北京遠洋天地居住區(qū)產(chǎn)品后評估報告

遠洋天地居住區(qū)產(chǎn)品后評估報告 遠洋天地居住區(qū)分為三區(qū)：遠洋天地一期、遠洋天地二區(qū)、遠洋天地三區(qū)，2000 年 3 月遠洋天地一期正式開工， 2004 年底遠洋天地三區(qū)竣工交付 ，總建筑面積 54.3 萬平方米，其中地上建筑面積 44 萬平方米，地下建筑面積 10.3 萬平方米， 建筑形式有板樓和塔樓， 住宅 戶型 銷售面積 從 60 平方米到 200 平方米，戶型總數(shù)將近 100 種。從遠洋天地一期到二區(qū)、三區(qū)的 開發(fā) 過程中，對產(chǎn)品設計的認識和控制也 逐步提高和形成系統(tǒng)， 每期在總結之前工作基礎上加以改進。 現(xiàn)通過對遠洋天地居住區(qū)開發(fā)過程中的問題進行分析，重點 在于提出解決問題的思路，并 力圖 形成產(chǎn)品設計的工作模式，適應項目開發(fā)的 需要 。 一、 關于產(chǎn)品設計的過程。 產(chǎn)品設計的過程： 產(chǎn)品 定位 和 細化、 產(chǎn)品 設計、 產(chǎn)品營造 、 調(diào)整 優(yōu)化 。 過程中的 控制 節(jié)點：設計任務書、審圖要點、專業(yè)方案、優(yōu)化專題報告、產(chǎn)品說明書。 設計任務書做為整個設計工作的總綱，在理解項目定位的基礎上加以技術化和明確，指導整個產(chǎn)品設計過程；審圖要點 明確 各個階段做為開發(fā)商產(chǎn)品設計 所關注的方面， 使各專業(yè)的工作有的放矢；專業(yè)方案的分階段提出，使 設計組和各專業(yè)形成程序性的互動，保證 設計工作有條不紊 ；優(yōu)化專題報告使產(chǎn)品設計 在 保證整體思路的前提下，分專業(yè)、分專題進行優(yōu)化，并對主要的優(yōu)化以報告的形式加以評價和確定 ，同時也是產(chǎn)品設計調(diào)整的依據(jù) ；產(chǎn)品說明書做為產(chǎn)品設計和 銷售接口的主要載體，使產(chǎn)品設計成果分階段加以固化，明確上一階段工作成果，同時做為下一階段工作的基礎。 遠洋 天地居住區(qū)的設計過程，上述控制節(jié)點基本有所體現(xiàn)，但尚未形成系統(tǒng)。在以后的項目開發(fā)中，不管是 居住產(chǎn)品或公建產(chǎn)品，其過程類似，控制節(jié)點類似 ，在各個階段工作節(jié)點的落實上， 需要形成工作程序并制度化 。 二、 關于 產(chǎn)品設計的原則 。 1、 產(chǎn)品定位的明晰。 甲方對產(chǎn)品的把握，基礎是產(chǎn)品設計 開始前的定位思想。甲方要把握的是要做 什么 類型 /性質(zhì)的產(chǎn)品 （辦公、普通住宅、高檔公寓、酒店或酒店式公寓、商業(yè)類型等）、什么檔次的產(chǎn)品、 有什么特點 /賣點的產(chǎn)品、 基本成本預算控制和銷售價格規(guī)劃。設計單位的主要作用是幫助甲方實現(xiàn)產(chǎn)品的設計，雖然通過互動可以幫助甲方完善對產(chǎn)品的構想，但并不能替代甲方做產(chǎn)品的規(guī)劃。甲方的這種產(chǎn)品規(guī)劃，不但體現(xiàn)在設計前提和設計過程，對后期產(chǎn)品營造過程及營造過程中的產(chǎn)品調(diào)整與完善也是一個基本的指導思想。 遠洋天地居住區(qū)的三個組團檔次不同，一期板樓檔次較高，二區(qū)塔樓相對檔次較低，三區(qū)塔板結合 檔次居中，但由于開盤順序不同、設計時間不同和售價不同，檔次上三區(qū)最高，相對對產(chǎn)品配置的把握也有所不同。 