房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的科學(xué)運(yùn)用[權(quán)威資料]

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的科學(xué)運(yùn)用 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的領(lǐng)域越來(lái)越廣泛，在建設(shè)過(guò)程中所涉及的項(xiàng)目越來(lái)越復(fù)雜，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理在前期開(kāi)發(fā)流程、建造流程、管理流程中存在的問(wèn)題日益突出，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理科學(xué)運(yùn)用就更加重要。因此，如何使企業(yè)的項(xiàng)目管理合理化、科學(xué)化，使企業(yè)在最短的時(shí)間，利用最少的花費(fèi)，使商品房得到最大的價(jià)值，是擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)研究人員面前的一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。 關(guān)鍵詞：科學(xué)運(yùn)用；項(xiàng)目管 理；房地產(chǎn) Abstract: The areas covered by the real estate development more widely involved in the process of building more and more complex projects, traditional project management in the early development process, construction processes, management processes have become increasingly prominent, making the real estateproject management, scientific use of the more important. Therefore, enterprises and projects, scientific and comprehensive analysis on the basis of effective management of the project great importance to mobilize the enthusiasm of the staff, the benefits have been the highest degree of the improvement； the companys core technology uses modern technology； projects in real estate enterprises management software, real estate projects in the scientific use of project management. Key words: Scientific use； Project Management； Real estate F293.33 A 項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的必要性 隨著我國(guó)土地資源也由計(jì)劃供給轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)需求有償使用的限量供給。傳統(tǒng)的商品房已不能滿足現(xiàn)代人的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多的開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與涉及范圍不斷擴(kuò)張。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般情況下，可以劃分 為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；因?yàn)轫?xiàng)目的復(fù)雜性，更加突出了項(xiàng)目管理的重要，它是使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中井然有序的保證。開(kāi)發(fā)商首先是根據(jù)市場(chǎng)的需要，開(kāi)發(fā)什么項(xiàng)目是符合消費(fèi)者要求的，在帶這這目標(biāo)進(jìn)行選地，而在建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)有項(xiàng)目管理的計(jì)劃性，同樣的資源可以創(chuàng)造不同的價(jià)值，例如：在小區(qū)建設(shè)中，要建立一個(gè)游泳池，需要挖出一百平方的泥土，但是一般的開(kāi)發(fā)商就會(huì)把泥土花錢把其運(yùn)走。但有了對(duì)這個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體把握，有項(xiàng)目管理的理念，就會(huì)將其合理利用。于是節(jié)省 了時(shí)間，成本，并得到了效益。 項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問(wèn)題 前期開(kāi)發(fā)流程中的問(wèn)題 在房地產(chǎn)界，對(duì)于前期開(kāi)發(fā)的定義是多樣的，大體可以分為廣義和狹義二種，在狹義前期開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商選擇“ 公關(guān) ” 手段，向政府國(guó)土資源部門和規(guī)劃部門索要更多的資源，而少有按照工程的實(shí)際需求狀況和預(yù)計(jì)的進(jìn)展程度提出要求的，這樣將會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題：其一，沒(méi)有深入研究市場(chǎng)需求，生產(chǎn)目的不明確，定位不準(zhǔn)；其二，資源浪費(fèi)，產(chǎn)品積壓。房地產(chǎn)行業(yè)的變化，使得立項(xiàng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常關(guān)鍵的一步。廣義的前期開(kāi)發(fā)實(shí)際上是在實(shí)施 真正意義上的房地產(chǎn)制造。目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的是 “ 老三套 ” ：圈地 蓋樓 賣房，以行政導(dǎo)向取代市場(chǎng)導(dǎo)向，前期開(kāi)發(fā)工作流于形式。 建造流程中的問(wèn)題 建筑成本、工程進(jìn)度和工程質(zhì)量是影響建造流程的三大因素。建筑成本的控制。在建造中，預(yù)算屢屢被突破屢屢出現(xiàn)，造成這種狀況的原因包括工程量的估算，合同問(wèn)題，施工進(jìn)度控制，材料價(jià)格上漲及管理水平等。工程進(jìn)度控制。影響工程進(jìn)度的因素很多，資金、建材供應(yīng)、運(yùn)輸、氣候、生產(chǎn)工藝熟練程度等，眾多因素組合在一起使得工程進(jìn)度難以控制。工程進(jìn)度應(yīng)以合理為宜， 而合理的標(biāo)準(zhǔn)就是成本和收益兩大因素之間的均衡。在現(xiàn)代優(yōu)秀制造企業(yè)中，超額完成任務(wù)已不再是嘉獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)，而 100%完成任務(wù)則成為唯一衡量因素。