某市濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告.doc

某市河東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告主編單位： 協(xié)編單位： 二OO四年十二月目 錄第一章 總 論第二章 項目建設(shè)必要性與可行性第三章 新區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展的目標第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模第五章 項目場址第六章 工程方案第七章 節(jié)能、節(jié)水措施第八章 環(huán)境影響評價第九章 勞動安全第十章 組織機構(gòu)、質(zhì)保體系與實施進度第十一章 招標投標第十二章 房屋拆遷和安置補償?shù)谑?投資估算第十四章 土地價格預(yù)測第十五章 財務(wù)評價第十六章 社會評價第十七章 風險分析第十八章 研究結(jié)論與建議第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：吉安市河東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目二、建設(shè)單位及項目負責人：吉安市河東濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部 江西井岡路橋（集團）有限公司陽明大橋指揮部 三、建設(shè)地址：吉安市河東濱江新區(qū)，位于濱江大道以東、大橋東路以南、青原大道以西、深圳路（贛江大道）以北。四、建設(shè)性質(zhì)：新建五、建設(shè)期限：6年，即2003年2008年六、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：本項目規(guī)劃總用地390.4萬m2（合5856畝），其中：道路紅線占地55.48萬m2（合832.20畝），建設(shè)公共綠地10.56萬m2（含綠化、濕地、硬化，合158.40畝），保留安置用地17.51萬m2（合262.65畝），預(yù)留市政公用設(shè)施用地19.25萬m2（含道路立交、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等，合288.75畝）,可出讓經(jīng)營性建設(shè)用地287.60萬m2（合4314畝）。具體位置及范圍詳見吉安市河東濱江新區(qū)用地規(guī)劃圖。建設(shè)子項如下：建設(shè)文天祥大道（金竹大道）、白云山路、規(guī)劃路三條城市主干道，濱江大道、公略路、和氣路、坪田路、井岡路、渼陂路六條城市次干道；道路總長度19249m。陽明大橋、河東防洪堤、公共綠地和項目范圍內(nèi)（不含保留安置用地和預(yù)留市政公用設(shè)施用地）的征地、拆遷。主要建設(shè)內(nèi)容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路綠化、亮化、交通管理設(shè)施、雨污水管線工程等，以及陽明大橋、河東防洪堤、公共綠地建設(shè)。配套的供水、電力、燃氣、廣電、通訊網(wǎng)絡(luò)等地下管線工程，由各專業(yè)運營部門根據(jù)規(guī)劃要求和上述道路工程的建設(shè)進度同步實施，投資由各專業(yè)運營部門自行解決，不列入本項目投資估算。七、總投資估算本項目估算總投資為97878.32萬元，其中：工程費46339.48萬元，其他費用41804.16萬元(其中征地費25669.92萬元、房屋拆遷補償費12812.16萬元)，預(yù)備費用2788.52萬元，建設(shè)期貸款利息6946.16萬元。八、效益預(yù)測本項目可出讓經(jīng)營性建設(shè)用地4314畝，土地出讓凈收益113201.27萬元，靜態(tài)總投資90932.15萬元，銀行貸款利息7715.52萬元（全部），項目運營資金能夠?qū)崿F(xiàn)平衡，并有14553.60萬元盈余。財務(wù)內(nèi)部收益率可達15.42%，大于行業(yè)基準收益率Ic8%。財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic8%）7251.65萬元大于零，項目財務(wù)評價可行。第二節(jié) 項目背景2000年吉安撤地設(shè)市后，為改善青原區(qū)城市建設(shè)相對滯后的現(xiàn)狀，加快構(gòu)建“兩江三岸”的中心城區(qū)發(fā)展格局，實現(xiàn)濱江花園城市整體目標，根據(jù)吉安市城市總體規(guī)劃的要求，為了加強吉州區(qū)、青原區(qū)核心區(qū)域的溝通，吉安市人民政府作出了建設(shè)贛江陽明大橋、開發(fā)建設(shè)濱江新區(qū)的戰(zhàn)略決策。濱江新區(qū)地處中心城區(qū)的青原區(qū)西北部，西臨贛江（濱江大道），東靠青原大道，南接贛江公路大橋東路（深圳路），北連井岡山大橋東路，屬中心城區(qū)的核心區(qū)域。吉安市人民政府2002年5月13日以吉府字200286號文確認吉安市城市建設(shè)投資開發(fā)公司為濱江新區(qū)建設(shè)項目法人，將濱江新區(qū)內(nèi)未征土地全部劃歸該公司，由該公司統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營或招商引資，并承擔建設(shè)陽明大橋、金竹大道、河東防洪堤、濱江大道四大工程和濱江新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施等任務(wù)。該公司通過招商引進了美國時代東方傳媒集團的獨資公司吉美建設(shè)開發(fā)公司成為濱江新區(qū)建設(shè)項目投資方，吉美公司在吉安市注冊一家建設(shè)公司即吉安市白鷺建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱白鷺公司）。2002年12月陽明大橋開工建設(shè)，其它工程也陸續(xù)啟動。2004年3月江西省工商行政管理局以白鷺公司未依法按期繳納認繳出資為由，吊銷吉安市白鷺公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，白鷺公司不服向省人民政府提出行政復(fù)議申請，2004年5月省政府行政復(fù)議決定書維持省工商局對其作出的行政處罰。白鷺公司因此失去濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)項目投資主體資格。在這種情況下，吉安市人民政府進行全面接管并組成機構(gòu)對已建和在建項目進行特別清算，以保障濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)項目能夠順利進行。濱江新區(qū)建設(shè)工程是吉安市中心城區(qū)城市開發(fā)建設(shè)的又一重大系統(tǒng)工程，關(guān)系吉安中心城區(qū)城市發(fā)展大計，市政府非常重視。然而，濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程規(guī)模有多大、主要建設(shè)內(nèi)容有哪些、在建項目工程與財務(wù)現(xiàn)狀怎樣、整個工程投資估算是多少、技術(shù)經(jīng)濟和財務(wù)分析狀況是否可行；以及城市建設(shè)資源如何利用和安排，包括確定土地征用的時序、拆遷時序、項目建設(shè)時序、土地開發(fā)時序以及確定建設(shè)內(nèi)容、融資方案、財務(wù)安排等問題，是市政府以及項目建設(shè)單位迫切需要了解掌握的問題。