行業(yè)經濟論文-房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊及對策.doc

行業(yè)經濟論文-房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊及對策內容摘要：本文從金融市場與房地產市場的相互影響出發(fā)，分析了目前我國房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊，并就此問題提出了政策建議。關鍵詞：房價攀升金融市場沖擊及對策金融市場與房地產市場的相互影響由于房地產開發(fā)周期長、住房貨幣化、城市舊城改造、城市化等原因，我國房地產市場供給剛性，通過價格和需求變動出清市場。金融市場與房地產市場的相互影響如圖1所示。金融市場的發(fā)展為房地產市場提供了資金，擴大了房地產需求，提升了房地產價格；房地產價格的上漲又“倒逼”資金供給，沖擊金融市場穩(wěn)定和金融政策連貫性。房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊（一）房價攀升增加銀行體系風險我國房地產業(yè)發(fā)展的資金來源主要是銀行信貸。商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式，參與了房地產開發(fā)的全過程，直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。隨著房地產價格的上升和房地產業(yè)銀行信貸資金的增加，銀行信貸資金的風險程度也在加大。根據統(tǒng)計估算，80%左右的土地購置和房地產開發(fā)的資金都是直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。同時，我國個人住房貸款余額也從1998年的426.16億元上升至2005后11月的18177億元，占個人消費貸款余額的82.63。房地產市場對信貸市場的過分依賴使得風險過度集中于商業(yè)銀行。一旦房價下跌，房地產開發(fā)資金鏈斷裂，后果不堪設想。（二）房價攀升沖擊外匯市場穩(wěn)定房價上漲吸引國際熱錢流入，加大人民幣升值壓力，不利于人民幣幣值穩(wěn)定。2004年，我國2067億美元的新增外匯儲備中，貿易順差320億美元，外商直接投資606億美元，新增外債350億美元，余下的797億美元扣除正常的非貿易及個人往來200億，余下的約600億美元即是“熱錢”。反過來，國際熱錢流入房市對房價也產生較大沖擊。海外熱錢大部分用來購置市中心的高價房，這直接推動北京、上海、廣州等大都市的房價上漲，這又帶動其他城市和地區(qū)的房價上漲，最終推動全國房價的上漲?？梢?，在人民幣升值預期的前提下，熱錢很容易催生泡沫，一旦泡沫破裂，熱錢撤出，風險只能由國內金融機構承擔。（三）房價攀升沖減金融政策效果2003年以來，為實現(xiàn)宏觀調控目標，央行連續(xù)運用各種貨幣政策工具，通過各種渠道，收縮市場過高的流動性。然而，房地產價格仍然節(jié)節(jié)攀升，20032004年第3季度房地產銷售價格指數分別高達104.8、105、104.1、105.1、107.7、110.4和109.9。2004年17月，外商參股公司、外商獨資企業(yè)、外商合作企業(yè)的房地產開發(fā)投資額分別同比增長87.4%、60.3%、60.1%，遠高于全國房地產開發(fā)投資總體增長速度。除此之外，還有大量資金通過其他渠道進入中國。大量資金流入中國使得外匯占款增長過快。2003年外匯占款增加額已經達到基礎貨幣增加額的1.5倍，2004年這一比例又進一步提高?；A貨幣大量投放又助長了通貨膨脹壓力，為此，中央銀行已經連續(xù)兩年通過大量發(fā)行中央銀行票據的方式吸收市場流動性，進行對沖操作，貨幣政策操作的成本和難度都在提高。許多國家的經驗表明，長期對沖操作會推高貨幣市場利率，進一步助長外資流入，降低對沖效力。貨幣政策的主動性和有效性降低。（四）房價攀升沖擊金融市場整體運行效率首先，隨著房地產行業(yè)投資增加，投資效率將逐步降低。