天津房地產(chǎn)市場專題分析報(bào)告90p.ppt

,2012天津房地產(chǎn)市場分析報(bào)告,werise,凌峻（中國）項(xiàng)目專案小組出品,2012.3月,1、房地產(chǎn)宏觀政策及市場資訊 2、天津市房地產(chǎn)表現(xiàn) 3、武清區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及分析,市場開篇：,天津發(fā)展速度堪比一線城市 二線房價(jià)成樓市王牌,隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，拿地成本提高及“高價(jià)房”銷售遇挫的現(xiàn)狀，使尋找“價(jià)值洼地”成為地產(chǎn)商工作日程中的重頭戲。而面對(duì)從嚴(yán)的購房、投資環(huán)境，無論是剛需、改善購房者還是投資客，也趨向選擇“高性價(jià)比”“低投入高回報(bào)”的產(chǎn)品，買賣雙方的共同訴求使“價(jià)值城市”躍居為房地產(chǎn)市場中香餑餑，而房地產(chǎn)市場中的“價(jià)值洼地”則往往體現(xiàn)于區(qū)域的“樓市低價(jià)”及“發(fā)展速度”。,市場開篇：,天津隨著城市建設(shè)的快速進(jìn)行，“環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，北方經(jīng)濟(jì)中心，生態(tài)城市”等定位的確立及濱海新區(qū)的傲然崛起，已成為中國經(jīng)濟(jì)增長第三極，吸引世界百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐的同時(shí)，也聚焦了無數(shù)地產(chǎn)商與投資者目光。樓市調(diào)控下，津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較穩(wěn)且成績突出，在商品住宅成交方面，2011年成交面積達(dá)887萬平方米，與北上廣三大城市比，僅次于北京。 其成交均價(jià)為9347元/平米，明顯低于三大一線城市。如今，隨著政策對(duì)天津建設(shè)的扶植及“雙城”概念的深化，天津“準(zhǔn)一線城市二線房價(jià)”特點(diǎn)突出。其中，“準(zhǔn)一”為經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市發(fā)展速度，“二線”為房價(jià)、市場投資情況。而在“低價(jià)背后”，優(yōu)于一線城市住宅、商業(yè)市場的潛力及價(jià)值正顯。,part 1 政策與市場資訊,1、 2月1日-2月29日房地產(chǎn)相關(guān)政策 2、 2月1日-2月29日房地產(chǎn)市場資訊,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊發(fā)改委：保障房是現(xiàn)階段擴(kuò)大內(nèi)需重大舉措 將加大力度,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊央行三年內(nèi) 存準(zhǔn)率第二次下調(diào) ,凌峻觀點(diǎn)：隨著春節(jié)之后企業(yè)投資、信貸需求逐漸恢復(fù)正常，央行此次下調(diào)準(zhǔn)備金率意在進(jìn)一步釋放銀行體系流動(dòng)性，緩解當(dāng)前市場資金緊張壓力。粗略估算，此次下調(diào)后，可一次性釋放銀行體系流動(dòng)性約4000億元人民幣。對(duì)銀行而言，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，增加了銀行的可貸資金，有利于增強(qiáng)其放貸能力。對(duì)樓市而言，由于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎，因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會(huì)緩解開發(fā)商的資金緊張，但個(gè)人住房貸款可能會(huì)有所松動(dòng)。對(duì)股市而言，短期內(nèi)存準(zhǔn)率下調(diào)在心理上會(huì)有積極影響，如果存準(zhǔn)率進(jìn)入下降通道，中期看有利于股市走強(qiáng)（房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，保剛需）。,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊國土部叫停別墅類供地,凌峻觀點(diǎn)：監(jiān)管層不斷限制別墅供地，可能導(dǎo)致的結(jié)果是：低密度的別墅類項(xiàng)目是賣一套少一套，其稀缺性將會(huì)凸顯。很淺顯的道理就是：別墅類供地被叫停，未來別墅類項(xiàng)目會(huì)越來越少，越少就會(huì)越值錢。,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊土地供應(yīng)政策基調(diào)不變,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊統(tǒng)計(jì)局：房價(jià)快速上漲勢(shì)頭得到有效控制,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊國務(wù)院：“農(nóng)轉(zhuǎn)非”不得強(qiáng)制收回土地,凌峻觀點(diǎn)：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地的政策”，這方面需要仔細(xì)考慮，非法轉(zhuǎn)讓當(dāng)然不可取，但也要逐步制定政策允許合法轉(zhuǎn)讓。,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊多部委密集發(fā)力保障房 資金配套壓力將更嚴(yán)峻,凌峻觀點(diǎn)：今年保障房新開工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但實(shí)際的年度在建規(guī)模以及竣工規(guī)模會(huì)超以往年份，相對(duì)應(yīng)的對(duì)資金的需求也會(huì)創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與2011年相比，2012年的保障房建設(shè)在資金配套上的壓力將更為嚴(yán)峻。此外，部分地方保障房建設(shè)過程中的質(zhì)量管理以及建成后的分配等環(huán)節(jié)也暴露出一些問題，有待進(jìn)一步采取措施加以解決。,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊首套房貸款利率回歸基準(zhǔn),凌峻觀點(diǎn)：對(duì)于首次購房者而言，利率下調(diào)意味著還款壓力的減小?？梢运懔艘还P賬，以貸款50萬元20年償還為例計(jì)算，若執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月供約為3891元，利率上浮10%，月供約為4106元，兩者相差215元，20年少支出利息共計(jì)5.1萬余元。在目前的狀況下，開發(fā)商為快速回籠資金，新盤價(jià)格戰(zhàn)在所難免。對(duì)于剛性需求購房者而言，利率明朗的政策下，今年上半年或?qū)⑹琴彿恐脴I(yè)的好時(shí)機(jī)。