反擔(dān)保價值評估指引

廈門市融泰投資擔(dān)保有限公司 -反擔(dān)保價值 評估指引 1 反擔(dān)保價值評估指引 第一章 總則 一 、 為 了 規(guī)范 擔(dān)保公司擔(dān)保項目的反擔(dān)保價值認(rèn)定，提高評估效率， 保證 反擔(dān)保價值的評估 質(zhì)量， 有效控制擔(dān)保風(fēng)險，結(jié)合公司的實際情況，制定本指引。 二 、 本 指引 所稱評估，是指 擔(dān)保公司 評估 人員 依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 三、評估工作遵循真實、科學(xué)、謹(jǐn)慎、獨立的原則。 1真實性 評估工作中所運用的數(shù)據(jù)資料必須真實； 2科學(xué)性 各公司評估師或?qū)T應(yīng)根據(jù)評估目的、 評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān) 條件 ，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法，制訂科學(xué)的評估方案，并結(jié)合當(dāng)?shù)卦u估時點的具體情況進行評估，確保評估結(jié)果準(zhǔn)確、合理； 3謹(jǐn)慎性 謹(jǐn)慎性原則又稱穩(wěn)健性原則，凡是可能的費用或是損失應(yīng)給予充分估計，而對可能的收入或得利盡量少記或不記， 讓評估報告的 使用者、決策者提高警惕，以應(yīng)付紛繁復(fù)雜的外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，把風(fēng)險、損失縮小或控制在極小的范圍內(nèi)。 4獨立性 評估活動不應(yīng)受他人的影響。 四 、擔(dān)保集團內(nèi)各運營公司 評估 人員進行反擔(dān)保價值 評估 時 ，應(yīng)當(dāng)遵守本 指引 。 第二章 操作準(zhǔn)則 一、 評估 人員 執(zhí)行資產(chǎn)評估 工作時 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè) 務(wù)具體情況履行適當(dāng)?shù)脑u估程序。 二、 評估程序通常包括： 1接受擔(dān)保業(yè)務(wù)部門委托； 2 明確評估 工作 基本事項 ： 評估目的 、 評估對象基本狀況 、 價值類型 、 評估基準(zhǔn)日 、 評估限制條件和重要假設(shè) 、有效期、 其他需要明確的重要事項； 3.編制評估計劃； 4.現(xiàn)場調(diào)查 、數(shù)碼攝影 ； 5.收集評估資料； 6.評定估算； 7.編制和提交評估報告； 8.工作底稿 及電子版評估報告的 歸檔。 評估 人員 不得隨意刪減評估程序。 三、 評估 人員在 執(zhí)行評估 工作時 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析 各種評估基本方法的適用性，恰當(dāng) 選擇評估方法，形成合理評估結(jié)論。 四、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。 五、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應(yīng)當(dāng)形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿。 六、評估人員應(yīng)自覺遵守職業(yè)道德，堅持科學(xué)、謹(jǐn)慎、獨立的評估原則，遵循操作規(guī)范，加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，掌握相關(guān)的知識和信息技術(shù)，不斷研究評估理論，提高評估質(zhì)量，牢固樹立質(zhì)量意識和風(fēng)險意識，減少評估風(fēng)險。 第 三 章 報告準(zhǔn)則 一、 評估 人員 應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行必要的評估程序后，編制并出具評估報告。 二、 評估 人員 應(yīng)當(dāng)在評估報告 中提供必要信息，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明 ， 使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 廈門市融泰投資擔(dān)保有限公司 -反擔(dān)保價值 評估指引 2 三、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。 第四章 評估方法 一、房地產(chǎn)評估 1.概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 2.估價原則 房地產(chǎn)評估的評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法，評估人員應(yīng)熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 對同一估價對象宜選用兩 種以上的估價方法進行估價。 