某某年我國商鋪投資市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)失敗率分析.doc

2008中國商鋪投資市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90% 2008中國商鋪投資市場(chǎng)分析 產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90%經(jīng)過過去五年時(shí)間的發(fā)展，國內(nèi)商鋪投資市場(chǎng)有以下的表現(xiàn)，首先，全國范圍內(nèi)底商、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)，這些類型的商鋪針對(duì)老百姓做銷售，為投資者創(chuàng)造一個(gè)投資的品種，在過去幾年的表現(xiàn)，這幾個(gè)類型絕大部分投資人都從當(dāng)中賺到錢了，這是很積極的一個(gè)方面。與之形成鮮明對(duì)比的是全國范圍之內(nèi)的購物中心、商場(chǎng)的這些產(chǎn)權(quán)商鋪。產(chǎn)權(quán)商鋪的投資到目前為止，從我們的觀察來看，包括北京、上海、重慶以及二線、三線城市，90%以上的產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目都是失敗的。這里面的原因很復(fù)雜，有些是因?yàn)殚_發(fā)商在經(jīng)營管理方面缺乏整體管理的意識(shí)，有些是因?yàn)殚_發(fā)商缺乏專業(yè)化管理水平。更多的是因?yàn)殚_發(fā)商在商鋪銷售以后把商鋪銷售回籠的資金又去進(jìn)行別的項(xiàng)目的投資，最終因?yàn)橘Y金鏈的問題，資金鏈斷了以后，整個(gè)項(xiàng)目不得不歇下來。所以投資這些商場(chǎng)、購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪的類型，從過去幾年時(shí)間來看的確是很慘痛的教訓(xùn)，絕大多數(shù)投資者是顆粒無收，付之東流。 商場(chǎng)還有購物中心這兩個(gè)類型在過去幾年也有另外一個(gè)特征，需要大家關(guān)注。在全國范圍之內(nèi)進(jìn)行商場(chǎng)、購物中心投資的包括新加坡的凱德置地、深國投、萬達(dá)廣場(chǎng)，在全國各地進(jìn)行比較多的中大型購物中心的開發(fā)，機(jī)構(gòu)長期持有而不是賣給小的投資人。從他們的表現(xiàn)來看，的確是可圈可點(diǎn)。雖然有些項(xiàng)目還處在市場(chǎng)培育當(dāng)中，但是這種商場(chǎng)、購物中心采取整體持有的方式來進(jìn)行投資開發(fā)的模式是符合長期市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)方向，這也是這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行商場(chǎng)、購物中心投資開發(fā)的成功的原因。以上基本上是過去幾年時(shí)間中國商鋪投資市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)狀況，有比較令人高興的地方，也有很多讓人感到困惑或者說引以為戒的地方，尤其要引以為戒的就是產(chǎn)權(quán)商鋪商場(chǎng)、購物中心里面的商鋪、鋪位承諾回租承諾回購，或者不做承諾只是承諾來做統(tǒng)一經(jīng)營管理，這種項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)的確很大，建議投資人做特別的關(guān)注，原則上不去參與商場(chǎng)、購物中心這些類型的產(chǎn)權(quán)商鋪的投資。目前環(huán)境之下，國外的這些機(jī)構(gòu)來中國進(jìn)行商鋪或者商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度減弱之后，會(huì)一定程度上給開發(fā)商帶來一定的壓力，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作上可能會(huì)比過去更耐心更用心。另外在國內(nèi)進(jìn)行商鋪投資的資金規(guī)模某種程度上因?yàn)閲赓Y金數(shù)量的減少，可能對(duì)于國內(nèi)商鋪的價(jià)格也會(huì)有一定的制約。無論是開發(fā)商更耐心更用心的來做商業(yè)地產(chǎn)，還是投資的資金沒那么多，開發(fā)商對(duì)利潤的預(yù)期沒那么高，都是有利于大家來選擇到好的項(xiàng)目并且以相對(duì)來講更恰當(dāng)?shù)母侠淼膬r(jià)格來進(jìn)行商鋪投資的一個(gè)好的環(huán)境好的時(shí)機(jī)。客觀的講國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的資金的市場(chǎng)特征，資金很充裕的話就一路高歌猛進(jìn)。在目前資金的方面沒那么寬松的環(huán)境之下，包括中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則在發(fā)生根本性的改變，從過去幾乎百分之百的市場(chǎng)由這些市場(chǎng)的企業(yè)來去解決逐漸的會(huì)轉(zhuǎn)化為30%的市場(chǎng)由純粹的市場(chǎng)去解決，70%的市場(chǎng)由政府以及政府關(guān)聯(lián)的國營公司去解決。目前是國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)生整個(gè)的市場(chǎng)規(guī)則的變化階段，在這種環(huán)境之下住宅的成交量下降或者個(gè)別地方有下跌的趨勢(shì)都很好的體現(xiàn)了在整個(gè)規(guī)則改變的階段以及房地產(chǎn)的資金受到制約的階段，市場(chǎng)觀望所導(dǎo)致的很多的開發(fā)商不得不恰當(dāng)?shù)目紤]企業(yè)自身的資金運(yùn)作，進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整來解決短期的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)從成交量的下降以及個(gè)別地方價(jià)格的下跌是一個(gè)階段性的調(diào)控的結(jié)果，從長期來講，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還是良性的持續(xù)需求，未來的價(jià)格體系到底會(huì)不會(huì)持續(xù)下降？應(yīng)該說不同的城市不同的區(qū)域可能會(huì)有不同的表現(xiàn)，但是整體來說中國在解決城市化改革的過程當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)的需求是一個(gè)持續(xù)的強(qiáng)勁的需求，所以大家只能階段性的來評(píng)估住宅成交量的下降或者個(gè)別地方價(jià)格的下降，但是這不代表長期是一個(gè)趨勢(shì)。就商鋪市場(chǎng)來講，我剛才講了商鋪的投資幾乎和住宅沒有根本性的關(guān)聯(lián)，它們畢竟是屬于兩種投資產(chǎn)品。住宅針對(duì)更多的是老百姓的投資，而商鋪除了個(gè)人投資之外還有很多機(jī)構(gòu)、商家的投資，另外商鋪的價(jià)格很大程度上體現(xiàn)的是商鋪所在區(qū)域的這些市場(chǎng)環(huán)境的成熟程度，市場(chǎng)環(huán)境越成熟價(jià)格越高。所以從目前房地產(chǎn)的價(jià)格體系和成交狀況并不會(huì)對(duì)商鋪產(chǎn)生根本影響。如果有影響的話一定是在住宅的投資方面，因?yàn)樽≌袌?chǎng)的不清晰的發(fā)展趨勢(shì)，一定會(huì)有一些原來想進(jìn)行住宅投資的資金會(huì)轉(zhuǎn)向去投資商鋪，如果有影響也是在這個(gè)方面。商鋪的價(jià)格和成交狀況從目前來看不僅沒有比2003、2004年降低反而在上升。原因很簡(jiǎn)單，在經(jīng)過五年多的開發(fā)，全國幾乎所有的城市在往外圍擴(kuò)張的時(shí)候，新的城市區(qū)域環(huán)境越來越成熟，環(huán)境越成熟商鋪的交投越活躍。所以說目前商鋪的交投與過去相比可能更活躍，價(jià)格更有表現(xiàn)力。國內(nèi)銀行在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，商鋪?zhàn)鳛榈彤a(chǎn)的一個(gè)品種，銀行的信貸的緊縮一定會(huì)直接對(duì)商鋪項(xiàng)目產(chǎn)生政策影響。在這種情況之下，我相信商鋪的項(xiàng)目無論是項(xiàng)目做貸款還是按揭貸款都不會(huì)像2006年2007年那么容易。如果銀行的貸款的需求不能得到很好解決的話，很多項(xiàng)目在營銷的時(shí)候面對(duì)投資客的門檻就會(huì)更高，因?yàn)橹荒芨度?