只有在研究分析上述問題之后，才能做到心中有數(shù)，更好地開展下一步工作。在這種情況下，受項目建設(shè)單位的委托，江西金浪工程咨詢有限公司組織了本次可研編制，為市政府宏觀決策和項目建設(shè)單位的組織實施提供依據(jù)。按照市場經(jīng)濟運行機制的要求，城市建設(shè)必須按市場經(jīng)濟的規(guī)律和科學管理城市的理念來操作，城市的發(fā)展才會富有生機和活力。因此，本項目的研究，將在了解掌握濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)基本情況基礎(chǔ)上進行科學分析和論證，提出既具有超前意識，又符合吉安經(jīng)濟承受能力的建設(shè)方案。通過本項目的實施，將切實扭轉(zhuǎn)青原區(qū)城市建設(shè)相對滯后的現(xiàn)狀，使吉安市中心城區(qū)城市開發(fā)建設(shè)有一個質(zhì)的飛躍，真正發(fā)揮城市的輻射和帶動作用。第三節(jié) 項目可行性研究依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、建設(shè)部頒布的城市規(guī)劃編制辦法實施細則3、國家計委投資項目可行性研究指南（計辦投資200215號）4、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB5022095）5、吉安市城市總體規(guī)劃（19962010）6、吉安市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20022005）（2003.2）7、吉安市河東濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2004.12）8、吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃；9、國家計委頒布的建設(shè)項目評價方法與參數(shù)10、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)范11、吉安市人民政府及有關(guān)部門的批復(fù)12、建設(shè)單位對可研編制單位的委托書第四節(jié) 可行性研究過程和內(nèi)容一、研究過程根據(jù)建設(shè)單位的委托，我公司于2004年4月開始對項目可研編制所需資料進行收集，并通過踏勘現(xiàn)場和外業(yè)調(diào)查，從2004年6月初開始組織工程技術(shù)經(jīng)濟人員對項目進行分析研究，著手編制可研報告。二、研究內(nèi)容經(jīng)過對項目所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、土地現(xiàn)狀、市政設(shè)施現(xiàn)狀等調(diào)查分析，圍繞建設(shè)單位提出的要求，本項目研究內(nèi)容如下：分析項目建設(shè)的必要性和可行性；研究提出項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、工程方案；開展項目環(huán)境影響評價，制定環(huán)境保護措施；擬訂項目的組織管理與實施計劃；估算項目投資，提出資金籌措方案；通過房屋拆遷和安置補償、土地價格的預(yù)測，提出土地征用的時序、拆遷時序、土地開發(fā)時序的安排；制訂項目招投標方案；對項目投資效益進行分析和評價，提出項目實施的建議。第五節(jié) 結(jié)論和建議一、研究結(jié)論本項目的建設(shè)符合吉安市城市總體規(guī)劃（19962010）、吉安市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20022005）（2003.2）和吉安市河東濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2004.12）的要求。目前，項目前期的各項準備工作已落實到位，陽明大橋、河東防洪堤及文天祥大道（金竹大道）等先導工程已于2003年陸續(xù)開工。項目總投資為97878.32萬元，土地出讓凈收益113201.27萬元，項目運營資金能夠?qū)崿F(xiàn)平衡，并有盈余14553.60萬元，可以實現(xiàn)濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)以地換基礎(chǔ)設(shè)施的目標，投資利潤率14.87。且財務(wù)內(nèi)部收益率15.42%大于行業(yè)基準收益率Ic8%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic8%）7251.65萬元大于零，項目財務(wù)評價可行。開發(fā)建設(shè)吉安市濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在下述幾個主要方面起著重要作用：1、加強吉州區(qū)、青原區(qū)核心區(qū)域的溝通，帶動青原區(qū)核心地塊土地的迅速升值。2、實施本項目，切實改善青原區(qū)城市建設(shè)相對滯后的現(xiàn)狀，使城市功能增強，為吉安市城市進一步發(fā)展創(chuàng)造良好條件。3、通過建成本項目，使城區(qū)的環(huán)境得到完善和美化，為建設(shè)吉安市濱江花園城市打下堅實基礎(chǔ)。4、通過對本項目的實施，可以盤活土地資源，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。5、兩江三岸城市框架、城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的進一步完善。本項目屬吉安市重大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，各項建設(shè)條件具備，既具有很好的社會、環(huán)境效益，也有一定的經(jīng)濟效益，作用重大，可盡早組織實施。二、建 議1、為使項目能順利實施，建設(shè)單位要加大籌資力度。項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，須通過一切有效手段加強項目的包裝、宣傳和市場化運作，同時加大招商引資力度。建議聘請專業(yè)咨詢公司參與策劃、包裝，使項目開發(fā)建設(shè)達到預(yù)期目標。2、本項目主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，相關(guān)的供水、供氣、供電、廣電、通訊網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施須配套完善。鑒于新區(qū)的供電負荷、供水總量、排水總量均為預(yù)測指標，為使項目建設(shè)能適應(yīng)今后較長時期城市發(fā)展需要，建議下一階段對相關(guān)數(shù)據(jù)進一步準確計算。3、依法合理出讓建設(shè)用地。除已出讓的土地應(yīng)盡快完善有關(guān)手續(xù)外，其余土地要做到全部市場化運作，通過拍賣、掛牌、招標等公開方式取得土地使用權(quán)，實行土地供應(yīng)的陽光操作，提高透明度，防止不規(guī)范行為；通過規(guī)定最低地價制度，防止國有土地資產(chǎn)流失，使城市土地資源效益最大化。