房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的科學(xué)運用[權(quán)威資料]

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的科學(xué)運用 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：由于房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的領(lǐng)域越來越廣泛，在建設(shè)過程中所涉及的項目越來越復(fù)雜，傳統(tǒng)的項目管理在前期開發(fā)流程、建造流程、管理流程中存在的問題日益突出，房地產(chǎn)項目管理科學(xué)運用就更加重要。因此，如何使企業(yè)的項目管理合理化、科學(xué)化，使企業(yè)在最短的時間，利用最少的花費，使商品房得到最大的價值，是擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)研究人員面前的一個亟待解決的問題。 關(guān)鍵詞：科學(xué)運用；項目管 理；房地產(chǎn) Abstract: The areas covered by the real estate development more widely involved in the process of building more and more complex projects, traditional project management in the early development process, construction processes, management processes have become increasingly prominent, making the real estateproject management, scientific use of the more important. Therefore, enterprises and projects, scientific and comprehensive analysis on the basis of effective management of the project great importance to mobilize the enthusiasm of the staff, the benefits have been the highest degree of the improvement； the companys core technology uses modern technology； projects in real estate enterprises management software, real estate projects in the scientific use of project management. Key words: Scientific use； Project Management； Real estate F293.33 A 項目管理對房地產(chǎn)企業(yè)的必要性 隨著我國土地資源也由計劃供給轉(zhuǎn)變到市場需求有償使用的限量供給。傳統(tǒng)的商品房已不能滿足現(xiàn)代人的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商更多的開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)項目與涉及范圍不斷擴(kuò)張。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般情況下，可以劃分 為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；因為項目的復(fù)雜性，更加突出了項目管理的重要，它是使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中井然有序的保證。開發(fā)商首先是根據(jù)市場的需要，開發(fā)什么項目是符合消費者要求的，在帶這這目標(biāo)進(jìn)行選地，而在建設(shè)過程中，企業(yè)有項目管理的計劃性，同樣的資源可以創(chuàng)造不同的價值，例如：在小區(qū)建設(shè)中，要建立一個游泳池，需要挖出一百平方的泥土，但是一般的開發(fā)商就會把泥土花錢把其運走。但有了對這個小區(qū)開發(fā)項目的整體把握，有項目管理的理念，就會將其合理利用。于是節(jié)省 了時間，成本，并得到了效益。 項目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題 前期開發(fā)流程中的問題 在房地產(chǎn)界，對于前期開發(fā)的定義是多樣的，大體可以分為廣義和狹義二種，在狹義前期開發(fā)中，開發(fā)商選擇“ 公關(guān) ” 手段，向政府國土資源部門和規(guī)劃部門索要更多的資源，而少有按照工程的實際需求狀況和預(yù)計的進(jìn)展程度提出要求的，這樣將會產(chǎn)生兩個問題：其一，沒有深入研究市場需求，生產(chǎn)目的不明確，定位不準(zhǔn)；其二，資源浪費，產(chǎn)品積壓。房地產(chǎn)行業(yè)的變化，使得立項成為房地產(chǎn)開發(fā)非常關(guān)鍵的一步。廣義的前期開發(fā)實際上是在實施 真正意義上的房地產(chǎn)制造。目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實施的是 “ 老三套 ” ：圈地 蓋樓 賣房，以行政導(dǎo)向取代市場導(dǎo)向，前期開發(fā)工作流于形式。 建造流程中的問題 建筑成本、工程進(jìn)度和工程質(zhì)量是影響建造流程的三大因素。建筑成本的控制。在建造中，預(yù)算屢屢被突破屢屢出現(xiàn)，造成這種狀況的原因包括工程量的估算，合同問題，施工進(jìn)度控制，材料價格上漲及管理水平等。工程進(jìn)度控制。影響工程進(jìn)度的因素很多，資金、建材供應(yīng)、運輸、氣候、生產(chǎn)工藝熟練程度等，眾多因素組合在一起使得工程進(jìn)度難以控制。工程進(jìn)度應(yīng)以合理為宜， 而合理的標(biāo)準(zhǔn)就是成本和收益兩大因素之間的均衡。在現(xiàn)代優(yōu)秀制造企業(yè)中，超額完成任務(wù)已不再是嘉獎標(biāo)準(zhǔn)，而 100%完成任務(wù)則成為唯一衡量因素。工程質(zhì)量控制。