，貸款不好做。在這種環(huán)境之下，商鋪投資門檻的提高對(duì)很多收入能力或者說投資能力不強(qiáng)的投資者有很大的抑制作用。前幾年很多開發(fā)商做了小的鋪位希望比較低的門檻來帶動(dòng)有一些投資能力但投資能力不強(qiáng)的人去投資，在目前情況之下，投資門檻提高，投資群體的規(guī)模會(huì)稍微縮小，有些投資能力比較弱的投資客也會(huì)保持觀望狀態(tài)。國內(nèi)商鋪投資市場(chǎng)一方面因?yàn)楦鞣N政策的原因?qū)е履軌蜻M(jìn)行商鋪投資的群體因?yàn)殚T檻高了很多人會(huì)被淘汰出去，這是不利于商鋪銷售的一個(gè)趨勢(shì)。但是剛才我講了商鋪的這些區(qū)域隨著城市化的發(fā)展市場(chǎng)越來越成熟，那么過去有投資能力的投資客可能成交的熱情又會(huì)增高。這兩方面的因素融合在一起，很多不錯(cuò)區(qū)域的商鋪成交比過去還是要活躍，雖然有不利的因素，但是整體還是一個(gè)向上的狀態(tài)。投資商鋪的時(shí)候最核心的問題就是我們開始提到的，經(jīng)過過去五年市場(chǎng)的磨煉，真正取得很好投資成果的商鋪類型是底商、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，也就是說，適合于個(gè)人來做投資的商鋪類型主要是這幾個(gè)類型。像底商、商業(yè)街因?yàn)榻?jīng)營比較獨(dú)立，如果今后開發(fā)商經(jīng)營管理不好，也不會(huì)帶來太負(fù)面的影響，畢竟它是獨(dú)立的操作。專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格的原因大家對(duì)它有認(rèn)同，會(huì)去消費(fèi)，所以它對(duì)經(jīng)營管理的要求沒有那么苛刻，所以說專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的商鋪的投資對(duì)管理依賴性不強(qiáng)，也是一個(gè)很好的選擇。首先，投資人在投資商鋪的時(shí)候要有這么一個(gè)概念，這些類型是適合個(gè)人做投資的類型，相反，商場(chǎng)、購物中心這些類型并不太適合個(gè)人去做投資。如果投資人有這么一個(gè)類型的判斷，首先從風(fēng)險(xiǎn)的角度很大程度上做了控制。當(dāng)然在投資商鋪的項(xiàng)目，并不是所有的底商、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)都適合投，面積太大的項(xiàng)目大家要謹(jǐn)慎。比如底商，開發(fā)商做了三、四十萬的住宅，又做了十五、六萬的底商商鋪，面積太大的話市場(chǎng)沒有這么大的規(guī)模。所以說太大的商業(yè)項(xiàng)目投資人也要謹(jǐn)慎對(duì)待，因?yàn)樯虡I(yè)面積太大，市場(chǎng)規(guī)模不夠，導(dǎo)致可能未來的空置會(huì)很高，也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。首先投資人在這些方面有基本的了解是有利于今后風(fēng)險(xiǎn)的控制的。成功個(gè)案：李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間4060平方米投資型商鋪，均價(jià)為1.31.5萬元/m2。這批商鋪有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營。李先生看中的商鋪有九成實(shí)用率，8米超寬的店鋪門面，面積47平方米，總價(jià)70.5萬元。經(jīng)過一番考慮，李先生決定買下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個(gè)月后，李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元/月，投資回報(bào) 7.3。最近，該盤再次推出一批商鋪，均價(jià)已經(jīng)上升到2.6萬元/m2。 失敗個(gè)案：朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤裙樓二層買了一間小鋪，約16平方米，總價(jià)25萬元。當(dāng)時(shí)寶崗大道兩旁有多個(gè)住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購買力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時(shí)江南西、江南大道一帶只有南豐商場(chǎng)、海珠購物中心和宏宇廣場(chǎng)，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店，年遞增按市場(chǎng)情況再?zèng)Q定。本來投資回報(bào)不錯(cuò)，但好景不長，整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，二層空置率越來越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元/m2的物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)商鋪情況千差萬別從兩個(gè)商鋪投資案例中，投資者可從中分析商鋪投資、經(jīng)營方式，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等問題。據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜分析，就樓市環(huán)境而言，整體環(huán)境良好，小區(qū)商鋪回報(bào)率升高，升值空間也越大；從樓盤自身的角度來講，各大小區(qū)居住氛圍日漸成熟，入住率越來越高，小區(qū)配套不斷完善：這些都使得小區(qū)商鋪成為近期的投資熱點(diǎn)，受到越來越多的買家關(guān)注。同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無法脫手？一般來說，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點(diǎn)、人流狀況及消費(fèi)群的消費(fèi)水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個(gè)注重點(diǎn)，但更重要的是需要整個(gè)裙樓商場(chǎng)經(jīng)營主題或裙樓商場(chǎng)內(nèi)品牌店的帶動(dòng)，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。李先生所在小區(qū)的商鋪獨(dú)立經(jīng)營，是樓盤的生活配套，由于小區(qū)居民本身的消費(fèi)力已經(jīng)不低，而且周邊可消費(fèi)的地方也不多，于是吸引了區(qū)內(nèi)區(qū)外的居民前來消費(fèi)。而朱先生的裙樓商鋪更多是依附于其所在裙樓商場(chǎng)的經(jīng)營狀況，如果商場(chǎng)經(jīng)營不善，場(chǎng)子做不旺，商鋪就會(huì)越來越淡，甚至“活”不下去。專家提醒三種小區(qū)鋪前景各異中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，投資小區(qū)商鋪是中規(guī)中距的投資方式，其回報(bào)率穩(wěn)定，適合中小投資者。小區(qū)商鋪回報(bào)率一般在6%10%，如果低于6%，其投資價(jià)值就值得商榷。商鋪面積5070平方米比較容易入市，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小，而面積一旦超過100平方米，回報(bào)率就會(huì)下降。小區(qū)商鋪因其所處位置可基本分為臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)商鋪和商場(chǎng)鋪三種。其中，臨街鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小，因?yàn)槠浞?wù)對(duì)象既有小區(qū)固定的客戶群，也有小區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，很容易獲利。選擇臨街商鋪要看準(zhǔn)所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密度、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等因素，并根據(jù)周邊客戶及其消費(fèi)層次來定位。而小區(qū)內(nèi)商鋪主要為本小區(qū)業(yè)主提供日常生活必需品，關(guān)注點(diǎn)應(yīng)在入住者衣食住行等方面，如小食店、藥店、24小時(shí)便利店等經(jīng)營方式較容易贏利。