國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例研究.ppt

,國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析國內(nèi)項目案例分析國際項目案例分析小結(jié),1,現(xiàn)代及知識服務(wù)業(yè)聚集區(qū),生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū),先進制造業(yè)聚集區(qū),高尚生活區(qū),現(xiàn)代生活區(qū),現(xiàn)代及知識服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，以金橋軟件園、大三角洲規(guī)劃為基礎(chǔ)，并一直延伸到申江路帶狀區(qū)域，未來主要承載現(xiàn)代商務(wù)、辦公、商業(yè)休閑等功能，大大提升了商業(yè)載體的產(chǎn)品比重。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，寧橋路南側(cè)，至申江路的帶狀區(qū)域，未來主要承載研發(fā)、設(shè)計、后臺服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能。先進制造業(yè)聚集區(qū)，申江路東側(cè)的帶狀區(qū)域，未來主要發(fā)展先進的生產(chǎn)制造業(yè)。生活區(qū)，包括紅楓路西側(cè)的碧云高尚居住區(qū)域和商業(yè)區(qū)域和未來陸行老鎮(zhèn)新規(guī)劃的現(xiàn)代生活區(qū)。,金橋出口加工區(qū)未來發(fā)展,張江高科技園區(qū)未來發(fā)展,更合理的功能規(guī)劃，通過研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)區(qū)和教育區(qū)的合理劃分，整合能承載區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的功能載體。更高價值的土地資源，將土地資源由工業(yè)用地提升為科研用地，提升了區(qū)域的土地及總體價值。豐富的物業(yè)形態(tài)，以研發(fā)樓、辦公樓為主要產(chǎn)業(yè)載體，輔以集中的商業(yè)和生活配套，以及綠化、運動、醫(yī)療、教育資源。,漕河涇東區(qū)未來發(fā)展,產(chǎn)業(yè)的升級，由傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級。物業(yè)的升級，辦公樓、創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)中心、商業(yè)零售將取代原有的廠房和倉庫。完善的城市功能，商務(wù)配套、商業(yè)零售、高尚住宅、綠化景觀將成為區(qū)域未來發(fā)展的新元素。,漕河涇浦江配套區(qū)未來發(fā)展,著力打造核心配套區(qū)，作為浦江園區(qū)唯一的配套地塊，將打造成匯集酒店、辦公樓、購物中心、住宅和商業(yè)的綜合配套區(qū)。更高的角度，未來不僅將成為浦江園區(qū)的配套中心，也將成為整個浦江地區(qū)的商業(yè)中心，進一步提升園區(qū)在整個地區(qū)的地位。,4.案例分析國內(nèi)項目案例分析國際項目案例分析小結(jié),6,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,基本介紹地理位置：坐落于首爾市麻浦區(qū)上巖洞上巖千禧城，于1994年開始規(guī)劃，2002年開始施工，并計劃于2015年建設(shè)完成。開發(fā)模式：整個數(shù)字媒體城的開發(fā)和推廣由首爾市市政府負責(zé)，具體實施建設(shè)工程計劃是由政府專門成立的“數(shù)字媒體城處”負責(zé)的。首爾市開發(fā)公司負責(zé)執(zhí)行土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)成本約65億美元。占地面積：569,925平米核心商務(wù)：有關(guān)媒體與娛樂的廣播電視、電影、動漫、游戲、音樂、數(shù)字化教育、以及軟件開發(fā)相關(guān)的IT服務(wù)。,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,園區(qū)優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢距離金浦國際機場僅10分鐘，仁川機場30分鐘距離首爾市中心商業(yè)區(qū)7公里路程距離北京、東京航程在3小時之內(nèi)周圍有上巖千禧城、世界杯體育場、公共高爾夫球場和外國人居住村等項目，區(qū)域環(huán)境已相對成熟。人才優(yōu)勢首爾是韓國高素質(zhì)勞動力的聚集區(qū)韓國60%的高中生都希望在首爾上大學(xué)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢早在90年代，已有10,000多家小型數(shù)字媒體創(chuàng)新型企業(yè)聚集首爾。政府最初開發(fā)本項目的目的正是為了激勵這些中校企業(yè)。明確的產(chǎn)業(yè)定位：媒體娛樂廣播、電影動畫制作、音樂網(wǎng)絡(luò)教育,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,用地規(guī)劃共有用地51塊，采取土地出售和出租兩種形式，目前出租的土地有2塊，未出售的土地有7塊，其余42塊土地全部出售。總占地面積569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（約89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（約11%）。整個媒體稱共分為8大區(qū)，并根據(jù)功能將物業(yè)細分成15種不同用途。包括：商業(yè)物業(yè)、寄宿物業(yè)、高科技物業(yè)、教育/研發(fā)物業(yè)、廣播物業(yè)、住宅與商業(yè)物業(yè)、通用物業(yè)、文化與活動物業(yè)、政府辦公物業(yè)、宗教用物業(yè)、都市工業(yè)物業(yè)、停車區(qū)域、教育/研發(fā)/高科技物業(yè)、商業(yè)及休閑物業(yè)、以及公共服務(wù)物業(yè)。,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,投資流程土地根據(jù)其是否屬于“教育/科研/高科技”性質(zhì)分為核心區(qū)與非核心區(qū)。