建議盡快制訂吉安市中心城區(qū)土地開發(fā)規(guī)劃，使土地市場交易總量與實際需要相適應(yīng)，與可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)，同時加大政府調(diào)控土地市場的力度。4、為了有利于本項目能夠順利實施并發(fā)揮應(yīng)有的效益，采取措施加速城鎮(zhèn)化，盡快培植和聚集人氣，促使土地快速升值。建議加快濱江新區(qū)修建性詳細規(guī)劃的編制與項目推介，增強土地購買者的投資信心，提高預(yù)期土地出讓價格。5、控制舊城改造面積，減緩舊城改造步伐，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商到新區(qū)開發(fā)，鼓勵行政事業(yè)單位到新區(qū)建設(shè)辦公用房，鼓勵銀行、電訊、保險、賓招等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)開設(shè)營業(yè)點；同時完善學校（名校）、農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、文化娛樂設(shè)施、社會服務(wù)機構(gòu)等配套建設(shè)。6、在具體單項工程實施過程中，對建設(shè)方案要進一步優(yōu)化，對建設(shè)標準和工程造價要嚴格控制，切實做到既適度超前又量力而行。7、建議項目建設(shè)單位在項目實施的各階段要運用經(jīng)濟財務(wù)分析手段，以便追求更合理的利潤，努力探索出一條經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益均好的城市可持續(xù)發(fā)展之路。第二章 項目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性吉安市為江西省中部的政治、經(jīng)濟、文化中心，2000年撤地設(shè)市后，市委、市政府提出創(chuàng)建濱江花園城市和“大吉安”城市規(guī)劃要求，在“十五”期間要加快濱江新區(qū)的建設(shè)，擴大城區(qū)范圍，把吉安市中心城區(qū)建設(shè)成近期擁有30萬人口，至2010年接近50萬人口的新型中等城市。把濱江新區(qū)建成最具活力和最具增長潛力的現(xiàn)代化新區(qū)，是實現(xiàn)吉安市中心城市發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)和促進新世紀全市經(jīng)濟發(fā)展總體要求，融入全省中心城市群構(gòu)架的重大戰(zhàn)略舉措。濱江新區(qū)在“兩江三岸”的城市格局中占據(jù)極其重要地位，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迫在眉捷，使之建成與花園城市相匹配的城市景觀，以達到拓展吉安市城市發(fā)展空間，謀求經(jīng)濟社會快速發(fā)展，縮短與先進城市和發(fā)達地區(qū)的差距，實現(xiàn)強市升位的目的。建設(shè)本項目意義重大：一是提升城市綜合競爭力，實現(xiàn)吉安市經(jīng)濟跨越式發(fā)展的需要改革開放以來，吉安市的經(jīng)濟得到快速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，使吉安這座歷史名城煥發(fā)出新的生機。隨著經(jīng)濟全球化、區(qū)域一體化步伐的加快，一個地區(qū)的經(jīng)濟競爭力取決于城市的綜合競爭能力。在新一輪的城市化發(fā)展熱潮中，市委、市政府以科學發(fā)展觀為指導濱江新區(qū)建設(shè)，將有利于增強吉安市城市的核心競爭力，其意義在于：一是直接拉動投資和消費，促進經(jīng)濟快速增長。近幾年吉安市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度在10%左右，濱江新區(qū)建設(shè)可以直接或間接帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有效拉動內(nèi)需，刺激消費，促進就業(yè)。二是有利于優(yōu)化投資環(huán)境，增強吉安市的聚合力、吸引力，提升歷史名城形象，吸引人才，吸引投資。建設(shè)濱江防洪大堤將徹底改變河東長期不設(shè)防屢遭洪澇災(zāi)害的歷史，投資硬環(huán)境得到根本性改善。三是有利于城市資源升值，使城市的聚合效應(yīng)、輻射效應(yīng)得到有效放大，并由此引發(fā)土地及各類相關(guān)收益大幅度地增加。通過項目的實施，建成具有自然山水景觀和現(xiàn)代城市風貌，獨具特色的濱江新區(qū)，能顯著提升吉安市的知名度和影響力，有助于實現(xiàn)吉安在江西中部的崛起。二是貫徹實施吉安市城市總體規(guī)劃，加快城市化進程的需要按照吉安市總體規(guī)劃要求，通過濱江新區(qū)建設(shè)以實現(xiàn)城建興區(qū)、聚集人氣、擴大工業(yè)載體、提升城市品位、繁榮城市經(jīng)濟的目標。建設(shè)濱江新區(qū)，增強城市的綜合功能和實力，吸納更多人流、物流、資金流、信息流、科技流，為做強做大做優(yōu)做美吉安市提供強大物質(zhì)基礎(chǔ)；同時有助于提升吉安市城市產(chǎn)業(yè)水平，使青原區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢得以充分發(fā)揮，從而為創(chuàng)建濱江花園城市開拓廣闊的空間，加速提升吉安城市化發(fā)展水平。三是改變青原區(qū)城市建設(shè)相對滯后現(xiàn)狀，提高人民生活水平和生活質(zhì)量的需要開發(fā)建設(shè)濱江新區(qū)，改善青原區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后狀況，改善人居環(huán)境條件提高人民生活質(zhì)量和水平，是市委、市政府貫徹落實科學發(fā)展觀的具體行動。通過新區(qū)建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會服務(wù)體系，創(chuàng)造一個人氣旺、天藍、樹綠、水清、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境，為人們安居樂業(yè)提供保障。項目重點工程濱江防洪大堤的建設(shè)，更是一項功在當代、利在千秋的民心工程。同時，濱江新區(qū)的建設(shè)為青原區(qū)進一步發(fā)展成為最適宜創(chuàng)業(yè)的城市，從而吸引更多的創(chuàng)業(yè)者在此投資興業(yè)。四是構(gòu)建和完善大交通、大旅游，促進吉安市各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要根據(jù)總體規(guī)劃吉安市將形成“兩江三岸”城市格局，大交通建設(shè)以現(xiàn)有路網(wǎng)為基礎(chǔ)，以“一環(huán)三橋、五縱八橫”為構(gòu)架，干道與環(huán)線相結(jié)合，多路串接的城市公共交通大網(wǎng)架，實現(xiàn)跨越三岸，連接東西、溝通南北的城市交通發(fā)展戰(zhàn)略。項目所在地青原區(qū)目前道路網(wǎng)絡(luò)不夠完善，尚未形成完整的交通路網(wǎng)系統(tǒng)。隨著本項目的建成交通條件將得到徹底改觀。同時，吉安市確立了“旅游旺市”的發(fā)展思路，在全力抓好井岡山旅游資源開發(fā)和景區(qū)建設(shè)的同時，重點開發(fā)青原山、渼陂古村、東井岡（東固）等一系列具有廬陵文化特點的人文景觀、自然景觀和紅色旅游資源，著力打造濱江城市景觀并使之融入大井岡旅游圈，將會大大促進全市旅游業(yè)的發(fā)展。