二手房購(gòu)房流程詳細(xì)流程圖（DOC17頁(yè)）.doc

二手房購(gòu)房流程詳細(xì)流程圖樓主按照流程一個(gè)一個(gè)整理的，并制作成圖片模式供大家參考！辛苦一場(chǎng)，能得到大家的支持是樓主最大的樂(lè)事。所以嘛回帖表示一下哦，鮮花獻(xiàn)上！以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到1、買方看房2、買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查3、買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、買房交付訂金4、買賣雙方簽訂合肥市存量房買賣合同5、買方交付首期房款或訂金6、賣方償還銀行貸款7、賣方注銷房地產(chǎn)抵押登記8、買方申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款9、買方有貸款銀行簽定公積金貸款及擔(dān)保合同、商業(yè)貸款及抵押合同10、買方支付二期房款（視合同約定）11、買賣雙方到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)過(guò)戶、并取得收件收據(jù)12、賣方將房產(chǎn)屋交付給買方（具體時(shí)間可在合同中約定）13、買方領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證14、銀行放款15、買方支付末期房款（視合同約定）1二手房購(gòu)房流程.jpg (65.53 KB)2008-12-10 10:57二手房購(gòu)房流程之查找房源一、查找方式：（1）網(wǎng)絡(luò)搜索，進(jìn)入合肥房產(chǎn)網(wǎng)二手房頻道搜索房源（http:/2./）（2）報(bào)紙廣告，可以瀏覽合肥各報(bào)紙登記的房源信息 如：新安晚報(bào) 合肥晚報(bào)。（3）中介門點(diǎn)。各中介門點(diǎn)會(huì)在公示欄中公示房源信息，同時(shí)也會(huì)準(zhǔn)備相應(yīng)的房源資料。（4）小區(qū)門口張貼的房源信息二、價(jià)格水平：（1）了解二手房定價(jià)依據(jù)要了解二手房的價(jià)格水平，首先要了解賣方對(duì)二手房的定價(jià)依據(jù)。目前市場(chǎng)上二手房的交易都是根據(jù)掛牌價(jià)進(jìn)行的，而掛牌價(jià)則是以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)。筆者了解到，現(xiàn)在很多賣方在房子掛牌之前會(huì)到多家中介公司咨詢價(jià)格。中介公司的工作人員會(huì)根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格以及房屋實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估，給出一個(gè)參考價(jià)，然后由賣方取一個(gè)與自己心理價(jià)格相符的價(jià)位再進(jìn)行掛牌。這掛牌價(jià)就融合了市場(chǎng)情況、房屋的地段、房型、使用年限以及買賣雙方心理等各方面的因素。房屋的地段、樓層、戶型甚至買賣雙方的心態(tài)都會(huì)成為影響房?jī)r(jià)的因素，在眾多影響二手房?jī)r(jià)格的因素中，地段是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，占據(jù)了最大份額?，F(xiàn)二手房行業(yè)的規(guī)則就是越是靠近市中心、繁華地段越是貴。但這只是某個(gè)地段的均價(jià)，具體的房?jī)r(jià)會(huì)有點(diǎn)出入，或高或低。這就考慮到其他方面的因素了，比如樓層和朝向等。同一幢房屋的三樓的價(jià)格就比其他樓層貴，約每平方米100200元的范圍。 學(xué)校、超市等基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟也是不可忽視的價(jià)格因素，尤其是一些比較好的學(xué)校也會(huì)在一定程度上抬升周圍二手房的價(jià)格，賣方的心理也是房?jī)r(jià)的一道坎。賣方如果急于賣出，給出的價(jià)格就會(huì)相對(duì)低一些，此外，交通的便利、戶型的好壞也會(huì)牽制房?jī)r(jià)的浮動(dòng)。 和新房不同，在影響二手房?jī)r(jià)格的因素中，裝修也是不可忽視的環(huán)節(jié)，裝修過(guò)的二手房，賣主在交易時(shí)會(huì)算上裝修費(fèi)，其價(jià)格要高于毛坯房。您也可以從房屋的情況出發(fā)對(duì)房屋進(jìn)行粗略的估價(jià)附：二手房估價(jià)表14005.jpg (25.79 KB)2008-12-9 16:37（2）了解武漢市整體及區(qū)域二手房?jī)r(jià)格水平了解武漢市整體及區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格水平，將有助于購(gòu)房者對(duì)自己購(gòu)買房屋的價(jià)格范圍及不同區(qū)域的價(jià)格梯次作出判斷。目前合肥發(fā)布了二手房?jī)r(jià)格指數(shù)2. 您可以參考一下價(jià)格。（3）了解二手房屋的價(jià)格了解二手房屋價(jià)格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：（1）網(wǎng)絡(luò)搜索，進(jìn)入合肥房產(chǎn)網(wǎng)二手房頻道（http:/2/），里面會(huì)有各類房屋的銷售總價(jià)。（2）報(bào)紙廣告，在報(bào)紙上登載的房源信息中會(huì)標(biāo)明房源價(jià)格。（3）中介門點(diǎn)。中介門點(diǎn)公示的房源信息中會(huì)標(biāo)明房源價(jià)格。（4）您可以通過(guò)合肥房產(chǎn)網(wǎng)二手房頻道“免費(fèi)評(píng)估房?jī)r(jià)”進(jìn)行了解房源價(jià)格以上四種方式提供的了解房屋價(jià)格的渠道，但了解二手房買賣價(jià)格除了解市場(chǎng)情況外，還需借助于親戚、朋友及有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)人士的幫助。三、交通狀況了解二手房周邊交通狀況主要考慮的是出行是否方便，它包括小區(qū)位置是否臨近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車狀況、交通是否受到單雙號(hào)的限制等?？梢跃鸵韵?個(gè)問(wèn)題進(jìn)行考察：1、公交車到小區(qū)嗎？2、公交車運(yùn)行的起止時(shí)間、間隔時(shí)間是怎樣的？3、路途堵車嗎？4、從住宅到公交車站的距離是多少？5、夫妻上下班，孩子上學(xué)有沒(méi)有直達(dá)車到門口，轉(zhuǎn)車方便嗎？6、“打的”乘車方便嗎？