“買賣不破租賃”規(guī)則.ppt

“買賣不破租賃”規(guī)則若干法律情況研究,筆者認(rèn)為，對租賃權(quán)概念的解釋直接影響了對租賃權(quán)性質(zhì)的理解。大多數(shù)學(xué)者對租賃權(quán)的定義基本停留在“租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的民事權(quán)利”的表述上，由此而得出“租賃權(quán)本質(zhì),本文摘自中華論文網(wǎng)，如需轉(zhuǎn)載，請注明出處,第一章租賃權(quán)性質(zhì)的爭議,第一節(jié)既有學(xué)說之評析學(xué)界關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)主要有租賃權(quán)債權(quán)說、租賃權(quán)物權(quán)化說和租賃權(quán)特別物權(quán)說三種學(xué)說，下面遂將逐一對這三種學(xué)說進(jìn)行分析。,一、租賃權(quán)債權(quán)說主要觀點(diǎn)及評析,(一）主要觀點(diǎn)該說認(rèn)為，租賃權(quán)并不是自租賃合同成立時(shí)當(dāng)然成立，而是隨著租賃物的交付而取得的，并且該權(quán)利只是對于他人之物進(jìn)行使用收益的權(quán)利，不是一項(xiàng)直接支配租賃物的獨(dú)立權(quán)利，因而從本質(zhì)上講它屬于債權(quán)。各國多將租賃規(guī)定于債編中的立法例也支持了這一觀點(diǎn)。德國學(xué)者索姆指出：“承租人擁有的是一種純粹的債權(quán)，房屋的承租人只享有要求出租人交付房屋的權(quán)利，同樣的，農(nóng)地的用益租賃權(quán)人要經(jīng)過交付才能取得收益之所有權(quán)，而不能像用益權(quán)那樣可以直接依據(jù)物權(quán)僅通過單方的收割即取得所有權(quán)，原因在于用益租賃權(quán)人僅僅享有要求出租人讓自己取得收益的權(quán)利，而并沒有直接取得物之收益的權(quán)利?！崩瓊惔囊舱J(rèn)為：“盡管租賃權(quán)的債權(quán)性受到了類似物權(quán)的保護(hù)，地位有所強(qiáng)化，但其仍不是物權(quán)，應(yīng)當(dāng)說是一種相對的支配權(quán)，債權(quán)性的支配權(quán)?！?(二）債權(quán)說評析,租賃權(quán)作為債權(quán)，源自于羅馬法?，F(xiàn)代法意義上的租賃遠(yuǎn)小于羅馬法上的租賃，除了后世大陸法典規(guī)定的物的租賃外，羅馬法還包括了勞務(wù)的粗賃。根據(jù)羅馬法的規(guī)定，承租人權(quán)力的實(shí)現(xiàn)完全依賴于出租人，其僅享有針對出租人的債權(quán)。租賃物的轉(zhuǎn)讓并不自然引起租賃合同的解除，租賃關(guān)系仍然存在于出租人和承租人之間；只是被逐出土地的承租人因合同權(quán)力無法實(shí)現(xiàn)而享有針對出租人或其繼承人的訴權(quán)。因此，物的租賃中，承租人只是持有物。承租人不能對出租人以外的任何人主張權(quán)力，而只能在權(quán)力受到侵犯時(shí)，以出租人違反讓其平安使用租賃物的義務(wù)為由而對其提起訴訟。即所謂的“買賣破除租賃”規(guī)則。事實(shí)上，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者停留在以所有權(quán)為中心的靜態(tài)物權(quán)的觀念上，并沒有從現(xiàn)代物權(quán)理念出發(fā)，忽視了物之利用的動(dòng)態(tài)物權(quán)的重要性。該說對于租賃權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定是值得商榷的，因?yàn)閷⒃蛐袨楹托袨楸旧砘鞛橐徽勈遣豢扇〉?。租賃權(quán)產(chǎn)生于合同，但我們不能據(jù)此就簡單的認(rèn)為租賃權(quán)就是債權(quán)，進(jìn)而推斷出租賃權(quán)不具有直接支配性。租賃合同僅是租賃權(quán)產(chǎn)生的原因或手段而已，并不是決定租賃權(quán)性質(zhì)的本質(zhì)因素。就像地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)等傳統(tǒng)用益物權(quán)，甚至包括所有權(quán)，都可以由合同創(chuàng)設(shè)，但我們決不能因其自合同產(chǎn)生而將其直接歸入到債權(quán)行列。債權(quán)說混淆了原因行為和行為本身，將合同權(quán)利與合同所創(chuàng)設(shè)的權(quán)利兩個(gè)不相同的概念同一化，因此得出的結(jié)論勢必也是錯(cuò)誤的。該說為羅馬法以來的舊說，除了在理論上存在固有的缺陷外，實(shí)踐中也不利于承租人及交易安定，故各國民法現(xiàn)巳不再釆用。,二、租賃權(quán)物權(quán)化說主要觀點(diǎn)及評析,(一）主要觀點(diǎn)該說認(rèn)為租賃權(quán)物權(quán)化旨在說明租賃權(quán)系屬債權(quán)，而非物權(quán)，但其具有物權(quán)的對抗力，使承租人對于取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)之人，亦得主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。9租賃權(quán)是因租賃合同和租賃物的交付而產(chǎn)生的，實(shí)質(zhì)上屬債權(quán)，但買賣不破租賃規(guī)則實(shí)際上又是法律賦予租賃權(quán)的對抗力，使得只能對抗出租人的租賃權(quán)得以對抗租賃物的受讓人或他物權(quán)人.