本項目的建設(shè)還將帶動市政、廣電、電信、建筑、建材、供水、供電、運輸?shù)?0余個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，帶動區(qū)域內(nèi)土地升值和房地產(chǎn)業(yè)的興旺。第二節(jié) 項目建設(shè)的可行性1、本項目建設(shè)符合吉安市城市總體規(guī)劃及吉安市近期建設(shè)規(guī)劃要求，實施本項目有法律方面的依據(jù)。2、市委、市政府對本項目高度重視，有關(guān)部門大力支持，協(xié)同配合，已出臺多項優(yōu)惠政策措施為項目建設(shè)提供強有力的政策保障。3、吉安市通過改革開放二十多年來的發(fā)展，積聚了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，政府能夠拿出一定財力來支撐濱江新區(qū)的建設(shè)。吉安市城市開發(fā)建設(shè)和運營管理理念較先進，具備一個較好的基礎(chǔ)。社會各界和人民群眾對建設(shè)濱江新區(qū)普遍支持，認同度高。4、隨著老城區(qū)改造的逐步完成，建設(shè)用地的供應(yīng)將向外推移，客觀上為濱江新區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營提供了條件，獲得了市場的積極響應(yīng)。5、本項目地理位置和工程地質(zhì)條件良好，地基承載力適中，該區(qū)域內(nèi)無不良地質(zhì)情況，適合辦公、商業(yè)、住宅等綜合開發(fā)。6、本項目建設(shè)所需的水泥、鋼筋、砂、石等主要材料，當?shù)鼐苌a(chǎn)和采購，且價格穩(wěn)定。汽車可直接運抵。施工條件好，交通便利。施工用水、用電均可由現(xiàn)有城市網(wǎng)接入，項目建設(shè)外部協(xié)作條件優(yōu)越。7、當?shù)赜幸慌谑姓A(chǔ)設(shè)施項目中積累了豐富的建設(shè)和管理經(jīng)驗、技術(shù)過硬的工程項目管理人才和施工隊伍，可保證項目順利實施。8、經(jīng)分析測算，本項目具有一定的投資回報率。綜上所述，濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程項目建設(shè)是可行的。第三章 新區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展的目標隨著贛粵高速公路、井岡山機場的通車通航和陽明大橋的開工興建，給吉安市中心城區(qū)的發(fā)展帶來了空前的機遇。濱江地段的開發(fā)建設(shè)將促進城市集中緊湊發(fā)展，加快城市投資環(huán)境的改善，帶動城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成完整的城市南北重要綠化景觀通廊。伴隨“兩江三岸”城市格局形成，城市道路交通、防汛等基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的不斷改善，濱江新區(qū)作為中心城區(qū)發(fā)展主導方向，將滿足城市環(huán)境、交通、休閑、娛樂等諸方面要求，構(gòu)筑吉安這座歷史名城的嶄新形象。濱江新區(qū)規(guī)劃實施對市政府確定的“十五”期間經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略，加快河東濱江新區(qū)開發(fā)進程，實現(xiàn)以“兩江三岸”為特征的“濱江花園式現(xiàn)代化中等城市”目標，具有指導性作用。一、現(xiàn)狀條件分析1、城區(qū)現(xiàn)狀用地布局主要沿青原大道兩側(cè)呈線狀布置，功能布局相對較亂，且不完善。2、區(qū)內(nèi)城市道路基本為斷頭路，不成系統(tǒng)，停車場、公交站、加油站等交通設(shè)施缺乏。3、區(qū)內(nèi)文化、教育、體育、衛(wèi)生、環(huán)境等城市公共設(shè)施缺乏，嚴重影響城區(qū)功能布局。4、區(qū)內(nèi)城市給排水、電力電訊、燃氣等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善。5、區(qū)內(nèi)居民服務(wù)的小區(qū)級配套設(shè)施，如幼托、文化站、菜市場、垃圾站、公廁、運動場等配套不完善。6、區(qū)內(nèi)綠化景觀不成系統(tǒng)，難以體現(xiàn)濱江新區(qū)風貌。二、規(guī)劃依據(jù)1、吉安市城市總體規(guī)劃（1996-2010年）；2、吉安市青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2000-2010年）；3、吉安市河東濱江城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（吉安市城市規(guī)劃設(shè)計院2004.12）4、城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標準（GBJ137-90）；5、城市規(guī)劃編制辦法實施細則1995333號；6、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）；7、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50220-95）；8、城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范（GB50289-98）；9、江西省控制詳細規(guī)劃技術(shù)準則（省建設(shè)廳1997）；10、江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則（省建設(shè)廳2002）；三、規(guī)劃編制重點、規(guī)劃功能定位、規(guī)劃目標與指導思想（一）規(guī)劃編制重點：1、整體布局：以生活居住為主，同時有機組織商業(yè)金融、文化娛樂、體育衛(wèi)生、教育等城市公共服務(wù)功能。2、 道路系統(tǒng)：整體性、景觀性。通過生活、交通、景觀性道路形成整體道路系統(tǒng)。3、建筑布局：區(qū)位性、效益性。充分發(fā)揮土地區(qū)位條件與潛在價值。4、綠化景觀：整體上形成點、線、面的系統(tǒng)構(gòu)成，綜合提高城區(qū)空間景觀與生態(tài)環(huán)境。（二）規(guī)劃功能定位根據(jù)吉安市青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃和本項目區(qū)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀、開發(fā)發(fā)展條件，本規(guī)劃區(qū)功能主要定位為：以生活居住為主體，適應(yīng)城市開發(fā)的多層面需要，兼容發(fā)展商貿(mào)金融、文化娛樂休閑等，塑造功能完善、高品質(zhì)和具有濱江風貌特色的現(xiàn)代化城區(qū)。（三）規(guī)劃目標以濱江概念為背景，立足于廬陵文化，廣泛吸取國內(nèi)外先進的濱江地區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，強化原有濱江花園城市的定位，以“一江兩岸，一環(huán)三橋，五縱八橫”為構(gòu)架，創(chuàng)造優(yōu)美的濱江及濱湖景觀，體現(xiàn)山水人文城市的獨特風貌，建設(shè)一流新區(qū)，實現(xiàn)花園城市的整體目標。