某商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（優(yōu)秀推薦）

目 錄 第一章 總 論 . 3 一、 項(xiàng)目概況 . 3 二、 開發(fā)建設(shè)單位概況 . 4 三、 項(xiàng)目開發(fā)背景 . 4 四、 項(xiàng)目可行性研究的范圍和依據(jù) . 4 第二章 項(xiàng)目可行性研究前提及假設(shè) . 6 第三章 項(xiàng)目宏觀背景分析 . 7 一、 重慶市概況 . 7 二、 榮昌縣簡(jiǎn)況 . 15 第四章 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析 . 28 第五章 項(xiàng)目可行性分析 . 35 一、 項(xiàng)目的合法性分析 . 35 二、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 . 35 三、 項(xiàng)目工作進(jìn)度分析 . 36 四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益前景分析 . 36 第六章 建筑設(shè)計(jì) . 37 一、工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù) . 37 二、工程設(shè)計(jì)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍 . 37 三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 37 四、總平面 . 38 五、建筑設(shè)計(jì) . 38 第七章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 40 一、設(shè)計(jì)依據(jù) . 40 二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 40 三、 建筑物安全等級(jí)及抗震等級(jí)。 . 41 四、基礎(chǔ)形式 . 41 五、邊坡及擋土墻 . 41 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用 . 41 第八章 給排水設(shè)計(jì) . 43 一、給水 . 43 二、排水 . 43 第九章 暖通設(shè)計(jì) . 45 第十章 消防設(shè)計(jì) . 46 （一）、設(shè)計(jì)依據(jù) . 46 （二）、消防標(biāo)準(zhǔn) . 47 （三）、消防用水量 . 47 （五）、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) . 47 （六）、消防排水 . 47 （八）、管材 . 47 （九）、主要設(shè)備材料表 . 48 第十一章 環(huán)境保護(hù) . 49 一、 建筑環(huán)保設(shè)計(jì) . 49 二、 綠化及環(huán)保設(shè)計(jì) . 49 三、 環(huán)境保護(hù)措施 . 49 第十二章 節(jié)能 . 53 一、編制依據(jù) . 53 二、項(xiàng)目所需的能源結(jié)構(gòu) . 53 三、建筑節(jié)水 . 53 四、電氣節(jié)能 . 54 第十三章 項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 . 55 一、項(xiàng)目組織 . 55 二、 工程進(jìn)度計(jì)劃 . 55 三、 資金計(jì)劃 . 56 第十四章 投資估算及收入測(cè)算 . 57 一、估算依據(jù)和條件 . 57 二、收入測(cè)算 . 58 第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 59 一、有關(guān)損益項(xiàng)目的假設(shè)和說明 . 59 二、項(xiàng)目損益情況說明 . 59 三、財(cái)務(wù)盈利能力分析 . 59 四、財(cái)務(wù)清償能力分析 . 60 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 60 第十六章 結(jié)論與建議 . 62 一、結(jié)論 . 62 二、建議 . 62 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱：拓新 東方之驕 (二 ) 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 (三 ) 項(xiàng)目業(yè)主：重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 (四 ) 項(xiàng)目法人代表：謝貴全 (五 ) 建設(shè)地點(diǎn)：重慶市榮昌縣 城南 北大道 (六 ) 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 1. 建設(shè)內(nèi)容 整個(gè)規(guī)劃區(qū)域 地塊 內(nèi) 的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設(shè)內(nèi)容。 2. 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總占用地面積 19750 平方米 ， 總建筑面積 85121.57平方米， 其中：住宅 建筑 面積 69893.75 平方米； 商業(yè)用房 建筑 面積 13881.21M2； 車庫 建筑面積 810.86平方米 ；物業(yè)用房建筑面積 535.75平方米 。 (七 ) 項(xiàng)目建設(shè)投資及資金籌措 1. 項(xiàng)目建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 13402萬元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額可達(dá) 5079萬元。 2. 項(xiàng)目資金籌措 ： 項(xiàng)目資金 來源 由三部分組成，其中 ： 一部分為業(yè)主自籌資金 5400 萬元 ,占總投資 40.29%，第二部分由預(yù)售及銷售收入 4002 萬元支付 ,占總投資 29.86%， 第三部分以銀行貸款 4000 萬元投入，占總投資 29.85%。 二、 開發(fā)建設(shè)單位概況 三、 項(xiàng)目開發(fā)背景 重慶直轄以來 ,渝西片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績(jī)，伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加快，渝西地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在新的時(shí)期將具有更加廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)前景，具有更多的發(fā)展機(jī)遇和有利條件。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是直轄效應(yīng)將進(jìn)一步發(fā)揮吸納作用，繼續(xù)吸引國(guó)內(nèi)外的各界人士來渝投資置業(yè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 創(chuàng)造機(jī)會(huì)； 二是重慶作為國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，渝西作為其經(jīng)濟(jì)走廊 ,在大開發(fā)過程中將會(huì)產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費(fèi)需求； 三是商業(yè)性銀行對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)以及職工工資收入的增加，將進(jìn)一步促進(jìn)居民的住房消費(fèi)； 四是危舊房改造工程的繼續(xù)實(shí)施，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 榮昌縣是渝西片區(qū) 內(nèi)非常重要的區(qū)域，是未來新 渝西 的象征。 拓新集團(tuán)抓住目前房地產(chǎn)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，在該縣 以全面 搞好“三創(chuàng)”城市 總攬榮昌 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，緊緊圍繞建設(shè) 中高檔住宅小區(qū)為 目標(biāo) 。 本 項(xiàng)目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路 出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。除西側(cè)臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對(duì)外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)越。 項(xiàng)目所處的位置 交通便捷、生活配套設(shè)施比較齊全，區(qū)域發(fā)展前景廣闊， 是未來榮昌的 新興居住區(qū) ， 有極大的 升值潛力 。 四、 項(xiàng)目可行性研究的范圍和依據(jù) 本項(xiàng)目可行性研究范圍包括項(xiàng)目建設(shè)意義、項(xiàng)目投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)前景、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀及動(dòng)遷、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目建設(shè)組織及進(jìn)度、投資估算及融資計(jì)劃、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等。其報(bào)告將根據(jù)國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可 行性研究的試行管理辦法和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南以及建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測(cè)算編制而成。主要編制依據(jù)有： 1.重慶市榮昌縣規(guī)劃局選址意見通知書 2.重慶市榮昌縣控制性詳細(xì)規(guī)劃 3.重慶市人民政府國(guó)有土地有償使用批文 4.重慶市目前房屋開發(fā)有關(guān)稅費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5.本項(xiàng)目符合條件的有關(guān)優(yōu)惠政策及減免稅費(fèi)文件 6.有關(guān)本項(xiàng)目的行政性文件及批復(fù) 7.建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法以及國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理 辦法和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南 8.項(xiàng)目工程地質(zhì)初勘報(bào)告 9.