有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 3.實際應(yīng)用 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定著房地產(chǎn)價值。在反擔(dān)保價值認(rèn)定中，我們把可以進行抵押登記的房地產(chǎn)稱為完備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；反之，則稱為不完備產(chǎn)權(quán)的房地 產(chǎn)。實際評估工作中以上兩類房地產(chǎn)的評估方法及考察要點如下： 完備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 評估對象 評估方法 考察要點 住宅 市場比較法 社區(qū)位置 、 建筑標(biāo)準(zhǔn) 、樓層、戶型、朝向、周圍的學(xué)校和醫(yī)院等生活配套設(shè)施 別墅 市場比較法 周圍環(huán)境質(zhì)量、住戶質(zhì)素及知名度、建筑標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓 市場比較法、收益法 地理位置、繁華程度、樓層、商務(wù)配套設(shè)施 商鋪 市場比較法、收益法 地理位置、繁華程度、臨街情況、商圈行業(yè)特征 廠房倉庫 市場比較法、收益法、成本法 距離交通主干道的情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、承重情況、工業(yè) 倉儲配套情況 土地 假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法 土地用途、面積、容積率、覆蓋率、周圍規(guī)劃、 市場前景 不完備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 評估對象 特征 評估思路 要點 按揭物業(yè) 購房人以所購買的商品房作抵押，向銀行申請貸款，再分期向銀行歸還本金和利息。 用假設(shè)其產(chǎn)權(quán)完備時的市場價值，減去銀行的實際欠款。 根據(jù)按揭期數(shù)、未還期數(shù)、月還款金額，計算在評估時點的欠款現(xiàn)值；或根據(jù) 銀行按揭供款回單 確定 欠銀行本金數(shù) 。 集體、行政劃撥、高新科技等土地 集體、行政 劃撥 、高新科技等 土地使用權(quán)為無償 或協(xié)議 取得 ，進入市場需按規(guī)定交納地價。 用假 設(shè)其產(chǎn)權(quán)完備時的市場價值，減去擬補交地價款。 以各地的政策法規(guī)為準(zhǔn)。 在建工程 建筑物 尚未 完工 ，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，不能實現(xiàn)其設(shè)計用途等。 用假設(shè)其產(chǎn)權(quán)完備時的市場價值，減去工程竣工所需的費用。 土地權(quán)屬、項目權(quán)屬、工程進度、銷售狀況等。 二、機器設(shè)備評估 廈門市融泰投資擔(dān)保有限公司 -反擔(dān)保價值 評估指引 3 1、概念 在資產(chǎn)評估中所指的機器設(shè)備是廣義的概念，除了機器設(shè)備，還包括人們根據(jù)聲、光、電技術(shù)制造的電子設(shè)備、電器設(shè)備、儀器儀表等，包括單臺設(shè)備及設(shè)備的組合。 2、評估原則 機器設(shè)備評估的評估方法主要有市場比較法、成本法，評估人員應(yīng) 熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 評估對象應(yīng)選擇價值較大的機器設(shè)備，并逐臺（件）進行核實。 對設(shè)備進行技術(shù)鑒定、使用情況鑒定、質(zhì)量鑒定以及磨損鑒定等，核實設(shè)備的生產(chǎn)廠家、出廠日期、設(shè)備負(fù)荷和維修等情況。 重置成本法是機器設(shè)備評估最常用的方法。成本法是通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法。 三、車輛評估 車輛價格評估，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情形，按照以下評估方法進行估算： 1.新車 發(fā)生在流通領(lǐng)域的，按照 出廠 價格構(gòu)成進 行估算； 發(fā)生在消費領(lǐng)域的，按照市場銷售價格構(gòu)成進行估算， 不得 加計價外國家規(guī)定征收的稅金和政府權(quán)限部門規(guī)定的收費。 2.舊車 車質(zhì)、車況基本完好，使用年限在 1 年以內(nèi)，客車行駛里程不足 4 萬公里的，年折舊率為 10%；貨車年折舊率為 12%。 車質(zhì)、車況較好，使用年限在 3 年以內(nèi)，客車行駛里程不足 15 萬公里的，年折舊率為 8-9%；貨車行駛里程不足 12 萬公里的，年折舊率為 9-10%。 