在 遠洋天地一期 中，54#樓相對于其小戶型的定位與售價，配置偏高 ； 59#樓與其他板樓的檔次相距較大 。 2、 重視設計任務書。 設計任務書是從定位到設計開始的一個節(jié)點，對定位是一個梳理、細化和確定，對設計是一個基礎的開始，重視設計任務書的編制，可以使甲方形成對產(chǎn)品的核心綱領，起到凝聚各專業(yè)的作用。應該說，遠洋天地居住區(qū)各期的設計任務書并不完善，編制水平也不高，還起不到指導各專業(yè)對產(chǎn)品把握的作用，在設計過程和營造過程中 ，各專業(yè)對產(chǎn)品建立不起一個形象的模型。 不同階段的任務書深度不同，一般概念設計階段的任務書往往帶有規(guī)劃嘗試或特殊的考慮；方案設計的任務書是產(chǎn)品定位的總綱，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的市場定位；初步設計任務書是產(chǎn)品各專業(yè)系統(tǒng)的細化，也是成本控制的關鍵階段；而施工圖設計任務書則是細節(jié)的確定，包括對工藝的把握和材料的確定。各階段任務書如果把握到位，則產(chǎn)品設計就有了基本的保障。 3、 功能 、品質(zhì)、成本的最佳結合 。 開發(fā)商的產(chǎn)品，最終面對的是客戶，而不同客戶對產(chǎn)品的不同方面的敏感性是不同的。對于普通住宅用戶而言，最關心的是自己花錢買的那 一畝三分地是否好用， 而建筑立面、景觀等等則是在這個大前提下才會去關心的 ， 因此設計中一定要以 滿足 功能為原則， 力求功能和形式的統(tǒng)一 ，把握好產(chǎn)品最基本的要素。遠洋天地一期在這一點上有過教訓，立面設計和平面設計有沖突，出現(xiàn)落地窗外有墻的情況，客戶對此并不會因為立面美觀而接受。 而對于開發(fā)商而言，品質(zhì)體現(xiàn)品牌，成本直接關系效益。 產(chǎn)品的設計和優(yōu)化，一定要同時站在開發(fā)商角度和使用者的角度上去優(yōu)化，在功能、品質(zhì)、成本三方面尋求最佳結合點，而不是簡單的某一方面的考慮 ，在這一點上做得突出，才真正體現(xiàn)產(chǎn)品設計的水平 。 遠洋天地居住 區(qū)的散熱器 和戶門 ，在設備選型的時候，除了 控制成本外，還特別關注外觀的品質(zhì)，三個組團下來， 從物業(yè)反映的情況，換散熱器的情況很少，也驗證了客戶的肯定。 反面例子， 59#樓供暖系統(tǒng)的設計 沒有分區(qū)， 內(nèi)區(qū)的衛(wèi)生間也 沒有布置散熱器，這并沒有違反相關設計規(guī)范， 在建造過程中，為避免衛(wèi)生間溫度太低，為提高使用舒適度，對系統(tǒng)進行改造，增加了衛(wèi)生間散熱器，交房后，出現(xiàn)樓座上下供暖溫度不勻， 在 2003 年對供暖系統(tǒng)進行改造。 4、 產(chǎn)品 設計思想主導。 項目開發(fā)過程要以 產(chǎn)品 設計 思想 為主導，這并不意味以設計專業(yè)為主導，設計專業(yè)是設計工作的職能部 門，牽頭設計工作，起到統(tǒng)一和完善設計思想的作用，但不能替代各專業(yè)把握所有的設計 ；也不意味以設計師為主導 ，設計師只是開發(fā)商借以實現(xiàn)其產(chǎn)品規(guī)劃的專業(yè)團隊，其思想和考慮與開發(fā)商并不在同一角度和層次 。各專業(yè)在產(chǎn)品的設計過程和營造過程中，應貫穿設計思想為主導，參與到產(chǎn)品的設計過程，并將在設計過程中形成的對產(chǎn)品的把握延續(xù)到產(chǎn)品的營造過程。