某商住小區(qū)建設項目可行性研究報告（優(yōu)秀推薦）

目 錄 第一章 總 論 . 3 一、 項目概況 . 3 二、 開發(fā)建設單位概況 . 4 三、 項目開發(fā)背景 . 4 四、 項目可行性研究的范圍和依據(jù) . 4 第二章 項目可行性研究前提及假設 . 6 第三章 項目宏觀背景分析 . 7 一、 重慶市概況 . 7 二、 榮昌縣簡況 . 15 第四章 項目定位及目標市場分析 . 28 第五章 項目可行性分析 . 35 一、 項目的合法性分析 . 35 二、 項目選址及建設條件分析 . 35 三、 項目工作進度分析 . 36 四、項目經(jīng)濟社會效益前景分析 . 36 第六章 建筑設計 . 37 一、工程設計的主要依據(jù) . 37 二、工程設計的規(guī)模和設計范圍 . 37 三、經(jīng)濟技術(shù)指標 . 37 四、總平面 . 38 五、建筑設計 . 38 第七章 結(jié)構(gòu)設計 . 40 一、設計依據(jù) . 40 二、結(jié)構(gòu)設計 . 40 三、 建筑物安全等級及抗震等級。 . 41 四、基礎形式 . 41 五、邊坡及擋土墻 . 41 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用 . 41 第八章 給排水設計 . 43 一、給水 . 43 二、排水 . 43 第九章 暖通設計 . 45 第十章 消防設計 . 46 （一）、設計依據(jù) . 46 （二）、消防標準 . 47 （三）、消防用水量 . 47 （五）、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) . 47 （六）、消防排水 . 47 （八）、管材 . 47 （九）、主要設備材料表 . 48 第十一章 環(huán)境保護 . 49 一、 建筑環(huán)保設計 . 49 二、 綠化及環(huán)保設計 . 49 三、 環(huán)境保護措施 . 49 第十二章 節(jié)能 . 53 一、編制依據(jù) . 53 二、項目所需的能源結(jié)構(gòu) . 53 三、建筑節(jié)水 . 53 四、電氣節(jié)能 . 54 第十三章 項目組織與建設進度計劃 . 55 一、項目組織 . 55 二、 工程進度計劃 . 55 三、 資金計劃 . 56 第十四章 投資估算及收入測算 . 57 一、估算依據(jù)和條件 . 57 二、收入測算 . 58 第十五章 財務評價 . 59 一、有關損益項目的假設和說明 . 59 二、項目損益情況說明 . 59 三、財務盈利能力分析 . 59 四、財務清償能力分析 . 60 五、項目風險分析 . 60 第十六章 結(jié)論與建議 . 62 一、結(jié)論 . 62 二、建議 . 62 第一章 總 論 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱：拓新 東方之驕 (二 ) 項目性質(zhì)：新建 (三 ) 項目業(yè)主：重慶開發(fā)（集團）有限公司 (四 ) 項目法人代表：謝貴全 (五 ) 建設地點：重慶市榮昌縣 城南 北大道 (六 ) 主要建設內(nèi)容及規(guī)模： 1. 建設內(nèi)容 整個規(guī)劃區(qū)域 地塊 內(nèi) 的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設內(nèi)容。 2. 建設規(guī)模 項目總占用地面積 19750 平方米 ， 總建筑面積 85121.57平方米， 其中：住宅 建筑 面積 69893.75 平方米； 商業(yè)用房 建筑 面積 13881.21M2； 車庫 建筑面積 810.86平方米 ；物業(yè)用房建筑面積 535.75平方米 。 (七 ) 項目建設投資及資金籌措 1. 項目建設投資 項目建設總投資 13402萬元，預計利潤總額可達 5079萬元。 2. 項目資金籌措 ： 項目資金 來源 由三部分組成，其中 ： 一部分為業(yè)主自籌資金 5400 萬元 ,占總投資 40.29%，第二部分由預售及銷售收入 4002 萬元支付 ,占總投資 29.86%， 第三部分以銀行貸款 4000 萬元投入，占總投資 29.85%。 二、 開發(fā)建設單位概況 三、 項目開發(fā)背景 重慶直轄以來 ,渝西片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績，伴隨國民經(jīng)濟的持續(xù)增長、人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)化的進一步加快，渝西地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在新的時期將具有更加廣闊的發(fā)展空間和市場前景，具有更多的發(fā)展機遇和有利條件。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是直轄效應將進一步發(fā)揮吸納作用，繼續(xù)吸引國內(nèi)外的各界人士來渝投資置業(yè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 創(chuàng)造機會； 二是重慶作為國家實施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，渝西作為其經(jīng)濟走廊 ,在大開發(fā)過程中將會產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費需求； 三是商業(yè)性銀行對個人住房信貸業(yè)務的增長以及職工工資收入的增加，將進一步促進居民的住房消費； 四是危舊房改造工程的繼續(xù)實施，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 榮昌縣是渝西片區(qū) 內(nèi)非常重要的區(qū)域，是未來新 渝西 的象征。 拓新集團抓住目前房地產(chǎn)發(fā)展的大好時機，在該縣 以全面 搞好“三創(chuàng)”城市 總攬榮昌 經(jīng)濟社會發(fā)展全局，緊緊圍繞建設 中高檔住宅小區(qū)為 目標 。 本 項目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路 出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。除西側(cè)臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)越。 項目所處的位置 交通便捷、生活配套設施比較齊全，區(qū)域發(fā)展前景廣闊， 是未來榮昌的 新興居住區(qū) ， 有極大的 升值潛力 。 四、 項目可行性研究的范圍和依據(jù) 本項目可行性研究范圍包括項目建設意義、項目投資環(huán)境、項目市場前景、項目用地現(xiàn)狀及動遷、項目規(guī)劃設計方案、項目建設組織及進度、投資估算及融資計劃、財務經(jīng)濟效益及風險評價等。其報告將根據(jù)國家計委關于建設項目進行可 行性研究的試行管理辦法和建設項目可行性研究指南以及建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項目具體情況，經(jīng)過認真分析測算編制而成。主要編制依據(jù)有： 1.重慶市榮昌縣規(guī)劃局選址意見通知書 2.重慶市榮昌縣控制性詳細規(guī)劃 3.重慶市人民政府國有土地有償使用批文 4.重慶市目前房屋開發(fā)有關稅費文件及收費標準 5.本項目符合條件的有關優(yōu)惠政策及減免稅費文件 6.有關本項目的行政性文件及批復 7.建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法以及國家計委關于建設項目進行可行性研究的試行管理 辦法和建設項目可行性研究指南 8.項目工程地質(zhì)初勘報告 9.其它有關資料 第二章 項目可行性研究前提及假設 一、 本可行性研究報告在重慶開發(fā)（集團）有限公司提供的相關資料和介紹的有關情況的前提下作成，重慶開發(fā)（集團）有限公司對有關資料的真實性負責。 二、 項目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報告以重慶開發(fā)（集團）有限公司不改變其開發(fā)目的為前提。 三、 本可行性研究報告不考慮不可抗力或?qū)椖康奶厥饨灰准坝嘘P關聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 四、 項目可出售標的物在達到可出售的情況下無他項權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進行公開 銷售，在此期間房地產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)定。 五、 假設項目可出售標的物在達到可出售條件以前經(jīng)濟環(huán)境及榮昌縣周邊環(huán)境無大的變化。 六、 本可研報告涉及土地容積率設計商業(yè)、住宅均為 3.0，商業(yè)、住宅比例為 16.3%、 83.7%，如實際建筑容積率與本報告設計容積率不符，地價將有相應調(diào)整。 七、 可行性分析數(shù)據(jù)及結(jié)論均不考慮不確定因素的影響，不考慮資 金時間價值的影響。 第三章 項目宏觀背景分析 一、 重慶市概況 （一）重慶簡介 1.