客車行駛里程超過 40 萬公里的，貨車行駛里程超過 35 萬公里的一般不予進行評估，因為其維修費用可能已經(jīng)超過其變現(xiàn)價值。 3.車輛評估 價值計算公式 評估價值 =新車購置價格（ 1-使用年限折舊率）（ 1-綜合車況折損率） 注：使用年限折舊率 根據(jù)行駛證的初始登記時間按以上標(biāo)準(zhǔn)進行確定； 綜合車況折損率 根據(jù)車輛的保養(yǎng)、里程（超過以上標(biāo)準(zhǔn)的）、功能性折舊等因素進行確定。 4.按揭車輛的評估思路同房地產(chǎn)按揭評估。 四、質(zhì)押存貨評估 1、概念 存貨質(zhì)押是指企業(yè)以自身經(jīng)營或生產(chǎn)的庫存產(chǎn)品（商品）提供質(zhì)押。質(zhì)押存貨 應(yīng)具備以下特征： 易保管、易變現(xiàn)、流動性強，市場價格易掌握 。 2、評估原則 質(zhì)押存貨評估的評估方法主要有市場比較法、成本法，評估人員應(yīng)熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 原材料存貨的價值以進貨價與質(zhì)押手續(xù)辦理當(dāng)期的市場價格孰低原則進行確定（例如：鋼材的市場價格可參照 WWW.MYSTEEL.COM 網(wǎng)報價）。 電子電器產(chǎn)品的存貨價值以發(fā)票含稅進貨與質(zhì)押手續(xù)辦理當(dāng)期的市場價格孰低原則進行確定。 五、股權(quán)評估 企業(yè) 股權(quán) 價值評估， 實際上是對所有者權(quán)益的評估。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是一種基本的 股權(quán) 價值評估方法 ， 它廈門市融泰投資擔(dān)保有限公司 -反擔(dān)保價值 評估指引 4 以企業(yè)的會計報表 資產(chǎn)負(fù)債表作為導(dǎo)向，將企業(yè)各單項資產(chǎn)分別按資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提，選擇的恰當(dāng)價值標(biāo)準(zhǔn)，從而使評估結(jié)果更加合理 。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本程序是對企業(yè)所有的資產(chǎn)分別進行評估，然后進行加和。這些資產(chǎn)包括財務(wù)資產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、負(fù)債，其評估原則如下： 1.財務(wù)資產(chǎn)評估 對于財務(wù)資產(chǎn)中的現(xiàn)金， 需要根據(jù)銀行對賬單 進行核實 ； 對于應(yīng)收賬款和票據(jù)，則需要根據(jù)可實現(xiàn)的應(yīng)收金額進行評估。此時采取的評估方式一般有兩種：一是在企業(yè)財務(wù)報表經(jīng)審計后或?qū)徍撕筇崛×藨?yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備時，評估人員必須 評 估 所提取應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的足夠程度 ， 如 果 不足 ， 應(yīng)再予提取。二是對未提取應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的企業(yè)，評估人員可根據(jù)以往應(yīng)收賬款的收取金額所占比例狀況，確定對當(dāng)前應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)金收取額。 對于預(yù)付賬款 、投資等 ，評估人員 根據(jù) 其可實現(xiàn)的凈值 進行評估 。 2.房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)中包括所擁有的土地使用權(quán)、各種建筑與固定設(shè)施 ，可以參照前面的房地產(chǎn)評估方法進行評估。 3.有形動產(chǎn)評估 有形動產(chǎn)包括固定資產(chǎn)中的廠場設(shè)備、模具、運輸車輛和材料輸送設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公家具等；流動資產(chǎn)中的存貨。 其他有形動產(chǎn) 評估，可以參照前面的機器 設(shè)備評估方法進行評估。 存貨 評估， 評估人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)財務(wù)歷史數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量，并根據(jù) 實地盤查獲得的數(shù)據(jù)進行計算，確定其 評估 價值。 對于 產(chǎn)成品 運用 成本法較難確認(rèn)其價值時 ， 可 選 用銷售比較法確定預(yù)期銷售價格，從而確定存貨的評估價值。 4.無形資產(chǎn)評估 無形資產(chǎn)評估由于存在大量復(fù)雜的不確定因素，導(dǎo)致評估風(fēng)險較大。因此，一般情況下不宜對無形資產(chǎn)進行評估。