在產(chǎn)品的營造階段，圍繞產(chǎn)品定位和設計成果，在工藝、材料、設備等方面實現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃。 產(chǎn)品設計思想的主導，同時也是各專業(yè) 協(xié)同工作的前提。在項目開發(fā)中，各專業(yè)各自為政的情況時有出現(xiàn)。在遠洋天 地一期毛坯房中，出現(xiàn)了臥室床和強弱電插座、 散熱器沖突。 在實際工作中，建議以產(chǎn)品說明書的方式分階段對產(chǎn)品進行描述，同時加強專業(yè)間的程序性溝通，使各專業(yè)建立產(chǎn)品模型，在這個模型下開展工作。 具體在住宅中，可以以戶型平面布局為 基礎，各專業(yè) 進行綜合。三區(qū)精裝修采用了這個方式，在完成精裝修初步設計后，所有專業(yè)在一起對每個戶型進行綜合，同時專業(yè)間相互提問題和建議，收效甚好，交房過程中基本沒有出現(xiàn)戶型內(nèi)功能方面的問題。 另外，樣板間的作用也需要引起重視， 就遠洋天地居住區(qū)的經(jīng)驗， 不管是毛坯房還是精裝修房，有條件一定要做樣板間， 畢竟圖紙上的產(chǎn)品在每個人腦子中建立的模型會有所差別，通過樣板間可以很好的解決這個矛盾。 三、 關于定位 。 1、 產(chǎn)品的檔次。 同一區(qū)域或同樓座中產(chǎn)品的檔次在開發(fā)過程可能會隨著市場變化而調(diào)整，但總的來講，在產(chǎn)品定位中，產(chǎn)品的檔次應該是統(tǒng)一的，否則高檔產(chǎn)品會因為低檔產(chǎn)品的存在而受影響，而低檔產(chǎn)品因為高檔產(chǎn)品的存在而提升的效果并不明顯，且這種效果給開發(fā)商帶來的好處幾乎可以忽略。同一區(qū)域產(chǎn)品檔次上就低不就高的客觀現(xiàn)象值得借鑒。遠洋天地一期的 54#樓為東西向板樓，基本都是 70 平方米以內(nèi)的小戶型，同區(qū)域其他南北向板樓都是 120 150 平方米的兩居或三居，由于戶型定位的差別， 54#樓和其他樓座在檔次上明顯有階梯，但由于同區(qū)域的板樓關系密切， 54#樓在自身經(jīng)濟效益不明顯的同時，對其他樓座在日照、視線、庭院空間等方面形成了很大的影響。類似的情況，也出現(xiàn)在 有 海王星戶型 的 樓座上 ， 海王星位于樓座頂部，和普通住宅的定位相差較大，對設計的要求比較多，但數(shù)量很少，為了保證標準戶型，海王星的個性化設計沒有得到充分的考慮，同時同樓座其他住宅的檔次也使海王星成為窮人堆里的富人，地位相當尷尬 。 另一種 引起注意的情況是同一樓座毛坯房和精裝修房共存的情況，這種情 況會造成后期入住后，毛坯房裝修對精裝修房的影響， 尤其頂層有毛坯房的情況下，電梯的管理是個重點。 2、 戶型多樣性。 戶型的規(guī)劃實際上和產(chǎn)品檔次是相關的，同一檔次的戶型，產(chǎn)品線不會太長。高檔的一居和高檔的三居面對的客戶肯定有很大差別，不同檔次戶型存在同一樓座或同一區(qū)域，其相互影響和 上述 不同檔次定位的相互影響是類似的。 從銷售角度而言，戶型的多樣性雖然提供了更多的選擇和更多的適應性，但也帶來更多的銷售風險。如果對目標市場和目標客戶的定位明確的話，應該說戶型多樣性是沒有必要的。 另一方面，戶型多樣性在設計和營造上也帶來 許多問題，如果戶型多樣性出現(xiàn)在樓座豎向設計上，難免衛(wèi)生間和廚房等功能空間出現(xiàn)錯位，在戶內(nèi)出現(xiàn)管道轉換，影響了戶內(nèi)空間。