商品房買(mǎi)賣(mài)合同培訓(xùn)

合約與法律管理 主講人： 譚敬慧 二 OO八年十一月 如何簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 主講人：劉遠(yuǎn)凱 集團(tuán)法律事務(wù)部 2009年 4月 主題 一、現(xiàn)狀 二、與商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)的協(xié)議 三、商品房出售的法定條件 四、如何簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 五、接收房屋時(shí)的注意事項(xiàng) 六、如何進(jìn)行房屋缺陷的維修 七、如何進(jìn)行房屋缺陷的索賠 1 現(xiàn) 狀 花樣繁多的促銷手段 旅游、入戶、入學(xué)、就業(yè)承諾 送大禮包、返購(gòu)物券、送汽車(chē)、送車(chē)位車(chē)庫(kù)等 包租、年還貸 精裝修等 形式多樣的前置簽約形式 小訂單、大訂單、定金單、訂金單等 意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議、意向認(rèn)購(gòu)協(xié)議等 預(yù)定協(xié)議等 大量積壓的預(yù)售商品房（現(xiàn)房） 政策不一的銷售規(guī)定 苦苦支撐的開(kāi)發(fā)企業(yè) 2 與商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)的協(xié)議 小訂單、大訂單、訂金單、定金單 意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議、意向認(rèn)購(gòu)協(xié)議 預(yù)定協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 按揭貸款協(xié)議等 3 商品房銷售的法定條件 商品房預(yù)售條件（預(yù)售房） 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，建設(shè)投資達(dá)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和軍工交付日期； 4、取得 商品房預(yù)售許可證 。 商品房預(yù)售條件（現(xiàn)房） 1、取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、已通過(guò)竣工驗(yàn)收； 4、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 5、水、電、氣、暖等配套基礎(chǔ)設(shè)施，具備使用功能 法律： 城市商品房預(yù)售管理辦法 第五條， 商品房銷售管理辦法 第七條 4 五證一： 國(guó)有土地使用證 五證二： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五證二： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五證三： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 附件 五證四、 建設(shè)工程施工許可證 五證四、 商品房預(yù)售許可證 如何簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽約種類 聯(lián)機(jī)備案合同（電子版） 紙質(zhì)合同 期房簽約前的注意事項(xiàng) 1、查看五證（多層為主體封頂，高層過(guò)半或 7層） 2、對(duì)照之前的有關(guān)協(xié)議； 3、詳細(xì)閱讀合同文本； 4、所要首付款（或全款）發(fā)票； 5、落實(shí)竣工日期與交房日期； 6、落實(shí)土地抵押情況。 現(xiàn)房簽約前的注意事項(xiàng) 1、查看房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、市內(nèi)配套設(shè)施； 2、查看室外的公共配套設(shè)施； 3、咨詢項(xiàng)目的容積率、綠化率、建筑密度； 4、是否通過(guò)竣工驗(yàn)收； 5、查看五證。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明 1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)咨詢。 2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。 3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則， 本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容可以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。 5、對(duì)合同文本 【】 中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi) 容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。 【】 中選擇內(nèi)容，以劃 方式選定：對(duì)于實(shí)際情況未發(fā) 生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打 ，以示刪除。 6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。 7、本合同條款有中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商管理局負(fù)責(zé)解釋。 合同主體 出賣(mài)人 出賣(mài)人： xxx公司 注冊(cè)地址： 郵政編碼： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 委托代理人： 聯(lián)系電話： 地址： 郵政編碼： 委托代理機(jī)構(gòu)； 權(quán)限： 注冊(cè)地址： 郵政編碼： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 買(mǎi)受人 【 本人 】 姓名： 國(guó)籍： 身份證號(hào)： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 地址： 委托法定代理人姓名： 國(guó)籍： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 地址： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 出賣(mài)人以 出讓 方式取得位于 、編號(hào)為 新國(guó)用（ ）第 號(hào) 的地塊的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同號(hào)為 。 