如果必須對無形資產(chǎn)進行評估的，可以參照下面的無形資產(chǎn)評估方法進行評估。 5.負(fù)債評估 根據(jù)其帳面值進行確認(rèn)。 6.股權(quán)價值 根據(jù)以上資產(chǎn)評估的加和結(jié)果，再減去負(fù)債評估 價值及得可求得股權(quán)價值。 六、無形資產(chǎn)評估 1、概念 無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的，不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源 。 可辨認(rèn)的無形資產(chǎn) 包括：商標(biāo) 權(quán) 、專利權(quán)、 非專利技術(shù)、 特許權(quán)、租賃權(quán)、版權(quán)、 土地使用權(quán) 等 ；不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)一般指 商譽 。 2、評估原則 各類無形資產(chǎn) 具有 不同性質(zhì)和特點，其 評估原則如下 ： 成本計價原則 ： 即以該無形資產(chǎn)形成或取得過程中的成本性支出作為其 評估 價值。 效益計價原則 ： 即以該無形資產(chǎn)使用后在若干年內(nèi)可能實現(xiàn)的收益額作為其 評估 價值。 行業(yè)對比計價原則 ： 即通過同行業(yè)相同無形資產(chǎn)的不同計價水平的對比、分析，從中測定出適合該類無形資產(chǎn)的計價水平。 技術(shù)壽命計價原則 ： 即以該無形資產(chǎn)的合理技術(shù)壽命為基本依據(jù)來確定其經(jīng)濟價值。 合同隨機計價原則 ： 即對合同雙方提出的該無形資產(chǎn)的不同有效期、不同收益額等，依據(jù)其出現(xiàn)的概率來測定其價值。 3、 收集無形資產(chǎn)資料 廈門市融泰投資擔(dān)保有限公司 -反擔(dān)保價值 評估指引 5 為了保證無形資產(chǎn)的 評估 價值盡可能的準(zhǔn)確，應(yīng)充分收集和運用 評估 所依據(jù)的各種資料和數(shù)據(jù)： 無形資產(chǎn)的取得方式、時間及成本； 無形資產(chǎn)的使用期限及收益能力； 無形資產(chǎn) (如專有技術(shù) )在國內(nèi)外發(fā)展及其被更新替代的速度； 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方失去的市場和損失的利潤； 無形資產(chǎn)承接方的吸收能力和承受能力； 同行業(yè)相同無形資產(chǎn)的計價標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)等。 4、 評估方法 土地使用權(quán)評估價值及折現(xiàn)率的確定，可以參照前面的房地產(chǎn)評估方法進行評估。 可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)除外）可根據(jù)其具體特點選用重置成本法或收益法，一般以收益法為主。評估要點：評估范圍的界定、收益期的確定、收益的預(yù)測、收益分成率的測定等。 不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn) 商譽是企業(yè)在一定條件下獲取高于正常投資報酬率所形成的價值 ， 商譽評估只能選用收益法來進行。在運用收益法對商 譽進行評估時，要全面了解被評估企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、資源配置、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理情況、市場占有率、行業(yè)平均收益水平、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會平均收益水平、資金利率水平、各項業(yè)務(wù)及其收入的規(guī)模及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品和技術(shù)的更新、替代以及競爭者的情況，以此為基礎(chǔ)正確分析預(yù)測企業(yè)未來收益年限、折現(xiàn)率、收益額或收益率。 根據(jù)各項目 情況不同，商譽評估可選用超額收益法，將企業(yè)收益與按行業(yè)平均收益率計算的收益之間的差額 ， 即超額收益的折現(xiàn)值確定為企業(yè)商譽的評估值；也可選用割差法，即將收益現(xiàn)值法測算出的整體企業(yè)評估值，減去通過各種適宜的方法分別評估出的該整體企業(yè)各單項資產(chǎn)評估值，以其差額作為該整體企業(yè)商譽評估值。 第五章 折現(xiàn)率 根據(jù)拍賣市場的一般慣例，結(jié)合各類反擔(dān)保標(biāo)的的變現(xiàn)時間、交易成本等因素，確定各類資產(chǎn)的折現(xiàn)率如下： 類別 產(chǎn)權(quán)狀況 名稱 折現(xiàn)率 房地產(chǎn) 完備產(chǎn)權(quán) 住宅 60 70% 別墅 55 65% 寫字樓 55 65% 商鋪 55 65% 廠房倉庫 55 65% 土地 5