灞業(yè)·大境二期概念營(yíng)銷方案.ppt

灞業(yè)大境二期概念營(yíng)銷方案,合富輝煌項(xiàng)目z部 2011年7月,匯報(bào)目錄,一期總結(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 市場(chǎng)分析 核心策略,一、一期總結(jié),一期的熱銷情況奠定了項(xiàng)目在市場(chǎng)口碑傳播的基礎(chǔ)。,在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下達(dá)到這樣的解籌效果屬于熱銷項(xiàng)目，1a期蓄客解籌率達(dá)到預(yù)期效果，目前已成交客群在城東市場(chǎng)奠定一定的口碑傳播基礎(chǔ)； 成交客群類別主要以剛性需求客群為主，占總體比例54%，客群屬于中端購(gòu)房客群。,一期組合推廣媒體未能達(dá)到較好預(yù)期效果。,形象推廣媒體采用報(bào)廣，新浪網(wǎng)，800j，雜志等，媒體工具較好，但使用時(shí)間較短，未達(dá)到項(xiàng)目形象品質(zhì)提升的預(yù)期效果； 大部分以短信宣傳為主，項(xiàng)目社會(huì)認(rèn)知度不高，購(gòu)買客群質(zhì)量相對(duì)低。,3.15華商報(bào) 新浪網(wǎng) 800j 短信,營(yíng)銷 節(jié)點(diǎn),推廣 組合,推廣 畫面,1a期認(rèn)籌,4月16日1a期解籌,4月22日春季住博會(huì),1a期余貨消化、12#樓認(rèn)籌,6月16日營(yíng)銷活動(dòng)停止,誠(chéng)意咨詢階段,搜狐焦點(diǎn)西安樓市大全 4.24搜房網(wǎng) 陜西日?qǐng)?bào) 短信,鐵路橋； 工地圍擋； 都市新家園廣播,小結(jié),1a期熱銷使項(xiàng)目已經(jīng)奠定一定市場(chǎng)口碑基礎(chǔ)，有利于未來項(xiàng)目口碑及品質(zhì)提升； 媒體推廣未能使項(xiàng)目形象及品質(zhì)傳播達(dá)到預(yù)期效果，未來對(duì)項(xiàng)目全面提升造成一定阻礙。,二、項(xiàng)目現(xiàn)狀,外部現(xiàn)狀 內(nèi)部現(xiàn)狀,外部現(xiàn)狀1：客戶到達(dá)項(xiàng)目地交通暢通無阻，增加購(gòu)房客群的到達(dá)率。,3.10日,5.26日,4.29日,長(zhǎng)田路的拓寬和平整，方便與往來車輛和人群，促進(jìn)客戶到訪； 三府灣路客戶通道的包裝有利于項(xiàng)目宣傳。,外部現(xiàn)狀2：地鐵2號(hào)線在今年9月通車，促進(jìn)項(xiàng)目在臨近地鐵1號(hào)線區(qū)域內(nèi)的升值。,灞業(yè)大境,綠地國(guó)際生態(tài)城,恒大綠洲,御錦城,新東尚,號(hào)線,號(hào)線,內(nèi)部現(xiàn)狀1：俱樂部的竣工和進(jìn)場(chǎng)增加了市場(chǎng)美譽(yù)度。,5000的建筑面積，室內(nèi)羽毛球館、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健身館等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，展現(xiàn)了對(duì)俱樂部的投資規(guī)模和實(shí)力； 景觀示范區(qū)開放和俱樂部實(shí)景展示展現(xiàn)項(xiàng)目自身德式純品的魅力。,海德堡,加拿利海棗,內(nèi)部現(xiàn)狀2：承建企業(yè)（中太集團(tuán)）的資質(zhì)保證了承建質(zhì)量，促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)建筑質(zhì)量的信任度。,促進(jìn)證實(shí)開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力； 承建資質(zhì)和案例證實(shí)了承建品質(zhì)，促進(jìn)市場(chǎng)信任度。,鳥巢,韓國(guó)駐華大使館,清華大學(xué)科技園,富士康科技園,內(nèi)部現(xiàn)狀3：國(guó)際級(jí)頂級(jí)品牌物業(yè)管理（戴德梁行），其服務(wù)價(jià)值促進(jìn)項(xiàng)目在客戶心中的品牌地位。