商業(yè)地產(chǎn)策劃案例.doc

1 80 投資建設(shè)商業(yè)綜合體 購物廣場 項目運作可行性報告投資建設(shè)商業(yè)綜合體 購物廣場 項目運作可行性報告 鄭志剛鄭志剛 為項目運作實施 始終 提供切實可操作綱領(lǐng)性運營計劃書 以指導(dǎo)整為項目運作實施 始終 提供切實可操作綱領(lǐng)性運營計劃書 以指導(dǎo)整 個項目運作 從而確保項目成功運作 個項目運作 從而確保項目成功運作 綱要編制統(tǒng)籌 綱要編制統(tǒng)籌 綱綱 要要 目目 錄錄 第一章第一章 項目名稱項目名稱 第二章第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想 一 項目定位說明一 項目定位說明 1 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 2 經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位 經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位 3 競爭策略定位 競爭策略定位 二 經(jīng)營管理模式構(gòu)想二 經(jīng)營管理模式構(gòu)想 三 經(jīng)營管理理念簡述三 經(jīng)營管理理念簡述 四 經(jīng)營信條要素四 經(jīng)營信條要素 第三章第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想 一 總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)一 總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn) 二 一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析二 一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 三 二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析三 二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 四 三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析四 三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 第四章第四章 項目前期運營程序計劃項目前期運營程序計劃 一 市場廣告推廣策略一 市場廣告推廣策略 二 專業(yè)人才招聘 培訓(xùn)計劃二 專業(yè)人才招聘 培訓(xùn)計劃 2 80 三 組建運作機構(gòu)三 組建運作機構(gòu) 第五章第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序項目招商工作安排與作業(yè)程序 一 招商基本政策一 招商基本政策 二 招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立二 招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立 三 招商宣傳資料編制 略 三 招商宣傳資料編制 略 四 招商工作計劃作業(yè)進度安排四 招商工作計劃作業(yè)進度安排 五 招商工作作業(yè)程序五 招商工作作業(yè)程序 第六章第六章 項目經(jīng)營管理構(gòu)想項目經(jīng)營管理構(gòu)想 一 項目發(fā)展與管理目標一 項目發(fā)展與管理目標 一 一 規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營 規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營 二 二 建立總店經(jīng)營效應(yīng) 建立總店經(jīng)營效應(yīng) 三 三 促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 四 四 提高 提高 xx 市整體商業(yè)水平市整體商業(yè)水平 五 五 締造第二商圈 締造第二商圈 二 項目行政組織架構(gòu)二 項目行政組織架構(gòu) 三 項目各部門組織架構(gòu)三 項目各部門組織架構(gòu) 四 項目營業(yè)人員管理四 項目營業(yè)人員管理 五 項目招商 出租 業(yè)主管理五 項目招商 出租 業(yè)主管理 六 項目店面裝修工程管理六 項目店面裝修工程管理 七 項目經(jīng)營管理制度七 項目經(jīng)營管理制度 第七章第七章 項目推廣 宣傳基本步驟項目推廣 宣傳基本步驟 一 廣告策劃 執(zhí)行 綱要 一 廣告策劃 執(zhí)行 綱要 3 80 二 招商說明會策劃 執(zhí)行 綱要 二 招商說明會策劃 執(zhí)行 綱要 三 開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃 執(zhí)行 綱要 三 開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃 執(zhí)行 綱要 第八章第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用投入分析 1 項目運作費用變動投入預(yù)算表 人事費用 項目運作費用變動投入預(yù)算表 人事費用 2 項目運作費用固定投入預(yù)算表 外部形象改造投入 項目運作費用固定投入預(yù)算表 外部形象改造投入 3 項目運作費用固定投入預(yù)算表 內(nèi)部裝修投入 項目運作費用固定投入預(yù)算表 內(nèi)部裝修投入 4 項目運作費用固定投入預(yù)算表 商業(yè)設(shè)施投入費用 項目運作費用固定投入預(yù)算表 商業(yè)設(shè)施投入費用 5 項目運作費用變動投入預(yù)算表 招商投入費用 項目運作費用變動投入預(yù)算表 招商投入費用 6 項目運作費用變動投入預(yù)算表 廣告策劃實施費用 項目運作費用變動投入預(yù)算表 廣告策劃實施費用 第九章第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析項目經(jīng)營利潤回報分析 一 招商租金收入分析一 招商租金收入分析 二 廣告位招商收入分析二 廣告位招商收入分析 三 項目經(jīng)營收入分析三 項目經(jīng)營收入分析 四 項目投入及利潤回報分析四 項目投入及利潤回報分析 1 項目投資計劃匯總概算表 項目投資計劃匯總概算表 2 利潤回報分析 利潤回報分析 第十章第十章 報告可行性結(jié)語報告可行性結(jié)語 一 項目運作的基礎(chǔ)一 項目運作的基礎(chǔ) 引進專業(yè)人才引進專業(yè)人才 二 項目執(zhí)行的保證二 項目執(zhí)行的保證 專業(yè)運作團隊專業(yè)運作團隊 三 項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)三 項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ) 組織 制度 效率組織 制度 效率 4 80 第一章第一章 項目名稱項目名稱 九江市 購物廣場 以上建議名稱由甲方董事會批準 在未批準之前 本報告暫用 購物 廣場 一名 后文中用 本項目 或 廣場 皆指同義 第二章第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想 一 項目定位說明一 項目定位說明 根據(jù) 2012 年 月 日至 月 日對九江市場的調(diào)查資料匯總分析 對本 項目的定位特作以下說明 1 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 針對九江市場商業(yè)現(xiàn)狀 