XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)【一份非常好的專業(yè)參考資料】

XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè) 1 項(xiàng)目 管理手冊(cè) 編制 說明 一 、 本手冊(cè)規(guī)定了公司 工程項(xiàng)目管理工作的工作規(guī)范和流程， 是 公司 進(jìn)行項(xiàng)目 管理 工作 的 依據(jù) 。 二 、本手冊(cè) 除了 專業(yè)術(shù)語、 日常用語和單獨(dú)說明外， 使用以下 術(shù)語或簡(jiǎn)稱： （一） 公司 ： 是指 鄂爾多斯華研房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 有限公司 ； （二） 總公司：是指鄂爾多斯華研經(jīng)貿(mào)集團(tuán) ； （三） 部門 （或“各部門”）：是指 公司下設(shè)的 人力行政部 、 商務(wù)部、 財(cái)務(wù) 部、 企業(yè) 發(fā)展部 、工程技術(shù)部、造價(jià)部、營(yíng)銷策劃部、客戶服務(wù)中心 等職能 管理 部門和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng) 部門； （ 四 ） 項(xiàng)目部 ： 是指公司 為實(shí)施 開發(fā)項(xiàng)目工程管理 而成立的 臨 時(shí)性 機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目經(jīng)理； （ 五 ） 項(xiàng)目銷售部：是指公司為實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目銷售工作而成立的 臨時(shí)性 機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目銷售部的負(fù)責(zé)人是銷售部經(jīng)理。 三 、 對(duì) 本手冊(cè) 的管理要求 （一）本手冊(cè) 為公司 重要 管理 文件， 經(jīng) 人力行政部及相關(guān)部門共同研究和 總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過， 由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。 （二）本 手冊(cè)的編制、印發(fā)等事宜由 人力行政部 負(fù)責(zé)。 （三） 手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管 本手冊(cè) ，不得 涂改、 丟失、 損壞 、 隨意涂改，也不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者離開本公司時(shí)，須將手冊(cè)交還 人力行政部 ，辦理 回收 登記。 （四） 各部門 在 本 手冊(cè)使用期 間如 對(duì)本手冊(cè) 有修改建議， 需以書面形式向 人力行政部 提交， 由 人力行政部 統(tǒng)一 組織修訂。 四 、公司原有 規(guī)定與本手冊(cè)不符的，以本手冊(cè)為準(zhǔn)。 五 、 本手冊(cè)自公司正式發(fā)布之日起施行（有特別說明的遵照特別說明）。 2 目 錄 04-01 項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程 . 3 04-02 土地 儲(chǔ)備工作規(guī)程 . 13 04-03 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定 . 15 04-04 項(xiàng)目投資控制管理辦法 . 17 04-05 項(xiàng)目設(shè) 計(jì)管理工作規(guī)程 . 21 04-06 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程 . 25 04-07 設(shè)計(jì)變更管理辦法 . 33 04-08 施工圖設(shè)計(jì)交底與 圖紙會(huì)審工作規(guī)程 . 41 04-09 開發(fā)成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)程 . 45 04-10 工程預(yù)決算管理辦法 . 48 04-11 工 程款支付控制規(guī)程 . 53 04-12 工程進(jìn)度控制辦法 . 57 04-13 工程質(zhì)量管理辦法 . 59 04-14 工程交接驗(yàn)收管 理規(guī)定 . 69 04-15 工程量測(cè)量與工程簽證控制規(guī)程 . 72 04-16 工程計(jì)量、計(jì)價(jià)管理規(guī)定 . 78 04-17 項(xiàng)目部 例會(huì)制度 . 81 04-18 項(xiàng)目施工管理規(guī)程 . 83 04-19 工程資料管理規(guī)定 . 97 04-20 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程 . 99 04-21 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法 . 104 3 04-01 項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程 第一條 目的 通過對(duì)意向開發(fā)項(xiàng)目的全面有效的可行性分析，確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，為公司最終決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本規(guī)程。 第二條 適用范圍 適用于公司開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究、分析和項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)審。 第三條 職責(zé)分配 （一）企業(yè)發(fā)展部 1、 全面負(fù)責(zé)可行性研究的計(jì)劃、組織和實(shí)施； 2、 負(fù)責(zé)各類信息的收集、匯總和分析； 3、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的起草編制。 （二）營(yíng)銷策劃 部參與負(fù)責(zé)銷售市場(chǎng)分析，參與負(fù)責(zé)銷售成本、市場(chǎng)售價(jià)和銷售額的估算分析。 （三）工程技術(shù) 部 、總工程師 參與負(fù)責(zé)技術(shù)分析。 （四）造價(jià)部 參與負(fù)責(zé)工程成本的估算分析。 （五） 財(cái)務(wù)部參與負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 （六） 總經(jīng)理負(fù)責(zé)可行性研究工作計(jì)劃 的批準(zhǔn) ，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審 。 （七）總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告進(jìn)行最終評(píng)審和批準(zhǔn)。 