地理位置：重慶直轄市位于長江上游，地處我國中西結(jié)合部，地跨東經(jīng) 105 17 -110 11，北緯 28 10 -32 13之間，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是我國西南地區(qū)的工商業(yè)重鎮(zhèn)和長江上游最大的中心城市。 2.行政區(qū)劃：重慶直轄市轄區(qū)包括原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。下轄 13 個區(qū)、 23 個縣（自治縣）和 4 個縣級市，幅員面積8.2 萬平方公里，東西長 470 公里，南北寬 450 公里，人口 3060 萬人。 3.地形地貌：重慶地形南北高，中間低，由南北向長江河谷逐漸降低。地貌由南而北層層下降的中山和低山構(gòu)成，其景觀東西迥異，南北不同。境內(nèi)以丘陵和低、中山為主體，海拔多在 500 米以下，屬東南陷褶地帶。 4.氣候條件：重慶屬中亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，具有夏熱冬暖，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰等基本特點。全年平均氣濕 17.7，年總降雨 1239.6 毫米，冬春多霧，年霧日約 69 天，最多達 148 天，素有“霧都”之稱。 5.交通運輸：重慶是長江上游和西南地區(qū)最大的水陸空立體交通樞紐。重慶港屬國家一類開放口岸，是長江上游最大的天然良港，以長江黃金水道為依托可抵長江中、下游各城市并直航海外。三峽工程建成后，萬噸級船隊可逆江而上直達重慶。九龍坡國際集裝箱碼頭是整個西部唯一集鐵路、水路、公路交匯中心的碼頭，不僅實現(xiàn)了江 海聯(lián)運，而且川黔、襄渝、成渝線及成渝、渝涪高速公路和渝貴高速公路聯(lián)通了整個重慶港經(jīng)濟腹地。道路網(wǎng)絡以市區(qū)為中心，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)為結(jié)點，輻射城鄉(xiāng)，四通八達。全市現(xiàn)有公路干路 20 多條，通車里程 3.3萬公里，其中等級公路 1.75 萬公里，初步實現(xiàn)“半小時走遍主城區(qū)，8 小時走遍重慶市”。 3 條鐵路重慶段的電氣化工程的實施使重慶鐵路運輸能力成倍增長，并已開通重慶至香港的集裝箱專列。重慶是西部地區(qū)連接歐洲的唯一通道，也是國內(nèi)為數(shù)不多的獲得口岸入境落地簽證權(quán)的城市，重慶江北機場是國家一級標準民用機場，現(xiàn)已通航的國內(nèi)外城市有 50 多個 ，航線 70 余條。 6.郵政通訊：重慶是西南地區(qū)重要的郵政、郵電樞紐和郵件交換中心。以光纜為主，數(shù)字微波和衛(wèi)星通訊為輔，集數(shù)字化傳輸、程序交換為一體的通訊網(wǎng)絡覆蓋全市，現(xiàn)有電話總裝機量達 388.9 萬部，固定電話用戶 198.9 萬戶，移動電話用戶 79.9 萬戶， IP 網(wǎng)用戶 2.5 萬戶。郵件業(yè)務實現(xiàn)了自動化和網(wǎng)絡化，現(xiàn)建立的郵政綜合計算機網(wǎng)主要子系統(tǒng)已進入全國大網(wǎng)，并相繼開辦了同城特快商業(yè)信函、國際匯兌、國際郵件互換直封等業(yè)務。 （二）在過去五年重慶的發(fā)展狀況 1、 積極貫徹中央宏觀調(diào)控政策措施，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯。三 次產(chǎn)業(yè)比重由 2002年的 16 39.2 44.8調(diào)整為 12.9 44.6 42.5。工業(yè)經(jīng)濟主導地位更加凸顯。工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例由 2002年的 18%提高到 33.5%，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由 31.7%提高到 36.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)翻了一番，銷售收入超 100 億元的企業(yè)集團由 1戶增加到 9 戶。北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、西永微電子產(chǎn)業(yè)園、長壽化工園和特色工業(yè)園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)的比重達到 50%。消費需求持續(xù)增強，社會消費品零售總額比 2002 年增長 94.6%。旅游總收入翻了一番。房地 產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)代物流、會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方興未艾。 實施中長期科學和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要。市應用技術(shù)研究院建成，市農(nóng)業(yè)科學院、質(zhì)量計量檢測研究院加快建設，國家重點實驗室和工程技術(shù)研究中心增加到 11 個。推動大學城和西永微電子產(chǎn)業(yè)園互動發(fā)展。取得家蠶功能基因組研究、混合動力汽車、 2兆瓦風力發(fā)電機組等一批重大科技成果。五年專業(yè)技術(shù)人才增長 15.2%，引進外國專家 1.1 萬人次。獲得發(fā)明專利授權(quán) 1050件。 2、 基礎設施建設提速，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2007-2020年）獲得國務 院批準。城鎮(zhèn)化率由 2002 年的 39.9%提高到 48.3%。城鄉(xiāng)交通條件明顯改善，實現(xiàn)了 “8 小時重慶 ” 和 “ 半小時主城 ” 目標。建成渝萬、渝鄰、渝黔、渝遂、墊忠、界水等高速公路，通車總里程突破 1000 公里。新建和改建地方干線公路 2500公里，新建和改造農(nóng)村公路 3 萬多公里。建成渝懷鐵路和遂渝鐵路。新增港口貨物吞吐能力2000 萬噸。江北國際機場旅客吞吐量突破 1000 萬人次，躋身全國大型樞紐機場之列；萬州機場建成運行。信息基礎設施和應用水平領先西部。五年新增電力裝機容量 467 萬千瓦，提前三年建成重慶電網(wǎng) 500 千伏 “ 日 ”字型環(huán)網(wǎng)。新建跨長江、嘉陵江大橋 16 座，新增城市道路 1487 公里，主城區(qū)鋪設改性瀝青路面 590 萬平方米，公交線網(wǎng)覆蓋率達到 75%，建成西部地區(qū)第一條城市軌道交通線。改造主城區(qū)危舊房 789萬平方米。全市新增城市綠地 9011 萬平方米，主城區(qū)新建成公園 41 個。實施燈飾工程，山城夜景更加亮麗。 3、 支農(nóng)惠農(nóng)政策力度加大，社會主義新農(nóng)村建設扎實推進。比全國提前一年全部免除農(nóng)業(yè)稅及其附加。五年市級財政累計對 “ 三農(nóng) ” 投入 663 億元。新農(nóng)村建設 “ 千村推進、百村示范 ” 工程進展良好，實施 “ 三百工程 ” 取得新成效。耕種收 綜合機械化水平提高到 14.2%。糧食總產(chǎn)量穩(wěn)定在 1100萬噸左右。建成優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品商品基地 1315萬畝。市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展到 237家。 “ 百強鎮(zhèn) ” 經(jīng)濟總量達到 700 億元。完成水利投資 220億元，開縣鯉魚塘水庫和 “ 澤渝 ” 一期水利工程順利推進，建成中型水庫 17座，整治病險水庫 700座，解決了 400多萬農(nóng)村居民飲水安全問題。新建農(nóng)村沼氣池 30萬口。大力發(fā)展勞務經(jīng)濟，市級以上財政安排 3.9 億元專項資金用于農(nóng)村勞動力技能培訓，開展農(nóng)民工服務和管理試點，解決了一批農(nóng)民工最關心的就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保障、子女教育、住有 所居、權(quán)益維護等實際問題。 4、 三峽庫區(qū)移民遷建主體任務基本完成，庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和移民就業(yè)形勢出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機。累計完成移民動態(tài)投資 453.7億元，搬遷安置移民 107.2 萬人，調(diào)整搬遷淹沒工礦企業(yè) 1392 戶。出臺了加快庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、移民后期扶持的支持政策。庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯提速。城鎮(zhèn)移民零就業(yè)家庭和農(nóng)村移民零轉(zhuǎn)移就業(yè)家庭全部消除，庫區(qū)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率由 2005 年底的 12.8%下降到 2007年底的 9.3%。國家部委、兄弟省市和主城區(qū) “ 三位一體 ” 對口支援庫區(qū)格局已經(jīng)形成。 