（民商法學(xué)專(zhuān)業(yè)論文）房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)法律問(wèn)題研究.pdf

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 中文摘要 摘要 本文對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)概念采狹義說(shuō)。主體資格問(wèn)題是房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)問(wèn) 題。出地方主體不適格主要表現(xiàn)在以劃撥土地出資的問(wèn)題上，劃撥土地使用權(quán)人未 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以其劃撥土地使用權(quán)投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)時(shí)，屬無(wú)權(quán)處分， 不具有房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)主體資格。但若事后得到國(guó)家追認(rèn)即批準(zhǔn)，其主體資格仍為 合法，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的效力由待定轉(zhuǎn)為合法生效；建造方主體資格的問(wèn)題主 要表現(xiàn)在建造方的資質(zhì)問(wèn)題上，聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中的建造方必須依法具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 對(duì)以房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)作為出資應(yīng)具體情況具體分析，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)資質(zhì)包含的專(zhuān)業(yè)人員、經(jīng)驗(yàn)及管理模式等無(wú)形資產(chǎn)作為出資，并不違反法律的 禁止性規(guī)定。如果僅以其資質(zhì)投資但并不參與經(jīng)營(yíng)管理則是法律、法規(guī)所禁止的； 聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式的性質(zhì)為合伙，合伙企業(yè)法已承認(rèn)了公司成為普通合伙人的主體地 位；以劃撥土地使用權(quán)作為出資條件，對(duì)其在合同中約定的土地使用權(quán)出讓金的 支付主體宜從寬理解，即合作一方支付該費(fèi)用均可，決定聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為有效性的 關(guān)鍵在于應(yīng)依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金，而并不限制 由哪方去繳納土地使用權(quán)出讓金；利用集體所有土地進(jìn)行“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”是違反法律 規(guī)定的無(wú)效行為；房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同與其他名為聯(lián)合開(kāi)發(fā)實(shí)為其他性質(zhì)的合同的 本質(zhì)區(qū)別在于合同各方當(dāng)事人是否共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；物權(quán)法第1 4 2 條確認(rèn)了共同出資人對(duì)建成后的建筑物、構(gòu)筑物享有部分或全部所有權(quán)，彌補(bǔ)了 以往只以建設(shè)用地使用權(quán)人作為初始權(quán)利人的不足。 關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)，主體資格，聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同，土地使用權(quán)，權(quán)屬 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 英文摘要 a b s t r a c t t h i sa r t i c l ea d o p t e dt h en a r r o ws e n s eo ft h eh o u s i n ga s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o n c o n c e p t t h es u b j e c tq u a l i f i c a t i o n sq u e s t i o ni sf o c a lp o i n tq u e s t i o no ft h eh o u s i n g a s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o n t h ep e r f o r m a n c eo fl a n da s s i g n e rw i t h o u tt h eq u a l i f i c a t i o n s r e q u i r e m e n ti st r a n s f e r st h el a n de m p l o y m e n tf i g h tt ot a k et h ei n v e s t m e n t i fd o e sn o t h a v eg o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa u t h o r i z a t i o n t h i sb e h a v i o ri si n v a l i db e c a u s ev i o l a t e s t h el e g a lr u l e b u ti ft h i sb e h a v i o ro b t a i n st h en a t i o n a la c k n o w l e d g m e n ta r c r w a r d ，t h i s b e h a v i o rc a nb e c o m et oe f f e c t i v e t h em a i np e r f o r m a n c eo fc o n s t r u c t i o ns i d e sm a i n b o d yq u a l i f i c a t i o n sq u e s t i o ni st h ec o n s t r u c t i o ns i d ei n t e l l i g e n c eq u e s t i o n ，a c c o r d i n gt o l e g a lr u l e ，t h ec o n s t r u c t i o ns i d em u s th a v et h ed e v e l o p m e n ti n t e l l i g e n c ei nt h eh o u s i n g a s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o nc o n t r a c t r e g a r d i n gt a k e st h ei n v e s t m e n tb yt h er e a le s t a t e e n t e r p r i s ei n t e l l i g e n c et h es i t u a t i o n ，s h o u l da c ta c c o r d i n gt ot h ec o n c r e t es i t u a t i o nt o c o m et h ec o n c r e t es t u d y t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s et h a th a si n t a n g i b l ea s s e tc o n t a i n sb y t h es p e c i a l i s t s ，t h ee x p e r i e n c ea n dt h em a n a g e m e n ts k i l l sc a nu s ei ta st h ei n v e s t m e n t ，i t i sc o n f o r m st ot h el e g a lr u l e 。b u ti fi td o e sn o tp a r t i c i p a t ei nt h em a n a g e m e n ta n d o p e r a t i o n ，i ti sv i o l a t e st h el a w t h en a t u r eo ft h eh o u s i n ga s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o ni s p a r t n e r s h i p t h ep a r t n e r s h i pe n t e r p r i s el a wa c k n o w l e d g e dt h ec o m p a n yb e c o m e st h e o r d i n a r yp a r t n e r sm a i nb o d ys t a t u s t h ev a l i dd e c i s i o nk e yo fh o u s i n ga s s o c i a t e d c o n s t r u c t i o nb e h a v i o rl i e s i ni ts h o u l dg ot h r o u g ht h el a n de m p l o y m e n tr i g h ts e l l i n g f o r m a l i t i e sa n d p a yt h e l a n d e m p l o y m e n tr i g h t f e e sf r o ms a l e s t h ee s s e n c e d i s t i n g u i s h e sb e t w e e nt h eh o u s i n ga s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o nc o n t r a c ta n do t h