房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾個(gè)重點(diǎn)階段

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)重點(diǎn)階段 2010年 8月 目錄 一、什么是管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 三、前期開發(fā)成本及控制簡述 四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控 五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控 一、 什么是管理 管理 是指使活動(dòng)完成得更有效的過程。這里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為 計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制 。 效率 是管理極其重要的組成部分。管理還必須使活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，即追求活動(dòng)的 效果 。 對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí) 集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系 集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路 （一） （二） （三） 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 （ 1） 房地產(chǎn)的全成本 概念和范圍 （一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí) （ 2） 房地產(chǎn)成本 管理的特點(diǎn) （ 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和 。 （ 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以分為 六大部分 : 1、土地成本； 2、工程成本； 3、營銷成本； 4、管理成本； 5、財(cái)務(wù)成本。 工程成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。 （ 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) 唯一性 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的特點(diǎn) 個(gè)性大于共性還是共性大于個(gè)性？ 影響因素有哪些？ 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn) 大家思考 （二）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系 1、成本管理架構(gòu) 2、成本管理制度 1、成本管理架構(gòu) 在總部成立項(xiàng)目成本 管理工作小組 總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目 成本管理日常工作機(jī)構(gòu) 總部各部門的職責(zé)分工 建立總部組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)資金部 投資管理部 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 發(fā)展管理部 營銷策劃中心 中海總部 1、成本管理架構(gòu) (中海 ) 2014/7/28 萬達(dá)組織機(jī)構(gòu) 副總裁 副總裁 商業(yè)規(guī)劃研究院 發(fā)展部 商務(wù)部 辦公室 人力資源部 信息工程部 企業(yè)文化部 各地項(xiàng)目公司 各地商業(yè)管理公司 各地影城 各地百貨公司 董事會(huì) 董事長 總裁 副總裁 副總裁 影視投資公司 成本控制部 項(xiàng)目管理中心 商業(yè)管理公司 審計(jì)部 電影院線公司 酒店建設(shè)公司 投資證券部 華夏時(shí)報(bào)傳媒公司 萬千百貨公司 各地產(chǎn)物業(yè)公司 各地酒店 股東大會(huì) 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì)秘書 財(cái)務(wù)部 各公司財(cái)務(wù)部 商業(yè)地產(chǎn)研究部 法律事務(wù)部 安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部 各公司成本部 1、成本管理架構(gòu) (萬達(dá) ) 萬達(dá)成本控制部 成本目標(biāo)組 招標(biāo)合約組 過程控制組 集中采購組 指導(dǎo)檢查組 1、成本管理架構(gòu) (萬達(dá) ) 1、成本管理架構(gòu) 部門 工作職責(zé) 投資管理部 負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。 營銷策劃中心 負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 1、成本管理架構(gòu)（中海） 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。 執(zhí)行統(tǒng)一成本科目 建立地區(qū)公司組織架構(gòu) 1、成本管理架構(gòu)（萬達(dá)） 成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。 執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度 建立城市公司組織架構(gòu) 2、成本管理制度 1、中海的成本管理制度 2、 萬達(dá)的成本管理制度 萬達(dá)材料 萬達(dá)成本管理制度 -文字稿 .doc 中海材料 合約管理 地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿） 萬達(dá)材料 成本審批權(quán)限和時(shí)限 .xls 萬達(dá)材料 成本管理操作手冊(cè) .doc （三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路 1、全過程成本管理 2、動(dòng)態(tài)成本管理 1、 全過程目標(biāo)成本管理（中海） 可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 施工階段 初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在 15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。 批復(fù)定位報(bào)告后 15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。 完成土地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo) 。 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的 15個(gè)工作日內(nèi)，編報(bào) 項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表 ，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。 上 報(bào)資 料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表 、 建安成本目標(biāo)控制表 、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表 、 項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表 。 1、 全過程目標(biāo)成本管理（萬達(dá)） 可研目標(biāo)成本 土地招拍掛（拿地）前完成 原則上不同階段 的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本 是審核商業(yè)計(jì)劃書的依據(jù) 預(yù)目標(biāo)成本 開工前 30天完成 確定工程成本 是審批工程招標(biāo)的依據(jù) 計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一 目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn) 30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù) 方案設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目可研階段 項(xiàng)目開工前 項(xiàng)目開盤前 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本 開盤前 30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù) 2、動(dòng)態(tài)成本管理 實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及 時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的 和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。 中海模式：以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同 科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和 對(duì)超支情況的有效控制。 2、動(dòng)態(tài)成本管理 （ 1）在項(xiàng)目的 可行性研究 、 市場定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 施工 等各個(gè) 階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。 （ 2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、 盈利測算資料 ,確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。 2、動(dòng)態(tài)成本管理 （ 3） .成本預(yù)警 項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支 2或建安成本超支 5%的情況時(shí)， 應(yīng)及時(shí)上 項(xiàng)目成本超支審批表 或 建安成本超支審批表 ，并附上 成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、 應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。 2、動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（ 超過500萬以上的合同 ）的招標(biāo)、定標(biāo)等工作； 總部通過 ERP系統(tǒng)對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。 固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同額累計(jì)每達(dá)到： 主包合同 200萬元、其他合同 100萬元 ，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同 ,暫定總價(jià)達(dá)到 100萬元 的 ,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得確認(rèn)增補(bǔ)合同； 2、動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款（ 超過 200萬 ）實(shí)行審批管理； 總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 成本管理總思路：以 統(tǒng)一成本科目 為前提，以 全過程成本管理 為主線，以 建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以 建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫 為支撐，以 統(tǒng)一合約安排模式及 ERP項(xiàng)目管理 為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。 