工程質(zhì)量控制。大多是由專業(yè)監(jiān)理公司完成的，然而使許多房地產(chǎn)企業(yè)棘手的問(wèn)題是自己花錢雇傭的監(jiān)理，卻把自己給出賣了。這個(gè)問(wèn)題除了建設(shè)系統(tǒng)的行業(yè)管理不健全外，還缺乏法律事務(wù)管理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化和內(nèi)部管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐?wèn)題，許多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，沒(méi)有整體概念，亦沒(méi)有進(jìn)行充分評(píng)估，最終導(dǎo)致花錢買氣受的局面。因此，如果沒(méi)有一個(gè)正確的經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)思想，于是成本不斷增加，房地產(chǎn)的價(jià)格 也不斷上漲，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。 管理流程問(wèn)題 大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未建立起完善的管理流程。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，管理的隨意性，決策的隨意性，在企業(yè)里總經(jīng)理?yè)碛兄粮邿o(wú)上的權(quán)力，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)無(wú)與倫比的壓力。這種思想使很多房地產(chǎn)企業(yè)的流程變成一張紙，沒(méi)人去遵守它、執(zhí)行它，所以我們會(huì)有很多同樣的問(wèn)題重復(fù)再重復(fù)。在生產(chǎn)型企業(yè)中，如果產(chǎn)品在通過(guò)一個(gè)工藝流程時(shí)出現(xiàn)了不同的結(jié)果，那么就要馬上考慮修改這一流程，避免資源浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理流程如同工藝流程一樣能夠?qū)徱暫托薷?，但大多?shù)房地產(chǎn)企業(yè) “ 重技術(shù)， 輕管理 ” 。這種思想建立流程并使之能夠按照一定的規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作的努力化為泡影。另外由于企業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員素質(zhì)之間的差異，使得他們用各自的方法和手段達(dá)成各自的生產(chǎn)目標(biāo)。各自的行為自成體系，在企業(yè)內(nèi)發(fā)揮作用，但人員的缺失，就會(huì)給企業(yè)造成不良影響，使企業(yè)面臨危機(jī)。在管理中，最忌諱的就是這種狀況。誠(chéng)然，在房地產(chǎn)企業(yè)中，土木工程、建筑工程專業(yè)的人士占了從業(yè)人員的絕大多數(shù)，這是行業(yè)的需要，但是這樣的人員專業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的管理專業(yè)人士匱乏的現(xiàn)象是顯而易見(jiàn)的。技術(shù)專家擔(dān)當(dāng)管理職能，在一定程度上是可行的，但由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的限制，使他們非 常容易犯輕視管理的錯(cuò)誤，而且每每會(huì)以 “ 外行不能領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行 ” 來(lái)為自己的見(jiàn)解注釋。忽視現(xiàn)代科技在項(xiàng)目管理中的作用。 計(jì)算機(jī)、通信技術(shù)等技術(shù)的更新和發(fā)展，促使著人類社會(huì)向信息時(shí)代邁進(jìn)。人們?cè)絹?lái)越重視信息技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造以及對(duì)信息資源的開(kāi)發(fā)利用。信息化加快了世界范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，加速了經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，對(duì)于現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用依然太少，雖然部分企業(yè)開(kāi)發(fā)并應(yīng)用了自己獨(dú)立的項(xiàng)目管理軟件，但是其依然不普及。一些企業(yè)仍未樹(shù)立起信息化管理的觀念，忽視了現(xiàn)代科技在項(xiàng) 目管理中的作用。 項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的科學(xué)應(yīng)用 利用 SWOT 分析法對(duì)企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行全面分析 SWOT 分析方法是一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法，其中， S、 W是內(nèi)部因素， O、 T 是外部因素。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè) “ 能夠做的 ” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和 “ 可能做的 ” （即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。運(yùn)用 SWOT 分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。這樣，既能合理充分的利用好本身的資源，又可以有效的利用資源，用最少的資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的結(jié)果。 利用 WBS 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效地管理 WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）是 Work Breakdown Structure的英文縮寫(xiě)，即以可交付成果為導(dǎo)向?qū)?xiàng)目要素進(jìn)行的分組，它歸納和定義了項(xiàng)目的整個(gè)工作范圍每下降一層代表對(duì)項(xiàng)目工作的更詳細(xì)定義。 WBS 總是處于計(jì)劃過(guò)程的中心，也是制定進(jìn)度計(jì)劃、資源需求、成本預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和采購(gòu)計(jì)劃等的重要基礎(chǔ)。 WBS 同時(shí)也是控制項(xiàng)目變更的重要基礎(chǔ)。因此，利用 WBS 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分解后，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)： 重視前期可行性研究 前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂， 而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有 “ 魂 ” ，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái)， “ 龍身 ” 無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙，無(wú)法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要 “ 借腦 ” ；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化 5。 