e rc o n t r a c t l i e si ni ft h ep a r t n e r sh a du n d e r t a k e nt h es a m e r e s p o n s i b i l i t y , i ft h e yh a dt h es a m ep r o f i t t h e14 2 n da r t i c l eo ft h er e a l i t yl a w sc o n f i r m e dt h ec o m m o nm e m b e r s e n j o y i n gt h ep a r t o rt h ec o m p l e t ep r o p e r t yr i g h t sa f t e rt h eb u i l d i n ga n dt h ec o n s t r u c t i o nc o m p l e t e d k e y w o r d s ：a s s o c i a t e dc o n s t r u c t i o n ，t h e q u a l i f i c a t i o no fs u 切e c t ，a s s o c i a t e d c o n s t r u c t i o nc o n t r a c t ，l a n d u s er i g h t ，o w n e r s h i p i i 學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 論文 行的研究 方外，論 文中不包含其他人己經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果。與我一同工作的同志對(duì)本研究 所做的任何貢獻(xiàn)均己在g a 文中f f t 明確的說(shuō)明并表 學(xué)位論文作者簽名：謅i 寺塌 導(dǎo)師簽名： 唿 學(xué)位論文使用授權(quán)書(shū) 本人完全了解重慶大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。本人完全同意中 國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)、 下簡(jiǎn)稱(chēng)“章程 ) ，愿意將本 提交中國(guó)學(xué)術(shù)期刊( 光盤(pán)版) 據(jù)庫(kù)、中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)以及重慶大學(xué)博碩學(xué)位論文全文 數(shù)據(jù)庫(kù)中全文發(fā)表。中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論 文全文數(shù)據(jù)庫(kù)可以以電子、網(wǎng)絡(luò)及其他數(shù)字媒體形式公開(kāi)出版，并同意編入c n l 【i 中國(guó)知識(shí)資源總庫(kù)，在中國(guó)博碩士學(xué)位論文評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中使用和在互聯(lián) 網(wǎng)上傳播，同意按“章程 規(guī)定享受相關(guān)權(quán)益和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。本人授權(quán)重慶大 學(xué)可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文， 容。 作者簽名：! 登塑 導(dǎo)師簽 備注：審核通過(guò)的涉密論文不得簽署。授權(quán)書(shū)一， 內(nèi) 該論文屬于涉密論文，其密級(jí)是，涉密期限至：! ：_ 二年二月一日。 說(shuō)明：本聲明及授權(quán)書(shū)：鰒裝訂在提交的學(xué)位論文最后一頁(yè)。 重慶大學(xué)碩七學(xué)位論文1 引言 l 引言 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要的形式，其實(shí)現(xiàn)了資金和土地的有 效結(jié)合，極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過(guò)法律手段調(diào)整各方在房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā) 中的相互關(guān)系，對(duì)于保護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)交易安全、促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展以及 促進(jìn)社會(huì)和諧，都具有積極意義。從2 0 世紀(jì)8 0 年代中期海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱以 來(lái)，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種主要形式，表現(xiàn)出了強(qiáng)大的生命力。近 幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房屋價(jià)格居高不落，國(guó)家為此加大了宏觀調(diào)控“，國(guó)八 條”“、國(guó)六條”相繼出臺(tái)，并對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。同時(shí)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)和 其他市場(chǎng)的調(diào)控力度逐步加強(qiáng)，擁有土地的開(kāi)發(fā)商面臨著越來(lái)越大的經(jīng)濟(jì)壓力。加 之國(guó)家嚴(yán)控土地閘門(mén)，使得開(kāi)發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的成本和難度也相應(yīng)增加。 在這種情況下，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式無(wú)疑成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首選【l 】。但因涉及的法律 關(guān)系復(fù)雜、主體形式多樣，因此引發(fā)的糾紛也是諸多的。如在2 0 0 7 年底全國(guó)各地掀 起了購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的熱潮。大部分的小產(chǎn)權(quán)房都是開(kāi)發(fā)商與城郊農(nóng)村集體組織在 集體土地上聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，究其實(shí)質(zhì)，這種房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為違反國(guó)家對(duì)土地管理 的強(qiáng)行性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)當(dāng)然也引發(fā)了學(xué)者們的法律理論探討。表面上看來(lái)，對(duì)房屋聯(lián) 合開(kāi)發(fā)的理論已經(jīng)比較成熟。但筆者查閱了大量著作及論文，發(fā)現(xiàn)對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi) 發(fā)的理論研究大多局限于對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的研究，對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中存在的其他 問(wèn)題，如聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的土地使用權(quán)問(wèn)題、物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)行為的關(guān)系、合建房屋 的所有權(quán)問(wèn)題等都缺乏體系論證，最多只在涉及到合同的效力時(shí)稍有提及。 因此，本文對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行理論探討的同時(shí)，試圖對(duì)實(shí)踐中的這幾個(gè)理 論焦點(diǎn)問(wèn)題給予重點(diǎn)論證，修正實(shí)踐中的一些錯(cuò)誤觀點(diǎn)，來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的 健康發(fā)展，希望能為我國(guó)立法機(jī)關(guān)完善我國(guó)有關(guān)法律制度，提供參考依據(jù)。 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)，又稱(chēng)為“房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)”和“房屋合作開(kāi)發(fā)”，實(shí)踐中俗稱(chēng)為“聯(lián) 合開(kāi)發(fā)”、“聯(lián)建”等【2 j 。 廣義的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)【3 】，是指任何由兩方或兩方以上主體合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行 為，不論合作方式、所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)及合作各方的主體資格如何，既可由一方 出地，另一方出資進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，也可由雙方共同出資獲得土地使用權(quán)然后再共 同進(jìn)行開(kāi)發(fā)；既可對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，也可對(duì)自用建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi) 發(fā)?？傃灾?