北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告.doc

北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-1-北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告（討論稿）第一部分項目概況一、項目名稱北潞園居住區(qū)北潞馨家園小區(qū)二、項目的地理位置該項目位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城北潞園綠色生態(tài)居住區(qū)西側(cè)，占地面積110000平方米，是北潞園居住區(qū)繼春、芳、冠、華后的第五期工程。北潞馨南側(cè)是古老的刺猬河，東南側(cè)是對外開放的社區(qū)公園，西北側(cè)是京石高速公路（中間有90米綠化隔離帶），小區(qū)限高12米。三、社區(qū)交通條件該項目所在北潞園居住區(qū)交通便利，北靠京石高速公路，東側(cè)良坨路通青龍湖及坨里，南距閆村出口一公里，東南離京周公路80米。社區(qū)距京廣、京九鐵路2公里左右。良鄉(xiāng)機(jī)場可運營小型客機(jī)。社區(qū)公交616直達(dá)西客站、長椿街，922通往前門。917、971及多條小公共路線環(huán)繞社區(qū)。四、供水條件良鄉(xiāng)水質(zhì)偏硬，距小區(qū)南2公里處有良鄉(xiāng)第一供水廠。目前建于青龍湖南庫的第二供水廠可供15萬人生活用水，目前正在協(xié)商的磁家務(wù)引水工程已通到青龍湖鎮(zhèn)南四位村，近期有望與第二供水廠接北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-2-通，此舉將基本解決良鄉(xiāng)地區(qū)的供水困難問題。北潞園居住區(qū)內(nèi)北潞華家園小區(qū)有恒溫為39的溫泉，有著十分豐富的溫泉浴資源。生活污水可排入北潞園居住區(qū)內(nèi)的污水處理站。經(jīng)過處理后可達(dá)到中水標(biāo)準(zhǔn)，可解決社區(qū)的綠化、消防和洗車用水。五、電力供應(yīng)社區(qū)南側(cè)建有黃辛莊變電站，北潞園居住區(qū)開閉站可雙路供電。六、通訊條件社區(qū)與市程控電話939局(10萬門)接通。七、工程地質(zhì)及水利防洪社區(qū)地基承載力在912噸之間，完全可以滿足民用住宅建設(shè)的要求。社區(qū)西南側(cè)的刺猬河91年按照50年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)治理完畢。下游一公里處已修建一處橡膠壩，另兩處橡膠壩有望今年雨季前完成。屆時，刺猬河畔又可見楊柳倒垂的美麗景象。八、燃?xì)夤?yīng)及采暖北潞園居住區(qū)燃?xì)獠捎锰烊粴?，采用分戶式采暖爐自我調(diào)控溫度。九、社區(qū)周邊自然人文景觀房山地區(qū)名勝古跡資源豐富。有馳名中外的“世界文化遺產(chǎn)”北京人遺址，佛教勝地云居寺。自然景觀有銀狐洞、石花洞、仙棲洞、上方山云水洞、十渡風(fēng)光，距離最近的人文景觀昊天塔建于遼代，北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-3-距今有1000年的歷史。豐富的旅游資源可為該項目增強(qiáng)人文氣息和市場吸引力。第二部分市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀北京市今年的房地產(chǎn)總量仍然會放大，只是會出現(xiàn)局部調(diào)整的情況，最明顯的反應(yīng)是銷售價格普遍下調(diào)，說明市場本身的杠桿作用正在得到體現(xiàn)，經(jīng)過此次凈化后的房地產(chǎn)市場會更加成熟，對未來的房地產(chǎn)市場會有積極的推動作用。同時，去年北京2008年奧運承辦成功，中國加入WTO等利好因素會在今后幾年中逐步體現(xiàn)。今年北京南城改造力度加大，購房消費群體擴(kuò)容暗示新一輪住宅行業(yè)競爭正在醞釀當(dāng)中。此次的盤整正是為下一次住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化革命鋪墊道路。