大多是由專業(yè)監(jiān)理公司完成的，然而使許多房地產(chǎn)企業(yè)棘手的問題是自己花錢雇傭的監(jiān)理，卻把自己給出賣了。這個問題除了建設(shè)系統(tǒng)的行業(yè)管理不健全外，還缺乏法律事務(wù)管理、驗收標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化和內(nèi)部管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐栴}，許多開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，沒有整體概念，亦沒有進(jìn)行充分評估，最終導(dǎo)致花錢買氣受的局面。因此，如果沒有一個正確的經(jīng)營管理指導(dǎo)思想，于是成本不斷增加，房地產(chǎn)的價格 也不斷上漲，造成嚴(yán)重的資源浪費。 管理流程問題 大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未建立起完善的管理流程。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)，管理的隨意性，決策的隨意性，在企業(yè)里總經(jīng)理擁有至高無上的權(quán)力，同時也會帶來無與倫比的壓力。這種思想使很多房地產(chǎn)企業(yè)的流程變成一張紙，沒人去遵守它、執(zhí)行它，所以我們會有很多同樣的問題重復(fù)再重復(fù)。在生產(chǎn)型企業(yè)中，如果產(chǎn)品在通過一個工藝流程時出現(xiàn)了不同的結(jié)果，那么就要馬上考慮修改這一流程，避免資源浪費。房地產(chǎn)企業(yè)的管理流程如同工藝流程一樣能夠?qū)徱暫托薷模蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè) “ 重技術(shù)， 輕管理 ” 。這種思想建立流程并使之能夠按照一定的規(guī)范進(jìn)行運作的努力化為泡影。另外由于企業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員素質(zhì)之間的差異，使得他們用各自的方法和手段達(dá)成各自的生產(chǎn)目標(biāo)。各自的行為自成體系，在企業(yè)內(nèi)發(fā)揮作用，但人員的缺失，就會給企業(yè)造成不良影響，使企業(yè)面臨危機(jī)。在管理中，最忌諱的就是這種狀況。誠然，在房地產(chǎn)企業(yè)中，土木工程、建筑工程專業(yè)的人士占了從業(yè)人員的絕大多數(shù)，這是行業(yè)的需要，但是這樣的人員專業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的管理專業(yè)人士匱乏的現(xiàn)象是顯而易見的。技術(shù)專家擔(dān)當(dāng)管理職能，在一定程度上是可行的，但由于知識結(jié)構(gòu)的限制，使他們非 常容易犯輕視管理的錯誤，而且每每會以 “ 外行不能領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行 ” 來為自己的見解注釋。忽視現(xiàn)代科技在項目管理中的作用。 計算機(jī)、通信技術(shù)等技術(shù)的更新和發(fā)展，促使著人類社會向信息時代邁進(jìn)。人們越來越重視信息技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造以及對信息資源的開發(fā)利用。信息化加快了世界范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，加速了經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在房地產(chǎn)項目管理中，對于現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用依然太少，雖然部分企業(yè)開發(fā)并應(yīng)用了自己獨立的項目管理軟件，但是其依然不普及。一些企業(yè)仍未樹立起信息化管理的觀念，忽視了現(xiàn)代科技在項 目管理中的作用。 項目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的科學(xué)應(yīng)用 利用 SWOT 分析法對企業(yè)及項目進(jìn)行全面分析 SWOT 分析方法是一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法，其中， S、 W是內(nèi)部因素， O、 T 是外部因素。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè) “ 能夠做的 ” （即組織的強項和弱項）和 “ 可能做的 ” （即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。運用 SWOT 分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)即將開發(fā)的項目進(jìn)行分析，對項目進(jìn)行綜合評價。這樣，既能合理充分的利用好本身的資源，又可以有效的利用資源，用最少的資源實現(xiàn)最優(yōu)的結(jié)果。 利用 WBS 對項目進(jìn)行有效地管理 WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）是 Work Breakdown Structure的英文縮寫，即以可交付成果為導(dǎo)向?qū)椖恳剡M(jìn)行的分組，它歸納和定義了項目的整個工作范圍每下降一層代表對項目工作的更詳細(xì)定義。 WBS 總是處于計劃過程的中心，也是制定進(jìn)度計劃、資源需求、成本預(yù)算、風(fēng)險管理計劃和采購計劃等的重要基礎(chǔ)。 WBS 同時也是控制項目變更的重要基礎(chǔ)。因此，利用 WBS 對項目進(jìn)行分解后，應(yīng)做到以下幾點： 重視前期可行性研究 前期的項目可行性研究是項目的靈魂， 而據(jù)此進(jìn)行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有 “ 魂 ” ，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來， “ 龍身 ” 無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要 “ 借腦 ” ；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化 5。 