，一切共同在土地上增添建筑物的合作，均可稱(chēng)為房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 狹義的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)，指合作雙方約定，由一方提供土地使用權(quán)，另外一方 提供資金、技術(shù)、勞務(wù)、資質(zhì)等，聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地，建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并 約定房屋建成后按一定比例分取售房款或房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。 廣義與狹義房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的概念區(qū)別在于聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方出資形式的不同。廣 義的聯(lián)合開(kāi)發(fā)既可由一方出地，另一方出資，也可由雙方出資后再共同獲取土地 使用權(quán)：狹義的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)僅限于一方出地、另一方出資的情形。 本文對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)概念采狹義說(shuō)，即指聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方約定，由一方提供土地 使用權(quán)，另外一方或幾方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)、資質(zhì)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建設(shè) 房產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并約定房屋建成后按一定比例分取售房款或房屋和土地使 用權(quán)。 實(shí)踐中一般將提供土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為出地方或供地方；另一方往往是從 事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稱(chēng)為建造方。主體資格問(wèn)題是房屋聯(lián)合開(kāi) 發(fā)的焦點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)因?yàn)橹黧w的資格問(wèn)題而引發(fā)的糾紛。 2 1 出地方的主體資格 2 1 1 對(duì)出地方主體資格的承認(rèn) 對(duì)出地方的主體資格承認(rèn)與否、標(biāo)準(zhǔn)如何，體現(xiàn)在是否將房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)視為 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。具體來(lái)說(shuō)，如果承認(rèn)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的效力，則等于 承認(rèn)了出地方參加房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的合法性；如果將房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同視為土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，實(shí)際上是否認(rèn)了出地方享有房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的權(quán)利，否認(rèn)了其聯(lián)合 開(kāi)發(fā)主體的資格。 我國(guó)一直對(duì)出地方在房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的主體資格持曖昧態(tài)度，直到2 0 0 5 年最 高人民法院頒布關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司 法解釋才予以明確承認(rèn)。具體表現(xiàn)在：1 9 9 4 年7 月5 日頒布的城市房地產(chǎn)管理 2 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 法第2 7 條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī) 的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”；1 9 9 5 年1 月2 3 同建設(shè)部的城 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法第1 9 條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本 法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”；建設(shè) 部1 9 9 5 年9 月1 日發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3 條中將“以一方提供 土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使權(quán)屬發(fā) 生變更的”視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式；最高人民法院1 9 9 5 年1 2 月2 7 日頒布的 關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第1 8 條規(guī) 定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，簽訂的 各類(lèi)合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式”；最高人民法院2 0 0 5 年6 月1 8 日公布的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第3 部分明確、系統(tǒng)地規(guī)定了房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的法律問(wèn)題，承認(rèn)以土地使用權(quán)出資的房 屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的法律效力，徹底明確了出地方的主體資格。 我國(guó)土地所有權(quán)禁止流轉(zhuǎn)，國(guó)家創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)制度來(lái)實(shí)現(xiàn)民事主體對(duì)國(guó)有 土地的合法利用和市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性的內(nèi)在屬性，土地使用權(quán) 人有權(quán)依法以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等方式處分土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是一種用益 物權(quán)，是以物之使用、收益為目的的他物權(quán)，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)的內(nèi) 容。土地使用權(quán)人在規(guī)定的用途范圍內(nèi)，在不損害社會(huì)公共利益的前提下，享有 對(duì)土地使用的權(quán)利自由，這種“使用”的形式是多種多樣的，對(duì)“使用”應(yīng)作廣義上的 理解，既可以自己使用，也可出租、抵押，還可以以其出資進(jìn)行其他價(jià)值形態(tài)的 使用。以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)當(dāng)然屬于土地使用的范疇，國(guó)有經(jīng)營(yíng) 性用地的使用權(quán)包含收益權(quán)，其使用權(quán)人只要使用行為合法，其收益亦為合法。 按照現(xiàn)代民法觀念，權(quán)利本身是一種財(cái)產(chǎn)，可由其享有者在不違背社會(huì)公共利益 的范圍內(nèi)自由處分。 可見(jiàn)，出地方的聯(lián)合開(kāi)發(fā)主體資格是具有法理基礎(chǔ)的。起初將房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā) 視為國(guó)有土地使用的有償轉(zhuǎn)讓行為，適用城市房地產(chǎn)管理法第3 8 條和城市 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第1 0 條來(lái)加以限制，其主要目的是防止當(dāng)事人之間借用聯(lián) 合開(kāi)發(fā)之名行土地炒作之實(shí)，從而危害國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在2 0 0 2 年實(shí)行土地 出讓的招拍掛制度后，土地出讓的市場(chǎng)交易制度正式確立，土地一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí) 市場(chǎng)已不存在巨額價(jià)差，故對(duì)土地出資聯(lián)合開(kāi)發(fā)已無(wú)進(jìn)行限制的現(xiàn)實(shí)需要。 2 1 2 出地方主體不適格的表現(xiàn) 出地方主體不適格主要表現(xiàn)在以劃撥土地出資的問(wèn)題上。 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中，出地方必須依法取得國(guó)有土地的使用權(quán)，土地的用途也應(yīng) 該和聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)相符合。 