房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅收政策.ppt

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策2012年10月 營(yíng)業(yè)稅 一 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 采取預(yù)收款方式的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 納稅人發(fā)生將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天 政策依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則預(yù)收賬款包括預(yù)收定金 預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天 政策依據(jù) 國(guó)稅函發(fā) 1995 156號(hào) 二 視同銷售 單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人 視同發(fā)生應(yīng)稅行為 政策依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則 三 計(jì)稅依據(jù) 1 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 2 價(jià)外費(fèi)用 包括收取的手續(xù)費(fèi) 補(bǔ)貼 基金 集資費(fèi) 返還利潤(rùn) 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 違約金 滯納金 延期付款利息 賠償金 代收款項(xiàng) 代墊款項(xiàng) 罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi) 但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi) 一 由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金 由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政 價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi) 二 收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù) 三 所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政 3 納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的 按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額 一 按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定 二 按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定 三 按下列公式核定 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 1 成本利潤(rùn)率 1 營(yíng)業(yè)稅稅率 公式中的成本利潤(rùn)率 由省 自治區(qū) 直轄市稅務(wù)局確定 政策依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則 4 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 政策依據(jù) 財(cái)稅 2003 16號(hào)5 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn) 土地使用權(quán)的 以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 政策依據(jù) 財(cái)稅 2003 16號(hào) 四 其他 1 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí) 不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù) 其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為 對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅 1 轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā) 但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目 按 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 稅目中 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅 2 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目 按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目 政策依據(jù) 財(cái)稅 2003 16號(hào) 2 納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中 其提供建筑物拆除 平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照 建筑業(yè) 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅 其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于 服務(wù)業(yè) 代理業(yè) 行為 應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 政策依據(jù) 國(guó)稅函 2009 520號(hào) 3 納稅人受托進(jìn)行建筑物的拆除 平整土地 以其取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和支付給施工單位的拆遷工程費(fèi)用后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 政策依據(jù) 云南省營(yíng)業(yè)稅差額征稅工作指南 2012年9月1日?qǐng)?zhí)行 4 對(duì)采取BT BOT投融資方式進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè) 按BT BOT方式操作并簽訂BT BOT項(xiàng)目合同的 對(duì)投融資人無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì) 均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程總承包人 按 建筑業(yè) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅 其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款 包括工程建設(shè)費(fèi)用 融資費(fèi)用 管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入 扣除支付給其他施工企業(yè)的分包款后的余額 政策依據(jù) 云南省營(yíng)業(yè)稅差額征稅工作指南 2012年9月1日?qǐng)?zhí)行 土地增值稅 一 預(yù)征 經(jīng)濟(jì)適用房除外 一 2005年7月1日 2010年6月30日1 計(jì)稅依據(jù) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的經(jīng)營(yíng)收入 包括預(yù)收賬款和預(yù)收定金 政策依據(jù) 云地稅發(fā) 2005 181號(hào) 2 預(yù)征率 昆明市 普通住宅0 5 寫字樓 營(yíng)業(yè)用房 別墅 度假村 高級(jí)公寓等商品房1 開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2 既開(kāi)發(fā)普通住宅又開(kāi)發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的 應(yīng)分別核算收入 未分別或不能準(zhǔn)確核算 一律按1 預(yù)征 政策依據(jù) 昆地稅發(fā) 2005 92號(hào) 二 2010年7月1日開(kāi)始1 計(jì)稅依據(jù) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和預(yù)收賬款 政策依據(jù) 云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào) 2 預(yù)征率 昆明市 普通住宅1 非普通住宅2 寫字樓 營(yíng)業(yè)用房 車庫(kù)等商品房3 開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4 既開(kāi)發(fā)普通住宅又開(kāi)發(fā)其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的 應(yīng)分別核算收入 未分別或不能準(zhǔn)確核算 從高適用預(yù)征率預(yù)征 政策依據(jù) 云南省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào) 3 納稅期限 次月15日內(nèi)4 普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn) 同時(shí)滿足以下條件 建筑面積144平米以下 容積率在1 0以上 單位售價(jià)在同類房地產(chǎn)的1 44倍以下 二 清算 一 清算條件 要求1 納稅人符合下列條件之一的 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工 完成銷售的 2 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 3 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 要求 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù) 報(bào)送的清算資料不齊全的 納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料 云地稅發(fā) 2009 198號(hào) 2 對(duì)符合以下條件之一的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 1 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過(guò)85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 2 取得銷售 預(yù)售 許可證滿三年仍未銷售完畢的 3 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 4 省 自治區(qū) 直轄市 計(jì)劃單列市 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 對(duì)前款所列第 3 項(xiàng)情形 應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算 