物流園區(qū)可行性研究報告.doc

第一章 項目總論1.1.項目概述1.1.1.項目名稱 項目暫定名稱：*鎮(zhèn)物流園區(qū)1.1.2.承建單位概況 開發(fā)商： 公司法定代表人： 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)）公司業(yè)務(wù)范圍：客貨道路運輸、道路運輸站場經(jīng)營。1.1.4.報告編制單位1.1.5.項目擬建地點*鎮(zhèn)物流基地1.2.項目可行性研究結(jié)論1.2.1.項目內(nèi)容項目擬定名為*鎮(zhèn)物流園區(qū)，是一個大型綜合性項目，集物流配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、物流金融、信息平臺功能于一體，以信息服務(wù)和物流金融服務(wù)作為園區(qū)的核心競爭力，實現(xiàn)物流業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)和信息技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。1.2.2.項目建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃用地66700平方米，建筑面積72000平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項目包括園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)倉庫及堆場、商業(yè)店鋪建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路等。1.2.3.投資估算項目土地成本為700萬元人民幣(未含土地出讓金、下同)、其中倉庫及堆場建設(shè)總投資1980萬元人民幣，商業(yè)店鋪的基礎(chǔ)建筑投資為1800萬元，道路建設(shè)投資為560萬，物流信息交換中心160萬元，智慧園區(qū)管理服務(wù)中心為250萬元，物流金融服務(wù)中心為150萬元。合計項目投資總額5600萬元。1.2.4.項目建設(shè)進(jìn)度項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為5000萬元。1.2.5.項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價項目建成后，物流園區(qū)將每年實現(xiàn)2398.56萬元人民幣的營業(yè)收入，年納稅額將超過261.68萬元（其中：所得稅按15%測算）。項目的投資回報率約29.66%。項目建成后，預(yù)計3.37年就會收回投資成本。項目財務(wù)指標(biāo)較好。1.2.6.項目綜合評價結(jié)論項目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和順德物流市場發(fā)展變化趨勢，符合順德*鎮(zhèn)物流基地的發(fā)展規(guī)劃要求；項目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項目發(fā)展商*均安鎮(zhèn)*擁有雄厚的資金實力、有客貨運輸和客貨站場經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運營管理團(tuán)隊。項目建成投入運營后，將提供幾千個就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經(jīng)營、服務(wù)業(yè)的不斷開發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多的財富，也為社會提供了更多的就業(yè)機會。項目分析結(jié)果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施。第二章 項目必要性2.1.物流園區(qū)的發(fā)展背景在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市己經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近23年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。佛山市的GDP已超過3500億元，成功躋身國內(nèi)GDP“3000億元俱樂部”，但發(fā)展到今天，受環(huán)保、能源、人才等因素的制約，佛山未來將何去何從？為此，佛山展開了新時期發(fā)展戰(zhàn)略定位的大討論，經(jīng)過市委、市政府高層及其智囊團(tuán)的認(rèn)真研究，4月底，佛山市委市政府將未來發(fā)展初步定位為“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”。與之相對應(yīng)的，佛山五區(qū)的發(fā)展布局也做出了相應(yīng)的調(diào)整。其中，禪城區(qū)要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)。南海區(qū)是現(xiàn)代制造業(yè)基地，金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)，新型核心消費區(qū)。*為總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、白色家電之都、現(xiàn)代物流基地、生態(tài)環(huán)保之城。高明區(qū)建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)之城，美麗山林水都。三水定位為空港經(jīng)濟(jì)園區(qū)，現(xiàn)代制造基地，時尚生態(tài)城市。因此，*鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)，符合順德未來發(fā)展定位。2.2*鎮(zhèn)物流園區(qū)建設(shè)的必要性2.2.1 本項目的實施有利于整合珠三角物流服務(wù)資源 根據(jù)珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2008-2020年)：“強化廣州佛山同城效應(yīng)，攜領(lǐng)珠江三角洲地區(qū)打造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群”的要求。