對未來北京市房地產(chǎn)市場的預(yù)測：1雖然目前市場供給量巨大，眾多項目區(qū)域出現(xiàn)市場“飽和”，但具有優(yōu)良產(chǎn)品性能價格比和賣點獨特的項目仍然深受市場歡迎；2隨著低密度住宅在北京郊區(qū)縣的大量涌現(xiàn)和公路四、五環(huán)的通車，城郊項目正逐步引起市場關(guān)注，特別周邊具有良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的項目較受市場青睞。二、北京市別墅市場分析北京市別墅的發(fā)展經(jīng)過了一個曲折的過程，既是第一次房地產(chǎn)熱潮的始作俑者，又是這次熱潮中最大的受害者。目前的第二次熱潮已經(jīng)理性的多，但仍是國家限制開發(fā)的重點，投資風(fēng)險依然較大。北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-4-北京市目前的別墅市場有以下幾個突出特點：1目前別墅有兩個發(fā)展主線。一是聯(lián)排別墅TOWNHOUSE，二是離城區(qū)較遠(yuǎn)，風(fēng)景秀麗的區(qū)域的單體別墅SINGLEHOUSE；2北京市別墅市場回暖，供應(yīng)量逐年遞增，但市場消化量是總供給量的三分之一，市場競爭激烈；3北京市別墅市場的消費市場主體是中級白領(lǐng)；4別墅的分布有很強(qiáng)的地域性，大多在離市中心不遠(yuǎn)的東北到西北方位，車程大多控制在25分鐘到50分鐘之間；5別墅定價兩極分化。40006000元之間的聯(lián)排別墅比較多，單體別墅比較少。三、北京西南別墅市場分析北京西南同類物業(yè)市場（主要指房山、大興、豐臺西南）調(diào)查顯示：1西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影響，相對北京其他區(qū)域較為低迷。但隨著政府加大支持力度，危改計劃的出臺，四環(huán)、五環(huán)的通行，該區(qū)域的住宅逐漸復(fù)蘇，這有利于促進(jìn)西南部別墅市場的發(fā)展；2就規(guī)劃而言，規(guī)模小，品質(zhì)不高，半數(shù)以上社區(qū)內(nèi)有公寓產(chǎn)品規(guī)劃多樣，以聯(lián)排別墅為主力，景觀、綠化形式單一；3就市場銷售而言，總價低，有競爭力，市場需求量大，新開盤項目銷售情況較好，開盤三年以上的項目沒有人氣，空置率高；4就產(chǎn)品包裝而言，整體宣傳力度不夠，項目包裝簡單；北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-5-5就客戶而言，多為南部客戶群，客戶購買主要以自住居多；6就房山地區(qū)來說，龍華苑、金鴿園是目前房山地區(qū)僅有的別墅項目。龍華苑以復(fù)式聯(lián)排別墅為主，金鴿園為單體別墅。龍華苑規(guī)模較小，消費者可選擇余地不大而且沒有大型會所。金鴿園檔次、規(guī)模欠佳，又沒有合法手續(xù)。北潞馨家園的同類產(chǎn)品在此區(qū)域上可以說沒有，有市場空缺。7.大興的房地產(chǎn)市場目前現(xiàn)狀成梭型，低檔項目市場緊縮，中檔項目市場膨脹，青島嘉園已從3800元漲至4100元，市場反映良好。日月星城半年認(rèn)購已超過70%。高檔項目如麗園國際和翡翠城陷入困境，兩個盤均價均超過6600元，市場反映冷淡。青龍湖周邊別墅近幾年會漸成規(guī)模，天創(chuàng)集團(tuán)擬建的單體別墅有可能成為北潞馨乃至青龍湖項目的主要競爭對手。第三部分投資估算一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1規(guī)劃用地面積：110000平方米2建設(shè)用地面積：75380平方米3總建筑面積：44862平方米住宅面積：44062平方米公建面積：800平方米增加B戶型1個，增加建筑面積188.2+191.4=379.6平方米增加C1戶型12個，增加建筑面積197.2*12=2366.4平方米增加C2戶型4個，增加建筑面積211.4*4=845.6平方米北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-6-（以上數(shù)字以何韜設(shè)