房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓(xùn)PPT課件.ppt

房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程-業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制,品牌,房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源,勞動力,土地,專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn),城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施,建筑材料,資金,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,資源獲取,資源加工,資源流通及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策(大局已定)；中期(實(shí)施期)由施工圖設(shè)計到入伙重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營期)入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,項(xiàng)目論證,企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程,客戶視角的房地產(chǎn)流程,案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程,18個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計劃（一級計劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；拿地7個月后開盤！（恒大地產(chǎn)拿地后6個月開盤。）,項(xiàng)目啟動會（即項(xiàng)目啟動時間，取得設(shè)計要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場:1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司;2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi);3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場：通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？,市場未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；競爭對手的情況分析。,案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進(jìn)入城市有3個可售建筑面積在30萬以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進(jìn)入以下城市：長三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級市，如常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。同行案例：恒大07年中進(jìn)入長沙，至今共有5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。,各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：收集土地信息項(xiàng)目立項(xiàng)報告（分公司）項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會）項(xiàng)目可研報告（集團(tuán)）項(xiàng)目投資決策（董事會）項(xiàng)目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：制定項(xiàng)目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報告。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。,地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期,實(shí)施方案,施工圖,實(shí)施方案,施工圖,設(shè)計前期,3個月,5個月,2個月,設(shè)計周期3：5：2,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,包含的主要設(shè)計階段：,概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；景觀設(shè)計：大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗(yàn)的缺失。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建開工時間開盤時間,設(shè)計控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會區(qū)域單體確認(rèn)實(shí)施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計,方案文本中，最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：,規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。,最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。,各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）景觀方案評審初步設(shè)計成果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計圖）建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位監(jiān)理單位招標(biāo)土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,關(guān)注風(fēng)險點(diǎn)：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營許可證,項(xiàng)目手冊,計委,固定資產(chǎn)投資計劃,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報批,土地交易,開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書,質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報批報建流程,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,如何加快項(xiàng)目報批報建進(jìn)程？,內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；現(xiàn)場配合：項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場接待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。,1、技術(shù)處理,文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？,2、協(xié)調(diào)關(guān)系,城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。,3、處理技巧,以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請，考慮天氣及形象影響等因素。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,如何處理無證施工？,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,工程建設(shè)的相關(guān)知識：,工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：912個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗(yàn)收。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,工程建設(shè)的相關(guān)知識2：,影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費(fèi)等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。,各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：項(xiàng)目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)狻X合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制！進(jìn)度控制！成本控制！協(xié)調(diào)管理！項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營的高度！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,售前階段,售中階段,售后階段,市場、客戶、產(chǎn)品,客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷,風(fēng)險控制,策劃咨詢、代理公司,銷售代理、廣告代理、媒體,律師行、銀行、房管部門,三個階段,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,組建銷售團(tuán)隊(duì)；（銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）項(xiàng)目形象定位；（主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等）項(xiàng)目營銷推廣方案；（推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計劃、重大營銷活動方案等）項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）項(xiàng)目第一次廣告出街；公司及項(xiàng)目品牌推廣；項(xiàng)目展示區(qū)開放；項(xiàng)目價格聽證會；項(xiàng)目一期開盤；營銷費(fèi)用預(yù)算。,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實(shí)施。設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）成本部：項(xiàng)目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計,項(xiàng)目報建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品