如選擇依傍于樓盤主題式商場(chǎng)或裙樓商鋪，除應(yīng)關(guān)注地段、區(qū)位及人流量等因素外，還要看整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營方式是否有統(tǒng)一的管理公司，是否有統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。有關(guān)專家介紹，一些小區(qū)商鋪即使目前的年收益未能達(dá)到6%，如果其居住人群消費(fèi)力強(qiáng)，升值潛力高，也值得考慮。也就是說，小區(qū)周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，就越能顯示出小區(qū)商鋪的價(jià)值，即使現(xiàn)在不旺，將來升值前景也很可觀。如華景新城和駿景花園的商鋪?zhàn)饨饛囊郧?0130元/m2/月水平發(fā)展到現(xiàn)在200元 /m2/月左右，就是一個(gè)很好的例子。成功個(gè)案：李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間4060平方米投資型商鋪，均價(jià)為1.31.5萬元/m2。這批商鋪有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營。李先生看中的商鋪有九成實(shí)用率，8米超寬的店鋪門面，面積47平方米，總價(jià)70.5萬元。經(jīng)過一番考慮，李先生決定買下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個(gè)月后，李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元/月，投資回報(bào) 7.3。最近，該盤再次推出一批商鋪，均價(jià)已經(jīng)上升到2.6萬元/m2。 失敗個(gè)案：朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤裙樓二層買了一間小鋪，約16平方米，總價(jià)25萬元。當(dāng)時(shí)寶崗大道兩旁有多個(gè)住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購買力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時(shí)江南西、江南大道一帶只有南豐商場(chǎng)、海珠購物中心和宏宇廣場(chǎng)，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店，年遞增按市場(chǎng)情況再?zèng)Q定。本來投資回報(bào)不錯(cuò)，但好景不長，整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，二層空置率越來越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元/m2的物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)商鋪情況千差萬別從兩個(gè)商鋪投資案例中，投資者可從中分析商鋪投資、經(jīng)營方式，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等問題。據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜分析，就樓市環(huán)境而言，整體環(huán)境良好，小區(qū)商鋪回報(bào)率升高，升值空間也越大；從樓盤自身的角度來講，各大小區(qū)居住氛圍日漸成熟，入住率越來越高，小區(qū)配套不斷完善：這些都使得小區(qū)商鋪成為近期的投資熱點(diǎn)，受到越來越多的買家關(guān)注。同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無法脫手？一般來說，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點(diǎn)、人流狀況及消費(fèi)群的消費(fèi)水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個(gè)注重點(diǎn)，但更重要的是需要整個(gè)裙樓商場(chǎng)經(jīng)營主題或裙樓商場(chǎng)內(nèi)品牌店的帶動(dòng)，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。李先生所在小區(qū)的商鋪獨(dú)立經(jīng)營，是樓盤的生活配套，由于小區(qū)居民本身的消費(fèi)力已經(jīng)不低，而且周邊可消費(fèi)的地方也不多，于是吸引了區(qū)內(nèi)區(qū)外的居民前來消費(fèi)。而朱先生的裙樓商鋪更多是依附于其所在裙樓商場(chǎng)的經(jīng)營狀況，如果商場(chǎng)經(jīng)營不善，場(chǎng)子做不旺，商鋪就會(huì)越來越淡，甚至“活”不下去。 專家提醒三種小區(qū)鋪前景各異中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，投資小區(qū)商鋪是中規(guī)中距的投資方式，其回報(bào)率穩(wěn)定，適合中小投資者。小區(qū)商鋪回報(bào)率一般在6%10%，如果低于6%，其投資價(jià)值就值得商榷。商鋪面積5070平方米比較容易入市，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小，而面積一旦超過100平方米，回報(bào)率就會(huì)下降。小區(qū)商鋪因其所處位置可基本分為臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)商鋪和商場(chǎng)鋪三種。其中，臨街鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小，因?yàn)槠浞?wù)對(duì)象既有小區(qū)固定的客戶群，也有小區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，很容易獲利。選擇臨街商鋪要看準(zhǔn)所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密度、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等因素，并根據(jù)周邊客戶及其消費(fèi)層次來定位。而小區(qū)內(nèi)商鋪主要為本小區(qū)業(yè)主提供日常生活必需品，關(guān)注點(diǎn)應(yīng)在入住者衣食住行等方面，如小食店、藥店、24小時(shí)便利店等經(jīng)營方式較容易贏利。如選擇依傍于樓盤主題式商場(chǎng)或裙樓商鋪，除應(yīng)關(guān)注地段、區(qū)位及人流量等因素外，還要看整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營方式是否有統(tǒng)一的管理公司，是否有統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。有關(guān)專家介紹，一些小區(qū)商鋪即使目前的年收益未能達(dá)到6%，如果其居住人群消費(fèi)力強(qiáng)，升值潛力高，也值得考慮。也就是說，小區(qū)周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，就越能顯示出小區(qū)商鋪的價(jià)值，即使現(xiàn)在不旺，將來升值前景也很可觀。如華景新城和駿景花園的商鋪?zhàn)饨饛囊郧?0130元/m2/月水平發(fā)展到現(xiàn)在200元 /m2/月左右，就是一個(gè)很好的例子。北京產(chǎn)權(quán)式商鋪難逃失敗厄運(yùn) 去年以來，產(chǎn)權(quán)式商鋪層出不窮，第三極文化中心、錦繡大地物流港和財(cái)滿街作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，似乎又到了鼎盛時(shí)期，但經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，不少新出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目采用的投資回報(bào)承諾，幾乎完全照搬過去失敗項(xiàng)目的模式。 南方已令禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售廣告不可信從現(xiàn)實(shí)的案例來看，北京絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營都相當(dāng)不理想，這種產(chǎn)權(quán)商業(yè)在南方已經(jīng)被禁止。