經驗表明，房地產投資增長速度控制在GDP增長速度的兩倍以內比較適宜，而近幾年我國房地產開發(fā)投資增長率是平均GDP增長率的三倍左右。這種增長一方面大量消耗資源，另一方面資本產出比例進一步下降。雖然我國房地產行業(yè)對GDP增長的拉動率逐年上升，但與房地產開發(fā)投資自2000年以來年均20%的增長率相比，其對GDP的貢獻率卻沒有呈現(xiàn)出相應的增長。雖然如此，在房價不斷高漲的推動下，大量信貸資金仍源源不斷地涌入房地產行業(yè)。如2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76%。信貸資金過分向房地產市場集中，降低了金融市場配置資源的效率。其次，房地產價格高漲使得大量剩余資金流入該行業(yè)內，其中有相當一部分含有投資甚至投機的成分，使得真正需要住房的人買不起房，而不需要住房的人手中卻有很多房，社會資源利用嚴重不合理。一旦價格下跌，投機性套利機會消失，必將引爆泡沫并造成金融、經濟危機。再次，不斷上漲的房地產價格容易引起鋼鐵、水泥等關聯(lián)產業(yè)的低水平重復建設，阻礙我國產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，帶來重要原材料和煤電油運的全面緊張，從而降低整個社會的經濟效率。高漲的房地產價格吸納過多社會資源進入房地產業(yè)，而房地產業(yè)總的來說不是科技含量很高的產業(yè)，因此吸納過多社會資源進入房地產業(yè)會阻礙社會科學技術的進步，從而使得經濟進一步虛擬化。金融市場應對房價持續(xù)攀升的政策建議（一）多渠道拓寬房地產市場融資渠道房地產金融市場是由房地產信貸市場、房地產抵押市場、房地產證券市場、房地產信托投資市場、房地產保險市場等共同構成，上述專業(yè)市場大體由三類金融機構組成：專業(yè)性房地產金融機構；非專業(yè)性房地產金融機構；向住房房地產融資提供保險的金融機構。目前，我國房地產金融主要由第二類非專業(yè)性房地產金融機構構成，信貸是房地產金融的主體。有必要加快金融房地產金融產品的創(chuàng)新，分散金融風險過度集中于商業(yè)銀行的現(xiàn)狀。一是加快房地產信托投資（REITs）的發(fā)展；二是加快房地產抵押貸款證券（MBS）的發(fā)展，提高抵押貸款資金的流動性，把由銀行單獨承擔的風險通過證券市場轉化為由社會投資者共同負擔；三是密切關注信貸集中度，及時進行風險提示，引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。（二）嚴格限制國際熱錢沖擊我國房市目前，海外資本已經極大地滲入了我國房地產市場，并對中國經濟特別是房地產經濟造成了較為深刻的潛在影響。2004年房地產開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1/3，同比增幅高達34.2%；2005年12月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣，較上年同期增加1.5倍。雖然外資帶動了我國房地產市場高速發(fā)展，但我們要高度重視短期游資對房價的沖擊。由于中國經濟不能一次性承受較大的人民幣升值，政府只能根據漸進的原則，采用逐步升值的辦法，這實際上強化了人民幣持續(xù)升值的預期。因此，短、中期內極有可能引發(fā)外資進一步流入中國并等待后續(xù)升值。從而進一步沖擊我國房地產市場，房地產泡沫可能加大。因此我國已經出臺政策措施提高外資進入中國房地產市場門檻，嚴格限制境外居民投機性購房。（三）積極運用貨幣政策調控房地產價格房地產價格的上漲是由經濟基本面和投機因素共同驅動的，因此房價上漲既是經濟發(fā)展的反映，也含有泡沫成分。央行應關注房地產價格走勢，保證房價平穩(wěn)上漲。中央銀行應建立房地產市場預警預報體系，選擇具有可操作性的房地產貸款占銀行貸款余額的比重、房地產商利潤率與社會平均利潤率之比、房價收入比、房價增長率與GDP增長率等檢測預警指標，提前對房地產市場運行狀況作出判斷；通過變動房地產信貸政策，