該地塊土地面積為： 平方米，規(guī)劃用途為： ，土地使用年限自 。 出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名： 建筑工程規(guī)劃許可證號(hào)為： ，施工許可證號(hào)為： 。 注意事項(xiàng)：查看上述內(nèi)容與五證中的內(nèi)容是否一致 法律風(fēng)險(xiǎn)：無(wú)證銷售 主要解決房屋銷售合法性問(wèn)題 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題 定義： 小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前，通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)說(shuō)的。再直白一些，小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房 屋。 集體土地建房的法律規(guī)定 、 集體組織內(nèi)部成員可以建造住宅； 、體組織可以建造集體企業(yè)用房； 、法律規(guī)定的其他用房。 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀 已經(jīng)建造的，維持現(xiàn)狀； 尚未建造的，不得建造； 國(guó)家尚未出臺(tái)較為徹底的處理辦法。 建議：城市居民不要購(gòu)買(mǎi)。 法律風(fēng)險(xiǎn)：出現(xiàn)糾紛無(wú)法得到法律的保護(hù) 案例一 案情簡(jiǎn)介： 1999年 4月，張某在漢口市某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房一套（期房），價(jià)款 341289元，同日簽訂了 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ，付款方式：一次性付清，交房時(shí)間： 2000年 6月 30日之前。 爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)：土地使用年限 正常情況 70年，本案件為 40年 張某 2000年元月發(fā)現(xiàn)該種情況， 2000年 2月 20日向開(kāi)發(fā)商提出退房要求。開(kāi)發(fā)商拒絕退房，同年 3月提起訴訟，要求以重大誤解為由，解除合同。 法院處理結(jié)果：調(diào)解 關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)真審查合同條款 案例二 案情簡(jiǎn)介： 2003年 6月，李 x經(jīng)別人介紹在市郊區(qū) A村購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，主要目的是為了解決子女上學(xué)問(wèn)題，但后期無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，校方不予認(rèn)可，仍然按照外來(lái)人員子女入學(xué)規(guī)定收取借讀費(fèi)。 問(wèn)題： 1、能否解決子女入學(xué) 2、 能否退房 3、能否辦理入戶 法律風(fēng)險(xiǎn)： 1、短期內(nèi)不可能辦理產(chǎn)權(quán)證； 2、入戶將受到嚴(yán)格限制； 3、子女入學(xué)問(wèn)題不可能得到解決； 4、無(wú)法辦理按揭貸款； 5、拆遷不會(huì)得到合理補(bǔ)償。 國(guó)家政策 小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的， 禁止城鎮(zhèn)人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房 。 律師建議：不要輕易購(gòu)買(mǎi) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第二條商品房銷售依據(jù)。 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為 （預(yù)售房或現(xiàn)房） 。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 xxxx房產(chǎn)管理局，商品房預(yù)售許可證號(hào)為 。 解決預(yù)售的資格問(wèn)題 注意事項(xiàng) 1、查看預(yù)售證中是否包含所售的商品房； 2、查看預(yù)售證的有效期限； 律師提示： 1、房屋銷售的前提； 2、開(kāi)發(fā)商有權(quán)不予退還定金等款項(xiàng)的前提。 案例 案情簡(jiǎn)介： 2004年 7月 12日，趙 x在 z市 c區(qū)認(rèn)購(gòu)了 A開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的“臺(tái)胞名家”一期的一套商品房，雙方簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)”，趙 x按照協(xié)議約定繳納了 2萬(wàn)元定金，簽訂協(xié)議后的第三天，趙 x兒子考上 D國(guó)x大學(xué)，急需資金，無(wú)法按期辦理購(gòu)房的后期手續(xù)， 7月 16日找到 A開(kāi)發(fā)商講明了家中的情況，要求退購(gòu)上述房屋， A開(kāi)發(fā)商予以拒絕。 問(wèn)題：趙 x能否實(shí)現(xiàn)退房退款 委托律師調(diào)查情況： A開(kāi)發(fā)商尚未取得 商品房預(yù)售許可證 律師建議：可以提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)”無(wú)效，要求雙倍退還定金 趙 x于 2004年 7月 20日向法院提起訴訟， 21日 A開(kāi)發(fā)商取得 商品房預(yù)售許可證 案件結(jié)果：趙 x勝訴， 10日內(nèi)退還 2萬(wàn)元定金并支付利息。 司法解釋： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第二條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況 。 買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的商品房 (以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一、房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn) )為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第 樓 【 單元 】 【 層 】 號(hào)房 (戶型： )。 該商品房的用途為 商業(yè)或住宅 ，屬 框剪或磚混 ，層高為 米，建筑層數(shù)地上 層，地下 層。 該商品房陽(yáng)臺(tái) 是非封閉式 。 該商品房建筑面積 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)?