,part1 政策與市場資訊,最新宏觀政策資訊國土部要求嚴(yán)守城鄉(xiāng)建設(shè)用地邊界,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 2012年02月03日,天津市國土房管局日前消息稱，從今年2月1日起，天津?qū)⑵胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)再次進(jìn)行了調(diào)整，為2007年以來第四次上調(diào)。指導(dǎo)價(jià)上調(diào)后，普通住宅范圍擴(kuò)大，相關(guān)交易稅費(fèi)將大幅縮減。 據(jù)中廣網(wǎng)報(bào)道，與2010年1月相比，目前天津市二手私產(chǎn)住宅價(jià)格漲幅為19.4%。房價(jià)的上漲使得市場中部分房屋被劃入非普通住宅，從而增加了交易稅費(fèi)。此次調(diào)整幅度總體較大，平均超過了30%。以天津市河西區(qū)為例，此次調(diào)整后，河西區(qū)的住宅指導(dǎo)價(jià)格上調(diào)了40%，從之前的每平方9900元調(diào)整為13860元，由此相關(guān)交易稅費(fèi)將大幅縮減。,天津上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 為07年來第四次,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：城市快報(bào) 2012年02月10日,根據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津2月份開盤的11個(gè)項(xiàng)目中，環(huán)城四區(qū)5個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣4個(gè)、市內(nèi)六區(qū)僅有2個(gè)。項(xiàng)目產(chǎn)品類型以60-100平方米的普通住宅和洋房為主。對(duì)于別墅項(xiàng)目而言，現(xiàn)在入市并不適宜，別墅開盤銷售起碼要到4月份綠色植被開始生長時(shí)。 數(shù)據(jù)顯示，上月天津新建商品住宅成交1601套，成交面積為16.4萬平方米，環(huán)比下降64.7%；成交均價(jià)9195元/平方米，環(huán)比下降8.2%。不佳的銷售業(yè)績表明，目前項(xiàng)目銷售仍舊乏力，天津樓市購房者的信心明顯不足，但并不表明房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的跳水。中國經(jīng)濟(jì)要保證8%以上的增長速度，房地產(chǎn)一定不會(huì)“崩盤”，雖然管理層面一再強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，但是一定不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”。 值得注意的是，近期樓市政策微調(diào)給市場帶來一絲松動(dòng)跡象。天津、上海、南京等地傳出首套房貸利率松動(dòng)的信號(hào)。包括天津在內(nèi)的北京、上海、廣州等城市也紛紛上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)，購房者的費(fèi)用負(fù)擔(dān)相應(yīng)大大減小。就目前天津市場而言，成交量和成交價(jià)在今年將顯現(xiàn)出一個(gè)下滑態(tài)勢(shì)，市場并不樂觀，但也并不悲觀。對(duì)于2012年天津房地產(chǎn)市場，多位專家認(rèn)為，上半年房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)出慣性下行趨勢(shì)，后半年或?qū)⒊霈F(xiàn)探底復(fù)蘇。,2月天津樓市郊區(qū)項(xiàng)目占主導(dǎo) 房價(jià)不會(huì)硬著陸,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：天津日?qǐng)?bào) 2012年02月14日,新年的腳步漸行漸遠(yuǎn)，但是居住在徐官屯街曹園小區(qū)的居民還遷房里過新年的那種喜悅還依然熱情高漲。近年來，武清大力實(shí)施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，使很多農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了撤村建居的夢(mèng)想，在武清像曹園小區(qū)這樣的還遷小區(qū)還有很多。截至目前，武清在建還遷小區(qū)19個(gè)，開工620萬平方米，2012年將有11個(gè)還遷小區(qū)302萬平方米竣工交付使用。,天津武清區(qū)2012年安排竣工住房302萬平方米,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：人民網(wǎng) 2012年02月28日,2011年國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控的最重大政策非“新國八條”莫屬，而天津地區(qū)的相關(guān)細(xì)則“津十條”也因?yàn)橄拶?、限貸等政策的落實(shí)而成為對(duì)整個(gè)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的地方政策。從去年（2011年）3月1日起，在穩(wěn)定執(zhí)行“限購令”的情況下，剛性需求購房者享受到了真正的實(shí)惠。房地產(chǎn)企業(yè)也在調(diào)控中改變自己的經(jīng)營策略。 2011年，限購和限貸政策讓市場的成交量停漲，房價(jià)也隨之止?jié)q。2011年下半年開始，越來越多的樓盤加入促銷大軍，從“十一”黃金周到歲末回款，再到第一季度數(shù)據(jù)沖刺，地產(chǎn)企業(yè)每一次面臨資金壓力和發(fā)展瓶頸而引發(fā)的促銷高峰都在不斷升級(jí)。因此，限購以來，不少持續(xù)觀望市場動(dòng)態(tài)的購房者也確實(shí)瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄到了市場的底價(jià)。 業(yè)內(nèi)人士表示，限購政策實(shí)施以來，不少改善型購房者必須先賣掉手中舊房源才能有再次購房的資格，而最近一年來的政策調(diào)控又讓二手房成交的周期不斷延長，這也造成一些改善型買家的資金遲遲不能到位，或者不能確定資金何時(shí)到位，從而不敢輕易出手預(yù)訂購房，這也就進(jìn)一步加重了市場的觀望情緒。,“限購令”出臺(tái)一周年 政策穩(wěn)定令剛需購房者受益,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：搜房網(wǎng) 2012年02月29日,受春節(jié)后周期性市場回暖影響，2012年2月，天津土地成交面積及住宅用地成交面積環(huán)比回升，較上月有76.4%的漲幅。 總體來看，天津住宅用地市場活躍度較高。從去年9月開始，天津住宅用地市場持續(xù)低溢價(jià)率運(yùn)行，雖底價(jià)成交較多，但流拍、中止、因故延期較少，可見，雖然如今房地產(chǎn)市場低迷，但房企對(duì)天津住宅用地市場仍有一定興趣。,天津土地市場悄然復(fù)蘇 2012年2月成交同比環(huán)比均大幅回升,part1 政策與市場資訊,市場資訊 ,來源：今晚報(bào) 2012年02月29日,從昨天舉行的2012年天津市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作會(huì)議上獲悉，今年本市房地產(chǎn)開發(fā)將投資1200億元，房地產(chǎn)累計(jì)施工面積8900萬平方米，通過采取系列措施，進(jìn)一步滿足全市居民安居、改善型住房需求。