7、小區(qū)到中心區(qū)有沒(méi)有直達(dá)公交車？8、一旦發(fā)生應(yīng)急情況，出行方便嗎，能應(yīng)急嗎？同時(shí)，可登陸合肥公交網(wǎng)了解線路情況（）。買房屋，不僅要了解當(dāng)前的交通情況，還需要了解今后一段時(shí)間所選區(qū)域及小區(qū)附近的交通規(guī)劃，了解規(guī)劃不僅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作為今后一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)價(jià)格及價(jià)值是否上漲的依據(jù)。四、配套情況相對(duì)新房而言，一般情況下，二手房的配套情況會(huì)比較完備，但也需注意以下幾種情況：、周邊配套情況周邊配套通常指的是學(xué)校、交通、醫(yī)院、超市、郵電局、派出所、商場(chǎng)、銀行、餐飲娛樂(lè)休閑等設(shè)備設(shè)施的配套情況。在考察周邊配套時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：（1）主要考察重點(diǎn)配套配套設(shè)施所包含的內(nèi)容越來(lái)越多，但日常生活中每天必不可少的項(xiàng)目只是一部分，因此，要重點(diǎn)考察購(gòu)物、教育、醫(yī)療、停車和交通方便，對(duì)日常生活便不構(gòu)成大的影響。（2）考察自身最需要的配套每個(gè)家庭的人員構(gòu)成和生活方式不同，選擇配套設(shè)施也將各有偏重。在購(gòu)房時(shí)，每一位購(gòu)房者都應(yīng)根據(jù)自己的具體情況來(lái)考察小區(qū)周邊配套。如有孩子的家庭可考察周邊有無(wú)幼兒園、中小學(xué)校；有老人的家庭可重點(diǎn)考察周邊的老年設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施；只要自己最需要的設(shè)施優(yōu)良，對(duì)你而言，該小區(qū)就是配套良好的社區(qū)。（）注意周邊環(huán)境二手房一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。（）區(qū)域規(guī)劃了解區(qū)域規(guī)劃有益于知道房屋周邊配套設(shè)施。如果市政規(guī)劃中將有配套建設(shè)的利好消息 ，則房?jī)r(jià)有望升值；而如果市政規(guī)劃中有不好的設(shè)施（如將建火葬場(chǎng)、垃圾站、變電站等）可能將會(huì)使樓盤貶值，而將來(lái)轉(zhuǎn)手也有一定難度。、房屋自身配套情況對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。二手房購(gòu)房流程之實(shí)地考察一、實(shí)地考察：隨著合肥市房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟和升級(jí)，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多的人青睞這些舊房。但是，由于買賣雙方對(duì)二手房交易不甚了解，不知道這樣實(shí)地考察和產(chǎn)權(quán)調(diào)查意向性的房屋。為了讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房，我們整理了以下幾點(diǎn)，希望能幫助大家購(gòu)買到稱心滿意的房子。一、實(shí)地考察二手房需注意的幾點(diǎn)：1、是否有亂搭亂建部分。合肥市亂搭亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，特別是90年代以前的房屋和住宅小區(qū)有此類問(wèn)題?，F(xiàn)場(chǎng)觀察如：是否占用屋頂平臺(tái)，屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改造過(guò)屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室等，陽(yáng)臺(tái)是否由業(yè)主自己封閉的，這涉及面積如何計(jì)算的問(wèn)題。2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂套內(nèi)使用面積。3、觀察房屋的裝修和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。二手房大都有裝修，但是對(duì)于想要重新裝修的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要將其最初購(gòu)買時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過(guò)的地方是不是需要全部打掉，同時(shí)還要了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于今后的重新裝修。4、考核房屋的配套設(shè)施。打開(kāi)水龍頭觀察水壓，避免水壓不足造成有時(shí)要挑水吃；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線及閉路電視的接通情況。5、屋內(nèi)配置細(xì)查看。購(gòu)買二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置（空調(diào)、床、燃?xì)庠?、熱水器、電話等），通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣半送給購(gòu)房者。這時(shí)購(gòu)房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再是否考慮購(gòu)買。6、物業(yè)管理的水平。水、電、氣的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；小區(qū)是否封閉；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。7、了解居住的費(fèi)用。水、電、氣的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。從武漢市的建筑類型來(lái)看，一般高層物管費(fèi)最高、小高層次之、多層最低。8、了解房屋的歷史。哪一年蓋的，土地使用期限哪一年到期；哪些人住過(guò)，是否發(fā)生過(guò)不好的事情，如是否發(fā)生過(guò)盜竊案是否意外死過(guò)人；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、氣的費(fèi)用。最后我們合肥房產(chǎn)網(wǎng)提醒各位網(wǎng)友，地段的好壞將決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買二手房純居住的網(wǎng)友來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且生活成本等也會(huì)十分便利。