5、 節(jié)能減排工作力度加大，生 態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著改善。五年累計完成生態(tài)建設和環(huán)境保護投入 255億元，重點實施藍天、碧水、綠地、寧靜四大行動。完成 43戶主城區(qū)環(huán)境污染安全隱患重點企業(yè)的搬遷和改造，關停 “ 五小 ” 企業(yè) 2249家。建成污水處理廠 55座、垃圾處理場 42 座，全市城鎮(zhèn)生活污水集中處理率達到 68%、生活垃圾無害化處理率達到 72%。天然林資源保護、退耕還林、水土流失治理、庫周綠化帶建設加快推進，全市森林覆蓋率達到 33%。所有經(jīng)營性土地實行招拍掛出讓。實施三峽庫區(qū)水環(huán)境治理、消落區(qū)整治和二、三期地質(zhì)災害防治，維護了庫區(qū)生態(tài)安全。 6、 經(jīng)濟體制改革深入推進，發(fā)展活力不斷增強。國有企業(yè)資源、債務、產(chǎn)權(quán)重組改革取得重大成果。八大建設性投資集團五年累計完成投資 1400 億元、融資 1700 億元。渝富公司成為助推國有企業(yè)改革的典范，重慶聯(lián)交所成為中西部地區(qū)產(chǎn)權(quán)交易平臺。 1007戶國有商貿(mào)企業(yè)改革基本完成。堅持 “ 非禁即準、非限即許 ” ，出臺放寬市場準入、減免工商規(guī)費、改善融資環(huán)境等政策，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。公共財政框架初步形成。重慶銀行、西南證券、重慶國際信托、市農(nóng)村信用聯(lián)社改革重組取得實質(zhì)性進展，保險機構(gòu)總部和地區(qū)總部數(shù)量西部第一，組建三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)信 用擔保公司，新引進 8家外資金融機構(gòu)。本地上市公司股權(quán)分置改革基本完成，新增 7 戶上市公司。分類實行投資項目審批、核準、備案制。壟斷行業(yè)改革加快推進。產(chǎn)品質(zhì)量和食品藥品安全監(jiān)管得到加強。 7、 對內(nèi)對外開放同步推進，開放型經(jīng)濟發(fā)展進入新階段。外貿(mào)出口總額年均增長 32.8%。積極承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，世界 500強企業(yè)累計有 93 家入駐重慶。境外勞務人員突破 1 萬人。成功舉辦第五屆亞太城市市長峰會等國際盛會，開展俄羅斯 “ 中國年 重慶周 ” 、 “ 中法文化年 重慶 -圖盧茲文化節(jié) ” 、菲律賓 “ 中國年 重慶周 ” 等活動。新設外國 領事機構(gòu) 2 個，新增國際友好城市 9個。渝港、渝澳聯(lián)系更加緊密，川渝、渝黔等區(qū)域合作更加深入。重慶正在成為國內(nèi)外投資者青睞的一片熱土。 8、 文化體制改革邁出重要一步，文化建設開創(chuàng)新局面。開展 “ 解放思想、更新觀念 ” 大討論，培育 “ 自強不息、開拓開放 ” 的重慶人文精神，推出了 “ 人人重慶 ” 城市形象標志。組建文資公司、報業(yè)集團、廣播電視集團、出版集團、新華書店集團和紅巖聯(lián)線，鼓勵和支持民營文化企業(yè)發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)增加值年均增長 27.9%。建成了紅巖革命歷史博物館、中國三峽博物館、湖廣會館、重慶圖書館等一批標志性文化 設施和基層公共文化設施，新增文化設施 40 多萬平方米， 50 戶以上自然村全部通廣播電視。哲學社會科學、文學藝術(shù)、新聞出版涌現(xiàn)出一批具有全國影響的創(chuàng)新成果和優(yōu)秀作品。重慶雜技、川劇、綦江版畫等展演走出國門，獲得好評。第十七屆全國書市、首屆中國重慶文化藝術(shù)節(jié)、首屆重慶農(nóng)民工日等重大文化活動圓滿成功。三峽文物保護搶救工作進展順利。武隆 “ 中國南方喀斯特 ” 列入世界自然遺產(chǎn)名錄。群眾文化和全民健身活動蓬勃開展，市第二屆運動會、第三屆農(nóng)運會成功舉辦。 9、 社會建設取得長足進步，群眾最關心的一些民生問題得到切實改善。 教育發(fā)展實現(xiàn)歷史性跨越。全市 “ 兩基 ” 工作通過國家驗收， “ 兩基 ” 人口覆蓋率達到 100%；初中畢業(yè)生升入高中階段學校的比例達到 84.5%；高等教育進入大眾化階段，毛入學率達到 23%；大學城主體功能基本形成。全市人均受教育年限由 2002年的 7.7年提高到 8.4 年。全部償清19.6 億元 “ 普九 ” 欠債，全部消除 442.9 萬平方米中小學庫存 D 類危房。農(nóng)村代課教師問題得到基本解決。全面實現(xiàn)農(nóng)村免費義務教育；在全國率先對中等職業(yè)學校學生進行資助，重慶籍學生資助面達到 100%；高校困難家庭學生資助體系逐步完善。重大疾病與突發(fā)公 共衛(wèi)生事件得到有效防控，城市社區(qū)衛(wèi)生服務網(wǎng)絡進一步健全，新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋所有區(qū)縣，農(nóng)民參合率達到 77%。實行兒童免疫規(guī)劃接種全免費。人口自然增長率控制在 4。以內(nèi)。 10、 城鎮(zhèn)就業(yè)狀況明顯改善，實現(xiàn)當年城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位多于新增勞動力和新增失業(yè)人員。城鎮(zhèn)職工社會保障水平逐步提高，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金五年平均翻了一番。城市居民最低生活保障實現(xiàn)應保盡保，農(nóng)村居民最低生活保障制度全面建立。主城區(qū) “ 雙困 ” 家庭全部實現(xiàn)廉租住房保障。 3032戶農(nóng)村巖洞窩棚戶全部遷入新居。農(nóng)村易地扶貧搬遷 6.5萬人。平安重慶建 設扎實推進。安全生產(chǎn)基層基礎工作進一步加強，投入 7億元建設 “ 安保工程 ”4800 公里；全市安全事故起數(shù)和死亡人數(shù)持續(xù)下降，特別是重特大安全事故起數(shù)比前五年減少 58.3%。加強社會治安綜合治理，刑事犯罪高發(fā)勢頭得到有效遏制，人民群眾安全感有所上升。社會預警、突發(fā)公共事件應急和社會動員機制進一步完善。 （三） 2007年重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況分析 截至 2007年 12 月底，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達 678.84 億元，同比增長 38.0%，較上月提高 2.4 個百分點，實現(xiàn)商品房銷售面積 2737.17萬平方米，同比增長 88.3%，較上月下降 4.5 個百分點，銷售回歸平穩(wěn)。總體來看， 1 12月重慶市房地產(chǎn)市場主要體現(xiàn)出以下幾點特征。 1、土地購置費增加 臨近歲末，各開發(fā)商所支付的土地購置費大幅增長。 1 12 月土地購置費總額 107.87 億元，同比增長 30.9%，較上月提高 14.1個百分點，占本年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的比重 15.9%，較上月高 2.4個百分點。從 12月本月完成投資額來看， 99.77億元的本月完成投資中， 29.70億元的土地購置費占到 29.8%的比重，而上月土地購置費 12.26 億元，占當月開發(fā)投資額的 13.6%。由此 可看出，年底支付的土地購置費增加比較明顯。 2、 其他房地產(chǎn)投資比重增加 按房地產(chǎn)開發(fā)投資用途分組來看， 1-12 月全市住宅完成投資 425.37億元，同比增長 46.7%，占完成投資的 62.7%，比重下降 2.1個百分點；其他房地產(chǎn)完成投資 182.10 億元，增長 28.1%，占總額的 26.8%，比重增加 2.3 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 58.72 億元，增長 16.7%，占 8.7%；辦公樓完成投資 12.65億元，增長 33.3%，占總額的 1.9%，所占比重最低。 3、施工竣工面積平穩(wěn)增加 1 12 月，全市房屋施工面積 9446.70萬平方米，同比增長 20.0%，其中新開工 2771.65 萬平方米，增長 31.8%。住宅施工面積 7282.25 萬平方米，同比增長 22.3%，其中新開工 2272.66萬平方米，增長 35.4%；辦公樓 239.60萬平方米，增長 19.8%，其中新開工 44.70萬平方米，增長36.0%；商業(yè)營業(yè)用房 1273.83萬平方米，增長 1.6%，新開工 240.64萬平方米，同比下降 2.0%。 全市 1 12 月份房屋竣工 1254.30 萬平方米，同比增長 19.6%。其中，住宅竣工面積 988.47萬平方米，增長 21.5%，辦公樓竣 工面積 27.59萬平方米，增長 71.9%，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 160.52萬平方米，同比下降 2.0% 二、 榮昌縣簡況 （一）榮昌縣概況 榮昌歷史悠久，約在兩萬年以前，榮昌地域就有原始人群在此繁衍生息。