根據(jù)計(jì)劃，今年本市房地產(chǎn)新開工2500萬平方米，竣工2500萬平方米。第一批計(jì)劃安排房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工1461萬平方米。全年新開工保障性住房800萬平方米，計(jì)劃竣工7萬套，其中限價(jià)商品房項(xiàng)目開工8個(gè)、竣工7個(gè)。,天津2012年內(nèi)限價(jià)房項(xiàng)目開工8個(gè)竣工7個(gè),房地產(chǎn)政策總結(jié),1、“一線”城市，二線價(jià)格，天津市作為北方重要的經(jīng)濟(jì)中心投資價(jià)值凸顯，天津房地產(chǎn)市場必將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 2、保障房的建設(shè)對(duì)新建普通商品住宅有沖擊，但對(duì)于高檔項(xiàng)目的沖擊并不明顯，同時(shí)保障房的建設(shè)可以提振經(jīng)濟(jì)，也使房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)有序的發(fā)展。 3、央行兩次下調(diào)準(zhǔn)備金率說明通脹已經(jīng)被抑制，同時(shí)可以緩解發(fā)展商的資金壓力，提振市場信心。 4、國土部叫停別墅用地，對(duì)于本項(xiàng)目類別墅產(chǎn)品入市提供了一個(gè)較好的市場環(huán)境。 5、各城市下調(diào)首套房貸款利率有利于提振市場預(yù)期，促使剛性需求今早入市。,6、18億畝土地紅線的控制，使房地產(chǎn)的建設(shè)用地供給受到嚴(yán)格限制，更有利于現(xiàn)有項(xiàng)目的土地增值溢價(jià)。 7、天津市上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)平均超過30%，減少購房成本，同時(shí)是天津市房地產(chǎn)住宅市場景氣指數(shù)的參照，提振市場信心。 8、限購令一年已經(jīng)達(dá)到預(yù)期目的，我司認(rèn)為兩會(huì)后定有利好政策出臺(tái)。同時(shí)2012年無論是對(duì)于房地產(chǎn)商還是消費(fèi)者都是入市的良好時(shí)機(jī)。 9、天津土地市場悄然復(fù)蘇 2012年2月成交同比環(huán)比均大幅回升，房地產(chǎn)商對(duì)天津的投資信心增強(qiáng)，已經(jīng)入市抄底。,房地產(chǎn)政策總結(jié),凌峻觀點(diǎn)： 2012天津市場表現(xiàn)良好，房地產(chǎn)市場回暖，是住宅市場入市的良好時(shí)機(jī)，有挑戰(zhàn)但更多的是機(jī)遇。,part 2 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn),1、土地市場表現(xiàn) 2、 本周商品住宅市場綜述 3、 商品住宅市場表現(xiàn)（2.202.26）,part1 天津土地市場表現(xiàn)|2011年天津土地市場分析,總體成交情況 根據(jù)對(duì)天津土地交易中心成交數(shù)據(jù)的跟蹤統(tǒng)計(jì)，2011年天津市共計(jì)成交926宗土地，出讓土地面積約6060萬平米。其中，工業(yè)用地成交570宗，占地面積3930萬平米，平均地價(jià)約為21.06萬元/畝；經(jīng)營性用地成交356宗，占地面積約2130萬平米同比去年下降了24% ，規(guī)劃建筑面積達(dá)到3607萬平米，平均樓面價(jià)格約1908元/平米。,本輪調(diào)控力度空前致使開發(fā)商資金鏈吃緊，拿地?zé)崆殡S之減退。,part1 天津土地市場表現(xiàn)|2011年天津土地市場分析,2011年天津土地交易中心成交經(jīng)營性用地356宗，出讓土地的面積約2130萬平米，其中純居住性質(zhì)用地約856萬平米，約占到40%；居住和公建性質(zhì)混合用地約為582萬平米，占到約27%；公建類用地約683萬平米，約占32%。此外，其它性質(zhì)用地(經(jīng)營性用地中出讓的供應(yīng)用地、科研教育用地、非經(jīng)營性公建用地等)6.23萬平米，占比不足1%。,較比去年，純居住性質(zhì)用地的占比縮減至五成以下，居住和公建性質(zhì)混合用地和公建類用地占比均有所增長，尤其是公建類用地的占比更是攀升了10個(gè)百分點(diǎn)。,住宅用地銳減，商業(yè)地產(chǎn)厚積薄發(fā),成交土地結(jié)構(gòu),part1 天津土地市場表現(xiàn)|2011年天津土地市場分析,從土地成交區(qū)域分布來看，天津中心城區(qū)仍然延續(xù)了無地可供的局面，連續(xù)5年土地供應(yīng)量不足全市總量的3%，且推出地塊均為居住/公建綜合類用地和公建用地。憑借著地段優(yōu)勢(shì)及完善商業(yè)配套的完善，目前市區(qū)內(nèi)集居住、購物、休閑、娛樂為一體的多元化模式受到消費(fèi)者的青睞,同時(shí)，天津居住區(qū)域向城市外圍逐步擴(kuò)張，由此帶動(dòng)了環(huán)城四區(qū)土地供應(yīng)的和遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)的增加，分別占到總量的25%和49%。受本輪調(diào)控影響，環(huán)城四區(qū)經(jīng)營性用地供應(yīng)541萬平米，較比去年成交大幅縮水，遠(yuǎn)郊區(qū)域的活躍程度則依舊明顯，全年經(jīng)營性用地供應(yīng)1036萬平米，尤其是武清區(qū)和寶坻區(qū)憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了大量開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。濱海新區(qū)作為成交主力區(qū)域之一，土地成交占比達(dá)23%，濱海新區(qū)行政區(qū)在其產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，其區(qū)域價(jià)值節(jié)節(jié)攀升，以中新天津生態(tài)城及響螺灣和于家堡商務(wù)區(qū)為代表的濱海地產(chǎn)，已開始呈現(xiàn)人居與產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展的良性態(tài)勢(shì)。,中心城區(qū)無地可用，環(huán)城四區(qū)大幅縮水，遠(yuǎn)郊活躍依舊,2011年天津市經(jīng)營性用地成交分布情況,part1 天津土地市場表現(xiàn)|2011年天津土地市場分析,成交價(jià)格走勢(shì),環(huán)城四區(qū)隨著知名開發(fā)商的紛紛入駐，區(qū)域價(jià)值已得到普遍認(rèn)可，該區(qū)塊的生活、商業(yè)配套隨著居住人口的涌入而得以完善，該區(qū)域土地樓面價(jià)格平均在1000-2500元/平米左右。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地樓面價(jià)格平均在700-1300元/平米左右，武清區(qū)和寶坻區(qū)土地樓面價(jià)格均已超過1000元/平米；濱海新區(qū)以開發(fā)區(qū)推出的地塊樓面價(jià)格最高，塘沽區(qū)和中心生態(tài)城緊隨其后?？崭酆痛蟾蹍^(qū)土地樓面地價(jià)處于1000元/平米左右，其余區(qū)域樓面地價(jià)大部分都在在1800元/平米左右。