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文檔簡介

土地出讓金與出讓地價的區(qū)別時間:2012-09-22 土地出讓金,它的內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人,并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。城市房地產(chǎn)管理法第七條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(2002年5月9日國土資源部第11號令)指出:確定招標拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價,應(yīng)當實行集體決策。土地價格,它的內(nèi)涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價值總和,其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。這說明我們通常講的土地價格,一般是指出讓土地使用權(quán)價格,即出讓地價。而劃撥土地使用權(quán)價格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式;租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格則是其派生形式。在實際操作中,出讓地價往往以宗地出讓的評估價格為依據(jù),以此來確定出讓協(xié)議價、起叫價、起始價和底價。需要特別說明的是,本文所指的出讓地價包括熟地地價和生地地價。熟地地價,是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),已具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。其中土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價,是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。因此,不論是熟地還是生地出讓,其價格都可稱為凈地地價或總地價。以招拍掛方式出讓時,應(yīng)當分清楚評估的是熟地地價還是生地地價,兩種價格之間是有差別的。從以上土地出讓金和出讓地價的內(nèi)涵可以得知,兩者均屬價格范疇,都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn),不同的政府行業(yè)政策,不同的土地利用狀況下,土地價格的稱謂有所不同,有時稱土地出讓金,有時稱出讓地價。土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租),即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素,它可稱出讓地價,又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金,即部分出讓地價。而出讓地價,它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款,又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響,也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以,在土地一級市場中,土地出讓金既有政策價又有市場價;在土地二、三級市場中,出讓地價是完全的市場價。當政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時,一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時,則稱為出讓地價。出讓地價要經(jīng)過評估,而土地出讓金則是以評估地價作為基數(shù),再結(jié)合政策或市場行情來確定的。土地出讓金可小于或等于出讓地價。土地出讓金小于出讓地價按照2003年6月11日國土資源部第21號令協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定,協(xié)議出讓土地使用權(quán)的,其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和,或者不低于出讓地塊所在級別基準地價的70%,但商業(yè)等經(jīng)營性用地出讓除外。按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定,以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓的,在不改變用途和容積率的條件下,協(xié)議出讓時其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于標定地價的40%。但若用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招拍掛方式出讓其土地使用權(quán)。按照某些地方有關(guān)規(guī)定,由于企業(yè)改制等原因,原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)且不改變用途的,其應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于一定使用年限現(xiàn)時評估價的25%。對舊城改造需進行房屋拆遷的土地,依法以招拍掛方式出讓的,其應(yīng)繳納的土地出讓金標準各地有所不同。根據(jù)原宗地地上建筑物和其他附著物需要拆遷的情況,有的以出讓中標價或競得價的15%-20%繳納,剩余85%-80%的價款返回中標人或競得人作為拆遷安置補償費用。或者根據(jù)測算的拆遷安置補償費,按出讓成交地價一定比例繳納土地出讓金。按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定,協(xié)議出讓的國有土地使用權(quán),因轉(zhuǎn)讓改變出讓合同約定的土地用途和容積率的,應(yīng)按以下差價補繳土地出讓金,即轉(zhuǎn)讓后招拍掛出讓的市場價格與轉(zhuǎn)讓前剩余使用年限的現(xiàn)時評估價之間的差價。土地出讓金等于出讓地價由政府依法收回或收購國有土地使用權(quán)作為儲備地塊,并將原宗地地上建筑物和其他附著物拆遷完畢(已另行補償或不予補償),原宗地成為“凈地”后,將此“凈地”推向市場,依法出讓該宗地土地使用權(quán)的。由政府出資統(tǒng)一征用集體土地為國有土地,并將地上建筑物和其他附著物拆遷完畢(已另外補償或自行拆遷)后,將此宗地依法推向市場出讓其土地使用權(quán)的。按照某些地方有關(guān)規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、聯(lián)建、入股而改變用途和容積率成為商業(yè)等經(jīng)營性用地的,應(yīng)按招拍掛方式出讓土地使用權(quán),中標人或競得人以成交出讓地價(凈地價或總地價)繳納土地出讓金,并對原土地權(quán)利人按現(xiàn)時劃撥土地使用權(quán)評估價格進行補償。對舊城改造中需要進行房屋拆遷的土地,依法以招拍掛方式出讓的,中標人或競得人以成交出讓地價(總地價)繳納土地出讓金,對其地上建筑物和其他附著物另行予以補償或不予補償?shù)摹>C上所述,凡以協(xié)議、招拍掛方式出讓土地的,政府可根據(jù)不同情況,按政策規(guī)定將純(凈)土地出讓金或土地出讓金(出讓地價)作為協(xié)議價、起始價、起叫價和底價。土地出讓金大于出讓地價的說法值得商榷有人認為,如果政府決定以毛地形式出讓(毛地指已完成宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”,而未進行宗地內(nèi)地上建筑物和其他附著物的拆遷平整的土地),那么,土地出讓金就是毛地出讓成交價。從這個意義上說,土地出讓金大于出讓地價。但是,嚴格地說,土地出讓金不可能大于出讓地價(熟地或生地地價),這是因為:土地出讓金是土地現(xiàn)狀利用或規(guī)劃條件下的土地權(quán)利和土地收益價格,它與地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償費用在

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