房價問題數(shù)學(xué)建模.doc

1、問題重述房價問題事關(guān)國計民生，對國家經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定有重大影響，一直是各國政府大力關(guān)注的問題。我國自從取消福利分房制度以來，隨著房價的不斷飆升，房價問題已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點議題之一，從國家領(lǐng)導(dǎo)人、地方政府官員，到開發(fā)商、專家學(xué)者、普通百姓通過各種媒體表達各種觀點，但對于房價是否合理、未來房價的走勢等關(guān)鍵問題，至今尚未形成統(tǒng)一的認識。請根據(jù)中國國情，收集建筑成本、居民收入等與房價密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，選取我國具有代表性的幾類城市對房價的合理性及房價的未來走勢等問題進行定量分析；根據(jù)分析結(jié)果，進一步探討使得房價合理的具體措施，以及可能對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的影響，并進行定量分析。這里主要討論分析了以下四個問題：問題一：通過對北京、重慶的一些影響房價的因素數(shù)據(jù)收集、處理、總結(jié)、分析來討論近幾年來其房價的合理性。問題二：通過對北京、重慶近些年來房價合理性的分析結(jié)果進而對未來三年這些地區(qū)的房價趨勢進行比較合理的預(yù)估。問題三：根據(jù)以上分析結(jié)果進一步討論使房價合理的具體措施以及對經(jīng)濟發(fā)展的影響。2、符號說明I：固定資產(chǎn)投資（億元）；INC：重慶市人均可支配收入（元）；JQC：國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)；R：利率（%）；RRE：理想房價（元/平方米）；RE: 實際房價（元/平方米）；LOG：對以上符號取對數(shù)；C：函數(shù)中的常量；N:年限；K1，K2,K3，K4：關(guān)系函數(shù)常量；A：建筑材料成本；B：土地成本；C：利率；GDP：人均收入；L：利潤；T：投機商投機所得；K4、K5、K6、K7：關(guān)系函數(shù)。3、基本假設(shè)問題一假設(shè)：假設(shè)1、房價的理想價格只固定資產(chǎn)投資（I）， 重慶市人均可支配收入（INC），國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC），利率（R）等四個因素有關(guān)；假設(shè)2、在一段時間內(nèi)國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC），利率（R）保持不變；假設(shè)3、各地的房價不受政府等外界環(huán)境和人員的干擾；假設(shè)4、各個數(shù)據(jù)在一段時間內(nèi)的波動在一定范圍內(nèi)是合理的。問題二假設(shè)：假設(shè)1：選取的數(shù)據(jù)是北京市、重慶市2000-2010年平均房價；假設(shè)2：所取數(shù)據(jù)不考慮政策等各種人為因素的干擾；假設(shè)3：數(shù)據(jù)的波動屬于合理的范圍內(nèi)；假設(shè)4：只討論與之相關(guān)的主要因素，其他次要因素暫不分析。問題三假設(shè)：假設(shè)1：房地商利潤所得恒定；假設(shè)2：投機商投機所得也恒定；假設(shè)3：居民對房價有一定的容忍度，設(shè)為容差；假設(shè)4：供求平衡；假設(shè)5：忽略其他微小因素影響。4、問題分析一個國家各個地市房價的形成和變化過程，是有許多因素決定的，影響房價的主要因素很多，諸如建筑成本、供求比例、經(jīng)濟發(fā)展、居民收入變動情況、居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)情況等等，而在分析研究我國國情的前提下，建筑成本，居民收入等與房價密切相關(guān)的因素尤其對房價是否合理和房價的未來趨勢等老百姓關(guān)注的相關(guān)問題起著極為重要的作用。綜合考慮以上相關(guān)因素，這成為構(gòu)建我國房價為題模型的關(guān)鍵。問題一分析：本問使要求我們通過分析相關(guān)數(shù)據(jù)，總結(jié)出大致影響房價的幾個主要因素，然后根據(jù)這些因素建立一個城市房價的數(shù)學(xué)模型。進而通過對數(shù)據(jù)、圖形的細致而具體的分析房價的合理性。針對這個問題，我們利用一些圖書資料和網(wǎng)上的相關(guān)資源，查找個主要因素之間的影響變化關(guān)系，確定變量，從而建立模型求解。我們可以確定房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的關(guān)鍵是社會經(jīng)濟的各項指標(biāo)綜合決定的，而社會經(jīng)濟發(fā)展的一些指標(biāo)一直推動房地產(chǎn)發(fā)展。