廣州市和佛山市簽訂了廣州市佛山市同城化建設(shè)合作框架協(xié)議，指出：“營造統(tǒng)一、公平、開放、有序的市場環(huán)境和高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境，推進(jìn)市場一體化，培育區(qū)域性商貿(mào)、物流、科技、文化、旅游和公共產(chǎn)品等共同市場，實現(xiàn)人流、物流、資金流、信息流等各類生產(chǎn)要素合理配置，形成發(fā)展合力?！?.2.2 本項目的實施可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)的布局 “通過加強區(qū)域融合、產(chǎn)業(yè)融合和要素融合，有效整合和最大限度發(fā)揮廣佛經(jīng)濟(jì)互補優(yōu)勢”。在功能園區(qū)聯(lián)動發(fā)展上提出：“推動廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、廣州南沙臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、廣州大型裝備產(chǎn)業(yè)基地、佛山高新區(qū)一區(qū)六園、佛山西江沿岸物流帶等具有強輻射效應(yīng)的功能區(qū)的建設(shè)與合作”。這樣現(xiàn)代物流業(yè)在“堅持服務(wù)同城化、物流現(xiàn)代化、商貿(mào)一體化、資源布局合理化、要素流動自由化,”的指導(dǎo)思想下大有可為，通過“加快樞紐型物流園區(qū)建設(shè)與合作，構(gòu)建物流信息共享平臺,共建南方國際物流中心。”的產(chǎn)業(yè)協(xié)作促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化。勒流現(xiàn)代物流園區(qū)在物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、整合、集聚起到很好的促進(jìn)作用,它能整合物流服務(wù)的資源,提升物流服務(wù)功能。從而帶來商流、資金流、信息流、技術(shù)流的集聚,形成產(chǎn)業(yè)上的聚集,有利于城市的發(fā)展和繁榮。物流企業(yè)的集聚,增強了園區(qū)的集散功能,減少了貨物無效轉(zhuǎn)運、裝卸、搬倒，提高了物流效率。在物流園區(qū),不同的物流企業(yè)可以完成貨物的分揀、接運、倉儲及單證交接,從而將物流活動串聯(lián)成整體的活動。不同貨物的統(tǒng)一流通方向,同一貨物的不同流通方向,不同貨主的同一流向貨物,同一貨主的不同流向物流,在物流園區(qū)中得以集結(jié)和配載,大大提高了物流效率,降低了物流成本。2.2.3 本項目的實施將最大化地發(fā)揮物流園區(qū)的作用物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)上下游的紐帶,是各項物流活動開展的主要載體,為實現(xiàn)物流過程的“無縫銜接”,和綜合運輸發(fā)展搭建重要的平臺。它具有如下作用：（1）有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提升物流業(yè)的服務(wù)水平地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以物流園區(qū)為主體的現(xiàn)代物流系統(tǒng)為支撐,物流園區(qū)的合理建設(shè)與高效運營將促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)更快、更好發(fā)展,對于改善地區(qū)投資環(huán)境、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)和工商企業(yè)市場競爭力、推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。同時,物流園區(qū)的建設(shè)主要依托所在區(qū)域現(xiàn)有運輸組織樞紐、交通樞紐或制造業(yè)基地來整合區(qū)域中的現(xiàn)有資源。通過有效管理物流、商流、信息流和資金流,提高商品的周轉(zhuǎn)速度,降低企業(yè)運營成本,推動商品高效流通,最終建立多層次、全方位、快捷高效的綜合物流服務(wù)體系。(2)有利于土地資源的集約化使用,減輕道路、環(huán)境和能源的壓力物流園區(qū)的出現(xiàn)有利于促進(jìn)城市功能分區(qū)的合理布局和效能的充分發(fā)揮,通過多家物流組織機構(gòu)在空間集聚,公用配套設(shè)施建設(shè)的集約使用,從而有效節(jié)約稀缺的土地資源,促進(jìn)土地資源的合理利用,緩解土地供給緊張的問題。這一點在順德尤為重要。物流園區(qū)的建設(shè)也為各種物流資源的整合創(chuàng)造了條件,它將區(qū)域內(nèi)外眾多工商企業(yè)的物流需求信息和物流企業(yè)的服務(wù)信息匯集在一起,有利于搭建物流公共信息平臺,從而實現(xiàn)對區(qū)域內(nèi)貨源的集散進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)度、合理配載,有效銜接生產(chǎn)供應(yīng)與市場需求,提高貨車裝載率,降低車輛空駛率,提高運輸效率,節(jié)約能源,減少污染,緩解城市交通壓力。(3)有利于政府部門管理物流市場、提升服務(wù)水平物流園區(qū)的建立有利于實現(xiàn)資源整合,將不同規(guī)模、不同服務(wù)項目、不同專長的物流服務(wù)企業(yè),將工商、財稅、運管、公安等政府的監(jiān)督管理服務(wù)職能集聚到同平臺上,從而有利于促進(jìn)政策協(xié)調(diào)、節(jié)約行政資源,實現(xiàn)物流市場的高效管理和政府的對外服務(wù)。物流園區(qū)的建成為社會零散車輛運營服務(wù)的稅收管理提供了便利條件。