要求 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算 對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知 納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 報(bào)送的清算資料不齊全的 納稅人應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊資料 云地稅發(fā) 2009 198號(hào) 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人 在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù) 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 有關(guān)規(guī)定處理 政策依據(jù) 土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 二 清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 以分期項(xiàng)目為單位清算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的 應(yīng)分別計(jì)算增值額 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以國(guó)家有關(guān)部門審批 備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 以分期項(xiàng)目為單位清算 對(duì)不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額 增值率 繳納土地增值稅 政策依據(jù) 土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 預(yù)征 普通住宅 非普通住宅和其他 清算 普通住宅和其他 三 收入確定1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序確認(rèn) 1 按本企業(yè)在同一地區(qū) 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 2 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 2 土地增值稅清算時(shí) 已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入 未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致 在清算前已發(fā)生補(bǔ) 退房款的 應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2010 220號(hào)3 包銷代銷的手續(xù)費(fèi)不得直接沖減收入 四 清算扣除項(xiàng)目政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 國(guó)稅發(fā) 2010 220號(hào)等 提示 1 扣除項(xiàng)目必須是真實(shí)發(fā)生并取得合法有效的憑證 否則 不予扣除 注 拆遷房的補(bǔ)償費(fèi) 政府的拆遷文件 拆遷補(bǔ)償協(xié)議 領(lǐng)取款項(xiàng)的記錄 身份證 領(lǐng)取人簽字 轉(zhuǎn)賬記錄 不要以現(xiàn)金支付 2 印花稅 地方教育附加不得在稅金及附加中扣除 一并在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中考慮扣除 3 預(yù)提費(fèi)用除另有規(guī)定外 不得扣除 4 會(huì)所 售樓部等如果是簡(jiǎn)易的 單獨(dú)存在的 應(yīng)計(jì)入 銷售費(fèi)用 其成本費(fèi)用不得扣除 5 企業(yè)行政主管部門發(fā)生的管理費(fèi)應(yīng)計(jì)入 管理費(fèi)用 不得在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中扣除 6 代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí) 可以進(jìn)行扣除 但代收的費(fèi)用不得作為20 加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù) 7 扣留的質(zhì)量保證金建安企業(yè)未開(kāi)具發(fā)票的 不得扣除 8 分?jǐn)偟酵恋?開(kāi)發(fā)成本中的利息支出 要調(diào)整至 財(cái)務(wù)費(fèi)用 中核算 9 逾期開(kāi)發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除 10 取得土地支付的費(fèi)用 要按實(shí)際支付的地價(jià)款確定扣除 不得按評(píng)估價(jià)格扣除 11 自購(gòu)建材費(fèi)用不得重復(fù)扣除 12 施工隊(duì)的水電費(fèi)不得重復(fù)扣除 13 欠稅不允許扣除 14 樣板房的裝修隨房銷售的 裝修費(fèi)用計(jì) 開(kāi)發(fā)成本 不隨房銷售的 計(jì) 銷售費(fèi)用 15 是否存在關(guān)聯(lián)交易 造成扣除項(xiàng)目不實(shí) 16 分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的 或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的 應(yīng)按照受益對(duì)象 采用合理的分配方法 分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用 應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額 五 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào) 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 單位建筑面積成本費(fèi)用 清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 清算的總建筑面積 六 拆遷安置土地增值稅的計(jì)算1 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理 按 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 第三條第 一 款規(guī)定確認(rèn)收入 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的 房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào)第三條第 一 款的規(guī)定計(jì)算 計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置的房屋屬于購(gòu)入的 以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3 貨幣安置拆遷的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房對(duì)外進(jìn)行投資 聯(lián)營(yíng)是否繳納土地增值稅的問(wèn)題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 聯(lián)營(yíng)的 投資 聯(lián)營(yíng)的一方以土地 房地產(chǎn) 作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí) 暫免征收土地增值稅 對(duì)投資 聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)征收土地增值稅 政策依據(jù) 財(cái)稅字 1995 048號(hào) 對(duì)于以土地 房地產(chǎn) 作價(jià)入股進(jìn)行投或聯(lián)營(yíng)的 凡所投資 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資 聯(lián)營(yíng)的 均不適用 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 1995 048號(hào) 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定 政策依據(jù) 財(cái)稅 2006 21號(hào)2006年3月2日?qǐng)?zhí)行 企業(yè)所得稅 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 云地稅二字 2009 30號(hào) 國(guó)稅函 2010 201號(hào) 云地稅二字 2010 70號(hào) 一 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅 1 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 或月 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 在年度納稅申報(bào)時(shí) 企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 2 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 1 昆明市四城區(qū)計(jì)昆明市高新區(qū) 旅游度假區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于15 2 各州 市 住房所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)的非經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于10 3 上述地區(qū)以外的其他縣 區(qū) 市 的非經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于5 4 屬于經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危改房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不低于3 政策依據(jù) 云地稅二字 2009 30號(hào) 3 稅金的扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅等 均可以在當(dāng)期稅前扣除 企業(yè)會(huì)計(jì)上產(chǎn)品完工結(jié)算將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí) 已扣除的稅金等不得重復(fù)扣除 政策依據(jù) 云地稅二字 2010 70號(hào) 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn) 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā) 建造 銷售住宅 商業(yè)用房以及其他建筑物 附著物 配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 除土地開(kāi)發(fā)之外 其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 