因此，我們分析的相關(guān)的一些數(shù)據(jù)是那些對房地產(chǎn)業(yè)有較大影響的經(jīng)濟指標(biāo)。對于該問題，通過查閱相關(guān)資料并根據(jù)已有的數(shù)據(jù)，確定重慶市房地產(chǎn)價格合理性主要因素為：經(jīng)濟形勢（由固定資產(chǎn)投資I 表示），人民生活水平（由重慶市人均可支配收入INC 表示），消費者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期（由國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC 表示）， 實際利率（由R 表示），共四個可量化的因素影響。通過這四個因素，我們通過建立相應(yīng)模型經(jīng)濟學(xué)中合理價格的模型，最終求的重慶市房地產(chǎn)合理價格（RRE）。通過對比分析重慶實際房價與理想房價，進而可以得出重慶市近幾年房價的合理性。對于北京近幾年房價的合理性可以用同樣的模型分析出來的公式數(shù)據(jù)計算得出。問題二分析：本問是對房價的走勢進行估計和預(yù)測。房地產(chǎn)價格的高低涉及社會生活中多方面的經(jīng)濟利益,也是百姓生活中關(guān)注比較多比較重要的問題之一較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來房地產(chǎn)的銷售價格,對社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活極其重要,可以為經(jīng)濟決策提供參考,故其研究意義相當(dāng)重大首先，我們根據(jù)題目提示，我們需要確定的是具體研究中國不同座城市的房價情況。然后再繼續(xù)考慮接下來的數(shù)據(jù)挖掘等步驟。針對本問，我們一定要具備的資料就是該城市的歷年房價的真實數(shù)據(jù)，從而才能真正意義上的通過建立模型、求解，擬算出下一階段該城市的房價走勢。經(jīng)分析可以知道，本問與上一個的問題模型的具體分析，據(jù)大量學(xué)者的經(jīng)驗表明，該回歸分析模型可以提高預(yù)測精度?；貧w分析模型：在實際問題中，自變量的個數(shù)有好幾個，隨機變量y隨多個變量而改變。在討論房價問題中，房價受好幾個變量影響，所以可以先分別討論各個因素與房價的關(guān)系式，然后綜合各個變量與房價的關(guān)系，可以推出關(guān)系式LOGRRE= 47.64+10.99 K1*N +1.76 K2*N +1.88 K3*N -1.34 K4*N 問題三分析：本問是針對前兩問的數(shù)據(jù)圖像具體分析研究從而對比較合理的房價做出相應(yīng)具體的措施。由于影響房價的因素有許多種，而我們討論的是關(guān)鍵因素，即建筑成本，土地價格等與房地產(chǎn)本身有關(guān)的因素以及人們生活水平即收入狀況，人均JDP的變化來綜合考慮如何使房價合理，根據(jù)這幾個變量，結(jié)合上面的回歸分析模型來調(diào)節(jié)具體系數(shù)且將搜集到的數(shù)據(jù)與時間建立一個坐標(biāo)關(guān)系，便可以很直觀的從波動上看出房價的變化，來分析對比從而得到較為合理的方案使問題解決。5、模型建立及求解問題一模型的建立與求解由于經(jīng)濟增長形勢越好，房地產(chǎn)價格上漲的可能性就越大；人均可支配收入的增加代表了人民生活水平的提高，可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金有所增加，同時也使有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲；因此房地產(chǎn)價格水平與固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入均成正比。 房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預(yù)期，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預(yù)期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那樣會有更多的消費者掀起購買，這樣對房地產(chǎn)的需求也會進一步提高，而在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時，消費者則會產(chǎn)生相反的預(yù)期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。因此用國家房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)能一定程度的反映房地產(chǎn)價格的走勢。 另一方面，利率的高低決定了房地產(chǎn)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就能以較低的成本獲得資本，因此利率與房地產(chǎn)價格成負相關(guān)關(guān)系。