（四）規(guī)劃指導思想1、規(guī)劃應(yīng)面向新世紀，具有超前意識，應(yīng)以人為本，創(chuàng)造高質(zhì)量的居住與工作環(huán)境。2、規(guī)劃依據(jù)城市土地經(jīng)濟價值規(guī)律，根據(jù)青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃對濱江新區(qū)用地功能進行調(diào)整和疏導，并進行必要的城市土地置換，同時引導城市開發(fā)方式，促進城市的綜合開發(fā)，以帶動城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、規(guī)劃應(yīng)形成合理完善的城市功能布局結(jié)構(gòu)和道路交通系統(tǒng)，保證城市的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)。4、規(guī)劃應(yīng)將綠地系統(tǒng)和開放空間系統(tǒng)放在重要位置，合理系統(tǒng)地組織人工環(huán)境與自然環(huán)境，使其與城市融為有機整體，形成“一江兩岸”具有濱江風貌特色的城市景觀。5、規(guī)劃應(yīng)制定完整科學的城市開發(fā)建設(shè)控制指標體系，保證城市的整體環(huán)境質(zhì)量和功能協(xié)調(diào)，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。6、規(guī)劃應(yīng)從長遠角度考慮城市社會發(fā)展和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的要求，規(guī)劃完善各項市政基礎(chǔ)設(shè)施，配套齊全的社會公共和公用服務(wù)設(shè)施。7、將城市設(shè)計的內(nèi)容貫穿于規(guī)劃設(shè)計的整體過程中，為形成良好的城市空間景觀環(huán)境創(chuàng)造條件。四、用地功能布局（一）規(guī)劃原則1、根據(jù)青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃確定的用地性質(zhì)與布局結(jié)構(gòu)，進一步細化各項用地分類，并根據(jù)建設(shè)和用地指標核算，局部調(diào)整部分用地性質(zhì)和布局；2、根據(jù)用地布局和道路系統(tǒng)規(guī)劃，劃定不同的城市功能分區(qū)，確定并完善相應(yīng)的各項公共服務(wù)建設(shè)項目及配套設(shè)施和它們的規(guī)模；3、根據(jù)分區(qū)規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)、道路交通條件、區(qū)位條件和建設(shè)開發(fā)條件，確定不同地塊和分區(qū)的開發(fā)建設(shè)時序；4、以有利于開發(fā)和實施、方便管理和便于操作為目標，確定各地塊的規(guī)模，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定地塊的各項開發(fā)建設(shè)控制指標；5、以創(chuàng)造良好的城市外部公共空間和城市景觀為目的，結(jié)合開發(fā)效益，確定建筑物控制高度，控制城市綠地、公共空間和自然水體，提高綠地率，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，構(gòu)成完整的城市綠地和開放空間系統(tǒng)；6、根據(jù)道路交通要求確定地塊機動車出入方位，依據(jù)地塊的性質(zhì)和開發(fā)強度確定各地塊和各項設(shè)施配建停車位標準。7、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目不可預(yù)測性的特點，制定地塊適建性控制規(guī)定，使規(guī)劃具有彈性。（二）規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)根據(jù)吉安市青原區(qū)分區(qū)規(guī)劃，以基地內(nèi)現(xiàn)狀為發(fā)展條件，結(jié)合城市發(fā)展需要，合理進行規(guī)劃布局和用地調(diào)整。規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取“三區(qū)三軸”結(jié)構(gòu)。三區(qū)：河東濱江新區(qū)由北至南以城市主干道劃分，形成大橋東路至文天祥大道（原金竹路），文天祥大道（原金竹路）至公略路（原永新路），公略路（原永新路）至贛江大道（原二橋東路）等以生活居住功能為主的三大城市功能區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展的總體構(gòu)想和城市主要道路系統(tǒng)布局特點，明確新區(qū)以居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團方式進行組織，改變單位大院式住宅建設(shè)方式，開發(fā)以城市型集合高中檔公寓住宅為主的小區(qū)。居住用地配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施和其它一些城市的公共設(shè)施，如教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、垃圾站、公廁、停車場等城市公用設(shè)施。三軸：城市交通商務(wù)軸：沿陽明大橋文天祥大道（原金竹路）至火車站建設(shè)城市中心商貿(mào)區(qū)，以金融商貿(mào)旅館酒店等大型商業(yè)綜合體為主，該區(qū)域連接新區(qū)與舊城，將形成新的城市軸線，也是中心城區(qū)的大門和對外的窗口，該軸線的建成將使城市以嶄新的姿態(tài)歡迎來自國內(nèi)外的客人，同時也必將新城的發(fā)展起巨大的推動作用。城市商業(yè)軸：和氣路（原上海路）建設(shè)以滿足正常生活需要的商業(yè)步行街為主要內(nèi)容，文天祥大道（原金竹大道）商務(wù)軸相對比并互為補充。街道尺度利于行走休閑購物，商業(yè)氣氛濃厚。濱江綠化生態(tài)景觀軸：結(jié)合現(xiàn)有贛江與河灘濕地建設(shè)濱江綠化景觀，強調(diào)人與自然的融合，體現(xiàn)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展原則，構(gòu)成了青原區(qū)的生態(tài)景觀軸。（三）用地構(gòu)成及技術(shù)經(jīng)濟指標吉安市河東濱江新區(qū)規(guī)劃總用地面積390.40ha，其中：道路用地面積55.48ha，公共綠地（其中可結(jié)合綠化水系設(shè)置文化、體育休閑用地）面積10.56ha，市政公用設(shè)施用地19.25ha（道路立交、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等），保留村莊安置用地17.51ha，可出讓經(jīng)營性建設(shè)用地面積287.60ha?？沙鲎尳?jīng)營性建設(shè)用地287.60ha中：居住用地面積215.5ha，公建設(shè)施用地72.1ha。公建設(shè)施用地72.1ha中：居住區(qū)級經(jīng)營性公建（商業(yè)貿(mào)易、金融保險、商務(wù)辦公、賓館、寫字樓等）用地52.5ha，小區(qū)級的商業(yè)綜合公建用地19.6ha。