第四條 可行性研究 分類 （一） 初步可行性報(bào)告 ， 用于土地投標(biāo)或合作洽談； （二） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ， 按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制 ，項(xiàng)目 報(bào)審 用 ； （三） 項(xiàng)目 開發(fā) 可行性研究報(bào)告 ， 項(xiàng)目立項(xiàng)后， 本公司 組織編制的 詳盡可行性研究，供公司 內(nèi)部使用 ， 指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的 指導(dǎo)性文件。此階段可行性研究亦根據(jù)需要可進(jìn)行數(shù)次，直至確定最終可行性研究方案。 4 【注】本工作規(guī)程主要就項(xiàng)目立項(xiàng)后的詳盡可行 性研究做出規(guī)定要求，初步可行性研究和報(bào)審可行性研究可參照本規(guī)程執(zhí)行。 第五條 開發(fā)項(xiàng)目用地選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。 企業(yè)發(fā)展部 在尋求土地信息和確定項(xiàng)目投資意向過程中首先應(yīng)進(jìn)行初步可行性評(píng)價(jià)，即進(jìn)行地塊價(jià)值評(píng)價(jià)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括： （ 一 ） 擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； （ 二 ） 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件； （ 三 ） 擬訂范圍的拆遷情況； （ 四 ） 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； （ 五 ） 實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在 價(jià)值評(píng)價(jià)。 第六條 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 第七條 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的組織實(shí)施 （一）企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)公司要求，于項(xiàng)目立項(xiàng)后組織編制可行性研 究工作計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批并組織實(shí)施。 （二） 公司各專業(yè)職能部門 和人員 負(fù)責(zé)向 企業(yè)發(fā)展部 提供相關(guān)的輸入資料，包括估算數(shù)據(jù)、資料、分析和研究報(bào)告等，參與項(xiàng)目可行性研究。 （三）企業(yè)發(fā)展部 按照計(jì)劃的時(shí)間安排完成編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理審核，上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議 。 （四） 對(duì)未通過審批的報(bào)告由 企業(yè)發(fā)展部 重新組織進(jìn)行，重新編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 （五） 可行性研究的外包由 企業(yè)發(fā)展部 經(jīng)理提議，總經(jīng)理批準(zhǔn)決定是否委托外部專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)實(shí)施。 規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托 外部機(jī)構(gòu) 5 承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由本公司自行組織可行性研究。 （六） 外部委托市場(chǎng)調(diào)研由 企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)委托、協(xié)調(diào)實(shí)施。 第八條 可行性研究的步驟 （一） 籌備 可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究工作計(jì)劃和工作大綱等。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)包涵在可行性研究工作計(jì)劃中。 （二） 市場(chǎng)調(diào)研 企業(yè)發(fā)展部、營(yíng)銷策劃部 分別負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目 有關(guān)情況進(jìn)行不同層次的 市場(chǎng)調(diào)研，提供項(xiàng)目前期可行性研究所需要的資料和數(shù)據(jù)。具體執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研工作規(guī)程。 （三） 方案的選擇和優(yōu)化 企業(yè)發(fā)展部 在 收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。 （四） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 企業(yè)發(fā)展部 對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。 （五） 編寫報(bào)告書 企業(yè)發(fā)展部 經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng) 導(dǎo)決策。 第九條 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面： （一） 項(xiàng)目概況 主要包括： 1、 項(xiàng)目名稱； 2、 項(xiàng)目的地理位置； 包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。 3、 項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況； 6 主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。 4、 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 （二） 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研情況及動(dòng)遷安置 1、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù) 營(yíng)銷策劃部提交的 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 ，與營(yíng)銷策劃部共同對(duì) 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成結(jié)論； 2、 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。 （三） 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 1、 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)； 2、 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)； 3、 市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格； 4、 服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃； 5、 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 （四） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 1、 市政規(guī)劃方案選擇； 市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 2、 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置； 3、 建筑規(guī)劃方案選擇 ； 建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 （五） 資源供給 1、 建筑材料的需用量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃； 2、 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃； 3、 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)； 4、 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 （六） 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 1、 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置； 2、 管理人員的配備方案； 7 3、 人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理費(fèi)用估算。 （七） 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 1、 前期開發(fā)計(jì)劃； 包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、 可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃； 2、 工程建設(shè)計(jì)劃； 包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等； 3、 建設(shè)場(chǎng)地的布置； 4、 施工隊(duì)伍的選擇。 （八） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 1、 項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分； 2、 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定； 3、 開發(fā)成本估算； 4、 銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算； 5、 銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他收入估算； 6、 財(cái)務(wù)評(píng)估； 運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資 回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 7、 風(fēng)險(xiǎn)分析； 一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。 8、 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)； 9、 結(jié)論及建議； 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 第十條 可行性研究報(bào)告的撰寫 （一） 封面 要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰作的 評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。 8 （二） 摘要 用簡(jiǎn)潔的語言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過 1000字為宜。 （三） 目錄 （四） 正文 這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建 議等十二個(gè)方面。 （五） 附表 附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 （六） 附圖 一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。 第十一條 資金籌措 （一） 公司決策層和財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究過程中資金籌措的策劃。 （二） 制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證， 必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 （三） 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。 第十二條 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究過程中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 9 （三） 靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計(jì) 算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正?；貓?bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤(rùn)投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 （四） 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。 1、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率 ic，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV 0 項(xiàng)目可行； FNPV 0 項(xiàng)目不可行。 