計所的設(shè)計方案為基礎(chǔ)，其中增加了部分建筑面積并將公建面積調(diào)整為800平方米）4容積率：0.65總戶數(shù)：195戶6總?cè)丝冢?80人二、計算前提：1住宅單位造價：1700元/平方米2公建單位造價：3000元/平方米3平均單價：3803元/平方米A戶型4000元/平方米B戶型3600元/平方米C戶型3800元/平方米綜合考慮房山區(qū)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房山中高檔項目的價格上限在4000元左右，北潞馨市場定位仍應(yīng)以消化房山本地市場為主，突破此價格上限市場會有很大阻力。高端市場不適用此價格上限，青龍湖項目應(yīng)在4000元以上。三、可研計算單位：萬元總成本16112.03一、直接費用12915.81（一）土地費用：2162.491土地出讓金：120元/平方米904.56北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-7-（房土局提供此數(shù)字，房山區(qū)土地出讓金住宅最高為120元/平方米）2土地補(bǔ)償費：843（其中：建設(shè)用地113畝，7萬元/畝共791萬元；代征地52畝，1萬元/畝共52萬元）3地上物補(bǔ)償：10（此數(shù)字由前期提供）4征地管理費：以上各項和的1.5%26.365土地出讓契稅1.的4%36.186復(fù)墾費3萬元/畝3397超轉(zhuǎn)補(bǔ)償費300元/畝3.39（二）前期工程費1234.451規(guī)劃設(shè)計費150（此項費用已發(fā)生）2勘察費建安費的1%77.33三通一平費120（此數(shù)字由前期提供）4防洪費20元/平方米150.765大市政費90元/平方米407.356四源費276.38（采暖23元/平方米，做飯22元/平方米，上水17元/平方米，住宅部分為以上三項和62*44062=273.18萬元，公建部分為采暖加上北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-8-水40*800=3.2萬元，總計276.38萬元）7建設(shè)工程許可證執(zhí)照費建安費的0.15%11.68工程招標(biāo)費建安費的0.06%4.649工程質(zhì)量監(jiān)督費建安費的0.05%3.8710工程印花稅建安費的0.05%3.8711審圖費1200*建筑面積*4%*10%24.1512散裝水泥費1元/平方米4.53（三）房屋開發(fā)費9554.871建安費7730.54住宅1700元/平方米7490.54會所3000元/平方米2402工程監(jiān)理費900*建筑面積*1%40.743基礎(chǔ)設(shè)施費1783.59（1）綠化工程7.538*50%*120=452.28（56.5%是設(shè)計所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加、會所減少后綠化面積會有所減少，暫以50%計，北潞華的綠化單位造價為80元/平方米，因為北潞馨的品質(zhì)要高于北潞華，單位綠化造價按120元/平方米計算。）（2）供電工程218.75（北潞芳供電工程總計750萬，工程施工300萬，12臺變壓器共450萬。芳的建筑面積是15.38萬平方米，單位造價750/15.38=48.76元，北潞馨參考此價48.76*4.4862=218.75萬元）北潞馨家園小區(qū)可行性研究報告-9-（3）智能化工程134.59（北潞華按照16元/建筑平方米計算，考慮到北潞馨的品質(zhì)，按照30元/平方米計算，30*4.4862=134.59萬元）（4）上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程、照明工程目前無法提供準(zhǔn)確數(shù)字，按照估算在10%15%之間，取中值按13%計算，7730.54*13%=1004.97萬元。二、間接費用2731.74（一）管理費直接費的3%388.55（二）財務(wù)費用貸款5000萬元，期限5492年，年利率5.49%（三）不可預(yù)見費建安費的5%386.53（四）銷售費用銷售收入的3%502.73（高檔物業(yè)的前期推廣很重要，打入0.5%的宣傳費用，高檔物業(yè)的