(4)有利于促進(jìn)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)機會物流園區(qū)的建設(shè)、物流企業(yè)的入駐,以及各類生活服務(wù)設(shè)施的配套運營,為社會,特別是當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T提供了大量的就業(yè)機會。而當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊企業(yè)的競爭力提高,也進(jìn)一步加大了就業(yè)需求,擴大了就業(yè)渠道。意義：項目的形成和發(fā)展將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；樹立區(qū)域的競爭優(yōu)勢;整合各專業(yè)市場及貨運場的優(yōu)勢；推動社會主義新農(nóng)村的建設(shè)；以實際行動推進(jìn)廣佛同城化。2.3.順德物流市場發(fā)展預(yù)測物流作為21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，被業(yè)界稱為“第三利潤源泉”、“尚未開墾的大陸”，有著極為廣闊的發(fā)展前景。一般認(rèn)為，由于物流聯(lián)系著相當(dāng)廣泛的產(chǎn)業(yè)群包括形形色色的制造業(yè)，商業(yè)的批發(fā)、代理與零售，支援物流業(yè)本身的物流軟體業(yè)、設(shè)施供應(yīng)商、通訊器材，還有物流咨詢業(yè)等，以及它的監(jiān)管運作與政府及相關(guān)部門的聯(lián)系，使得它在整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中所起的重要作用愈發(fā)凸顯，其市場份額比重不可小覷，利潤空間也十分可觀。順德作為制造業(yè)基地，制造業(yè)高速發(fā)展后邊是非常龐大的物流業(yè)市場，幾十個億甚至上百個億的市場分額，等著物流企業(yè)去開掘。隨著廣州作為大城市的中心的交通限制出現(xiàn)，廣州市中心區(qū)的物流企業(yè)的優(yōu)勢正在慢慢被削弱，而順德作為非大城市中心區(qū)的物流業(yè)發(fā)展優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。2.4.*鎮(zhèn)物流園的區(qū)位優(yōu)勢勒流地處佛山市*的中心部位，面積92.62平方公里，戶籍人口11.4萬人，流動人口約11萬人。轄下共有22個村居，其中5個社區(qū)居民委員會，17個村民委員會。勒流在*的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不突出，但其區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：南部有家電、化工產(chǎn)業(yè)集中的容桂，和服裝產(chǎn)業(yè)集中地的均安，北部有家具產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的樂從和電器、五金產(chǎn)業(yè)集中的北滘。勒流物流園距離上述對物流業(yè)有非常大需求的容桂、均安、樂從、北滘均不超過10公里，是發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的黃金地段。第三章 園區(qū)功能定位3.1.項目總體功能規(guī)劃*鎮(zhèn)物流園區(qū)功能規(guī)劃為物流服務(wù)中心。集物流配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、物流金融、信息平臺功能于一體，以信息服務(wù)和物流金融服務(wù)作為園區(qū)的核心競爭力，實現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。3.1.1.園區(qū)建設(shè)理念*鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)理念是：以信息化、機械化、智能化、人性化為目標(biāo)，以信息服務(wù)和物流金融服務(wù)作為園區(qū)的核心競爭力，實現(xiàn)物流、資金流和信息流的有機結(jié)合，打造順德勒流“智慧型物流園區(qū)”。資金流信息流物流智慧型物流園區(qū)圖3-1 智慧型物流園區(qū)的特點3.1.2.園區(qū)功能規(guī)劃3.1.2.1 運輸、配送功能*鎮(zhèn)物流園區(qū)在設(shè)計及建造過程中，根據(jù)目標(biāo)客戶的運營需求，在商鋪設(shè)計、商戶間間隔距離規(guī)劃等多個角度，為目標(biāo)客戶進(jìn)行貼心的設(shè)計和規(guī)劃。同時，園區(qū)內(nèi)部具備貨物轉(zhuǎn)運、分揀、理貨、臨時儲存等多方面的功能，以有效支持目標(biāo)客戶的業(yè)務(wù)發(fā)展。3.1.2.2 裝卸、搬運功能在園區(qū)規(guī)劃的過程中，將提升入場客戶運作效率和運作質(zhì)量納入規(guī)劃的范疇，進(jìn)行統(tǒng)一且標(biāo)準(zhǔn)化的卸貨平臺設(shè)置，同時支持人工裝卸、手動搬運設(shè)備裝卸和叉車設(shè)備裝卸的運作，并可在統(tǒng)一卸貨平臺同時容納多家商戶進(jìn)行相關(guān)的運作。3.1.2.3 倉儲服務(wù)功能在園區(qū)規(guī)劃中，考慮到順德的制造業(yè)中心地位和順德物流行業(yè)的特點，園區(qū)為物流企業(yè)的各種原材料、標(biāo)準(zhǔn)件、備品配件、標(biāo)準(zhǔn)工具、配套件用品等提供倉儲服務(wù)，以方便物流企業(yè)的運輸、配送。3.1.2.4 物流信息服務(wù)功能通過設(shè)置信息收集與發(fā)布平臺、構(gòu)筑智慧型物流園區(qū)等手段，鏈接供應(yīng)鏈上下游供需各方的物流業(yè)務(wù)需求，以提升入駐客戶的競爭優(yōu)勢。3.1.2.5 物流金融服務(wù)功能物流金融服務(wù)功能是*鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和核心競爭力，創(chuàng)建以物流公司為核心的物流金融業(yè)務(wù)體系，為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務(wù)以及間接或直接的金融服務(wù),以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運作效率。