對抗力是支配權(quán)的一項(xiàng)特征，而支配權(quán)又是物權(quán)的特征，所以租賃權(quán)具有對抗力是其物權(quán)化的最重要的特征.租賃權(quán)物權(quán)化是為了“避免所有權(quán)過度優(yōu)越而妨害利用權(quán)，有礙財(cái)貨之利用、資本之流動(dòng)，故有利用權(quán)強(qiáng)化規(guī)定之出現(xiàn)，租賃權(quán)之物權(quán)化固為具體之適例，用益物權(quán)的保護(hù)，此無非所有權(quán)社會(huì)化理論之具體體現(xiàn)，使所有權(quán)因此具有公共性與義務(wù)性?！盜該說成為近世各國的通說。如円本民法、德國民法以及我國合同法都反映了這種觀點(diǎn)。但“租賃權(quán)物權(quán)化是以承認(rèn)租賃權(quán)是相對權(quán)為前提的，并非將租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)，而是在法律上賦予租賃權(quán)具有物權(quán)的一般效力，以及承租人可享有基于物權(quán)的物權(quán)性而產(chǎn)生的某些優(yōu)先性權(quán)利?！?第二章“買賣不破租賃”原則的適用條件分析,從本文前一節(jié)的論文中，筆者己經(jīng)對租賃權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了闡述，得出租賃權(quán)是物權(quán)的結(jié)論，因此，根據(jù)物權(quán)的排他屬性，標(biāo)的物的租賃關(guān)系自然是不被所有權(quán)轉(zhuǎn)移破除的。但是，基于租賃物合同的階段性以及租賃法律關(guān)系的復(fù)雜性，“買賣不破租賃”原則的適用仍然需要其具備其相應(yīng)條件，也就是說“買賣不破租賃”原則的適用要件。對此，學(xué)界有三要件，四要件和五要件說，以下將分別闡述：第一節(jié)現(xiàn)今關(guān)于“買賣不破租賃”原則適用條件的幾種學(xué)說,一、三要件說三要件說,以臺灣學(xué)者王澤鑒先生為代表，他主張“買賣不破租賃”原則只需租賃關(guān)系存在、租賃物交付承租人和出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人三個(gè)構(gòu)成要件即可。該三要件說對于“買賣不破租賃”原則必需的三個(gè)基本條件進(jìn)行了闡明，但是，對于其中涉及的交付及交付中存在的公示認(rèn)定和公示性弱的問題并沒有給予充分考慮。后來，臺灣地區(qū)在的債編修正中，對這種公示方式予以了改進(jìn)。,第三章適用“買賣不破租賃”原則的法律.23-29第一節(jié)(原)出租人與承租人之間的法律關(guān)系.23-24第二節(jié)受讓人與(原)出租人之間的法律關(guān)系.24第三節(jié)受讓人與承租人之間的法律關(guān)系.24-29一、“債的轉(zhuǎn)移”的性質(zhì)研究.25-26二、買受人與承租人之間產(chǎn)生的法律效果.26-29第四章買賣不破租賃原則與抵押權(quán).29-34第一節(jié)租賃權(quán)和抵押權(quán)得以并存的原因.29-30第二節(jié)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)對租賃關(guān)系的處理方式.30-34一、日本在修改擔(dān)保法前的處理方式.30-32二、對日本修改擔(dān)保法的反思.32-34第五章對我國合同法第229條的修改完善建議.34-37第一節(jié)“買賣不破租賃”原則.34-35第二節(jié)我國合同法第229條存在的缺陷.35第三節(jié)對我國合同法第229條.35-37,結(jié)論,買賣不破租賃制度自產(chǎn)生以來，人們對它的討論和爭議就沒有中止過。隨著社會(huì)的發(fā)展，我們看到租賃權(quán)正F1趨于物權(quán)化，而我們?nèi)匀灰詡鹘y(tǒng)的理論對其進(jìn)行界定，希望厘清其到底是屬于物權(quán)，還是債權(quán)。其實(shí)，一項(xiàng)理論的誕生和發(fā)展不是法學(xué)家創(chuàng)造出來的，而是社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，無非是人們發(fā)現(xiàn)了它而已。一項(xiàng)制度亦或是一個(gè)理論，只要它能促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、解決社會(huì)矛盾、能促進(jìn)公平正義得到最大限度的體現(xiàn)，其就具有重要意義和法律價(jià)值，而不要機(jī)械的非得要?dú)w屬到舊有理論體系中去。我們要做的無非是如何發(fā)展它、完善它，更好的利用它！本文通過對買賣不破租賃制度的研究分析，力圖使人們了解該項(xiàng)制度的意義與價(jià)值。同時(shí)，對我國的買賣不破租賃制度進(jìn)行剖析，提出具體的立法建議，以求完善我國的該項(xiàng)制度,使其更好的發(fā)揮調(diào)整社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定的作用。,參考文獻(xiàn),1優(yōu)士丁尼著，徐國棟譯.法學(xué)階梯（第二版）M,北京：中國政法大學(xué)出版社，20052周根.羅馬法原論M.北京：商務(wù)印書館，1996.3李浩培譯.法國民法典M.北京：商務(wù)印書館，19794卡爾.拉倫茨，李曉嘩等譯.德因民法通論M.北京：法律出版社，2003.5彼德羅.彭梵得，韙風(fēng)譯.羅馬法教科書M.中國政法人學(xué)出版社，2005.6王澤鑒.民法