應(yīng)視為已經(jīng)完工 一 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 二 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 三 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造 開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格 或是否辦理完工 竣工 備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù) 當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) 包括入住手續(xù) 或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí) 為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用 應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額 政策依據(jù) 國(guó)稅函 2010 201號(hào) 2010年5月 三 視同銷售收入的確認(rèn) 1 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng) 贊助 職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應(yīng)視同銷售 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的實(shí)現(xiàn) 確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的方法和順序?yàn)?1 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定 2 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定 3 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào)2 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變 作為內(nèi)部處置資產(chǎn) 不視同銷售確認(rèn)收入 政策依據(jù) 云地稅二字 2010 70號(hào) 四 計(jì)稅成本的計(jì)算 1 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn) 可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定 可售面積單位工程成本 成本對(duì)象總成本 成本對(duì)象總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 2 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的 其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 擔(dān)保金 不得從銷售收入中減除 也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除 3 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的 不得在稅前扣除折舊費(fèi)用 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 五 應(yīng)納稅所得額的計(jì)算 企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算 納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止 實(shí)行季度預(yù)繳 年終匯算清繳 區(qū)別 土地增值稅按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)征 達(dá)到清算條件后按項(xiàng)目進(jìn)行清算 房產(chǎn)稅 一 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品 因此 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房 在售出前 不征收房產(chǎn)稅 但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用 出租 出借本企業(yè)建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2003 89號(hào)計(jì)征方式 從價(jià)計(jì)征 從租計(jì)征 二 關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題 納稅人因房產(chǎn) 土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的 其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn) 土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 政策依據(jù) 財(cái)稅 2008 152號(hào) 三 具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題 1 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防設(shè)施等 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu) 能夠遮風(fēng)避雨 可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 工作 學(xué)習(xí) 娛樂(lè) 居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所 2 自用的地下建筑 按以下方式計(jì)稅 1 工業(yè)用途房產(chǎn) 以房屋原價(jià)的60 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1 30 1 2 2 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) 以房屋原價(jià)的80 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 應(yīng)稅房產(chǎn)原值 1 30 1 2 3 對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑 如房屋的地下室 地下停車場(chǎng) 商場(chǎng)的地下部分等 應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 4 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 政策依據(jù) 財(cái)稅 2005 181號(hào) 云財(cái)稅 2006 9號(hào) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一 關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的 應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 合同未約定交付土地時(shí)間的 由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2003 89號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用 出租 出借本企業(yè)建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 政策依據(jù) 國(guó)稅發(fā) 2003 89號(hào) 二 關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題 納稅人因房產(chǎn) 土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的 其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn) 土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 政策依據(jù) 財(cái)稅 2008 152號(hào) 三 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅的問(wèn)題 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地 按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅 其中 已取得地下土地使用權(quán)證的 按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款 未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的 按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款 對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50 征收城鎮(zhèn)土地使用稅 自2009年l2月1日起執(zhí)行 政策依據(jù) 財(cái)稅 2009 128號(hào) 四 對(duì)廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的問(wèn)題 對(duì)廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格 向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地 免征城鎮(zhèn)土地使用稅 開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房 商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房 在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房 如能提供政府部門出具的相關(guān)材料 可按廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅 政策依據(jù) 財(cái)稅 2008 24號(hào) 印花稅 一 對(duì)土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 0 05 對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 0 05 政策依據(jù) 財(cái)稅 2006 162號(hào)二 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同0 05 三 建筑安裝工作承包合同0 03 四 財(cái)產(chǎn)租賃合同0 1 五 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同0 1 六 借款合同0 005 七 購(gòu)銷合同0 03 八 貨物運(yùn)輸合同0 05 九 倉(cāng)儲(chǔ)保管合同0 1 十 加工承攬合同0 05 十一 技術(shù)合同0 03 十二 營(yíng)業(yè)賬簿5元 本 資金賬