,（西安）恒大綠洲,（西安）曲江千林郡,（北京）中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽國(guó)際城,（合肥）中國(guó)鐵建國(guó)際城,內(nèi)部現(xiàn)狀4：示范區(qū)和回遷工程進(jìn)度迅速，體現(xiàn)開發(fā)資金實(shí)力，有利于規(guī)避城改項(xiàng)目在客群心中的“空手套白狼”形象。,3.10日,4.29日,4.29日,6.28日,6.28日,6.28日,小結(jié)：項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目，現(xiàn)狀具備了一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目服務(wù)配套的升級(jí)，對(duì)項(xiàng)目形象升級(jí)有一定提升。,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 1a期熱銷奠定了市場(chǎng)口碑基礎(chǔ)； 俱樂部竣工； 承建商資質(zhì)； 戴德梁行物業(yè)資質(zhì)； 工程進(jìn)度迅速。,在開發(fā)需求的情況下，項(xiàng)目如何成為城東區(qū)域高端品質(zhì)項(xiàng)目？,三、市場(chǎng)分析,區(qū)域首選項(xiàng)目分析 差異化賣點(diǎn)分析 目標(biāo)客群分析,區(qū)域首選項(xiàng)目分析,西安各區(qū)域區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目分布圖,城西,城南,城東,城北,白樺林間,雅荷四季城,匯林華城,灞業(yè)大境,御錦城,恒大綠洲,綠地生態(tài)國(guó)際城,昆明花園,公園天下2期,九錦臺(tái)2期,中國(guó)鐵建梧桐苑2期,萬科金域曲江,金地湖城大境,長(zhǎng)安區(qū),國(guó)嶺,南山庭院,城南區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目：,南郊,中國(guó)鐵建梧桐苑,萬科金域曲江,九錦臺(tái)2期,白樺林間,雅荷四季城,九錦臺(tái)：含光北路23號(hào)原中國(guó)人民解放軍3513工廠舊址，地段配套成熟； 中國(guó)鐵建梧桐苑：寒窯路與新開門南路交匯處西北角 ，曲江唯一溫泉入戶； 萬科金域曲江：城南曲江新區(qū)曲池南路與寒窯路交界處，品牌價(jià)值最高。,城南：區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的特性分別為：萬科品牌、科技大宅，唯一溫泉入戶為主，客戶群體主要集中在城南、其他區(qū)域及陜北高端客戶。,城西區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目：,西郊,公園天下2期,白樺林間,雅荷四季城,昆明花園：城西昆明路2號(hào)(原三五一一廠區(qū))，地段優(yōu)勢(shì)； 公園天下2期：西安市豐慶路與桃園南路東南角 ，地段優(yōu)勢(shì)，社區(qū)成熟。,昆明花園,城西：核心賣點(diǎn)以地段、公園配套為主，購(gòu)買群體主要以企事業(yè)單位職工及周邊私營(yíng)業(yè)主為主，屬于區(qū)域內(nèi)中高端客戶群體。,項(xiàng)目均有公園做配套，所以項(xiàng)目名稱以公園命名，顯示景觀特性； 產(chǎn)品線豐富，吸引區(qū)域沿線各類客群購(gòu)買。,城北區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目：,北郊,雅荷四季城,白樺林間,雅荷四季城,匯林華城：城北區(qū)太元路中段 ，大明宮遺址公園 雅荷四季城：鳳城三路與鳳城四路之間未央路東800米，北郊開發(fā)項(xiàng)目多 白樺林間：西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路南側(cè)，明光路西側(cè) ，社區(qū)景觀,白樺林間,匯林華城,城北：賣點(diǎn)以溫泉入戶、社區(qū)名校、小區(qū)實(shí)際景觀感受為主，區(qū)域接近陜北，產(chǎn)品線豐富；客群以城北及陜北客群為主。