有人指出，如果是高價(jià)產(chǎn)權(quán)商鋪，很可能是開發(fā)商通過提高商鋪售價(jià)，將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來了，一個(gè)原本只值2萬元/平方米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到4萬元/平方米，再逐年返還業(yè)主，業(yè)主實(shí)際并未獲利。 “某些產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格已經(jīng)到了不可理喻的程度，基本沒有回報(bào)價(jià)值可言。如果開發(fā)商沒有后續(xù)經(jīng)營的整體思路，只想套現(xiàn)走人，產(chǎn)權(quán)商鋪的投資前景堪憂”，北京市商委副主任吳煥賢在點(diǎn)評(píng)一個(gè)近期飽受媒體質(zhì)疑的項(xiàng)目時(shí)指出，在目前產(chǎn)權(quán)式商鋪的入市熱潮中，投資者應(yīng)該保持足夠警覺，了解開發(fā)商的整體經(jīng)營定位及真正實(shí)力。位于北京市海淀區(qū)阜石路的錦繡大地物流港。推出“10年包租，年9%回報(bào)”的產(chǎn)權(quán)式商鋪。第三極和和財(cái)滿街依然如此，為什么開發(fā)商不自己經(jīng)營賺錢？這是每一個(gè)想投資產(chǎn)權(quán)商鋪的投資者在投資行為發(fā)生前需要回答的問題。 近段時(shí)間，產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售廣告格外地多，區(qū)別于以往地產(chǎn)權(quán)式商鋪，這些商鋪都不約而同地打出長期包租、固定回報(bào)的承諾。但投資專家依然提醒投資者，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈谜J(rèn)準(zhǔn)地段、運(yùn)營商和銀行擔(dān)保，不要輕信高回報(bào)承諾。從個(gè)體上看，售后包租、產(chǎn)權(quán)式商鋪的興起，都是開發(fā)商資金鏈比較緊張迫不得已采取的辦法。但從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨的融資困難問題。稍稍留意一下，就可以看到到處都有“售后包租”的廣告，報(bào)紙、路牌、網(wǎng)絡(luò)、雜志，幾乎都能看到類似的字句，如“10年包租、年收益9%年”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價(jià)回購”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“年回報(bào)率8.38%”、“即日購買，即返兩年以上租金20%”更有項(xiàng)目仔細(xì)地列出了收益公式，年支出、年回報(bào)，“年返10%，10年回本”，“期滿回購，買賣自由”諸如此類的廣告語，一時(shí)間，售后包租模式大有卷土重來的架勢(shì)。 容易導(dǎo)致糾紛產(chǎn)權(quán)式商鋪難脫非法集資之嫌 由于多數(shù)項(xiàng)目的開發(fā)商既缺少資金實(shí)力來長久運(yùn)營大型商業(yè)項(xiàng)目，又缺乏國際招商以及專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的能力，更傾向于以出售產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式追求短期回報(bào)。由于只注重盡快變現(xiàn)，不關(guān)心后續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)式商鋪難逃失敗的厄運(yùn)。 實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)式商鋪遭到不少業(yè)內(nèi)人士和專家的質(zhì)疑。根據(jù)2001年建設(shè)部出臺(tái)的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。SOHO中國董事長潘石屹就認(rèn)為包租銷售，實(shí)際上是將簡(jiǎn)單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有難脫非法集資之嫌。還有產(chǎn)權(quán)拆分，產(chǎn)權(quán)式商鋪很容易導(dǎo)致糾紛，不利于統(tǒng)一經(jīng)營。 業(yè)內(nèi)指出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪事實(shí)上成了不少發(fā)展商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租10年。而真正的問題在于，10年包租期內(nèi)會(huì)不會(huì)出問題，10年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時(shí)炸彈，已經(jīng)為市場(chǎng)埋下了隱患。在西方國家，成熟的商業(yè)項(xiàng)都會(huì)被當(dāng)作金融化產(chǎn)品來運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)中的房產(chǎn)無價(jià)值而言，商業(yè)項(xiàng)目追求的是 經(jīng)營價(jià)值，而非房產(chǎn)價(jià)值。因此，拋開商業(yè)的組合與經(jīng)營效果，商業(yè)項(xiàng)目中的房產(chǎn)既可能是有長久回取的增值投資，也可能是一個(gè)負(fù)資產(chǎn)的黑洞。 商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售返租歷來遭到業(yè)界質(zhì)疑，反對(duì)意見主要集中在以下幾點(diǎn)：首先，大商場(chǎng)分割成小商鋪出售后，地產(chǎn)商就脫身而出，雖然承諾統(tǒng)一返租、統(tǒng)一經(jīng)營，每年6%到8%租金回報(bào)，可是誰能保證以后幾年這些承諾一一得以兌現(xiàn)？其次，投資客“炒”商鋪，好比擂鼓傳花，接到最后一棒者不就很倒霉嗎？第三，雖然地產(chǎn)商采取“售后返租”的形式，引進(jìn)商家統(tǒng)一經(jīng)營，可是，產(chǎn)權(quán)在小業(yè)主手里，難保不各自為政，把商場(chǎng)搞成專業(yè)市場(chǎng)，影響商場(chǎng)整體形象。最后，商場(chǎng)經(jīng)營需要3到5年的培育期，產(chǎn)權(quán)分割的小業(yè)主們是否同意在商場(chǎng)經(jīng)營的初期“放水養(yǎng)魚”？如果商場(chǎng)經(jīng)營不善，再次出售，誰將出面處理一系列的后事？這位專家表示，至少從目前來看，除產(chǎn)業(yè)商鋪外，其它產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目，還沒有看到持續(xù)經(jīng)營成功的案例，尤其是大中型集中性商業(yè)更是如此。其中有兩個(gè)原因，一是開發(fā)商總是想盡快銷售并以更高的價(jià)格出售，從而一開始就在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)格定位上出現(xiàn)偏差。為了利于銷售，把商業(yè)物業(yè)做成適合于快速分割銷售的商鋪單元，從而導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)范圍狹窄，使整體商業(yè)形成不了綜合競(jìng)爭(zhēng)力；二是因?yàn)樾I(yè)主不會(huì)從一個(gè)較長回報(bào)期來看待商鋪的租金問題，前期要求租金較高，招不來好的品牌商家，這樣，沒有好的經(jīng)營商家，人氣養(yǎng)不起來，或者因前期租金過高，商家長期虧損，留不下來，從而提前撤離。 產(chǎn)權(quán)式商鋪成“產(chǎn)權(quán)式傷鋪”：投資者很受傷2009-03-09 10:23:27 作者：admin 來源： 瀏覽次數(shù)：1 網(wǎng)友評(píng)論 0 條 最近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，產(chǎn)權(quán)式商鋪也火了起來，但是沒有多久，這種模式本身存在的一些問題就開始暴露出來。這當(dāng)中最突出的問題主要有兩個(gè)一是絕大部分開發(fā)商都是只管賣不管后期運(yùn)營管理。賣之前吹得天花亂墜，一旦把商鋪賣出去了，賣出去的商鋪就成了潑出去的水，前期宣傳力度很大，但是賣出去之后沒人管了。很多項(xiàng)目連負(fù)責(zé)后期運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)都沒有，產(chǎn)權(quán)分散的小業(yè)主各自為政，分別出租，最好導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目缺少商業(yè)主題和統(tǒng)一的商業(yè)品牌形象，這樣的項(xiàng)目大多遭到失敗。