平方米 (有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二 )。 目的：確定所購(gòu)房屋的基本特征 注意事項(xiàng) 1、落實(shí)房屋的基本構(gòu)造與合同附件一相符； 2、落實(shí)三項(xiàng)面積數(shù)額； 律師提示： 1、三項(xiàng)面積同時(shí)約定； 2、詳細(xì)了解戶型結(jié)構(gòu) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。 出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定接建筑面積計(jì)算方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 該商品房單價(jià)為 (人民幣 )每平方米 元，總金額 (人民幣 ) 大寫(xiě)： 整。 附屬用房單位售價(jià)為 ( )每平方米 元，總金額 ( ) 大寫(xiě)： 整。 出賣(mài)人不得再向買(mǎi)受人價(jià)外收費(fèi)。 繳納住房維修基金每平米 30元 /40元 /60元，合計(jì)總額 ( )元。： 目的：確定房屋價(jià)款 注意事項(xiàng) 1、房屋單價(jià)要和之前的有關(guān)協(xié)議對(duì)照； 2、購(gòu)房總價(jià)要親自計(jì)算； 3、了解維修基金的繳納時(shí)間、數(shù)額及方式。 律師提示： 1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理； 2、注意索要維修基金收據(jù)。 案例 案情簡(jiǎn)介： 2003年 8月 26日，孫 x在 b市認(rèn)購(gòu)了 f開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的“水上樂(lè)園”三期的一套商品房，雙方簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)”，孫 x按照協(xié)議約定，于 9月 1日前往開(kāi)發(fā)商售樓部簽約，房屋的建筑面積為 115.24平方米，單價(jià)為 3480元，房屋價(jià)款為 401035.2元，簽約價(jià)款為 407036元，一次性付款。房屋交付一個(gè)月后，孫 x發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商多收了 6000元房款，后多次協(xié)商，銷售人員一推再推。 委托律師調(diào)查情況： A開(kāi)發(fā)商尚未取得 商品房預(yù)售許可證 律師意見(jiàn)： 可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任； 2、可以單獨(dú)要求退還多收取的房款及利息。 趙 x于 2004年 7月 20日向法院提起訴訟，要求退還多收取的房款及利息。 21日 A開(kāi)發(fā)商取得 商品房預(yù)售許可證 案件結(jié)果：雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議， 10日內(nèi)退還多收取的房款并支付利息 2000元。 司法解釋： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第二條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積 (本條款中均簡(jiǎn)稱面積 )為 依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按 1種方 式進(jìn)行處理： 1、雙方自行約定： (1)以房管部門(mén)實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)，按合同單價(jià)多退少補(bǔ)； (2)； (3)； (4)； 2、雙方同意按以下原則處理： (1)面積誤差比絕對(duì)值在 3內(nèi) (含 3 )的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款： (2)面積誤差比絕對(duì)值超出 3時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按利率付給利息。 買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積人 _r合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3以內(nèi) (含 3 )部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出 3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3以內(nèi) (含 3 )部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出 3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 面積誤差比 =(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積 )，合同約定面積 100 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 目的：如何處理面積誤差 注意事項(xiàng)：不要輕易選擇第一種方式 律師提示：爭(zhēng)取選擇第二種方式。（司法解釋第十二條） 案例 案情簡(jiǎn)介： 2006年 6月 28日，楊某在鄭州市 x住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房一套，合同約定建筑面積為 89.80平方米，合同單價(jià)為 4868元 /平方米，面積誤差處理：約定按照合同單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。 2008年 6月 30日，房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收，建筑面積為 108.92平方米，比合同約定多 19.12平方米，開(kāi)發(fā)商要求楊某補(bǔ)交93076元房款，否則，不交付房屋。楊某感到很不公平，況且現(xiàn)在根本沒(méi)有能力支付。 問(wèn)題：楊某能否拒絕支付超面積房款？ 律師意見(jiàn)： 1、按照合同約定，開(kāi)發(fā)商的要求符合合同約定，且不違反法律； 2、可以以開(kāi)發(fā)商存在一定過(guò)錯(cuò)為由要求解除合同。 法律規(guī)定：最高院司法解釋 第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符， 合同有約定的，按照約定處理； 合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò) 3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 2008年 8月 13日向法院起訴，以開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯(cuò)為由，要求解除合同。 