物流金融服務(wù)包括融資、擔(dān)保、質(zhì)押、結(jié)算、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風(fēng)險管控等服務(wù)。3.1.2.6 智慧園區(qū)管理服務(wù)功能作為一個大型綜合性現(xiàn)代化物流基地，物業(yè)管理的先進(jìn)性至關(guān)重要性。園區(qū)的基本建設(shè)思路是把信息服務(wù)和金融服務(wù)打造成核心競爭力，通過信息化來引導(dǎo)、帶動園區(qū)發(fā)展，并實現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、再造物流新體系。除提供日常的物業(yè)和園區(qū)管理服務(wù)外，還提供供應(yīng)鏈優(yōu)化、物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、物流咨詢、物流培訓(xùn)等服務(wù)。3.1.2.7 生活配套服務(wù)功能除了上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)運作功能以外，必須要有相應(yīng)的生活設(shè)施相配套。因此，在相關(guān)的設(shè)計和建設(shè)中，要涵蓋商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)等配套設(shè)施，以解除入駐商戶的后顧之憂。3.2.項目總體運行功能規(guī)劃*鎮(zhèn)物流園區(qū)的服務(wù)功能是建立在市場服務(wù)定位基礎(chǔ)上的，根據(jù)*鎮(zhèn)物流園區(qū)的發(fā)展框架設(shè)想及市場定位，其服務(wù)功能的總體定位在物流配送中心、物流金融服務(wù)中心、物流信息交換中心和智慧園區(qū)管理服務(wù)中心四大服務(wù)功能：3.2.1 物流、配送中心物流配送中心是園區(qū)的基本功能，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供物流、配送、倉儲、運輸?shù)纫惑w化的解決方案。作為*鎮(zhèn)物流園區(qū)中運作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于佛山市各區(qū)內(nèi)。3.2.2 物流金融服務(wù)中心金融服務(wù)中心是*鎮(zhèn)物流園區(qū)的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)能否真正提升一個層次、不同于傳統(tǒng)物流園區(qū)的重要因素。物流金融服務(wù)中心的功能包括融資擔(dān)保&質(zhì)押、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)財務(wù)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風(fēng)險管理等。3.2.3 物流信息交換中心物流信息交換服務(wù)中心是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運輸代理企業(yè)、運輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價的物流信息服務(wù)功能，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機制。物流信息交換中心的主要功能包括信息化基礎(chǔ)設(shè)施、信息發(fā)布、信息交換等。3.2.4 智慧園區(qū)管理服務(wù)中心主要實現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。包括園區(qū)物業(yè)管理、園區(qū)綜合管理、園區(qū)辦公與財務(wù)系統(tǒng)、園區(qū)安防等日常的園區(qū)管理服務(wù)，還包括供應(yīng)鏈優(yōu)化、物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、物流咨詢、物流培訓(xùn)等服務(wù)。3.3.園區(qū)總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃*鎮(zhèn)物流園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想為：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建設(shè)，按照園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)設(shè)想，將物流運作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建*鎮(zhèn)物流園區(qū)服務(wù)運作系統(tǒng)，通過服務(wù)功能與服務(wù)內(nèi)容的組合，最終構(gòu)成*鎮(zhèn)物流園區(qū)的五大功能區(qū)：即配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運功能區(qū)、服務(wù)功能區(qū)和配套功能區(qū)。3.3.1.總體布局規(guī)劃根據(jù)*未來15年中物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴展的基本趨勢，以及前文中對*鎮(zhèn)物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞其三大服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設(shè)施能力總體分配上擬按照4:3:3：？：？的比例確定配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、公鐵聯(lián)運功能區(qū)、（金融、信息、管理）服務(wù)功能區(qū)和（生活、商業(yè)）配套功能區(qū)的能力規(guī)模。