投資者的巨額回報(bào)完全就是空中樓閣，根本無從談起。二是開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的銷售天價(jià)透支了投資者和經(jīng)營者未來的利益。在產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)業(yè)鏈上，開發(fā)商靠投資者買單，投資者靠下游商業(yè)機(jī)構(gòu)買單，商業(yè)機(jī)構(gòu)靠消費(fèi)者買單。開發(fā)商把商鋪以天價(jià)賣給投資者，投資者要想獲得不低于8%的回報(bào)，必然以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊商鋪的租金水平出租給下游商業(yè)機(jī)構(gòu)，這種天價(jià)租金給招商造成了巨大的障礙，這是很多商業(yè)物業(yè)長期閑置無法順利招商的一個(gè)重要原因。因?yàn)閭€(gè)人消費(fèi)者可能是不理性的，但商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營者必須要算帳，必須要考慮成本，必須要考慮市場(chǎng)，所以必然是理性的，當(dāng)他認(rèn)為這么高的成本進(jìn)場(chǎng)根本無利可圖的時(shí)候他不會(huì)進(jìn)的。即便有的商業(yè)機(jī)構(gòu)不夠理性或者咬牙進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備冒一下險(xiǎn)，他們要想生存下來，必然將天價(jià)的租金成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而消費(fèi)者的購買力的增長是有限的，當(dāng)最終消費(fèi)者不買賬的時(shí)候，商業(yè)機(jī)構(gòu)就無利可圖甚至虧損，必然選擇關(guān)門退租。商鋪必然處于閑置狀態(tài)，而損失只有投資者承擔(dān)。造成這種局面的根本原因就在于開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)對(duì)下游環(huán)節(jié)未來利益的透支。 這幾年類似的故事在全國各地此起彼伏輪番上演。在沈陽，大連萬達(dá)開發(fā)的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，曾經(jīng)利用沃爾瑪、百盛等國際商業(yè)巨頭的號(hào)召力，把商鋪賣出6萬元每平米的天價(jià)，萬達(dá)通過賣掉354間商鋪獲得了9個(gè)多億的銷售回款，僅靠這一招就收回了萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一期18萬平米的全部投資。據(jù)專家分析，這18萬平米的造價(jià)不會(huì)超過6個(gè)億。這在2003年的沈陽創(chuàng)造了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的“銷售神話”，而這種銷售神話的代價(jià)，就是嚴(yán)重透支了下游投資者的利益，投資者購買的商鋪根本出租不出去，投資者將萬達(dá)以商業(yè)欺詐告上法庭但最終敗訴。2006年10月，萬達(dá)不得不將長期閑置的354間商鋪拆除重建。天津的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)雖然沒鬧到那個(gè)地步，但大家到天津萬達(dá)A座沃爾瑪后面臨海河那面去看看，幾套底商已經(jīng)在那里閑置3年了，門上一直貼著招租的電話，其中一位投資者為了還銀行貸款不得不將個(gè)人的住房賣掉了。北京的碧溪家居廣場(chǎng)，更是鬧出了退休老人岑建榮用退休金和朋友借款投資產(chǎn)權(quán)式商鋪血本無歸而喝敵敵畏自殺的人命案。今年1月，潘石屹的SOHO中國開發(fā)的朝外SOHO，把三間“金鋪”采取拍賣的方式創(chuàng)造了每平米7萬元的天價(jià)，成為“鋪王”；天津的友誼新天地，更是把臨近濱江道的底商賣出了每平米25萬元的天價(jià)。很多人對(duì)這些所謂的“銷售神話”津津樂道，而對(duì)后期經(jīng)營者面臨的高成本壓力全然無所謂。全國范圍內(nèi)比比皆是的產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例，讓產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)兂闪恕爱a(chǎn)權(quán)式傷鋪”，中國的商鋪投資者很受傷，很多人傾家蕩產(chǎn)，“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”，為產(chǎn)權(quán)式商鋪交了大筆的學(xué)費(fèi)。碧溪家居廣場(chǎng)：中國最大商鋪產(chǎn)權(quán)投資失敗案例4000個(gè)商鋪鋪位、6億人民幣的巨額投資，打了水漂。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上紅極一時(shí)的碧溪家居廣場(chǎng)不僅讓數(shù)百名投資者血本無歸，而且成為北京甚至中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案例。碧溪陷阱用無情的事實(shí)，向投資商業(yè)地產(chǎn)的中小投資者敲響警鐘，高額投資回報(bào)宣傳的背后可能隱藏著極大的投資風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)三思再后行。趙萍是北京碧溪家居廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的一名受害者。她所購買的碧溪家居廣場(chǎng)的一個(gè)攤位和巨庫的一個(gè)攤位可能會(huì)讓她血本無歸。在她購買這兩個(gè)攤位一年多之后，碧溪家居廣場(chǎng)與巨庫先后關(guān)門。2003年10月，失業(yè)在家的趙萍對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資發(fā)生了興趣。她籌集資金購買了當(dāng)時(shí)熱銷中的碧溪家居廣場(chǎng)和巨庫的兩個(gè)商鋪。“是投資回報(bào)吸引了我?！壁w萍說，“開發(fā)商所承諾的回報(bào)率比銀行利息要高的多?！钡龥]有想到，在她買下商鋪的時(shí)候，這個(gè)商鋪早已被開發(fā)商抵押出去了。碧溪家居廣場(chǎng)出事2003年9月，碧溪家居廣場(chǎng)先在北京繼而在全國打出廣告， 宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”。 廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個(gè)個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位，以每個(gè)攤位16萬元的價(jià)格向外發(fā)售。趙萍回憶說，對(duì)于收益，碧溪家居承諾是：業(yè)主每天可獲每平方米4元的租金收入，算來一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)攤位一年可收入1.9萬余元（稅前）。而且，如果業(yè)主全款支付有困難，銀行還可以提供五成5年或者六成10年的按揭?！暗倾y行按揭最終也沒能辦下來。”趙萍表示，在交了7萬元的首付款之后，一直沒有人要她交納月供。但是從2003年11月開始，碧溪家居廣場(chǎng)的投資回報(bào)已經(jīng)不斷地打入趙萍工商銀行的存折上了，每個(gè)季度有4000多元。一直到2004年9月，相安無事。2004年最后一個(gè)季度，趙萍只拿到了一個(gè)月的回報(bào)收入。等她知道不妥時(shí)，才聽聞早在2002年之前，碧溪方面就把大樓抵押給了銀行，而欠款一直未還?！拔疫@才知道銀行按揭為什么遲遲辦不下來。如果知道有抵押，我不會(huì)買這里的商鋪的?！逼鋵?shí)趙萍知道這一消息在時(shí)間上并不比別的業(yè)主遲。2002年之前，碧溪方面以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元。隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。而碧溪在向業(yè)主出售商鋪時(shí)，隱瞞了這一消息。這導(dǎo)致了以前碧溪方面承諾的產(chǎn)權(quán)問題也無法辦理。無奈之下，碧溪家居廣場(chǎng)只能和業(yè)主攤牌。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個(gè)月內(nèi)發(fā)放租金及違約金，3個(gè)月后可退還首付款，6個(gè)月后按合同規(guī)定退購房款。而此時(shí)，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達(dá)6億多元。