2、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRR ic 即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行； FIRR ic 項(xiàng)目不可行。 3、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。 4、 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P t） 動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期。 第十三條 不確定性分析 （一）企業(yè)發(fā)展部 及各職能部門在可行性研究過程中應(yīng)充分考慮不確定性因素，并進(jìn)行綜合分析。 （二） 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 （三） 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（ BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。 （四） 敏感性分析是通過分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 10 （五） 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)糁档钠谕导皟衄F(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。 第十四條 項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審 （一） 公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審，評(píng) 審會(huì)議應(yīng)有各職能部門負(fù)責(zé)任和外部專家組成員參加。專家組成員由公司高層管理人員 推薦，公司總經(jīng)理辦公會(huì)確定，成員可包括經(jīng)濟(jì)師、建筑師、工程師、律師、會(huì)計(jì)師、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家開 發(fā)企業(yè)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家和地質(zhì)專家等。各方面專家通力合作才能保證項(xiàng)目的科學(xué)性。 （二） 總經(jīng)理辦公會(huì) 以 “項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”的形式對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，總經(jīng)理審批。 （三） 開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容 1、 市場(chǎng)方面 對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的研究方面所采用的預(yù)測(cè)方法是否符合實(shí)際，審查市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果可信程度。 2、 技術(shù)方面 項(xiàng)目構(gòu)成是否合理，實(shí)施計(jì)劃在操作執(zhí)行上的可靠性和有效性，施工技術(shù)方面的可靠性。 3、 財(cái)務(wù)方面 確保項(xiàng)目實(shí)施全過程的財(cái)務(wù)能力和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的影響，包括通過市場(chǎng)調(diào)研分析了解的消費(fèi)者購(gòu)買力和對(duì)項(xiàng)目的興趣程 度。 4、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面 要嚴(yán)格審查項(xiàng)目是否具有正確無誤的宏觀經(jīng)濟(jì)分析，尋求對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行修改的可能性以達(dá)到提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。審查項(xiàng)目是否與行業(yè)的發(fā)展政策保持一致，審查項(xiàng)目的決策過程的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，決策論證是否嚴(yán)密。 5、 組織機(jī)構(gòu)和管理方面 審查評(píng)議項(xiàng)目在組織機(jī)構(gòu)方面的背景材料，審查項(xiàng)目的組織及其結(jié)構(gòu)在行政管理上對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程的控制安排和方法。 6、 環(huán)境方面 11 開發(fā)項(xiàng)目在地形、地貌條件上是否符合所定項(xiàng)目的條件；對(duì)不符合的因素在技術(shù)上可處理的，方法是否可靠；水文地質(zhì)、氣象對(duì)項(xiàng)目的印象，防治措施是否可靠；選地是否 符合城市規(guī)劃的要求；基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施是否與在建項(xiàng)目配套；拆遷、安置、方案是否合理；總之要到現(xiàn)場(chǎng)掌握第一手資料，審核是否與項(xiàng)目提供的資料相一致。 （四） 通過對(duì)項(xiàng)目的全面評(píng)估，公司總經(jīng)理進(jìn)行最終決策，并決定項(xiàng)目的開發(fā)方案。 （五） “項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要，并長(zhǎng)期保留。 第十五條 可行性研究管理 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或公司領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，由 企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé) 具體組織實(shí)施，公司各職能部門專業(yè)人員參與組成研究小 組，開展工作。 （三） 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并由總經(jīng)理最終審批。 （四） 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?