,各區(qū)縣土地成交的總體價(jià)格趨勢(shì)來看，中心城區(qū)由于土地資源的稀缺，其土地成交價(jià)格仍然居高不下，尤其是和平區(qū)的平均樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到10449元/平米，紅橋區(qū)的平均樓面價(jià)格也達(dá)到9080元/平米，鑒于市區(qū)的房價(jià)抗跌性最強(qiáng)，尤其是某些區(qū)域地標(biāo)性的建筑更是能帶動(dòng)周邊項(xiàng)目的發(fā)展，故成交價(jià)格始終居高不下，而地價(jià)又決定了未來的銷售價(jià)格仍將保持在較高的水平。,中心城區(qū)地價(jià)居高不下、環(huán)城4區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣勢(shì)頭強(qiáng)勁,part1 天津土地市場表現(xiàn)|2011年天津土地市場分析,2011年遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交土地176宗，占地面積1036萬平米，規(guī)劃建筑面積1618萬平米，平均樓面價(jià)格1056元/平米。,遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地成交情況,得益于天津藍(lán)印戶口政策和京津一體化得逐步推進(jìn)，加之北京限購令對(duì)購房者的影響，武清區(qū)域內(nèi)土地的競爭十分激烈，經(jīng)緯、松江、世茂等眾多開發(fā)商紛紛取地。開發(fā)商在武清拿地已經(jīng)由中心地區(qū)轉(zhuǎn)向武清各村鎮(zhèn)，范圍得到擴(kuò)大，仍然以居住用地為主。京津兩地的購房者看好京津城際鐵路將帶來的發(fā)展價(jià)值，同時(shí)區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)類用地的成交，結(jié)合武清區(qū)現(xiàn)有的資源，均為未來區(qū)域內(nèi)的發(fā)展提供了有力的保障。,遠(yuǎn)郊區(qū)縣目前還處于天津市房價(jià)的洼地，可開發(fā)土地存量較大，近年來已經(jīng)受到眾多知名房企的關(guān)注，區(qū)域價(jià)值得以攀升，尤其是武清、寶坻和靜海等區(qū)域的出讓地塊最受追捧，在目前土地交易市場極為低迷的情況下，遠(yuǎn)郊五縣平均溢價(jià)率達(dá)7.16%。薊縣和靜海主要集中在薊縣山區(qū)和團(tuán)泊湖地區(qū)，地塊的容積率指標(biāo)較低，未來別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將較大。,遠(yuǎn)郊受熱捧、武清尤為突出,part1 天津土地市場表現(xiàn)2012年第一季度市場表現(xiàn),截止到2012年2月29日，2012年2月天津市共成交68宗土地，建設(shè)用地面積403.7萬平米，土地均價(jià)1389元/平米，樓面均價(jià)1166元/平米，土地出讓金達(dá)56億元，平均溢價(jià)率僅為0.00%。其中，住宅用地共16宗，建設(shè)用地面積95.8萬平米，土地均價(jià)4530元/平米，樓面均價(jià)2487元/平米，土地出讓金達(dá)43.4億元，平均溢價(jià)率僅為0.00%。 2012年2月天津共推出住宅用地12宗，分布于5區(qū)1縣，推出面積83.7萬平方米。成交住宅用地16宗，成交面積95.8萬平方米。天津土地和住宅類用地成交樓面均價(jià)雖然同比去年均有漲幅，但底價(jià)成交貫穿始終。2012年2月，天津成交樓面均價(jià)為1166元/平方米，同比上漲51.6%，環(huán)比上漲19.1%。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2487元/平方米，同比上漲125.5%。,天津土地市場復(fù)蘇,數(shù)據(jù)顯示，天津今年2月土地交易較之去年同期，在土地宗數(shù)、建設(shè)用地面積、成交土地均價(jià)、成交樓面均價(jià)、土地出讓金等方面均有所上漲，同比分別上漲36%、43.3%、32%、51.6%、88.8%,part1 天津土地市場表現(xiàn)2012年第一季度市場表現(xiàn),工業(yè)用地為主，住宅用地相對(duì)活躍,通過數(shù)據(jù)不難得出，工業(yè)用地仍占據(jù)天津土地推出總數(shù)的59%，從土地用途結(jié)構(gòu)分析，工業(yè)用地仍然在建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積占據(jù)較大權(quán)重，住宅用地及商業(yè)用地基本走勢(shì)趨于穩(wěn)定，而2012年開年以來剛需購房者的入市，導(dǎo)致商品房成交量略有抬頭。 與此同時(shí)，在首套房貸利率回歸基準(zhǔn)等利好政策的推動(dòng)下，而住宅方面成交微幅回升，住宅用地成交也因此相對(duì)活躍。,天津市2月份土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),part1 天津土地市場表現(xiàn) 2012年第一季度市場表現(xiàn),天津土地成交區(qū)域分布,縱觀2月天津土地成交區(qū)域分布，推出地塊分布較廣，濱海新區(qū)及以武清區(qū)、靜?？h、寶坻區(qū)為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)縣地塊高頻入市。隨著市內(nèi)六區(qū)的逐漸飽和及天津市區(qū)房價(jià)的高居不下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣也日益受到剛需購房者的廣泛關(guān)注。、,遠(yuǎn)郊區(qū)縣高頻入市，剛需關(guān)注郊區(qū)發(fā)展日益凸顯,數(shù)據(jù)顯示，2012年2月天津土地成交郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，僅靜海縣就獨(dú)占成交區(qū)域的25%，武清區(qū)、濱海新區(qū)、寶坻區(qū)、北辰區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)則分別以22%、19%、13%、9%、7%、1%占有一席之地，市內(nèi)六區(qū)中僅有河西區(qū)、南開區(qū)分別占據(jù)3%和2%，由此推之，天津未來商品住房供應(yīng)也將日益郊區(qū)化。,part1 天津土地市場表現(xiàn) 2012年第一季度市場表現(xiàn),房企拿地情況一覽,通過土地交易價(jià)格和成交樓面價(jià)格情況，既能看出房企的實(shí)力，也能從另一側(cè)面反映區(qū)域土地的價(jià)值。,2012年2月，天津地鐵資源投資有限公司以總價(jià)9.951億元摘得南開區(qū)南馬路北側(cè)一宗地，成為成交總價(jià)top榜第一；與此同時(shí)，天津地鐵資源投資有限公司因奪得該地塊，憑借9300元的成交樓面均價(jià)成為成交樓面價(jià)top榜第一。,現(xiàn)金流穩(wěn)健的大型開發(fā)企業(yè)適時(shí)摘得高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊，為后續(xù)的企業(yè)擴(kuò)張謀求儲(chǔ)備,part1 天津土地市場表現(xiàn)2012年第一季度市場表現(xiàn),天津土地溢價(jià)率仍處低位,底價(jià)成交依然是住宅用地市場的常態(tài)，資金鏈壓力使開發(fā)商的拿地?zé)崆橄萑氲凸?，而部分開發(fā)商存房量不斷上升，也直接影響了土地市場的成交情況，天津土地溢價(jià)率持續(xù)走低，面對(duì)近10年來，政策調(diào)控最堅(jiān)決、銀根收緊最徹底的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商面臨更多挑戰(zhàn)。