衡陽(yáng)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

衡陽(yáng)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 2011年 11月 30日 前 言 本次報(bào)告主要為衡陽(yáng)三鷹公司項(xiàng)目的可行性分析及項(xiàng)目定位與項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系打造。 本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)衡陽(yáng)市場(chǎng)的深度把握和深刻調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目所處的地段位置及用地特點(diǎn)，為項(xiàng)目產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品規(guī)劃提供準(zhǔn)確的方向，并就本地塊物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)提出具體思路，為三鷹公司決策提供參考。 3 衡陽(yáng)南城工業(yè)園區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看屬于待開(kāi)發(fā)區(qū)域。 項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市雁峰區(qū)城南區(qū)域，是衡陽(yáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)核心圈。區(qū)域內(nèi)遍布工業(yè)企業(yè)，深圳 (臺(tái)灣 )工業(yè)園、富士康為主要代表。 除工業(yè)企業(yè)外， 目前基本無(wú)其他公共市政配套。 ； 周邊基本上沒(méi)有酒店、 銀行網(wǎng)點(diǎn)、 大型購(gòu)物中心、 餐飲街區(qū)等， 目前欠缺商業(yè)氛圍； 隨著衡陽(yáng)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，項(xiàng)目所在地大量產(chǎn)業(yè)工人涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿o(wú)限； 項(xiàng)目印象（一） 珠暉區(qū) 石鼓區(qū) 雁峰區(qū) 蒸湘區(qū) 主城區(qū) 非地段型樓盤(pán) “ 交通道路與低品質(zhì)小區(qū)群”圍合內(nèi)項(xiàng)目，周邊環(huán)境差，內(nèi)外可利用資源匱乏 項(xiàng)目地塊三面臨近低矮、 雜亂、 老舊的原村鎮(zhèn)居民區(qū)，屬于典型的城郊結(jié)合部，外部環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升提出了較高要求； 地塊內(nèi)部地勢(shì)有高差，無(wú)山體、天然水池等資源利用； 地塊臨街對(duì)面為物流貨運(yùn)站，對(duì)居住的舒適性有重要影響。 項(xiàng)目印象（二） 非資源型樓盤(pán) 項(xiàng)目地塊周邊除籌建中的客運(yùn)南站外，市政配套基本為零，操作難度較大 衡陽(yáng)的公園、購(gòu)物中心、知名學(xué)府、市政服務(wù)中心基本集中在珠暉區(qū)與蒸湘區(qū)結(jié)合地帶。； 項(xiàng)目所屬為物流、 工業(yè)園區(qū)， 貨運(yùn)便利。 周邊基本沒(méi)有其他開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，目前屬于“非居住區(qū)、非商業(yè)區(qū)”狀態(tài) ； 整體上看項(xiàng)目地塊周邊僅衡陽(yáng)技師 (東院 )一個(gè)學(xué)校， 缺少有吸引力的中小學(xué)和知名學(xué)府。 教育與人文資源缺失。 項(xiàng)目印象（三） 非配套型樓盤(pán) 非地段型樓盤(pán) 非資源型樓盤(pán) 非配套型樓盤(pán) 如何在一個(gè)非地段區(qū)域重新塑造新的價(jià)值體系， 是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重中之重； 精準(zhǔn)定位至關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作方向和成?。?產(chǎn)品升級(jí)、內(nèi)部景觀、物業(yè)管理等措施，將成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)重要保證。 項(xiàng)目印象啟示 針對(duì)項(xiàng)目地塊特點(diǎn) ,本報(bào)告按 規(guī)劃 與 營(yíng)銷(xiāo) 兩大部分展開(kāi)工作。 第一篇 :規(guī)劃策略 市場(chǎng)解讀 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目解讀 物業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目住宅定位 商業(yè)物業(yè)定位 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)解讀 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃策略 項(xiàng)目背景與開(kāi)發(fā)目標(biāo)分析 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 城市發(fā)展方向分析 目前在售樓盤(pán)分析 1、衡陽(yáng)市近 6年來(lái) GDP持續(xù)保持高增長(zhǎng)， 2010年 GDP總量已達(dá)282.41億元，經(jīng) 濟(jì)基本運(yùn)行面良好。 綜合實(shí)力提升。 初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 1420.34億元， 增長(zhǎng) 15.1%。 