其它有關(guān)資料 第二章 項(xiàng)目可行性研究前提及假設(shè) 一、 本可行性研究報(bào)告在重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司提供的相關(guān)資料和介紹的有關(guān)情況的前提下作成，重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司對(duì)有關(guān)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 二、 項(xiàng)目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報(bào)告以重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司不改變其開發(fā)目的為前提。 三、 本可行性研究報(bào)告不考慮不可抗力或?qū)?xiàng)目的特殊交易及有關(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 四、 項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售的情況下無他項(xiàng)權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進(jìn)行公開 銷售，在此期間房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 五、 假設(shè)項(xiàng)目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售條件以前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及榮昌縣周邊環(huán)境無大的變化。 六、 本可研報(bào)告涉及土地容積率設(shè)計(jì)商業(yè)、住宅均為 3.0，商業(yè)、住宅比例為 16.3%、 83.7%，如實(shí)際建筑容積率與本報(bào)告設(shè)計(jì)容積率不符，地價(jià)將有相應(yīng)調(diào)整。 七、 可行性分析數(shù)據(jù)及結(jié)論均不考慮不確定因素的影響，不考慮資 金時(shí)間價(jià)值的影響。 第三章 項(xiàng)目宏觀背景分析 一、 重慶市概況 （一）重慶簡(jiǎn)介 1.地理位置：重慶直轄市位于長(zhǎng)江上游，地處我國(guó)中西結(jié)合部，地跨東經(jīng) 105 17 -110 11，北緯 28 10 -32 13之間，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是我國(guó)西南地區(qū)的工商業(yè)重鎮(zhèn)和長(zhǎng)江上游最大的中心城市。 2.行政區(qū)劃：重慶直轄市轄區(qū)包括原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。下轄 13 個(gè)區(qū)、 23 個(gè)縣（自治縣）和 4 個(gè)縣級(jí)市，幅員面積8.2 萬平方公里，東西長(zhǎng) 470 公里，南北寬 450 公里，人口 3060 萬人。 3.地形地貌：重慶地形南北高，中間低，由南北向長(zhǎng)江河谷逐漸降低。地貌由南而北層層下降的中山和低山構(gòu)成，其景觀東西迥異，南北不同。境內(nèi)以丘陵和低、中山為主體，海拔多在 500 米以下，屬東南陷褶地帶。 4.氣候條件：重慶屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，具有夏熱冬暖，光熱同季，無霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕潤(rùn)多陰等基本特點(diǎn)。全年平均氣濕 17.7，年總降雨 1239.6 毫米，冬春多霧，年霧日約 69 天，最多達(dá) 148 天，素有“霧都”之稱。 5.交通運(yùn)輸：重慶是長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)最大的水陸空立體交通樞紐。重慶港屬國(guó)家一類開放口岸，是長(zhǎng)江上游最大的天然良港，以長(zhǎng)江黃金水道為依托可抵長(zhǎng)江中、下游各城市并直航海外。三峽工程建成后，萬噸級(jí)船隊(duì)可逆江而上直達(dá)重慶。九龍坡國(guó)際集裝箱碼頭是整個(gè)西部唯一集鐵路、水路、公路交匯中心的碼頭，不僅實(shí)現(xiàn)了江 海聯(lián)運(yùn)，而且川黔、襄渝、成渝線及成渝、渝涪高速公路和渝貴高速公路聯(lián)通了整個(gè)重慶港經(jīng)濟(jì)腹地。道路網(wǎng)絡(luò)以市區(qū)為中心，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)為結(jié)點(diǎn)，輻射城鄉(xiāng)，四通八達(dá)。全市現(xiàn)有公路干路 20 多條，通車?yán)锍?3.3萬公里，其中等級(jí)公路 1.75 萬公里，初步實(shí)現(xiàn)“半小時(shí)走遍主城區(qū)，8 小時(shí)走遍重慶市”。 3 條鐵路重慶段的電氣化工程的實(shí)施使重慶鐵路運(yùn)輸能力成倍增長(zhǎng)，并已開通重慶至香港的集裝箱專列。重慶是西部地區(qū)連接歐洲的唯一通道，也是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的獲得口岸入境落地簽證權(quán)的城市，重慶江北機(jī)場(chǎng)是國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)民用機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已通航的國(guó)內(nèi)外城市有 50 多個(gè) ，航線 70 余條。 6.郵政通訊：重慶是西南地區(qū)重要的郵政、郵電樞紐和郵件交換中心。以光纜為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通訊為輔，集數(shù)字化傳輸、程序交換為一體的通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市，現(xiàn)有電話總裝機(jī)量達(dá) 388.9 萬部，固定電話用戶 198.9 萬戶，移動(dòng)電話用戶 79.9 萬戶， IP 網(wǎng)用戶 2.5 萬戶。郵件業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化和網(wǎng)絡(luò)化，現(xiàn)建立的郵政綜合計(jì)算機(jī)網(wǎng)主要子系統(tǒng)已進(jìn)入全國(guó)大網(wǎng)，并相繼開辦了同城特快商業(yè)信函、國(guó)際匯兌、國(guó)際郵件互換直封等業(yè)務(wù)。 （二）在過去五年重慶的發(fā)展?fàn)顩r 1、 積極貫徹中央宏觀調(diào)控政策措施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯。三 次產(chǎn)業(yè)比重由 2002年的 16 39.2 44.8調(diào)整為 12.9 44.6 42.5。工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位更加凸顯。工業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例由 2002年的 18%提高到 33.5%，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由 31.7%提高到 36.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)翻了一番，銷售收入超 100 億元的企業(yè)集團(tuán)由 1戶增加到 9 戶。北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、西永微電子產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)壽化工園和特色工業(yè)園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)的比重達(dá)到 50%。消費(fèi)需求持續(xù)增強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額比 2002 年增長(zhǎng) 94.6%。旅游總收入翻了一番。房地 產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)代物流、會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方興未艾。 實(shí)施中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要。市應(yīng)用技術(shù)研究院建成，市農(nóng)業(yè)科學(xué)院、質(zhì)量計(jì)量檢測(cè)研究院加快建設(shè)，國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)研究中心增加到 11 個(gè)。推動(dòng)大學(xué)城和西永微電子產(chǎn)業(yè)園互動(dòng)發(fā)展。取得家蠶功能基因組研究、混合動(dòng)力汽車、 2兆瓦風(fēng)力發(fā)電機(jī)組等一批重大科技成果。五年專業(yè)技術(shù)人才增長(zhǎng) 15.2%，引進(jìn)外國(guó)專家 1.1 萬人次。獲得發(fā)明專利授權(quán) 1050件。 2、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2007-2020年）獲得國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)化率由 2002 年的 39.9%提高到 48.3%。城鄉(xiāng)交通條件明顯改善，實(shí)現(xiàn)了 “8 小時(shí)重慶 ” 和 “ 半小時(shí)主城 ” 目標(biāo)。建成渝萬、渝鄰、渝黔、渝遂、墊忠、界水等高速公路，通車總里程突破 1000 公里。新建和改建地方干線公路 2500公里，新建和改造農(nóng)村公路 3 萬多公里。建成渝懷鐵路和遂渝鐵路。新增港口貨物吞吐能力2000 萬噸。江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量突破 1000 萬人次，躋身全國(guó)大型樞紐機(jī)場(chǎng)之列；萬州機(jī)場(chǎng)建成運(yùn)行。信息基礎(chǔ)設(shè)施和應(yīng)用水平領(lǐng)先西部。五年新增電力裝機(jī)容量 467 萬千瓦，提前三年建成重慶電網(wǎng) 500 千伏 “ 日 ”字型環(huán)網(wǎng)。新建跨長(zhǎng)江、嘉陵江大橋 16 座，新增城市道路 1487 公里，主城區(qū)鋪設(shè)改性瀝青路面 590 萬平方米，公交線網(wǎng)覆蓋率達(dá)到 75%，建成西部地區(qū)第一條城市軌道交通線。改造主城區(qū)危舊房 789萬平方米。全市新增城市綠地 9011 萬平方米，主城區(qū)新建成公園 41 個(gè)。實(shí)施燈飾工程，山城夜景更加亮麗。 3、 支農(nóng)惠農(nóng)政策力度加大，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。比全國(guó)提前一年全部免除農(nóng)業(yè)稅及其附加。五年市級(jí)財(cái)政累計(jì)對(duì) “ 三農(nóng) ” 投入 663 億元。新農(nóng)村建設(shè) “ 千村推進(jìn)、百村示范 ” 工程進(jìn)展良好，實(shí)施 “ 三百工程 ” 取得新成效。耕種收 綜合機(jī)械化水平提高到 14.2%。糧食總產(chǎn)量穩(wěn)定在 1100萬噸左右。建成優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品商品基地 1315萬畝。市級(jí)以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展到 237家。 “ 百強(qiáng)鎮(zhèn) ” 經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 700 億元。完成水利投資 220億元，開縣鯉魚塘水庫和 “ 澤渝 ” 一期水利工程順利推進(jìn)，建成中型水庫 17座，整治病險(xiǎn)水庫 700座，解決了 400多萬農(nóng)村居民飲水安全問題。新建農(nóng)村沼氣池 30萬口。大力發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)，市級(jí)以上財(cái)政安排 3.9 億元專項(xiàng)資金用于農(nóng)村勞動(dòng)力技能培訓(xùn)，開展農(nóng)民工服務(wù)和管理試點(diǎn)，解決了一批農(nóng)民工最關(guān)心的就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保障、子女教育、住有 所居、權(quán)益維護(hù)等實(shí)際問題。 4、 三峽庫區(qū)移民遷建主體任務(wù)基本完成，庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和移民就業(yè)形勢(shì)出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。累計(jì)完成移民動(dòng)態(tài)投資 453.7億元，搬遷安置移民 107.2 萬人，調(diào)整搬遷淹沒工礦企業(yè) 1392 戶。出臺(tái)了加快庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、移民后期扶持的支持政策。庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯提速。城鎮(zhèn)移民零就業(yè)家庭和農(nóng)村移民零轉(zhuǎn)移就業(yè)家庭全部消除，庫區(qū)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率由 2005 年底的 12.8%下降到 2007年底的 9.3%。國(guó)家部委、兄弟省市和主城區(qū) “ 三位一體 ” 對(duì)口支援庫區(qū)格局已經(jīng)形成。 5、 節(jié)能減排工作力度加大，生 態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著改善。五年累計(jì)完成生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)投入 255億元，重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、綠地、寧靜四大行動(dòng)。完成 43戶主城區(qū)環(huán)境污染安全隱患重點(diǎn)企業(yè)的搬遷和改造，關(guān)停 “ 五小 ” 企業(yè) 2249家。建成污水處理廠 55座、垃圾處理場(chǎng) 42 座，全市城鎮(zhèn)生活污水集中處理率達(dá)到 68%、生活垃圾無害化處理率達(dá)到 72%。天然林資源保護(hù)、退耕還林、水土流失治理、庫周綠化帶建設(shè)加快推進(jìn)，全市森林覆蓋率達(dá)到 33%。所有經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍掛出讓。實(shí)施三峽庫區(qū)水環(huán)境治理、消落區(qū)整治和二、三期地質(zhì)災(zāi)害防治，維護(hù)了庫區(qū)生態(tài)安全。 6、 經(jīng)濟(jì)體制改革深入推進(jìn)，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。國(guó)有企業(yè)資源、債務(wù)、產(chǎn)權(quán)重組改革取得重大成果。八大建設(shè)性投資集團(tuán)五年累計(jì)完成投資 1400 億元、融資 1700 億元。渝富公司成為助推國(guó)有企業(yè)改革的典范，重慶聯(lián)交所成為中西部地區(qū)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。 1007戶國(guó)有商貿(mào)企業(yè)改革基本完成。堅(jiān)持 “ 非禁即準(zhǔn)、非限即許 ” ，出臺(tái)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入、減免工商規(guī)費(fèi)、改善融資環(huán)境等政策，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。公共財(cái)政框架初步形成。重慶銀行、西南證券、重慶國(guó)際信托、市農(nóng)村信用聯(lián)社改革重組取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總部和地區(qū)總部數(shù)量西部第一，組建三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)信 用擔(dān)保公司，新引進(jìn) 8家外資金融機(jī)構(gòu)。本地上市公司股權(quán)分置改革基本完成，新增 7 戶上市公司。分類實(shí)行投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案制。壟斷行業(yè)改革加快推進(jìn)。產(chǎn)品質(zhì)量和食品藥品安全監(jiān)管得到加強(qiáng)。 7、 對(duì)內(nèi)對(duì)外開放同步推進(jìn)，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段。外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) 32.8%。積極承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，世界 500強(qiáng)企業(yè)累計(jì)有 93 家入駐重慶。境外勞務(wù)人員突破 1 萬人。成功舉辦第五屆亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)等國(guó)際盛會(huì)，開展俄羅斯 “ 中國(guó)年 重慶周 ” 、 “ 中法文化年 重慶 -圖盧茲文化節(jié) ” 、菲律賓 “ 中國(guó)年 重慶周 ” 等活動(dòng)。新設(shè)外國(guó) 領(lǐng)事機(jī)構(gòu) 2 個(gè)，新增國(guó)際友好城市 9個(gè)。渝港、渝澳聯(lián)系更加緊密，川渝、渝黔等區(qū)域合作更加深入。重慶正在成為國(guó)內(nèi)外投資者青睞的一片熱土。 8、 文化體制改革邁出重要一步，文化建設(shè)開創(chuàng)新局面。開展 “ 解放思想、更新觀念 ” 大討論，培育 “ 自強(qiáng)不息、開拓開放 ” 的重慶人文精神，推出了 “ 人人重慶 ” 城市形象標(biāo)志。組建文資公司、報(bào)業(yè)集團(tuán)、廣播電視集團(tuán)、出版集團(tuán)、新華書店集團(tuán)和紅巖聯(lián)線，鼓勵(lì)和支持民營(yíng)文化企業(yè)發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 27.9%。建成了紅巖革命歷史博物館、中國(guó)三峽博物館、湖廣會(huì)館、重慶圖書館等一批標(biāo)志性文化 設(shè)施和基層公共文化設(shè)施，新增文化設(shè)施 40 多萬平方米， 50 戶以上自然村全部通廣播電視。哲學(xué)社會(huì)科學(xué)、文學(xué)藝術(shù)、新聞出版涌現(xiàn)出一批具有全國(guó)影響的創(chuàng)新成果和優(yōu)秀作品。重慶雜技、川劇、綦江版畫等展演走出國(guó)門，獲得好評(píng)。第十七屆全國(guó)書市、首屆中國(guó)重慶文化藝術(shù)節(jié)、首屆重慶農(nóng)民工日等重大文化活動(dòng)圓滿成功。三峽文物保護(hù)搶救工作進(jìn)展順利。武隆 “ 中國(guó)南方喀斯特 ” 列入世界自然遺產(chǎn)名錄。群眾文化和全民健身活動(dòng)蓬勃開展，市第二屆運(yùn)動(dòng)會(huì)、第三屆農(nóng)運(yùn)會(huì)成功舉辦。 9、 社會(huì)建設(shè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，群眾最關(guān)心的一些民生問題得到切實(shí)改善。 教育發(fā)展實(shí)現(xiàn)歷史性跨越。全市 “ 兩基 ” 工作通過國(guó)家驗(yàn)收， “ 兩基 ” 人口覆蓋率達(dá)到 100%；初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到 84.5%；高等教育進(jìn)入大眾化階段，毛入學(xué)率達(dá)到 23%；大學(xué)城主體功能基本形成。全市人均受教育年限由 2002年的 7.7年提高到 8.4 年。全部?jī)斍?9.6 億元 “ 普九 ” 欠債，全部消除 442.9 萬平方米中小學(xué)庫存 D 類危房。農(nóng)村代課教師問題得到基本解決。全面實(shí)現(xiàn)農(nóng)村免費(fèi)義務(wù)教育；在全國(guó)率先對(duì)中等職業(yè)學(xué)校學(xué)生進(jìn)行資助，重慶籍學(xué)生資助面達(dá)到 100%；高校困難家庭學(xué)生資助體系逐步完善。重大疾病與突發(fā)公 共衛(wèi)生事件得到有效防控，城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步健全，新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋所有區(qū)縣，農(nóng)民參合率達(dá)到 77%。實(shí)行兒童免疫規(guī)劃接種全免費(fèi)。人口自然增長(zhǎng)率控制在 4。以內(nèi)。 10、 城鎮(zhèn)就業(yè)狀況明顯改善，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位多于新增勞動(dòng)力和新增失業(yè)人員。城鎮(zhèn)職工社會(huì)保障水平逐步提高，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金五年平均翻了一番。城市居民最低生活保障實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，農(nóng)村居民最低生活保障制度全面建立。主城區(qū) “ 雙困 ” 家庭全部實(shí)現(xiàn)廉租住房保障。 3032戶農(nóng)村巖洞窩棚戶全部遷入新居。農(nóng)村易地扶貧搬遷 6.5萬人。平安重慶建 設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。安全生產(chǎn)基層基礎(chǔ)工作進(jìn)一步加強(qiáng)，投入 7億元建設(shè) “ 安保工程 ”4800 公里；全市安全事故起數(shù)和死亡人數(shù)持續(xù)下降，特別是重特大安全事故起數(shù)比前五年減少 58.3%。加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理，刑事犯罪高發(fā)勢(shì)頭得到有效遏制，人民群眾安全感有所上升。社會(huì)預(yù)警、突發(fā)公共事件應(yīng)急和社會(huì)動(dòng)員機(jī)制進(jìn)一步完善。 （三） 2007年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r分析 截至 2007年 12 月底，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá) 678.84 億元，同比增長(zhǎng) 38.0%，較上月提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 2737.17萬平方米，同比增長(zhǎng) 88.3%，較上月下降 4.5 個(gè)百分點(diǎn)，銷售回歸平穩(wěn)。