投資安全的文字游戲此刻趙萍的手上，只有一張證明她交過首付的發(fā)票。按揭貸款沒下來，連合同都沒有。作為投資者，趙萍也曾考慮過安全的因素。購買商鋪時(shí)，商家曾出具三項(xiàng)保證來打消她的疑慮：一是將整個(gè)碧溪家居廣場(chǎng)的營業(yè)收入作為保證，二是將碧溪集團(tuán)的其他收入作為保證，即碧溪溫泉飯店的營業(yè)收入。三是將碧溪家居廣場(chǎng)二期工程的五萬平方米作為擔(dān)保，在前兩者一旦經(jīng)營不善，投資者租金得不到保證的情形下，業(yè)主可以直接行使權(quán)利，將該房產(chǎn)處置。此事發(fā)生之后，才有業(yè)主覺察這三項(xiàng)保證并不能讓他們的權(quán)益萬無一失。以整個(gè)碧溪家居廣場(chǎng)和碧溪溫泉飯店的營業(yè)收入做擔(dān)保，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)經(jīng)營都存在風(fēng)險(xiǎn)，營業(yè)收入具有不確定性，遇到營業(yè)情況嚴(yán)重惡化時(shí)，擔(dān)保勢(shì)必難以執(zhí)行。而以碧溪家居廣場(chǎng)二期工程的6萬平方米作擔(dān)保，只有當(dāng)碧溪家居廣場(chǎng)對(duì)該房產(chǎn)享有完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)確定該工程沒有申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嘿J款時(shí)，這6萬平米的工程才具備擔(dān)保資格，否則就是無效擔(dān)保。而與一般置業(yè)不同的是，碧溪家居廣場(chǎng)的業(yè)主購得產(chǎn)權(quán)后并不能切實(shí)地占有攤位，自行經(jīng)營支配，而要把攤位委托給北京騰飛物業(yè)投資有限公司（其董事長王寶平同時(shí)也是碧溪家居的董事長），由后者進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。從購買攤位到碧溪家居廣場(chǎng)關(guān)門，趙萍始終未曾見到她投資的商鋪：“我不知道這個(gè)商鋪在什么位置，也不知道正在經(jīng)營著什么。”雖勝尤敗的官司2004年12月，9名業(yè)主將碧溪家居廣場(chǎng)訴上了法庭。以后不斷有業(yè)主起訴，到今年4月，已經(jīng)有200多人。155宗與碧溪有關(guān)的訴訟已經(jīng)分七批在豐臺(tái)區(qū)人民法院立案。趙萍并沒有起訴。她還在等待著碧溪的老總能信守承諾，還給她來之不易的資金。因?yàn)榻?jīng)過一番折騰，她已經(jīng)沒有錢支付高達(dá)20000的律師費(fèi)了。她曾打電話給碧溪家居的董事長王寶平，在多次無人接聽之后終于在上周打通。王寶平對(duì)她說，目前資金周轉(zhuǎn)困難，錢下個(gè)月一定會(huì)給?！捌鹪V又能怎樣？勝訴又能怎樣？銀行的錢是要先還的。還了銀行，還有錢給我們嗎？”不止是趙萍，這是大多數(shù)業(yè)主的疑惑。北京市第一中級(jí)人民法院已經(jīng)做出一審判決，判令碧溪家居廣場(chǎng)公司償還借款本金3.351億元及相應(yīng)利息。第一批狀告碧溪的業(yè)主方面消息是豐臺(tái)區(qū)人民法院于4月20日一審判決：雙方合同無效，北京碧溪廣場(chǎng)有限公司于判決生效后15日內(nèi)返還原告購房款，并按中國人民銀行同期存款利率給付該款自2004年10月1日起至該款給付之日的利息。但截至記者發(fā)稿日，業(yè)主們依然沒有拿到錢。盡管法院判決碧溪還錢，但依然有不少業(yè)主不服。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為碧溪家居并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其出售的僅為自有房產(chǎn)，而不是商品房。所以此案不適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的規(guī)定，對(duì)原告要求碧溪公司承擔(dān)已付購買攤位款一倍的賠償責(zé)任的訴求，法院也未予支持。業(yè)主律師胡功群表示：按照最高法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，如存在欺詐，要承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任?！叭绻滔情_發(fā)商，它將被要求雙倍賠償。法庭的調(diào)查結(jié)果是，在工商注冊(cè)上，它沒有開發(fā)商資質(zhì)，而在實(shí)際經(jīng)營中，碧溪卻完全按照開發(fā)商的經(jīng)營范圍來搞房地產(chǎn)開發(fā)銷售。”他說。我們需要保護(hù)“媒體是只要掏錢就給做廣告、政府很多法律也不完善，我們這些投資者的利益怎么得到保護(hù)！”趙萍說這些話的時(shí)候顯得有些激動(dòng)了。她指責(zé)一些媒體助紂為虐，刊登碧溪欺騙性廣告。她不知道的是，去年11月，北京市工商部門發(fā)出文件，禁止房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)投資回報(bào)率、均價(jià)及項(xiàng)目與特定地點(diǎn)的直線距離等內(nèi)容。這項(xiàng)規(guī)定雖然對(duì)于趙萍來說遲到了，但規(guī)定本身也表明了國家已經(jīng)對(duì)投資者權(quán)益開始關(guān)注了。采訪完趙萍回去的途中，記者在公交車路過珠市口的時(shí)候看到一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的碩大條幅廣告懸掛著：中欣戴斯酒店，每年12%投資成效。北京業(yè)主自殺 留遺書向碧溪廣場(chǎng)董事長“討債”16萬對(duì)于農(nóng)民家庭的岑建榮不是個(gè)小數(shù)目，她把昌平農(nóng)村的房子以12萬元的價(jià)格變賣，加上積蓄購買了一個(gè)攤位。自己和老伴則一起在郝莊家園附近以每月500元價(jià)格租房居住。岑建榮的弟弟身體有點(diǎn)兒毛病，只能靠給人家看門維持生活，岑建榮為給弟弟找個(gè)穩(wěn)定生活來源，勸說弟弟跟其他幾個(gè)姐姐借錢也買了一個(gè)鋪位。討債兩年死后方獲退款按照約定，岑建榮和弟弟簽訂合同15天后，碧溪家居廣場(chǎng)開始按季度返還一次租金。前幾個(gè)季度，租金還能按時(shí)發(fā)放，但岑建榮和弟弟的美夢(mèng)并未持續(xù)很久。岑建榮和弟弟購買的商鋪一直沒有辦下房產(chǎn)證，2004年9月28日，碧溪家居廣場(chǎng)開始拖欠租金，10月碧溪家居廣場(chǎng)悄然停業(yè)關(guān)門。岑建榮不停地向碧溪廣場(chǎng)討要租金，“碧溪一直說他們資金困難，拖一拖再發(fā)?！贬s的妹妹回憶，2004年11月5日，岑建榮收到一份碧溪家居廣場(chǎng)的保證函。這才知道，自己和弟弟購買的商鋪早被碧溪抵押給銀行，所以一直無法辦理房產(chǎn)證，租金暫時(shí)也發(fā)不了。2005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場(chǎng)涉嫌非法集資將董事長王寶平控制，岑建榮覺得討要租金和購房款更加困難，她多次到豐臺(tái)區(qū)政府反映此事，一直也沒有結(jié)果?！暗?006年，姐姐就開始絕望了?！贬s的妹妹說，近兩年的討債經(jīng)歷，將姐姐從一個(gè)開朗的人折磨成說起此事就哭的人。弟弟和弟媳因?yàn)榇耸聨缀醯搅唆[離婚的地步，岑建榮的心理壓力特別大，她覺得是自己連累了弟弟一家。而岑建榮家里賣了房子，只能靠老伴的退休金租房生活，生活壓力越來越大。老伴說，2006年下半年開始，岑建榮開始著急睡不著覺，只能靠吃安眠藥維持睡眠。岑的妹妹說，事發(fā)一周之前，姐姐曾給她打過電話，說與其現(xiàn)在這樣，還不如死了。雖然老伴和親戚都經(jīng)常勸岑建榮，還是沒能阻止岑建榮走上這條路。昨日下午，碧溪家居廣場(chǎng)有限公司的值班人員稱，岑建榮死后拿到32萬房款的事情都是碧溪高層決定的，他們不清楚。昨日下午，記者以業(yè)主身份咨詢豐臺(tái)區(qū)政府工作組人員。該工作人員稱，岑建榮死后拿到的32萬房款并不是政府部門給的，“我們調(diào)查了這件事情，這筆錢是碧溪內(nèi)部員工募集的，沒有通過我們”。關(guān)注焦點(diǎn)直到放棄生命，岑建榮才得以拿回自己和弟弟的32萬元投資款。這之前，她已經(jīng)努力了兩年多。這位54歲的昌平農(nóng)婦在喝下敵敵畏前，留下了一封寫給碧溪家居廣場(chǎng)董事長的遺書。她說，不追究對(duì)方的法律責(zé)任，只希望看在自己用生命做代價(jià)的份上，把錢還給她的親人。隨后碧溪方面將錢退給了岑的家人。青島無憂房網(wǎng) 2003年至2004年間，2000余投資者購買碧溪廣場(chǎng)“產(chǎn)權(quán)商鋪”，涉及資金達(dá)6億余元。因資金鏈斷裂，碧溪廣場(chǎng)2005年悄然關(guān)門，所有投資者不但未有收益，本金亦無法追回。