核心區(qū)規(guī)定只能吸引媒體、娛樂、數(shù)碼、以及其他IT企業(yè)。非核心區(qū)可以面向一般企業(yè)推出。投資適用土地出售或出租的方法，流程為“公布土地”提交商業(yè)計劃”商業(yè)計劃審核”候選企業(yè)公布”簽約”開發(fā)”。投資優(yōu)惠政策根據(jù)投資總額大小，購買或租賃媒體城推薦地塊的企業(yè)可享受25年不等的分期付款支付優(yōu)惠政策。優(yōu)惠利率政策外商企業(yè)優(yōu)惠：更靈活的土地價格幅度最長20年的分期付款、優(yōu)惠利率、更為靈活的物業(yè)類型配比、稅收優(yōu)惠若租賃，可獲得最高50年的租賃權(quán)等,整個首爾市,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,A1,A區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,A1,B區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,A1,C區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,A1,D區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,A1,E區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,F區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,G區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,I區(qū)平面圖與用戶組成,國外案例韓國首爾數(shù)字媒體城“DMC”,慎重的開發(fā)：1997年規(guī)劃到2002年開始建設(shè)共經(jīng)歷5年。2002年開始開發(fā)到2015年預(yù)計開發(fā)完成，共需經(jīng)歷13年。充分依托城區(qū)：與1998年的首爾城市規(guī)劃是一體的，充分依托周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)氛圍。產(chǎn)業(yè)定位清晰但靈活：既鎖定數(shù)字媒體企業(yè)，也給與普通企業(yè)，尤其是中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)以土地。土地合作為主：絕大部分拿地企業(yè)都將自己的總部和研發(fā)機構(gòu)帶入，充分保持了產(chǎn)業(yè)定位的完整性和準確性，也解決了招商壓力。配套完善：住宅、商業(yè)、休閑、以及酒店等設(shè)施非常完善。政府與教育業(yè)的力量：政府辦事部門的入駐、展廳與檔案館、會議中心的建設(shè)。日本學(xué)校、德國技術(shù)學(xué)院等辦學(xué)機構(gòu)。,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,基本介紹地理位置：坐落于曼徹斯特的南部。曼徹斯特自工業(yè)革命開始就是英國社會新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍城市。開發(fā)模式：1978年當時英國興起知識經(jīng)濟，曼徹斯特市政廳產(chǎn)業(yè)發(fā)展部研究以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的科技園區(qū)的可能性。1981年組建了政府和曼徹斯特大學(xué)研究部門為主的開發(fā)委員會，并于1984年正式對外公開。總建筑面積：約193,788平米定位產(chǎn)業(yè)：以知識、創(chuàng)意、高科技為發(fā)展動力的各類產(chǎn)業(yè)，包括生物醫(yī)藥、商業(yè)服務(wù)、計算機軟件、數(shù)碼科技、工業(yè)技術(shù)、技術(shù)咨詢、環(huán)境科學(xué)、以及公共服務(wù)等。,上世紀70年代,上世紀80年代,上世紀90年代,21世紀至今,英國知識、創(chuàng)意經(jīng)濟的迅速發(fā)展使曼徹斯特大學(xué)教授EddieDuff看到了機會。,曼徹斯特市市政廳、曼徹斯特大學(xué)專家組成執(zhí)行委員會84年開園,90年代初滿租，并對外擴張RuthfoldHouse等新舍陸續(xù)建成,從開發(fā)商處收購Greenheys2007年獲得英國杰出科學(xué)園獎,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,園區(qū)優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢周邊多條重要鐵路線路，例如ManchesterOxfordRoadRailway，ManchesterCentralRailway等通往倫敦、謝菲爾德、利物浦等重要城市。周邊多條A字公路及M字公路融入全國高速公路系統(tǒng)。距離倫敦僅2小時40分車程人才優(yōu)勢毗鄰曼徹斯特大學(xué)，有充足的學(xué)生資源通過高速公路與劍橋、牛津兩大學(xué)相連產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢曼徹斯特最近十多年來以金融服務(wù)業(yè)與商務(wù)服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點，逐步從工業(yè)重鎮(zhèn)開始向商務(wù)重鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型。目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占曼徹斯特GDP比重已超70%。,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,園區(qū)規(guī)劃采用“一區(qū)三園”的形式，分為OneCentralPark、Technopark與ManchesterSciencePark三大園區(qū)。最高三層辦公樓，最低單層辦公樓。單層面積控制在1,100sqm3,000sqm，單棟面積控制在2,200sqm7,000sqm內(nèi)。最小分割可至21sqm，最大達800sqm左右。其中，OneCentral面向快速成長的技術(shù)類企業(yè)，類似國內(nèi)的孵化器物業(yè)。