,城北項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)力較大； 項(xiàng)目賣點(diǎn)以品牌，溫泉，學(xué)校為主，吸引外地客群購(gòu)買； 產(chǎn)品線豐富，本區(qū)域內(nèi)剛性需求客戶群體為主。,城東區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目：,東郊,綠地國(guó)際生態(tài)城,御錦城,白樺林間,雅荷四季城,御錦城：東臨三環(huán)，南接長(zhǎng)樂路，西臨浐河，北臨華清路 ，地鐵上蓋； 恒大綠洲：咸寧東路與浐河西岸濱河路交界處 ，浐河資源； 綠地國(guó)際生態(tài)城：西安市幸福南路96號(hào)，雁鳴湖資源；,恒大綠洲,城東：核心賣點(diǎn)以開發(fā)商品牌、浐河，雁鳴湖，社區(qū)名校配套為主，客戶群體均為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)消費(fèi)群體。,長(zhǎng)安區(qū)別墅項(xiàng)目：,國(guó)嶺：長(zhǎng)安灃峪口轉(zhuǎn)盤西側(cè)2公里，灃峪口以西，純獨(dú)棟，科技系統(tǒng)大宅； 南山庭院：長(zhǎng)安灃峪口盤道以西一公里 ，聯(lián)排別墅，溫泉入戶、溫泉供暖。,南山庭院,長(zhǎng)安區(qū),國(guó)嶺,長(zhǎng)安區(qū)：產(chǎn)品為別墅類項(xiàng)目，屬于純高端住宅，核心賣點(diǎn)為溫泉入戶、地源熱泵系統(tǒng)、天棚輻射，同層排水，24小時(shí)熱水，多元化低碳節(jié)能技術(shù)的植入，代表著高端生活品質(zhì)。,小結(jié),各個(gè)區(qū)域的賣點(diǎn)的共同屬性基本為：地段、開發(fā)品牌、景觀資源； 項(xiàng)目自身差異化特性為學(xué)校、溫泉入戶、低碳節(jié)能的科技系統(tǒng)。,綜合各個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性項(xiàng)目賣點(diǎn)與灞業(yè)大境的賣點(diǎn)比較，本項(xiàng)目可利用名校引入、溫泉入戶、科技系統(tǒng)來體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。,自身缺乏學(xué)校進(jìn)駐，溫泉入戶，低碳節(jié)能的科技系統(tǒng),差異化賣點(diǎn)分析,學(xué)校 溫泉入戶 科技系統(tǒng),引入知名學(xué)校：同地段同類型產(chǎn)品增加引進(jìn)學(xué)校的配套，快速提高項(xiàng)目知名度，成交均價(jià)較同級(jí)別項(xiàng)目高于300-900元/。,御錦城以一站式國(guó)際化教育宣傳為主，引入雙語幼兒園，對(duì)外稱未來引入高新1小，高新1中； 雅荷四季城引入雙語幼兒園，價(jià)格比周邊項(xiàng)目高出900元/,購(gòu)買名校進(jìn)駐的客群，其目標(biāo)是孩子在名校就學(xué)。因此對(duì)產(chǎn)品和項(xiàng)目品牌要求相對(duì)不高，能夠快速提高產(chǎn)品價(jià)格。,御錦城以一站式國(guó)際化教育宣傳為主，進(jìn)駐幼兒園，高新1小，高新1中，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，客戶接受度高； 雅荷四季城以雙語幼兒園提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品價(jià)值。,溫泉入戶高享受。實(shí)際成交均價(jià)提升250-350元/，且符合高端客戶的需求。,增加項(xiàng)目產(chǎn)品附加值；提高項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 對(duì)項(xiàng)目居住舒適度較高，增強(qiáng)項(xiàng)目自身高端生活品質(zhì)感受。,引入溫泉入戶能夠提升項(xiàng)目高端生活品質(zhì)，有利于拉升產(chǎn)品價(jià)格，但需項(xiàng)目所在地附近有地下熱源才能實(shí)現(xiàn)。,匯林華城以溫泉入戶為主要賣點(diǎn)，客戶接受度高； 中國(guó)鐵建梧桐苑、南山庭院以溫泉入戶提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域唯一性，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。