二、產(chǎn)權(quán)考察對(duì)于購(gòu)買二手房來(lái)最重要的是把房子的來(lái)龍去脈搞清楚。 第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒(méi)有兩證的房屋，不得買賣。有些房主賣房時(shí)注明“產(chǎn)權(quán)證在辦理中”，我們建議，這樣的房子即使便宜也不能買，萬(wàn)一辦不了證，損失就大了。為慎重起見(jiàn)，購(gòu)房者可向合肥市所在地的區(qū)房管局進(jìn)行調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。第二，房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售 。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。第三，二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒(méi)有國(guó)家和合肥市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。 第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 第五，要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后年之內(nèi)不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。 此外，還要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)；看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系；應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。 總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)的不至于有所遺漏。二手房購(gòu)房流程之簽訂合同一、協(xié)商價(jià)格如果通過(guò)以上程序購(gòu)房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價(jià)了，看看房子到底值多少錢。 但不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，買賣雙方很難談到一塊去，難以達(dá)成一致的價(jià)格。 估算二手房?jī)r(jià)格是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，首先要仔細(xì)了解可能影響房?jī)r(jià)的房屋質(zhì)量問(wèn)題。二手房因?yàn)榫幼×艘欢螘r(shí)間，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查以下幾個(gè)方面： 第一：房子是否改動(dòng)過(guò)內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┧阶愿膭?dòng)會(huì)影響房子的堅(jiān)固性甚至壽命。 第二：觀察房屋的戶型是否合理。比如房子朝不朝陽(yáng)，或者有沒(méi)有“黑房”。房間里有沒(méi)有滲水、開(kāi)裂等明顯問(wèn)題。第三：考核房屋的配套設(shè)施。是否開(kāi)通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。 第四：確定原有房屋是否有戶籍入住，如有在簽訂協(xié)議后監(jiān)督房主遷出戶口。如果房子不存在以上的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可以參考周邊的二手房?jī)r(jià)對(duì)價(jià)格有個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。 除了根據(jù)以上方法，二手房在交易時(shí)還需要到專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)。如果是不通過(guò)中介進(jìn)行交易，則需雙方到指定的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估主要用于核定房屋的價(jià)格，便于雙方進(jìn)行交易和買房申請(qǐng)貸款。不過(guò)二手房交易手續(xù)相對(duì)繁雜，可以委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)代理。附：二手房?jī)r(jià)格評(píng)估表（僅供參考）二手房?jī)r(jià)格評(píng)估.jpg (60 KB)2008-12-10 10:07二、簽訂協(xié)議需要提醒的是，簽訂購(gòu)房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同合肥市存量房買賣合同，由合肥市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產(chǎn)管理局都有售。簽合同時(shí)，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權(quán)證編號(hào)、土地使用權(quán)證編號(hào)、約定的房?jī)r(jià)、具體付款方式等。合同樣本地址：/viewthread.php?tid=341712在簽訂合同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時(shí)，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對(duì)客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查；明確違約責(zé)任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明。1必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。 2必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。 目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。 3必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。4必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。5必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。 