西漢以后，縣地基本上均為江陽和漢安兩縣屬地。唐乾元二年正月，即公元 758 年，始設昌州，下轄昌元、靜南、大足三縣，昌元縣的設置便是榮昌地域建縣的開始，時為唐昌州府州治所在地。明洪武七年（公元 1374 年）因昌元縣系置榮州、昌州之地 ,而改名榮昌縣 ,亦寓繁榮昌盛之意 ,屬重慶府。民國時期隸屬重慶蜀軍政府及四川省政府。 1949 年 12 月 7 日榮昌解放后，成立縣人民政府，縣府設昌元鎮(zhèn)至今，先后隸屬江津?qū)^(qū)，永川地區(qū)， 1983 年永川地區(qū)并入重慶市 ,榮昌縣即成為重慶市 直 轄縣。 榮昌縣交通方便，成渝鐵路、公路、高速公路橫貫全境，高速公路距重慶 94 公里，距成都 246 公里，縣內(nèi)公路總里程達 2042 公里。郵電通信水平較高，實現(xiàn)村村通電話，已建立榮昌縣信息中心?？h境內(nèi)以漢族為主，還有回、滿、苗等 24 個少數(shù)民族及外國人加入中國藉1 人，共 1583 人。現(xiàn)有各類學校 385 所，在校生 124806 人。 1.自然地理 資源 位置： 榮昌縣位于重慶市西部，地處四川、重 慶兩地接壤處，介于東經(jīng) 105度 17 分至 150 度 44 分，北緯 29 度 15 分至 29 度 41 分之間，東鄰大足、永川，西接四川省隆昌縣，南鄰瀘州，北與內(nèi)江、安岳接壤。轄區(qū)幅員面積 1079平方公里。 地勢： 全境地貌以淺丘為主，土地肥沃，地勢起伏平緩，平均海拔380米，山嶺南有古佛山（主峰三層巖海拔 711.3 米 ,為全縣最高點） ,中有螺罐山 ,北有銅鼓山。 氣候： 氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L性濕潤氣候，年平均降水量 1099 毫米，年平均氣溫 17.8 攝氏度，年總積溫 6482攝氏度，平均氣溫穩(wěn)定通過溫度的總積溫 5633攝氏度，無霜期 327天，月 極端最高溫度 39.9攝氏度 (1972年 ),月極端最低溫度 -3.4 度（ 1975年），歷年日平均氣溫穩(wěn)定通過 12 度，為 265 天。年平均日照時獲得 1282小時。 河流：區(qū)境 有大小溪河 151 條，建有大小型水利工程 3474 處，其中水庫 100座，加上塘堰，可蓄水 1.5億立方米，有效灌溉面積 30 萬畝，水資源蘊藏總量為 4.2億立方米。 資源 ： 全縣現(xiàn)有耕地 93.6萬畝（航測面積），其中田 55.3 萬畝、土38.3 萬畝。 2.行政區(qū)域 單位 面積(km2) 年末總?cè)藬?shù) (人 ) 人口密度(人 /m2) 社區(qū) (居委會 )(個 ) 社區(qū) (居委會 )小組 (個 ) 村委會(個 ) 村民小組(個 ) 榮昌縣 1079.13 810273 751 49 530 209 3113 昌元鎮(zhèn) 116.68 150543 1290 11 125 13 501 廣順鎮(zhèn) 38.32 47098 1229 8 153 8 86 豐高鎮(zhèn) 64 42580 665 1 11 14 255 路孔鎮(zhèn) 25 15916 637 1 5 6 43 直升鎮(zhèn) 33 19523 592 1 4 7 39 安富鎮(zhèn) 56.93 53089 933 6 86 11 75 清江鎮(zhèn) 17.92 15155 846 1 7 5 34 仁義鎮(zhèn) 79.46 56760 714 2 10 20 388 河包鎮(zhèn) 74 43373 586 1 10 16 253 古昌鎮(zhèn) 31 24200 781 1 - 9 53 吳家鎮(zhèn) 83.5 47610 570 2 25 12 302 清流鎮(zhèn) 26 15319 589 - - 5 39 銅鼓鎮(zhèn) 35 16843 481 1 - 6 40 觀勝鎮(zhèn) 39 21129 542 1 - 8 135 盤龍鎮(zhèn) 126 78756 625 1 10 22 512 遠覺鎮(zhèn) 28 15321 547 1 - 6 36 雙河鎮(zhèn) 88.5 66544 752 7 77 15 112 清升鎮(zhèn) 29.28 20039 684 1 3 6 107 榮隆鎮(zhèn) 66.54 43492 654 1 4 14 124 龍集鎮(zhèn) 21 16983 809 1 - 6 29 （二）榮昌縣 2007年的經(jīng)濟發(fā)展狀況 1、 綜述 榮昌縣 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 850856萬元，比上年增長 20.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 190023萬元，增長 12.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 397041萬元，增長 29.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 263792 萬元，增長 13.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 22.3%，比上年上升 0.4 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 46.7%，上升 3.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 31%，下降 3.8 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 14.1%、 63.1%和 22.8%，分別拉動 GDP 增長 2.8、 12.7 和 4.7 個百分點。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 13097元，比上年增長 20.3%。 圖 1 2003 2007 年榮昌縣生產(chǎn)總值及其增長速度 圖 2 2003 2007 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度 2、 農(nóng)業(yè) 全年糧食種植面積 55005公頃，比上年增加 1915公頃，增長 3.6%；油料種植面積 7631公頃，增長 15.2%；蔬菜種植面積 13166公頃，增加10 公頃。 3、 工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)實現(xiàn)增加值 354743萬元，比上年增長 29.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 136戶，實現(xiàn)增加值 271782萬元，增長 49.7%；實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值 43019萬元，增長 55.4%；中國國名牌產(chǎn)品產(chǎn)值 55771萬元，增長69.6%；重慶名牌產(chǎn)品產(chǎn)值 43069萬元，增長 31.9%；產(chǎn)品銷售率達到100.2%，比上年提高 0.6 個百分點。 4、 固定資產(chǎn)投資 全年全社會固定資產(chǎn)投資 408937萬元，比上年增長 55.8%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 292495 萬元，增長 85.3%；農(nóng)村投資 116442 萬元，增長 11.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 10295 萬元，增長 27.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資 199013萬 元，增長 42.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資 199629萬元，增長 74.0%。 圖 4 2003 2007 年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 51779萬元，比上年增長 43.0%，其中商品住宅投資 38391 萬元，增長 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85萬平方米，增長 117.8%。商品房施工面積 137.04萬平方米，增長 27.2%；商品房竣工面積 43.04 萬平方米，增長 61.4%。商品房銷售面積 48.35萬平方米，增長 25.4%，其中商品住宅 43.84萬平方米，增長 25.3%。 5、國內(nèi)貿(mào)易 全年社會消費品零售總額 256449萬元，比上年增長 17.0%。分地域看，縣級消費品零售額 105952萬元，增長 17.2%；縣以下消費品零售額150497萬元，增長 16.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 196159萬元，增長 16.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額 53143萬元，增長 19.8%；其他行業(yè)零售額 7147萬元，增長 11.8%。 6、 對外經(jīng)濟 全年外貿(mào)進出口總額 4354萬美元，比上年增長 30.2%。其中，出口4149 萬美元，增長 24.1%。 全年新簽約項目 132 個，協(xié)議投資總額 56.74億元，到位資金 15.96億元，竣工和在建項目 84 個。