分產(chǎn)業(yè)看： 一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 264.42億元，增長(zhǎng)4.4%； 二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 645.73億元，增長(zhǎng)21.1%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 562.74億元，增長(zhǎng) 21.8%； 三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 510.19億元，增長(zhǎng)13.1% 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2、 2010衡陽(yáng)市全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 562.74億元，增長(zhǎng) 21.8%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 56.1%。年末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 1110家，凈增 139家。 3、固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。 2010年衡陽(yáng)市全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 641.15億元（含跨區(qū)項(xiàng)目投資 43.02億元，不計(jì)增速），增長(zhǎng) 36.3%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 65.31億元，增長(zhǎng) 58.3%。商品房施工面積 1110.72萬(wàn)平方米 ，增長(zhǎng) 29.0%。商品房屋銷(xiāo)售面積 284.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.9%。 2010年衡陽(yáng)市城市居民人均可支配收入 15635元，增長(zhǎng) 12.4%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 8.6%。城市居民人均生活消費(fèi)支出 11654元，增長(zhǎng) 13.8%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 10.0%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 39.8%，下降 1.91個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 33.53平方米，與上年基本持平。 4、人均可支配收入連年增長(zhǎng)，增幅超過(guò) 10%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 從常住人口來(lái)看，衡陽(yáng)全省第一； 從城區(qū)人口來(lái)看，衡陽(yáng)全省第二； 從 GDP來(lái)看，衡陽(yáng)全省第四； 5、衡陽(yáng)常住人口湖南第一，市區(qū)人口達(dá)到 138萬(wàn) 人。大量人口遷往城市，衡陽(yáng)的城市化進(jìn)程步伐明顯高于其他地州市。 無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，城區(qū)面積，還是人口數(shù)量，衡陽(yáng)都處于湖南發(fā)展的第一方陣 2011 2020年發(fā)展目標(biāo)為： 到 2020年，衡陽(yáng)市全面形成全國(guó)現(xiàn)代物流區(qū)域中心城市，湖南一級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市、區(qū)域現(xiàn)代物流中心的主要功能，全社會(huì)物流業(yè)增加值占全社會(huì) GDP的 15%，第三方物流占物流市場(chǎng)的比重達(dá)到 40%，物流總費(fèi)用與社會(huì) GDP的比率為 15.5%。 6、 衡陽(yáng)市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 大力發(fā)展衡陽(yáng)現(xiàn)代物流業(yè)，致力于打 造成為衡陽(yáng)新型支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)興市總體戰(zhàn)略。 結(jié)論： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)值創(chuàng)新高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面良好，城市化進(jìn)程也逐步加快； 工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民生活水平和消費(fèi)能力逐年提高； 地產(chǎn)投資規(guī)模連年增長(zhǎng)，年開(kāi)工面積達(dá)千萬(wàn)平米以上，市場(chǎng)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； 衡陽(yáng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的宏篇巨著，為整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)； 啟示： 整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，為本項(xiàng)目順利運(yùn)作提供了較好的大環(huán)境； 今年上半年全市房屋施工面積 1264.05萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) 14.09%。全市房屋新開(kāi)工面積 258.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 35.88%。全市房屋竣工面積 169.89萬(wàn)平方米，同比減少 13.5%。 