3 重慶大學(xué)碩十學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 劃撥土地使用制度意義在于滿足土地的公共需要，例如國(guó)家的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)， 道路等公共設(shè)施建設(shè)，國(guó)防建設(shè)以及國(guó)家機(jī)關(guān)、教育、文化、衛(wèi)生、體育和其他公 益事業(yè)建設(shè)用地【4 j 。 劃撥土地使用權(quán)人如果將其公益性用地以經(jīng)營(yíng)性目的來(lái)投資房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)， 從法理上說(shuō)，屬于民法上的無(wú)權(quán)處分行為【5 j 。因?yàn)閯潛芡恋厥褂萌藢?duì)土地的使用與 處分超越了土地所有權(quán)人給其的授權(quán)范圍。所以，如果以劃撥土地使用權(quán)投資經(jīng) 營(yíng)性聯(lián)合開(kāi)發(fā)必須得到土地所有權(quán)人的追認(rèn)，否則其處分行為無(wú)效。 在以劃撥土地使用權(quán)出資房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)時(shí)，除了補(bǔ)交土地出讓金之外，還必 須取得國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)的審批。取得國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)審批即為取得權(quán)利人的 追認(rèn)。 劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以其劃撥土地使用權(quán)投資 聯(lián)合開(kāi)發(fā)時(shí)，屬無(wú)權(quán)處分，不具有房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)主體資格。但若事后得到國(guó)家追 認(rèn)即批準(zhǔn)，其主體資格仍為合法，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的效力由待定轉(zhuǎn)為合法生效。 最高人民法院2 0 0 5 年6 月1 8 日公布的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛 案件適用法律問(wèn)題的解釋以“起訴前”得到批準(zhǔn)為判斷界限。 2 2 建造方主體資格 建造方主體資格的問(wèn)題主要表現(xiàn)在建造方的資質(zhì)問(wèn)題上。 2 2 1 資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定 一般規(guī)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程都是耗資巨額，耗時(shí)較長(zhǎng)，動(dòng) 輒牽動(dòng)國(guó)家、集體、和個(gè)人三方利益的龐大項(xiàng)目，所以應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制 度。這么重大的項(xiàng)目必須交給經(jīng)過(guò)國(guó)家指定部門(mén)考核，在資金、規(guī)模、專(zhuān)業(yè)人員 數(shù)量等各個(gè)方面都合格，并且頒發(fā)給相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行 開(kāi)發(fā)，否則，如果任意一個(gè)什么建筑隊(duì)都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，那建造出來(lái) 的房屋的質(zhì)量是受到懷疑的，這些房屋可能會(huì)被出售給個(gè)人居住，如果真的因?yàn)?建筑質(zhì)量不合格而發(fā)生倒塌等重大事故，那將會(huì)出現(xiàn)及其可怕的后果，會(huì)造成生 命、財(cái)產(chǎn)的極大損失。 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依 法不能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)是用來(lái)證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng) 營(yíng)能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是國(guó)家用來(lái)管理、 控制和監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。個(gè)人和不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則 上不能成為此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)的主體。 4 重慶人學(xué)碩士學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 正常情況下，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)是由兩個(gè)以上主體共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為，不論其 投資及分配形式如何，房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合作各方均為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，都應(yīng) 符合城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的限制性規(guī)定【6 】。最高人民法 院關(guān)于適用 若干問(wèn)題的解釋( ) 規(guī)定，合同法實(shí)施 后，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同并不當(dāng)然無(wú)效，但違反國(guó)家關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、 特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)屬?lài)?guó)家限制 經(jīng)營(yíng)范疇，按此司法解釋的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)問(wèn)題對(duì)合同效力的影響表現(xiàn) 在違反限制經(jīng)營(yíng)規(guī)定所簽訂的合同無(wú)效。 對(duì)房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的特殊規(guī)定 問(wèn)題在于：進(jìn)行房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體為兩個(gè)以上，是否必須所有參加聯(lián)合開(kāi) 發(fā)的當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)? 如果房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的其中一方具備 而另一方不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此進(jìn)行的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為是否有效? 目前對(duì)資質(zhì)管理規(guī)定在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的適用存在較大爭(zhēng)議，主要有4 種觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律未要求聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方均具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，只要其中一方 具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，就符合聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的開(kāi)發(fā)主體資格，不強(qiáng)制要求建筑方必須具 備開(kāi)發(fā)資質(zhì)；【7 】第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，建筑方必須是依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企 業(yè)，并且應(yīng)當(dāng)具備與建筑項(xiàng)目相應(yīng)的資質(zhì)；【8 】第三種觀點(diǎn)認(rèn)為聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方須具備 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，否則聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；【9 】 本文認(rèn)為，聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中的建筑方必須依法具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn) 題的解釋第十五條的規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法 合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！彼?以，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。這是毋庸置 疑的。依據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 的規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)審核、具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才能從事與其資 質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 2 0 0 5 年6 月1 8 日最高人民法院公布的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第1 5 條的規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。