總體來看， 1 12月重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征。 1、土地購置費(fèi)增加 臨近歲末，各開發(fā)商所支付的土地購置費(fèi)大幅增長(zhǎng)。 1 12 月土地購置費(fèi)總額 107.87 億元，同比增長(zhǎng) 30.9%，較上月提高 14.1個(gè)百分點(diǎn)，占本年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的比重 15.9%，較上月高 2.4個(gè)百分點(diǎn)。從 12月本月完成投資額來看， 99.77億元的本月完成投資中， 29.70億元的土地購置費(fèi)占到 29.8%的比重，而上月土地購置費(fèi) 12.26 億元，占當(dāng)月開發(fā)投資額的 13.6%。由此 可看出，年底支付的土地購置費(fèi)增加比較明顯。 2、 其他房地產(chǎn)投資比重增加 按房地產(chǎn)開發(fā)投資用途分組來看， 1-12 月全市住宅完成投資 425.37億元，同比增長(zhǎng) 46.7%，占完成投資的 62.7%，比重下降 2.1個(gè)百分點(diǎn)；其他房地產(chǎn)完成投資 182.10 億元，增長(zhǎng) 28.1%，占總額的 26.8%，比重增加 2.3 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 58.72 億元，增長(zhǎng) 16.7%，占 8.7%；辦公樓完成投資 12.65億元，增長(zhǎng) 33.3%，占總額的 1.9%，所占比重最低。 3、施工竣工面積平穩(wěn)增加 1 12 月，全市房屋施工面積 9446.70萬平方米，同比增長(zhǎng) 20.0%，其中新開工 2771.65 萬平方米，增長(zhǎng) 31.8%。住宅施工面積 7282.25 萬平方米，同比增長(zhǎng) 22.3%，其中新開工 2272.66萬平方米，增長(zhǎng) 35.4%；辦公樓 239.60萬平方米，增長(zhǎng) 19.8%，其中新開工 44.70萬平方米，增長(zhǎng)36.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1273.83萬平方米，增長(zhǎng) 1.6%，新開工 240.64萬平方米，同比下降 2.0%。 全市 1 12 月份房屋竣工 1254.30 萬平方米，同比增長(zhǎng) 19.6%。其中，住宅竣工面積 988.47萬平方米，增長(zhǎng) 21.5%，辦公樓竣 工面積 27.59萬平方米，增長(zhǎng) 71.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 160.52萬平方米，同比下降 2.0% 二、 榮昌縣簡(jiǎn)況 （一）榮昌縣概況 榮昌歷史悠久，約在兩萬年以前，榮昌地域就有原始人群在此繁衍生息。西漢以后，縣地基本上均為江陽和漢安兩縣屬地。唐乾元二年正月，即公元 758 年，始設(shè)昌州，下轄昌元、靜南、大足三縣，昌元縣的設(shè)置便是榮昌地域建縣的開始，時(shí)為唐昌州府州治所在地。明洪武七年（公元 1374 年）因昌元縣系置榮州、昌州之地 ,而改名榮昌縣 ,亦寓繁榮昌盛之意 ,屬重慶府。民國(guó)時(shí)期隸屬重慶蜀軍政府及四川省政府。 1949 年 12 月 7 日榮昌解放后，成立縣人民政府，縣府設(shè)昌元鎮(zhèn)至今，先后隸屬江津?qū)^(qū)，永川地區(qū)， 1983 年永川地區(qū)并入重慶市 ,榮昌縣即成為重慶市 直 轄縣。 榮昌縣交通方便，成渝鐵路、公路、高速公路橫貫全境，高速公路距重慶 94 公里，距成都 246 公里，縣內(nèi)公路總里程達(dá) 2042 公里。郵電通信水平較高，實(shí)現(xiàn)村村通電話，已建立榮昌縣信息中心。縣境內(nèi)以漢族為主，還有回、滿、苗等 24 個(gè)少數(shù)民族及外國(guó)人加入中國(guó)藉1 人，共 1583 人?，F(xiàn)有各類學(xué)校 385 所，在校生 124806 人。 1.自然地理 資源 位置： 榮昌縣位于重慶市西部，地處四川、重 慶兩地接壤處，介于東經(jīng) 105度 17 分至 150 度 44 分，北緯 29 度 15 分至 29 度 41 分之間，東鄰大足、永川，西接四川省隆昌縣，南鄰瀘州，北與內(nèi)江、安岳接壤。轄區(qū)幅員面積 1079平方公里。 地勢(shì)： 全境地貌以淺丘為主，土地肥沃，地勢(shì)起伏平緩，平均海拔380米，山嶺南有古佛山（主峰三層巖海拔 711.3 米 ,為全縣最高點(diǎn)） ,中有螺罐山 ,北有銅鼓山。 氣候： 氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候，年平均降水量 1099 毫米，年平均氣溫 17.8 攝氏度，年總積溫 6482攝氏度，平均氣溫穩(wěn)定通過溫度的總積溫 5633攝氏度，無霜期 327天，月 極端最高溫度 39.9攝氏度 (1972年 ),月極端最低溫度 -3.4 度（ 1975年），歷年日平均氣溫穩(wěn)定通過 12 度，為 265 天。年平均日照時(shí)獲得 1282小時(shí)。 河流：區(qū)境 有大小溪河 151 條，建有大小型水利工程 3474 處，其中水庫 100座，加上塘堰，可蓄水 1.5億立方米，有效灌溉面積 30 萬畝，水資源蘊(yùn)藏總量為 4.2億立方米。 資源 ： 全縣現(xiàn)有耕地 93.6萬畝（航測(cè)面積），其中田 55.3 萬畝、土38.3 萬畝。 2.行政區(qū)域 單位 面積(km2) 年末總?cè)藬?shù) (人 ) 人口密度(人 /m2) 社區(qū) (居委會(huì) )(個(gè) ) 社區(qū) (居委會(huì) )小組 (個(gè) ) 村委會(huì)(個(gè) ) 村民小組(個(gè) ) 榮昌縣 1079.13 810273 751 49 530 209 3113 昌元鎮(zhèn) 116.68 150543 1290 11 125 13 501 廣順鎮(zhèn) 38.32 47098 1229 8 153 8 86 豐高鎮(zhèn) 64 42580 665 1 11 14 255 路孔鎮(zhèn) 25 15916 637 1 5 6 43 直升鎮(zhèn) 33 19523 592 1 4 7 39 安富鎮(zhèn) 56.93 53089 933 6 86 11 75 清江鎮(zhèn) 17.92 15155 846 1 7 5 34 仁義鎮(zhèn) 79.46 56760 714 2 10 20 388 河包鎮(zhèn) 74 43373 586 1 10 16 253 古昌鎮(zhèn) 31 24200 781 1 - 9 53 吳家鎮(zhèn) 83.5 47610 570 2 25 12 302 清流鎮(zhèn) 26 15319 589 - - 5 39 銅鼓鎮(zhèn) 35 16843 481 1 - 6 40 觀勝鎮(zhèn) 39 21129 542 1 - 8 135 盤龍鎮(zhèn) 126 78756 625 1 10 22 512 遠(yuǎn)覺鎮(zhèn) 28 15321 547 1 - 6 36 雙河鎮(zhèn) 88.5 66544 752 7 77 15 112 清升鎮(zhèn) 29.28 20039 684 1 3 6 107 榮隆鎮(zhèn) 66.54 43492 654 1 4 14 124 龍集鎮(zhèn) 21 16983 809 1 - 6 29 （二）榮昌縣 2007年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、 綜述 榮昌縣 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 850856萬元，比上年增長(zhǎng) 20.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 190023萬元，增長(zhǎng) 12.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 397041萬元，增長(zhǎng) 29.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 263792 萬元，增長(zhǎng) 13.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 22.3%，比上年上升 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 46.7%，上升 3.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 31%，下降 3.8 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 14.1%、 63.1%和 22.8%，分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 2.8、 12.7 和 4.7 個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 13097元，比上年增長(zhǎng) 20.3%。 圖 1 2003 2007 年榮昌縣生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 圖 2 2003 2007 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 2、 農(nóng)業(yè) 全年糧食種植面積 55005公頃，比上年增加 1915公頃，增長(zhǎng) 3.6%；油料種植面積 7631公頃，增長(zhǎng) 15.2%；蔬菜種植面積 13166公頃，增加10 公頃。 3、 工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 354743萬元，比上年增長(zhǎng) 29.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 136戶，實(shí)現(xiàn)增加值 271782萬元，增長(zhǎng) 49.7%；實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值 43019萬元，增長(zhǎng) 55.4%；中國(guó)國(guó)名牌產(chǎn)品產(chǎn)值 55771萬元，增長(zhǎng)69.6%；重慶名牌產(chǎn)品產(chǎn)值 43069萬元，增長(zhǎng) 31.9%；產(chǎn)品銷售率達(dá)到100.2%，比上年提高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。 4、 固定資產(chǎn)投資 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 408937萬元，比上年增長(zhǎng) 55.8%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 292495 萬元，增長(zhǎng) 85.3%；農(nóng)村投資 116442 萬元，增長(zhǎng) 11.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 10295 萬元，增長(zhǎng) 27.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資 199013萬 元，增長(zhǎng) 42.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資 199629萬元，增長(zhǎng) 74.0%。 圖 4 2003 2007 年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 51779萬元，比上年增長(zhǎng) 43.0%，其中商品住宅投資 38391 萬元，增長(zhǎng) 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85萬平方米，增長(zhǎng) 117.8%。