商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展隱憂-fsw-cjzlk.doc

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展隱憂在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是先有商業(yè)再有地產(chǎn)，而在中國(guó)卻是先有地產(chǎn)再有商業(yè)，這種先后順序的倒置，極大地降低了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功率。進(jìn)入金秋的北京，秋風(fēng)送爽，陽(yáng)光明媚。與這種天氣相匹配的是北京一些新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍在如火如荼的發(fā)展，但與此相反的是，一大批原本被市場(chǎng)所追捧、推崇的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻紛紛遭遇了經(jīng)營(yíng)危機(jī)，有些項(xiàng)目在危機(jī)中徹底消沉，有些則在危機(jī)中做最后的努力，試圖重獲新生。這一現(xiàn)象引起了國(guó)家有關(guān)部門(mén)的重視，從7月開(kāi)始，由商務(wù)部牽頭會(huì)同中國(guó)城市網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等部門(mén)對(duì)廣東、廣西、廈門(mén)、上海等十幾個(gè)城市的商業(yè)設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，這是商務(wù)部首次對(duì)全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)所組織的一次專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查行動(dòng)，該行動(dòng)現(xiàn)已降下帷幕，結(jié)果如何？據(jù)領(lǐng)導(dǎo)這次調(diào)查行動(dòng)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平透露，基本的看法有兩個(gè)：一是目前商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題相當(dāng)突出，二是商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。王永平指出，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性矛盾主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是傳統(tǒng)的大型社區(qū)商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目一定程度的過(guò)剩與新建社區(qū)相當(dāng)匱乏的矛盾。一個(gè)好的商業(yè)布局應(yīng)該是大中小項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣的商業(yè)生態(tài)鏈才能保證不同的消費(fèi)群體在不同區(qū)域都能得到最方便、最高效的服務(wù)。便民商業(yè)設(shè)施的匱乏不僅僅體現(xiàn)在大社區(qū)，在高檔的別墅區(qū)里同樣存在著這樣的問(wèn)題。比如奧運(yùn)村的某個(gè)別墅區(qū)，雖然只需要跨過(guò)一條馬路就可以解決這個(gè)問(wèn)題，但那是一個(gè)面積有4000平米的別墅區(qū)，不管開(kāi)車(chē)還是走路到馬路對(duì)面都是很不方便的。二是城鄉(xiāng)發(fā)展的矛盾比較突出，我國(guó)城市發(fā)展很快，而農(nóng)村的商業(yè)設(shè)施卻十分簡(jiǎn)陋，不僅設(shè)施差，而且運(yùn)營(yíng)能力、商品的質(zhì)量等都存在問(wèn)題。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的空置率，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的空置面積達(dá)已達(dá)到2788萬(wàn)平米，比去年增長(zhǎng)21%。目前全國(guó)每年新增的商業(yè)地產(chǎn)面積占到整個(gè)商品房市場(chǎng)增量的10%-15%，但是積壓的面積卻占到整個(gè)商品房積壓量的25%以上，從2004年商品房總體情況來(lái)看，在商品房的空置面積總體下降的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的空置率卻在上升。缺乏有效規(guī)劃“不管是開(kāi)發(fā)商還是國(guó)家政府層面，對(duì)城市的商業(yè)規(guī)劃都應(yīng)該給予高度的關(guān)注”，這是中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)主任韓健徽先生在“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)論壇”上的發(fā)言。一起參加這一論壇的王永平先生也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，他說(shuō)：“規(guī)劃是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)非常重要的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)目前的商業(yè)物業(yè)缺乏有效的規(guī)劃，中國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是誰(shuí)想建就建，想建多大就建多大，想建哪兒就建哪兒，而國(guó)外，包括日本、美國(guó)，都有很完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃”。