本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為 超級大賣場 這種業(yè)態(tài) 是目前江西省 國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的 而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè) 態(tài)所取代 如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明 臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時 其旗下的 大潤發(fā) 大福源 兩個品牌 皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范 當然 僅是以 超級大賣場 單一業(yè)態(tài) 仍不足以和 聯(lián)盛 大潤發(fā) 相抗 衡 必輔配以其他相關(guān)業(yè)種 方能真正發(fā)揮以 超級大賣場 為經(jīng)營核心 帶動其 他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力 其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié) 經(jīng)營業(yè)種與 經(jīng)營商品定位 中作詳細說明 2 經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位世界 經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位世界 經(jīng)營業(yè)種定位 超級大賣場及輔配業(yè)種以如下 10 個大業(yè)種為主力業(yè)種 超市 面積 4000m2 左右 經(jīng)營單品應(yīng)不 8000 個 涵蓋所有百姓日常生活所需 5 80 家電 面積 4000m2 左右 經(jīng)營所有家電系列 輕型交通用具 摩托車 電動自行車 童車等 家居 布藝 窗簾等家居裝飾品 文化 影院休閑及餐飲 各地風(fēng)味 德克士 迪迪漢堡等 中高檔品牌服裝 中高檔鞋帽 化妝品系列 兒童游樂園 童裝童鞋 玩具 孕婦 嬰幼兒用品等 黃金珠寶 通訊器材 照相器材 鐘表系列 藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品 3 3 競爭策略定位 競爭策略定位 戰(zhàn)場中 最薄弱的防守位置 決定戰(zhàn)爭的成敗 在本項目的最強對手中 聯(lián)盛 派拉蒙 均有共同的弱勢 餐飲 而且這個業(yè)種也是當前九江市場的空白點 因此 我們認為本項目的競爭策略應(yīng)采用避實擊虛之策 即先用文化休閑影院及餐即先用文化休閑影院及餐 飲與其競爭 再回頭用規(guī)模 即大賣場 與之強項飲與其競爭 再回頭用規(guī)模 即大賣場 與之強項 超市超市 爭奪客源 再利用招商爭奪客源 再利用招商 品牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭高低 我們認為 這應(yīng)該是最有成功希望的策略 品牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭高低 我們認為 這應(yīng)該是最有成功希望的策略 4 4 商品定位比例關(guān)系 商品定位比例關(guān)系 A 高檔商品 10 B 中檔商品 70 C 中低檔商品 20 二 經(jīng)營管理模式構(gòu)想二 經(jīng)營管理模式構(gòu)想 1 經(jīng)營管理模式簡述 經(jīng)營管理模式簡述 準確的市場定位是一個商場生存與立足的根本 而成功的管理模式則是商場發(fā) 展的保證 根據(jù)當前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢 超級大賣場 這種近年來 發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式 逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài) 因為這種業(yè)態(tài)是零 售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)發(fā)展的必由之路 因此 為了讓九江城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道 6 80 提升九江商業(yè)文化水準 本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運營 本項目所 推行的管理模式 更多地借鑒 家樂福 而且通過 超級大賣場 的吸客能力 發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài) 如對品牌招商 餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種 在引進的這種復(fù)合 型業(yè)態(tài)業(yè)種上 其管理上推行 統(tǒng)一經(jīng)營 集中管理 的方式 在購物廣場的統(tǒng)一 架構(gòu)下 全面推行 管理八統(tǒng)一 以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) 并有效提高經(jīng)營水平 管理 八統(tǒng)一 即 統(tǒng)一布局規(guī)劃 統(tǒng)一布局規(guī)劃 統(tǒng)一店面形象 統(tǒng)一店面形象 統(tǒng)一營業(yè)時間 統(tǒng)一營業(yè)時間 統(tǒng)一人員管理 統(tǒng)一人員管理 統(tǒng)一規(guī)范服務(wù) 統(tǒng)一規(guī)范服務(wù) 統(tǒng)一人員著裝 統(tǒng)一人員著裝 統(tǒng)一品牌管理 統(tǒng)一品牌管理 統(tǒng)一價格政策 統(tǒng)一價格政策 推行管理 八統(tǒng)一 的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍 吸引市場熱銷商品 品牌進駐 也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平 使這座位于核心商圈邊沿的 商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營 制度化管理 具有我市地方特色又融合先進經(jīng)營理念的 現(xiàn)代化休閑購物廣場 三 經(jīng)營理念闡述三 經(jīng)營理念闡述 經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想 針對九江市當前的市場狀況 我們提出 購物廣場的經(jīng)營理念 引領(lǐng)時尚生活 創(chuàng)新都市文化 引領(lǐng)時尚生活 創(chuàng)新都市文化 倡導(dǎo)平價消費 保證真品真價 倡導(dǎo)平價消費 保證真品真價 都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標志 而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài) 作為一個集購物 文化休閑 影院 餐飲 娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場 它 7 80 有理由和條件引導(dǎo)當?shù)氐纳钕M方式 都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎(chǔ) 自古就有 無商不富 之說 足見商業(yè)對社 會經(jīng)濟發(fā)展的作用 商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征 現(xiàn)代人追求時尚 舒適和回歸自然 