地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估模型分析[權(quán)威資料]

地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估模型分析 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要： 本文從實(shí)證角度出發(fā)，以成都市地鐵 1、 2號(hào)線沿線住宅樣本為例，研究了成都市地鐵交通對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響規(guī)律。采用特征價(jià)格模型（ Hedonic 模型）作為研究的基礎(chǔ)模型，利用 SPSS16.0 軟件對(duì)特征價(jià)格模型的線性、對(duì)數(shù)、半對(duì)數(shù)三種方程形式進(jìn)行了回歸分析，檢驗(yàn)結(jié)果誤差較小。該模型可用于成都市地鐵沿線住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)，具有一定的參考價(jià)值。 Abstract： This paper has studied the influential mechanisms between the subway transportation and the affected residential prices along its routes in Chengdu. It took Chengdu subway line 1 and 2 as cases to demonstrate the research results through an empirical manner. Based on the Hedonic price model， linearity， logarithm and semi-logarithmic analyses were conducted using software SPSS16.0 to test the validity of the model， followed by an examination of the error range. The research results indicated that the proposed model has certain value as references to predict the residential prices along subways in Chengdu. 關(guān)鍵詞： 地鐵交通；住宅價(jià)格； Hedonic 模型；回歸分析 Key words： subway transportation； residential price； Hedonic model； regression analysis F293.3 A 1006-4311（ 2013） 09-0181-02 0 引言 地鐵屬城市基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其建設(shè)與運(yùn)營(yíng)具有很強(qiáng)的外部性。作為城市軌道交通的一種，地鐵在保證城市土地的集約化開(kāi)發(fā)利用，引導(dǎo)和改善城市空間結(jié)構(gòu)，解決城市交通擁擠問(wèn)題，推動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)的繁榮以及促進(jìn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展等方面，都具有極其重大的作用 1。定量研究地鐵對(duì)沿線房地產(chǎn)的增值作用，政府以此為依據(jù)制定相關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)地鐵與沿線房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)將是地鐵可持續(xù)建設(shè)的有效途徑。因此，研究地鐵對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有重大意義 2。 1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國(guó)外關(guān)于城市軌道交通建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究最早源于 1976 年， M.Webber 關(guān)于舊金山海灣地區(qū)軌道交通系統(tǒng)對(duì)沿線土地價(jià)值影響所做的研究； W.Bruce Allen 研究了費(fèi)城至新澤西州郊區(qū)鐵路沿線住宅型房地產(chǎn)的價(jià)值，提供了以住宅型房地產(chǎn)作為研究對(duì)象的研究思路。 國(guó)內(nèi)關(guān)于此項(xiàng)課題的研究始于 21世紀(jì)初，周俊等以上海市軌道交通明珠線為例分析了軌道交通的廊道效應(yīng)及其對(duì)城市土地利用的影響；李雪芹從軌道交通誘導(dǎo)效益分析的角度研究了軌道交通影響范圍的確定方法。由于國(guó)內(nèi)行業(yè)數(shù)據(jù)資料的統(tǒng)計(jì)制度以及數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng) 的不完善，數(shù)據(jù)獲取難度較大，嚴(yán)重影響有關(guān)課題的研究，尤其是相關(guān)定量研究。 2 研究模型介紹 目前，用于房地產(chǎn)價(jià)格影響的定量分析模型主要有交通成本模型、特征價(jià)格模型（ Hedonic 模型）以及線性支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型三種 3。本文選用特征價(jià)格模型作為研究的基礎(chǔ)模型。特征價(jià)格理論認(rèn)為消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身，而是基于產(chǎn)品內(nèi)含的特征。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的目的是把產(chǎn)品的特征轉(zhuǎn)化為效用，而效用水平的高低依賴(lài)于產(chǎn)品所包含的特征數(shù)量。這樣的產(chǎn)品市場(chǎng)不適用于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模型，不能用一個(gè)總的價(jià)格 來(lái)表示，應(yīng)采用一系列價(jià)格來(lái)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)或它所包含的特征，即特征價(jià)格 4。 特征價(jià)格模型最基本的形式是線性形式，即： P=+1X1+2X2+iXi （ 1） 式中 P 表示該商品的價(jià)格； X1， X2， ， Xi表示商品的特征； ， 1 ， 2 ， ， i 表示待估參數(shù)。 