其實(shí)，早在2001年，為了推動(dòng)我國(guó)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委就頒布了關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)意見(jiàn)。2002年，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委更加重視城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，頒發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好中國(guó)大城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃通知，該通知明確要求各個(gè)直轄市省會(huì)城市盡快做好城市網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，并且提出要制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，實(shí)行聽(tīng)證制度，作為推動(dòng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要措施之一?？稍诔鞘猩虡I(yè)規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)的賽跑過(guò)程中，商業(yè)規(guī)劃工作總是慢了半拍、稍后一步。當(dāng)時(shí)部分城市的商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)建設(shè)，盲目發(fā)展，資源浪費(fèi)等情況仍十分嚴(yán)重。為了進(jìn)一步遏制商業(yè)地產(chǎn)中不良現(xiàn)象的蔓延，2004年商業(yè)部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知。截止到2005年7月，在全國(guó)范圍內(nèi)，已經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的城市有41個(gè)，待批準(zhǔn)的城市有200多個(gè)。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的有關(guān)人士透露，這個(gè)數(shù)據(jù)還有可能提高。王永平告訴中國(guó)科技財(cái)富記者，新的2005年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃草案現(xiàn)已上報(bào)國(guó)家立法機(jī)構(gòu)，我國(guó)第一部關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的法規(guī)有望出臺(tái)。這標(biāo)志著從2001年到2005年，中國(guó)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃正在逐步向深入化、法制化和科學(xué)化邁進(jìn)。據(jù)內(nèi)部人士透露，該草案有這樣的規(guī)定：大型設(shè)施必須由發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、行政管理、交通、環(huán)保、生態(tài)、交流協(xié)會(huì)、行業(yè)組織、專(zhuān)業(yè)學(xué)者，包括所在的區(qū)、街道等各代表來(lái)參加項(xiàng)目聽(tīng)證，這是該草案的主要特點(diǎn)和內(nèi)容之一。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)聽(tīng)證后，再拿出建設(shè)規(guī)劃，方可辦理相關(guān)行政手續(xù)。此外政府還將把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)納入到法定的統(tǒng)計(jì)范圍。在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)、銀行以及個(gè)人投資者進(jìn)行科學(xué)的決策，以避免開(kāi)發(fā)的盲目性?！暗肝覈?guó)即將頒布的有關(guān)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的規(guī)定，將以開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、統(tǒng)一有序的，以滿足市場(chǎng)需求，提高人民生活水平為出發(fā)點(diǎn)，以優(yōu)化市場(chǎng)布局和調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為主線，避免低水平重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，最終促進(jìn)社會(huì)和城市的發(fā)展?！边@是韓健徽先生在論壇上發(fā)表的對(duì)即將出臺(tái)的商業(yè)網(wǎng)站規(guī)劃條例的期望。在此，不妨參考一下國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)之間的關(guān)系是如何處理的。比如，新加坡的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共分為五級(jí)：中央商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、小型商業(yè)中心、邊遠(yuǎn)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)中心。新加坡的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是由城市局來(lái)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，其任務(wù)是確保有限的土地資源能夠得到充分利用。新加坡方面嚴(yán)格規(guī)定：每個(gè)商業(yè)中心對(duì)網(wǎng)點(diǎn)的選址、規(guī)模、商品等都有明確的要求，也規(guī)定新增的商業(yè)設(shè)施不能影響已有的商業(yè)中心。