控制建造流程 在房地產(chǎn)工程的建造流程中必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項目 部管理責(zé)任。以計劃的資金投入，達(dá)到最好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。強化成本控制，降低開發(fā)資金成本。結(jié)合預(yù)算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫存計劃。公司財務(wù)審計部參與控制賒銷賬款，加強應(yīng)收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項目部理順和完善現(xiàn)場簽證管理，做到現(xiàn)場簽證和簽證審查相互牽制；落實工程建設(shè)施工計劃，保證項目按計劃竣工 6。 搞好產(chǎn)品研發(fā)，建立企業(yè)的核心技術(shù) 由于土地資源是不可再生及復(fù)制的，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計過于簡單和雷同，不能滿足各層次階段人士的需求。因此，既要重視房地產(chǎn)產(chǎn)品的實用性，又要體現(xiàn)產(chǎn)品的美譽度和個性化，僅靠企業(yè)內(nèi)部的人材力量是不夠的。我們可以學(xué)習(xí)深圳 “ 萬科集團(tuán) ” 在北京開發(fā)房地產(chǎn)精品的經(jīng)驗，就是依靠 “ 中關(guān)村 ” 中科院及北大科技共同研發(fā)新產(chǎn)品，根據(jù)我國國情，為節(jié)能和環(huán)保，專門在北京一年 365 天測試風(fēng)能、光照、氣候變化、植物本土化、材料應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化，開發(fā)出既環(huán)保又節(jié)能，建造成本降低，質(zhì)量好的房產(chǎn)。作為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)設(shè)立 “ 產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)費 ” 或每年按一定比例提取“ 企業(yè)產(chǎn)品更新改造基金 ” ，保障企業(yè)有一定優(yōu)勢的產(chǎn)品“ 亮點 ” 。 在建造過程中，最重要的是對整體的把握，不能把項目進(jìn)行分裂進(jìn)行，這樣是造成資 源浪費的重要原因。 采用現(xiàn)代技術(shù)，在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用項目管理軟件 現(xiàn)代企業(yè)之間的競爭，很大程度上是科技的競爭。在項目開發(fā)的過程中運用項目管理軟件，不僅可以提高管理效率，還在一定程度上影響著項目的制定、執(zhí)行、反饋等整個過程?，F(xiàn)代很多企業(yè)已開始應(yīng)用項目管理軟件建立自己的項目管理結(jié)構(gòu)。如 IFCA 房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)以項目會計為核心，圍繞成本、進(jìn)度、質(zhì)量三條主線，以成本分解結(jié)構(gòu)（ CBS）、任務(wù)分解結(jié)構(gòu)（ WBS）、質(zhì)量分解結(jié)構(gòu)（ QBS）形式編制的計劃為基準(zhǔn)，以招投標(biāo)、合同、庫存、采購、付款、 質(zhì)量驗收等執(zhí)行過程為操作核心，貫穿房地產(chǎn)整個項目管理過程中的全面管理系統(tǒng)，實現(xiàn)責(zé)任到人、崗位到人的崗位企業(yè)全員績效考核要求，嚴(yán)防企業(yè)成本管理漏洞。這些項目管理軟件的應(yīng)用，不但減少了人的工作量，提高了效率，而且還有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)管理的現(xiàn)代化、科學(xué)化。 房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)運用項目管理，對房地產(chǎn)的開發(fā)具有指導(dǎo)意義，也有現(xiàn)實的實踐意義?？茖W(xué)運用項目管理規(guī)范企業(yè)行為，改善投資環(huán)境，合理地、科學(xué)地整合資源，是今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存、迎接挑戰(zhàn)的重大課題。筆者認(rèn)為，適時整理推廣先進(jìn)企業(yè)的成功 “ 案例 ” ，解剖自身企業(yè) ，避免惡性競爭和資源浪費，是當(dāng)今 “ 珠三角 ” 和 “ 長三角 ” 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的當(dāng)務(wù)之急。 參考文獻(xiàn)： 【 1】美國項目管理協(xié)會（ PMI），項目管理知識體系指南（ Project Management Body Of Knowlege） 【 2】伊輝勇，游靜 .企業(yè)資源計劃 .石油工業(yè)出版社 ,2008 年 01 月第 1 版 . 【 3】李健 ,湯書昆 .企業(yè)軟件工程項目管理案例解析 .中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)商學(xué)院 .華東經(jīng)濟(jì)管理 2002 年 16 卷 5 期 【 4】戚安邦 張連營，項目管理概論 北京，清華大學(xué)出版社 ， 2010. 【 5】陽波，中國房地產(chǎn)項目階段劃分探討 J，重慶建筑大學(xué)學(xué)報， 2007.03 【 6】楊東，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制 J，建筑經(jīng)濟(jì)， 2006.08 【 7】龐小平，項目管理的理論與實踐 J，水運科學(xué)研究， 2006.01 閱讀相關(guān)文檔 :地鐵列車變頻空調(diào)的節(jié)能分析 地鐵運營如何推行 6S 現(xiàn)場管理 重載鐵路長大橋梁無縫線路縱向力分析 對工程預(yù)結(jié)算管理的探討 建筑施工安全管理存在問題及應(yīng)對措施 試論工程質(zhì)量管理與標(biāo)準(zhǔn)體系的建立實施 淺析長輸管 道焊接無損檢測質(zhì)量管理 高層建筑給排水安裝施