兩年來，2000多人通過法律、行政等多種渠道維權(quán)。法院多次判決投資者獲勝，豐臺(tái)區(qū)政府也成立工作組致力解決此事。目前，擬通過運(yùn)作或拍賣方式解決碧溪問題。對(duì)于政府的介入，大多投資者表示支持，并依然等待?！氨滔录睍r(shí)間表2003年，碧溪家居廣場(chǎng)在北京各大媒體打出“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”廣告，投資者購買即可得到每平方米4元的租金，先后有2000多人購買碧溪廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪，涉及金額逾6億元。2004年9月底，碧溪家居廣場(chǎng)開始拖欠投資者租金。2004年10月，碧溪家居廣場(chǎng)悄然停業(yè)關(guān)門。2004年11月5日，碧溪家居廣場(chǎng)向投資者發(fā)出保證函，承認(rèn)廣場(chǎng)三層以下在出售給投資者前抵押給銀行，相關(guān)商鋪無法辦理房產(chǎn)證，但保證將盡快補(bǔ)發(fā)所欠租金。2004年12月，9名投資者起訴碧溪家居廣場(chǎng)。2005年4月20日，豐臺(tái)區(qū)法院判決，投資者與碧溪家居廣場(chǎng)簽訂的合同無效，碧溪應(yīng)在判決30天內(nèi)退還投資者的購房款，但至今判決仍未執(zhí)行。2005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場(chǎng)涉嫌非法集資將董事長王寶平控制。2005年10月至今，投資者通過各種途徑維權(quán)，討要購房款。2007年1月13日，投資者岑建榮服毒自殺，留下寫給王寶平的遺書，希望死后能拿回32萬的購房款。 又一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目失敗的案例分析位于安定門的巨庫曾經(jīng)因提出把經(jīng)營目標(biāo)鎖定最具消費(fèi)活力的青年消費(fèi)群體，而一時(shí)間成為京城異軍突起的熱門旺鋪。結(jié)合體驗(yàn)和主題，巨庫自稱創(chuàng)造出一個(gè)全新的商業(yè)模式：商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營。然而，風(fēng)光一時(shí)的投資熱門近來由于人氣低迷，走到了“整頓”的地步：租戶無生意可做，退租退鋪，大賣場(chǎng)停業(yè)等待轉(zhuǎn)機(jī)。 新理念難造就新商業(yè)價(jià)值 上周日，記者來到巨庫。臨街的店面冷冷清清，為賣場(chǎng)配套的停車場(chǎng)空空蕩蕩，只有從巨大的招貼畫和裝飾彩旗上，還能體會(huì)到一些當(dāng)初開業(yè)時(shí)的熱鬧。該賣場(chǎng)的東南西北四個(gè)方向都設(shè)計(jì)有出入口，但記者看到，通道處的玻璃門全部被軟鎖鎖住。當(dāng)記者向偶爾出入的保安了解情況時(shí)，得到的答復(fù)是賣場(chǎng)已經(jīng)關(guān)張好幾天，不清楚什么時(shí)候再開張。 巨庫青年時(shí)尚賣場(chǎng)，曾經(jīng)在京城掀起“首個(gè)體驗(yàn)式賣場(chǎng)”風(fēng)潮。這個(gè)建筑面積達(dá)3萬平方米，裝修投資2000多萬元的大賣場(chǎng)，以“食庫”、“裝庫”、“秀庫”和“玩庫”為主題，劃分出四個(gè)區(qū)域。巨庫的創(chuàng)意和定位在其開業(yè)前，一直受到社會(huì)上的贊揚(yáng)，一時(shí)間被認(rèn)為是最具有投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)式商鋪之一，成為投資客追捧的對(duì)象，商鋪的銷售業(yè)績(jī)成為很多業(yè)界人士津津樂道的話題。但創(chuàng)造了商鋪的良好業(yè)績(jī)的巨庫，賺錢的是開發(fā)商。但這僅僅是開發(fā)商賺錢。作為投資客的購房人，買到商鋪后是否如愿賺錢，還得繼續(xù)承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把投資買到的東西拿到市場(chǎng)上檢驗(yàn)。近日，作為“巨庫”的投資方北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司的總經(jīng)理?xiàng)顣员?，在新?xiàng)目的說明會(huì)上，承認(rèn)了“巨庫對(duì)于我來講是一個(gè)失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。 北京華潤置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理周青分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的概念雖然對(duì)今后經(jīng)營有很大的指導(dǎo)作用，但只是開發(fā)商銷售自家開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)想，巨庫目前沒有給投資客帶來穩(wěn)定持續(xù)的效益，有多方面的原因，但商鋪的地理位置、新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式被市場(chǎng)的認(rèn)可程度等衡量商鋪投資價(jià)值的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，至少目前的商鋪經(jīng)營還無法脫離。巨庫就“栽”在這些問題上。首先，巨庫整個(gè)賣場(chǎng)以“食、裝、秀、玩”等“四庫”為主題，劃分出四個(gè)區(qū)域。這種新穎的購物體驗(yàn)式賣場(chǎng)，在日韓等國家是運(yùn)作比較成熟的一種模式，但從巨庫“試水”的情況看，還沒有被目前北京的消費(fèi)市場(chǎng)所全盤接受。同時(shí)，從整個(gè)北京的商業(yè)狀況看，城區(qū)的賣場(chǎng)面積超過需求，巨庫為緩解招商壓力，在商戶選擇和對(duì)品質(zhì)管理等環(huán)節(jié)上降低了標(biāo)準(zhǔn)，使得賣場(chǎng)開業(yè)后與事先的定位產(chǎn)生差距。如巨庫曾公布的打折促銷的信息顯示，一枚戒指僅賣5元，一條裙子賣20元。這樣的商品的品位，與遍地開花的小商品市場(chǎng)沒有很大的差別，難以吸引到招商宣傳中所“定位”的年輕時(shí)尚消費(fèi)者。其次，巨庫定位是吸引18歲到35歲之間的消費(fèi)者，而巨庫所處安定門外，附近沒有這類人群的工作生活“集散地”，周邊的吃喝玩樂以及出名的購物場(chǎng)所并不發(fā)達(dá)，很少有時(shí)尚人群扎堆攀比前往消費(fèi)的去處。這種位置，使巨庫很難吸引穩(wěn)定的青年時(shí)尚人流來消費(fèi)。 投資商鋪權(quán)衡利弊慎投資 北京新華聯(lián)家園開發(fā)商負(fù)責(zé)人陳海旭指出，作為一種新興的營銷模式，產(chǎn)權(quán)式商鋪較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。作為一種投資手段，屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資，其中暗藏的危機(jī)主要集中在“商鋪賣出去后的經(jīng)營管理上”。目前，市場(chǎng)上的諸多項(xiàng)目都打著“高額返租、到期回購”牌，但對(duì)投資者而言，經(jīng)營公司屆時(shí)是否如約返還穩(wěn)定回報(bào)以及到期回購等約定義務(wù)，是投資者面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)商的經(jīng)營行為既然是市場(chǎng)化的行為，就一定存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。應(yīng)該說，無論何種形式，理性的思考和慎重的操作都有可能獲得理想回報(bào)；但也不可否認(rèn)，由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及到了開發(fā)商、客戶、經(jīng)營公司等多方主體；買賣合同、租賃合同等多層法律關(guān)系；因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠(yuǎn)比單純的房屋買賣行為復(fù)雜，另外，產(chǎn)權(quán)類投資的年限動(dòng)輒達(dá)10年、20年，因此也存在著更大的不確定性。這樣，客戶在選擇過程中，如何進(jìn)行甄別，如何最大限度地保護(hù)自我利益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就變得尤為重要。 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部馬濤認(rèn)為，目前市場(chǎng)上商鋪林立，并非“處處是金磚”，市場(chǎng)經(jīng)營狀況千差萬別。