案件結(jié)果：雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，楊某再支付 50000元房款，合同繼續(xù)履行。（ 13114元） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第六條付款方式及期限 。 買(mǎi)受人按一次性付款、分期付款、其他方式（三選一）方式按期付款 一次性付款：合同金額 元，付款方式：現(xiàn)金；約定付款時(shí)間 年 月 日；交納比例100% 其他方式：按揭方式：買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前，向出賣(mài)人支付首付款 元，即本合同總金額的 %；剩余房款 元，即本合同總金額的 %，買(mǎi)受人采用（公積金貸款或商業(yè)貸款）的方式向出賣(mài)人支付。 目的：約定付款方式 注意事項(xiàng)：按揭貸款的還貸方式有兩種， A,等額本息； B等額本金。 律師提示：根據(jù)個(gè)人情況進(jìn)行選擇。 （ 1）等額本息 （ 2）等額本金 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。 買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按卜列第 1種方式處理； 1按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） （ 1）逾期在 60 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之1的違約金，合同繼續(xù)履行； （ 2）逾期超過(guò) 60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 1% 向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 1 （ 該比率應(yīng)不小于第（ 1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。 目的：約定逾期付款違約金 注意事項(xiàng)：該約定要與逾期交房約定對(duì)等 律師提示：按揭貸款的買(mǎi)受人，要注意附件四中的相應(yīng)約定。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第八條 交付期限 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，依照國(guó)家和地方人蜒政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 5種條件，并符合本臺(tái)同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用： 。 1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。 2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。 3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。 4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。 5、 該商品房經(jīng)五大責(zé)任主體驗(yàn)收合格。 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期： 1、遭遇不可抗力 ,且出賣(mài)人在發(fā)生之日起 30日內(nèi)告知買(mǎi)受人的： 2、買(mǎi)受人逾期付款的，除按合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任，交房日期相應(yīng)順延。 3、 為遵守當(dāng)?shù)卣囊?guī)定及配合城市規(guī)劃建設(shè)、市政建設(shè)影響而造成的原因；其他非出賣(mài)人所能控制的因素。 目的：確定交房日期 注意事項(xiàng)：正常情況應(yīng)在竣工之日 4 6各月之內(nèi)交房（施工許可證） 律師提示：多層一般期限為 1年；高層一般為 18 24各月之內(nèi) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第 1種方式處理： 1按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） （ 1）逾期不超過(guò) 60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 1的違約金，合同繼續(xù)履行； （ 2）逾期超過(guò) 60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起 30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的 1 向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 1該比率應(yīng)不小于第（ 1）項(xiàng)中的比率的違約金。 目的：約定逾期交房違約金 注意事項(xiàng)：該約定要與逾期付款約定對(duì)等 律師提示： 1、發(fā)現(xiàn)逾期交房，及時(shí)固定逾期交房證據(jù)。 2、對(duì)于提前交房的，要注意不要降低交房標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)不要提前交。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起 10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人： （ 1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； （ 2）； 買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起 30 天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按 中國(guó)人民銀行同期活期存款 利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 本合同簽定后出賣(mài)人不接受買(mǎi)受人任何房屋結(jié)構(gòu)、功能等方面變更的申請(qǐng) 。 目的：對(duì)設(shè)計(jì)變更的處理約定 注意事項(xiàng)：發(fā)生設(shè)計(jì)變更，在不影響使用功能的情況下，要注意房屋價(jià)款的變化 律師提示： 1、可以變更，變大的不補(bǔ)交房款。 