衡陽(yáng)市 2009年、 2010年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 衡陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 1、商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)步前行， 新開(kāi)工面積超過(guò)千萬(wàn)平方米 1、商品房供應(yīng)量 2011年上半年，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房1094504平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)26.42%，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 1013453平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 35.96%，批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積 81051平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) -32.67%。 2、商品房銷(xiāo)售量 2011年上半年，全市商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上簽約 11216套、面積 1423000平方米、金額485518萬(wàn)元 ,與去年同期相比分別增長(zhǎng) 20.01%、 21.26%、 47.93%，其中住宅簽約 10149套、面積 1300836平方米、金額 405053萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng) 23.17%、 18.58%、 44.11%。 2、 2011年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 1000萬(wàn)方， 1 6月共簽約 1.1萬(wàn)余套，供銷(xiāo)兩旺。 3.新建商品價(jià)格分析 2011年上半年，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為 3115元 /平方米，同比增長(zhǎng)11.36%。商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示石鼓區(qū)住宅均價(jià)最高，為 3300元 /平方米，因?yàn)樵搮^(qū)域項(xiàng)目相對(duì)較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區(qū) 3179元 /平方米、蒸湘區(qū) 3100元 /平方米、珠暉區(qū) 2928元 /平方米，由于蒸湘區(qū)有幾宗單位組織的團(tuán)購(gòu)，均價(jià)被拉低，市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)應(yīng)略高于石鼓區(qū) 2011年上半年，我市共完成土地交易 1476畝，成交金額 12.2億，土地成交均價(jià)為82.9萬(wàn)元 /畝。其中 7處為商業(yè)住宅性質(zhì)，其余為工業(yè)用地。這些地塊中大多數(shù)位置在比較偏遠(yuǎn)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和近郊。 土地編號(hào) 交易方式 成交價(jià) 位置 用途 成交時(shí)間 2011掛字 27號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 69.36萬(wàn)元 蒸湘區(qū)石坳路 72號(hào) 住宅 2011-8-20 2011掛字 25號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 5334.56萬(wàn) 市高新開(kāi)發(fā)區(qū) C-1-06、 C-2-06 工業(yè) 2011-7-28 2011掛字 18號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 5015.061 市雁峰區(qū)白沙工業(yè)園區(qū) 工業(yè)用地 2011-7-8 2011掛字 21、 22號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 衡陽(yáng)市高新開(kāi)發(fā)區(qū) 52號(hào)街區(qū) 01 城鎮(zhèn)住宅 2011-7-5 2011掛字 13、 14、 傳統(tǒng)掛牌 松木工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)， 107國(guó) 商業(yè)住宅 2011-6-9 2011拍字 02號(hào) 傳統(tǒng)拍賣(mài) 148萬(wàn)元 /畝 市石鼓區(qū)松木鄉(xiāng)朝陽(yáng)村蒸湘北 城鎮(zhèn)住宅 2011-5-13 2011掛字 10號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 2327.711萬(wàn) 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 工業(yè) 2011-5-1 2011掛字 08號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 699.48萬(wàn)元 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 工業(yè) 2011-4-26 2011掛字 09號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 1296.009萬(wàn) 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ) 2011-4-26 2011掛字 01號(hào) 傳統(tǒng)掛牌 1248.22萬(wàn) 市白沙洲工業(yè)園區(qū)內(nèi) 工業(yè) 2011-2-23 衡陽(yáng)市國(guó)土資源網(wǎng)公示信息 3、 2011年上半年共成交土地 16組，僅 2宗為白沙工業(yè)園附近，且為工業(yè)用地，對(duì)本案基本上沒(méi)影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度放緩 衡陽(yáng)為三線(xiàn)城市，國(guó)家“限購(gòu)令”并未實(shí)施，今年上半年，衡陽(yáng)市新建商品房住宅成交量為 130.1萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng) 18.58%，全市住宅銷(xiāo)售 均價(jià)為 3115元 /平方米 ，同比 上漲 11.36%，雖都有上漲，但與去年分別為 33.21%、 19.11%的增幅相比，發(fā)展速度明顯放緩。 