天津房地產估價師《制度與政策》：房地產中介服務的概念試題

天津房地產估價師制度與政策：房地產中介服務的概念試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、關于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是。 A：估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料 B：記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一 C：歸檔的估價資料應采用紙質文檔形式，不得只采用電子文檔形式 D：對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期不得少于1年 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、房地產估價報告應有至少_名專職注冊房地產估價師簽字。 A1 B2 C3 D43、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元。后經規(guī)劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價萬元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、下列說法正確的是_。 A增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B增價拍賣皆為買方報價拍賣 C減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D減價拍賣皆為買方報價拍賣5、房屋建筑工程質量保修辦法規(guī)定，正常使用情況下，電氣系統(tǒng)，給排水管道，設備安裝的質量保修最低期限為_ A1年 B2年 C3年 D4年 6、假設開發(fā)法的原理依據與相同，是預期原理。 A：收益法 B：經濟法 C：權益法 D：成本法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、房產面積測量的精度要求是以_作為限差。 A誤差的平均值 B誤差的最大值 C中誤差 D兩倍中誤差 8、下列關于廉租住房的表述中，正確的是。 A：廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房產稅 C：廉租住房的供應以實物配租為主 D：廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 9、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產評估價值的誤差范圍。 A：使用估價對象房地產的實際成交價格 B：使用政府公布的房地產交易指導價格 C：使用近一年內房地產的平均成交價格 D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、下列說法中錯誤的是。 A：在假設開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產價值不能采用成本法 B：在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發(fā)法 C：假設開發(fā)法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法 D：在房地產抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、房地產的行政法規(guī)是以頒布的。 A：中華人民共和國主席令 B：國務院令 C：國務院房地產行政主管部門部長令 D：省政府省長令 E：房地產估價機構必須加蓋公章 12、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是_。 A半個月 B2個月 C半年 D2年 13、_是指為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。 A土地利用總體規(guī)劃 B城市規(guī)劃 C土地開發(fā) D城市建設14、房屋建筑工程保修期從_起計算。 A工程竣工驗收合格之日 B工程竣工驗收之日 C工程竣工驗收申請之日 D工程竣工之日 15、在市場調查中，_是最易出錯的階段。 A分析信息 B信息匯總 C收集信息 D報告結果 16、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是_。 AGDP=GNP+對外要素收入凈額 BGDP=NDP+折舊 CGDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉移支付 DGDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口 17、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和的，免征土地增值稅。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 18、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為。 A：交易情況修正 B：交易日期調整 C：房地產狀況調整 D：區(qū)域因素調整 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是_。 A甲乙丙 B丙乙甲 C乙甲丙 D乙丙甲 20、在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。 A：城市藍線 B：城市綠線 C：城市紫線 D：城市黃線 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、某期房1年后能投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000元，出租的年總收益為500元，管理費用等其他支出為100元。假設折現(xiàn)率為10，風險補償為現(xiàn)房價格的3，則該期房目前的價格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、_要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業(yè)的社會名譽和權威性。 A合法原則 B公平原則 C替代原則 D估價時點原則23、某宗房地產交易中，買方付給賣方2 500 元，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5繳納有關稅費，買方按正常價格的3繳納有關稅 費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、房地產的規(guī)劃用途對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中的_。 A配套設施建設的限制 B房地產使用管制 C房地產權利的設立和行使限制 D房地產相鄰關系的限制25、影響房地產價格的環(huán)境因素不包括。 A：大氣環(huán)境 B：聲覺環(huán)境 C：衛(wèi)生環(huán)境 D：治安環(huán)境 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、房地產投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分，下列有關說法不正確的是_。 A投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在經營過程中所獲得的報酬 B等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關系為：A=Pi+Pi/(1+n-1)，其中Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而Pi/(1+n-1)就是投資者的投資回報，是投資者提取折舊的一個方法，即償債基金法 C投資回報和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率 D就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤 2、以下房地產價格中，屬于評估價值的有。 A：基準地價 B：市場交易價 C：標定地價 D：房屋的重置價格 E：市場成交價3、長期資金市場的特點有。 A：融資期限短 B：融資期限長 C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 D：資金交易量小 E：作為交易工具的有價證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動性較差、價格變動幅度大、有較大風險 4、銀行以開發(fā)商的信用向保險人投保，由保險人為銀行提供開發(fā)商還款保證的保險是_。 A信用保險 B無擔保保險 C保證保險 D財產保險5、關于訴訟時效的說法，正確的有。 A：訴訟時效消滅的是一種請求權 B：超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，也要受訴訟時效的限制 C：身體受到傷害要求賠償?shù)脑V訟時效期間為1年 D：因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為2年 E：訴訟時效的中止，以前經過的時效期間不再計算 6、下列關于銀行的房地產金融業(yè)務，表述正確的是。 A：根據銀行運用資金的方式，房地產金融業(yè)務中，資產業(yè)務可分為房地產投資業(yè)務和房地產放款業(yè)務 B：表外業(yè)務涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務 C：銀行涉及房地產的表外業(yè)務主要有房地產信托業(yè)務、房地產租賃業(yè)務、房地產咨詢業(yè)務和房地產代理業(yè)務等 D：負債業(yè)務指銀行吸取資金的業(yè)務，主要有存款業(yè)務、借款業(yè)務、金融機構往來業(yè)務等 E：表外業(yè)務指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務 7、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。 A損益表 B資金來源與運用表 C資本金現(xiàn)金流量表 D全部投入現(xiàn)金流量表 8、根據近因原則，保險賠償責任的確定應根據_之間因果關系來判斷。 A投保人與保險標的 B被保險人與保險標的 C保險事故與保險標的的損失 D保險人與保險標的的損失 9、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括_子市場。 A租賃 B銷售 C保險 D抵押 10、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是。 A：時值是資金運動起點的金額 B：終值是資金運動結束的金額 C：資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值 D：不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值 E：借款合同11、下列指標中，反映房地產置業(yè)投資經濟效果的有。 A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權增值 E：抵押貸款規(guī)模 12、選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的_范圍內。 A23 B14 C0.52 D12 13、綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 A50% B60% C70% D80%14、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有。 A：自然特征 B：細分市場 C：人口密度的大小 D：該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E：競爭性項目的區(qū)域 15、房地產用益物權不包括。 A：抵押權 B：建設用地使用權 C：地役權 D：土地承包經營權 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 16、下列可以采取劃撥建設用地使用權的范圍包括。 A：城市基礎設施用地 B：國家機關用地 C：軍事用地 D：商品房建設用地 E：國家重點扶持的能源項目開發(fā)用地 17、下列土地符合免征土地使用稅的包括。 A：國家機關自用的土地 B：由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地 D：公園開展出租經營用的土地 E：直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地 18、財務杠桿效應是由于_引起的。 A貸款利率與項目全投資收益率不同 B預售收入與自有資金收入占總收入比例不同， C預售收入資金回籠較快 D自有資金投入時間點的差異 19、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1.4，則住宅建筑凈密度為。 A：28.60 B：35.00 C：40.00 D：50.00 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 20、對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，不應包含。 A：開發(fā)商的直接損失 B：開發(fā)商的精神損失等間接性損失 C：購房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購房人的直接損失 21、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有。 A：估價對象 B：估價時點 C：價值類型 D：估價方法 E：估價所需材料 22、用益物權包括_。 A承包經營權 B建設用地使用權 C債權 D典權 E所有權23、關于物權的效力說法有誤的是_。 A同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存 B同一標的物一般來說物權優(yōu)先于債權 C私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房