行業(yè)經(jīng)濟論文-關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考摘要近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時奏效？對宏觀調(diào)控的政策和措施本身進行反思尤為重要。關(guān)鍵詞宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證一、問題的提出2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長的態(tài)勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個月的時間了，宏觀調(diào)控也進行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場的價格走勢已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調(diào)控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟政策實施的可行性分析及評價問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進行一些初步的探討。任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調(diào)研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和事后的評價。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場，則更需要進行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關(guān)專家及智囊團的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟的作用。二、房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)（一）供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應(yīng)，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應(yīng)是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關(guān)利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。當(dāng)政府對住房市場進行政策調(diào)控時，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房價變動的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動。（二）調(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對房地產(chǎn)市場的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進行如下分析。1.源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從19972002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對未來的價格預(yù)期，但從長期來分析，則影響不大。2.源于個人及企業(yè)的長期投資需求。土地資源的稀缺導(dǎo)致房地產(chǎn)價值在不斷平穩(wěn)增值，投資房地產(chǎn)確實是不錯的長期投資選擇。此外投資房地產(chǎn)還可以以小搏大，個人和企業(yè)可以充分利用財務(wù)杠桿及區(qū)域利率差異，在較為寬松的貸款環(huán)境和條件下進行操作。這部分投資與一個國家的、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對未來價格的預(yù)期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因素密切相關(guān)，因為相當(dāng)一部分資金源于借貸，因而特別對于金融政策的變化比較敏感。3.個人及企業(yè)的短期投機需求。當(dāng)市場價格有強勁的上升趨勢、心理預(yù)期未來市場價格將繼續(xù)上升的時候，在市場的示范效應(yīng)下，個人及企業(yè)都有強烈的投機沖動，這部分需求屬于短期炒作。房地產(chǎn)的投資與投機兩種需求有可能在一定的市場環(huán)境下互相轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)在一定的市場環(huán)境下很難作出明確的區(qū)分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機）需求在中國房價走向中占的比重已經(jīng)越來越大。一份統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細的某樓盤訪談式調(diào)查結(jié)果顯示，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)占新房銷售總套數(shù)16.07%。這類住宅的市場需求對房屋價格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，其行為對房屋的市場價格和租金價格會產(chǎn)生較大的影響。此外，房地產(chǎn)需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位及國家在國際社會中的影響，房價存在相當(dāng)大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對房地產(chǎn)市場進行分割，掌握各分割市場的需求特點并長期跟蹤調(diào)研，進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，掌握其對政策的反應(yīng)程度，準(zhǔn)確測算政策的效應(yīng)值，并在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。三、關(guān)于調(diào)控政策的特點與效應(yīng)政府的宏觀調(diào)控是對市場失靈問題的補充和輔助，宏觀經(jīng)濟政策有各自的優(yōu)勢和特點，把握它們，就可以使其充分發(fā)揮作用。（一）關(guān)于宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現(xiàn)，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時，經(jīng)濟政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因為如此，調(diào)控政策的出臺需要特別強調(diào)“適時適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時間要短。貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟形勢的變化適時調(diào)控，所以也是各國常用的經(jīng)濟調(diào)控政策。但金融政策何時產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時1年2年時間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學(xué)者認(rèn)為自20世紀(jì)80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產(chǎn)價格等的一系列復(fù)雜影響，傳導(dǎo)過程變得較長。中國也有學(xué)者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的新開放及其所推動的國內(nèi)金融深化,已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機制,從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計算，在中國儲蓄利率水平需要上調(diào)2%，貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會在經(jīng)濟活動中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房價上漲時都比較謹(jǐn)慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的及比較精準(zhǔn)的漸進方法。（二）關(guān)于宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合針對市場失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側(cè)重點和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細闡述了各經(jīng)濟政策互相配合的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導(dǎo)致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。再如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策出臺后，未來必然會有相關(guān)更細的政策出臺，可能會從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費等方面逐步完善對外資購房的管理。最終出臺的執(zhí)行細則還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)知識，政策制定者必須全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。四、關(guān)于分析的手段和方法目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細的深入的數(shù)據(jù)的分析測算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執(zhí)行的結(jié)果如何也缺乏實證分析。（一）目前的調(diào)控政策具有點狀與短期性的特點，缺乏系統(tǒng)性的分析1.我們來分析一下近期出臺的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應(yīng)該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟波動初期充分發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定機制，在經(jīng)濟出現(xiàn)大幅波動時在行業(yè)上有區(qū)別地出臺相應(yīng)的政策，是可以對經(jīng)濟的影響進行平衡的。國外經(jīng)驗表明：一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。其有效運行，不僅可以增加財政收入，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟運行及收入分配。當(dāng)房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產(chǎn)新政，已在一定程度上抑制了投機，當(dāng)政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結(jié)果就需要進行驗證和數(shù)據(jù)分析，對執(zhí)行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對抑制住房需求未必很有用，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買房市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇市場房價的上漲。2.調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策所引起的一系列連鎖反應(yīng)是我們必須全面考慮的。從土地供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地儲備結(jié)構(gòu)都會發(fā)生變化，這不是一個簡單的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，而是市場運行規(guī)則的重大改變。因為要供應(yīng)更多的中低價位房和經(jīng)濟適用房必然要求提供更多的低價土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現(xiàn)，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應(yīng)量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實行最嚴(yán)格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在中國相對稀缺，在城市地區(qū)尤甚，其使用效率和價值通過市場機制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應(yīng)中低價位的經(jīng)濟適用房是一種行政干預(yù)配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應(yīng)過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態(tài)性，而以當(dāng)前的購買力為基準(zhǔn)放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時,如果大量供應(yīng)郊區(qū)土地，勢必加快城市郊區(qū)化進程，全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點都必須調(diào)整。（二）一些調(diào)控政策的出臺，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的測算，對政策的結(jié)果效用基本上沒有量化的分析或目標(biāo)指向負責(zé)市場調(diào)控的主體政府及其有關(guān)部門，面對市場失靈的復(fù)雜市場，應(yīng)該把調(diào)控政策作為一個大的項目，針對經(jīng)濟政策的特點，從統(tǒng)計調(diào)查搜集數(shù)據(jù)、建立模型進行分析，到市場分割、確定政策的執(zhí)行目標(biāo)、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機制及政策傳導(dǎo)機制、可操作性，執(zhí)行效應(yīng)，反饋評價及至調(diào)控可能涉及到的各個層面的反應(yīng)及其測算等等方面，進行詳細的定性和量化實證分析，通過實驗室實驗、小范圍區(qū)域的操作對政