實際利用外資 389 萬美元，同比下降 2.8%。實際利用重慶市外境內(nèi)資金 53910萬元，增長 54.5%。 7、 交通、郵電 全年交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值 50334 萬元，比上年增長 11.5%。 8、財政、金融 全年，縣域財政總收入達到 97200 萬元， 增長 70.4%。全縣地方財政收入 67168萬元，比上年增加 33970萬元，增長 102.3%。其中：一般性財政收入 39866萬元，增長 46.5%；基金收入 27302 萬元，增長 355.7%。從稅收看，全年共完成縣級稅收收入 22456萬元，增長 43.0%。其中：增值稅 5937萬元，增長 24.6%；營業(yè)稅 5284萬元，增長 70.3%；企業(yè)所得稅 2006萬元，增長 48.2%；個人所得稅 1199萬元，增長 21.7%。全年地方財政支出 117674萬元，增長 62%。其中：一般預算支出 89818萬元，增長 34.6%；基金支出 27856萬元，增長 373.2%。 到年末，全縣金融機構(gòu)人民幣存款余額達到 712172萬元，增長 18.2%；其中企業(yè)存款 177905萬元，增長 44.6%；居民儲蓄 528577萬元，增長14.4%；定期儲蓄、活期儲蓄分別增長 11.9%、 20.8%。金融機構(gòu)人民幣貸款余額 215349 萬元，增長 25.7%，其中個人消費貸款增長 35.7%。從貸款期限看，短期貸款下降 8.1%，中長期貸款增長 43.2%。 圖 9 2003 2007 年城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度 9、 城市建設、環(huán)境保護 堅持 “ 北拓、東擴、西進、南延 ” 的城市發(fā)展思路，加快北部新區(qū)、西部生態(tài)宜居區(qū)、東部工業(yè)發(fā)展區(qū)建設，迅速構(gòu)建大城市骨架，擴大主城區(qū)面積 4 平方公里，建成區(qū)面積達到 16平方公里。投入資金 6.7 億元，完成了迎賓大道、昌龍大道建設工程；基本完成西部生態(tài)宜居區(qū)一期市政道路建設工程；完成了體育場附屬設施建設工程；新增城市道路 12.6 公里； 城區(qū)燈飾、雕塑等大量增加，城市景觀大為改善。 10、人口、人民生活和社會保障 年末全縣常住人口 65.01 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 22.54萬人，城鎮(zhèn)化率34.7%，比上年提高 1.7個百分點。按戶籍人口統(tǒng)計，年末全縣總?cè)丝跒?27487人，比上年末增加 5178人；人口性別比為 105.7；全年出生人口10212人，出生人口性別比為 110.5，出生率為 12.4 ；死亡人口 5741人，死亡率為 7.0 ；自然增長率為 5.4 。 （三）榮昌縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 近幾年榮昌的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了健康發(fā)展狀態(tài)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全縣固定資產(chǎn)投資增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資比重，房價增長和城鎮(zhèn)居民收入增長，商品房市場供應、結(jié)構(gòu)與消費需求四個方面的基本協(xié)調(diào)。 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)健增長。 2004 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 23503萬元，比上年增長 19.7。 2005 年 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 34946萬元，比上年增長 20.7%。商品房施工面積 73.91萬平方米，增長 23.4%；商品房竣工面積 30.14 萬平方米，增長 133.9%。商品房銷售額 39230 萬元。其中，現(xiàn)房銷售額占 52.1%，期房占 47.9%。 2006 年 房 地產(chǎn)開發(fā)投資 36217 元，比上年增長 3.6。 全年商品房施工面積 110.03 萬平方米，增長 42.3%，竣工面積 29.77 萬 平方米，下降16.5%；商品房銷售面積 43.35萬平方米，下降 15%，銷售額 47920萬元，增長 6.8%，其中住宅銷售額增長 11%，占商品房銷售額的 83.6%。 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長 43%。其中住宅投資 3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長 1.2倍。 20042007年 投資額增長情況01000020000300004000050000600002004 2005 2006 2007年份投資額投資額 2.大企業(yè)開發(fā)投資速度逐步上升 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目資本金比例提高，資金雄厚的大企業(yè)顯露優(yōu)勢。強勢企業(yè)的進一步擴張逐漸提升了產(chǎn)業(yè)集中度。 3.商品房銷售良好 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長 43%。其中住宅投資3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長 1.2 倍。商品房銷售形勢依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長 25.4%、 59.5%，空置面積下降 15.6%。 4.國內(nèi)貸款到位資金大幅回落 信貸的緊縮增強了房地產(chǎn)開發(fā)商使用資金的安全性，資金門檻的提高加速了房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的整合過程。房地 產(chǎn)開發(fā)商采取多種渠道融通開發(fā)投資所需資金，房地產(chǎn)融資渠道多元化開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風險的能力加強。 （三） 榮昌縣房地產(chǎn)發(fā)展前景 榮昌房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，雖然取得了巨大成就，但與發(fā)達地區(qū)比較而言，還存在著較大差距。隨著榮昌社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，榮昌房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊。 1.隨著榮昌經(jīng)濟社會的持續(xù)快速增長，榮昌房地產(chǎn)業(yè)具備了加速發(fā)展的經(jīng)濟基礎。 影響房價的因素主要有供求關系，成本和一個地方的 GDP。正常情況下， GDP 增長越快，房地產(chǎn)業(yè)越有發(fā)展空間。 2007 年 榮昌 縣 GDP 突破 85億元，達到 85.09 億元，增 速躍上 20%的歷史新臺階，達到 20.2%，創(chuàng)造了歷史最高增速。這一增速在全市名列第 3位，渝西第 2位，僅低于雙橋區(qū)（ 25.0%）和渝北區(qū)（ 23.1%）。與 2006 年的位次相比，在全市提升了 7位，在 “ 一小時經(jīng)濟圈 ” 提升了 6 位，在 “ 渝西片區(qū) ” 提升了 1位（ 2006年居全市第 10 位， “ 一小時經(jīng)濟圈 ” 居 9 位， “ 渝西片區(qū) ” 居 3 位），位2.隨著榮昌城市基礎設施建設步伐的加快，榮昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。 直轄后的重慶是國家實施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，作為直轄于重慶的榮昌更是通往西部的黃金走廊 ,在大開發(fā)過程中，會產(chǎn)生出比其他 西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費需求，并會使榮昌房地產(chǎn)市場檔次提高，升值潛力增大。 3.隨著城鎮(zhèn)化進程的加快以及居民收入水平的提高，榮昌未來住宅市場的發(fā)展前景十分廣闊。 2007 年 居民收入大幅增加，農(nóng)村居民人均純收入達到 4329元，增長24.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入也大幅增加，達到 11786 元，增長 21.2%。居民儲蓄達到 52.86億元，比年初增長 14.3% 榮昌縣的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間 ,隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加不難看出榮昌縣在未來幾年對房屋的 需求是非常大的，從而奠定了本項目可行的基礎。 4.