同時(shí)，要嚴(yán)格遵守交通藍(lán)圖規(guī)劃，任何人無(wú)權(quán)擅自改動(dòng)，如果要改動(dòng)就要提出足夠的理由，并且要經(jīng)過(guò)法定的程序。新加坡的商鋪非常發(fā)達(dá)，整個(gè)城市的發(fā)展也十分有序，這不得不歸結(jié)于其前期整體的良好規(guī)劃。這與我國(guó)很多城市的情況不一樣，我國(guó)的一部分中小城市根本就沒(méi)有規(guī)劃，即使是一些大城市有了規(guī)劃但也不能夠嚴(yán)格的執(zhí)行，隨意變動(dòng)性很大。更有甚者，為了拿到工程的規(guī)劃許可證和開(kāi)工許可證，以住宅的名義進(jìn)行申報(bào)，并且也以住宅的名義向銀行進(jìn)行借貸，以造成商業(yè)地產(chǎn)的事實(shí)，然后通過(guò)各種關(guān)系或以很低的違規(guī)成本繞過(guò)政府的規(guī)劃和政策的管制。出現(xiàn)這種現(xiàn)象一方面體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的不嚴(yán)肅態(tài)度，另一方面也體現(xiàn)出政府規(guī)劃政策的有效性很差。再來(lái)看看英國(guó)。英國(guó)是個(gè)發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，其商業(yè)地產(chǎn)非常發(fā)達(dá)，遍布城市、農(nóng)村、邊遠(yuǎn)小鎮(zhèn)。英國(guó)把商業(yè)規(guī)劃提升到了這樣的一個(gè)高度：認(rèn)為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、商業(yè)自身健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的重要手段，并經(jīng)過(guò)議會(huì)形成正式的法律文件。為了使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展達(dá)到規(guī)模適度、布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，英國(guó)政府征求社會(huì)各界意見(jiàn)，制定了規(guī)劃程序，并且在實(shí)踐中隨著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，不斷擴(kuò)展與修訂。與此同時(shí)，英國(guó)在商業(yè)發(fā)展中還有一個(gè)顯著特點(diǎn)，即英國(guó)對(duì)大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃實(shí)行嚴(yán)格管理，對(duì)本國(guó)和外商企業(yè)的規(guī)劃采取同樣的政策，沒(méi)有區(qū)別對(duì)待，更沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)外商的規(guī)定。而在我國(guó)某些城市卻把招商引資作為頭等大事，并為此修改我們的規(guī)劃，制定特殊優(yōu)惠政策。從經(jīng)濟(jì)的角度看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)連接著產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，從社會(huì)的角度看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)連接著百姓的日常生活，商業(yè)資源應(yīng)該是社會(huì)的公共資源，為何不公平對(duì)待？倒置的開(kāi)發(fā)順序“我認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是做所有地產(chǎn)項(xiàng)目中最難的，做住宅項(xiàng)目是最容易的”，北京莊勝?gòu)V場(chǎng)總經(jīng)理鄧智仁先生這樣告訴記者。他認(rèn)為，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度講，做地產(chǎn)項(xiàng)目從易到難的順序一般是這樣的：住宅公寓別墅辦公樓商業(yè)。只有住宅等前幾個(gè)順序的項(xiàng)目做得很成功，最后做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有成功的可能，不然很可能會(huì)失敗。目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商存在兩個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：一是認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)盈利高，故都想來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，但高盈利同時(shí)也存在高風(fēng)險(xiǎn)。二是認(rèn)為有很大市場(chǎng)需求，因?yàn)?004年中國(guó)零售業(yè)全面開(kāi)放，國(guó)外有許多零售商將來(lái)中國(guó)開(kāi)店。但令人擔(dān)心的是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商未能真正了解零售商對(duì)商業(yè)物業(yè)的要求，自主地建設(shè)了很多商業(yè)物業(yè)，而又不能滿足廣大零售商的商用要求。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是先有商業(yè)再有地產(chǎn)，而在中國(guó)卻是先有地產(chǎn)再有商業(yè)，這種先后順序的本末倒置，極大地影響了中國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功率。內(nèi)地地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)程序是：買(mǎi)地設(shè)計(jì)(按地產(chǎn)商的主觀要求)建設(shè)(按地產(chǎn)商的要求)分割出售或出租(中小投資者購(gòu)買(mǎi))回籠資金開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目(用回籠的資金)。