規(guī)劃總建筑面積520.50萬m2，其中住宅建筑面積260.6萬m2，居住區(qū)級公建面積180.3萬m2，小區(qū)級的商業(yè)綜合公建面積36.8萬m2，小區(qū)內(nèi)的其它配套公建面積22.8萬m2。規(guī)劃區(qū)域總?cè)丝跒?.0萬人，計17143戶。其它經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表3-1。五、綠化景觀規(guī)劃1、城市公共綠地布局規(guī)劃結(jié)合濱江區(qū)域的自然地形，在文天祥大道以南、規(guī)劃路以東地塊及白云山路以東、規(guī)劃路以西地塊各設(shè)置一處城市公園，用地面積約為4.74ha和4.0ha。居住小區(qū)和居住組團綠地的規(guī)劃按中心綠地控制指標的要求具體落實和布局。同時在井岡山大橋、陽明大橋、贛江二橋橋頭均設(shè)置集中的公共綠地。2、城市景觀風貌規(guī)劃規(guī)劃通過青原大道形成青原區(qū)主要的公共生活和景觀風貌的南北組織軸線，串接城市的交通集運、商業(yè)貿(mào)易、行政辦公，文天祥大道是自東向西依次串接城區(qū)的交通、商貿(mào)金融，構(gòu)成濱江新區(qū)的城市生活和景觀風景的東、西組織軸線；由主軸線兩側(cè)建筑物界面的不同處理和廣場開敞空間的綠地處理創(chuàng)造豐富的城市景觀，寬28.0m的濱江大道結(jié)合河灘漫地形成的濱江綠化帶，構(gòu)成城市贛江東岸南北綿延的綠色休閑長廊和視覺景觀通道。3、城市輪廓線控制東西向建筑高度控制由濱江大道由西向東采取低、中、高漸次布置。這樣做的目的能使江邊的土地價值得到充分體現(xiàn)，江邊的住戶享受贛江的景觀，內(nèi)湖兩側(cè)享受內(nèi)湖景觀?？紤]到江兩側(cè)互為對景，江邊建筑輪廓線將極大的影響江對岸的視覺景觀，方案考慮文天祥大道（原金竹路）、白云山路（原萬安路）與濱江路交點附近為高點控制在100m左右，公略路（原永新路）為次高點，控制在80m左右，坪田路、贛江大道與濱江大道的交點控制在60m左右，形成兩個高點，三個次高點的格局。天際線將是一段跳動的音符，在音符的高點閃爍的分別是保險大廈，煙草大廈，移動通訊大廈及電力調(diào)度大樓等高層建筑，結(jié)合燈光設(shè)計將使新區(qū)無論白天黑夜都有美麗的天際輪廓線。六、道路交通規(guī)劃1、道路紅線控制規(guī)劃城區(qū)道路紅線寬度按55m、40m、36m、30m、28m、20m、15m控制，其中25m以上道路為城市主次干道，20m、15m為城市支路及居住區(qū)級道路。規(guī)劃道路斷面形式55m道路為四塊板形式，40m以上道路為三塊板形式，其余道路為一塊板形式，可在建筑后退道路紅線距離內(nèi)補充。濱江大道：規(guī)劃道路紅線寬28m和 氣 路：規(guī)劃道路紅線寬25.0m（原上海路）文天祥大道：規(guī)劃道路紅線寬55.0m（原金竹大道、北京路）坪 田 路：規(guī)劃道路紅線寬30.0m（原安福路、天津路）公 略 路：規(guī)劃道路紅線寬30.0m（原永新路、南京路）白云山路：規(guī)劃道路紅線寬40.0m（原萬安路、廣州路）贛江大道：規(guī)劃道路紅線寬55.0m（原二橋東路、深圳路）美陂路：青原大道至和氣路段,規(guī)劃道路紅線寬25.0m，和氣路至濱江大道段,規(guī)劃道路紅線寬20.0m（原吉水路、重慶路）井 岡 路：規(guī)劃道路紅線寬30.0m規(guī) 劃 路：規(guī)劃道路紅線寬36.0m以上道路橫斷面設(shè)計詳見附圖。規(guī)劃城市主干道與主干道、次干道與次干道平面交叉路口設(shè)一條右轉(zhuǎn)彎寬東道。在和氣路（原上海路）以西，白云山（原萬安路）以南地塊設(shè)置1.2ha的公共社會停車場。道路交通設(shè)施按國家規(guī)范規(guī)定進行設(shè)置，并增加公共汽車港灣式?？空?。七、市政設(shè)施工程規(guī)劃城區(qū)給水、排水、電力電訊、燃氣、環(huán)境衛(wèi)生、消防、豎向等城市基礎(chǔ)設(shè)施工程在濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃中予以同時重點規(guī)劃設(shè)計。濱江大道路面設(shè)計標高根據(jù)防洪堤的堤頂按50一遇洪水位并按有關(guān)規(guī)范要求加超高控制建設(shè)。區(qū)內(nèi)排澇遵循“高水高排、低水低排”的原則，同時高水高排的標高按建成后的城區(qū)標高考慮。在規(guī)劃中合理進行雨、污拜謝分區(qū)。規(guī)劃結(jié)合排澇標準及排澇站的積蓄容積，合理確定、排澇站的規(guī)模、裝機及起排水位、控制水位等。排澇水渠按照箱函形式設(shè)置，暗渠各段的能水能力以能滿足通過高峰流量且不淹路的原則計算確定。八、建筑開發(fā)控制（一）土地建設(shè)容量控制為保證最終建成的城市空間形態(tài)，在密度控制上，建議江邊建筑密度取較低值，建筑高度高，向內(nèi)建筑密度增高，高度降低，保證最好的視線聯(lián)系與空間通透性，使更多的人能享受贛江的景觀。江邊的建筑形式宜采用點式或小板式布局，避免板式及墻面式對景觀的遮擋。（二）高度控制東西向建筑高度控制采取東西向V字型布局中間低兩邊高形式，及青原大道西側(cè)高，江邊高的原則。這樣做的目的能使江邊的土地價值得到充分體現(xiàn)，整個濱江的住戶均可享受贛江的景觀?？紤]到江兩側(cè)互為對景，江邊建筑輪廓線將極大的影響江對岸的視覺景觀，規(guī)劃考慮文天祥大道、白云山路與濱江路交點為高點控制在100m左右，公略路為次高點，控制在80m左右，坪田路與濱江大道的交點控制在60m左右，形成兩個高點，三個次高點的格局。天際線將是一段跳動的音符，在音符的高點閃爍的分別是天緣大廈，煙草大廈，移動通訊大廈及電力調(diào)度大樓等高層建筑，結(jié)合燈光設(shè)計將使新區(qū)無論白天黑夜都有美麗的天際輪廓線。（三）建筑風格控制1、依總體規(guī)劃要求，新區(qū)以現(xiàn)代風格建筑為主，局部如水上商業(yè)步行街以傳統(tǒng)風貌為主。但依城市可持續(xù)發(fā)展的要求，對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有價值的原有建筑必須加以保護，以體現(xiàn)城市的歷史與發(fā)展。2、建筑色彩應(yīng)強調(diào)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，細微的差異不應(yīng)影響整體的統(tǒng)一。3、對于城市重點區(qū)域的建筑，包括文天祥大道，濱江大道，公略路，白云山路，坪田路，和氣路兩側(cè)的建筑單體深化設(shè)計時立面報批必須提供兩套以上建筑透視圖供專家評審，并作出街景分析，在吉安市城市規(guī)劃委員會專門會議上通過方可實施。4、大型公建建議顏色不宜過于鮮艷，小型建筑、小品等顏色可相對明快。5、居住區(qū)布局應(yīng)錯落有致，避免兵營式布局，風格可多樣化，但組團之間宜保持相同及相似的風格及色彩。6、以六層以下為主的居住區(qū)應(yīng)采用坡屋頂或局部坡屋頂?shù)男问?，如為平屋頂形式需加強屋頂平臺及綠化的設(shè)計，保證空中視覺屋頂?shù)拿烙^。（四）生態(tài)設(shè)計1、保護自然環(huán)境，自然景觀和人文景觀結(jié)合設(shè)計。2、保護灘涂，充分利用和保護濕地和古樹等自然資源，實現(xiàn)“人與自然和諧共生”的山水城市。在建設(shè)過程中，對地段內(nèi)樹冠直徑超過9m與樹齡超過100年的古樹予以保留。