同時(shí)結(jié)合2 0 0 0 年3 月2 9 日建 設(shè)部公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第3 條的規(guī)定，可以推導(dǎo)出聯(lián)合開(kāi) 發(fā)中的建筑方必須具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 在實(shí)踐中，有聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方只有一方具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但是進(jìn)行房屋實(shí)際建造 5 重慶火學(xué)碩士學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 的一方當(dāng)事人并無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的現(xiàn)象。從表面上看，聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同符合主體資格的 要求，一些觀點(diǎn)也認(rèn)為這是合法行為，合同應(yīng)有效【l0 1 。但這種行為實(shí)際上違背了 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的初衷。房地產(chǎn)業(yè)屬?lài)?guó)家限制經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，國(guó)家實(shí)行資 質(zhì)管理是為了保證建設(shè)工程的質(zhì)量，防止不合格建筑危害人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。 實(shí)際開(kāi)發(fā)中，若只采取有資質(zhì)方掛名，不參與房屋的實(shí)際建造，或?qū)嶋H建造方不 具有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，這是規(guī)避法律強(qiáng)行規(guī)定的行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政 乃至刑事責(zé)任。 建造方必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)，不符合資質(zhì)管理規(guī)定的，其主 體不適格，在該情況下訂立的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。 2 2 2 以資質(zhì)出資的問(wèn)題 在實(shí)踐中，有以“資質(zhì)出資”的情況。能否以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資進(jìn)行 聯(lián)合開(kāi)發(fā)呢? 本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工 商登記上除有特殊性外，還要根據(jù)相應(yīng)主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級(jí)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除進(jìn)行工商登記外，還要取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并 在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此， 財(cái)產(chǎn)中的一種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)也是稀缺資源，是無(wú)形 從其項(xiàng)目的前期運(yùn)作到最后的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)， 每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)人員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)之所以能成為無(wú)形資產(chǎn)，其 包含了企業(yè)擁有的專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及科學(xué)的管理模式等。房地產(chǎn)企業(yè)以這些 無(wú)形資產(chǎn)作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。 但是如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅以其房地產(chǎn)資質(zhì)進(jìn)行投資但并不參與經(jīng)營(yíng)管理 的，在此種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)是由不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資 質(zhì)的其他主體進(jìn)行。此種合作與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行限制性經(jīng)營(yíng)的立法本意相 違背，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限制性經(jīng)營(yíng)規(guī)定的規(guī)避，法律、法規(guī)所作的限制性經(jīng)營(yíng)的 規(guī)定毫無(wú)意義。因此，僅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為投資，不參與經(jīng)營(yíng)管理的， 此種投資是違反法律、法規(guī)的，是法律、法規(guī)所禁止的。 2 3 非項(xiàng)目公司型聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體資格 非項(xiàng)目公司型聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體資格問(wèn)題體現(xiàn)在法人能否成為房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的 普通合伙人問(wèn)題。法人能否成為房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的普通合伙人即能否參與非項(xiàng)目公 司型聯(lián)合開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以有兩種模式，一種是項(xiàng)目公司型聯(lián)合開(kāi)發(fā)，另一種是非項(xiàng) 目公司型聯(lián)合開(kāi)發(fā)。非項(xiàng)目型聯(lián)合開(kāi)發(fā)，指聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方出于一定的利益考慮， 6 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2 房尾聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 不設(shè)立項(xiàng)目公司，而由雙方依據(jù)聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，一方出地、另一方提供資金，組 建項(xiàng)目的聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。實(shí)踐中聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)稱(chēng)為“聯(lián)合開(kāi)發(fā)辦公室”，或稱(chēng)為“項(xiàng) 目管理委員會(huì)”、“項(xiàng)目指揮部”等等。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立 法人，不具有對(duì)外締結(jié)合同、參加訴訟的民事權(quán)利能力，也不能對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民 事責(zé)任，即使以管理機(jī)構(gòu)名義對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，法律后果仍由聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方直 接承擔(dān)，不具有法人的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能。項(xiàng)目以聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方的名義或一方的名義、 另一方列名的方式辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等審批許可手續(xù)，既可采雙方共同經(jīng)營(yíng) 管理項(xiàng)目的形式，也可采以出資方實(shí)際經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的形式。以雙方名義或合同約定 的一方的名義辦理房屋的原始登記手續(xù)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，按約定分享利 益，利益的具體分配方式既可分配新建房屋，也可分配售房所得的利潤(rùn)。 此類(lèi)聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式的特點(diǎn)是，聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方依合同以雙方或一方的名義經(jīng)營(yíng)， 各聯(lián)合開(kāi)發(fā)方對(duì)外承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)則按聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定承擔(dān)按份責(zé)任。 