另外，戶型太多使情況過于復雜，投入同等精力下，對單個戶型的研究就不會太深入，難免會有考慮不周的地方。與其如此，不如把戶型盡量統(tǒng)一 ， 然后針對每個戶型研究徹底 ，突出標準戶型的設計 ，保證主力產(chǎn)品的質(zhì)量 。 遠洋天地一期八棟板樓涉及戶型超過 20 種 ， 二區(qū) 73#、 75#樓戶型超過 15種，且在豎向上分為多 段，戶型變化太大，給設計和施工帶來很多問題。在銷售上仍然是主力戶型比較為市場所接受，非標戶型并沒有起到亮 點的作用。 一期非標戶型問題，也體現(xiàn)出在產(chǎn)品設計過程中的 整體產(chǎn)品品質(zhì)和 細節(jié) 沒有控制力度，如一期邊單元的 R 戶型， 弧形窗處結構按常規(guī)設計，出現(xiàn) 1 米高的梁，使戶型三面采光的優(yōu)勢蕩然無存，反而不如標準戶型單面采光的落地窗效果。 頂部復式戶型的平臺設計，沒有充分考慮樓下衛(wèi)生間、廚房的管道出屋面情況， 造成 平臺難以使用，使銷售賣點成了交房的糾紛焦點。 四、 關于規(guī)劃。 1、規(guī)劃設計思想的貫穿。 現(xiàn)在開發(fā)的項目，基本上都是以組團或小區(qū)為單位，很少有以單棟樓座為開發(fā)單位的，尤其體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上。在這種情況下，規(guī)劃設計思想的一致性，對整 體產(chǎn)品的把握尤其重要。規(guī)劃設計是所有設計的開始，規(guī)劃設計不只是建筑物的布局和建筑物內(nèi)部的設計，同時也需要考慮交通、景觀、市政等的設計。在規(guī)劃設計中，應該注意整體設計思想的把握和提煉，做為整個設計過程的指導思想。在后期的設計中將這種指導思想進行貫穿和調(diào)整完善，避免建筑設計和室內(nèi)設計、景觀設計、標識系統(tǒng)設計、夜景照明設計等的脫離和違背，保證整體產(chǎn)品的同一性。 遠洋天地在整體產(chǎn)品的把握上沒有很好的貫穿，景觀、市政、建筑等專業(yè)設計有各自為政的現(xiàn)象，有些方面甚至形成相互影響。如各區(qū)建筑風格沒有統(tǒng)一設計元素、商業(yè)門口出 現(xiàn)樹木、夜景照明沒有考慮、市政影響景觀等。 2、面積規(guī)劃。 在設計工作中往往對地上面積的規(guī)劃比較重視，而忽視了地下面積的規(guī)劃，尤其住宅，由于一般采用剪力墻結構，造成地下空間難以使用，如果在設計中沒有考慮地下空間規(guī)劃，后期會造成很大的面積浪費，同時開發(fā)商也會留下大量的地下不良資產(chǎn)。 這種規(guī)劃有兩個層次，一是對空間如何使用，有了使用的想法，才有相應的設計考慮；二是空間如何更好的使用，例如地下車庫的柱距，機械停車和單層停車的要求是不同的。 這個問題在遠洋天地一期 尤其突出。由于遠洋天地一期為剪力墻結構的板樓，地下面積 比例較大。 地下二層和車庫相連，相對而言使用較有條件，而地下一層則形成了很大的浪費，主要是交通問題沒有解決。 住宅地下面積的價值較低，如果在項目設計前期沒有考慮地下面積的利用問題，則地下面積就形成了完全的浪費。在遠洋天地三區(qū)，針對地下面積進行專題討論，把原設計中的地下輪廓收縮，避免無畏的浪費，同時統(tǒng)籌地下空間，盡量使地下面積成為公攤、設備用房、車庫、人防、物業(yè)用房等，這個經(jīng)驗同樣也應用在遠洋天地五區(qū)。 3、容積率的考慮。 容積率的增加，可以攤薄土地費用，從這一方面講是和經(jīng)濟效益直接掛鉤的。