這里的利率是實際利率，即名義利率（長期商業(yè)貸款利率）-通貨膨脹率。 因此可以推導(dǎo)出如下結(jié)論：其中，等式上方的正負號是解釋變量一階偏導(dǎo)的符號，表示固定資產(chǎn)投資（I）， 重慶市人均可支配收入（INC），國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）升高時，房地產(chǎn)價格會上升，而利率（R）的增高將會使房地產(chǎn)價格下降。 根據(jù)計量經(jīng)濟學(xué)的原理，通過研究房地產(chǎn)價格的對數(shù)時序，固定投資資產(chǎn)的對數(shù)時序，人均可支配收入的對數(shù)時序，國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)的對數(shù)時序，實際利率的對數(shù)時序的協(xié)整關(guān)系分析，可以得出理想房地產(chǎn)價格的計算公式。對變量數(shù)據(jù)取對數(shù)后雖然和原數(shù)據(jù)不同，但并不改變原數(shù)據(jù)的本質(zhì)特征，可以方便平穩(wěn)性檢驗。 研究步驟是進行先單位根檢驗（即平整性檢驗），然后進行協(xié)整關(guān)系檢驗（一階整形序列才能進行協(xié)整關(guān)系檢驗）。（一）平穩(wěn)性檢驗 采取ADF(Augmented Dickey-Fuller)檢驗。檢驗主要采用計量經(jīng)濟學(xué)軟件EViews 5.0 進行檢驗。檢驗的結(jié)果如下：各變量的ADF檢驗結(jié)果變量ADF檢驗量10%臨界值穩(wěn)定性分析LOGI1.51-2.74不穩(wěn)定d(LOGI)-2.92-2.77穩(wěn)定LOGINC0.5-2.74不穩(wěn)定d（LOGINC）-3.82-2.8穩(wěn)定LOGJQC-2.12-2.74不穩(wěn)定d(LOGJQC)-3.13-2.77穩(wěn)定R-0.93-2.74不穩(wěn)定d（R）-3.77-2.77穩(wěn)定注：當(dāng)ADF檢驗量大于10%臨界值時，時間序列不穩(wěn)定，當(dāng)ADF檢驗量小于10%值時，時間序列穩(wěn)定 上述ADF檢驗結(jié)果可以看出，LOG RRE,LOGINC,LOGI,LOGJQC,R都是一階整形序列，即原序列不平穩(wěn)，一階后的序列是平穩(wěn)的。另外，需要進行協(xié)整檢驗。（二）協(xié)整檢驗 在重慶房地產(chǎn)合理價格的實證測算中，由于所研究的是多變量的協(xié)整關(guān)系，樣本數(shù)據(jù)為1998年到2008年的年度數(shù)據(jù)，因此可以Johansen 極大似然估計法來進行協(xié)整同樣采用Eviews軟件，檢驗的結(jié)果如下：Johansen極大似然估計結(jié)果特征值似然比5%的臨界值1%的臨界值協(xié)整方程個數(shù)假定0.40353372.3575768.5276.07None*0.39825447.5544347.2154.46At most 1*0.22883423.1742629.6865.65At most 20.13958610.7014015.4120.04At most 30.0700313.4849843.766.65At most 4未標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整系數(shù)LOGRRELOGILOGINCLOGJQCR-1.864662-20.50533-3.287043-3.5002622.50664619.726536.9467800.9477253.891773-41.1014733.81152-3.070157-3.008774-2.3300881.7722243.6882032.4287712.63687212.68990-2.654376-2.952050-3.983180-0.905584-6.2511630.026569標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整系數(shù)：一個協(xié)整方程LOGRRELOGILOGINCLOPGJQCRC1.00000010.99681(41.3914)1.762809(6.38268)1.877156(7.52247)-1.344290(7.77405)47.64048Log likelihood817.9977Johansen極大似然估計的檢驗結(jié)果表明：LOGRRE與LOGINC,LOGI,LOGJQC以及R之間存在著協(xié)整關(guān)系，協(xié)整方程為：LOGRRE= 47.64+10.99LOGI+1.76LOGINC+1.88LOGJQC-1.34R.通過這個協(xié)整方程就可以得到理想合理價格與各經(jīng)濟要素的定量關(guān)系。 