此類(lèi)聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式的性質(zhì)即為契約型合伙。 2 3 1 國(guó)外立法例 縱觀世界各國(guó)立法，關(guān)于法人能否成為合伙人，存在禁止主義和許可主義兩 種模式。 禁止主義模式是指禁止法人成為合伙人，主要體現(xiàn)為日本、瑞士、臺(tái)灣的立 法。1 1 1 日本商法典第5 5 條規(guī)定公司不得成為其它公司之無(wú)限責(zé)任股東”；瑞 士債務(wù)法第5 5 2 條、第5 5 3 條也規(guī)定，法人不能成為合伙人；臺(tái)灣公司法 第1 3 條規(guī)定“公司不得成為他公司之無(wú)限責(zé)任股東或合伙事業(yè)之合伙人”。采禁止 主義模式的主要理由是：“此項(xiàng)限制一般認(rèn)為系公司權(quán)利能力之限制，其目的在于防 止公司因轉(zhuǎn)投資行為，成為他公司無(wú)限責(zé)任股東或合伙事業(yè)合伙人后，所負(fù)之債 務(wù)，可能大于其所投資之金額，進(jìn)而影響本公司之資本及營(yíng)運(yùn)，故而加以禁止”。 【1 2 】 許可主義是指法律允許法人成為合伙人，普通合伙人或有限合伙人均無(wú)不可， 主要體現(xiàn)為美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等的立法。美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)公司法第4 條第1 6 款規(guī)定：“公 司可以充當(dāng)任何合伙、合營(yíng)企業(yè)，信托或其它企業(yè)的發(fā)起人、合伙人、成員、合 作者或經(jīng)理”；統(tǒng)一合伙法第6 條規(guī)定合伙人是兩人或兩人以上作為共有人， 以營(yíng)利為目的而從事經(jīng)營(yíng)的組合”【1 3 】，該法第2 條對(duì)“人”的解釋為人包括個(gè)人、 合伙、公司及其它組合”【1 4 】：除此外統(tǒng)一有限合伙法也做出了相應(yīng)規(guī)定。德國(guó) 的法律規(guī)定，普通商事合伙的合伙人并不局限于自然人，諸如股份有限公司和有 限責(zé)任公司這樣的法人，以及其它普通商事合伙或有限合伙，都可以成為普通商 7 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 事合伙的合伙人?！?5 】“在法國(guó)，通過(guò)注冊(cè)取得商人身份的自然人、合伙、法人都可 成為合伙成員”?！? 6 】保加利亞債與契約法第3 5 條規(guī)定：“各社會(huì)主義團(tuán)體得相 互設(shè)立合伙契約，以便共同履行其任務(wù)?！薄緇 7 】 2 3 2 國(guó)內(nèi)立法 在合伙企業(yè)法施行以前，出于保護(hù)公司債權(quán)人利益和公司的正常營(yíng)運(yùn)等 方面考慮而限制法人進(jìn)行合伙型聯(lián)合開(kāi)發(fā)，如公司法第1 5 條的規(guī)定。 修訂后合伙企業(yè)法的施行，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)引入有限合伙制的法律 政策環(huán)境已經(jīng)具備，有限合伙制將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要企業(yè)組織形式。 將有限合伙運(yùn)用到合作建房中將非常普遍。 法人采用非項(xiàng)目公司型聯(lián)合模式具有合理性和可行性。具體理由如下【1 8 1 ： 法人獨(dú)立主體資格的本質(zhì)要求。法人是依法成立具有完全民事權(quán)利能力和行 為能力的民事主體，有權(quán)自主決定其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，包括向哪個(gè)領(lǐng)域、行業(yè)投資、 向誰(shuí)投資及如何投資等。公司加入合伙是公司基于自己的意志和利益，以所有者或 經(jīng)營(yíng)者的身份而進(jìn)行的民事行為。既然確認(rèn)公司的法人地位，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)公司有充 分的權(quán)利能力。投資作為法人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，是主體地位存在的 證明，也是主體資格的必有內(nèi)容。法律賦予法人獨(dú)立民事主體地位，就必須承認(rèn) 法人享有處分自己財(cái)產(chǎn)、自主經(jīng)營(yíng)決策的權(quán)利。法人投資設(shè)立公司與設(shè)立合伙都 屬于投資行為，未超過(guò)自己經(jīng)營(yíng)范圍。 法人參加聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以其全部財(cái)產(chǎn)即股東出資和公司經(jīng)營(yíng)所得財(cái)產(chǎn)對(duì)聯(lián)合債 務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，與公司的獨(dú)立責(zé)任和股東的有限責(zé)任并不矛盾。公司與公司股 東是彼此獨(dú)立的兩個(gè)主體，雙方在對(duì)外方面并無(wú)權(quán)利和義務(wù)的牽連。法人原始投資 人( 股東) 責(zé)任的有限，即限于股東的投資額，只要股東履行完出資義務(wù)，股東即不再對(duì) 公司債務(wù)承擔(dān)任何義務(wù)，這一責(zé)任在任何情況下都不會(huì)轉(zhuǎn)化為公司股東的責(zé)任。 公司股東對(duì)公司的責(zé)任以其投資額為限，這一性質(zhì)不會(huì)因?yàn)楣炯尤牒匣锒淖儭?公司作為合伙人的連帶責(zé)任是公司這個(gè)法人的責(zé)任，指對(duì)聯(lián)合債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶 責(zé)任的是聯(lián)合法人，而不是聯(lián)合法人的股東。法人以其財(cái)產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任也并非 僅合伙一種方式，法人對(duì)外提供擔(dān)保也可能會(huì)承擔(dān)連帶責(zé)任，但法律并未禁止公 司對(duì)外提供擔(dān)保。法人的有限責(zé)任非法人本身責(zé)任的有限，而法人作為獨(dú)立的主體 同其他主體一樣，除非依法宣告破產(chǎn)，否則任何情況下都應(yīng)該用自己所擁有的全部 財(cái)產(chǎn)償還對(duì)外債務(wù)。因此，法人具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)、獨(dú)立的責(zé)任、獨(dú)立的人格，法人參 加合伙成為合伙人并不會(huì)改變法人的責(zé)任，也就是說(shuō)，法人參加不參加合伙，它在破 產(chǎn)前都必須以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)全部責(zé)任，如果法人參加合伙而合伙經(jīng)營(yíng)虧損， 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題 那么該法人自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)該由其承擔(dān)的責(zé)任。因此，沒(méi)有理由禁止法人成為合伙 人。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的債務(wù)與投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)的法人的股東并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 股東仍以出資額為限對(duì)法人的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，未加重股東的責(zé)任。 2 0 0 6 年新修訂的合伙企業(yè)法實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)了公司成為普通合伙人的主 體地位，此必將為房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)注入新的活力。 9 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的- 十地使用權(quán)問(wèn)題 3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的土地使用權(quán)問(wèn)題 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)就是土地，是在依法獲得使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、 房屋建設(shè)的行為。取得土地所有權(quán)是進(jìn)行房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的前提。如何正確認(rèn)識(shí)土 地使用權(quán)問(wèn)題，是正確解析房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)問(wèn)題的關(guān)鍵。 3 1 我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)制度安排及土地使用權(quán)的分類(lèi) 3 1 1 我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)制度安排的一般概述 在我國(guó)，土地等重要生產(chǎn)資源實(shí)行公有制。公有制有兩種所有權(quán)形式，一種 形式是全民所有制，另一種形式是集體所有制。而土地的所有權(quán)形式也因此分為 全民所有制和農(nóng)民集體所有制【1 9 】。我國(guó)的這種土地歸屬制度是隨著新中國(guó)的建立 而逐步建立的。 