但容積率的增加同時也會 帶來產(chǎn)品檔次的降低，增加到某種程度，經(jīng)濟效益不增反降。追求容積率不是開發(fā)商目的，追求經(jīng)濟效益才是開發(fā)商的目的所在。因此，容積率的把握，應以經(jīng)濟測算為前提。反思遠洋天地一期 54#樓，該樓面積的增加給項目經(jīng)濟效益帶來的影響不是積極反而是消極，就是一個例子 。 54#樓本身利潤不高， 為東西朝向，和南北朝向的 53#、 55#、 56#樓形成“ E”字型布置，同時 由于其存在，使 53#、 55#、 56#樓的西側沒有形成邊單元，同時對該三棟樓西側的景觀、采光、視線等造成影響，降低了售價。從這兩個方面而言， 54#樓的面積增加，反 而減少了利潤。 五、 關于結構 1、 結構選型 。 應該說，住宅在結構選型方面的問題是不太突出的，因為住宅一般會采用剪力墻結構，即使塔樓，也是剪力墻筒體結構， 避免了客戶后期裝修中處理框架結構帶來的梁、柱陰陽角問題， 提供客戶 優(yōu)良的室內(nèi)空間 和凈高 。 遠洋天地居住區(qū)只有 61#商務樓采用了框架剪力墻結構 ，以適應辦公的 大開間 需要 。 但在有大型底商的住宅中，結構選型則是一個需要關注的問題，解決商業(yè)和住宅對不同結構形式需要的矛盾。 遠洋天地二區(qū) 73#、 75#樓首層和二層為配套建筑，設計中未做結構處理，這對于其特定的用途而言是合適的，但如果 做為推向市場的產(chǎn)品，其平面有相當?shù)南拗?，利用率較低。 一般的做法是商業(yè)采用框筒結構，在商業(yè)頂層進行結構轉換，住宅采用剪力墻結構，但在高層住宅中，隨著結構規(guī)范的更新，對結構轉換的要求也有所提高， 在成本方面增加的費用值得關注。 而超規(guī)范的 專家論證的要求，可能對本來就緊迫的設計周期造成影響。所以對于此類產(chǎn)品應提前加以關注。 2、 結構的主導地位和從屬地位 。 結構做為 建筑的骨架，其安全性能是一點都不能打折扣的，在安全方面，結構處于主導地位。國家規(guī)范對這一方面也充分重視，在結構安全性儲備方面，也有相當?shù)挠嗔俊?但也由于結構的安全 主導地位，往往在設計中結構偏保守，不管是基礎處理還是結構尺寸、含鋼量等 。 從開發(fā)商角度出發(fā)，結構的安全性和節(jié)約是一個必須處理的問題。 從產(chǎn)品角度而言，結構卻往往會和 效果和功能實現(xiàn) 產(chǎn)生矛盾 。 結構優(yōu)化的過程，應該貫穿產(chǎn)品設計全過程， 在方案設計中，讓結構工程師充分介入，在前期盡量確定結構尺寸，并使各專業(yè)做到心中有數(shù)， 提前意識到功能、效果與結構可能產(chǎn)生矛盾的重點部位，提前控制。 剪力墻結構形式的住宅，關鍵在于豎向戶型轉換與結構的關系、建筑要求的采光面和結構外維護的矛盾、戶型平面和結構墻的結合、 梁的設計?？蚣芙Y構形式的住 宅，關鍵在于梁的設計和設備系統(tǒng)之間的預留預埋。 從功能和效果角度出發(fā)，結構需要想盡辦法滿足需要，在這一角度上，結構處于從屬地位，好的結構工程師，是把安全做為自己的份內(nèi)工作，而滿足功能和效果需要則是體現(xiàn)水平的地方。 在遠洋天地一期的海王星 S 戶型中，結構師通過增加 S 戶型底板厚度，很好的解決了頂部特殊戶型和標準戶型的銜接， 基本沒有對標準戶型產(chǎn)生影響。 61#樓框架梁的預留套管，使戶內(nèi)設備系統(tǒng)可以穿梁，為客戶爭取更多的室內(nèi)凈高。但遠洋天地各區(qū)的結構含鋼量不均且基本都偏高， 反映在結構造價方面尚需進一步控制。 