房?jī)r(jià)下降空間不大，住房?jī)r(jià)格走勢(shì)將平穩(wěn)上升 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求及改善性需求為主，房地產(chǎn)泡沫較小，一般調(diào)控措施對(duì)我市影響不會(huì)很大。隨著土地價(jià)格越來(lái)越高，及物價(jià)上漲等因素，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)下降空間不大，住房?jī)r(jià)格走勢(shì)將平穩(wěn)上升。 4、限購(gòu)政策影響偏弱，衡陽(yáng)樓市以剛需和改善性居住為主，仍然小幅上揚(yáng)，樓市發(fā)展穩(wěn)健。 消費(fèi)者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主 ,市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范。 消費(fèi)者需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，發(fā)展商數(shù)量減少，產(chǎn)品成熟，住宅郊區(qū)化明顯，土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作 ,政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等手段間接進(jìn)行。 由于住房制度的改革，消費(fèi)者需求急劇增加，住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征明顯，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性作用。 住宅處于福利分配階段政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者。 市場(chǎng) 描述 M 95% M 80% 50% M 80% M 50% 市場(chǎng)化 程度 減緩發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 快速發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 階段 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)化程度處于 快速發(fā)展階段 衡陽(yáng)市所處階段 “ 東拓南移、西拓北延” 東西主軸以解放大道為核心，主要規(guī)劃為教育、商業(yè)、行政及住宅，住宅和行政基本上都集中在衡陽(yáng)西側(cè)的華新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 南北規(guī)劃為“傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和物流業(yè)聚集區(qū)”是為了實(shí)現(xiàn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展目標(biāo)。 衡陽(yáng)城市發(fā)展方向 1、“東拓南移、西拓北延”總體戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)，確定北城和南城為工業(yè)與物流業(yè)為主枝產(chǎn)業(yè)。 湖南衡陽(yáng)深圳工業(yè)園是 2007年經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，園區(qū)位于衡陽(yáng)市南部，湘江上游，規(guī)劃總面積 37K 。 園區(qū)是湘深兩地合作的成果，也是“珠三角”等沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的平臺(tái)。 2、“深圳工業(yè)園”落址南城，為片區(qū)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)，后市看漲，未來(lái)升值潛力巨大。 3、“長(zhǎng)株潭 3+5城市群”為衡陽(yáng)發(fā)展謀劃新篇章，作為湖南傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市，在中部崛起戰(zhàn)略扶持下必將迎來(lái)新的發(fā)展。 4、“武廣高鐵”“湘桂復(fù)線(xiàn)”“南岳機(jī)場(chǎng)”的陸續(xù)開(kāi)工與運(yùn)營(yíng)，助推衡陽(yáng)高速發(fā)展，步入全國(guó)重點(diǎn)城市發(fā)展行列。 衡陽(yáng)在售樓盤(pán)分析 1、衡陽(yáng)樓市分布圖 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本上集中在珠暉區(qū)、蒸湘區(qū)二個(gè)主城區(qū)。石鼓區(qū)南部和雁峰區(qū)北部也步行房地產(chǎn)快速發(fā)展通道 本案至主城區(qū)近 30分鐘車(chē)程沒(méi)有大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各版塊特征 中心片區(qū)：衡陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和服務(wù)中心、功能配套完善，對(duì)周邊區(qū)域的吸引極強(qiáng)，市民認(rèn)同度極高 高新片區(qū)：包括華新開(kāi)發(fā)區(qū)與立新開(kāi)發(fā)區(qū)，市政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟。 