將理想合理價格與實際房地產(chǎn)價格對比： 年份實際房價實際房價（LOGRE）理想房價（LOGRRE）199818063.25671776463.28E+00199919973.3003780653.32E+00200020633.3144992283.33E+00200122913.3600250893.36E+00200224493.3889887853.37E+00200326523.423573523.41E+00200427593.44075173.45E+0020053005.73.4779456313.46E+00200633833.5293019983.49E+0020073791.73.5788339693.58E+0020083882.43.5891002783.60E+00注：實際房價LOGRE是指對實際房價取10為底的對數(shù)表.實際房價（LOGRE）與理想房價(LOGRRE)通過實際房價與理想房價的對比，可以看得出重慶的實際房價與理想房價非常接近，因此重慶的房價基本合理。 模型的分析合理價格的理想模型是首先通過篩選，選出影響合理價格的關(guān)鍵因素：固定資產(chǎn)投資I，重慶市人均可支配收入INC,國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)JQC，實際利率R共四個可量化的因素影響。通過平整性分析以及協(xié)整分析得到協(xié)整方程：LOGRRE= 47.64+10.99LOGI+1.76LOGINC+1.88LOGJQC-1.34R最后，我們通過作圖得出了重慶市房價基本合理的結(jié)論。下面使用同樣的模型方法對北京市房價的合理性做出的圖表分析：年份實際房價實際房價（LOGRE）理想房價（LOGRRE）200044553.6488477083.63E+00200159663.7756892493.75E+00200275103.8756399373.88E+00200390703.9576072873.94E+00200499313.9969929824.00E+002005107484.0313276584.01E+002006124804.0962145854.04E+002007134604.129045064.06E+002008138604.141763234.09E+002009166584.2708650894.14E+002010204804.3706980933.60E+00通過實際房價與理想房價的對比，可以看得出北京在2000到2008年實際房價和理想房價較為接近，此段時間內(nèi)北京地區(qū)的房價基本合理，但是從2008年后尤其是2009年，北京房價受國內(nèi)及國外一些因素的影響實際房價和理想房價差別較大，實際房價遠高于理想房價，故此這段時期內(nèi)其房價不合理。模型的優(yōu)缺點及推廣針對重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，參照了經(jīng)濟學(xué)中合理價格的模型并成功進行了運用，同時，EViews統(tǒng)計軟件的使用也大大通提高了統(tǒng)計效率，最終得到的協(xié)整方程對合理價格進行了定量描述，并且由此證明重慶房地產(chǎn)價格基本合理。運用同樣的模型原理描述北京房價的狀況表明其房價不太合理。 但本模型也存在一些缺點，在進行平穩(wěn)性分析時，顯著性水平僅僅是10%，因此很有可能僅僅在2000年到2010年之間合理價格的理想模型成立，在以后的年代中有可能與實際不太吻合。這需要我們在將來進一步改進模型，提高模型的顯著性水平。問題二的模型建立與求解：根據(jù)問題一中各變量的ADF檢驗結(jié)果：變量ADF檢驗量10%臨界值穩(wěn)定性分析LOGI1.51-2.74不穩(wěn)定d(LOGI)-2.92-2.77穩(wěn)定LOGINC0.5-2.74不穩(wěn)定d（LOGINC）-3.82-2.8穩(wěn)定LOGJQC-2.12-2.74不穩(wěn)定d(LOGJQC)-3.13-2.77穩(wěn)定R-0.93-2.74不穩(wěn)定d（R）-3.77-2.77穩(wěn)定由上表可以看出：LOGI=K1*N;LOGINC=K2*N;LOGJQC=K3*N;R=K4*N;即數(shù)據(jù)的一階導(dǎo)數(shù)穩(wěn)定，成線性關(guān)系，所以的詞表達式。有表格可推知K1,K2,K3,K4。而前面推知：LOGRRE= 47.64+10.99LOGI+1.76LOGINC+1.88LOGJQC-1.34R將上述數(shù)據(jù)公式帶入可得到預(yù)測房價公式：LOGRRE= 47.64+10.99 K1*N +1.76 K2*N +1.88 K3*N -1.34 K4*N 重慶市 