在基礎處理方面 ，遠洋天地 一期 59#樓和二區(qū) A 段采用了灌注樁，二區(qū)B段和三區(qū)通過優(yōu)化和專家評審的方式，采用 CFG 灌注樁，大大地降低了造價，同時在施工難度和工期方面也得到了提高， 這種優(yōu)化并不是設計師 主動 提出，而是甲方思想的堅持和落實。 3、 梁的設計要慎重 。 產(chǎn)品設計過程中反映出來的另外一個問題是對平面設計關注，但忽視豎向的因素 ， 比如戶內(nèi)，往往會關注平面布局，但戶 內(nèi)屋頂是否有管、各個方向的梁是否一樣的標高、梁的高度是否過大等。 住宅剪力墻結構系統(tǒng)中梁的設計在寬度上一般和剪力墻一致，基本不會有太大問題，但高度上需要注意，尤其同一空間不同梁的高差，從結構優(yōu)化上，梁的高度做到最小無疑是節(jié)省成本的，但裝修時有時會考慮空間效果而人為地把梁做成一樣高，付出地成本更大，而且存在開裂可能，反而不如把梁的高度統(tǒng)一。 而在框架結構中，梁的設計一定要考慮穿管的情況， 前期設計預留預埋充足，甚至可以多余點，避免后期穿梁的情況出現(xiàn)，因為這種情況是結構設計師很避諱的，一般都會要求進行結構加固。 另外，框架結構中，所得的凈高經(jīng)常收到梁底標高的限制，尤其公共部分，由于 管道較多，許多情況下管道需走梁底，這種情況下對走廊與核心筒連接處 過梁 等關鍵點 要充分注意 ，避免出現(xiàn)瓶頸。 4、 梁板柱結構 和 板柱 結構 。 這兩種結構形式的選擇 ，主要是在 車庫的設計上。 遠洋天地一期采用板柱結構， 二區(qū)和三區(qū)采用梁板柱結構 。總的來講，板柱結構對層高比較有利，而梁板柱結構對造價有利，采用何種方式，需要看車庫的具體設計而定。 六、 關于成本控制 。 公司在 2003 年強調(diào)客戶意識， 2004 年強調(diào)成本意識， 2005 年強調(diào)效益意識，今年強調(diào)品質(zhì)意識，隨著意識的提高，對成本控制也有不同階段的理解。 成本控制不只是 省錢，而是賺錢。產(chǎn)品設計中的成本控制， 是要把錢花在刀刃上，創(chuàng)造更好的設計亮點，提高產(chǎn)品品質(zhì)，從而提高產(chǎn)品競爭力，甚至因此 而提高售價 ；而在不滿足功能需要和效果需要的前提下，花一分錢都應該考慮是不是有價值。另外需要考慮對成本影響的是后期物業(yè)管理的便利性。 如前所述，在結構上，經(jīng)常有成本浪費的情況出現(xiàn)，這一方面是需要花精力去做好的。記得在學校時，一位老教授曾經(jīng)調(diào)侃說過，最優(yōu)秀的結構設計師所設計的作品，不是什么情況下都塌不了 ，而是不該塌的時候不能塌，不得不塌的時候不能不塌，否則不是不安全，就是保守過度 。 這一方面，遠洋天地居住區(qū)在基礎結構設計上做得工作比較多，成果也比較突出，但在含鋼量的控制上還有很多改進的余地。 遠洋天地二區(qū) 73#、 75#樓的櫥柜為純進口，三區(qū)在精裝修設計過程中，對櫥柜進行分析，關注產(chǎn)品的最終效果，以功能實現(xiàn)為重點，臺面材料使用了最好的品牌“杜邦可麗耐”，并對櫥柜功能設計加以關注，在成本低于二區(qū)的情況下，取得了較好的效果 ，同時也為后期 維修創(chuàng)造了較好的條件 。 七、 關于分期開發(fā)和以變應變的思路。 遠洋天地的開發(fā)具有 分期滾動開發(fā) 和 節(jié)奏快 的特點， 這個特點是大局所使 ?；谶@個特點，各方面的工作也相應體現(xiàn)出 應變的特點。 對于分期開發(fā)，在產(chǎn)品設計中需要特別注意總體設計的把握，也就是前述規(guī)劃設計思想的貫穿。 