所以 購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚 營造 商業(yè)文化 倡導(dǎo)平價消費 提供真品真價之商品 并塑造真情服務(wù)品質(zhì) 四 經(jīng)營信條要素四 經(jīng)營信條要素 要能夠完美的達成和延展經(jīng)營理念 企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信 條 我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素 誠信務(wù)實 經(jīng)營永續(xù) 誠信務(wù)實 經(jīng)營永續(xù) 敬業(yè)創(chuàng)新 廉潔自律 敬業(yè)創(chuàng)新 廉潔自律 互助互愛 共榮共利 互助互愛 共榮共利 第三章第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想 一 總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)一 總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn) 1 總體規(guī)劃思路 總體規(guī)劃思路 人潮 客流量 是購物廣場生存的基礎(chǔ) 怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必 須優(yōu)先考慮的問題 本項目共 暫定 3 層 結(jié)構(gòu) 總營業(yè)面積約為 13000 平方米 樓層單體面積均超過 4000 平方米 而且地處商圈邊沿 遠離主流消費群 所以必 須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮 利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢 以 1 帶 1 的規(guī)劃思路 即將超市設(shè)在二層 利用超市的經(jīng)營規(guī) 模優(yōu)勢把消費人潮引上二層 一層則分別開設(shè) 風(fēng)味餐飲街 品牌服裝及兒童大 世界 品牌鞋帽化妝品 等中高檔品牌商品 以吸引主流消費群 三樓則經(jīng)營大 小家電和家居用品 規(guī)劃展現(xiàn) 范圍規(guī)劃展現(xiàn) 范圍 1F 時尚廣場 時尚廣場 2F 大賣場 大賣場 8 80 3F 家電城 家電城 2 經(jīng)營特色體現(xiàn) 經(jīng)營特色體現(xiàn) 本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面 新理念新理念 采用大賣場成功之經(jīng)營理念 新模式 新模式 引進綜合文化商業(yè)多主題 多業(yè)態(tài) 組合式經(jīng)營 最貼近市場需求 延伸經(jīng)營面 一站式 一站式 真正通過多業(yè)態(tài)多組合真正實現(xiàn) 一站式休閑 購物品味文化精髓 大眾化大眾化 一定的中檔商業(yè)配比 采取高中互補的經(jīng)營定位 既迎合了我市當 前的市場消費 又逐步引導(dǎo)我市的高消費趨勢 本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式 采用采用 統(tǒng)一經(jīng)營 集中管理統(tǒng)一經(jīng)營 集中管理 的方式 的方式 既加強了購物廣場的規(guī)范化管理 又增強了招商業(yè)主的經(jīng)營自主權(quán) 同時 依托市 場龐大的人潮 將消費主流客群引入購物廣場 充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性 二 二 1F 經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件 1 一層是商場的黃金樓層 以我們對九江現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析 并結(jié) 合目前九江的消費現(xiàn)狀 初步擬定 1F 的經(jīng)營規(guī)劃如下 總經(jīng)營面積約 5000 平方米 建筑面積 1 經(jīng)營主題 時尚廣場 2 主要經(jīng)營業(yè)種計劃 A 紳士館 約 700 平方米 經(jīng)營男裝系列 B 女人天地 約 1200 平方米 經(jīng)營女裝 化妝品系列 黃金珠寶 高檔飾品 等 C 時尚鞋館及兒童世界 約 600 平方米 經(jīng)營男女皮鞋及皮具 童裝 童鞋 玩具 兒童娛樂等項目 D 休閑影院 約 700 平方米 E 風(fēng)味餐飲街 約 1100 平方米 經(jīng)營風(fēng)味小吃 9 80 F 沿街品牌店 西面 北面 約 188 平方米 經(jīng)營品牌服裝等較有影響力 的商品品牌 以提升商場經(jīng)營檔次 G 其他補充業(yè)種 肯德基 德克士等 H 其他面積使用見規(guī)劃圖 三 二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件三 二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件 2 1 經(jīng)營主題 大賣場 四 三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件四 三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析 規(guī)劃圖見附件 3 1 經(jīng)營主題 家電城 文化休閑及影院 第四章第四章 項目前期運營程序計劃項目前期運營程序計劃 一 市場廣告推廣策略一 市場廣告推廣策略 項目形象推廣策劃項目形象推廣策劃 1 項目推廣口號 2 項目推廣理念 3 項目促銷專項活動策劃 4 項目標志設(shè)計 5 項目標志字設(shè)計 標準色設(shè)計 6 項目標準組合規(guī)范設(shè)計 7 裝修期間項目圍檔設(shè)計 8 招商接待中心導(dǎo)識 標識設(shè)計 9 招商手冊設(shè)計 平面部分 10 招商用手袋 DM 設(shè)計 11 項目宣傳車體廣告設(shè)計 12 招商 項目管理人員服裝設(shè)計 夏裝 冬裝 13 項目各部門人員工裝設(shè)計 10 80 14 招商人員 管理人員名牌 胸卡設(shè)計 15 項目保安人員服裝設(shè)計 16 1F 2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計 制作 二 項目運作文件編制 二 項目運作文件編制 1 招商手冊編制 文案 2 項目管理運作手冊編制 超市部分 營運管理手冊 營運培訓(xùn)手冊 收貨運作手冊 客戶服務(wù)手冊 生鮮管理手冊 收銀管理手冊 安全防損手冊 管理人員手冊 人事工作手冊 3 項目管理運作手冊編制 百貨部分 項目管理基本制度 業(yè)戶手冊 營業(yè)人員手冊 接待中心管理手冊 業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范 管理人員手冊 與超市共用 對廠方供應(yīng)商促銷人員管理規(guī)范 項目規(guī)范合同文本 含超市合同 三 辦公場地規(guī)劃設(shè)計 三 辦公場地規(guī)劃設(shè)計 11 80 1 辦公場地規(guī)劃方案 集中辦公規(guī)劃 2 辦公場地裝飾設(shè)計 3 辦公設(shè)備配置方案 4 辦公室管理規(guī)范 四 廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?