市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目評(píng)估

精品文庫市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目評(píng)估根據(jù)市場(chǎng)信息初步甄選篩選的項(xiàng)目，究竟適不適合企業(yè)接管經(jīng)營(yíng)，還難以決定。所謂沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目是否可以做、值得做，需要完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目效益評(píng)估兩個(gè)環(huán)節(jié)，才能得到比較完整的項(xiàng)目信息，以資決策。一、市場(chǎng)調(diào)研的步驟和內(nèi)容（一）初步信息分析一般而言，為了節(jié)約市場(chǎng)拓展成本，項(xiàng)目初步信息的收集和分析都是通過電話、網(wǎng)絡(luò)等手段完成的。項(xiàng)目初步信息包括項(xiàng)目的基本參數(shù)和當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)。項(xiàng)目的基本參數(shù)一般包括項(xiàng)目坐落位置、占地面積、物業(yè)類型、建筑面積、綠化面積、樓棟數(shù)量、樓棟層數(shù)、車庫車位等。這些大都可以在網(wǎng)絡(luò)公開信息中查獲。而項(xiàng)目的詳細(xì)信息，包括物業(yè)社區(qū)出入口、設(shè)備設(shè)施、周邊環(huán)境等信息，只有到現(xiàn)場(chǎng)才能了解。項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)，一般包括地方性物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法、物業(yè)管理收費(fèi)辦法、物業(yè)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)管理收費(fèi)方式，是法規(guī)中的關(guān)鍵因素，各地收費(fèi)法規(guī)規(guī)定的主要區(qū)別在于公共水電費(fèi)是據(jù)實(shí)分?jǐn)傔€是包含在管理費(fèi)中，是否可以預(yù)收較長(zhǎng)時(shí)段的物業(yè)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用收取方式、各類物業(yè)證件收費(fèi)限制等。對(duì)以上信息進(jìn)行初步分析，可以大致判斷項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的難度和難點(diǎn)。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研僅靠項(xiàng)目初步信息，無法對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理作出精準(zhǔn)分析，也就無法做出更加正確的市場(chǎng)決策。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研，是市場(chǎng)工作的重要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研工作的第一步，就是做好現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研的準(zhǔn)備工作。1、將項(xiàng)目初步信息加以整理，列出需要調(diào)查補(bǔ)充的要點(diǎn)，即調(diào)查提綱，包括調(diào)查對(duì)象、調(diào)查目的、調(diào)查方式等。2、與項(xiàng)目業(yè)主及其關(guān)聯(lián)人商定調(diào)研計(jì)劃及行程安排。3、準(zhǔn)備項(xiàng)目調(diào)研所需要的各類文件，主要包括初步信息資料和公司宣傳資料?，F(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研工作的第二步，就是做好現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研的組織分工。物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)研的內(nèi)容較多，時(shí)間緊，任務(wù)重，需要做好分工組織安排，確保一次調(diào)研獲取所有所需資料，避免遺漏造成工作被動(dòng)。物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)研的組織分工一般以調(diào)查內(nèi)容劃分為主軸，以調(diào)查空間限制為依據(jù)，看參與調(diào)研的人員數(shù)量確定分工方式。物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)研的內(nèi)容以調(diào)研功能，可以劃分為三類。1、業(yè)務(wù)關(guān)系類調(diào)研：業(yè)主單位的組織結(jié)構(gòu)和權(quán)責(zé)關(guān)系；物業(yè)服務(wù)招標(biāo)組織方式與程序；地方政府主管部門業(yè)務(wù)手續(xù)和聯(lián)系方式；行業(yè)協(xié)會(huì)及同行發(fā)展?fàn)顩r，等。2、地方環(huán)境類調(diào)研：當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)基本現(xiàn)狀包括物業(yè)管理公司情況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)與重點(diǎn)；物業(yè)管理市場(chǎng)政策環(huán)境及行業(yè)主管部門引導(dǎo)趨向；人文素質(zhì)與業(yè)主的整體消費(fèi)意識(shí)；項(xiàng)目具體受眾體的綜合信息，分析其經(jīng)濟(jì)能力及管理服務(wù)的特性需求；房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀，包括房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知與支持態(tài)度；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)人力資源成本水平。地方物業(yè)服務(wù)法規(guī)特殊性和差異點(diǎn)，等。3、項(xiàng)目詳情類調(diào)研決定物業(yè)服務(wù)預(yù)算的各類細(xì)節(jié)的數(shù)據(jù)調(diào)研，包括決定人力編制的各類要素，如戶數(shù)、出入口、監(jiān)控、車庫、樓棟數(shù)、樓層數(shù)、綠化面積、設(shè)備等。原物業(yè)服務(wù)單位人員編制、主要費(fèi)用支出、入住率、費(fèi)用收繳率、盈虧狀況等；項(xiàng)目的管理難點(diǎn)、重點(diǎn)、特點(diǎn)等；項(xiàng)目周邊環(huán)境構(gòu)成及其特點(diǎn)；項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目對(duì)比的s（優(yōu)勢(shì)）w（弱點(diǎn)）o（機(jī)會(huì)）t（威脅）分析；項(xiàng)目業(yè)主或用戶的屬性類型、文化素質(zhì)層次及消費(fèi)行為特點(diǎn)；開發(fā)商信譽(yù)及其對(duì)項(xiàng)目的定位及支持程度、支持政策；項(xiàng)目開發(fā)周期、交付使用時(shí)間、前期服務(wù)要求等；參與項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景資料；各類邊界性費(fèi)用的責(zé)任劃分和支付方式，等?，F(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研工作的第三步，就是做好現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研的實(shí)施?，F(xiàn)場(chǎng)勘查工作不僅僅是現(xiàn)場(chǎng)勘查這么簡(jiǎn)單，它同時(shí)也是一個(gè)企業(yè)公關(guān)工作環(huán)節(jié)。