隨著房地產(chǎn)業(yè)政策的日趨完善，房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加規(guī)范。 近年來，榮昌縣經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，政府為進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大了宏觀調(diào)控力度及市場經(jīng)濟秩序的整頓，開展了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序整頓和規(guī)范工作，土地供應市場化制度基本建立，并對開發(fā)企業(yè)從廣告、“放號”、收費、面積計算、項目竣工綜合驗收、物業(yè)管理等一系列違法行為的清理整頓、查處，建立了較完善的廣告發(fā)布審查、商品房銷售公示、開發(fā)限時申報、房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)業(yè)資格等制度并落實實施。隨著這一系列舉措 的貫徹落實，未來榮昌的房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M一步好轉(zhuǎn)，消費環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。 根據(jù)以上分析， 展望未來幾年，榮昌房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，市場發(fā)展將出現(xiàn)以下趨勢： 1.房地產(chǎn)供求將持續(xù)走高 根據(jù)以上對榮昌縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景分析，以及 2006 年和2007 年房地產(chǎn)需求持續(xù)走高，未來幾年將延續(xù)這種趨 勢。 2.住房消費有望進一步擴大 隨著出臺的十項擴大住房消費政策的逐步實施、住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費的降低、住房金融配套的完善，以及房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范所帶來 的住房消費環(huán)境的改善，城市人均可支配收入的提高，全縣住房市場將進一步繁榮，全縣住房消費有望再上臺階。同時，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量價繼續(xù)保持上升勢頭，二手房的活躍，又勢必帶動商品房市場的繁榮，形成住房梯級消費、住房一、二級市場聯(lián)動的格局。 3.樓盤規(guī)?；苫瘯r代 大盤的規(guī)?；⒓苫_發(fā)，也越來越成為一種必然的發(fā)展趨勢。目前，榮昌樓市步入了大盤時代，從 5 萬平方米到 10 萬平方米的樓盤不斷推出。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著榮昌樓市。大盤具有兩大特點：一是開發(fā)商實力雄厚，具有相當?shù)闹群推放铺栒?力；二是項目定位水平高，不僅注重居室空間設計，更注重內(nèi)部配套和景觀。大盤在市場定位、規(guī)劃設計、設施配套等方面均匠心獨具，提升了樓市的整體品質(zhì)。大盤不但擁有成為一個大社區(qū)的基礎，而且有宏大的氣勢和品牌效應，更能得到消費者青睞。因此樓盤的規(guī)?；?、集成化開發(fā)， 也將成為未來發(fā)展的大趨勢。 4.房價持續(xù)健康升溫 2007 年 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.18億元，增長 43%。其中住宅投資 3.84 億元，增 71.2%。完成開發(fā)土地面積 22.85 萬平方米，增長 1.2倍。商品房銷售形勢依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長 25.4%、59.5%，空置面積下降 15.6%。 依據(jù)該情況來看，我們不難做出對未來“拓新 東方之驕 ”房價的 預測： 年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 20052007房 屋銷售額0200004000060000800002005 2006 2007年份銷售額銷售額房價（元） 1300 1900 2300 2600 3000 綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢健康協(xié)調(diào)；住宅商品房價格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長；未來榮昌房地產(chǎn)市場仍然會高速、健康地發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢看，本項目面臨著較為有利的投資時機 。 對 2008 年 榮昌縣 房地產(chǎn)市場的總體預測 是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進一步擴大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。 第四章 項目定位及目標市場分析 一、項目概況 （一） 、地理位置 拓新東方之驕位于榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪?，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 項目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。除西側(cè)臨 南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)越。 （二） 、項目技術(shù)經(jīng)濟指標 總用地面積 計量單位 數(shù)值 所占比重 備注 規(guī)劃總用地面積： 19750 建設用地面積： 17845 居住戶數(shù) 套 686 居住人數(shù) 人 2195 按 3.2 人 /戶 總建筑面積： 75438 一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積 59250 2）公建及配套設施建筑面積 16188 3）其他建筑面積 二 、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積 59250 2）地下建筑面積 16188 停車泊位 輛 216 1）地面 輛 22 2）地下 輛 218 容積率 3 00 建筑密度 % 20 96 綠地率 % 30.7 （三） 、項目設計說明 1.該地塊三面臨街，分兩期建設。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點式高層建筑。 2.建筑設計中，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi) 28 層高層為純住宅。 3.交通組織，地下設備用房三個疏散口，直接對外；地下車庫分為兩個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均有兩部以上樓梯與地面聯(lián)系；商業(yè)門面直接對外疏散； 28 層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。 4、建筑立面造型 建筑風格為現(xiàn)代風格，盡量通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運用現(xiàn)代細膩的表面肌理設計，達到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應，力求創(chuàng)造出具有鮮明時代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用 了簡潔的幾何劃分，同時通過高技術(shù)手段和細部的精心設計來強化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時在體量上向內(nèi)收，既加強了建筑的穩(wěn)定感又強化了頂部，達到良好的視覺效果。 五、建筑設計圖、 效果圖 ： 二、項目 S.W.O.T及核心競爭力分析 （一）項目 S.W.O.T分析 1、項目優(yōu)勢及機會分析 、拓新品牌，享譽全城； 、 社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當?shù)匚磥硐M需求； 、項目位于南北干道旁，位置優(yōu)越，交通便利； 、小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化 、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨特的園林生態(tài)景觀； 、與 周邊競爭樓盤相比，本項目在功能定位、建筑設計方面具有非常獨特的優(yōu)勢，即有多層又有高層，以多層來帶動高層； 、 戶型面積搭配合理， 戶型設計具有緊湊、實用、合理的優(yōu)點； 、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊，在未來必將成為榮昌新興居住區(qū)； 、 農(nóng)村購房進城以及本縣外鎮(zhèn)購房現(xiàn)象在逐漸增多 ,擴大了目標消費群； 2、項目劣勢及威脅分析 、 由于本項目的開發(fā)正處于南北干道開發(fā)的前奏，真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性； 、項目占地面積相對較小，沒有規(guī) 模效應，配套設施不全； 、 2008年榮昌開發(fā)量較大，市場競爭壓力加大； 、榮昌人口有限，消費規(guī)模相對有限； 、 緊鄰主干道、有一定的噪音和灰塵污染； 、按揭銀行，貸款利率高，手續(xù)繁瑣； 、 08 年中國的經(jīng)濟形式不宜樂觀，緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)市場有一定的影響； 、 建筑面積公攤面積比較大； （二）、項目核心競爭力分析 項目的核心價值： 1、低密度整體規(guī)劃布局： 30%的高綠化，低密度的空間布置。 