,科技系統(tǒng)。水循環(huán)系統(tǒng)、戶式新風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)際成交均價(jià)相差480-4200元/，成本較高。,增加項(xiàng)目產(chǎn)品附加值； 提高項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 增強(qiáng)項(xiàng)目自身高端生活品質(zhì)感受。 陜西人地域性性格特性，對(duì)新事物接受度慢相對(duì)慢熱，所以科技住宅并未成為購(gòu)買首選。,科技系統(tǒng)能夠較為明顯提升住宅居住舒適度，體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，但由于普及范圍小，購(gòu)買群體感受力不強(qiáng)。,九錦臺(tái)以科技大宅為主要賣點(diǎn)，在區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)特殊性，突出項(xiàng)目高端生活品質(zhì)； 國(guó)嶺以十大科技系統(tǒng)提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。,總結(jié),項(xiàng)目引入知名重點(diǎn)學(xué)校，溫泉入戶，科技系統(tǒng)均能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的不斷拉升。,四、目標(biāo)客群分析（針對(duì)高端客群研判）,年齡以31-45歲，三口或四口之家為主，職業(yè)性質(zhì)城東私營(yíng)企業(yè)主為主。,主要發(fā)現(xiàn)（戶型結(jié)構(gòu)）,購(gòu)買面積區(qū)間需求以81-100平米最受歡迎，次級(jí)客群部分選擇101-120平米最受歡迎；面積選擇以2房和3房為主。,核心客群家庭以81-140平米為主，其中101120平米左右最受歡迎。 本項(xiàng)目目標(biāo)客群購(gòu)買戶型區(qū)間傾向選擇2室、3室，其中功能型3室需求最強(qiáng)烈。,購(gòu)房關(guān)注因素、目的,受訪者認(rèn)為本次計(jì)劃購(gòu)房是為了改善目前居住環(huán)境； 購(gòu)房者選擇住宅會(huì)以小高層和中高層為主要選擇對(duì)象。,購(gòu)房選擇以改善住宅環(huán)境的住宅為主，會(huì)優(yōu)先選擇南北通透的戶型，以及小高層和中高層為主的功能分區(qū)較多的住宅。,媒介管道認(rèn)知,主要認(rèn)知渠道依次為朋友介紹，電視，報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)，雜志，廣播。,電視、朋友接受、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等式消費(fèi)者主要的媒介接觸管道。 朋友介紹、電視、網(wǎng)絡(luò)是消費(fèi)者比較信賴的媒介管道。,購(gòu)房關(guān)注因素、目的,住宅附加值要求較多，主要以教育配套，溫泉入戶，科技系統(tǒng)為主。,目標(biāo)客戶群體青睞教育配套，住宅具備居住和投資價(jià)值，有利于項(xiàng)目提高價(jià)值； 溫泉入戶，生活享受級(jí)別附加值，具備浐灞新區(qū)唯一性； 科技系統(tǒng)含量植入成尊享墅級(jí)級(jí)別，成為西安市唯一性，提升高端客群舒適性生活品質(zhì)。,購(gòu)房關(guān)注因素、目的,購(gòu)房需求1：教育配套在城東高端客群中接受度較高，能夠提升項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值。,我看了幾處房子，打算買綠地那得一個(gè)90多的戶型（二室，朝向東南和西南），首付20萬，一個(gè)3000塊左右的月供；但是后來我們聽說御錦城的學(xué)校是從幼兒園一直到高中的，而且價(jià)格、環(huán)境、開發(fā)商實(shí)力都和綠地差不多，比較下來我們后來還是選擇了御錦城，這樣的話就能夠一步到位了。 