在區(qū)域開發(fā)之前，在建筑規(guī)劃、市政 等方面均需有統(tǒng)一的思路，在前期開發(fā)中為后期開發(fā)預留條件。 尤其市政的水、電、氣等，項目開始時要對后期的路由、用量等充分考慮，創(chuàng)造條件。在確定分期開發(fā)的順序后，相應對建筑規(guī)劃中的市政配套進行考慮，盡量避免過多的臨水臨電建筑，避免浪費。 快速的開發(fā)節(jié)奏，使開發(fā)流程不可能完全理想化，這就要求工作中有相應的對策，否則將造成很多浪費，甚至前期工作限制和影響后期工作。無論是針對分期滾動開發(fā)還是節(jié)奏快的情況，以變應變的思路都是卓有成效的。 例如在 61#樓底商的設計中，設計時底商具體做何用途沒有明確，也不可能等到明確后再設計 ， 在綜合考慮商場、餐飲、辦公等可能后，確定商業(yè)設計空間滿足商場需要，水電條件滿足餐飲需要， 同時除消防系統(tǒng)不得不到位外，水、暖、電系統(tǒng)均具備系統(tǒng)條件而不做末端設計， 使產(chǎn)品具有很大的適應性， 同時也 向銷售 明確該產(chǎn)品的局限性，象洗浴等是不具備功能的。 前期不多的投入，避免后期大量的改造。 在 61#樓業(yè)主入住后的 裝修方案討論中，明顯減少了開發(fā)商很多配合的工作量，也基本沒有什么 改造工作量 。 類似的，在工作前提不是很明確的情況下，需要考慮多種可能，并適當?shù)臑楦鞣N可能創(chuàng)造一定的條件，明確可以做什么，不可以做什么，保證后期工作的 順利進展，也保證后期工作不會做無用功。 遠洋天地一期基于工程形象需要，在施工圖尚未完全展開時進行底板施工，但在電梯底坑上條件預留不足，造成所有電梯沒有到達地下二層車庫，給后期使用帶來很大不便。 反思此事，前期施工如果考慮充分，預留條件實際上不需太大代價。 八、 關于設計管理 1、以最終效果為衡量標準。 產(chǎn)品各方面的優(yōu)劣，應以最終效果來決定。最終效果包括功能實現(xiàn)和直觀的表面效果。在某一點上再好的設計，如果不是客戶想要的，如果和整體效果不統(tǒng)一甚至脫離，也不能體現(xiàn)出設計的水平。 2、各專業(yè)設計的協(xié)調(diào)。 住宅中的專業(yè)設計相 對簡單而且成熟，但在細節(jié)上要求更加苛刻。各專業(yè)的設計，應有一個基礎。就住宅而言，應以充分考慮后的戶型室內(nèi)平面布置為基礎。同時在此基礎上重視綜合工作，避免各專業(yè)的相互影響，尤其是戶內(nèi)水暖專業(yè)和電專業(yè)、戶外市政和景觀、建筑的綜合、豎向的綜合等。 遠洋天地居住區(qū)表現(xiàn)出來許多專業(yè)設計的接口上容易出問題的地方，在毛坯房中，各專業(yè)的終端位置有時出現(xiàn)矛盾，如強弱電插座和暖氣片位置重疊、臥室暖氣片和床位置沖突等，在精裝修房中，終端位置不合理的問題也存在，這一類的問題出現(xiàn)，有設計院內(nèi)部專業(yè)協(xié)調(diào)的問題，但對于開發(fā)商控制產(chǎn)品質(zhì)量 而言，也是需要特別關注的。室內(nèi)外設計接口上，在建筑和景觀、市政的高程接口上、室內(nèi)外管線接口（包括建筑屋頂排水和市政、景觀的接口）上是需要加以關注的點，按照規(guī)劃設計思想貫穿的原則，應該以先行的建筑設計為基礎，指導后期的景觀和市政設計，同時建筑設計在規(guī)劃過程應充分考慮后期設計的合理性和可行性。 遠洋天地一期的豎向設計有其特點，組團內(nèi)的高程比組團周邊道路高約 1.5米，規(guī)劃的考慮是使組團獨立，并保證客戶的隱私性，在大居住區(qū)中營造良好的小居住庭