,2012年2月，天津土地市場平均溢價(jià)率水平與上月持平，以0.00%處于絕對(duì)低位，明顯低于去年同期。其中住宅類用地平均溢價(jià)率0.00%，較上月減少0.02個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少4.51個(gè)百分點(diǎn)。,part1 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)土地市場結(jié)論,本輪調(diào)控力度空前致使開發(fā)商資金鏈吃緊，拿地?zé)崆殡S之減退。,住宅用地銳減，商業(yè)地產(chǎn)厚積薄發(fā),中心城區(qū)無地可用，環(huán)城四區(qū)大幅縮水，遠(yuǎn)郊活躍依舊,中心城區(qū)地價(jià)居高不下、環(huán)城4區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣勢(shì)頭強(qiáng)勁,遠(yuǎn)郊受熱捧、武清尤為突出,天津土地市場復(fù)蘇,工業(yè)用地為主，住宅用地相對(duì)活躍,遠(yuǎn)郊區(qū)縣高頻入市，剛需關(guān)注郊區(qū)發(fā)展日益凸顯,現(xiàn)金流穩(wěn)健的大型開發(fā)企業(yè)適時(shí)摘得高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊，為后續(xù)的企業(yè)擴(kuò)張謀求儲(chǔ)備,天津土地溢價(jià)率仍處低位,2011年天津市土地市場總結(jié),2012年第一季度天津市土地市場總結(jié),part2 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),新增供應(yīng)量： 2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅新增供應(yīng)13.32萬平米。本次共有2個(gè)商品住宅項(xiàng)目推案上市。 商品住宅成交情況： 商品住宅本周成交10.56萬平米；成交均價(jià)為9296元/平米。 項(xiàng)目銷售排行榜： 本周銷售面積排名第一的為中央公園，銷售面積9700平米；銷售金額第一的同為中央公園，銷售金額為7275萬元。 庫存量情況： 截止到2012年2月26日，市場庫存面積為1646.11萬平米；商品住宅去化周期為227周。,【2.20-2.26一周數(shù)據(jù)綜述】,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),商品房供應(yīng)成交2012年2月20日-2012年2月26日商品房本周供應(yīng)量大幅下挫，為24.17萬平米，環(huán)比下降42.26%；本周成交量繼續(xù)上漲，為12.67萬平方米，環(huán)比上漲26.57%。,商品房供應(yīng)量銳減，成交量大幅上升,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),商品房成交均價(jià)銷售金額情況本周成交均價(jià)為9995元/平米，環(huán)比小幅上漲1.23%；銷售總額12.67億元，環(huán)比上漲28.11%。,成交均價(jià)小幅上漲，銷售總額大幅攀升,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),商品住宅供應(yīng)成交2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅本周供應(yīng)量為13.32萬平米，環(huán)比大幅下降37.73%；本周成交量繼續(xù)上漲，為10.56萬平方米，環(huán)比上漲23.51%。,商品住宅供應(yīng)量銳減，成交量大幅攀升,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),商品住宅成交均價(jià)與銷售總額情況本周成交均價(jià)為9296元/平米，環(huán)比上漲3.85%；銷售總額9.81億元，環(huán)比上漲28.24%。,商品住宅價(jià)格普遍上漲，成交總額攀升,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),區(qū)域商品住宅成交本周各大區(qū)成交量方面均有不同程度上漲，環(huán)城四區(qū)成交3.23萬平米，居首位，環(huán)比上漲25.27%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣次之；成交均價(jià)方面，市內(nèi)六區(qū)為15899元/平米，環(huán)城四區(qū)為9574元/平米，濱海新區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣均價(jià)分別為8594元/平米、6060元/平米。,成交量環(huán)城四區(qū)居首，遠(yuǎn)郊縣次之,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)商品住宅成交本周中心城區(qū)成交量，河?xùn)|區(qū)成交面積6862.4平米，居首位，其次是南開區(qū)，成交面積3322.1平米，除河西、紅橋區(qū)外，其他區(qū)域均有較大幅度上漲；環(huán)城四區(qū)成交量，本周依舊以西青區(qū)為首，為11788.6平米，環(huán)比小幅上漲0.51%。,河?xùn)|區(qū)，西青區(qū)住宅市場表現(xiàn)最佳,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅市場表現(xiàn),濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅成交本周濱海新區(qū)成交量方面，塘沽區(qū)成交量最大，為19743.6平米，環(huán)比上漲15.01%，其他區(qū)域本周成交量均有不同程度下降；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交量方面，武清區(qū)成交面積最多，為16276.5平米，其次為寶坻區(qū)，為7046.7平米。,遠(yuǎn)郊區(qū)縣，武清區(qū)成交面積最大，市場表現(xiàn)良好,part3 天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)商品住宅去化周期,商品住宅去化周期截至2012年2月26日，商品住宅去化周期為227周。,商品住宅去化周期為227周,part3 項(xiàng)目情況各區(qū)樓盤銷量,2012年2月天津各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng),市內(nèi)六區(qū)各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng)銷量,part3 項(xiàng)目情況各區(qū)樓盤銷量,2012年2月天津各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng),環(huán)城四區(qū)樓盤銷量3強(qiáng)銷量,part3 項(xiàng)目情況各區(qū)樓盤銷量,2012年2月天津各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng),濱海新區(qū)各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng)銷量,part3 項(xiàng)目情況各區(qū)樓盤銷量,2012年2月天津各區(qū)樓盤銷量3強(qiáng),其他區(qū)縣樓盤銷量3強(qiáng)銷量,天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總結(jié),3、本月銷售前三強(qiáng)樓盤的共性特征： 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 環(huán)境優(yōu)美，安靜宜居 周邊設(shè)施完善 客戶群：本地外地各一半，其中外地以辦理藍(lán)印戶口的客戶居多（武清區(qū)）。 