四 廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉?1 電視專題廣告投入方案 2 報紙廣告投入方案 3 專項活動廣告投入方案 4 其他廣告投入方案 二 專業(yè)人才招聘 培訓(xùn)計劃二 專業(yè)人才招聘 培訓(xùn)計劃 1 專業(yè)人才需求計劃表 另附 2 培訓(xùn)計劃表 另附 三 組建運作機構(gòu) 見下表三 組建運作機構(gòu) 見下表 組織架構(gòu)表 組織架構(gòu)表 第五章第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序項目招商工作安排與作業(yè)程序 一 招商基本政策一 招商基本政策 1 免租金政策 具體減免由董事會決定 建議 免租期 2 4 個月 2 免管理費政策 具體減免由董事會決定 建議 免第一年的管理費 3 免稅政策 具體減免由董事會決定 建議 一樓招租部分免稅兩年 4 其他相關(guān)促進招商政策 二 招商品牌基礎(chǔ)檔案建立 另附 二 招商品牌基礎(chǔ)檔案建立 另附 三 招商宣傳資料編制 三 招商宣傳資料編制 12 80 1 購物廣場宣傳畫冊 文案稿 2 購物廣場三維動畫宣傳片 分鏡頭腳本文案稿 四 招商工作計劃作業(yè)進度安排四 招商工作計劃作業(yè)進度安排 已包含在購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內(nèi) 已包含在購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內(nèi) 五 招商工作作業(yè)程序 五 招商工作作業(yè)程序 采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)九江市場 以達成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標 規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營 略 建立總店經(jīng)營效應(yīng) 略 促進九江商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 略 提高九江市整體商業(yè)水平 略 締造九江區(qū)域第二商圈 二 項目行政組織架構(gòu) 見前表 三 項目各部門組織架構(gòu) 略 四 項目營業(yè)人員管理 另附 營業(yè)人員手冊 五 項目招商 出租 業(yè)主管理 另附 業(yè)戶手冊 六 項目店面裝修工程管理 另附 店面裝修工程管理規(guī)范 七 項目經(jīng)營管理制度 另附 第七章第七章 項目推廣 宣傳基本步驟項目推廣 宣傳基本步驟 一 廣告策劃 執(zhí)行 另附 一 廣告策劃 執(zhí)行 另附 二 招商說明會的策劃及執(zhí)行 另附二 招商說明會的策劃及執(zhí)行 另附 招商說明會實施方案綱要招商說明會實施方案綱要 三 開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃 執(zhí)行 另附 三 開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃 執(zhí)行 另附 第八章第八章 項目運作費用投入分析項目運作費用投入分析 13 80 1 項目運作費用變動投入預(yù)算表 人事費用 2 項目運作費用固定投入預(yù)算表 外部形象改造投入 3 項目運作費用固定投入預(yù)算表 內(nèi)部裝修投入 4 項目運作費用固定投入預(yù)算表 商業(yè)設(shè)施投入費用 5 項目運作費用變動投入預(yù)算表 招商投入費用 6 項目運作費用變動投入預(yù)算表 廣告策劃實施費用 第九章第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析項目經(jīng)營利潤回報分析 一 一 1F1F 招商租金收入分析 見表 招商租金收入分析 見表 二 廣告位招商收入分析 見表 二 廣告位招商收入分析 見表 三 項目經(jīng)營收入分析 見表 三 項目經(jīng)營收入分析 見表 四 項目投入及利潤回報分析四 項目投入及利潤回報分析 1 項目投資計劃匯總概算 見表 2 利潤回報分析 根據(jù)本報告投資預(yù)算 本項目共投入啟動資金 798 26 萬元 其中固定費用 758 16 萬元 變動費用 35 1 萬元 綜合人事費用投入第一年約 250 56 萬元 本人 事費用預(yù)算包含專業(yè)運作團隊費用 固定費用折舊攤銷 按 10 年攤銷 每年折舊 攤銷約為 75 81 萬元 目前 本項目擁有建筑面積約 13042 98m2 2F 3F 分別為 4105 46m2 按正常 商業(yè)項目 折合營業(yè)面積約 8478m2 根據(jù)九江市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況 1F 招租租金測算為 315 94 萬元 2F 3F 樓外店 租金收入測算為 42 萬元 2F 3F 整體大賣場營業(yè)額預(yù)算 每年約 5580 萬元 平 均毛利率 8 實際毛收入 446 40 萬元 整個項目年收入 第一年 約 804 34 萬元 通過商業(yè)運作 1F 的租金每年約遞增 15 左右 以正常商業(yè)投資測算 本 項目約需 3 年可回收投資成本 14 80 第十章第十章 報告可行性結(jié)語報告可行性結(jié)語 一 運作的基礎(chǔ)一 運作的基礎(chǔ) 引進專業(yè)人才引進專業(yè)人才 購物廣場的經(jīng)營管理 是一項系統(tǒng)性 專業(yè)化 經(jīng)驗性很強的工作 從前期策購物廣場的經(jīng)營管理 是一項系統(tǒng)性 專業(yè)化 經(jīng)驗性很強的工作 從前期策 劃 招商 籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理 均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才主導(dǎo)運作 劃 招商 籌備開業(yè)到日常經(jīng)營管理 均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人才主導(dǎo)運作 以確保達到低成本投入 正確性執(zhí)行 高效率運營的目的 以確保達到低成本投入 正確性執(zhí)行 高效率運營的目的 1 前期策劃 年 月 日 年 月 日 組建運作機構(gòu) 引 進各專業(yè)人才 2 前期招商 年 月 日 年 月 日 共三個月時間全面 推動招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策 制度 3 內(nèi) 外新改造及裝修 年 月 日 年 月 日 共三個 月時間全面改造商場 4 營運籌備 年 月 日 年 月 日 共二個月時間為營 運和開業(yè)籌備階段 準備各項營運工作和開業(yè)慶典工作 二 執(zhí)行的保證二 執(zhí)行的保證 高效 正確的執(zhí)行公司決策 方針 政策是企業(yè)追求的目標 而執(zhí)行的效果則 取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì) 個性 指揮能力 協(xié)調(diào)能力和溝通能力 但是 真 正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度 所以 在我們運作的 項目中 都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以 信任 坦誠 信心 相待 給予主導(dǎo)運作者 足夠的信任和充分授權(quán) 三 經(jīng)營的實施三 經(jīng)營的實施 組織 制度 效率組織 制度 效率 要使這個計劃方案變成現(xiàn)實 達成運作目標則必須推行規(guī)范化 制度化的管理 而規(guī)范化 制度比的管理 則必須要求有可行性的管理文本 這是一個高度集中 系統(tǒng)集成的工作 要有良好的組織 完善的制度 高效率的執(zhí)行 只有這樣才能保 證購物廣場的規(guī)范有效運行 以創(chuàng)造最佳利潤 15 80 16 80 購購物物廣廣場場項項目目商商業(yè)業(yè)策策劃劃運運作作組組織織架架構(gòu)構(gòu) 計計劃劃 