城北片區(qū)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中，區(qū)域形象差 江東片區(qū)：批發(fā)市場(chǎng)聚集，火車(chē)站附近形成物流區(qū)、冶金廠(chǎng)和鐵路宿舍區(qū)估摸龐大。 城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域，未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。 3、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)在售樓盤(pán)調(diào)查 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格及策略 1 銀源春天 總開(kāi)發(fā)面積約 8萬(wàn)平米 ， 80 115平米準(zhǔn)現(xiàn)房完美呈現(xiàn) 除政府優(yōu)惠 8000元 /套 ，房交會(huì)期間再減 10000元 /套 。 禮品贈(zèng)送 。 2 明興 翰苑 央?yún)^(qū) /名校 /財(cái)富 明興 翰苑敖居衡陽(yáng) “ 浦東 ” 新城華新開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段 。打造近 5000 下沉式城市廣場(chǎng) 、 4層共計(jì) 10000 大型商業(yè)廣場(chǎng) ， 3棟 31層 7萬(wàn)平米國(guó)際品質(zhì)建筑群 。 38153 從一房到四房的產(chǎn)品線(xiàn) ， 共 762戶(hù) 。 3 金雁翔龍花苑 弄情推出 90 160平米兩房 、 三房 。 花 130平米總價(jià)住160平米房 現(xiàn)房發(fā)售 ， 憑 DM購(gòu)房?jī)?yōu)惠 8萬(wàn)購(gòu)房款 4 江洲花園 2期 瀾熙 江洲花園共占地面積 4萬(wàn)，總建筑面積 12萬(wàn)余，二期由 1棟 31層和 2棟 17+1的臨江高層構(gòu)成。戶(hù)型由99.7 148.83 四種戶(hù)型構(gòu)成。 電梯房均價(jià) :3800元 / 5 中億汽貿(mào)城 500畝衡陽(yáng)唯一的汽車(chē)與汽配超大型貿(mào)易城 。 全城 VIP火爆認(rèn)籌中 ， 5萬(wàn)抵 10萬(wàn) 6 中泰峰境 總建筑面積 36萬(wàn)多平方米 ， 綠化率 42.5%， 小區(qū)總體分為疊加別墅 、 情景洋房和寬景 HOUSE。 88 175 精致兩房 、 經(jīng)典三房 、 奢華四房 ， 170 310珍貴壓軸空中復(fù)式樓 全城邀約中 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格及策略 7 岳屏明珠 2011年老城區(qū)公園旁 5棟商住高檔項(xiàng)目 ， 其中包括 2萬(wàn)余平方米底商和 1000余個(gè)車(chē)位 。 住宅起步價(jià)： 4180元 / 8 祝融路壹號(hào) 蒸水岸 ， 豪宅群 ， 五星級(jí)電梯洋房 ， 一期銷(xiāo)售告罄 ， 二期坡地洋房樓王組團(tuán)榮耀登場(chǎng) 9 凱旋名都 城市生活 居城市之上 火車(chē)站核心商圈 ， 由 2棟高層 、 2棟多層和底層臨街門(mén)面組成 。 住宅準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 ， 由 55 139 戶(hù)型供客戶(hù)選擇；臨街門(mén)面帶閣樓 。 住宅起步價(jià)： 3800元 / 10 東方商都 火車(chē)站商圈 20 70 精裝小戶(hù) 公寓精裝 5600元 / ，商鋪總價(jià) 10萬(wàn)起 11 鼎豐國(guó)際 項(xiàng)目總建筑面積 2.5萬(wàn)平米 ， 1 4層箱包鞋類(lèi)日化城 ， 517層甲級(jí)寫(xiě)字樓 。 VIP卡辦理 2000元 精裝內(nèi)鋪： 6800元 / 12 半山公館 2期 香榭麗舍 衡州大道旁 20萬(wàn)平米大盤(pán) ， 西班牙建筑伴山平層大宅 。1.38容積率 ， 像造別墅一樣的洋房 。 13 城市新聞地 華新區(qū)心腹之地 由 2棟高層構(gòu)成和臨街 5層商業(yè)構(gòu)成 ， A棟 :81.25 150.34 五種戶(hù)型； B棟： 70.94 121.63 五種戶(hù)型構(gòu)成 14 西子蓮花 總占地面積 80畝 ， 總建筑面積 23萬(wàn)多平方米 ， 總規(guī)劃建筑由 4棟多層花園洋房 、 5棟高層住宅 、 1棟四星級(jí)以上酒店式公寓 ， 1棟商務(wù)中心辦公樓 。 戶(hù)型： 53 136 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格及策略 15 華新苑 中房都市村莊 華新苑是中房都是村莊的姊妹樓盤(pán) ， 總用地面積 43.6畝 ， 規(guī)劃總建筑面積： 89353 ， 規(guī)劃住宅 586戶(hù) ， 其中 70 90 精巧戶(hù)型占 30%， 120 130 舒適中戶(hù)型占 60%， 160 以上豪華大戶(hù)型占 10% 16 生態(tài)麗景 項(xiàng)目占地 86畝 ， 總建筑面積約 13萬(wàn)平米 ， 容積率 2.12，建筑密度： 21.79%， 綠地率： 39.14%。 可居住 800余戶(hù) ，設(shè) 500個(gè)停車(chē)位 。 一期有六棟多層組成 ， 三房 120平米為主 ， 60平米經(jīng)濟(jì)房和 138平米舒適三房 。 17 嘉元華府 總規(guī)劃 2棟 31層華新中心城區(qū)的新地標(biāo)建筑 55 156 闊景美宅 ， 與百年名校 衡陽(yáng)一中近在咫尺 。 18 陽(yáng)光新城 實(shí)景現(xiàn)房第二批 81 155平方米全新歐式風(fēng)情尊邸 3548元 / 起 19 玉景花園 玉景花園二期 “ 玉景花苑 ” 精品多層步梯洋房 90 120平米兩房 、 三房 20 東方巴黎 20萬(wàn)平米超大規(guī)模 ， 江東核心區(qū) ， 法蘭西風(fēng)情建筑 ，90 160 精雕細(xì)作的戶(hù)型設(shè)計(jì) 。 