第四軍醫(yī)大學(xué)檢驗(yàn)科研究生周先生,我在御錦城買的房子，這邊小區(qū)環(huán)境很好，里面幼兒園、小學(xué)都有，據(jù)說后面還要引進(jìn)中學(xué)，而且據(jù)說是高新一中，屬于重點(diǎn)中學(xué)，這對(duì)以后我的孩子上學(xué)就不用太費(fèi)心思了，我們當(dāng)初就是因?yàn)樗膶W(xué)校才買的這個(gè)小區(qū)。 雖然說價(jià)格比周邊的要高800元/左右，但是我覺得以后這個(gè)地方的升值空間還是比較大的，小區(qū)就是在地鐵上蓋得，交通方面肯定又保障，而且小區(qū)景觀又好，我覺得還是很值得。 御錦城成交業(yè)主張女士,購(gòu)房關(guān)注因素、目的,購(gòu)房需求2：溫泉入戶作為項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，高端客群接受度相對(duì)高。,. 選擇有溫泉的小區(qū)，水費(fèi)其實(shí)也不高，只要達(dá)到24小時(shí)全天供熱水就好； .我朋友買的中鐵建梧桐苑，曲江就沒有其他項(xiàng)目有溫泉，而且開發(fā)商品質(zhì)保證，房子買下來肯定增值的。 高新路建設(shè)銀行外匯部李小姐,現(xiàn)在市場(chǎng)上主要以剛性需求客戶為主，本來房?jī)r(jià)都很高了，再加上交房后溫泉水費(fèi)1020元/噸，客戶接受度不是很高； .溫泉入戶你也不能夠把這個(gè)當(dāng)成項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，只能是作為產(chǎn)品附加值來體現(xiàn)，單價(jià)估計(jì)能夠漲個(gè)300元/左右吧，不是很劃算。 恒大綠洲置業(yè)顧問張先生,購(gòu)房關(guān)注因素、目的,需求分析3：科技系統(tǒng)在城東中高端目標(biāo)客群對(duì)住宅舒適度要求較高。,其實(shí)我覺得東尚一期的房屋質(zhì)量還可以，不過物業(yè)很好、中央空調(diào)（水源熱泵中央空調(diào)）系統(tǒng)比較實(shí)用，特別省錢，我一年才花2380元，我比較滿意。 東尚一期業(yè)主劉女士,康復(fù)路和輕工的客戶精明務(wù)實(shí)，很少買期房，他們通常在快交房時(shí)才出手，一定要看到樓蓋的差不多，很會(huì)算賬；東西好的話，他們會(huì)成群購(gòu)買，多要優(yōu)惠； 而你說的科技大宅的概念，我覺得不僅僅是水循環(huán)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)，肯定還應(yīng)該有天棚輻射，同層排水，24小時(shí)熱水等享受級(jí)別的條件，現(xiàn)在曲江的項(xiàng)目大部分都同層排水了，你不組合成科技含量較高的，無以比擬的，就沒人關(guān)注的。而且只要后期物業(yè)費(fèi)來說價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，還是可以提高關(guān)注度的，但是購(gòu)房最初的單價(jià)就要比周邊項(xiàng)目平均高出1000元/甚至幾千元左右，總價(jià)高了客群就更高端，客戶也就更挑剔市場(chǎng)也就更小。 新興駿景園城置業(yè)顧問孫先生,總結(jié)：城東高端客群購(gòu)買質(zhì)項(xiàng)目差異化的決定因素為：產(chǎn)品差異，知名重點(diǎn)學(xué)校引入，科技系統(tǒng)社區(qū)，由于差異化體現(xiàn)于不同的項(xiàng)目，所以項(xiàng)目并未成為城東唯一。,差異化賣點(diǎn),項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體為區(qū)域性高端客群； 高端客群對(duì)購(gòu)買點(diǎn)以景觀、教育配套以及項(xiàng)目高端生活品質(zhì)為主； 賣點(diǎn)差異化分析表明：景觀、教育、戶型產(chǎn)品能夠促進(jìn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升；,項(xiàng)目產(chǎn)品附加值分析：重點(diǎn)名校配套，溫泉入戶，科技系統(tǒng)植入較多的項(xiàng)目均能提高客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和接受度，但單一的植入則不能體現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的唯一性。