董事會代表 執(zhí)行統(tǒng)籌 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)辦 控 管 部 客 服 中 心 人 事 行 政 部 財 務(wù) 部 銷 售 部 招 商 部 營 運 部 17 80 購購物物廣廣場場營營運運部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 總監(jiān) 助理 營業(yè)督察 信息中心 制度編訂 三樓商場 1 人 二樓商場 1 人 一樓商場 1 人 檔案管理 1 人 信息匯總 1 人 品牌控制 1 人 管理制度 1 人 促銷控制 1 人 營業(yè)流程 1 人 18 80 購購物物廣廣場場企企劃劃部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 助理 設(shè) 計 制 作 現(xiàn) 場 執(zhí) 行 文 案 編 制 經(jīng)理 19 80 購購物物廣廣場場招招商商部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 備注 本架構(gòu)可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu) 總監(jiān) 業(yè)務(wù)助理 行政助理 服裝鞋帽 日用百貨 餐飲娛樂 工藝飾品 大業(yè)種 男女服裝 男女皮鞋 箱包皮具 針織童裝 洗滌用品 廚房用品 家飾床用 小商品風(fēng)味小吃 餐飲主力 娛樂項目 其 他 工藝品 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 女用飾品國際品牌 國內(nèi)品牌 關(guān)聯(lián)業(yè)種 其 他 20 80 購購物物廣廣場場銷銷售售部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 西區(qū)主管 北區(qū)主管 接待中心 南區(qū)主管 東區(qū)主管 F 區(qū) 1 人 G 區(qū) 1 人 通道 1 人 通道 1 人 E 區(qū) 1 人 D 區(qū) 1 人 總機 1 人 契約 1 人 資料 1 人 H 區(qū) 1 人 通道 1 人 C 區(qū) 1 人 A 區(qū) 1 人 B 區(qū) 1 人 通道 1 人 總監(jiān) 業(yè)務(wù)助理 行政助理 21 80 購購物物廣廣場場財財務(wù)務(wù)部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 總監(jiān) 助理 審計課 會計課 結(jié)算中心 財稅結(jié)算 1 人 銷售結(jié)算 1 人 招商結(jié)算 1 人 財稅會計 1 人 銷售會計 2 人 招商會計 2 人 采購審計 1 人 銷售審計 1 人 招商審計 1 人 22 80 購購物物廣廣場場人人事事行行政政部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 經(jīng)理 助理 總務(wù)課 人事科 行政課 獎 懲 1 人 紀律檢查 1 人 規(guī)范服務(wù) 1 人 資 料 1 人 培訓(xùn)考核 1 人 招聘考勤 1 人 勤 務(wù) 1 人 日用采購 1 人 資材管理 1 人 23 80 購購物物廣廣場場客客服服中中心心組組織織架架構(gòu)構(gòu) 經(jīng)理 業(yè)務(wù)助理 接待組 按揭組 契約課 銷售合同 2 人 招商合同 1 人 資格審核 2 人 對口銀行 1 人 文件收發(fā) 1 人 前 臺 1 人 24 80 購購物物廣廣場場控控管管部部組組織織架架構(gòu)構(gòu) 經(jīng)理 助理 監(jiān)控室 內(nèi)控組 外控組 巡 邏 1 人 入 口 4 人 停車場 3 人 消 防 3 人 賣 場 6 人 辦公區(qū) 3 人 晚 班 1 人 中 班 1 人 早 班 1 人 25 80 購物廣場招商說明會購物廣場招商說明會 實實 施施 方方 案案 26 80 目目 錄錄 一 招商說明會目的 二 招商說明會工作組織架構(gòu) 三 招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排 四 招商說明會計劃進度安排表 五 招商說明會會議程序 六 招商說明會工作安排 七 招商說明會現(xiàn)場布置 八 招商說明會物資準備 九 招商說明會費用預(yù)算明細表 十 招商說明會效果預(yù)估 27 80 一一 招招商商說說明明會會目目的的 綜合招商說明會各項工作內(nèi)容 其所有工作所體現(xiàn)主要目的有 五 綜合招商說明會各項工作內(nèi)容 其所有工作所體現(xiàn)主要目的有 五 一 集中目標客戶 通過對開發(fā)背景 經(jīng)營管理理念 經(jīng)營規(guī)劃及發(fā)展方向 與目標的全面闡述 樹立 宣傳購物廣場的整體形象 讓客戶了解 購物 廣場 二 通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話 充分展現(xiàn)政府的支持與購物廣場 的實力 三 利用現(xiàn)有優(yōu)勢資源及商家代表講話 擴大購物廣場影響力 堅定客戶進 駐經(jīng)營的信心 四 利用絕對的招商政策優(yōu)勢 制造 炒作現(xiàn)場氣氛 實現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定 搶租 熱烈場面的目的 通過媒體與客戶口碑相傳 影響周邊潛在客戶市場 五 以完備 有序的整個會議組織控制過程 樹立良好的團隊整體形象 體 現(xiàn)策劃 經(jīng)營管理者的運作能力 影響目標客戶的選擇 28 80 29 80 二二 招商說明會工作組織架構(gòu)招商說明會工作組織架構(gòu)作作小小組組 組組 長 長 督督 導(dǎo) 導(dǎo) 物物 資資 準準 備備 現(xiàn)現(xiàn) 場場 布布 置置 客客 戶戶 邀邀 請請 外外 部部 協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào) 程程 序序 控控 制制 會會 議議 總總 結(jié)結(jié) 30 80 三 招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排三 招商說明會暨新聞發(fā)布會人員分工安排 序序 號號 責(zé)任人責(zé)任人事事 項項落實情況落實情況落實時間落實時間 1統(tǒng)籌 應(yīng)急 2 會場內(nèi)外布置 物資準備及運送 外部協(xié)調(diào)及接待 3簽約臺 應(yīng)急 4咨詢臺 禮品發(fā)放 應(yīng)急 5 咨詢臺 外聯(lián) 會場與公司間物 資信息傳遞 禮品發(fā)放 6簽約臺 禮品發(fā)放 7咨詢臺 禮品發(fā)放 8簽約臺 9簽約臺 10咨詢臺 11禮品發(fā)放 12邀請函 就餐卡 禮品發(fā)放 13帳目審查 現(xiàn)金收取 14 31 80 四 購物廣場招商說明會計劃進度安排表四 購物廣場招商說明會計劃進度安排表 8月月9月月10月月 序號序號工作項目工作項目 負責(zé)人負責(zé)人 246810121416182022242628312468101214161820222426283024681012141618202224262831 工工 作作 內(nèi)內(nèi) 容容目目 標標 要要 求求 1 九江目標 市場客戶 采集 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 制 表 審 核 0 80 五 購物廣場招商說明會會議程序五 購物廣場招商說明會會議程序 年 月 日 農(nóng)歷八月初三 星期二 上午 9 58 開會 序號序號內(nèi)內(nèi) 容容時時 間間占用時間占用時間 月 日 星期 發(fā)一期報紙廣告 電視報紙 1 播放愛物廣場三維動畫宣傳片 09 58 10 05 7 分鐘 2 