房地產(chǎn)開項(xiàng)目成本管理的總思路 建立成本管理目標(biāo) 公司成立成本管理小組 設(shè)計(jì)是成本管理的關(guān)鍵 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度， 及早進(jìn)行招標(biāo)策劃 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序 開源節(jié)流，嚴(yán)格控制 各項(xiàng)管理費(fèi)用開支 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 三、前期開發(fā)成本及控制簡述 土地費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用 勘察費(fèi)用 報(bào)建費(fèi)用 前期開發(fā)成本 土地成本管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 前期成本分類 （一）土地成本管理 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的 20-80%左右均有 可能），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出 ，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土 地契稅等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的 1%左右），主 要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （ 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪 次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比； （ 2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支 付亦與之掛鉤； （ 3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （ 4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工 程造價(jià)的影響。 （ 5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。 （三） 對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 建筑類型 檔次 設(shè)計(jì)費(fèi)限額（元 /m2） 備注 多層 中高檔 /高檔 60 73 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮 10% 小高層、高層 中高檔 /高檔 65 80 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮 10% 聯(lián)排別墅 高檔 90 110 超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮 10% 獨(dú)棟別墅 高檔 /超高檔 120 130 設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值 10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。 （三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基 礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身 應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的 設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費(fèi)。 控制設(shè)計(jì)的意義 四、設(shè)計(jì)階段的成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于 初步設(shè)計(jì)階段 、 采 購分包階段 、 項(xiàng)目建造施工階段 、 竣工結(jié)算階段 。 成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重 最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大 的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收 入和成本的階段。 四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控 初步設(shè)計(jì)階段的成本管理 開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)階段成本管控 設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。 多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較 。 推行限額設(shè)計(jì) （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的一 個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì) 研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多 方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專 業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計(jì)單位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定 費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價(jià)方案的可行性。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本 中海材料 成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) .ppt 中海材料 全過程成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及分析 .ppt 中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià) 200%以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià) 140%以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià) 80 140%的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià) 80%以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 1.1 設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量。 1.2 對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度 ,頂板覆土以 1米左右為宜。 1.3 屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡潔；對(duì)于 16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 2.1 采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制開窗面積。 2.2 注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在 0.30以內(nèi)，以 0.25 0.28為宜。 中海材料 合約管理 普通住宅窗積比研究 .doc 2.3 單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過 350元 /m2，高檔非別墅物業(yè)（多層 /小高層 /高層/超高層）的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過 200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過 140元 m2。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 2、外立面門窗設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 3.1 設(shè)計(jì)部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對(duì)于非別墅項(xiàng)目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在 1.2左右，不宜超過 1.5。 中海材料 紫御東郡效果 .jpg 中海材料 合約管理 紫御東郡一期 A區(qū)指標(biāo)分析表 (正式） .xls 中海材料 合約管理 紫御東郡一期 A區(qū)外墻成本指標(biāo)分析 .xls 3.2 除超過高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。一般涂料的施工單價(jià)（不包括抹灰工序）控制在 35元 /m2以下。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 3.3 中檔及以下項(xiàng)目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。 3.4 高檔別墅外立面總造價(jià)（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在 350元 m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在 160元 m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在 110元 m2以下。 3.5 若項(xiàng)目成本利潤率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 3、外立面裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 4.1 帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 4.2 大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項(xiàng)目控制在 3,000-4,000元 /m2以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在 2,500元 /m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過 20萬。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在 1,500元 /m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過 10萬元。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在 25元 /m2以下。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 4、公共部位裝飾設(shè)計(jì) 4.3 電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項(xiàng)目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過 50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過 20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于 400mm 400mm）。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過 400mm 400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在 80元 m2以下。中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在 50-60元 /m2。 4.4 若項(xiàng)目成本利潤率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 5、電梯選型 5.1 超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項(xiàng)