Techno則配備了最為高端的辦公樓，提供最復(fù)雜高端的IT設(shè)備，可作數(shù)據(jù)中心用。ManchesterSciencePark則適合各類企業(yè)辦公，且配有商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂、健身等設(shè)施。,OneCentral,ManchesterSciencePark,Techno,靠近M60，距機場20分鐘車程雙層辦公樓，10家科技創(chuàng)業(yè)企業(yè),A幢單層，為曼徹斯特大學(xué)所有B幢三層辦公樓，8家企業(yè)。,共7幢，AC為三層，DF為雙層，G為單層共有128家企業(yè),A,B,C,D,E,F,G,A,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,操作模式園區(qū)進行統(tǒng)一招商，基本以租賃物業(yè)為主。物業(yè)的出售則通過園區(qū)的管理委員會來進行。優(yōu)惠政策由于面向的較多為中小型企業(yè)，園區(qū)為其租客提供多種幫助，不僅局限在物業(yè)服務(wù)上，而更多的在于企業(yè)管理和業(yè)務(wù)拓展上。主要內(nèi)容有業(yè)務(wù)拓展：園區(qū)設(shè)立了專門負責(zé)人以幫助中小企業(yè)進行業(yè)務(wù)拓展。該負責(zé)人擁有20年高科技創(chuàng)新企業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷免費推廣服務(wù)：園區(qū)設(shè)立了專門負責(zé)人幫助企業(yè)處理媒體關(guān)系、宣傳策劃等問題。租客交流：園區(qū)組織租客之間進行早餐會、研討會、與園區(qū)管理者之間的午餐會等活動，幫助彼此溝通，發(fā)現(xiàn)商機。學(xué)術(shù)后備：園區(qū)幫助企業(yè)進行校園招聘、員工培訓(xùn)、實習(xí)安排等。國際交流：園區(qū)通過其與曼徹斯特投資協(xié)會和英國貿(mào)易投資協(xié)會等的關(guān)系幫助租客尋找海外商機。IT支持：IT咨詢服務(wù)、IT午餐會以及眾多IT相關(guān)的后備服務(wù)。,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,OneCentralPark平面圖與租客組成,剩余藍色部分為可出租的部分，下同,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,Technopark平面圖與租戶組成,ReynoldsHouse,TuringHouse,一樓,二樓,三樓,1,2,3,3,1,2,1,2,ManchesterSciencePark平面圖與租客組成,WilliamsHouse,KilburnHouse,EnterpriseHouse,SkeltonHouse,Greenheys,RuthfordHouse,SynergyHouse,ManchesterSciencePark介紹WilliamHouse:共分割成15個小間，最小面積21平米，最大面積796平米，有充足的停車位。KilbunHouse：最新的設(shè)備，配有淋浴房、廚房等設(shè)施。EnterpriseHouse：主要面向更小型的公司，配有實驗室、工作間等。最小分割21平米，最大分割343平米。有廚房、冷飲設(shè)備等。SkeltonHouse：分割較大，253平米至760平米均可分割。Greenheys：主要面向創(chuàng)業(yè)第一年的企業(yè)，提供“方便進出”的租賃服務(wù)，并幫助其創(chuàng)業(yè)等。RuthfordHouse：最高端的IT設(shè)備，特別提供給技術(shù)高端型的企業(yè)?？勺鲾?shù)據(jù)中心等用。SynergyHouse：分割面積較大，407平米至869平米均可。面向成長期的技術(shù)企業(yè)。,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,WilliamHouse平面圖與租客組成,1,三樓,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,KilburnHouse平面圖與租客組成,一樓,1,2,3,二樓,1,2,3,4,5,6,7,三樓,1,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,EnterpriseHouse平面圖與租客組成,二樓,1,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,12,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,SkeltonHouse平面圖與租客組成,1,1,1,1,1,1,1,2,一樓,二樓,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,Greenheys一樓平面圖與租客組成,1,1,2,3,4,5,6,7,8,9,9,10,10,10,10,8,4,11,12,13,14,15,16,10,17,18,19,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,Greenheys二樓平面圖與租客組成,1,2,3,5,4,6,6,6,5,7,8,9,9,10,11,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,RuthfordHouse平面圖與租客組成,一樓,1,2,1,2,2,2,2,2,2,2,3,4,5,6,二樓,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,SynergyHouse平面圖與租客組成,1,國外案例曼徹斯特科學(xué)園“MSP”,科學(xué)開發(fā)：1978年產(chǎn)生開發(fā)想法到1984年開園迎來首批租客之間經(jīng)歷了6年的規(guī)劃和建設(shè)，此后不斷調(diào)整規(guī)劃，并聘請職業(yè)經(jīng)理人作為CEO進行企業(yè)管理操作。充分依托城區(qū)：園區(qū)的發(fā)展依托著曼徹斯特市整體從工業(yè)重鎮(zhèn)向金融、創(chuàng)意、商務(wù)重鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變的歷史機遇。園區(qū)距離曼徹斯特市中心最短距離僅5分鐘車程，并有多條高速公路、鐵路通