其實(shí)正確的開(kāi)發(fā)程序是：招商(與零售商等商家簽好合同后)設(shè)計(jì)(按零售商等商家的要求)建設(shè)(按零售商等商家的要求)分割出售或出租(中小投資者投資購(gòu)買(mǎi))物業(yè)管理(開(kāi)發(fā)商或第三方)長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。在前一程序中，到分割出售或出租階段后就會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題：一是難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，廣大中小投資者會(huì)在地產(chǎn)商廣告承諾8%-20%的高回報(bào)率誘惑下熱情購(gòu)買(mǎi)，但由于地產(chǎn)商的分割出售或出租，缺乏整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，各業(yè)主各行其是，有可能開(kāi)飯店的與開(kāi)藥店或與開(kāi)展服裝店的在一塊經(jīng)營(yíng)，會(huì)亂成一團(tuán)。如新恒基集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：新恒基)在北京長(zhǎng)安街上建的恒基中心，從建成到現(xiàn)在，一直在做經(jīng)營(yíng)調(diào)整，目前還是很沒(méi)有人氣，不斷的有商戶搬進(jìn)又搬出，很難穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。二是供給與需求錯(cuò)位，中小投資者遭殃。目前地產(chǎn)商為了避免不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，采用了售后返租的銷(xiāo)售模式，即在投資者與地產(chǎn)商在簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，還要簽定一個(gè)投資者將其購(gòu)買(mǎi)的商用物業(yè)返租給地產(chǎn)商或雙方委托的第三方的租賃合同。這樣，投資者只享有其購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，而不享有經(jīng)營(yíng)權(quán)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)由地產(chǎn)商或雙方委托的第三方享有。但由于地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)是按自己意圖所建，不能很好地滿足零售商的要求，就會(huì)出現(xiàn)招商難以成功，向投資者的回報(bào)率承諾也就難以實(shí)現(xiàn)，而地產(chǎn)商已賣(mài)完物業(yè)收完錢(qián)走人了，最后受損的是廣大中小投資者。最終，一個(gè)可怕的后果是：廣大投資者對(duì)商用物業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，不愿再投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)商、零售商和投資者就會(huì)因此陷入惡性循環(huán)的困局。而采用后一程序，就會(huì)避免這一系列問(wèn)題。內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商偏于短線投機(jī)盈利，沒(méi)有長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)意識(shí)。一方面是由于目前融資渠道比較單一，多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金組成大部分來(lái)源于銀行貸款、小部分屬于自有資金和預(yù)售資金，由于銀行貸款提供的資金數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格限制，地產(chǎn)商有急于回籠資金向銀行還貸的壓力。另一方面是由于內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商多半路出家。一批原本做住宅的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，而住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大的差異，前者以售出為終結(jié)，是一種明顯的短期業(yè)務(wù)，而后者則是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)期回報(bào)為目的。有的地產(chǎn)商繼續(xù)沿用開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的方式，抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者。住宅地產(chǎn)主要以銷(xiāo)售情況好壞為標(biāo)準(zhǔn)，而商業(yè)地產(chǎn)主要是以后期經(jīng)營(yíng)情況好壞為標(biāo)準(zhǔn)。首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫(kù)”和“第五大道”的失敗就是一個(gè)典型案例。當(dāng)時(shí)風(fēng)光無(wú)限的賣(mài)場(chǎng)緣何開(kāi)業(yè)僅半年就風(fēng)光不在？首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顣员罂偨Y(jié)：“這主要是因?yàn)橐回瀼氖伦≌禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，在商業(yè)地產(chǎn)方面還沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只需要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的問(wèn)題，而商業(yè)項(xiàng)目則不僅需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)，還需要在資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)行專(zhuān)業(yè)運(yùn)作”。