2、要求解除合同的，要注意三個(gè)月的催告期的規(guī)定 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十一條 交接 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和 住宅使用說(shuō)明書(shū) 。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。 由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 視為自出賣(mài)人通知買(mǎi)受人交付之日起，出賣(mài)人已按本合同約定條件交付商品房，該房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨之轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，同時(shí)買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)自交付之日起相應(yīng)的物業(yè)管理及第三人損失等各項(xiàng)費(fèi)用。 目的：房屋交付條件及要求 注意事項(xiàng)： 1、兩書(shū)要有房產(chǎn)管理部門(mén)審核同意； 2、保修期應(yīng)從交付之日起計(jì)算； 3、同時(shí)驗(yàn)收配套設(shè)施。 律師提示： 1、先查看房屋； 2、審查交付資料； 3、保留拒絕接受的證據(jù)。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十二條 出賣(mài)人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛 ,因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。 由買(mǎi)受人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由買(mǎi)受人承擔(dān)全部責(zé)任。 目的：確保房屋完全物權(quán)的約定 注意事項(xiàng)： 1、 注意一房?jī)少u(mài)； 2、注意房屋設(shè)定抵押； 3、注意房屋未被保全。 律師提示：及時(shí)辦理房屋交接。（法律一般保護(hù)業(yè)主利益） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第 2種方式處理： 1出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。 2 出賣(mài)人無(wú)條件達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。 3 目的：房屋質(zhì)量缺陷的約定 注意事項(xiàng)：對(duì)照附件三進(jìn)行驗(yàn)收。 律師提示： 1、對(duì)于房屋存在質(zhì)量缺陷的，要注意實(shí)際交房日期； 2、建議將 3約定為： 達(dá)到雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)之日為實(shí)際交房日期。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾 出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件： 1、 電：交房時(shí)達(dá)到使用條件。 2、 水：交房時(shí)達(dá)到使用條件 3、 天然氣：在房屋交付后，由 燃?xì)夤?安裝驗(yàn)收后交付，按 燃?xì)夤?有關(guān)規(guī)定使用。 4、暖氣 :市政供暖，在房屋交付后，具備市政供暖設(shè)施，具體供暖時(shí)間按照熱力公司供暖計(jì)劃執(zhí)行。 5電梯： 交房時(shí)達(dá)到使用條件。 ； 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理： 1、 以實(shí)際達(dá)到使用條件之日為房屋交付之日； 2、； 3、。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理： 1. 買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 賠償買(mǎi)受人。 2買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的 向買(mǎi)受人支付違約金。 3 買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起 30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 0.1賠償買(mǎi)受人；買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的 0.1向買(mǎi)受人支付違約金。 目的：確定產(chǎn)權(quán)登記備案的期限 法律規(guī)定： 1、 商品房銷售管理辦法 第三十四條規(guī)定為 60日； 2、 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 第三十三條、司法解釋第十八條規(guī)定為 90 律師提示： 商品房銷售管理辦法 規(guī)定的是資料備案時(shí)間；司法解釋規(guī)定的是產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十六條保修責(zé)任 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的， 住宅質(zhì)量保證書(shū) 作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照 住宅質(zhì)量保證書(shū) 承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。 保修期自交付之日起計(jì)算。 目的：確定房屋保修責(zé)任 法律規(guī)定：主體為設(shè)計(jì)年限；防水為 5年；管線裝修 2年；其他雙方約定。 律師提示：認(rèn)真審閱 住宅質(zhì)量保證書(shū) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定： 1該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) 歸全體業(yè)主共有，按照本小區(qū)物業(yè)管理公司的規(guī)定使用。 2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) 歸全體業(yè)主共有，按照本小區(qū)物業(yè)管理公司的規(guī)定使用。 3該商品房所在樓宇的命名權(quán) 歸出賣(mài)方享有 ； 4該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) 歸出賣(mài)方享有 ； 5有關(guān)辦理預(yù)告登記的