九、豎向規(guī)劃1、考慮峽江水利樞紐工程建設(shè)對贛江水位的影響及防洪排澇水系水位的影響。2、滿足峽江水電站建成后至吉安市水位標高約46.27m（黃海高程，下同），防洪排澇水系常水位47.7m，啟排水位48.2m的水位要求。3、滿足各級道路設(shè)計縱坡的要求，保證道路行車要求，考慮自行車行駛和方便殘疾人使用的道路縱坡要求。4、建筑地坪標高，原則上要滿足地表水自然排放坡度，各管線交叉埋設(shè)、覆土層厚度、道路硬化層厚度來確定。5、建設(shè)地塊的地表水排放，應(yīng)遵循就近就低、自然排放的原則，整個河東濱江新區(qū)雨水排入排澇水系，沿線排水口底部標高要高于啟排水位0.3m，距排水口較遠地塊要考慮自然流水的坡度。6、濱江大道道路標高結(jié)合路堤形式合理確定，臨江側(cè)防洪堤標高按50年一遇防洪標準的設(shè)防建設(shè)條件，濱江大道穿陽明大橋處機動車道應(yīng)確保橋下凈空不小于4.5m要求。7、充分考慮城市用地已建道路現(xiàn)狀，在方便居民生活的前提下，盡可能減少土石方工程量，降低工程造價。8、通過現(xiàn)場踏勘調(diào)查，結(jié)合河東濱江新區(qū)現(xiàn)狀地塊和道路標高及防洪排澇水系排澇水位標高，確定濱江新區(qū)的豎向高程。各建設(shè)用地地坪標高，最低不得低于黃海高程50.50m，道路排水坡度不小于0.3%。十、規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標表3-1項目計量單位指標備注一、規(guī)劃總用地ha390.40（一）居住用地ha215.51、住宅用地ha137.722、公建用地ha30.03、道路用地ha28.124、公共綠地ha19.66（二）地區(qū)公建設(shè)施用地ha72.1其中:居住區(qū)級經(jīng)營性公建用地52.5ha，小區(qū)級的商業(yè)綜合公建用地19.6ha。（三）其他用地（預(yù)留）ha19.25道路立交用地、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等公用設(shè)施用地。（四）代征市政道路用地ha55.48（五）代征公共綠地ha10.56（六）保留安置用地ha17.51二、總建筑面積萬m2590.49（一）居住用地內(nèi)建筑面積萬m2406.231、住宅建筑面積萬m2292.962、公建建筑面積萬m2113.27（二）地區(qū)公建面積萬m2184.26三、居住戶數(shù)戶17143四、居住人口人6000五、戶均人口人/戶3.5六、人口毛密度人/ha290.0七、住宅面積毛密度萬m2/ha1.42八、居住區(qū)建筑面積毛密度萬m2/ha2.85九、綠地率%35.5十、總停車數(shù)量機動車輛15999自行車輛72500第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容吉安市河東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目是青原區(qū)、也是吉安市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的重要組成部分，本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括三條城市主干道和六條城市次干道的路面工程及交通管理設(shè)施、配套的道路綠化、亮化、雨污水管線工程等，以及陽明大橋、河東防洪堤、公共綠地工程建設(shè)和項目范圍內(nèi)（不含保留安置用地和預(yù)留市政公用設(shè)施用地）的征地、拆遷。二、建設(shè)規(guī)模（一）用地規(guī)模1、總用地規(guī)模本項目總用地390.4萬m2（合5856畝），具體位置及范圍詳見吉安市河東濱江新區(qū)用地規(guī)劃圖。2、用地平衡情況及建設(shè)規(guī)模吉安市河東濱江新區(qū)規(guī)劃總用地面積390.40萬m2，其中可建設(shè)用地面積287.60萬m2，道路用地面積55.48萬m2，公共綠地（其中可結(jié)合綠化水系設(shè)置文化、體育休閑用地）面積10.56萬m2，預(yù)留市政公用設(shè)施用地19.25萬m2（道路立交用地、污水提升泵站及排澇站調(diào)蓄池等公用設(shè)施用地），保留村莊安置用地17.51萬m2。可建設(shè)用地中居住用地面積215.5萬m2，公建設(shè)施用地72.1萬m2。公建設(shè)施用地中居住區(qū)級經(jīng)營性公建（商業(yè)貿(mào)易、金融保險、商務(wù)辦公、賓館、寫字樓等）用地52.5萬m2，小區(qū)級的商業(yè)綜合公建用地19.6萬m2。規(guī)劃總建筑面積520.50萬m2，其中住宅建筑面積260.6萬m2，居住區(qū)級公建面積180.3萬m2，小區(qū)級的商業(yè)綜合公建面積36.8萬m2，小區(qū)內(nèi)的其它配套公建面積22.8萬m2。規(guī)劃區(qū)域總?cè)丝跒?.0萬人，計17143戶。主要道路及規(guī)模見下表：名 稱道路紅線(m)長度（m）面積（）文天祥大道55115063250白云山路40150060000公略路30131539450坪田路30114034200井岡路30143743110規(guī)劃路363183114588渼陂路25（20）867（522+345）19950和氣路25359589875濱江大道506214173619249606159備注：道路紅線占地60.62萬m2，其中本項目范圍內(nèi)55.48萬m2、本項目范圍外延伸路段道路紅線占地5.14萬m2。（二）用地區(qū)域劃分根據(jù)吉安市城市總體規(guī)劃布局，以濱江概念為背景，立足于廬陵文化，廣泛吸取國內(nèi)外先進的濱江地區(qū)建設(shè)理念，強化濱江花園城市的定位，以“兩江三岸、一環(huán)三橋、五縱八橫”為架構(gòu)，創(chuàng)建優(yōu)美的濱江及湖濱景觀，體現(xiàn)山水人為城市的獨特風貌和地理特征的開發(fā)模式，為吉安市的人民提供健康的生活、工作環(huán)境。規(guī)劃主要布置有：商貿(mào)區(qū)、商住區(qū)、文體區(qū)、沿江休閑廣場等。第五章 項目場址一、場地現(xiàn)狀1、地理位置及建設(shè)地點吉安市中心城區(qū)位于江西中西部，地處贛江中游地帶，贛江和禾水交匯口。地理坐標為東徑115711548，北緯2712727，東與吉水縣相鄰，南、西、北均與吉安縣接壤，北距省會221km，南距贛州204km，為江西省內(nèi)南北水陸交通要沖和京九鐵路的四大節(jié)點城市（自北向南依次為九江、南昌、吉安、贛州）之一，是革命圣地井岡山的門戶。吉安市河東濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目于濱江大道以東、大橋東路以南、青原大道以西、深圳路（贛江大道）以北地塊。2、用地性質(zhì)現(xiàn)狀及占地面積本項目規(guī)劃用地面積5304.60畝（已扣除保留安置用地262.65畝和預(yù)留市政公用設(shè)施用地288.75畝）。土地現(xiàn)狀為：耕地3841.22畝、園地371.37畝、水域612.23畝、村鎮(zhèn)建設(shè)用地378.90畝（農(nóng)村宅基地）、未利用地100.88畝。二、場址建設(shè)條件1、地形、地貌、地質(zhì)吉安市中心城區(qū)地處吉泰盆地中北部，位于禾河匯入贛江的交匯口，屬典型的河岸丘陵地貌。贛江由南向北貫穿將市區(qū)分為東西兩岸。江面寬度6001050m，流經(jīng)城區(qū)段11km。