中華人民共和國(guó)憲法第1 0 條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。國(guó)家為 了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用的土地屬于國(guó) 家所有?！敝腥A人民共和國(guó)土地管理法及其實(shí)施條例重申了憲法中對(duì)土地的權(quán) 屬的規(guī)定，憲法第1 0 條還規(guī)定了部分農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地依照法律規(guī)定也屬?lài)?guó) 家所有。 現(xiàn)今世界各國(guó)的土地制度，大約分為三種 2 0 】：“以美國(guó)、日本和法國(guó)為代表的 土地私有制度；以英國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家為代表的土地公有，但所有權(quán)與使用權(quán)相分 離的用地制度；以及以前蘇聯(lián)為代表的土地公有制度?！蔽覈?guó)控制土地所有權(quán)的理 由在于：“一是土地是天生具有社會(huì)性的資源，任何人的生存發(fā)展均離不開(kāi)土地； 二是公有制的基本目的是保障社會(huì)平衡、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展，確保人們的基本生 存權(quán)，生存權(quán)首先要保障人們有機(jī)會(huì)獲得土地，因此，實(shí)行土地私有有違公有制 的基本目標(biāo)；三是實(shí)行土地國(guó)家所有在某些情形下更有利于國(guó)家目的的實(shí)現(xiàn)，有 利于進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)和公益設(shè)施建設(shè)，也有利于土地的合理利用、保護(hù)耕地和生態(tài) 環(huán)境等。 ，【2 l 】 在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這種國(guó)有土地歸屬制度妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立。 為建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地權(quán)屬制度，國(guó)家在維持土地國(guó)家所有的前提下， 開(kāi)始設(shè)計(jì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)制度。改革開(kāi)放初期，在摸索建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程 中，仍然采用舊的士地利用制度，土地的不能流轉(zhuǎn)與資源的社會(huì)化配置發(fā)生矛盾， 導(dǎo)致隱形土地市場(chǎng)出現(xiàn)，使國(guó)有土地收益大量流失。我國(guó)的立法者借鑒了香港的 土地批轉(zhuǎn)制度，1 9 8 8 年憲法和土地管理法的修改，突破了舊有的土地利 l o 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的十地使用權(quán)問(wèn)題 用制度，確立了國(guó)有土地使用權(quán)有償取得和使用，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和出租的 制度。 現(xiàn)在，我國(guó)的國(guó)有土地的使用采取兩種方式，一種是劃撥方式，形成劃撥土 地使用權(quán)；一種是出讓方式，形成出讓土地使用權(quán)，由此便形成土地使用權(quán)安排 的雙軌制。這樣，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地利用制度就在得以形成，以此為核心 建立起了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。 3 1 2 土地使用權(quán)的分類(lèi) 土地使用權(quán)按照取得的方式、權(quán)能來(lái)分可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是劃撥土地使用 權(quán)，一類(lèi)是出讓土地使用權(quán)。 “劃撥土地使用權(quán)是指國(guó)家通過(guò)行政審批程序?qū)?guó)有土地?zé)o償?shù)負(fù)芙o使用者 使用，使用者只需按照一定的程序向主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，繳納安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 后，經(jīng)批準(zhǔn)后即取得土地使用權(quán)的行為?！薄? 2 】劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是國(guó)家憑借行政 權(quán)利進(jìn)行土地資源配置的方式，土地使用者為獲得該種權(quán)利首先必須經(jīng)縣級(jí)以上 人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，如為新征用的集體土地或者其他 單位正在使用的國(guó)有土地，劃撥土地使用權(quán)人須支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置、拆遷補(bǔ) 助費(fèi)；如為國(guó)有的荒山、荒地、灘涂或者市區(qū)內(nèi)沒(méi)有收益的空閑地，則劃撥土地 使用權(quán)人無(wú)須支付任何價(jià)金。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有 規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī) 劃的要求，可以無(wú)償收回。在國(guó)家不需要調(diào)整的情況下，土地使用者也可以長(zhǎng)期 使用。劃撥土地使用者得向國(guó)家繳納土地使用稅，但這種土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押。 “土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使 用權(quán)出讓?zhuān)墒?、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。【2 3 】”以出讓方式取得 的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。相對(duì)于劃撥 國(guó)有土地使用權(quán)而言，通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是有使用期限的。土 地使用權(quán)出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定，實(shí)際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過(guò)合同 約定，合同約定的年限不得超過(guò)法律規(guī)定的最高年限。根據(jù)中華人民共和國(guó)城 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高 年限因土地用途不同而不同，居住用地7 0 年，工業(yè)用地5 0 年，教育、科技、文 化、衛(wèi)生、體育用地5 0 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地4 0 年，綜合或者其他用地5 0 年。土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國(guó)家 將無(wú)償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。 劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)存在較大的區(qū)別： 重慶人學(xué)碩士學(xué)位論文3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的十地使用權(quán)問(wèn)題 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的受讓主體要比劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村 集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組 織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體。出讓土 地使用權(quán)是一種直接支配土地的物權(quán)。 土地使用權(quán)人享有的是直接占有、使用土地的權(quán)利，在性質(zhì)上屬于物權(quán)范圍。 基于這種對(duì)土地的直接的支配關(guān)系，土地使用權(quán)人可以排除任何第三人對(duì)土地的 侵占、侵害和其它妨害，有請(qǐng)求除去妨害的權(quán)利，即有請(qǐng)求對(duì)方為或不為一定行 為的權(quán)利，享有物權(quán)法上所講的物上請(qǐng)求權(quán)【2 4 】。 出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的獨(dú)立性不同。出讓土地使用權(quán)是一種具 有較強(qiáng)獨(dú)立性的他物權(quán)，土地使用權(quán)來(lái)源于國(guó)家土地所有權(quán)，屬于他物權(quán)范疇。 這種他物權(quán)不僅可以對(duì)抗普通人，而且可以對(duì)抗國(guó)家。在出讓合同有效期內(nèi)，國(guó) 家不得任意收回土地使用權(quán)和非法干預(yù)使用權(quán)人的使用。出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn) 讓、抵押、出租、繼承。而劃撥土地使用權(quán)雖然也屬于物權(quán)范疇，具有排他使用 的對(duì)世權(quán)、請(qǐng)求權(quán)，但其獨(dú)立性遠(yuǎn)別于出讓土地使用權(quán)，它不能直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn) 行處分( 租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押) 。