2、現(xiàn)代簡約的建筑風格： 通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運用現(xiàn)代細膩的表面肌理設計，達到與周邊環(huán)境和城市 空間互相呼應，力求創(chuàng)造出具有鮮明時代氣息特色。 3、現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀 :舒適高效的戶型空間小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨特的園林生態(tài)景觀； 4 先進便捷的智能化系統(tǒng) 5 廣闊的區(qū)域發(fā)展前景；項目位于榮昌第一景觀大道南北干道旁，此區(qū)域必將成為榮昌最適合居住的區(qū)域。 三、項目主要目標客戶群分析 、榮昌縣家庭情況分析 1、家庭成員結(jié)構(gòu) 2000 年 全縣共有家庭戶 大約 21.48萬戶，家庭戶人口為 65.14 萬人，占總?cè)丝诘?98.78%，平均每個家庭戶的人口為 3.03人 ，而且平 均每個家庭戶的人口有下降的趨勢。到 2005年，全現(xiàn)家庭戶數(shù)大約為 25.84萬戶，平均每個家庭戶入口為 3.17人，有上升的趨勢。 2、家庭收入情況預測 2007 年，惠農(nóng)政策的落實到位，農(nóng)產(chǎn)品價格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)恢復性增長，農(nóng)民的家庭經(jīng)營性收入將會大幅增加，務工的工資性收入也將伴隨物價上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加 620 元以上，超過 4100元。城鎮(zhèn)在崗職工的工資普遍上漲，資本市場持續(xù)向好，都將增加城鎮(zhèn)居民的工薪收入和財產(chǎn)性收入，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破 15的增速 ，超過 11000 元。 1 10 月榮昌縣居民儲蓄余額為 505329萬元，同比增長 10.6。 、項目客戶群定位 1、目標市場區(qū)域范圍界定 項目的銷售市場主要區(qū)域界定為榮昌縣城及其管轄的 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。次要區(qū)域界定為榮昌周邊區(qū)縣。 2、目標客戶細分及特征描述 A、主要目標客戶群細分及描述 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生及各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關的公務員。 、在東南沿海及發(fā)達城市打工的榮昌本地年輕人。 、隨著板橋工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在工業(yè)園內(nèi)企業(yè)打工人員。 、私營業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。 B、次要目標客戶群及描述 、榮昌本地二次置 業(yè)者。 、外來人員到榮昌定居者。 、主城區(qū)退休后想到縣城來養(yǎng)老人員。 、看好區(qū)縣樓市的發(fā)展，到榮昌來投資人員。 、隨著農(nóng)民收入的增加，想到縣城里發(fā)展的農(nóng)民。 七、 項目開發(fā)主題定位 根據(jù)項目的核心價值：現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、新城市地段、智能化系統(tǒng)、保姆式物管等分析，并 通過認識和把握項目各項特點及情況， 把項目 開發(fā)主題定位為 ： 現(xiàn)代人居的榜樣 生態(tài)社區(qū)的典范 高品質(zhì)生活院館 第五章 項目可行性分析 一、 項目的合法性分析 重慶開發(fā)（集團）有限公司取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級資質(zhì)證書，對本報 告中涉及土地取得重慶市房地 產(chǎn)權(quán)證，項目獲得選址許可、立項批復、建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證 。 二、 項目選址及建設條件分析 選址： 本項目選址在榮昌縣 城南北大道地區(qū)， 位于榮昌縣的主要景觀大道 南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪?，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 地質(zhì)條件： 工程整個基地地塊呈規(guī)整的矩形，自然海拔高程為 322.00 米 -333.50米，除局部高差大外，大部分地勢平坦?；刈畲箝L度約為 183 米左右，最大寬度約 101.5 米左右； 除用地西北角及東南角有局部高差外，其余地段地勢平緩，皆可作為建設用地。 水電及通訊： 目前榮昌縣城的水電及通訊條件完善，能夠保證各擬建設區(qū)域的未來需要。榮昌縣城有日供水能力 2.5 萬噸的水廠一座，管網(wǎng)設備齊全， 縣城形成了環(huán)形供水管理網(wǎng)體系，日供水能力 5萬噸，供水充足 ；榮昌縣城電網(wǎng)的改造已基本上全部結(jié)束，完全保證供電要求；榮昌縣目前已建成完備的通訊網(wǎng)絡，國內(nèi)、國際通訊均十分便捷。 氣候： 榮昌縣的年平均氣溫在 17.8。 C 之間，極端最高氣溫 39.9。 C，極端最低氣溫 -3.4。 C，年平均相對濕度 70，年平均風速 1.6 米 /秒，無對項目區(qū)建設及未來規(guī)劃的較大影響。 商貿(mào)： 榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時有新世紀、重百等大型百貨商場入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。 三、 項目工作進度分析 本項目工程 工期為兩年，即：二 00 八年一 月至二 0 一 0 年一 月 四、 項目經(jīng)濟社會效益前景分析 榮昌縣自改革開放以來，經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展取得了長足的進步，人民生活水平得到了極大達到的提高。 2006 年上半年固定資產(chǎn)投資累計完成 6.26 億元，比去年同期增長 9.1%。 小城鎮(zhèn)建設繼續(xù)推進，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 2005年 全縣新增房屋建筑面積 81 萬平方 米，新增城鎮(zhèn)人口0.9萬人，城鎮(zhèn)化率達到 29.8%，比上年提高 1.7個百分點。 財政收入增勢良好， 2006 年上半年全縣地方財政收入完成 14376 萬元，同比增長29.1%。在崗職工平均工資 7145 元，增長 24.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5494 元，同比增長 12%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1736元，比去年同期增加157 元，增長 9.9%。 重慶開發(fā)（集團）有限公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已積累了雄厚的資金，具有較強的投融資能力，并擁有各方面的專業(yè)人才，技術(shù)實力雄厚，本項目的開發(fā)將在一定程度上滿足榮昌人民住房要求和生活要求。 第六章 建筑設計 一 、工程設計的主要依據(jù) 1.民用建筑設計通則（ JGJ37 81） 2.多層民用建筑設計防火規(guī)范 2.高層民用建筑設計防火規(guī)范（ GB50045 95） 3.方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范（ JGJ50 88） 4.工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分） 5.現(xiàn)場地質(zhì)初勘資料。 6.國家及市有關現(xiàn)行設計規(guī)范。 二、工程設計的規(guī)模和設計范圍 （一）設計規(guī)模 1.該地塊三面臨街，分兩期建設。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點式高層建筑。 2.