樓盤推廣以短信和網(wǎng)絡(luò)推廣渠道為主。 升值空間大,1、漲是本月天津市房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，整個(gè)市場回暖的跡象明顯。 2、從土地的成交以及住宅的成交來看，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿ν癸@，天 津是住宅郊區(qū)化發(fā)展的勢(shì)頭明顯，郊區(qū)化也受到剛性需求和投資需求的 廣泛關(guān)注。,part 3 武清區(qū)房地產(chǎn)分析,1、武清城市概況 2、武清房地產(chǎn)市場分析,武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，屬于國務(wù)院首批沿海開放縣之一，城區(qū)楊村距離天津市區(qū)25公里，距北京75公里，距天津塘沽新港75公里。 管轄區(qū)1574平方公里，下轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街，人口92萬，2000年撤縣建區(qū)，武清城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)30平方公里。 城區(qū)距北京市區(qū)71公里，距首都機(jī)場90公里，距天津市區(qū)13公里，距天津港71公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚.現(xiàn)代化交通非常便捷，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有京津塘、京津、京滬、津保、津薊5條高速公路、設(shè)出入口12個(gè)，京津城際鐵路在武清城區(qū)設(shè)有天津段唯一經(jīng)停站，每天?？寇嚧?1對(duì)，在這里乘車去北京只需19分鐘、到天津只需10分鐘，實(shí)現(xiàn)到京津半小時(shí)時(shí)空目標(biāo)。,武清區(qū)城市概況武清概況,武清，地處京津腹地，區(qū)域價(jià)值向上,part1,天津11個(gè)新城之一，京津走廊上的重要樞紐,發(fā)展規(guī)劃：天津11個(gè)新城規(guī)劃,根據(jù)天津“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間布局和城鎮(zhèn)發(fā)展德政，規(guī)劃形成“城市主副中心新城中心軸一般建制鎮(zhèn)”的四級(jí)城鎮(zhèn)體系； 天津市規(guī)劃11個(gè)新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港京津和團(tuán)泊新城； 武清新城位于天津城市發(fā)展主軸，是連接京津大首都的戰(zhàn)略樞紐。,武清區(qū)城市概況武清規(guī)劃,part1,外向交通便捷，城市功能先進(jìn)完善的環(huán)渤海新城,近幾年相繼實(shí)施了京津塘高速公路二線，京滬高速，京津城際 軌道等，國家級(jí)重大交通工程以及103國道拓寬改造，使武清 占據(jù)了京津大通道關(guān)鍵位置，形成武清至京津半小時(shí)交通圈，為 率先發(fā)展提供了有力支撐; 武清開發(fā)區(qū)起步較早，目前擁有600家以上的企業(yè)，發(fā)展前景良好,武清城市空間結(jié)構(gòu) 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心地帶 兩帶：京津主道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動(dòng)接受主軸輻射 八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)，外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明小城 鎮(zhèn)組群,武清區(qū)城市概況武清規(guī)劃,part1,發(fā)展規(guī)劃：1個(gè)中心、10個(gè)居住區(qū)、2個(gè)工業(yè)區(qū)、2條景觀帶、1個(gè)商貿(mào)圈,中心區(qū)：沿雍陽西道兩側(cè)規(guī)劃有政府、 文化廣場、商業(yè)中心、體育中心、會(huì) 展中心、教育科研中心； 住宅分為10個(gè)居住區(qū) 3個(gè)工業(yè)區(qū)：逸仙科技工業(yè)區(qū)、武清開 發(fā)區(qū)、武清工業(yè)區(qū) 2條帶：田園風(fēng)光綠廊、運(yùn)河風(fēng)景區(qū)； 1個(gè)商貿(mào)圈：從楊村火車站、建國道兩 側(cè)延至老城區(qū)作為主要商貿(mào)服務(wù)帶，前 進(jìn)道、泉州道至光明道為商場商貿(mào)服務(wù) 帶，兩條道形成一個(gè)商貿(mào)圈；,科學(xué)分區(qū)，城市功能完備,武清區(qū)城市概況武清規(guī)劃,part1,戰(zhàn)略位置決定武清必將成為 “京津走廊的城市副中心之一”,京津兩市的規(guī)劃都把主軸作為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，武清作為京津主軸重要節(jié)點(diǎn) ，具備了承接雙向輻射的優(yōu)勢(shì)； 特別市隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點(diǎn)道路站口的建設(shè)，武清 交通樞紐地位進(jìn)一步確立； 天津港是中國北方第一大港、武清擁有直通海關(guān)，完全有條件作為港口功能的 延伸依托港口的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展供港、疏港物流產(chǎn)業(yè)，提高天津港對(duì)內(nèi)陸地區(qū)的輻射 服務(wù)功能,武清區(qū)城市概況武清規(guī)劃,part1,擁有良好的生態(tài)環(huán)境。境內(nèi)河流、水庫、森林資源豐富，武清境內(nèi)有大運(yùn)河等11條河流，建有萬畝森林公園，全區(qū)林木覆蓋率達(dá)到30%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40%，活立木蓄積量、有林地面積和林木覆蓋率均居全市平原區(qū)縣第一位，綠化及林業(yè)工作都處于全市前列和領(lǐng)先水平。著名的大黃堡濕地，112平方公里的面積被原生水草覆蓋，有國家一、二級(jí)保護(hù)鳥類34種，是華北地區(qū)面積最大的蘆葦濕地，它和區(qū)域內(nèi)的港北森林公園，武清天鵝湖度假村，金泉湖水庫，構(gòu)成武清旅游，休閑最具吸引力的方陣，是京津居民生態(tài)旅游、休閑度假的旅游勝地,武清：生態(tài)城、綠色城、一個(gè)宜居圣地,打造濱海新城，京津地區(qū)休閑度假的宜居、旅游勝地,武清區(qū)城市概況武清環(huán)境,part1,九橫九縱路網(wǎng)，交通，讓財(cái)富半天下,武清歷史上的繁榮是因?yàn)榇筮\(yùn)河，今天的發(fā)展，仍然靠交通。