12月 26日期接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意登記 12月 26日期接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意登記 21 帝景苑 2期 江東首席 5萬(wàn)平米都市情懷社區(qū) ， 推出 95 138 精致兩房 、 三房 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格及策略 22 湘江名苑 湘江名苑 86 148 一線(xiàn)寧?kù)o江景房 ， 由 3幢高層和2幢多層和一幢會(huì)所構(gòu)成 ， 戶(hù)型面積在 86 149 四種戶(hù)型 。 23 景秀東岸 2期 景秀東岸 2期由 2幢高層和 1幢多層構(gòu)成 ， 由 88 169 共 8種戶(hù)型共客戶(hù)選擇 24 香格里拉 2期 白金公館 現(xiàn)房臻品 璀璨雁城 37 167平米 更好戶(hù)型 ， 更多選擇 全城火爆認(rèn)購(gòu)中 25 愛(ài)尚街 衡陽(yáng)江東火車(chē)站商圈首家集逛吃購(gòu)樂(lè)于一體完整的現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng) 。 繽紛商店 、 風(fēng)情美食 、 景觀小品 、 炫目燈光等構(gòu)成萬(wàn)平米以上景觀情景室內(nèi)步行街 ， 使休閑與購(gòu)物形成互動(dòng) 。 7 30平米精裝獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 。 原始旺鋪火爆招商登記中 26 雁府銘座 中山南路旁都市中心區(qū) ， 絕版 60 120平方米鉑金小戶(hù) 房交會(huì)期間享受 2000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠 27 衡陽(yáng)名郡 總建筑面積達(dá) 20萬(wàn)平方米 ， 將有約 1500戶(hù)居民入住 40%的高綠化覆蓋率 ， 2500平米景觀花園 。 28 利貞嘉苑 項(xiàng)目總占地面積： 23.04畝 ， 總建筑面積： 53550平米 ，建筑密度： 26.9%， 容積率： 3.0， 綠地率 |： 45% 總停車(chē)位： 384個(gè) ， 主力戶(hù)型 |： 90 145 全城認(rèn)購(gòu)進(jìn)行中 3100元 / 起 29 東洲水岸 東洲水岸與風(fēng)景秀美的東洲島隔江相望 ， 北臨湘江 、西靠營(yíng)盤(pán)山 ， 總建筑面積 10萬(wàn)平米 ， 首創(chuàng) 13.8米超寬江景平臺(tái) ， 戶(hù)型面積 98 165平米 。 開(kāi)盤(pán) 6重豪禮 ， 最高鉅惠 5萬(wàn)元 ！ 3480元 / 起 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格及策略 30 珠江 棕櫚園 加州陽(yáng)光 城市中央花園洋房 ， 純正加州風(fēng)情建筑 ， 60 180加州花園洋房 誠(chéng)意登記中 ！ 31 珠江 愉景新城 新衡陽(yáng) 向西看 130萬(wàn)城市綜合體 中央生活區(qū) 。 一期 80 130 觀江華宅 誠(chéng)意登記中 ！ 32 尚書(shū)房 尚書(shū)房 ， 零距離坐擁 300畝蔥郁廣闊的生態(tài)公園 ，41 87 精品小戶(hù)型樣板間全城開(kāi)放 。 33 依山美郡 依山美郡東北二面依山 ， 西面有環(huán)路環(huán)抱 ， 三面有路 ，北有靠山 ， 85平米造三房?jī)蓮d 、 110平米造四房?jī)蓮d 。 34 金域藍(lán)灣 420000平方米金域藍(lán)灣 ， 60萬(wàn)私家湖宅邸 ， 都是人的莊園生活 。 一期 67席稀世別墅 均價(jià)： 8000元 / 34 雅士林欣城 城市領(lǐng)袖官邸 建筑面積： 912000 占地面積： 317301 綠化率： 41.7% 容積率： 3.2 1500畝集獨(dú)棟別墅 、 聯(lián)排別墅 、 雙拼別墅 ， 多層洋房 、 高層 、 公寓 、 大型商業(yè)中心的高端復(fù)合型社區(qū) 35 水木融城 30萬(wàn)平米人文科技城邦 VIP卡辦理 ， 房交會(huì)期間 1萬(wàn)抵 28000元 36 中天星城 2期 鴻景園 位于衡陽(yáng)市華新開(kāi)發(fā)區(qū)立交橋南側(cè) ， 北瞰市政中心 ，西接繞城西外環(huán)線(xiàn) ， 總建筑面積約 7萬(wàn)平米 ， 87.31154.41 戶(hù)型 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)別 占地面積 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 162畝 華新區(qū) 尚書(shū)房 商住 91333 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 105167 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商業(yè) 步行街 120380 珠暉區(qū) 衡陽(yáng)商業(yè)步行街 商業(yè)、寫(xiě)字樓 175.26畝 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公寓、 別墅 317301.36 石鼓區(qū) 西湖中央廣場(chǎng) 公寓、寫(xiě)字樓、 商鋪、高層 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫(xiě) 字樓、商業(yè) 300畝 華新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、商 務(wù)辦公樓 80畝 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 101290 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 153畝 蒸湘區(qū) 1、開(kāi)發(fā)規(guī)模 新盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模比價(jià)大，多以上百畝大盤(pán)為主。 