但是，目前市場(chǎng)上存在中介經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求中介經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。 6買方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)。7必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。二手房購(gòu)房流程之貸款公證一、按揭貸款合肥房產(chǎn)網(wǎng)代辦房屋中介服務(wù)，辦理按揭，過(guò)戶等所有流程，僅收取中介公司一半的中介費(fèi)用（房屋總價(jià)的1%），如有需要可電話聯(lián)系于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。另外客戶還需購(gòu)規(guī)定的保險(xiǎn)，如涉及貸款公證還需交納公證費(fèi)。大家都很關(guān)心貸款發(fā)放的時(shí)間，一般在收齊材料后三五個(gè)工作日便可至銀行簽約。將在房屋所在地房產(chǎn)交易中心出他項(xiàng)權(quán)利證明后三五個(gè)工作日左右發(fā)放。如果是通過(guò)擔(dān)保公司的在房產(chǎn)局過(guò)戶后二三個(gè)工作日就可以放款購(gòu)房者拿著申請(qǐng)貸款時(shí)簽署的借款合同、抵合同、抵物清單、抵登記申請(qǐng)表，新辦理出來(lái)的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證、抵評(píng)估報(bào)告，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理他項(xiàng)權(quán)證。在擔(dān)保公司開(kāi)具了放款通知書后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來(lái)的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證、他項(xiàng)權(quán)證來(lái)到銀行。雙方用自己的身份證開(kāi)立賬戶，銀行將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款劃至房東的賬戶上，購(gòu)房者自己的賬戶以后就是每個(gè)月還款的賬戶了。一、購(gòu)買二手房交易按揭貸款的基本操作流程1、 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。2、 查詢公積金(如需公積金貸款)與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。3、簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，各區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶。4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。5、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。6、辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交貸款銀行。7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。8 、銀行放款銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。二、二手房貸款所需資料1、 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。2、申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請(qǐng)人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說(shuō)明3、原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房或安居房4、經(jīng)由交易中心提供的合肥市房地產(chǎn)買賣合同2份；5、房?jī)r(jià)30或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份6、借款申請(qǐng)表1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表1份、個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表2份7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；8、借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份9、借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份10、申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營(yíng)工商業(yè)者提供單位近期營(yíng)業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來(lái)源證明等）11、如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書1份12、已存滿規(guī)定期限的住房?jī)?chǔ)蓄存單和（或）存折1份（申請(qǐng)住房?jī)?chǔ)蓄個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不必）13、企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房貸款的證明1份（申請(qǐng)企業(yè)住房基金個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不）先來(lái)說(shuō)說(shuō)身份證明，一般來(lái)說(shuō)只要提供身份證即可，護(hù)照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購(gòu)買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領(lǐng)取身份證的應(yīng)提供獨(dú)生子女證，非獨(dú)生子女應(yīng)提供出生證明?；橐鲎C明；指上列人員已婚的應(yīng)提供結(jié)婚證明書，已成年而未婚的應(yīng)出具單身證明，離異的人士應(yīng)提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應(yīng)提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明要在所在地的合肥市各區(qū)民政局開(kāi)具。