商品房施工面積 137.04萬平方米，增長(zhǎng) 27.2%；商品房竣工面積 43.04 萬平方米，增長(zhǎng) 61.4%。商品房銷售面積 48.35萬平方米，增長(zhǎng) 25.4%，其中商品住宅 43.84萬平方米，增長(zhǎng) 25.3%。 5、國(guó)內(nèi)貿(mào)易 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 256449萬元，比上年增長(zhǎng) 17.0%。分地域看，縣級(jí)消費(fèi)品零售額 105952萬元，增長(zhǎng) 17.2%；縣以下消費(fèi)品零售額150497萬元，增長(zhǎng) 16.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 196159萬元，增長(zhǎng) 16.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額 53143萬元，增長(zhǎng) 19.8%；其他行業(yè)零售額 7147萬元，增長(zhǎng) 11.8%。 6、 對(duì)外經(jīng)濟(jì) 全年外貿(mào)進(jìn)出口總額 4354萬美元，比上年增長(zhǎng) 30.2%。其中，出口4149 萬美元，增長(zhǎng) 24.1%。 全年新簽約項(xiàng)目 132 個(gè)，協(xié)議投資總額 56.74億元，到位資金 15.96億元，竣工和在建項(xiàng)目 84 個(gè)。實(shí)際利用外資 389 萬美元，同比下降 2.8%。實(shí)際利用重慶市外境內(nèi)資金 53910萬元，增長(zhǎng) 54.5%。 7、 交通、郵電 全年交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值 50334 萬元，比上年增長(zhǎng) 11.5%。 8、財(cái)政、金融 全年，縣域財(cái)政總收入達(dá)到 97200 萬元， 增長(zhǎng) 70.4%。全縣地方財(cái)政收入 67168萬元，比上年增加 33970萬元，增長(zhǎng) 102.3%。其中：一般性財(cái)政收入 39866萬元，增長(zhǎng) 46.5%；基金收入 27302 萬元，增長(zhǎng) 355.7%。從稅收看，全年共完成縣級(jí)稅收收入 22456萬元，增長(zhǎng) 43.0%。其中：增值稅 5937萬元，增長(zhǎng) 24.6%；營(yíng)業(yè)稅 5284萬元，增長(zhǎng) 70.3%；企業(yè)所得稅 2006萬元，增長(zhǎng) 48.2%；個(gè)人所得稅 1199萬元，增長(zhǎng) 21.7%。全年地方財(cái)政支出 117674萬元，增長(zhǎng) 62%。其中：一般預(yù)算支出 89818萬元，增長(zhǎng) 34.6%；基金支出 27856萬元，增長(zhǎng) 373.2%。 到年末，全縣金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額達(dá)到 712172萬元，增長(zhǎng) 18.2%；其中企業(yè)存款 177905萬元，增長(zhǎng) 44.6%；居民儲(chǔ)蓄 528577萬元，增長(zhǎng)14.4%；定期儲(chǔ)蓄、活期儲(chǔ)蓄分別增長(zhǎng) 11.9%、 20.8%。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 215349 萬元，增長(zhǎng) 25.7%，其中個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng) 35.7%。從貸款期限看，短期貸款下降 8.1%，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng) 43.2%。 圖 9 2003 2007 年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長(zhǎng)速度 9、 城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù) 堅(jiān)持 “ 北拓、東擴(kuò)、西進(jìn)、南延 ” 的城市發(fā)展思路，加快北部新區(qū)、西部生態(tài)宜居區(qū)、東部工業(yè)發(fā)展區(qū)建設(shè)，迅速構(gòu)建大城市骨架，擴(kuò)大主城區(qū)面積 4 平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到 16平方公里。投入資金 6.7 億元，完成了迎賓大道、昌龍大道建設(shè)工程；基本完成西部生態(tài)宜居區(qū)一期市政道路建設(shè)工程；完成了體育場(chǎng)附屬設(shè)施建設(shè)工程；新增城市道路 12.6 公里； 城區(qū)燈飾、雕塑等大量增加，城市景觀大為改善。 10、人口、人民生活和社會(huì)保障 年末全縣常住人口 65.01 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 22.54萬人，城鎮(zhèn)化率34.7%，比上年提高 1.7個(gè)百分點(diǎn)。按戶籍人口統(tǒng)計(jì)，年末全縣總?cè)丝跒?27487人，比上年末增加 5178人；人口性別比為 105.7；全年出生人口10212人，出生人口性別比為 110.5，出生率為 12.4 ；死亡人口 5741人，死亡率為 7.0 ；自然增長(zhǎng)率為 5.4 。 （三）榮昌縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 近幾年榮昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)與全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資比重，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)、結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求四個(gè)方面的基本協(xié)調(diào)。 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。 2004 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 23503萬元，比上年增長(zhǎng) 19.7。 2005 年 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 34946萬元，比上年增長(zhǎng) 20.7%。商品房施工面積 73.91萬平方米，增長(zhǎng) 23.4%；商品房竣工面積 30.14 萬平方米，增長(zhǎng) 133.9%。商品房銷售額 39230 萬元。其中，現(xiàn)房銷售額占 52.1%，期房占 47.9%。 2006 年 房 地產(chǎn)開發(fā)投資 36217 元，比上年增長(zhǎng) 3.6。 全年商品房施工面積 110.03 萬平方米，增長(zhǎng) 42.3%，竣工面積 29.77 萬 平方米，下降16.5%；商品房銷售面積 43.35萬平方米，下降 15%，銷售額 47920萬元，增長(zhǎng) 6.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng) 11%，占商品房銷售額的 83.6%。 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長(zhǎng) 43%。其中住宅投資 3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長(zhǎng) 1.2倍。 20042007年 投資額增長(zhǎng)情況01000020000300004000050000600002004 2005 2006 2007年份投資額投資額 2.大企業(yè)開發(fā)投資速度逐步上升 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資本金比例提高，資金雄厚的大企業(yè)顯露優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張逐漸提升了產(chǎn)業(yè)集中度。 3.商品房銷售良好 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長(zhǎng) 43%。其中住宅投資3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長(zhǎng) 1.2 倍。商品房銷售形勢(shì)依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長(zhǎng) 25.4%、 59.5%，空置面積下降 15.6%。 4.國(guó)內(nèi)貸款到位資金大幅回落 信貸的緊縮增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)商使用資金的安全性，資金門檻的提高加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的整合過程。房地 產(chǎn)開發(fā)商采取多種渠道融通開發(fā)投資所需資金，房地產(chǎn)融資渠道多元化開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。 （三） 榮昌縣房地產(chǎn)發(fā)展前景 榮昌房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，雖然取得了巨大成就，但與發(fā)達(dá)地區(qū)比較而言，還存在著較大差距。隨著榮昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，榮昌房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊。 1.隨著榮昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，榮昌房地產(chǎn)業(yè)具備了加速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 影響房?jī)r(jià)的因素主要有供求關(guān)系，成本和一個(gè)地方的 GDP。正常情況下， GDP 增長(zhǎng)越快，房地產(chǎn)業(yè)越有發(fā)展空間。 2007 年 榮昌 縣 GDP 突破 85億元，達(dá)到 85.09 億元，增 速躍上 20%的歷史新臺(tái)階，達(dá)到 20.2%，創(chuàng)造了歷史最高增速。這一增速在全市名列第 3位，渝西第 2位，僅低于雙橋區(qū)（ 25.0%）和渝北區(qū)（ 23.1%）。與 2006 年的位次相比，在全市提升了 7位，在 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 提升了 6 位，在 “ 渝西片區(qū) ” 提升了 1位（ 2006年居全市第 10 位， “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 居 9 位， “ 渝西片區(qū) ” 居 3 位），位2.隨著榮昌城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，榮昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。 直轄后的重慶是國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，作為直轄于重慶的榮昌更是通往西部的黃金走廊 ,在大開發(fā)過程中，會(huì)產(chǎn)生出比其他 西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并會(huì)使榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)檔次提高，升值潛力增大。 