購房人選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，除關(guān)心地段與價(jià)格，投資者還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實(shí)力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價(jià)值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，二是商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值浮動(dòng)不大，但商業(yè)價(jià)值卻因項(xiàng)目的風(fēng)格、經(jīng)營者的能力不同而有所不同，彈性很大。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇名氣大的開發(fā)商、成熟的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。 簽約防范購買商鋪的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 北京融利達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、法學(xué)碩士孫銀昌認(rèn)為，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪目前通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運(yùn)營公司具體經(jīng)營。這造成一些急功近利的開發(fā)商不是從今后經(jīng)營的角度來設(shè)計(jì)樓盤，而是從銷售難易的角度去設(shè)計(jì)；還有些缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營。而一旦日后的經(jīng)營真出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，運(yùn)營商也可以臨時(shí)退租，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。同時(shí)，由于在商鋪分割的方法和技術(shù)參數(shù)上缺乏相應(yīng)健全的配套法律，簽訂合同不慎容易出現(xiàn)誤解和糾紛，加上開發(fā)商這個(gè)大業(yè)主將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到各個(gè)小業(yè)主手中，未來該商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)很難得到統(tǒng)一管理，如果遇到該商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營出現(xiàn)問題就很容易影響雙方當(dāng)事人的利益。購房人可以通過簽約防范購買商鋪的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。比如設(shè)定一些條款，約束開發(fā)商對(duì)所承諾的投資回報(bào)進(jìn)行擔(dān)保，如無法達(dá)到開發(fā)商承諾的回報(bào)率，開發(fā)商要承擔(dān)責(zé)任，擔(dān)保方承擔(dān)連帶責(zé)任，防止開發(fā)商“一走了之”，購房人損失無人賠償案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場(chǎng)在北京某都市報(bào)上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪，年收益可以達(dá)到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業(yè)的投資管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。李女士覺得投資這個(gè)項(xiàng)目比較適合自己，一來投資回報(bào)率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經(jīng)營。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場(chǎng)位置很不錯(cuò)，規(guī)模也很大，有5萬平方米的營業(yè)面積，產(chǎn)權(quán)式商鋪被分割成幾千個(gè)13.34平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位進(jìn)行出售。對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場(chǎng)的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買者的收益做擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第10年為原價(jià)的135%回購。最后李女士決定投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場(chǎng)的管理公司。第一個(gè)季度李女士如期拿到了管理公司北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個(gè)季度開始，管理公司以資金周轉(zhuǎn)出了一些問題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個(gè)季度開始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場(chǎng)告上法庭。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)原來碧溪家居廣場(chǎng)由于資金出現(xiàn)問題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪早已抵押給了銀行。事實(shí)上，2002年之前，碧溪家居廣場(chǎng)就以大樓為抵押，向銀行借款2.88億元。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時(shí)，隱瞞大樓被抵押的實(shí)情。這導(dǎo)致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場(chǎng)只能和業(yè)主攤牌。而此時(shí)，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達(dá)6億多元。分析：產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而，北京碧溪家居廣場(chǎng)的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對(duì)于如何投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理母舟認(rèn)為兩個(gè)原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據(jù)就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調(diào)查開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營管理水平以及明確產(chǎn)權(quán)的分割情況等。具體到北京碧溪家居廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，母舟告訴記者從零售管理學(xué)角度講，就要引入目標(biāo)商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場(chǎng)是定位成目標(biāo)商店，但是作為一個(gè)家居廣場(chǎng)，把整個(gè)項(xiàng)目劃分為幾千個(gè)小攤位來經(jīng)營，這種做法在專業(yè)人士看來是沒有前途的，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。畢竟家居廣場(chǎng)不是小商品批發(fā)市場(chǎng)，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營下去的，而碧溪家居廣場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數(shù)千個(gè)攤位的經(jīng)營需求。而碧溪家居廣場(chǎng)顯然要想成為一個(gè)成功的目標(biāo)商店并不容易，其經(jīng)營模式和定位都存在問題。對(duì)于這一點(diǎn)，是被多數(shù)投資者忽略的。在母舟看來，附著式商店的投資風(fēng)險(xiǎn)相