司儀宣讀與會領(lǐng)導(dǎo) 嘉賓 媒體及重點客戶 名單 主持人宣布會議開始 10 06 10 16 10 分鐘 3董事長 鐘總 致歡迎辭 10 17 10 20 3 分鐘 4政府領(lǐng)導(dǎo) 市長講話 10 21 10 24 3 分鐘 5 邀請客戶代表講話 10 25 10 28 3 分鐘 6 總?cè)娼榻B購物廣場經(jīng)營理念 經(jīng)營 定位 規(guī)劃與發(fā)展目標 10 29 10 39 10 分鐘 7主持人致祝福辭 宣布會議結(jié)束 10 41 10 44 3 分鐘 8商鋪預(yù)定登記 咨詢 簽約 10 45 11 15 30 分鐘 9就餐 11 50 12 05 共同致祝酒辭 11 16 12 45 80 分鐘 10參觀現(xiàn)場 發(fā)放禮品 13 00 13 30 30 分鐘 1 80 六六 招招商商說說明明會會工工作作安安排排 序序號號具體事宜具體事宜負責(zé)人負責(zé)人執(zhí)執(zhí) 行行 人人時時 間間備備 注注 1物資運送會 前 2會場外布置會 前 3會場內(nèi)布置會 前 4指引臺 簽到臺08 30 10 30 5會前咨詢08 30 09 38 6邀請函 就餐卡09 38 10 30 7會中簽到引領(lǐng)09 38 10 44 8咨詢 簽約臺10 45 11 45 9就餐桌11 46 13 00 10禮品發(fā)放14 00 11整理禮券17 30 12資料匯總 報告18 00 2 80 七七 招招商商說說明明會會 現(xiàn)現(xiàn)場場布布置置 序序號號道道 具具位置位置數(shù)量數(shù)量規(guī)格規(guī)格內(nèi)內(nèi) 容容責(zé)任人責(zé)任人 完成完成 時間時間 1拱 門1 個 購物廣場招商說明暨新 聞發(fā)布會 2氣模立柱8 個八大統(tǒng)一 3豎 幅12 條 各有關(guān)單位及政府部門 祝賀詞 4氫氣球6 個經(jīng)營信條 5花 藍16 個慶典用 6橫 幅1 條 熱烈祝賀購物廣場招商 說明暨新聞發(fā)布會隆重 開幕 7噴繪畫3 幅 三大主題 及經(jīng)營理念 8禮 儀10 名慶典用 3 80 八八 招招商商說說明明會會物物資資準準備備 物 資 名 稱數(shù) 量到 位 時 間責(zé)任人備注 普通禮品份月 日 前 貴賓 媒體禮品份月 日前 禮 品 袋份月 日前 就 餐 卡份月 日前 禮 品 券份月 日前 會場內(nèi)布置道具按實地所需月 日前 會場外布置道具按實地所需月 日前 DM 單 折頁份月 日前 商鋪購買預(yù)定表份 月 日 前 商鋪出租預(yù)定表份 月 商鋪認購書份 月 商鋪認租書份 月 4 80 九 招商說明會費用預(yù)算明細表九 招商說明會費用預(yù)算明細表 物資名稱數(shù) 量標 準預(yù)計費用備注 廣告費 10000 元 普通禮品費500 份20 30 元 份10000 15000 元 高檔禮品 貴賓用 10 份200 元 份2000 元 就餐費400 人30 元 人12000 元 現(xiàn)場布置 內(nèi) 500 元 現(xiàn)場布置 外 1500 元 接待費 3000 元 其 他 1000 元 合 計40000 元 5 80 十 招商說明會效果預(yù)估十 招商說明會效果預(yù)估 根據(jù)以往經(jīng)驗 結(jié)合當前九江本地目標市場資源實際 以及對現(xiàn)有登 記客戶資料的了解 現(xiàn)在所能預(yù)計的招商說明會直接實際效果應(yīng)通過兩個 階段體現(xiàn) 第一階段 開招商說明會之前 目標登記客戶數(shù)量應(yīng)達到 個 計劃在招商說明會召開的時候突破 個 按參會數(shù)量與參會人目的 質(zhì)量占比 50 計算 意即實質(zhì)可以到會 人 從中正常情況下 當 日能夠充分了解 信任并能直接認租者計劃達到 40 50 即有 個 個業(yè)戶達成認租意向 當然 完成這個數(shù)量的基礎(chǔ) 在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作 第二階段 應(yīng)是招商說明會后半月內(nèi) 因為半月內(nèi)認租與當日認租所 享受優(yōu)惠政策是一樣的 這樣就致使部分冷靜客戶與還不充分認識購物廣 場的不堅定客戶在此期間徘徊 此間部分基本了解客戶在招商人員定向跟 蹤拜訪 說服的情況下 此部分客戶相對較易成交 成交數(shù)量大概在當日 簽約客戶的 50 左右 計劃達到 個 兩階段相加 從招商說明會起 30 日內(nèi) 可以預(yù)計認租客戶能夠在 個 個 按每個客戶認租一間店鋪計算 能夠完成購物 中心總店鋪數(shù)量的 這應(yīng)為招商說明會所能體現(xiàn)的直接 效果 間接效果 也就是通過招商說明會新聞媒介的宣傳與不斷認租客戶的 口碑宣傳 所帶來的影響而導(dǎo)致客戶信任 認租的部分成交客戶 這部分 基本在 月 日前結(jié)束 大多應(yīng)為九江本地客戶 數(shù)量大概在說明會 實質(zhì)到會資源的 1 左右 即 個 這樣 招商說明會預(yù)計達到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到 6 80 認租 個 完成總店鋪數(shù)量的 以上預(yù)估效果的基礎(chǔ)還在于團隊精誠合作 按招商說明會即定工作 安排 各個環(huán)節(jié)諧調(diào)一致 緊密配合 全體人員按部就班 努力工作為根 本 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo) 來賓們 朋友們 非常感謝各位放下手中繁忙的工作 來參加今天購物廣場的招商說明會 在這里 我謹代表集團鐘董事長 購物廣場董事會及全體員工 對九江 購物廣場的 光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝 謝謝大家 回顧 年來我公司在九江的發(fā)展歷程 均得益于社會各界朋友的鼎力支 持和幫助 尤其是 委 政府及各級部門的關(guān)懷與扶持 使得我們在九 江市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績 為了更好地服務(wù)九江廣大消費者 提升九江市本土商 業(yè)企業(yè)的競爭能力 經(jīng)集團決定投資 千萬元 在我們九江投資建設(shè)了首家一 站式購物廣場 購物廣場 擴建后的 購物廣場 營業(yè)面積將達到 平方米 計劃經(jīng)營品種 多種 目前 整個建設(shè)工程進展順利 將 定于 后 月份對外營業(yè) 今天 把客商都邀請到這里來 有三個目的 一是讓大家有個彼此認識了解的機 會 二是讓大家親身感受九江當前良好的商業(yè)環(huán)境及投資環(huán)境 三是共同為我們的購 物廣場提出寶貴意見 購物廣場是一個新型的投資舞臺 相信在諸位的鼎力 支持下 不管是現(xiàn)在 還是未來 購物廣場都將扮演著九江最重要的商業(yè)角色 在此 我衷心地歡迎在座諸位品牌廠商的支持 也歡迎諸位早日加盟 購物廣 場 為我們共同贏得九江市場奠定良好基礎(chǔ) 放眼時下國內(nèi)外商界 合作共贏是一個早已被大家認同的理念 基于這樣一個理 念 我們將一如既往 全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 在彼此合作當中 我 們將遵守我們的經(jīng)營信條 誠信務(wù)實 經(jīng)營永續(xù) 誠信務(wù)實 經(jīng)營永續(xù) 敬業(yè)創(chuàng)新 廉潔自律 敬業(yè)創(chuàng)新 廉潔自律 互助互愛 共榮共利 互助互愛 共榮共利 7 80 再次感謝諸位的光臨 發(fā)言人 發(fā)言人 年年 月月 日日 招商說明會上的講話招商說明會上的講話 來賓們 朋友們 很高興參加今天由 購物廣場在這里舉行的招商說明會 在此 我代表九江市委 市政府 以及 萬九江人民 向來自各地的客商 表示熱烈的歡迎 歡迎你們到九江來投資創(chuàng)業(yè) 九江是一座擁有著悠久歷史的千年古城 自古以來人杰地靈 