,城東首選項(xiàng)目分析：組合植入墅級(jí)配套能夠樹立項(xiàng)目在城東的唯一性。,城東大盤云集，差異化特性明顯，如需打造項(xiàng)目在城東高品質(zhì)項(xiàng)目中的唯一性，從而脫穎而出吸引購(gòu)買者，建議組合區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在城東乃至西安的唯一性。,項(xiàng)目品質(zhì)拉升建議：綜合差異化賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)墅級(jí)配套,五、核心策略,打造城東乃至西安唯一具備頂級(jí)配置的 “一站式”綠色墅級(jí)生活,“一站式”：生活一站式、教育一站式 綠色：低碳，環(huán)保，節(jié)能 墅級(jí)：溫泉入戶,“一站式”：生活和教育配套的引入。完善的社區(qū)配套，重點(diǎn)名校的植入。有效提升生活便利性和產(chǎn)品價(jià)值。,社區(qū)成熟配套。俱樂部?jī)?nèi)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，休閑娛樂場(chǎng)所，社區(qū)商業(yè)的完善提供了業(yè)主便利的生活。 重點(diǎn)名校進(jìn)駐。提供一站式教育，讓業(yè)主的孩子從幼兒園到小學(xué)都在社區(qū)內(nèi)就擁有最好教育，讓業(yè)主省心省力。,天棚輻射：冬暖夏涼的節(jié)能裝置。,置換新風(fēng)系統(tǒng)：以低能耗提供高舒適度的空氣品質(zhì)。,綠色：低碳，環(huán)保，節(jié)能的建筑提升形象品質(zhì)。新風(fēng)系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、地源熱泵、天棚輻射、同層排水等技術(shù)有效吸引高端客群的眼球，提升項(xiàng)目品質(zhì)。,墅級(jí)：溫泉入戶。溫泉入戶形成浐灞新區(qū)的能源利用的唯一性，有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，且增加對(duì)追求生活享受的客群的吸引力。,恒溫游泳池。俱樂部恒溫游泳池提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。 溫泉入戶。入戶廚房和衛(wèi)生間均采用溫泉供水，24小時(shí)便捷生活帶給客戶便利感受。,名校簽約儀式 俱樂部?jī)?nèi)外包裝 恒溫游泳池對(duì)外開放 樣板間墅級(jí)生活感受實(shí)景展示 銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)升級(jí),豐富產(chǎn)品線 實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)多元化選擇,冠名名校學(xué)生游泳比賽 產(chǎn)品推介會(huì) 財(cái)富論壇 周末活動(dòng),通過以下三大點(diǎn)手段對(duì)項(xiàng)目升級(jí),提升項(xiàng)目品質(zhì),拓寬銷售市場(chǎng),提升項(xiàng)目社會(huì)認(rèn)知度,形象升級(jí)1名校簽約儀式,建議與西工大、陜師大、交大等西安重點(diǎn)學(xué)校之一簽約合作； 利用教育配套設(shè)施提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值； 吸引區(qū)域內(nèi)高端客群，促進(jìn)項(xiàng)目品質(zhì)的提升。,形象升級(jí)2俱樂部?jī)?nèi)外包裝,增加俱樂部圣喬治廣場(chǎng)景觀小品，有利于客戶深刻記憶； 節(jié)點(diǎn)性藝術(shù)擺設(shè)及休息點(diǎn)設(shè)置；增強(qiáng)客戶被服務(wù)的感受； 增強(qiáng)俱樂部?jī)?nèi)局部特點(diǎn)包裝，體現(xiàn)純德式風(fēng)情感受。