3.隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及居民收入水平的提高，榮昌未來住宅市場(chǎng)的發(fā)展前景十分廣闊。 2007 年 居民收入大幅增加，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 4329元，增長(zhǎng)24.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入也大幅增加，達(dá)到 11786 元，增長(zhǎng) 21.2%。居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 52.86億元，比年初增長(zhǎng) 14.3% 榮昌縣的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間 ,隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加不難看出榮昌縣在未來幾年對(duì)房屋的 需求是非常大的，從而奠定了本項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)。 4.隨著房地產(chǎn)業(yè)政策的日趨完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加規(guī)范。 近年來，榮昌縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，政府為進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大了宏觀調(diào)控力度及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的整頓，開展了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范工作，土地供應(yīng)市場(chǎng)化制度基本建立，并對(duì)開發(fā)企業(yè)從廣告、“放號(hào)”、收費(fèi)、面積計(jì)算、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收、物業(yè)管理等一系列違法行為的清理整頓、查處，建立了較完善的廣告發(fā)布審查、商品房銷售公示、開發(fā)限時(shí)申報(bào)、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格等制度并落實(shí)實(shí)施。隨著這一系列舉措 的貫徹落實(shí)，未來榮昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。 根據(jù)以上分析， 展望未來幾年，榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫，市場(chǎng)發(fā)展將出現(xiàn)以下趨勢(shì)： 1.房地產(chǎn)供求將持續(xù)走高 根據(jù)以上對(duì)榮昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及前景分析，以及 2006 年和2007 年房地產(chǎn)需求持續(xù)走高，未來幾年將延續(xù)這種趨 勢(shì)。 2.住房消費(fèi)有望進(jìn)一步擴(kuò)大 隨著出臺(tái)的十項(xiàng)擴(kuò)大住房消費(fèi)政策的逐步實(shí)施、住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的降低、住房金融配套的完善，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范所帶來 的住房消費(fèi)環(huán)境的改善，城市人均可支配收入的提高，全縣住房市場(chǎng)將進(jìn)一步繁榮，全縣住房消費(fèi)有望再上臺(tái)階。同時(shí)，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量?jī)r(jià)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，二手房的活躍，又勢(shì)必帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的繁榮，形成住房梯級(jí)消費(fèi)、住房一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的格局。 3.樓盤規(guī)?；苫瘯r(shí)代 大盤的規(guī)模化、集成化開發(fā)，也越來越成為一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。目前，榮昌樓市步入了大盤時(shí)代，從 5 萬平方米到 10 萬平方米的樓盤不斷推出。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著榮昌樓市。大盤具有兩大特點(diǎn)：一是開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有相當(dāng)?shù)闹群推放铺?hào)召 力；二是項(xiàng)目定位水平高，不僅注重居室空間設(shè)計(jì)，更注重內(nèi)部配套和景觀。大盤在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等方面均匠心獨(dú)具，提升了樓市的整體品質(zhì)。大盤不但擁有成為一個(gè)大社區(qū)的基礎(chǔ)，而且有宏大的氣勢(shì)和品牌效應(yīng)，更能得到消費(fèi)者青睞。因此樓盤的規(guī)模化、集成化開發(fā)， 也將成為未來發(fā)展的大趨勢(shì)。 4.房?jī)r(jià)持續(xù)健康升溫 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長(zhǎng) 43%。其中住宅投資 3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長(zhǎng) 1.2倍。商品房銷售形勢(shì)依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長(zhǎng) 25.4%、59.5%，空置面積下降 15.6%。 依據(jù)該情況來看，我們不難做出對(duì)未來“拓新 東方之驕 ”房?jī)r(jià)的 預(yù)測(cè)： 年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 20052007房 屋銷售額0200004000060000800002005 2006 2007年份銷售額銷售額房?jī)r(jià)（元） 1300 1900 2300 2600 3000 綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢(shì)健康協(xié)調(diào)；住宅商品房?jī)r(jià)格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長(zhǎng)；未來榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)高速、健康地發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)看，本項(xiàng)目面臨著較為有利的投資時(shí)機(jī) 。 對(duì) 2008 年 榮昌縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體預(yù)測(cè) 是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加規(guī)范；市場(chǎng)成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。 第四章 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目概況 （一） 、地理位置 拓新東方之驕位于榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪希泵婢鶠橐?guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 項(xiàng)目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。除西側(cè)臨 南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對(duì)外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)越。 （二） 、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重 備注 規(guī)劃總用地面積： 19750 建設(shè)用地面積： 17845 居住戶數(shù) 套 686 居住人數(shù) 人 2195 按 3.2 人 /戶 總建筑面積： 75438 一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積 59250 2）公建及配套設(shè)施建筑面積 16188 3）其他建筑面積 二 、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積 59250 2）地下建筑面積 16188 停車泊位 輛 216 1）地面 輛 22 2）地下 輛 218 容積率 3 00 建筑密度 % 20 96 綠地率 % 30.7 （三） 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明 1.該地塊三面臨街，分兩期建設(shè)。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點(diǎn)式高層建筑。 2.建筑設(shè)計(jì)中，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi) 28 層高層為純住宅。 3.交通組織，地下設(shè)備用房三個(gè)疏散口，直接對(duì)外；地下車庫分為兩個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩部以上樓梯與地面聯(lián)系；商業(yè)門面直接對(duì)外疏散； 28 層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。 4、建筑立面造型 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，盡量通過整體立面的尺度效果和簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用 了簡(jiǎn)潔的幾何劃分，同時(shí)通過高技術(shù)手段和細(xì)部的精心設(shè)計(jì)來強(qiáng)化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時(shí)在體量上向內(nèi)收，既加強(qiáng)了建筑的穩(wěn)定感又強(qiáng)化了頂部，達(dá)到良好的視覺效果。 