成功秘訣做商業(yè)地產(chǎn)的難度和學(xué)問(wèn)這么高，還有人能做得到嗎？鄧智仁先生說(shuō)，英國(guó)的太古有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：英國(guó)太古)、香港恒基集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：香港恒基)等英資機(jī)構(gòu)做商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)而言是十分成功的，在香港做一個(gè)成功一個(gè)，但他們沒(méi)有在北京做項(xiàng)目。另外，香港長(zhǎng)江集團(tuán)有限公司和新恒基集團(tuán)有限公司是偶爾才會(huì)成功一個(gè)項(xiàng)目，還是失敗的多。后者只是與內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商相比稍好一點(diǎn)，但與英資機(jī)構(gòu)相比，還是有很大差距的。那英國(guó)太古和香港恒基他們成功的奧秘到底是什么？鄧智仁先生說(shuō)：“他們當(dāng)然不會(huì)教你了，只是很多年我覺(jué)察到一些而已?！彼J(rèn)為主要的奧秘有：一是找最好的設(shè)計(jì)師，并給設(shè)計(jì)師足夠的費(fèi)用和時(shí)間。而中國(guó)的開(kāi)發(fā)商在找設(shè)計(jì)師時(shí)，主要看設(shè)計(jì)師的名氣而不是其專(zhuān)長(zhǎng)能力，而且總是希望設(shè)計(jì)師用最快的時(shí)間完成設(shè)計(jì)工作。二是舍得花較多的錢(qián)去賺更多的錢(qián)。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商總是想用最少的錢(qián)辦最多的事，但這是一幻想，實(shí)際上是做不到的，采用省錢(qián)的方式往往導(dǎo)致失敗，這是做商業(yè)地產(chǎn)中一種很致命的錯(cuò)誤理念。三是合理的面積利用率，不是可利用面積越大越好，而是要求科學(xué)。英國(guó)的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的面積使用率在35%，他們很講究空間和人流以及購(gòu)物環(huán)境。而中國(guó)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為面積越大越好，因?yàn)槊娣e越大賣(mài)的錢(qián)也就越多，但很有可能缺乏科學(xué)性。目前中國(guó)的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的面積使用率在50%-65%，以前甚至到了70%的使用率這就更離譜了。建筑設(shè)計(jì)師也已摸清了中國(guó)開(kāi)發(fā)商的喜好，盡量向面積大的方向設(shè)計(jì)，卻不知他們?cè)诤烷_(kāi)發(fā)商一起犯一個(gè)可怕的錯(cuò)誤。四是裝修方面，英國(guó)方面的做法是這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師從項(xiàng)目建設(shè)到裝修完工到使用，都是由同一個(gè)設(shè)計(jì)師(或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì))來(lái)做，因?yàn)檫@樣可以體現(xiàn)其整體的規(guī)劃性。而中國(guó)的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)時(shí)和裝修時(shí)大都采用不同的設(shè)計(jì)師，缺乏風(fēng)格的連續(xù)性?？梢?jiàn)，英資機(jī)構(gòu)的成功是與他們的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)運(yùn)作模式是掛鉤的。他們?cè)谌瞬欧矫娴囊笫枪芾韺尤藛T大都在國(guó)內(nèi)外受過(guò)高等教育，資金方面的要求是至少自有資金1萬(wàn)美金/平米(比如要開(kāi)發(fā)8千平米的商業(yè)地產(chǎn)，則需要有8千萬(wàn)美金)，而不是向銀行借貸或其它融資方式所取得資金，在經(jīng)驗(yàn)方面的要求有開(kāi)發(fā)住宅、公寓和辦公樓的成功經(jīng)驗(yàn)。內(nèi)地的地產(chǎn)商在這三方面都是沒(méi)法與之相比的，做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就不能想當(dāng)然了。有豐富經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都很難成功，那沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和資金缺乏的開(kāi)發(fā)商失敗完全是在情理之中，所以首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫(kù)”和“第五大道”項(xiàng)目的失敗也是必然的?？v觀全國(guó)幾個(gè)大城市，上海和深圳的情況好一點(diǎn)，鄧智仁做了一個(gè)大膽估計(jì)：“北京的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商至少還要交3年學(xué)費(fèi)，才會(huì)明白什么是商業(yè)地產(chǎn)。雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前景很好，但內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商的成功機(jī)會(huì)率不會(huì)超過(guò)10%；可能會(huì)有10%的內(nèi)地地產(chǎn)商馬馬虎虎、免強(qiáng)經(jīng)營(yíng)；而另外80%的商業(yè)地產(chǎn)商是會(huì)十分辛苦的。