（五） 可行性研究報(bào)告屬公司的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 （六） 開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等，對(duì)照市場(chǎng)實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性 研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 12 附 1： 項(xiàng)目開發(fā)可行性研究與評(píng)審決策流程圖 市場(chǎng)調(diào)查 企業(yè)發(fā)展部委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究 項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算 項(xiàng)目收入、利潤(rùn)測(cè)算 評(píng)估分析 編制可行性研究報(bào)告 公司審批和評(píng)審 總經(jīng)理辦公會(huì)決策 通過，進(jìn)行詳細(xì)可行性研究 未通過，結(jié)束 洽談合作協(xié)議 資源調(diào)查 進(jìn)一步研究 公司分管領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)可研指令 13 04-02 土地儲(chǔ)備工作規(guī)程 第一條 目的 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地” 行為，提高競(jìng)標(biāo)能力，保障土地儲(chǔ)備和公司的可持續(xù)發(fā)展，特制訂本規(guī)程 。 第二條 適用范圍 本規(guī)程適用于公司土地尋求過程的控制。 第三條 職責(zé)分配 （一）企業(yè)發(fā)展部 是 土地儲(chǔ)備工作 的主控部門，負(fù)責(zé)土地信息的搜集、擬訂土地投標(biāo)方案等。 （二）企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)土地投 標(biāo) 工作的具體運(yùn)作和 實(shí)施。 第四條 工作程序 （一） “找地”原則 1、 與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相符合； 2、 與公司的專業(yè)形象相符合； 3、 與公司的資源供應(yīng)能力相符合。 （二） 土地供應(yīng)信息的搜集 1、企業(yè)發(fā)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門、中介機(jī)構(gòu)和公共 社會(huì)關(guān)系保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，并隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，全面掌握土地市場(chǎng)狀況，包括土地供應(yīng)、供求關(guān)系信息和土地市場(chǎng)交易價(jià)格等的收集、分析和匯總。 2、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)所收集的土地信息資料每個(gè)季度末定期編制并向 公司 總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息 報(bào)告 。 （三） 意向 土地 市場(chǎng)調(diào)研 1、 如果土地滿足公司的“找 地”原則， 企業(yè)發(fā)展部 應(yīng)進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)查并獲取相關(guān)的土地證明資料，如土地證、控制性規(guī)劃及其他等，并驗(yàn)證資料的完整性、合法性、有效性。 2、 通過調(diào)查和分析， 企業(yè)發(fā)展部 認(rèn)為初步可行后編制并向總經(jīng)理提交 意向 市場(chǎng) 調(diào)研分析報(bào)告和相關(guān)證明資料，由總經(jīng)理辦公會(huì)審議并報(bào)董事會(huì) 確認(rèn)決定初步開發(fā)意向和是否進(jìn)行進(jìn)一步可行性研究和洽商工作。 14 （四） 項(xiàng)目開發(fā)可行性研究 1、 公司 對(duì)意向市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告進(jìn)行審議并通過后，企業(yè)發(fā)展部應(yīng) 根據(jù)調(diào)研結(jié)果組織相關(guān)部門策劃編制完成詳細(xì)的項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)。公司總經(jīng)理 辦公會(huì)依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料審議決定最終開發(fā)意向。項(xiàng)目開發(fā)可行性研究具體執(zhí)行項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作規(guī)程。 2、為確保土地購(gòu)置和項(xiàng)目開發(fā)的正確決策，意向 市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目開發(fā)可行性研究根據(jù) 總經(jīng)理或 總經(jīng)理辦公會(huì)的要求可反復(fù)實(shí)施，直至所提供報(bào)告和資料滿足決策過程的驗(yàn)證需要。 （五） 土地競(jìng)標(biāo) 1、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和地域條件等綜合因素和條件分析，應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告中提出項(xiàng)目開發(fā)的模式，包括：獨(dú)立開發(fā)和合作參股開發(fā)等。公司總經(jīng)理辦公會(huì)確定開發(fā)模式和參加競(jìng)標(biāo)的方式，單獨(dú)競(jìng)標(biāo)或聯(lián)合競(jìng)標(biāo) 。 2、 在公司決定競(jìng)標(biāo)后， 企業(yè)發(fā)展部 要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。 3、 公司財(cái)務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和首期土地費(fèi)。 4、 投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。 5、企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)組織參加投標(biāo)工作，總經(jīng)理應(yīng)親自參加投標(biāo)執(zhí)行。投標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格遵循既定的投標(biāo)策略。 6、 土地競(jìng)拍中標(biāo)后， 企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備管理部門具體接洽、簽署土地使用權(quán)出讓合同。具體執(zhí)行有關(guān)合同管理制度和財(cái)務(wù)付款控制相關(guān)的相關(guān)規(guī)定。 