,形象升級(jí)3恒溫游泳池對(duì)外開放,開放恒溫游泳池能夠更直接刺激客戶購(gòu)買信心及對(duì)項(xiàng)目信任度； 利用游泳池集合組合推廣舉辦周末活動(dòng)，有利于促進(jìn)項(xiàng)目享受現(xiàn)場(chǎng)到訪量； 增加客戶感受后，有利于促進(jìn)項(xiàng)目老帶新政策，促進(jìn)后期成交量。,形象升級(jí)4樣板間墅級(jí)生活感受展示,提升客戶心理感受，突出項(xiàng)目高端生活品質(zhì)，提升項(xiàng)目形象； 樣板間增加科技系統(tǒng)，讓客戶有實(shí)際感受，增加客戶信任度。,形象升級(jí)5銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)升級(jí),提升客戶心理感受，突出項(xiàng)目高端生活品質(zhì)，提升項(xiàng)目形象； 增加戴德梁行標(biāo)準(zhǔn)貼心服務(wù)，讓客戶感受尊貴化； 樣板間增加標(biāo)準(zhǔn)貼心服務(wù)，服務(wù)到人，讓客戶感受被尊重化； 細(xì)節(jié)部分統(tǒng)一眼神、說話語氣、音調(diào)等，讓客戶感受溫馨化。,產(chǎn)品升級(jí)：豐富產(chǎn)品線，拓寬市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)多元化選擇。,原陽臺(tái)局部空間可隔作1臥室,原花槽與原陽臺(tái)剩余部分，可打通成l型陽臺(tái),約9,兩房（約83） 三房（約92）,三房（143） 四房（168）,2變3或3變4的產(chǎn)品增加住附加值使用率，受到市場(chǎng)親睞； 花園洋房產(chǎn)品舒適度較高，屬于高端客群選擇方向。,160四室兩廳兩衛(wèi),線上推廣：媒體組合加推，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)認(rèn)知度。,形象宣傳，墅級(jí)生活附帶競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)體現(xiàn)高端生活品質(zhì)配套形象； 主流媒體組合推廣對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目成為城東唯一性項(xiàng)目。,線下推廣1冠名名校學(xué)生游泳比賽,形式：針對(duì)東郊高端客戶群體進(jìn)行專場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)； 目的：制造話題營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象效應(yīng)。,線下推廣2項(xiàng)目推介會(huì),形式：針對(duì)東郊高端客戶群體進(jìn)行專場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)； 目的：制造話題營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象效應(yīng)。,線下推廣3周末活動(dòng),形式：灞業(yè)大境俱樂部會(huì)員系列本地和異地聯(lián)誼活動(dòng)； 目的：獲得高端產(chǎn)業(yè)客群資源，主力攻克客群； 客群：區(qū)域高端客群。,線下推廣4財(cái)富論壇,形式：根據(jù)目標(biāo)客群對(duì)經(jīng)濟(jì)理財(cái)?shù)男枨螅?qǐng)知名財(cái)經(jīng)學(xué)家為項(xiàng)目業(yè)主量身定期演講； 目的：增加目標(biāo)客群身份專屬感，提升客戶忠誠(chéng)度； 客群：3045歲區(qū)域商圈高端目標(biāo)客戶群體。,五、營(yíng)銷策略,產(chǎn)品策略,結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)需求和客戶定位，以市場(chǎng)供應(yīng)為基礎(chǔ)，以客戶需求為依據(jù)，符合控制總價(jià)的價(jià)格策略 81-100二房和120-144三房是市場(chǎng)供應(yīng)主流 市場(chǎng)暢銷戶型依次為81-100二房、100-120 和120-140 三房,市場(chǎng)供應(yīng)熱銷面積,本項(xiàng)目產(chǎn)品建議,推貨策略8-10月全線推出，豐富產(chǎn)品線，升級(jí)項(xiàng)目形象。,8月9月持續(xù)