RRE、I、INC、JQC、R數(shù)據(jù)列表年份實際房價固定資產(chǎn)投資（I）/億元人均可支配收入（INC）/元國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）年利率（R）200020631787450103.45.85200122912379503105.95.422002244931410339104.25.312003265247911316106.25.472004275962212831105.165.582005300588114373100.85.812006338399816805103.46.1220073792155421336102.17.022008413020032515696.66.0820094350248628653103.16.3220105052293032514105.46.01北京市RRE、I、INC、JQC、R數(shù)據(jù)列表年份實際房價固定資產(chǎn)投資（I）/億元人均可支配收入（INC）/元國家房地產(chǎn)景氣指數(shù)（JQC）年利率（R）20004455125010349.7103.45.8520015966153011577.8105.95.4220027510185412463.9104.25.3120039070200013882.6106.25.4720049931287315637.8105.165.58200510748337117653.0100.85.81200612480280019978.0103.46.12200713460380021989.0102.17.02200813860350023140.096.66.08200916658420026380.0103.16.32201020480460032514.0105.46.01由以上數(shù)據(jù)，可以計算出關(guān)系函數(shù)K1，K2，K3，K4。代入關(guān)系式（1）求出2011、2012、2013年的房價：北京年份（年）樓房均價（元）201121036201223206201326504重慶年份（年）樓房均價（元）201160202012713020138300所以，我們可以預(yù)測出北京、重慶在2011、2012、2013年房價還是會穩(wěn)步增加。但二線三線等城市增幅較大城市快,而大城市的增長幅度小。模型的分析與改進此類模型是承接經(jīng)濟學(xué)的合理價格模型來推算出未來房價的趨勢，進而使用回歸分析模型綜合考慮各個關(guān)鍵因素解決一些具體的數(shù)據(jù)問題，得出線性關(guān)系方程從而合理的預(yù)測將來的房價，最后得出北京、重慶未來三年房價穩(wěn)步增長的趨勢，而一線、二線、三線城市的增長速度不一。 由于這個問題是從前一問的基礎(chǔ)上改進分析得出，所以如果上個方程有誤差，那么這個公式的誤差相對而言就會大一些，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性就會降低，但整體上影響不大，如果多考慮幾個因素，加入一些自變量會更加精確。問題三的模型建立與求解：可以根據(jù)近幾年土地價格，GDP，建筑材料成本等走勢圖（如下圖）由以上可以做出大膽假設(shè)：房價與土地成本，建筑原材料價格呈正比，由此可以算出公式如下：P=K4*A+K5*B+K6/C+再假設(shè)居民人均收入對房價有一個容忍度，設(shè)為容差（K6），則可以推出居民心中的理想房價，由此推出理想房價：K7*GDP在理想房價的一定范圍內(nèi)房價是理想的，設(shè)這范圍內(nèi)的函數(shù)為X，則X=P-L即X= K4*A+K5*B+K6/C+R+T- P-L所以由上面式子，我們得到以下結(jié)論，并提出合理性措施：居民收入增加是房價上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求。這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。同時，在缺乏“儲蓄投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價被進一步拉高。當(dāng)房價超出與居住需求相符的水平時，投機就會出現(xiàn)，進而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房價收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房價就在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費行為成為居民應(yīng)對房價快速上漲的選擇。寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時，我國住房消費信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款?？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房價不倒、地價不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動力落實央行的調(diào)控政策，而且會采取各種對策來消化“不利”的調(diào)控政策。“土地財政”是房價上漲的重要原因。在很多城市，土地出讓金是地方財政的重要來源。在土地財政的激勵下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房價拉高地價，那么，現(xiàn)階段已是地價推高房價了。原材料與勞動力成本的增長。