控制建造流程 在房地產(chǎn)工程的建造流程中必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目 部管理責(zé)任。以計(jì)劃的資金投入，達(dá)到最好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化成本控制，降低開(kāi)發(fā)資金成本。結(jié)合預(yù)算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫(kù)存計(jì)劃。公司財(cái)務(wù)審計(jì)部參與控制賒銷賬款，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項(xiàng)目部理順和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，做到現(xiàn)場(chǎng)簽證和簽證審查相互牽制；落實(shí)工程建設(shè)施工計(jì)劃，保證項(xiàng)目按計(jì)劃竣工 6。 搞好產(chǎn)品研發(fā)，建立企業(yè)的核心技術(shù) 由于土地資源是不可再生及復(fù)制的，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單和雷同，不能滿足各層次階段人士的需求。因此，既要重視房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)用性，又要體現(xiàn)產(chǎn)品的美譽(yù)度和個(gè)性化，僅靠企業(yè)內(nèi)部的人材力量是不夠的。我們可以學(xué)習(xí)深圳 “ 萬(wàn)科集團(tuán) ” 在北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)精品的經(jīng)驗(yàn)，就是依靠 “ 中關(guān)村 ” 中科院及北大科技共同研發(fā)新產(chǎn)品，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，為節(jié)能和環(huán)保，專門在北京一年 365 天測(cè)試風(fēng)能、光照、氣候變化、植物本土化、材料應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化，開(kāi)發(fā)出既環(huán)保又節(jié)能，建造成本降低，質(zhì)量好的房產(chǎn)。作為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)設(shè)立 “ 產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)費(fèi) ” 或每年按一定比例提取“ 企業(yè)產(chǎn)品更新改造基金 ” ，保障企業(yè)有一定優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品“ 亮點(diǎn) ” 。 在建造過(guò)程中，最重要的是對(duì)整體的把握，不能把項(xiàng)目進(jìn)行分裂進(jìn)行，這樣是造成資 源浪費(fèi)的重要原因。 采用現(xiàn)代技術(shù)，在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用項(xiàng)目管理軟件 現(xiàn)代企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上是科技的競(jìng)爭(zhēng)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中運(yùn)用項(xiàng)目管理軟件，不僅可以提高管理效率，還在一定程度上影響著項(xiàng)目的制定、執(zhí)行、反饋等整個(gè)過(guò)程?，F(xiàn)代很多企業(yè)已開(kāi)始應(yīng)用項(xiàng)目管理軟件建立自己的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)。如 IFCA 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)以項(xiàng)目會(huì)計(jì)為核心，圍繞成本、進(jìn)度、質(zhì)量三條主線，以成本分解結(jié)構(gòu)（ CBS）、任務(wù)分解結(jié)構(gòu)（ WBS）、質(zhì)量分解結(jié)構(gòu)（ QBS）形式編制的計(jì)劃為基準(zhǔn)，以招投標(biāo)、合同、庫(kù)存、采購(gòu)、付款、 質(zhì)量驗(yàn)收等執(zhí)行過(guò)程為操作核心，貫穿房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程中的全面管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、崗位到人的崗位企業(yè)全員績(jī)效考核要求，嚴(yán)防企業(yè)成本管理漏洞。這些項(xiàng)目管理軟件的應(yīng)用，不但減少了人的工作量，提高了效率，而且還有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)管理的現(xiàn)代化、科學(xué)化。 房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)運(yùn)用項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有指導(dǎo)意義，也有現(xiàn)實(shí)的實(shí)踐意義?？茖W(xué)運(yùn)用項(xiàng)目管理規(guī)范企業(yè)行為，改善投資環(huán)境，合理地、科學(xué)地整合資源，是今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存、迎接挑戰(zhàn)的重大課題。筆者認(rèn)為，適時(shí)整理推廣先進(jìn)企業(yè)的成功 “ 案例 ” ，解剖自身企業(yè) ，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，是當(dāng)今 “ 珠三角 ” 和 “ 長(zhǎng)三角 ” 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的當(dāng)務(wù)之急。 參考文獻(xiàn)： 【 1】美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)（ PMI），項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南（ Project Management Body Of Knowlege） 【 2】伊輝勇，游靜 .企業(yè)資源計(jì)劃 .石油工業(yè)出版社 ,2008 年 01 月第 1 版 . 【 3】李健 ,湯書(shū)昆 .企業(yè)軟件工程項(xiàng)目管理案例解析 .中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)商學(xué)院 .華東經(jīng)濟(jì)管理 2002 年 16 卷 5 期 【 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