五、建筑設(shè)計(jì)圖、 效果圖 ： 二、項(xiàng)目 S.W.O.T及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 （一）項(xiàng)目 S.W.O.T分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析 、拓新品牌，享譽(yù)全城； 、 社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥硐M(fèi)需求； 、項(xiàng)目位于南北干道旁，位置優(yōu)越，交通便利； 、小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化 、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀； 、與 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本項(xiàng)目在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，即有多層又有高層，以多層來帶動(dòng)高層； 、 戶型面積搭配合理， 戶型設(shè)計(jì)具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)； 、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊，在未來必將成為榮昌新興居住區(qū)； 、 農(nóng)村購房進(jìn)城以及本縣外鎮(zhèn)購房現(xiàn)象在逐漸增多 ,擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群； 2、項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅分析 、 由于本項(xiàng)目的開發(fā)正處于南北干道開發(fā)的前奏，真實(shí)價(jià)值還沒有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性； 、項(xiàng)目占地面積相對(duì)較小，沒有規(guī) 模效應(yīng)，配套設(shè)施不全； 、 2008年榮昌開發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大； 、榮昌人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限； 、 緊鄰主干道、有一定的噪音和灰塵污染； 、按揭銀行，貸款利率高，手續(xù)繁瑣； 、 08 年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形式不宜樂觀，緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響； 、 建筑面積公攤面積比較大； （二）、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目的核心價(jià)值： 1、低密度整體規(guī)劃布局： 30%的高綠化，低密度的空間布置。 2、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格： 通過整體立面的尺度效果和簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市 空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。 3、現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀 :舒適高效的戶型空間小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀； 4 先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng) 5 廣闊的區(qū)域發(fā)展前景；項(xiàng)目位于榮昌第一景觀大道南北干道旁，此區(qū)域必將成為榮昌最適合居住的區(qū)域。 三、項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群分析 、榮昌縣家庭情況分析 1、家庭成員結(jié)構(gòu) 2000 年 全縣共有家庭戶 大約 21.48萬戶，家庭戶人口為 65.14 萬人，占總?cè)丝诘?98.78%，平均每個(gè)家庭戶的人口為 3.03人 ，而且平 均每個(gè)家庭戶的人口有下降的趨勢(shì)。到 2005年，全現(xiàn)家庭戶數(shù)大約為 25.84萬戶，平均每個(gè)家庭戶入口為 3.17人，有上升的趨勢(shì)。 2、家庭收入情況預(yù)測(cè) 2007 年，惠農(nóng)政策的落實(shí)到位，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，農(nóng)民的家庭經(jīng)營(yíng)性收入將會(huì)大幅增加，務(wù)工的工資性收入也將伴隨物價(jià)上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加 620 元以上，超過 4100元。城鎮(zhèn)在崗職工的工資普遍上漲，資本市場(chǎng)持續(xù)向好，都將增加城鎮(zhèn)居民的工薪收入和財(cái)產(chǎn)性收入，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破 15的增速 ，超過 11000 元。 1 10 月榮昌縣居民儲(chǔ)蓄余額為 505329萬元，同比增長(zhǎng) 10.6。 、項(xiàng)目客戶群定位 1、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定 項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)主要區(qū)域界定為榮昌縣城及其管轄的 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。次要區(qū)域界定為榮昌周邊區(qū)縣。 2、目標(biāo)客戶細(xì)分及特征描述 A、主要目標(biāo)客戶群細(xì)分及描述 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生及各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的公務(wù)員。 、在東南沿海及發(fā)達(dá)城市打工的榮昌本地年輕人。 、隨著板橋工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在工業(yè)園內(nèi)企業(yè)打工人員。 、私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。 B、次要目標(biāo)客戶群及描述 、榮昌本地二次置 業(yè)者。 、外來人員到榮昌定居者。 、主城區(qū)退休后想到縣城來養(yǎng)老人員。 、看好區(qū)縣樓市的發(fā)展，到榮昌來投資人員。 、隨著農(nóng)民收入的增加，想到縣城里發(fā)展的農(nóng)民。 七、 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 根據(jù)項(xiàng)目的核心價(jià)值：現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、新城市地段、智能化系統(tǒng)、保姆式物管等分析，并 通過認(rèn)識(shí)和把握項(xiàng)目各項(xiàng)特點(diǎn)及情況， 把項(xiàng)目 開發(fā)主題定位為 ： 現(xiàn)代人居的榜樣 生態(tài)社區(qū)的典范 高品質(zhì)生活院館 第五章 項(xiàng)目可行性分析 一、 項(xiàng)目的合法性分析 重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級(jí)資質(zhì)證書，對(duì)本報(bào) 告中涉及土地取得重慶市房地 產(chǎn)權(quán)證，項(xiàng)目獲得選址許可、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 。 二、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 選址： 本項(xiàng)目選址在榮昌縣 城南北大道地區(qū)， 位于榮昌縣的主要景觀大道 南北大道一側(cè)，三面臨街。基地的南，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 地質(zhì)條件： 工程整個(gè)基地地塊呈規(guī)整的矩形，自然海拔高程為 322.00 米 -333.50米，除局部高差大外，大部分地勢(shì)平坦。基地最大長(zhǎng)度約為 183 米左右，最大寬度約 101.5 米左右； 除用地西北角及東南角有局部高差外，其余地段地勢(shì)平緩，皆可作為建設(shè)用地。 水電及通訊： 目前榮昌縣城的水電及通訊條件完善，能夠保證各擬建設(shè)區(qū)域的未來需要。榮昌縣城有日供水能力 2.5 萬噸的水廠一座，管網(wǎng)設(shè)備齊全， 縣城形成了環(huán)形供水管理網(wǎng)體系，日供水能力 5萬噸，供水充足 ；榮昌縣城電網(wǎng)的改造已基本上全部結(jié)束，完全保證供電要求；榮昌縣目前已建成完備的通訊網(wǎng)絡(luò)，國(guó)內(nèi)、國(guó)際通訊均十分便捷。 氣候： 榮昌縣的年平均氣溫在 17.8。 C 之間，極端最高氣溫 39.9。 C，極端最低氣溫 -3.4。 C，年平均相對(duì)濕度 70，年平均風(fēng)速 1.6 米 /秒，無對(duì)項(xiàng)目區(qū)建設(shè)及未來規(guī)劃的較大影響。 商貿(mào)： 榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時(shí)有新世紀(jì)、重百等大型百貨商場(chǎng)入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。 三、 項(xiàng)目工作進(jìn)度分析 本項(xiàng)目工程 工期為兩年，即：二 00 八年一 月至二 0 一 0 年一 月 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益前景分析 榮昌縣自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，人民生活水平得到了極大達(dá)到的提高。 2006 年上半年固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 6.26 億元，比去年同期增長(zhǎng) 9.1%。 小城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 2005年 全縣新增房屋建筑面積 81 萬平方 米，新增城鎮(zhèn)人口0.9萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 29.8%，比上年提高 1.7個(gè)百分點(diǎn)。 財(cái)政收入增勢(shì)良好， 2006 年上半年全縣地方財(cái)政收入完成 14376 萬元，同比增長(zhǎng)29.1%。在崗職工平均工資 7145 元，增長(zhǎng) 24.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5494 元，同比增長(zhǎng) 12%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1736元，比去年同期增加157 元，增長(zhǎng) 9.9%。 重慶開發(fā)（集團(tuán)）有限公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已積累了雄厚的資金，具有較強(qiáng)的投融資能力，并擁有各方面的專業(yè)人才，技術(shù)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目的開發(fā)將在一定程度上滿足榮昌人民住房要求和生活要求。 第六章 建筑設(shè)計(jì) 一 、工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù) 1.民用建筑設(shè)計(jì)通則（ JGJ37 81） 2.多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045 95） 3.