贛江兩岸地勢各自逐步向贛江傾斜，青原區(qū)屬低丘崗地單元為四級以上階地，抗壓強度為3060噸/m2。河流沖積平原區(qū)依贛江和禾河兩側(cè)發(fā)育，構(gòu)成第二和第一階地，其分別由第四系上更新系統(tǒng)（Q5）和全新統(tǒng)（Q4）地層組成，具二元結(jié)構(gòu)。其中一級階地（漫灘地）是底層以中砂為主的砂礫混合體，抗壓強度為10噸/ m2，臺面標高4548m。一般遇常年洪水位即受淹沒，不宜作為城市建設(shè)用地，二級階地為第四系堆積階地，抗壓強度為1015噸/ m2，臺面標高為5153m，筑堤保護后可作為城市建設(shè)用地，其分布主要是在河東青原大道以西及東側(cè)一部分。2、建筑現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)建筑物主要分布在河東街道辦下轄的新光村、金竹村、紅光村、麻家村、友誼村、楓塘村、芝下村、劉家村等村委會，多為五層以下的磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)住宅及部分簡易結(jié)構(gòu)用房，按規(guī)劃要求應(yīng)予以拆遷。經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，本項目建設(shè)用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀建筑為自然村農(nóng)民住宅，總棟數(shù)1300棟，其中磚混901棟，磚木399棟，木土及其它簡易房1040間，需拆遷的建筑總面積為19.5萬m2。具體房屋結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代、數(shù)量統(tǒng)計如下：單位m2房屋結(jié)構(gòu)建筑面積其中：1990年以后1990年以前1980年以前磚 混130650849223266313065磚 木48750146251950014625簡 易1560015600合 計19500011514752163276903、水文地質(zhì)情況吉安市贛江歷史最高水位（1915年）為54.22m（黃海高程）。百年一遇水位（P=1%）為53.62m。五十年一遇水位（P=2%）為52.92m，一年一遇水位（P=100%）為44.52m，歷年最高平均水位為52.57m，最低平均水位40.44m，警戒水位49.02m。根據(jù)江西省水文地質(zhì)大隊勘察資料，開發(fā)區(qū)屬白堊系地層，最小地基承載力大于0.1兆帕，地下水埋深一般為25m。根據(jù)GB18306-2001年版中國地震參數(shù)區(qū)劃圖，本項目地震動峰加速度g0.05（相當于原地震裂度區(qū)劃圖中度區(qū)），可不考慮抗震設(shè)防。4、氣候條件吉安市城區(qū)屬亞熱帶溫暖多雨氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明，年平均氣溫為18.3，平均降水量1459.8mm，年平均無霜期285天，全年主導風向為北風，頻率為37%。5、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件本項目區(qū)已列入吉安市城市總體規(guī)劃（1996-2010），符合江西省人民政府和吉安市人大批準的吉安市城市總體規(guī)劃以及吉安市河東濱江新區(qū)詳細規(guī)劃要求。為建設(shè)“兩江三岸”的城市發(fā)展格局，進一步拉大城市框架，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，吉安市委、市政府對本區(qū)建設(shè)極為重視。目前，建設(shè)單位在相關(guān)部門及單位的大力支持和積極配合下，本區(qū)建設(shè)的多項前期工作正按預(yù)定計劃進行實施。本項目區(qū)開發(fā)建設(shè)的最大社會問題就是房屋拆遷安置補償，只要本著維護群眾利益的原則，認真細致做好群眾的思想工作，講清道理，特別是在拆遷過程中，要認真執(zhí)行有關(guān)政策文件，真正做到市場化運作。對拆遷房屋按評估價格進行補償并及時到位，不讓群眾因此而遭受經(jīng)濟損失，相信拆遷戶是會理解和支持的。社會各界人士和廣大城市居民對本區(qū)建設(shè)表示支持，普遍認為，隨著陽明大橋、文天祥大道、濱江大道以及河東防洪堤等重點工程的建成，不但拉大了城市框架，改善了城市交通狀況，提高了城市防洪標準，美化了城市環(huán)境，更為重要的是，拉動了青原大道以西、濱江大道以東、大橋東路以南、贛江大道以北約4km2河東濱江新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，并為城市發(fā)展提供了大片土地，帶動了房地產(chǎn)的開發(fā)，促進了城市經(jīng)濟的快速增長。6、交通運輸條件濱江新區(qū)對外交通條件十分優(yōu)越，105國道及贛江從本項目區(qū)東、西兩側(cè)穿境而過，南側(cè)過贛江二橋經(jīng)迎賓大道至贛粵高速公路8.5km，距井岡山機場30余km，北面經(jīng)井岡山大橋往西至贛粵高速公路9km。東面距吉安火車站500m。西面有正在建設(shè)中的陽明大橋把新、老兩個城區(qū)緊密地聯(lián)系在一起。7、施工條件吉安市通過十幾年的開發(fā)建設(shè)，培養(yǎng)了一批具備市政和路橋工程資質(zhì)的施工企業(yè)，儲備了大批的工程技術(shù)人員。同時，可在本省范圍內(nèi)公開招投標，有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)均可參加，由中標企業(yè)進行施工建設(shè)。項目所需水泥、砂、砂礫、片石、鋼材、木材等建材本地均有生產(chǎn)和采購，且資源豐富，運距短。項目建設(shè)施工及材料條件充分。第六章 工程方案一、設(shè)計原則及依據(jù)（一）設(shè)計原則1、堅持以人為本的原則，以吉安市城市總體規(guī)劃（19962010）、吉安市河東濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2004.12）（吉安市城市規(guī)劃設(shè)計院）為依據(jù)，按照規(guī)劃用地性質(zhì)，合理布局濱江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，使之達到人流、車流、物流、信息流的暢通。2、順應(yīng)自然環(huán)境，根據(jù)地形、地貌因地造勢，合理解決道路、水體及各種管道走向，并盡可能減少工程量，節(jié)約項目投資。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與塑造美好的城市景觀相統(tǒng)一，形成綠樹成蔭，四季花香，有豐富文化內(nèi)涵的現(xiàn)代化新區(qū)景觀。4、注重城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)的需要，注重規(guī)劃指標的原則性和靈活性的統(tǒng)一。5、注重保護自然環(huán)境，盡量避免對環(huán)境的破壞。（二）設(shè)計依據(jù)1、吉安市城市總體規(guī)劃（19962010）2、吉安市河東濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2004.12）（吉安市城市規(guī)劃設(shè)計院）3、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50220-95）4、城市工程管線