建筑設計中，沿街一 層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi) 28層高層為純住宅。 （二）設計范圍 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、照明、動力、弱電、通風、概算、市政管網(wǎng)、消防等。 三、經(jīng)濟技術(shù)指標 （一） 總用地面積： 19750m2； （二） 總建筑面積： 85121.57m2； （三） 容積率： 3.0； （四） 建筑占地： 17845m2，建筑密度： 20.96%； （五） 綠地面積： 5478，綠 地 率： 30.7%； （六） 建筑高度：高層 0.000以上 92.5m, 0.000以下 4.2m； （七） 停車泊 位 :216輛； 四、總平面 （一）場地概述 本規(guī)劃區(qū)位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。三面臨街，基地的南、北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠 B06-2 地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。 （二）總平面設計 根據(jù)地塊的地域條件和周邊條件，以及該地塊的控制性詳規(guī)要求，利用南北城市支干道的地形高差，建筑總體布局充分利用周邊城市道路的空間，沿西側(cè)布置條形的板式多層建筑群。而設在用地東側(cè)為三棟 28 層點式高層住宅，小區(qū)車行出入口設計在用地南北兩端。 五、建 筑設計 1.以當?shù)厥袌稣{(diào)查為依據(jù)，提供多種戶型， 有 一室一廳 、兩室兩 廳、三室兩廳 共 686套 。 2.戶型平面設計中合理組織套內(nèi)功能空間。做到動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關系。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。 3.每戶均做到了 “ 明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳 ” 的 “ 四明 ” 格局 ，戶型方正、分區(qū)合理、路線流暢， 提高了 居住的 舒適度。 4.在滿足使用功能的同時，對建 筑的采光、通風、日照、噪聲、及其它專業(yè)進行綜合考慮，做到功能合理先進 。 5. 在建筑立面設計上，采用新中式風格 體現(xiàn)，充分運用現(xiàn)代建筑造型手法表達中國古典建筑的元素和符號 ,并使二者互相融合 .如頂部采用馬頭墻、雙斜坡、半坡黛瓦屋頂?shù)刃问?,使項目承載古典建筑元素的同時 ,增加時尚與動感。 簡潔、明快并運用現(xiàn)代細膩的表面肌理設計，達到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應，力求創(chuàng)造出具有鮮明時代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡潔的幾何劃分， 同時通過高技術(shù)手段和細部的精心設計來強化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時在體量上向內(nèi)收，既加強了建筑的穩(wěn)定感又強化了頂部，達到良好的視覺效果。 第七章 結(jié)構(gòu)設計 一、設計依據(jù) （一）本工程所遵循的國家主要標準、行業(yè)標準和地區(qū)標準： 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準 GB50068-2001 混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 GB50010-2002 建筑抗震設計規(guī)范 GB50011-2001 建筑地基基礎設計規(guī)范 GB50007-2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002 建筑工程抗震設防分類標準 GB50223-2004 建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范 GB50330-2002 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94 建筑地基基礎設計規(guī)范 DB50-047-2006 冷扎帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ95-2003 多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 JGJ137-2001 （二）自然條件 1.修正后的基本風壓： 0.33kN/m2；地面粗糙度為 B類。 2.地震設防烈度： 6度 二、結(jié)構(gòu)設計 該工程共有兩類住宅建筑，其中板式為上部 10 層、底部為 1層裙房。點式為 18 層住宅。 1.結(jié)構(gòu)體系和結(jié)構(gòu)布置：均采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 2.樓蓋采用全現(xiàn)澆主次梁樓蓋體系。 三、 建筑物安全等級及抗震等級 。 1、 建筑物重要性為丙類，建筑物安全等級為二級。 2、 框架、剪力墻抗震等級為三級。 四、基礎形式 1.基礎型式采用柱下人工挖孔灌注樁基礎、筒體筏板基礎，持力層為中風化基巖。 2.環(huán)境擋墻根據(jù)高度不同，分別采用條石砌體重力式擋墻、鋼筋混凝土錨桿擋墻或與主體結(jié)構(gòu)連為一體的鋼筋混凝土擋土板等形式。 五、邊坡及擋土墻 負一層背面設 240mm 厚鋼筋混凝土自抗?jié)B擋土墻，利用結(jié)構(gòu)體系形成支擋。 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用 1.丙座上部結(jié)構(gòu)混凝土強度等級： 丁座上部結(jié)構(gòu)砌體材料等級： 2.基礎部分混凝土強度等級： 柱、地梁 、條基、鋼筋混凝土擋墻 C30 樁基 C20，樁基護壁為 C15 3.構(gòu)造柱、過梁、圈梁為 C20； 4.鋼材：梁、柱、擋土墻、樁受力縱筋采用級鋼 fy=310MPa；以上構(gòu)件的分布筋、箍筋采用級鋼， fy=210MPa； d12mm，當 d 12mm 時，采用級鋼。 板筋采用冷軋帶肋鋼筋（直徑 5 9）， fy=340MPa。 5. 填充填：采用頁巖空心磚砌塊（容重 =8.0kN/m3 ，厚度100 200mm）， M2.5水泥砂漿砌筑。 第八章 給排水設計 一、給水 1、 該工程接自 市政自來水管，但缺具體的技術(shù)資料。 2、 .生活用水量： 序號 用水單位 名 稱 使用 單位數(shù) 用水定額 工作時間 （ h） 時變化 系 數(shù) 日 用水量 （ m3） 最大時用水量 （ m3） 1 住宅 483 人 220 升 /人 .日 24 2.5 106.2 11.06 2 綠化 1000 2升 /米 2.日 2 1.00 1 2 3 未預計水量 按以上用水量 和的 10%計 10.7 1.3 4 總用水量 117.9 14.36 該項目最高日生活用水量為 117.9m3/d 最高日最大時生活 用水量為 14.36m3/h。 3.系統(tǒng)設計：根據(jù)水壓情況， 8F 及以下各層均由市政自來水管網(wǎng)直接供水。 9F 18F 高區(qū)，采用管網(wǎng)疊壓供水設備供水，以滿足進戶管給水管水壓不大于 0.35MPa的要求。 二、排水 1.污水量：該項目最大日污水排放量為 117.9m3/d 。 雨水量： Q= F q q=4.42升 /秒 100 住宅 5KW6KW/戶 商業(yè) 80W/ 附屬用房 30W/ (3)用電容量計算 Pe=804KW； Pj=362KW； (4)電源 本工程采用 0.4KV電源供電，電源引自一期變配 電房。 第九章 暖通設計 一、設計依據(jù) 1.甲方所提要求及建筑專業(yè)提供的有關資料； 2.采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范（ G 50019 2003） ； 3.高層民用建筑設計防火規(guī)范（ GB50045 95）（ 2005年版） 二、通風系統(tǒng) 1.水泵房等設備用房分別設置機械送排風系統(tǒng)。 3.通風排氣房間的換氣次數(shù)如下： 水泵房： 6 次 /h 三、空調(diào)系統(tǒng) 各建筑物一般考慮設置分體式空調(diào)機。如業(yè)主需設置空調(diào)及通風設備時，則應嚴格按照相關的設計規(guī)范進行設計配置。 四、防排煙系統(tǒng) 1.地上各層均利用可開啟外窗自然排煙。 2.不能自然排煙的防煙樓梯間及其合用前室均設機械加壓送風系統(tǒng)。 第十章 消防設計 一、 建筑消防防火設計 本工程建筑防火設計按二類高層建筑防火要求予以設計。 1.總體布局：建筑群體周邊形成循環(huán)道路，主撲救面以城市主干道進行撲救，撲救面大于 1/4 周長。 2.防火分區(qū)：居住、商業(yè)、車庫及設備部分均按國家規(guī)范進行防火分區(qū)。 3.報警消防：設置消防報警中心、住宅、商業(yè)、地下部分均按規(guī)范設置消防報警和噴淋系統(tǒng)。 4.耐火等級：主體結(jié)構(gòu)墻、板、柱按防火耐火等級設計， 裝修嚴格按有關規(guī)范執(zhí)行并上報審批。 5.安全疏散：疏散依據(jù)高規(guī)建筑每棟主體塔樓設計剪刀梯與消防電梯合用前室，電梯