方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范（ JGJ50 88） 4.工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分） 5.現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)初勘資料。 6.國(guó)家及市有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范。 二、工程設(shè)計(jì)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍 （一）設(shè)計(jì)規(guī)模 1.該地塊三面臨街，分兩期建設(shè)。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點(diǎn)式高層建筑。 2.建筑設(shè)計(jì)中，沿街一 層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi) 28層高層為純住宅。 （二）設(shè)計(jì)范圍 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、照明、動(dòng)力、弱電、通風(fēng)、概算、市政管網(wǎng)、消防等。 三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一） 總用地面積： 19750m2； （二） 總建筑面積： 85121.57m2； （三） 容積率： 3.0； （四） 建筑占地： 17845m2，建筑密度： 20.96%； （五） 綠地面積： 5478，綠 地 率： 30.7%； （六） 建筑高度：高層 0.000以上 92.5m, 0.000以下 4.2m； （七） 停車泊 位 :216輛； 四、總平面 （一）場(chǎng)地概述 本規(guī)劃區(qū)位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。三面臨街，基地的南、北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2 地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 （二）總平面設(shè)計(jì) 根據(jù)地塊的地域條件和周邊條件，以及該地塊的控制性詳規(guī)要求，利用南北城市支干道的地形高差，建筑總體布局充分利用周邊城市道路的空間，沿西側(cè)布置條形的板式多層建筑群。而設(shè)在用地東側(cè)為三棟 28 層點(diǎn)式高層住宅，小區(qū)車行出入口設(shè)計(jì)在用地南北兩端。 五、建 筑設(shè)計(jì) 1.以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查為依據(jù)，提供多種戶型， 有 一室一廳 、兩室兩 廳、三室兩廳 共 686套 。 2.戶型平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)功能空間。做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關(guān)系。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。 3.每戶均做到了 “ 明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳 ” 的 “ 四明 ” 格局 ，戶型方正、分區(qū)合理、路線流暢， 提高了 居住的 舒適度。 4.在滿足使用功能的同時(shí)，對(duì)建 筑的采光、通風(fēng)、日照、噪聲、及其它專業(yè)進(jìn)行綜合考慮，做到功能合理先進(jìn) 。 5. 在建筑立面設(shè)計(jì)上，采用新中式風(fēng)格 體現(xiàn)，充分運(yùn)用現(xiàn)代建筑造型手法表達(dá)中國(guó)古典建筑的元素和符號(hào) ,并使二者互相融合 .如頂部采用馬頭墻、雙斜坡、半坡黛瓦屋頂?shù)刃问?,使項(xiàng)目承載古典建筑元素的同時(shí) ,增加時(shí)尚與動(dòng)感。 簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡(jiǎn)潔的幾何劃分， 同時(shí)通過高技術(shù)手段和細(xì)部的精心設(shè)計(jì)來強(qiáng)化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時(shí)在體量上向內(nèi)收，既加強(qiáng)了建筑的穩(wěn)定感又強(qiáng)化了頂部，達(dá)到良好的視覺效果。 第七章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) （一）本工程所遵循的國(guó)家主要標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)： 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB50223-2004 建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范 GB50330-2002 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 DB50-047-2006 冷扎帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ95-2003 多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 JGJ137-2001 （二）自然條件 1.修正后的基本風(fēng)壓： 0.33kN/m2；地面粗糙度為 B類。 2.地震設(shè)防烈度： 6度 二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 該工程共有兩類住宅建筑，其中板式為上部 10 層、底部為 1層裙房。點(diǎn)式為 18 層住宅。 1.結(jié)構(gòu)體系和結(jié)構(gòu)布置：均采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 2.樓蓋采用全現(xiàn)澆主次梁樓蓋體系。 三、 建筑物安全等級(jí)及抗震等級(jí) 。 1、 建筑物重要性為丙類，建筑物安全等級(jí)為二級(jí)。 2、 框架、剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 四、基礎(chǔ)形式 1.基礎(chǔ)型式采用柱下人工挖孔灌注樁基礎(chǔ)、筒體筏板基礎(chǔ)，持力層為中風(fēng)化基巖。 2.環(huán)境擋墻根據(jù)高度不同，分別采用條石砌體重力式擋墻、鋼筋混凝土錨桿擋墻或與主體結(jié)構(gòu)連為一體的鋼筋混凝土擋土板等形式。 五、邊坡及擋土墻 負(fù)一層背面設(shè) 240mm 厚鋼筋混凝土自抗?jié)B擋土墻，利用結(jié)構(gòu)體系形成支擋。 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用 1.丙座上部結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級(jí)： 丁座上部結(jié)構(gòu)砌體材料等級(jí)： 2.基礎(chǔ)部分混凝土強(qiáng)度等級(jí)： 柱、地梁 、條基、鋼筋混凝土擋墻 C30 樁基 C20，樁基護(hù)壁為 C15 3.構(gòu)造柱、過梁、圈梁為 C20； 4.鋼材：梁、柱、擋土墻、樁受力縱筋采用級(jí)鋼 fy=310MPa；以上構(gòu)件的分布筋、箍筋采用級(jí)鋼， fy=210MPa； d12mm，當(dāng) d 12mm 時(shí)，采用級(jí)鋼。 板筋采用冷軋帶肋鋼筋（直徑 5 9）， fy=340MPa。 5. 填充填：采用頁巖空心磚砌塊（容重 =8.0kN/m3 ，厚度100 200mm）， M2.5水泥砂漿砌筑。 第八章 給排水設(shè)計(jì) 一、給水 1、 該工程接自 市政自來水管，但缺具體的技術(shù)資料。 2、 .生活用水量： 序號(hào) 用水單位 名 稱 使用 單位數(shù) 用水定額 工作時(shí)間 （ h） 時(shí)變化 系 數(shù) 日 用水量 （ m3） 最大時(shí)用水量 （ m3） 1 住宅 483 人 220 升 /人 .日 24 2.5 106.2 11.06 2 綠化 1000 2升 /米 2.日 2 1.00 1 2 3 未預(yù)計(jì)水量 按以上用水量 和的 10%計(jì) 10.7 1.3 4 總用水量 117.9 14.36 該項(xiàng)目最高日生活用水量為 117.9m3/d 最高日最大時(shí)生活 用水量為 14.36m3/h。 3.系統(tǒng)設(shè)計(jì)：根據(jù)水壓情況， 8F 及以下各層均由市政自來水管網(wǎng)直接供水。 9F 18F 高區(qū)，采用管網(wǎng)疊壓供水設(shè)備供水，以滿足進(jìn)戶管給水管水壓不大于 0.35MPa的要求。 二、排水 1.污水量：該項(xiàng)目最大日污水排放量為 117.9m3/d 。 雨水量： Q= F q q=4.42升 /秒 100 住宅 5KW6KW/戶 商業(yè) 80W/ 附屬用房 30W/ (3)用電容量計(jì)算 Pe=804KW； Pj=362KW； (4)電源 本工程采用 0.4KV電源供電，電源引自一期變配 電房。 第九章 暖通設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1.甲方所提要求及建筑專業(yè)提供的有關(guān)資料； 2.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（ G 50019 2003） ； 3.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045 95）（ 2005年版） 二、通風(fēng)系統(tǒng) 1.水泵房等設(shè)備用房分別設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。 3.通風(fēng)排氣房間的換氣次數(shù)如下： 水泵房： 6 次 /h 三、空調(diào)系統(tǒng) 各建筑物一般考慮設(shè)置分體式空調(diào)機(jī)。如業(yè)主需設(shè)置空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備時(shí)，則應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)配置。 四、防排煙系統(tǒng) 1.地上各層均利用可開啟外窗自然排煙。 2.不能自然排煙的防煙樓梯間及其合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 第十章 消防設(shè)計(jì) 一、 建筑消防防火設(shè)計(jì) 本工程建筑防火設(shè)計(jì)按二類高層建筑防火要求予以設(shè)計(jì)。 1.總體布局：建筑群體周邊形成循環(huán)道路，主撲救面以城市主干道進(jìn)行撲救，撲救面大于 1/4 周長(zhǎng)。 2.防火分區(qū)：居住、商業(yè)、車庫及設(shè)備部分均按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行防火分區(qū)。 3.報(bào)警消防：設(shè)置消防報(bào)警中心、住宅、商業(yè)、地下部分均按規(guī)范設(shè)置消防報(bào)警和噴淋系統(tǒng)。 4.耐火等級(jí)：主體結(jié)構(gòu)墻、板、柱按防火耐火等級(jí)設(shè)計(jì)， 裝修嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范執(zhí)行并上報(bào)審批。 5.安全疏散：疏散依據(jù)高規(guī)建筑每棟主體塔樓設(shè)計(jì)剪刀梯與消防電梯合用前室，電梯