在售典型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模分析： 主要區(qū)域：衡陽(yáng)新盤(pán)主要集中蒸湘區(qū)和華新區(qū)。 開(kāi)發(fā)規(guī)模：目前新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，多以上百畝的城市綜合體為主，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量比較大。 4、在售樓盤(pán)規(guī)劃指標(biāo)分析 衡陽(yáng)步入大盤(pán)時(shí)代！ 2、戶(hù)型： 主力區(qū)間為 80-130 的兩房、三房為主，少量四房面積在 140 以上 在售典型樓盤(pán)主力戶(hù)型分析： 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)別 主力戶(hù)型 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 兩居、三居100-130 華新區(qū) 尚書(shū)房 商住 三居 109 -134 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 兩居、三居 90-144 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商 業(yè)步行街 兩居、三居、四居 88 、 160 -161 珠暉區(qū) 衡陽(yáng)商業(yè)步行街 商業(yè)、寫(xiě)字樓 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 石鼓區(qū) 西湖中央廣場(chǎng) 公寓、寫(xiě)字樓、 商鋪、高層 公寓、兩居、 50-103 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè) 兩居、三居120 143 高新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、 商務(wù)辦公樓 公寓、兩居、三居 53 136 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 94 206 蒸湘區(qū) 戶(hù)型結(jié)構(gòu)：衡陽(yáng)目前在售樓盤(pán)的戶(hù)型結(jié)構(gòu)基本集中在 2房 -3房。其中 3房為主力戶(hù)型，最為普遍和被市場(chǎng)接受； 戶(hù)型面積： 2房面積在 80-110 之間， 3房在 110-130 之間，四房面積在 140 以上。其中110-130的三方為市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型； 創(chuàng)新空間：目前產(chǎn)品創(chuàng)新主要入戶(hù)花園和空中花園為主， 高附送類(lèi)產(chǎn)品多受市場(chǎng)青睞； 樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積 容積率 綠化率 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 106136.8 2.8 42% 華新區(qū) 尚書(shū)房 260000 2.71 40% 華新區(qū) 金星 湘江苑 193525.6 2.08 36.40% 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 430460.6 3.58 32.90% 珠暉區(qū) 衡陽(yáng)商業(yè)步行街 490,281 3.1 21.80% 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 104832.31 2.3 35.30% 石鼓區(qū) 西湖中央廣場(chǎng) 76982.8 石鼓區(qū) 沐林美郡 2.52 43% 高新區(qū) 西子蓮花 230000 蒸湘區(qū) 水木融城 319091 2.54 44.31% 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 360000 2.99 蒸湘區(qū) 3、容積率： 普遍較低，容積率主要集中在 2.5 3.0之間 在售典型樓盤(pán)容積率分析： 容積率區(qū)間：目前在售樓盤(pán)的容積率基本上集中在 2.5-3.0之間，其中創(chuàng)景外灘容積率為 3.58 各板塊分析：珠暉區(qū)、石鼓區(qū)土地供應(yīng)數(shù)量和面積多，容積率基本較低，居住舒適度較高； 4、 建筑風(fēng)格 在售典型樓盤(pán)建筑風(fēng)格分析： 建筑風(fēng)格分析：目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目的建筑雷同現(xiàn)象較多，基本上以現(xiàn)代或現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主。由于品質(zhì)做工等原因，顏色較暗，整體檔次較低； 隨著市場(chǎng)需求的改變，市場(chǎng)上也開(kāi)始出現(xiàn)差異化外立面，如沐林美郡開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目以新古典主義建筑風(fēng)格等，已成為新的發(fā)展趨勢(shì)； 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)別 建筑風(fēng)格 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 簡(jiǎn) 歐 華新區(qū) 尚書(shū)房 商住 簡(jiǎn) 歐 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 歐式 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商 業(yè)步行街 現(xiàn)代 珠暉區(qū) 衡陽(yáng)商業(yè)步行街 商業(yè)、寫(xiě)字樓 簡(jiǎn) 歐 