本次研究中，將依照上述規(guī)劃方案中對新站開發(fā)區(qū)土地功能區(qū)的規(guī)劃劃定，此處提出的物流園區(qū)總體布局規(guī)劃是以物流服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主體的物流功能的布局規(guī)劃，至于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能，將主要依托開發(fā)區(qū)相應(yīng)的招商引資功能和物流園區(qū)的支持而進(jìn)行，故物流功能以外的相關(guān)功能將不作為物流園區(qū)的總體布局規(guī)劃的內(nèi)容。圖3-2 園區(qū)總體布局規(guī)劃3.3.2.功能區(qū)平面布局規(guī)劃物流園區(qū)并非一個單純的物流項目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟(jì)開發(fā)項目，因此，從該意義上說，*鎮(zhèn)物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更為確切。但是，本次規(guī)劃僅以物流運作區(qū)為對象，占地100畝，屬于*鎮(zhèn)物流基地的核心功能區(qū)。3.3.2.1 配送功能區(qū)配送功能區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。作為*鎮(zhèn)物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于佛山市各區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與佛山市各區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。3.3.2.2 物流功能區(qū)物流功能區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸中心的關(guān)系而形成。作為*鎮(zhèn)物流園區(qū)中運作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于佛山市各區(qū)及珠三角地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與佛山市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。3.3.2.3 服務(wù)功能區(qū)服務(wù)功能區(qū)主要是信息交換中心、管理服務(wù)中心、物流金融服務(wù)中心所在地，其面積不需要太大，但是屬于整個園區(qū)的中樞和大腦，地位非常重要。3.3.2.4 配套功能區(qū)主要是提供園區(qū)配套的生活和商業(yè)服務(wù)，由園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃后，建設(shè)主要通過招商引資來進(jìn)行。第四章 園區(qū)運行規(guī)劃4.1.園區(qū)的經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。競爭是無情的，只有強者才能得到生存和發(fā)展?！?鎮(zhèn)物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標(biāo)是：在項目建成以后的三至五年內(nèi)，穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)物流體系，大力推進(jìn)物流信息平臺建設(shè)，積極引入物流金融服務(wù)，以物流信息服務(wù)和物流金融服務(wù)引導(dǎo)順德物流行業(yè)跨越式發(fā)展。長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是：實現(xiàn)物流業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)和信息技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)，奠定園區(qū)在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。力爭五至十年內(nèi),在其他重點城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套/物流補充基地，以此將“智慧型物流園區(qū)”推向全國甚至波及海外，使“勒流智慧物流園區(qū)”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、省內(nèi)物流信息行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。4.2.園區(qū)的運行模式4.2.1 物業(yè)出租模式*鎮(zhèn)物流園區(qū)現(xiàn)階段的主要收入依靠傳統(tǒng)的物業(yè)出租模式，通過園區(qū)檔口、辦公樓、配套服務(wù)設(shè)施的租金收入，作為園區(qū)主要的經(jīng)營性收入來源，保證園區(qū)健康、有序地向前發(fā)展。4.2.2 物流信息服務(wù)模式通過建立*鎮(zhèn)物流園區(qū)信息平臺，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供及時、有價值的物流信息服務(wù)，并收取一定的增值服務(wù)費的模式。物流信息服務(wù)模式以整個物流產(chǎn)業(yè)鏈為對象，將信息服務(wù)拓展到上游廠商、供應(yīng)商和下游終端客戶，同時拓展線上線下業(yè)務(wù)，廣泛吸納物流產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)對象進(jìn)入信息平臺，提供交易、管理、協(xié)同、支付、通訊等服務(wù)，為企業(yè)提供一站式信息服務(wù)解決方案。4.2.3 物流金融服務(wù)模式物流金融服務(wù)模式的流程是：商業(yè)銀行與倉儲企業(yè)（物流企業(yè)）簽署委托授權(quán)評估質(zhì)押貨物的協(xié)議后，物流企業(yè)將組織相關(guān)專業(yè)人員承擔(dān)對質(zhì)押貨物進(jìn)行各種風(fēng)險評估。