包括土地、鋼材、設(shè)備、新材料和勞動力成本的增長等都有價格的推動作用。如果經(jīng)濟增長讓收入與價格普遍上漲，同比計算時是否也應(yīng)考慮這類因素呢?如人均收入與銀行的利率會考慮消費者物價指數(shù)的增長率、投資增長中應(yīng)扣除消費者物價指數(shù)的增長部分，那么房價是否也應(yīng)給以必要的物價調(diào)整呢?房地產(chǎn)投機行為?？梢钥闯隹芍涫杖雽Ψ康禺a(chǎn)價格沒有顯著影響，這些城市房地產(chǎn)價格的上升，主要是由投機來推動的，而且整體投機度很高。通過加入時間變量，房地產(chǎn)投機度變得更高，說明消費者基本上是以外推預(yù)期判斷價格走勢，即價格預(yù)期的形成不僅與過去價格有關(guān)，而且受過去價格變動趨勢的影響很大。這是一種非理性預(yù)期，它極大地助長了消費者的投機行為，是導(dǎo)致住宅價格上升的一個不可忽視的因素。在加入城市級虛擬變量后，房地產(chǎn)投機度顯著增加，說明大城市間房地產(chǎn)價格的相互攀比，助長了市場投機行為。在加24人時間虛擬變量后，我們得出今年房地產(chǎn)投機度大大高于往年，顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)價格極大的偏離了市場基礎(chǔ)價格。房地產(chǎn)作為具有多重屬性的資產(chǎn)，既是人們安居的必需品，又是各產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須的生產(chǎn)要素。因此，中國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，需要一個健康的房地產(chǎn)市場。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場面臨巨大的風(fēng)險。政府和產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧?，積極引導(dǎo)消費者和投資者，為建立均衡的房地產(chǎn)市場提供良好的宏觀和微觀環(huán)境。對策(一) 加快建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房當(dāng)今之中國，人均GDP與其他國家相比還是挺小的，中國還是并且將長期處于社會主義初級階段。由于目前國內(nèi)的貧富差距比較大，造成富裕者、投機者大量購買房屋，從而房價一直居高不下。而作為部分普通平民百姓，人均GDP還不高，可支配收入還不足以購買居室，因此，政府應(yīng)保障低收入群體的利益，加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，并且還應(yīng)切實落實好相關(guān)政策對低收入人群的身份加以認定，以免良好的社會資源的白白浪費。從而切實解決低收入群體的住房問題。同時，經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)會導(dǎo)致社會大眾對商品房需求的降低，對房價起到一定抑制作用，從而間接的抑制房地產(chǎn)投機行為的發(fā)生。（二）政府頒布相關(guān)法律法規(guī)鼓勵居民到郊區(qū)、鄉(xiāng)村買房為了減少一個地區(qū)的人口密度，國家首先應(yīng)繼續(xù)大力實施“計劃生育”的基本國策，控制人口數(shù)量，從而減少人口密度。而針對抑制房地產(chǎn)投機行為，最主要的還是要抑制房價的過快上漲，那么根據(jù)供求關(guān)系影響房價，政府可以在邊緣地區(qū)建立良好的交通渠道、合理的房屋價格和配套的生活設(shè)施，優(yōu)良的生活環(huán)境，這樣自然就會降低房地產(chǎn)投機行為多的地區(qū)的人口密度，從而間接抑制房地產(chǎn)投機行為。（三）加大國家宏觀調(diào)控的力度，穩(wěn)定市場、抑制通貨膨脹考慮到房屋造價有較大部分是建材成本，因此，總的來說國家應(yīng)穩(wěn)定相關(guān)生產(chǎn)資料的價格，抑制其漲幅過快，從而穩(wěn)定房屋造價，進而穩(wěn)定房價。最終間接抑制房地產(chǎn)投機行為。（四）加強對土地開發(fā)的監(jiān)管首先，土地由政府壟斷供給，如果房地產(chǎn)市場中存在土地投機過度的現(xiàn)象，城市政府應(yīng)控制相應(yīng)的土地供給規(guī)模，防止土地投機活動愈演愈烈；但如果土地投機現(xiàn)象并不明顯而是以房屋投機為主的話，則應(yīng)適當(dāng)加大土地的供給量，特別是要增加中低價住房用地的規(guī)模，來抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲。簡而言之就是政府不應(yīng)以財政收入最大化為目的，而是應(yīng)該從調(diào)節(jié)土地供給和需要的目的出發(fā)來出讓土地使用權(quán)。其次，由于政府壟斷經(jīng)營土地，容易導(dǎo)致權(quán)力尋租，滋養(yǎng)投機風(fēng)氣，因此應(yīng)增強土地拍賣的透