從2003年開始，特別是市九次黨代會(huì)以來，武清區(qū)先后投資180億元實(shí)施了大通道戰(zhàn)略，建成了以“九橫九縱”為骨架的路網(wǎng)貫通工程，形成了開放便捷的現(xiàn)代化交通體系，實(shí)現(xiàn)到京津半小時(shí)、邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城區(qū)半小時(shí)、全區(qū)各村街15分鐘上高速的三個(gè)時(shí)空目標(biāo)。目前武清區(qū)有京津塘、京津、京滬、津保、津薊、濱保6條高速公路穿境而過，京津城鐵在武清設(shè)有天津段唯一經(jīng)停站。國干線和區(qū)縣級(jí)公路44條，公路總里程達(dá)到2140公里，公路密度達(dá)到135公里/百平方公里。,京津地區(qū)交通樞紐地帶，城際高鐵、高速公路過道貫通，財(cái)富匯聚,武清區(qū)城市概況武清交通,part1,2010年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值317億元，比上年增長20.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值28.9億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值175.7億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值112.9億元，分別比上年增長4.3%、27.3%和14.7%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)近年來每年增幅都超過20%，處于穩(wěn)步的發(fā)展之中，也為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了理想的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。區(qū)域經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，尤其工業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速穩(wěn)步發(fā)展，為區(qū)域提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長提供了基礎(chǔ)客戶群。,持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,part1,武清區(qū)城市概況武清經(jīng)濟(jì),人口數(shù)量和人均收入的持續(xù)增長,武清區(qū)為天津市轄區(qū)范圍內(nèi)除城區(qū)外的人口第一大區(qū)，2010年末，全區(qū)戶籍人口84.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口68.97萬人，非農(nóng)業(yè)人口15.73萬人。人口密度為每平方公里539人。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平進(jìn)一步提高。年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)236.8億元（含外幣折人民幣），比年初增加42.3 億元，增長21.3%；人均儲(chǔ)蓄余額達(dá)27958元，比年初增加4915元。職工年貨幣工資收入達(dá)44503元，農(nóng)民人均純收入達(dá)11580元，分別比上年增加9586元和1075元，增長27.5%和10.2%。中心城區(qū)還遷入住快速推進(jìn)。全年拆遷面積150萬平方米，東蒲洼、下朱莊全域撤村建居，富民里還遷小區(qū)主體完工，東蒲洼、北河灘還遷小區(qū)全面啟動(dòng)，開工面積達(dá)到320萬平方米，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，居民生產(chǎn)水平進(jìn)一步提高。,武清區(qū)城市概況人口及人均收入,part1,武清區(qū)域人口的不斷增長，進(jìn)一步印證了武清經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，也為區(qū)域地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。武清新城的建設(shè)及開發(fā)區(qū)的發(fā)展吸引了大批優(yōu)秀的人才到武清定居生活。 武清區(qū)域居民家庭人均收入持續(xù)增長，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的穩(wěn)定提高，而消費(fèi)中居住支出是消費(fèi)性支出的重要項(xiàng)目。,京津融城大背景下，武清區(qū)處于京津融城的核心地帶，其發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U 武清區(qū)各大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供很好的產(chǎn)品供應(yīng)市場環(huán)境 武清的房地產(chǎn)前景良好，房地產(chǎn)市場交易呈現(xiàn)穩(wěn)健的上升趨勢(shì)，各大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、政策導(dǎo)向有利于城市的地產(chǎn)發(fā)展,京津融城，武清的發(fā)展勢(shì)在必行,part1,武清城市概況小結(jié),武清房地產(chǎn)區(qū)域客戶分析,part2,武清城區(qū)原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發(fā)展，占武清區(qū)人口總數(shù)的17%； 武清郊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村人口是武清區(qū)的主流人口，占人口總數(shù)的76%； 武清工業(yè)、商業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)人口以及部分往來于京津人員； 非武清戶籍人口、希望落戶天津的省外人口。,流動(dòng)及省外 人口,武清郊區(qū)農(nóng)村 居民,武清城區(qū)居民,產(chǎn)業(yè)及城際 人口,武清房地產(chǎn)區(qū)域客戶分析,part2,主流購買人群，最大的剛性需求核心客戶群； 需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔； 在城市擴(kuò)張中追求安全感、歸屬感和優(yōu)越感。 新婚一族，以2735歲年輕人為主，剛步入社會(huì)，或由家庭資助部分款項(xiàng)，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位； 知本高層，以3550歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃； 民營業(yè)主，以3550歲私營民營業(yè)主為主，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。,客戶屬性武清城區(qū)居民,武清房地產(chǎn)區(qū)域客戶分析,part2,城市化擴(kuò)張中或主動(dòng)或被動(dòng)加入城市的購買人群； 房產(chǎn)需求的中心客戶群，需求以過渡為主、投資為輔； 追求在城市中的認(rèn)同感、價(jià)值感。 