在貨主質(zhì)押貨物，并經(jīng)過第三方物流企業(yè)提供的一種金融與物流集成式的創(chuàng)新服務(wù)，即物流、流通加工、融資、評估、監(jiān)管、資產(chǎn)處理、金融咨詢等后將貨物信息反饋到商業(yè)銀行，商業(yè)銀行將根據(jù)提供的材料決定是否授信貸款以及貸款的數(shù)額。物流企業(yè)獲取銀行貸款后，將先支付一定比例的定金給貨主企業(yè)，同時發(fā)揮物流企業(yè)的在物流運輸、商品安全監(jiān)控，園區(qū)管理信息服務(wù)等物流金融中規(guī)避風(fēng)險的各種相關(guān)流程，保證貨物送達(dá)客戶企業(yè)，同時客戶企業(yè)在收到獲取后將貨款支付給物流企業(yè)。物流企業(yè)扣除已經(jīng)與貨物企業(yè)協(xié)商好的手續(xù)費后，支付貨物余款，并償還商業(yè)銀行的授信貸款。在創(chuàng)新的物流金融服務(wù)模式下，物流企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務(wù),還為客戶提供間接或直接的金融服務(wù),以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運作效率等。在物流的整個過程中，物流企業(yè)承擔(dān)了各種保險、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、結(jié)算、有價證券的發(fā)行與交易，收購兼并與資產(chǎn)重組、咨詢、擔(dān)保以及金融機構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)的中間業(yè)務(wù)等活動，而這些活動都有可能成為物流企業(yè)的利潤來源，這為物流企業(yè)大大提升了盈利空間。園區(qū)一方面可以參與物流金融服務(wù)的業(yè)務(wù)，另一方面可以提供融資擔(dān)保、監(jiān)管等職能，從而收取一定的費用。4.2.4 其他服務(wù)模式積極開展多樣化的物流服務(wù)，如物流總包模式：通過園區(qū)組織企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)，中標(biāo)后再由園區(qū)組織園內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行運輸、配送，從而實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏模式。4.3.園區(qū)的經(jīng)營策略“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實物產(chǎn)品交易。不同的產(chǎn)品有不同的市場需求，由此產(chǎn)生不同的經(jīng)營方式，分別概述如下：物流服務(wù)中心：成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報紙等新聞媒體，將“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在全國或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國際多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報道。例如與中國物流網(wǎng)合作，開辦“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”專題欄目，對廣東省、港、澳、臺地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴汀５诙?，爭取省?nèi)相關(guān)職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”列入“電子物流市場試驗示范基地”對外推介。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競賽、評選、頒獎及物流商貿(mào)交流等活動。第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“*鎮(zhèn)物流中心”真正成為順德物流基地競相開放爭艷的百花園。第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”主行業(yè)的發(fā)展?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實施過程中應(yīng)努力做好這篇大文章。只有吸收、借鑒一切成功有益的經(jīng)營管理經(jīng)驗，并結(jié)合實際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場?！芭c國際物流經(jīng)濟(jì)接軌、與國際知名制造商聯(lián)號”是“*鎮(zhèn)物流園區(qū)”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額。特別注重會務(wù)團(tuán)、大客團(tuán)的市場開拓，爭取得到各機構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項目；對品牌構(gòu)建及附加價值提升具有深遠(yuǎn)的影響。同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓。隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時期。加強與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強與國家重點企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。第五章 投資估算 5.1.*鎮(zhèn)物流園區(qū)的投資規(guī)模根據(jù)*鎮(zhèn)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，*鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。