人才輩 出 改革開放 30 多年來 九江人憑著聰明與勤勞 使這座千年古城重新 煥發(fā)出奪目的青春光芒 尤其是近幾年來 九江的經(jīng)濟 文化 商業(yè)都取 得了長足的進步 國民生產(chǎn)總值達到 億元 經(jīng)濟總量在江西省位 居第二 僅次于南昌 九江的年末居民儲蓄存款達 億元 人均存 款額 元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 九江的年人均消 費支出 元 市區(qū)年消費品總額高達 億元 這是一個龐大 的消費市場 購物廣場的啟動 將有助于九江零售業(yè)的快速發(fā)展 隨著九 江零售業(yè)的發(fā)展 需要一個集購物 休閑 娛樂于一體的大型購物廣場 購物廣場的應(yīng)運而生 正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的 空白 購物廣場這種新型的零售業(yè)態(tài)在我市誕生 將對我市未來零售業(yè)的 發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響 對促進商業(yè)發(fā)展 提升我市商業(yè)文化水準 以及提 高本土商業(yè)企業(yè)的競爭能力 都將是一次前所未有的革命 在這里 我也衷心地希望 購物廣場的董事會以及全體廣場的 員工 努力把 購物廣場建設(shè)成一座人們喜愛 消費者放心 老百 姓滿意的商場 也預(yù)祝今天出席招商說明會的客商 能在九江發(fā)展好自己 的事業(yè) 和我們一起共同把九江建設(shè)成一個美麗的家園 謝謝大家 祝招商說明會圓滿成功 人民政府 人民政府 市長 市長 8 80 年年 月月 日日 在招商說明會上的工作報告在招商說明會上的工作報告 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo) 來賓們 朋友們 大家早上好 在這里 我首先感謝百忙之中抽空來出席今天招商說明會的各位領(lǐng)導(dǎo) 感謝你們對 購物廣場的關(guān)懷與支持 謝謝 同時 也衷心地感謝 來自各地的品牌客商 歡迎你們的到來 謝謝你們 謝謝 今天 我受 購物廣場董事會的委托 在這里向諸位報告 購物廣場的籌備及運作狀況 下面 我就簡單向各位報告 購物廣場 是一個什么樣的商場 所有了解九江市場的朋友都會問 九江還缺商場嗎 聯(lián)盛 大潤發(fā)難 道還不能滿足于九江人們的日常購物需求嗎 在運作這個項目之前 我心 中也同樣有這樣的疑問 但是現(xiàn)在我已沒有疑問 九江不缺商場 而是缺 一個能夠滿足九江人們集購物 休閑 餐飲 娛樂于一體的大型一站式購 物廣場 因此 我們現(xiàn)在要做的 就是為九江人民打造這樣一個一站式購 物廣場 縱觀時下國內(nèi)的零售業(yè)發(fā)展 可謂百花齊放 一日千里 改革開放短 短二十五年 在歐美國家歷經(jīng)一百多年的各種零售業(yè)態(tài) 在中國 只用了 30 年 便發(fā)展了所有的業(yè)態(tài) 購物廣場即是這些業(yè)態(tài)最有活力 最適合中 國本土商業(yè)文化的一種全新業(yè)態(tài) 九江 這座擁有著悠久歷史的千年古城 二十年的經(jīng)濟建設(shè) 已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力 江鈴集團 賽 得利化纖 大唐化工 旭陽雷迪 柳工機械 等等 都是這片土地上勤 勞的九江人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟奇跡 那么 今天的九江為什么不能擁有一 座現(xiàn)代化的購物廣場呢 9 80 我們現(xiàn)在正在創(chuàng)造 創(chuàng)造九江另一個奇跡 一座采用全新經(jīng)營理念 運作的購物廣場即將誕生 為了讓這個新生的嬰兒 購物廣場 順利健康地誕生 購物廣場的最高決策者 決定聘請專業(yè)的策劃團隊來運作 我很 榮幸成為了這個團隊的負責(zé)人 在這里 我順便向諸位介紹我的團隊成員 營運與系統(tǒng)運行總監(jiān) 先生 綜合統(tǒng)籌策劃運作顧問 先生 內(nèi)部規(guī)劃與商品結(jié)構(gòu)經(jīng)理 先生 系統(tǒng)工程師 先生 招商部經(jīng)理 先生 數(shù)年來 我所率領(lǐng)的這個團隊 轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北 開創(chuàng)著一個個成功的商業(yè) 項目 同時 也同樣面臨著個別的失敗案例 正因為有著這樣共甘苦 同 患難的堅強團隊 才讓我對這個項目的成功運作充滿信心 九江 購物廣場 除了有我們這個專業(yè)的運作團隊支持外 九 江人民更是我們的后盾 也是我們成功運作的必備條件 我們怎樣來啟動 購物廣場 為了確保項目的運作成功 我們從以下八個方面來對項目進行保證 一 進行了全方位的市場調(diào)查 年 月到 年 月 我們的團隊對九江的商業(yè)市場現(xiàn)狀 進行了為期兩個月的專業(yè)調(diào)查 研究了我們的競爭對手大潤發(fā)和聯(lián)盛 為 項目的市場定位和經(jīng)營定位提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù) 二 對項目作了準確的市場定位和經(jīng)營定位 三 整個樓層布局規(guī)劃 均采用人性化的回環(huán)式設(shè)計 充分考慮了九 江人的購物習(xí)慣 并吸取了沃爾瑪 聯(lián)盛 派拉蒙等布局規(guī)劃中成功經(jīng)驗 10 80 四 國內(nèi)一流的硬件配套設(shè)施 1 五部人行步道式扶梯 使一至三樓互動自由貫通 2 安全的智能消防系統(tǒng) 3 完全符合人體工程學(xué)原理的商品陳列 五 純商業(yè)理念設(shè)計的建筑外觀裝飾 由 建筑裝飾集團設(shè)計 施工 六 成熟而專業(yè)的員工培訓(xùn)體系 整套培訓(xùn)完全依照成功的培訓(xùn)模式 和培訓(xùn)課程 七 忠誠而敬業(yè)的管理團隊 商場正常運營后 策劃團隊依然執(zhí)行終 生跟蹤服務(wù) 以確保項目能夠長久 穩(wěn)定的經(jīng)營 八 制度化 規(guī)范化的管理模式 當項目正式營業(yè)后 我們的策劃團 隊 將為 購物廣場量身定制一整套運行管理制度 以確保項目的 管理平穩(wěn)過渡 購物廣場的發(fā)展目標是什么 在未來五年 購物廣場將成為九江市場最具競爭力的商場 通過專業(yè)的運作將努力達成以下目標 1 四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進 購物廣場 連鎖超市 配送中心 便利 店 2 九江零售業(yè)的探索者和先行者 3 建立四方 廠商 零售商 員工和股東 共贏的合作模式與平臺 4 開創(chuàng)九江繁榮的第二商圈 5 從三足鼎立到融合統(tǒng)一 6 讓政府和老百姓放心的商場 我們目前面臨的挑戰(zhàn) 1 適合九江市場的品牌結(jié)構(gòu) 11 80 2 從容應(yīng)對競爭對手的心態(tài)和胸襟 3 必勝的信念 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo) 來賓們 朋友們 一個嶄新的購 物廣場即將在九江誕生 我和我的團隊始終懷著必勝的信念 運作這個項 目 今天 有在座諸位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持 有那么多廠商的支持 我們一 定會成功 九江首家一站式購物廣場 購物廣場 愛 民 為 民 利 民 便 民 文案策劃 北京中聯(lián)金匯集團有限公司策劃部北京中聯(lián)金匯集團有限公司策劃部 平面設(shè)計 北京中聯(lián)金匯集團有限公司策劃部北京中聯(lián)金匯集團有限公司策劃部 12 80 天 時 地 利 人 和 目目 錄錄 九江市概況九江市概況 九江商圈圖九江商圈圖 購物廣場在九江的位置 購物廣場在九江的位置 商圈擴張篇商圈擴張篇 九江 未來消閑 