要做好現(xiàn)場(chǎng)勘查計(jì)劃實(shí)施，必須把握好幾個(gè)要點(diǎn)：1、選用形象好素質(zhì)高的專業(yè)人員從事現(xiàn)場(chǎng)勘查工作；2、調(diào)研前進(jìn)行商務(wù)禮儀再培訓(xùn)，注意第一接觸點(diǎn)形象；3、做好公關(guān)分工，對(duì)所有接觸對(duì)象做好溝通和交流工作；4、編制針對(duì)性企業(yè)介紹資料，突出企業(yè)在管理同類項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)；5、規(guī)定認(rèn)真細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘查規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)勘查工作紀(jì)律。（三）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研工作的結(jié)果體現(xiàn)，就是形成認(rèn)真細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告應(yīng)該建立在調(diào)研基礎(chǔ)上，內(nèi)容翔實(shí)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告作為項(xiàng)目拓展決策的重要依據(jù)，需要和項(xiàng)目效益評(píng)估共同使用。二、項(xiàng)目效益評(píng)估物業(yè)管理項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估關(guān)系到項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益，包括戰(zhàn)略效益和經(jīng)濟(jì)效益等。認(rèn)真細(xì)致的項(xiàng)目評(píng)估可以幫助公司避免陷入市場(chǎng)陷阱，避免不必要的管理糾紛和潛在威脅，確保企業(yè)的健康發(fā)展。項(xiàng)目效益評(píng)估，不只是項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益。也沒有企業(yè)愚蠢到只是就項(xiàng)目言項(xiàng)目，那是目光短淺的行為。歸根結(jié)底，項(xiàng)目效益評(píng)估及其拓展決策，服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。大體上來說，項(xiàng)目效益評(píng)估應(yīng)該從戰(zhàn)略層面和執(zhí)行層面兩個(gè)層面上展開。（一）戰(zhàn)略效益從戰(zhàn)略層面上看，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及其市場(chǎng)布局計(jì)劃，從根本上成為項(xiàng)目效益評(píng)估的指導(dǎo)思想和根本決策依據(jù)。戰(zhàn)略效益的評(píng)估一般包括以下幾個(gè)方面1、項(xiàng)目是否符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略意圖和市場(chǎng)布局需要；2、項(xiàng)目是否具有品牌效應(yīng)，在當(dāng)?shù)夭毮砍潭群陀绊懥θ绾危?、項(xiàng)目的總體規(guī)模和后續(xù)延伸發(fā)展的可能性；4、企業(yè)在該地的分支機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營(yíng)狀況；5、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的要求；6、項(xiàng)目管理模式及其實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)發(fā)展的影響；7、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)意圖等。（二）經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估主要從項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)前景著手進(jìn)行分析。其主要內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目定位及服務(wù)結(jié)構(gòu)、層次需求分析；2、項(xiàng)目合同價(jià)值及合同延續(xù)性評(píng)估；3、項(xiàng)目取得路徑與難度分析；4、項(xiàng)目管理難點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制分析；5、人員編制及主要成本分析；6、項(xiàng)目收入及利潤(rùn)點(diǎn)分析；7、中長(zhǎng)期管理收支預(yù)算分析；8、項(xiàng)目業(yè)主單位對(duì)項(xiàng)目管理的支持政策等。（三）項(xiàng)目評(píng)估程序項(xiàng)目效益評(píng)估一般按照分級(jí)評(píng)審的程序執(zhí)行。首先是由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，確定項(xiàng)目效益評(píng)估的權(quán)限，從項(xiàng)目所在區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模及其品牌影響力、項(xiàng)目概算合同價(jià)值劃分權(quán)限。價(jià)值較小的，由市場(chǎng)職能部門和地方分支機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目效益評(píng)估及決策；價(jià)值較大的，最終由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層實(shí)施評(píng)估決策。如在深圳市北方物業(yè)管理有限公司的市場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)估制度中規(guī)定，項(xiàng)目?jī)r(jià)值審核實(shí)行分級(jí)審核制度。評(píng)估合同價(jià)值（年度）在100萬以下的項(xiàng)目，由分公司經(jīng)理自行直接決定關(guān)閉或跟蹤，但必須報(bào)總公司市場(chǎng)發(fā)展部備案。評(píng)估合同價(jià)值（年度）在100萬以上、300萬以下的，由市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理審批決定；合同價(jià)值在300萬元以上的，由市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理審核并提出關(guān)閉或跟蹤建議，交由總經(jīng)理、分管副總與財(cái)務(wù)部會(huì)審批準(zhǔn)。（四）項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告任何對(duì)市場(chǎng)發(fā)展比較慎重的企業(yè)，在項(xiàng)目拓展決策時(shí)，都需要審核由分支機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)部編撰項(xiàng)目專題效益評(píng)估報(bào)告。項(xiàng)目專題效益評(píng)估報(bào)告一般包括以下三個(gè)部分：1、項(xiàng)目基本資料：包括客戶名稱、信息來源、聯(lián)系人電話、項(xiàng)目基本情況（地址、規(guī)模、施工竣工使用情況、項(xiàng)目特點(diǎn)等）、物業(yè)招標(biāo)方式；2、項(xiàng)目戰(zhàn)略價(jià)值評(píng)估：包括項(xiàng)目取得難易程度、項(xiàng)目規(guī)模及品牌影響力、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、地方物業(yè)管理及收費(fèi)的法律環(huán)境、地方居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知及消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等；3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估一般包括項(xiàng)目管