不過(guò)，隨著我國(guó)土地使用制度的改革，劃撥土地使 用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利價(jià)值開(kāi)始得到體現(xiàn)，其合法權(quán)益開(kāi)始受到尊重。 3 2 以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的問(wèn)題 由于土地使用權(quán)雙軌制的存在和兩種權(quán)利安排的明顯差異，曾導(dǎo)致我國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。在過(guò)去體制下劃撥土地是土地使用權(quán)唯一的供給方式，因此，大 量的土地便以劃撥土地形式存在。在實(shí)行土地有償出讓制度后，由于土地供給的 有限性，因而可供出讓的土地也更加有限，而房地產(chǎn)的持續(xù)升溫對(duì)土地的需求則 是無(wú)限膨脹，因此就形成了土地供給的短缺，導(dǎo)致大量的劃撥土地通過(guò)各種方式 和途徑進(jìn)入市場(chǎng)，用于經(jīng)營(yíng)用途或以商業(yè)化的方式利用，形成所謂的隱形市場(chǎng)【2 5 1 ， 擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序，侵害了國(guó)家的利益。而在眾多劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)的 方式中，利用劃撥土地進(jìn)行房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式是其中的一種主要形式。在這種 形式的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中，主要有兩個(gè)法律問(wèn)題值得探討。 3 2 1 供地方提供劃撥土地使用權(quán)簽訂的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的合法性 問(wèn)題 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地是依出讓方式取得 的土地使用權(quán)。如前所述，劃撥土地使用權(quán)由于其自身權(quán)能的限制以及不具有可 交易性的特點(diǎn)，決定了劃撥土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。最高人民法院關(guān) 于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第2 l 條指出，“以劃撥方式取得國(guó) 有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他 1 2 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的土地使用權(quán)問(wèn)題 人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)， 依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”城市房地產(chǎn)管理法頒布后，其 第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù) 院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由 受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金?！睆倪@兩 條法律規(guī)定，我們可以看出房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑胤?按規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)，繳納土地出讓金是保證這種開(kāi)發(fā)合法性的條件。這就充分 說(shuō)明國(guó)家無(wú)論是在城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施之前還是在該法實(shí)施之后，對(duì)于用 劃撥土地使用權(quán)直接用于房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的行為均是持否定態(tài)度。因此，我們可以 據(jù)此判斷，供地方用劃撥土地使用權(quán)簽訂的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同，因其用于開(kāi)發(fā)的 用地不具有合法性而無(wú)效。對(duì)于這一點(diǎn)，理論界和實(shí)務(wù)中絕大多數(shù)均持相同觀點(diǎn)。 最高人民法院1 9 9 7 年1 0 月終審判決的遼寧盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與遼寧省交通房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同糾紛案就對(duì)以劃撥土地使用權(quán)參與聯(lián)合開(kāi)發(fā)的合同效 力做出這樣的認(rèn)定：“盛大公司與交通公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定使用的土地 使用權(quán)系盛大公司劃撥取得，尚未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，違反了有關(guān)法 律規(guī)定，該項(xiàng)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?！庇纱丝梢钥闯?，用劃撥土地使用權(quán)直接用于房屋 聯(lián)合開(kāi)發(fā)是受到法律禁止的行為。 值得異議的是，廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)第1 1 條規(guī)定：“以劃撥方式或以出讓方式取得的土地 使用權(quán)，當(dāng)事人在簽訂房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)后未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，均不 影響房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的效力?！? 6 】” 本文認(rèn)為，廣東省高級(jí)人民法院的這一條指導(dǎo)意見(jiàn)是錯(cuò)誤的。首先，它違反 了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)法律規(guī)定，混淆了出讓土地使 用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)和區(qū)別，這一規(guī)定直接賦予了劃撥土地使用權(quán)享有 與出讓土地使用權(quán)相同的權(quán)能，缺乏理論依據(jù)和法律依據(jù)。如前所述，取得出讓 土地使用權(quán)是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)，我國(guó)的土地使用權(quán)制度形成了土地 使用權(quán)的兩級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓屬于一級(jí)市場(chǎng)，由政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn) 行出讓?zhuān)?jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押等。土地使用權(quán)出讓反映了國(guó)家作為土地所有者與土地使用者之問(wèn)的交易關(guān) 系，是國(guó)有土地作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的第一步，國(guó)家通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的土 地供給的控制實(shí)現(xiàn)土地利用的總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的土地收益。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 是二級(jí)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)，沒(méi)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)也就不會(huì)有土地使用權(quán)交易 市場(chǎng)，國(guó)家的土地收益就不能實(shí)現(xiàn)。因此，劃撥土地使用權(quán)可以看作是類(lèi)似“禁止 流通物”的商品。其次，劃撥土地使用權(quán)變更登記手續(xù)是出于行政管理的目的，而 1 3 重慶人學(xué)碩士學(xué)位論文3 房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的十地使用權(quán)問(wèn)題 不是單純的物權(quán)變動(dòng)行為，本文認(rèn)為這種形式審批程序影響著房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同 本身的效力，如劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)審批登記即予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t合同行為本身無(wú)效。 第三，劃撥土地使用權(quán)直接進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易，客觀上逃避交納土地出讓金和有 關(guān)的交易稅費(fèi)，損害了國(guó)家利益，這種行為應(yīng)該受到禁止。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地 使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例關(guān)于劃撥土地未向當(dāng)?shù)厝嗣?