購物的天堂 打造九江首家 一站式 都市休閑購物廣場 發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) 締造九江第二商圈 13 80 路 我們創(chuàng)造繁榮 從此走向繁榮 過 去 江南文化和漢唐文化的發(fā)祥地 現(xiàn) 在 容四海商賈盡情演繹的舞臺 未 來 商業(yè)與文化交織的核心 天 時 政府構(gòu)建大九江的藍圖即將實現(xiàn) 地 利 覆蓋九江及周邊 100 多萬消費人口的大商圈 人 和 國內(nèi)著名商業(yè)策劃團隊主導(dǎo)策劃經(jīng)營 時 尚 緊隨時代潮流的管理與商品定位 經(jīng)營管理篇 購物廣場 開創(chuàng)九江現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河 新 理 念 地商結(jié)合 投資 經(jīng)營理念的創(chuàng)新 新 風(fēng) 格 純商業(yè)理念設(shè)計的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 新 模 式 對九江傳統(tǒng)百貨經(jīng)營的突破與挑戰(zhàn) 新商業(yè)革命 構(gòu)筑現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式 經(jīng)營規(guī)劃與招商項目 1F 時尚廣場 品味時尚 營塑自我 張揚個性的舞臺 附規(guī)劃圖 2F 大賣場 現(xiàn)代都市家庭生活的溫馨樂園 附規(guī)劃圖 14 80 3F 家電城 現(xiàn)代化的家電設(shè)備 引導(dǎo)現(xiàn)代時尚生活 附規(guī)劃圖 購物廣場 購物廣場 九江市未來的商業(yè)坐標九江市未來的商業(yè)坐標 一 九江市概況一 九江市概況 二 九江市商圈圖二 九江市商圈圖 15 80 三 三 購物廣場在九江的位置 購物廣場在九江的位置 東有 東有 街 西有 街 西有 南有 南有 北有 北有 每天人流量高達 每天人流量高達 萬多人次 繁榮程度不亞于當前九江目前的 萬多人次 繁榮程度不亞于當前九江目前的 第一商圈 第一商圈 四 四 商圈擴張篇商圈擴張篇 九江 未來休閑購物的天堂 我們正在開創(chuàng)九江現(xiàn)代商業(yè)革命的先河 努力構(gòu)筑都市人投資致富的新夢想 真誠歡迎加盟我們 造富者的新行列 新江西 新九江 新商城 新世紀的江西 正借助紅色旅游的東風(fēng) 駕馭騰飛的翅膀 朝向 16 80 現(xiàn)代化的大都市目標飛躍 九江居江西北部 山水相映 地靈人杰 人才輩出 商貿(mào)繁榮 使其成為各界商業(yè)精英追逐財富夢想的投資天 堂 九江新地產(chǎn)集團順勢而動 上應(yīng)天時 下?lián)淼乩?中引人和 投 巨資興建九江首家 一站式 休閑購物廣場 購物廣場 打造九江首家 一站式 都市休閑購物廣場 購物廣場 這種經(jīng)營業(yè)態(tài)最早源自歐美國家 二十世紀傳入我國 經(jīng)十多年的借鑒與探索 目前已在南方 北方的沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)得 到迅猛發(fā)展 購物廣場的特點是規(guī)?；?jīng)營 規(guī)范化管理 業(yè)種結(jié)構(gòu)多樣化 經(jīng)營集 購物 休閑 餐飲 娛樂 于一體 最大限度地迎合了現(xiàn)代 都市人的消費 發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) 締造九江第二商圈 規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)制勝的法寶 購物廣場近 1 5 萬平方 米的營業(yè)面積 將成為九江規(guī)模最大的現(xiàn)代化休閑購物廣場 購物廣場超前的經(jīng)營思路與完善的現(xiàn)代化設(shè)施 充 分展現(xiàn)了其非凡的前瞻性戰(zhàn)略眼光 規(guī)模經(jīng)營其目的在于發(fā)揮規(guī)模效 應(yīng) 樹立并鞏固商圈的地位 完善商圈配套 增強商圈活力 全面提 升九江商業(yè)文化水平 締造九江第二商圈 我們創(chuàng)造繁榮 從此走向繁榮 過 去 江南文化和漢唐文化的發(fā)祥地 17 80 這里是江南文化地誕生地 這里是可比蘇杭的南方水城 蘇榮書 記曾感慨地說過 早知九江好 何必比蘇杭 的真情告白 這里是文 化旅游勝地 這里人才輩出 人杰地靈 這里將成為政府構(gòu)建大九江 最主要的衛(wèi)星城 現(xiàn) 在 容四海商賈盡情演繹的舞臺 今天的九江 欣逢盛世 商鋪云集 人潮如織 是未來無可替代 的黃金商圈 這里東有 西有繁榮的 南有 北有 每天人流量高達 萬多人次 繁榮程度不亞于目 前我市的第一商圈 未 來 商業(yè)與文化交織的核心 九江市從 2000 年起 國民生產(chǎn)總值實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展 以每年平均 12 的速度增長 2011 年出現(xiàn)了比上年增長 19 2 的高速增長勢頭 這座江西最北端的城市所煥發(fā)的經(jīng)濟活力 以為眾多省內(nèi)外的投資商 所認同 未來也將成為容四海商賈盡情演繹的舞臺 購物廣 場已吹響現(xiàn)代商業(yè)的號角 在不久的將來 購物廣場將成為 一座既有南北方傳統(tǒng)特色 又兼具都市氣息的現(xiàn)代化商業(yè)廣場 路將成為九江未來潮流和時尚的最前線 天 時 政府建設(shè)九江大商業(yè)藍圖即將實現(xiàn) 地 利 每日周邊 萬多人潮的商業(yè)黃金地段 并以中心地位 向周邊地區(qū)輻射 萬人口的大商圈 人 和 國內(nèi)著名商業(yè)策劃團隊主導(dǎo)策劃經(jīng)營 時 尚 緊隨世界潮流的管理與商品定位 18 80 2008 年江西省政府公布未來 10 年內(nèi)重點發(fā)展的江西五大城市 九江名列其中 而九江地處江西地區(qū)北部 東接 南鄰 獨居優(yōu)越的地理環(huán)境 近年來九江商業(yè)規(guī)劃市縣進行并軌 實現(xiàn)同步發(fā)展 五 經(jīng)營管理篇 購物廣場 開創(chuàng)九江現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河 新理念 地商結(jié)合 投資 經(jīng)營理念的創(chuàng)新 地商結(jié)合 的理念 沿自歐美發(fā)達國家 上世紀 90 年代傳入 我國南方 即房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時 首先定位今后的 商業(yè)用途 并且將商業(yè)的運作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中 以 保證房地產(chǎn)開發(fā)完成后房產(chǎn)的增值 新 風(fēng) 格 純商業(yè)理念設(shè)計的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 購物廣場 從室外的景觀規(guī)劃到室內(nèi)的裝璜設(shè)計 無不 緊擁商業(yè)理念 人性化的樓層功能布局與科學(xué)的人流動線設(shè)計 將建 筑藝術(shù)與商業(yè)文化有機地結(jié)合在一起 無不體現(xiàn)著 購物 關(guān)懷人性 歸依自然的經(jīng)營理念 新 模 式 對九江傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營模式的突破與挑戰(zhàn) 傳統(tǒng)百貨已有近百年的歷史 隨著九江現(xiàn)代化發(fā)展進程的日新月 異 傳統(tǒng)百貨已顯現(xiàn)出它老態(tài)龍鐘的病體 難以適應(yīng)時代發(fā)展的潮流 新的模式與新的經(jīng)營業(yè)態(tài)取代舊的傳統(tǒng)模式已是大勢所