然而，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，變量之間的數(shù)量關(guān)系更普遍的表現(xiàn)為非線性依存關(guān)系，所以除基本的線性形式外，特征價(jià)格模型還有對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)兩種形式。 特征價(jià)格模型的對(duì)數(shù)形式： InP=+iInXi （ 2） 特征價(jià)格模型的半對(duì)數(shù)形式： InP=+iXi （ 3） 這樣，通過(guò)對(duì)樣本數(shù)據(jù)的回歸分析，選擇模型方程的形式，估計(jì)出參數(shù)值，即可建立特征價(jià)格模型方程。將研究范圍內(nèi)的住宅特征值代入方程，便可得到住宅價(jià)格的估計(jì)值。 3 建立特征價(jià)格模型方程 從成都市地鐵 1、 2 號(hào)線沿線共獲得 130 個(gè)住宅樣本信息，運(yùn)用管理統(tǒng)計(jì)軟件 SPSS16.0 對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析5。（表 1、 2） 在 5%顯著性水平下得到三個(gè)方程的回歸效果 如表 3 所示。 其中半對(duì)數(shù)方程和對(duì)數(shù)方程的模型系數(shù)的顯著性關(guān)系比較強(qiáng)，而線性方程的模型系數(shù)的顯著性比較差。顯著性強(qiáng)表明進(jìn)入方程的住宅特征變量與房?jī)r(jià)變量 dprice（或者lndprice）之間的方程關(guān)系更為密切。從判定系數(shù) R2可知，對(duì)數(shù)方程模型對(duì)因變量的解釋能力最強(qiáng)為 0.267，而線性方程模型和半對(duì)數(shù)方程模型相對(duì)較差。從修正 R2來(lái)看，也是對(duì)數(shù)方程模型的擬合程度最高為 0.192，線性方程模型和對(duì)數(shù)方程模型也相對(duì)較差。 這表明對(duì)數(shù)方程模型的擬合程度最高，對(duì)住宅價(jià)格變量的解釋能力最強(qiáng)，可用于解釋和分析 成都市地鐵 1、 2 號(hào)線沿線住宅型房地產(chǎn)價(jià)值。 由經(jīng)過(guò)評(píng)估與檢驗(yàn)的模型參數(shù)建立特征價(jià)格模型對(duì)數(shù)方程如下： Y=9.306-0.031X1-0.013X2-0.038X3+0.007X4+0.048X5+0.063X6+0.113X7+0.015X8+0.062X9 式中 Y 住宅單價(jià)的對(duì)數(shù)； X1 住宅距離最近地鐵站點(diǎn)距離的對(duì)數(shù)； X2 房齡； X3 住宅建筑面積與房間總數(shù)的比值的對(duì)數(shù)； X4 住宅所在樓層與總樓層數(shù)的比值的對(duì)數(shù)； X5 住宅所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用； X6 住宅小區(qū)內(nèi)有無(wú)停車(chē)場(chǎng)； X7 住宅的朝向情況； X8 住宅的裝修情況； X9 住宅所在小區(qū)的區(qū)位情況。 由上式得出，地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響由 Y 與 X1的關(guān)系表示，參數(shù) -0.031 表示了住宅單價(jià)與住宅距離最近地鐵站點(diǎn)距離的對(duì)數(shù)關(guān)系。在其他特征相同的情況下，距離地鐵站點(diǎn)越遠(yuǎn)，其價(jià)值量越低，與一般認(rèn)知相符。同時(shí)，可以看出住宅單價(jià)仍與其他因素如住宅自身?xiàng)l件、區(qū)位環(huán)境條件等密切相關(guān)，相關(guān)參數(shù)如方程所示。 4 特征價(jià)格模型方程檢驗(yàn) 將獲取的另外 15例成都市地鐵 1、 2 號(hào)線沿線住宅樣本信息帶入上述特征價(jià)格模型對(duì)數(shù)方程，得到檢驗(yàn) Y 值與檢驗(yàn)單價(jià)，使之與實(shí)際單價(jià)作差得到實(shí)際誤差比例，去掉符號(hào)并求出平均值，即平均誤差，詳細(xì)檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)下表。 上表顯示，方程的平均誤差為 8.3%。考慮到影響住宅價(jià)格的其他未進(jìn)入方程的因素對(duì)住宅價(jià)格的作用，以及政策的影響、交易情況的影響等實(shí)際不可預(yù)測(cè)因素的作用，方程誤差在小于 10%的范圍內(nèi)可以接受，說(shuō)明該方程具有一定得實(shí)際意義與參考價(jià)值，可用于成都市地鐵 1、 2 號(hào)線沿線住宅型房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)與預(yù)測(cè)。 5 結(jié)論與展望 地鐵交通的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有積極的促進(jìn)作用。 在對(duì)成都市地鐵沿線住宅型房地產(chǎn)價(jià)格的研究中，證明了基于特征價(jià)格模型的實(shí)證研究方法具有普遍適用性，其中，特征價(jià)格模型的對(duì)數(shù)方程擬合程度最高，表明住宅單價(jià)與距離最近地鐵站點(diǎn)距離呈對(duì)數(shù)反比關(guān)系。 地鐵對(duì)于沿線房地產(chǎn)價(jià)格的提升作用明顯，宜將房地產(chǎn)土地出讓與城市地鐵建設(shè)進(jìn)行收益再分配，可解決城市基礎(chǔ)配套建設(shè)資金的相關(guān)問(wèn)題。 參考文獻(xiàn)： 1張戎，李楓 .城市軌 道交通企業(yè)管理 M.中國(guó)鐵道大學(xué)出版社， 2000. 2韓志國(guó) .城市地鐵資源開(kāi)發(fā)研究 D.天津：天津理工大學(xué)， 2008. 3鄭捷奮，劉洪玉 .深圳地鐵建設(shè)對(duì)站點(diǎn)周邊住宅價(jià)值的影響 N.鐵道學(xué)報(bào)， 2005， 10， 27（ 5） . 4M.-Y.Pior， E.Shimizu.GIS-aided Evaluation System for lnfrastructure Improvements： Focusing on Simple Hedonic and Rosens Two-step ApproachesJ.Computers Environment and Urban Systems.2001， 25： 223-246. 5馬慶國(guó) .管理統(tǒng)計(jì) M.科學(xué)出版社， 2002. 閱讀相關(guān)文檔 :淺談工程造價(jià)控制 小學(xué)生田徑運(yùn)動(dòng)隊(duì)的組建及訓(xùn)練 淺析網(wǎng)店開(kāi)展微博營(yíng)銷(xiāo)的意義及策略 淺探信息技術(shù)在建筑工程領(lǐng)域里的應(yīng)用 加強(qiáng)郵政企業(yè)集郵存貨風(fēng)險(xiǎn)管控的幾點(diǎn)建議 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