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 歐式 石鼓區(qū) 西湖中央廣場(chǎng) 公寓、寫(xiě)字樓、 商鋪、高層 現(xiàn)代 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè) 新古典主義 高新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、 商務(wù)辦公樓 現(xiàn)代 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 現(xiàn)代中式 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 簡(jiǎn) 歐 蒸湘區(qū) 86000 深國(guó)投 中心城開(kāi)創(chuàng)性打造五大商業(yè)板塊：沃爾瑪超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)、高端百貨商業(yè)集群、全球品牌旗艦店、世界級(jí) IMAX電影城、環(huán)球美食奢享中心。 深 國(guó) 投 中心城 項(xiàng)目名稱(chēng) 深國(guó)投商置中心城 項(xiàng)目地址 衡陽(yáng)市高新區(qū)解放大道 21號(hào) 開(kāi)發(fā)商 深國(guó)投商置（衡陽(yáng)）有限公司 價(jià)格 元 / 占地面積 24200 建筑面積 86700 容積率 3.5 綠化率 15.53% 建筑構(gòu)成 商業(yè)街商鋪 周邊配套 周邊配套齊全，一中、香江百貨、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、附二醫(yī)院、米蘿咖啡、南海一號(hào)、曲園等。 典型項(xiàng)目分析 衡陽(yáng) 名郡 項(xiàng)目名稱(chēng) 衡陽(yáng) 名郡 項(xiàng)目地址 蒸湘區(qū)蒸湘南路兩路口 138(原客車(chē)廠(chǎng) ) 開(kāi)發(fā)商 宏濤房地產(chǎn) 價(jià)格 3900元 /起 占地面積 建筑面積 200000 容積率 2.98 綠化率 38% 建筑構(gòu)成 集高層住宅的高端社區(qū) 主力戶(hù)型 主力戶(hù)型 110 127，共 15幢樓 (3幢11+1、 12幢 18+1,頂層均為復(fù)式，復(fù)式樓面積約 180 210)全部電梯房，樓距 35 84米 。 衡陽(yáng)名郡目前火爆在售，戶(hù)型面積在 67-200 之間，均價(jià) 3900元 / 左右， 今年 5月新推 60-80 小戶(hù)型。目前優(yōu)惠進(jìn)行中，一次性付款享 95折優(yōu)惠，按揭享 98折優(yōu)惠！ 沐林美郡目前 15層以上房源在售， 88 和 120 以上戶(hù)型均有銷(xiāo)售，均價(jià) 4200元 / 左右，一次性付款享 99折優(yōu)惠 項(xiàng)目名稱(chēng) 沐林美郡 項(xiàng)目地址 華新區(qū)長(zhǎng)湖路與祝融路交匯處 開(kāi)發(fā)商 珠江合創(chuàng) 價(jià)格 4200元 / 占地面積 300畝 建筑面積 540000 容積率 2.89 綠化率 43% 建筑構(gòu)成 集住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)于一體的高端社區(qū) 主力戶(hù)型 兩居 93-101平方米；三居 118-151平方米；四居 143-197平方米；五居 228平方米；復(fù)式 318平方米 周邊配套 平湖公園、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行便利店 沐林美郡 珠江 愉 景 新 城 130萬(wàn) 城市綜合體 中央生活區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 珠江 愉景新城 項(xiàng)目地址 華新區(qū)蒸水西路與蒸陽(yáng)大道交匯處 開(kāi)發(fā)商 珠江合創(chuàng) 價(jià)格 占地面積 162畝 建筑面積 106136.8 容積率 2.8 綠化率 42% 建筑構(gòu)成 10萬(wàn)平米大型商業(yè)區(qū)和高層住宅 主力戶(hù)型 80平米左右的兩房可變?nèi)俊?90-100平米左右的三房、 110-140的四房， 80 140平米觀江華宅 配套 體育運(yùn)動(dòng)公園、蒸水合創(chuàng)大橋、國(guó)際品牌小學(xué)、幼兒園、酒店、會(huì)所、醫(yī)院、餐飲、電影院、游泳池等 珠江 愉景新城目前屬于衡陽(yáng)最大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 在售樓盤(pán)整體分析與啟示 分析： 大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，城市綜合體成市場(chǎng)主流方向； 80-130 、兩房、三房成市場(chǎng)供應(yīng)和客戶(hù)需求主選； 現(xiàn)代或現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格成建筑風(fēng)格主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 衡陽(yáng)確立“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展思路，市民購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，區(qū)域高品質(zhì)形象、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不斷凸顯； 項(xiàng)目自身景觀和配套的塑造，逐漸被市場(chǎng)重視，實(shí)景體驗(yàn)成為銷(xiāo)售另一支“重型武器” 啟示： 本案面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)龐大的供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 差異化建筑風(fēng)格與項(xiàng)目形象將是本案出奇制勝的關(guān)鍵； 戶(hù)型