再來(lái)說(shuō)說(shuō)收入證明，收入證明應(yīng)加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。另外還要提供您購(gòu)買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復(fù)印件以及由中介機(jī)構(gòu)見(jiàn)證蓋章的預(yù)付房款收據(jù)。二、房屋公證委托公證：主要指上家或下家無(wú)法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)公證手續(xù)。由于手寫委托書無(wú)法確認(rèn)其真實(shí)性，交易中心一般會(huì)要求無(wú)法親自到場(chǎng)的當(dāng)事人出具公證后的委托書方能為其辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。由于現(xiàn)在二手房大多通過(guò)中介公司來(lái)交易，中介公司為方便交易一般會(huì)要求客戶辦理委托公證手續(xù)，所以不論是境外人還是本地人，在二手房交易中都會(huì)辦理相關(guān)的委托公證手續(xù)。委托公證費(fèi)則因委托內(nèi)容的不同而分為人民幣300元至800 元不等。 贈(zèng)與公證：在目的二手房交易中還有一種贈(zèng)與方式，即業(yè)主自愿將房屋贈(zèng)與他人，并要求將房屋產(chǎn)權(quán)人名字進(jìn)行更改。贈(zèng)與行為必須進(jìn)行公證。有的人可能會(huì)認(rèn)為將房屋贈(zèng)與他人，費(fèi)用會(huì)比出售房屋少。其實(shí)，在不考慮房屋價(jià)格的情況下，贈(zèng)與所產(chǎn)生的稅費(fèi)比買賣產(chǎn)生的稅費(fèi)要高。贈(zèng)與公證費(fèi)為合同評(píng)估價(jià)總價(jià)的2。復(fù)印件與原件相符公證：雖然現(xiàn)階段部分期房轉(zhuǎn)讓可以不經(jīng)發(fā)展商同意進(jìn)行交易，但是發(fā)展商不愿提供相關(guān)的預(yù)售合同。交易中心規(guī)定，交易雙方必須提供足夠的預(yù)售合同方能交易。因此，下家必須拿上家的預(yù)售合同辦理復(fù)印件與原件相符的公證，共六本以上的合同前往交易中心辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這種復(fù)印件與原件相符的公證收費(fèi)為人民幣300元至700 元不等。二手房購(gòu)房流程之過(guò)戶交房一、二手房過(guò)戶簽訂合同時(shí)，買方就需要交付定金，然后購(gòu)房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過(guò)戶，過(guò)戶時(shí)一般繳納首付款。雙方過(guò)戶要準(zhǔn)備以下資料：合肥市房產(chǎn)交易權(quán)屬登記申請(qǐng)表、合肥市存量房買賣合同兩份、評(píng)估報(bào)告、調(diào)測(cè)繪圖紙兩份、原房屋所有權(quán)證原件及國(guó)有土地使用證復(fù)印件一套、買賣雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件。 辦好房屋所有權(quán)證后，購(gòu)房者要到合肥市國(guó)土地部門辦理土地證。同樣到區(qū)土地管理局辦理，需要以下資料：原房東名下國(guó)有土地使用證原件；交易雙方身份證復(fù)印件；購(gòu)房者剛辦下的房屋所有權(quán)證復(fù)印件；合肥市存量房買賣合同原件一份；土地登記申請(qǐng)書。國(guó)有土地使用證也辦理完畢。 辦理過(guò)戶手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識(shí)，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門的辦事程序，可以委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過(guò)戶。合肥房產(chǎn)網(wǎng)代辦房屋中介服務(wù)，辦理按揭，過(guò)戶等所有流程，僅收取中介公司一半的中介費(fèi)用（房屋總價(jià)的1%），如有需要可電話聯(lián)系、二手房交房在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的房地產(chǎn)買賣合同中，對(duì)上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過(guò)程中，這樣的矛盾會(huì)在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩我們建議合肥房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友在交房時(shí)注意以下事項(xiàng)：1結(jié)清水表賬單大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。建議買房在交房前要詢問(wèn)賣房是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打供水集團(tuán)96510 查詢?cè)摲慨a(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。2告知電表狀況按合肥市供電公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開(kāi)啟封印、擅自改變計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時(shí)建議買房親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開(kāi)發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對(duì)電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營(yíng)業(yè)廳辦理電表過(guò)戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。如須了解電費(fèi)欠繳情況可撥打95598 合肥市供電公司熱線查詢。3協(xié)助煤氣過(guò)戶按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑房屋買賣合同其中須寫明本房?jī)r(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無(wú)償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶更名手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。如要查詢