農(nóng)民上樓，被動(dòng)加入城市中，土地被征用，或小本經(jīng)營，或投資房產(chǎn)，注重項(xiàng)目性價(jià)比，地段優(yōu)勢(shì)； 富裕農(nóng)民，以3040歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活； 私營業(yè)主，以3550歲自營私營生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項(xiàng)目品質(zhì)及完善服務(wù)。,客戶屬性武清郊區(qū)農(nóng)村居民,武清房地產(chǎn)區(qū)域客戶分析,part2,外圍補(bǔ)充購買人群； 需求以過渡、投資為主； 追求價(jià)值提升項(xiàng)目保值增值。 產(chǎn)業(yè)人員，以駐武清企業(yè)為工作單位，多為開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)，追求高性價(jià)比，完善配套； 城際客戶，工作在天津市區(qū)或北京地區(qū)，因武清便捷的交通和較低的房價(jià)而選擇武清城區(qū)置業(yè)，多為過渡兼投資性購房，看中便捷的城市交通線和京津半小時(shí)通達(dá)城鐵，關(guān)注房產(chǎn)保值增值性。,客戶屬性產(chǎn)業(yè)及城際人口,武清房地產(chǎn)區(qū)域客戶分析,part2,受藍(lán)印戶口政策影響的補(bǔ)充購買人群； 需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學(xué)需求； 追求在城市中的認(rèn)同感、歸屬感、價(jià)值感。 流動(dòng)人口，受天津或武清經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就業(yè)吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認(rèn)同感，注重項(xiàng)目性價(jià)比； 省外人口，以天津周邊省份3040歲私營業(yè)主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機(jī)會(huì)而置業(yè)，往來于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項(xiàng)目周邊教育資源及整體城市配套的完善。,客戶屬性流動(dòng)及省外人口,武清房地產(chǎn),運(yùn)河西板塊,下朱莊板塊,運(yùn)河?xùn)|板塊,下朱莊 板塊,part2,武清區(qū)域板塊重點(diǎn)項(xiàng)目,武清房地產(chǎn),part2,武清房地產(chǎn)下朱莊板塊在售項(xiàng)目,part2,武清區(qū)下朱莊板塊重點(diǎn)項(xiàng)目,龍灣城高品質(zhì)“藍(lán)印”大盤,龍灣城營銷手段,1、發(fā)展商運(yùn)營策略： 以住宅開發(fā)帶動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)，賺取土地溢價(jià)利潤。 2、整體營銷策略： 定位國際級(jí)新市鎮(zhèn)，啟動(dòng)“造城計(jì)劃”。 借勢(shì)京津同城，描繪武清未來。 以大盤優(yōu)勢(shì)進(jìn)行媒體全方位攻略，一炮而紅。 3、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)劃重點(diǎn)強(qiáng)化景觀構(gòu)造，同時(shí)景觀展示區(qū)先行。 社區(qū)配套完善，網(wǎng)球場，籃球場、輪滑場 ，運(yùn)動(dòng)會(huì)所，學(xué)校凸顯大盤規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從別墅，洋房到高層實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線全覆蓋，極大增加客戶受眾。 4、銷售策略： 開發(fā)前先行啟動(dòng)景觀、售房部、商業(yè)街區(qū)、活動(dòng)場所、樣板房等展示區(qū)。 產(chǎn)品推售上采取由高品質(zhì)別墅啟動(dòng)奠定高端形象基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)洋房及高層的聯(lián)動(dòng)價(jià)值。 銷售價(jià)格上采取低于市場整體水平的低開高走策略迅速引爆市場。 與辦理藍(lán)印中介公司聯(lián)動(dòng)，全方位網(wǎng)羅藍(lán)印客戶資源。 5、推廣媒介： 以網(wǎng)絡(luò)和短信為主。,下朱莊板塊龍灣城戶型,3室2廳2衛(wèi)，115平米 該戶型為龍灣城洋房戶型，該戶型采光較好，臥室將近3米的采光區(qū)可以獲得良好的采光，客廳陽臺(tái)和餐廳都有近3米的采光區(qū)域，會(huì)使得整個(gè)臥室獲得比較好的采光，但是該戶型的餐廳設(shè)計(jì)不是非常合理，距離廚房的距離有些遠(yuǎn)。,2室2廳1衛(wèi)，84.78平米 該戶型為龍灣城小高層戶型，結(jié)構(gòu)較合理，動(dòng)靜分區(qū)，各個(gè)房間方正完整，布局緊湊。戶型采光較好，臥室和客廳陽臺(tái)都有近3米的采光區(qū)域。,下朱莊板塊龍灣城價(jià)格及客群,價(jià)格：龍灣城洋房起價(jià)7000元/平米，高層起價(jià)6000元/平米，全款95折，按揭97折。價(jià)格低開高走，目前價(jià)格趨于穩(wěn)定。 客群：以中高端客戶人群為主，政府官員、企事業(yè)單位高管人員及私營民營業(yè)主居多。,武清區(qū)下朱莊板塊,天和林溪樓盤,下朱莊板塊天和林溪戶型,2室2廳1衛(wèi)，79.85平米 該戶型南北通透，臥室的采光面積大，但廚房的位置不是很合理,1室2廳1衛(wèi)，52.22平米 該戶型為半開放式廚房，功能齊備，最大亮點(diǎn)是在進(jìn)門左手邊鋪設(shè)榻榻米的地臺(tái)設(shè)計(jì)，很具浪漫情調(diào)。小戶型，精致緊湊設(shè)計(jì)，小巧舒適。充分采光，保持居室的通透性。整體戶型采光較好，臥室的飄窗設(shè)計(jì)加大了臥室的采光面積。,3室2廳2衛(wèi)，97.12平米 戶型整體通透，浪費(fèi)面積少，使用率高。,下朱莊板塊天和林溪價(jià)格及客群,價(jià)格：天和林溪均價(jià)6300元/平米?，F(xiàn)房全款99折，價(jià)格隨著市場的變化不斷調(diào)整著。 客群：本地客戶，以改善和投資為主；外地客戶，受藍(lán)印戶口政策影響，需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學(xué)需求。,天和林溪營銷手段,1、發(fā)展商運(yùn)營策略： 利用華北城優(yōu)越的客戶基礎(chǔ)迅速打開市場，主打藍(lán)印牌 。 2、整體營銷策略： “會(huì)呼吸的房子”附加項(xiàng)目健康活力。 利用華北城客戶基礎(chǔ)打開市場。 主打藍(lán)印牌，戶型設(shè)計(jì)上以60-90平的投資產(chǎn)品為主。 3、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 緊鄰103國道，出行便利。 緊鄰靜湖小區(qū)，配套可以滿足業(yè)主基本生活需求。 項(xiàng)目展示面較好。 4、銷售策略： 整體無差別推售。 銷售價(jià)格采取高開高走策略。 5、推廣媒介： 以短信和網(wǎng)絡(luò)為主。,武清房地產(chǎn),part2,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于京津中間黃金走廊板塊 屬于武清新城富民經(jīng)濟(jì)區(qū) 土地交