以及根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前佛山市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：1、園區(qū)物流設(shè)施土地價格約為 7萬元/畝，其園區(qū)土地成本為700萬元人民幣；倉庫及堆場按照*鎮(zhèn)物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲藏室內(nèi)空間，總占地約為27000平方米，倉庫總建筑面積為27000平方米；而堆場的規(guī)劃占地約25000平方米，其總建筑面積為25000平方米。在順德市的倉庫平均造價400元/平方米，堆場平均造價360元/平方米；故倉庫建筑成本投資約1080萬元，堆場建筑成本投資約900萬元，合計1980萬元。商業(yè)店鋪占地面積為6700平方米，是沿街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均3層，進(jìn)深平均約10米、開間平均約6米，其總建筑面積2萬平方米。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場所。根據(jù)佛山市商業(yè)店鋪建筑綜合造價900元/平方米，故其商業(yè)投資約1800萬元人民幣。（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費用。）2、園區(qū)主通道按照*鎮(zhèn)物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬30米，長800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價700元/平方米；故其投資約為560萬元。3、物流信息交換中心根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和佛山市具體條件，包括系統(tǒng)硬件、網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)等，預(yù)計總投入為160萬元。4、智慧園區(qū)管理服務(wù)中心主要實現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。包括園區(qū)綜合管理系統(tǒng)，園區(qū)OA系統(tǒng)、園區(qū)財務(wù)系統(tǒng)、園區(qū)資源管理系統(tǒng)、園區(qū)門戶網(wǎng)站、信用考評評估系統(tǒng)、GPS/GIS/移動視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等，預(yù)計總投入為250萬元。5、物流金融服務(wù)中心金融服務(wù)中心是海元物流園區(qū)信息平臺的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)信息平臺能否真正提升一個層次的重要因素。包括融資擔(dān)保&質(zhì)押系統(tǒng)、代收款管理系統(tǒng)、企業(yè)信用評價系統(tǒng)、企業(yè)財務(wù)征信系統(tǒng)、質(zhì)押品監(jiān)管系統(tǒng)、風(fēng)險管理系統(tǒng)等，預(yù)計總投入為150萬元。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為5600萬元。5.2.項目預(yù)計總投資額及投資計劃項目土地成本為700萬元人民幣、園區(qū)物流設(shè)施基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資4340萬元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為160萬元，合計項目投資總額5600萬元。項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為5600萬元。第六章 融資方案6.1.項目融資主體 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為*。是家私營企業(yè)，法定代表人為歐陽煜磷，注冊資本？萬元，公司地址：室。6.2.項目資金來源 6.2.1.項目自有資金籌措項目自有資金籌措為3000萬元。項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：項目法人資本金，*為開發(fā)本項目；6.2.2.項目債務(wù)資金籌措項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。債務(wù)資金為2600萬元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 6.3.融資方案分析6.3.1.資金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，3000萬元的資本金達(dá)到項目總投資額的60%，根據(jù)法人*及其股東的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資回報，信用等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá)60%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到2600萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。6.3.2.融資結(jié)構(gòu)分析在項目投入總資金中，自有資金部分占：60%債務(wù)資金部分占：40%對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。6.3.3.融資成本分析對于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率7%，但總的來看，不管是債務(wù)性固定回報率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。第七章 財務(wù)分析7.1.編制說明本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