因?yàn)閮?nèi)地大部分開(kāi)發(fā)商目前資金和經(jīng)驗(yàn)都不夠，不是開(kāi)發(fā)商主觀上想做到在客觀上就能做到，雖然有中國(guó)人口很多這個(gè)客觀條件，但其所做的項(xiàng)目沒(méi)有吸引力，同樣沒(méi)有人氣，出現(xiàn)冷場(chǎng)局面”。在鄧智仁眼中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值因素又有哪些？他告訴記者主要有三個(gè)：一是地點(diǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目的地域性很強(qiáng)，不同地點(diǎn)的人流和車(chē)流是不同的，就會(huì)有不同的商業(yè)氛圍。二是設(shè)計(jì)，這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的硬件因素，設(shè)計(jì)要非常合理、非常有深度，這是極其重要的，如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即使有了很好的地理位置，但設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的人氣和成功與否。三是經(jīng)營(yíng)，這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的軟件要求。是出租、出售還是租售結(jié)合，都要求有十分周密的考慮。開(kāi)發(fā)商到底要達(dá)到一個(gè)什么樣的水平才能做商業(yè)地產(chǎn)？本社記者帶著疑問(wèn)繼續(xù)采訪了鄧智仁先生。他再次強(qiáng)調(diào)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該具有做住宅公寓別墅辦公樓種種從易到難的成功經(jīng)驗(yàn)后，才能去做商業(yè)地產(chǎn)。就如一個(gè)孩子一樣，應(yīng)該從幼兒園小學(xué)初中高中大學(xué)碩士這樣一個(gè)成長(zhǎng)歷程，有什么樣的知識(shí)才能擔(dān)任什么樣的工作，如果讓一個(gè)小學(xué)生去做應(yīng)該是大學(xué)生去做的工作，那當(dāng)然是做不好的。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之所以失敗就是這個(gè)道理。關(guān)于內(nèi)地地產(chǎn)商可學(xué)習(xí)的外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，他指出，對(duì)做百貨商業(yè)物業(yè)來(lái)講，英國(guó)模式比較適合做高檔的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，日本的模式比較適合做中檔的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)橛?guó)比較講究高檔和貴族化，日本人比較講究禮貌，典型東方人的風(fēng)格。他很自信地告訴記者，他所做的莊勝?gòu)V場(chǎng)南館是采用的日本模式，比較適合中國(guó)目前大部人的購(gòu)買(mǎi)力。他們先做崇光百貨，經(jīng)過(guò)了7年時(shí)間，從最初沒(méi)有很多人流到去年?duì)I業(yè)額卻達(dá)到了16個(gè)億，今年可能到20個(gè)億，居全北京首位，但其面積卻不到8萬(wàn)平米。位于崇文門(mén)的新世界是13萬(wàn)平方米，其營(yíng)業(yè)額不到10個(gè)億。他的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是：一定要先是商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功后才能做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而目前中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商大都是先做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)然后才做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，或者甚至不管后期經(jīng)營(yíng)。不能有效保障中小投資者權(quán)益從2004年到現(xiàn)在，國(guó)家所出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，其中對(duì)住宅市場(chǎng)的影響要大于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。于是，廣大富裕的民間資本就轉(zhuǎn)向投資于商業(yè)地產(chǎn)，鄧智仁先生指出，投資者跟地產(chǎn)商一樣要遵循其難易程度的順序，因?yàn)榧词棺鲎≌顿Y很成功，但不一定做商業(yè)投資就會(huì)成功，也要求有一個(gè)從易到難的成長(zhǎng)經(jīng)歷。否則，肯定會(huì)失敗的。目前，商業(yè)地產(chǎn)所采用的分割出售后再售后返租的經(jīng)營(yíng)模式。即地產(chǎn)商把地產(chǎn)項(xiàng)目分割成若干單元，并按項(xiàng)目需要以若干平米數(shù)劃為一單元(如17平米為一單元或25平米為一單元)，投資者購(gòu)買(mǎi)其中一單元或若干單元，并擁有其產(chǎn)權(quán)，但在地產(chǎn)商與投資者的買(mǎi)賣(mài)合同中，同時(shí)附有投資者必須把其購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)面積出租給地產(chǎn)商或第三方，這是為了達(dá)到商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的目的，主要是地產(chǎn)商避免傳統(tǒng)的分割出售方式帶來(lái)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾給投資者8%-20%的回報(bào)率，在三年內(nèi)若達(dá)不到雙方約定的回報(bào)率，地產(chǎn)商必須以原價(jià)或雙方商議的價(jià)格向投資者回購(gòu)。對(duì)售后反租中的回購(gòu)問(wèn)題，本社記者特地采訪了頤合