2007年深圳月亮灣T101-0035地塊前期定位與物業(yè)發(fā)展建議.ppt

深圳月亮灣T101-0035地塊前期定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：海濱地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位建筑規(guī)劃營銷推廣市場(chǎng)產(chǎn)品報(bào)告思路宏觀市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)關(guān)內(nèi)南山是焦點(diǎn)！138.495.44108.897.8173.1222.050204060801001201401602001年2002年2003年2004年2005年2006年(1-6)住宅用地供應(yīng)情況(萬平方米)從2002年開始，深圳采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，對(duì)控制房地產(chǎn)投資起到了積極的作用，同時(shí)也造成全市尤其是特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)用地的緊缺。2006年上半年深圳土地交易分區(qū)構(gòu)成福田3.5%羅湖0.3%南山19.5%寶安19.6%龍崗57%近幾年深圳土地供應(yīng)主要集中在特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，南山區(qū)是關(guān)內(nèi)土地存量相對(duì)較多的區(qū)域，2006年宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)了對(duì)閑置土地的管理，很多擁有閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金不足的情況下選擇了將土地掛牌尋求合作，此外填海區(qū)的土地也開始入市交易，使得上半年南山土地成交面積有所增加。從未來發(fā)展看，深圳關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)主要集中在南山區(qū)，這將使南山成為特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。土地價(jià)格與房?jī)r(jià)相攀升，南山更甚！1931.362937.605001000150020002500300035002005年上半年2006年上半年全市成交土地平均樓面地價(jià)(元/)2006年上半年深圳土地交易平均樓面地價(jià)為2937.6元/，同比上漲52.1%。宗地號(hào)K603-0003(15%)K803-0002(5%)地塊位置南山區(qū)后海濱路蛇口東填海區(qū)用地性質(zhì)商住商住占地面積（）25749.938918.85建筑面積（）51634（15%）77825（5%）交易價(jià)格（萬元）50103000樓面地價(jià)（元/）646877092006年南山區(qū)公開交易的兩宗土地情況近兩年南山土地交易為零碎地塊或部分權(quán)益交易，但交易價(jià)格居高不下。土地交易價(jià)格的上漲既有結(jié)構(gòu)性因素，也與房?jī)r(jià)走高有直接關(guān)系，反過來，高昂的樓面地價(jià)又決定了南山區(qū)未來房?jī)r(jià)的高企態(tài)勢(shì)。開發(fā)投資保持平穩(wěn)19.1227.119.431.62-3.611.1-10-5051015202530200120022003200420052006(1-11)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率(%)52.647.3141.8634.2835.18010203040506020022003200420052006(1-11)房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例(%)受市場(chǎng)發(fā)展和宏觀政策影響，2002年到2005年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度回落，2005年出現(xiàn)負(fù)增長，2006年1-11月雖有回升，但增速不大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重總體呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展將趨于穩(wěn)定，大起大落的現(xiàn)象難以出現(xiàn)。市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)內(nèi)大幅下降72.772.1964.4866.5669.3457.8242.0739.1727.327.8135.5233.4430.6642.1857.9360.830102030405060708019992000200120022003200420052006(1-9)關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)比例（%）關(guān)外住宅供應(yīng)比例（%）647.14961.42716.9806.48711.58445.6211.9848.56-25.4312.49-11.77-21.64020040060080010001200200120022003200420052006(1-9)-30-20-100102030405060商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）同比增長(%)商品住宅供應(yīng)總量持續(xù)減少，連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，且下降幅度加速。關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)持續(xù)減少，比例進(jìn)一步降低。深圳住宅供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化表明特區(qū)內(nèi)住宅具有越來越明顯的稀缺性。市場(chǎng)需求穩(wěn)步上升556.82593.72724.41811.9849.21901.13493.613.16.62212.14.66.11-19.92010020030040050060070080090010002000200120022003200420052006(1-9)-25-20-15-10-50510152025商品住宅銷售面積（萬平方米）增長率(%)2006年1-9月銷售面積比重寶安29%福田11%龍崗30%羅湖9%南山19%鹽田2%從住宅需求總量來看，2000年到2005年需求保持快速增長，2006年1-9月受供應(yīng)水平和市場(chǎng)觀望情緒影響，銷售同比下降，需求未能得到釋放。從住宅需求區(qū)域來看，200年1-月關(guān)內(nèi)銷售面積僅占全市的41%，關(guān)外占據(jù)主體，這主要是在關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)減少和價(jià)格快速上升的背景下，關(guān)外置業(yè)已經(jīng)成為主流。特區(qū)內(nèi)住宅已經(jīng)成為高端消費(fèi)人群的置業(yè)選擇，普通白領(lǐng)在特區(qū)內(nèi)置業(yè)的難度不斷加大。供求關(guān)系整體上供不應(yīng)求1.330.880.950.790.900.20.40.60.811.21.42002年2003年2004年2005年2006年全市住宅供需比20