第五條 土地儲(chǔ)備工作規(guī)則 （一）企業(yè)發(fā)展部 每季度一次向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息 報(bào)告 ； （二）意向 市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分析客觀； （三） 對(duì)擬投資市場(chǎng)的土地拍賣信息要搜集完整，不遺漏； （四） 無論投標(biāo)與否，公司每年至少組織參加 3 次以上的土地拍賣活動(dòng)； （五）土地儲(chǔ)備前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的意向市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究工作規(guī)程，有效控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 15 04-03 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定 第一條 為了明確各類項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作分工， 加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工 作的管理，保障項(xiàng)目計(jì)劃的按期實(shí)施，特制定本規(guī)定 。 第二條 項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的職責(zé)分工 1、工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)辦理投資項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)、工程項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、交付使用許可證 、供水、供電、煤氣、排污等 項(xiàng)目建設(shè)的 有關(guān)手續(xù)。 2、銷售部 負(fù)責(zé)預(yù)售許可證 、 房產(chǎn)證、土地證等與銷售有關(guān)的證件辦理工作。 第三條 公司 各 相關(guān)職能部門 應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與政府土地、拆遷、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、供電、供水、人防、消防、供氣、電信等職能部門的公 共關(guān)系，各相關(guān)部門 應(yīng)積極 協(xié)助、配合辦理相關(guān)手續(xù)。 第四條 辦理證照手續(xù)前， 工程技術(shù)部和銷售部應(yīng)向相關(guān)職能 部門交底相關(guān)手續(xù)的辦理程序、 聯(lián)系人、注意事項(xiàng)等。 第五條 工程技術(shù)部 、 銷售部 不能說明除了不可抗力以外的其他原因，又未提出辦理要求而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由 工程技術(shù)部或銷售部 承擔(dān)。如果提出了辦理要求，因 公司內(nèi)部相關(guān)職能部門 的責(zé)任而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由 相關(guān)職能部門 承擔(dān)。 第六條 公司員工與政府有關(guān)部門有親屬、朋友、同學(xué)等密切關(guān)系的，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)。 第七條 辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門手續(xù)辦理人員應(yīng)遵守項(xiàng)目所在地政 府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)劃及公司相關(guān)管理規(guī)定，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。 第八條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門和責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任： （ 一 ） 法律意義上的不可抗力； （ 二 ） 政府職能部門的責(zé)任，如政府違約、相關(guān)人員因故不在崗等； （ 三 ） 公司未能及時(shí)繳費(fèi)資金。 第九條 非第 八 條原因而導(dǎo)致工作延誤的，公司將視延誤時(shí)間和所造成的實(shí)際損 16 失追究責(zé)任人的責(zé)任。公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。 第十條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司秘密和項(xiàng)目秘密，維護(hù)公司品牌，嚴(yán)禁有有損公司的 言行，違反者，公司查實(shí)后予以嚴(yán)肅處理。 17 04-04 項(xiàng)目投資控制管理辦法 第一條 項(xiàng)目投資管理體制 公司項(xiàng)目投資控制管理體制為目標(biāo)控制管理體制。 第二條 項(xiàng)目投資管理目標(biāo) 公司項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)是：項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目投資預(yù)算、工程施工合同造價(jià)。 第三條 項(xiàng)目投資控制環(huán)節(jié) （一） 公司依據(jù)工作環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施控制。 （二） 項(xiàng)目投資控制的環(huán)節(jié)包括： 1、 項(xiàng)目規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)，工程施工圖設(shè)計(jì)； 2、 工程施工招標(biāo)，工程材料設(shè)備采購(gòu)； 3、 工程施工過程管理； 4、 市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）； 5、 企業(yè)管理開支； 6、 行業(yè)規(guī)費(fèi)交納 ； 7、 項(xiàng)目資金籌措。 （三） 項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)及工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資估算。 （四） 工程施工招標(biāo)及工程材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資預(yù)算。 （五） 工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是工程施工合同造價(jià)。 （六） 市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費(fèi)交納及項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資估算或預(yù)算。 第四條 項(xiàng)目投資控制效果 （一） 公司對(duì)項(xiàng)目投資控制效果實(shí)行檢驗(yàn)。 （二） 體現(xiàn)控制效果的文件是：項(xiàng)目投資預(yù)算、工程施工合同造價(jià)、工程竣（完）工結(jié)算造價(jià)、項(xiàng)目竣工決算。 （三） 檢 驗(yàn)項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)及工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項(xiàng)目投資預(yù)算。 18 （四） 檢驗(yàn)工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程施工合同造價(jià)。 （五） 檢驗(yàn)工程施工過程管理環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程竣（完）工結(jié)算造價(jià)。 （六） 檢驗(yàn)工程材料設(shè)備采購(gòu)、市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費(fèi)交納及項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項(xiàng)目竣工決算。 第五條 項(xiàng)目投資控制文件的編制 造價(jià) 部負(fù)責(zé)組織 公司相關(guān)部門 編制項(xiàng)目投資控制目標(biāo)文件。項(xiàng)目投資控制效果文件中除財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目竣工決算外，其余項(xiàng)目投資控制效果文件由 造價(jià) 部負(fù)責(zé)編制。 第六條 項(xiàng)目投資控制職責(zé) 公司按職能部門分解項(xiàng)目投資控制職責(zé)： （ 一 ） 工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)行業(yè)規(guī)費(fèi)交納環(huán)節(jié)投資控制； （ 二 ） 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制 ； （ 三 ） 商務(wù) 部負(fù)責(zé)工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)工程材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)投資控制； （ 四 ） 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）環(huán)節(jié)投資控制 ； （ 五 ） 人力行政部 負(fù)責(zé)企業(yè)管理開支環(huán)節(jié)投資控制； （ 六 ）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制。 第七條 偏差指標(biāo)考核 （一） 公司對(duì)項(xiàng)目投資目標(biāo)執(zhí)行效果實(shí)行偏 差指標(biāo)考核。 （二） 投資控制偏差指標(biāo)由公司決策 層根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式、融資渠道、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)容量等確定原則， 總經(jīng)理主持， 人力行政部負(fù)責(zé)制定并考核，造價(jià)部 配合?？荚u(píng)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議、批準(zhǔn)。 第八條 操作文件 項(xiàng)目操作各環(huán)節(jié)投資控制由各責(zé)任部門根據(jù)相關(guān)環(huán)節(jié)管理體系文件具體實(shí)施。 19 項(xiàng)目成本控制目標(biāo) 編號(hào)： SHZY-XM-01 序號(hào) 成本類別 成本構(gòu)成要素 控制目標(biāo)及偏差率 占總成本比例及偏差率 金額 比例 偏差率 金額 比例 偏差率 一 土地 費(fèi)用 1.土地出讓金 2.拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 用 3.其它 二 前期 費(fèi)用 1.項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 2.勘察費(fèi) 3.設(shè)計(jì)費(fèi) 3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 3.2 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 3.3 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 3.4 裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 3.5 設(shè)計(jì)評(píng)審費(fèi) 3.6 其它 4. “三通一平 ”費(fèi)用 4.1 施工道路 4.2 施工供電安裝費(fèi) 4.3 施工供水安裝費(fèi) 4.4 施工排水 4.5 場(chǎng)地平整費(fèi) 4.6 臨時(shí)圍墻 工程費(fèi) 4.7 其它 5.報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三 建安 費(fèi)用 1.建安工程費(fèi) 2.工程監(jiān)理費(fèi) 3. 其它 3.1 工程監(jiān)理費(fèi) 3.2 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 3.3 預(yù)決算 審計(jì)費(fèi) 3.4 合同公證費(fèi) 3.5 其它 四 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 1.道路設(shè)計(jì)、工程費(fèi) 2.給水設(shè)計(jì)、工程費(fèi) 3.水 增容費(fèi) 4.排水工程費(fèi) 20 序號(hào) 成本類別 成本構(gòu)成要素 控制目標(biāo)及偏差率 占總成本比例及偏差率 金額 比例 偏差率 金額 比例 偏差率 四 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 5.供電工程費(fèi) 6.電增容費(fèi) 7.環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 8.煤氣 設(shè)計(jì)、 工程費(fèi) 9.信箱費(fèi) 10.公用天線工程費(fèi) 11.供熱工程費(fèi) 12.智能化設(shè)計(jì)、工程費(fèi) 13.景觀園林工 程費(fèi) 14.消防工程費(fèi) 15.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi) 16.其它 五 公共 配套 設(shè)施費(fèi) 1.托幼、學(xué)校 2. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi) 3. 人防工程費(fèi) 4. 消防 5.其它 六 銷售 費(fèi)用 1.市場(chǎng)調(diào)查費(fèi) 2.廣告宣傳費(fèi) 3.沙盤、模型制作費(fèi) 4.銷售代理費(fèi)（傭金） 5.賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程費(fèi) 6 家具、 .設(shè)備、設(shè)施費(fèi) 7.展覽費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi) 8.水電費(fèi)、通訊費(fèi) 9.銷售人員薪酬 10.培訓(xùn)費(fèi)用 11.銷售許可證 12.房屋面積測(cè)繪費(fèi) 七 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 1.資金占用費(fèi)、利息 2.融資費(fèi)用 八 間接費(fèi) 1.薪酬 2.固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 3.差旅費(fèi) 4.辦公場(chǎng)所租賃費(fèi) 5.其它 管理費(fèi)用及分?jǐn)?九 不可預(yù)見費(fèi) 21 04-05 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程 第一條 目的 為了對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作進(jìn)行 有效控制，發(fā)揮公司的技術(shù)管理與監(jiān)控職能，實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)能力的支持與保證，使公司開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理高效運(yùn)作，提高項(xiàng)目前期及方案階段的設(shè)計(jì)水平，確保開發(fā)項(xiàng)目符合公司的開發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量，確保專業(yè)產(chǎn)品的高品質(zhì)品牌特征，滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的需求 ，制定本規(guī)程。 第二條 適用范圍 本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)工作的控制。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、 負(fù)責(zé)規(guī) 劃設(shè)計(jì)招標(biāo)的組織； 2、 負(fù)責(zé)對(duì)地方產(chǎn)品技術(shù)特征的了解，匯總相關(guān)部門信息，編制、下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書； 3、 負(fù)責(zé)規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過程的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施工作； 4、 與委托設(shè)計(jì)單位的溝通和協(xié)調(diào)； 5、 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的申報(bào)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工圖送審。 （二）企業(yè)發(fā)展部 1、負(fù)責(zé) 對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析、策劃，提出項(xiàng)目 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)定位、功能定位、戶型定位 、 目標(biāo)客戶 定位、價(jià)格定位、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的 主導(dǎo)意見 ； 2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究，編制項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告； （三）營(yíng)銷策劃部 1、 負(fù)責(zé)組織 新項(xiàng)目 相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，編制項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告等市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)報(bào)告； 2、 根據(jù) 公司市場(chǎng) 調(diào)研 的 結(jié)果 ，依據(jù)公司對(duì) 項(xiàng)目 的總體 定位，編制開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書； 3、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃工作，提出策劃意見，編制開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目策劃書； 4、 在項(xiàng)目銷售基本完成后對(duì)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)和銷售方案的確認(rèn)。 （四）造價(jià) 部 22 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)的論證和投資估算。 （五） 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)費(fèi)用估算。 （六）總工程師 1、參與并監(jiān)督 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)的組織； 2、監(jiān)督 規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過程的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施工作 ，主持設(shè)計(jì)方 案的內(nèi)部審查工作 ； 3、組織工程技術(shù)部進(jìn)行 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的 編制，并進(jìn)行 審核； 4、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)方案的審核 。 （七）工程副總經(jīng)理 1、 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的審核； 2、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)方案的審批 。 （八） 總經(jīng)理辦公會(huì) 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的批準(zhǔn)。 第四條 工作程序 （一） 公司設(shè)計(jì)階段劃分 1、 公司設(shè)計(jì)階段劃分為： （ 1） 公司概念設(shè)計(jì)階段； （ 2） 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)階段； （ 3） 委托景觀設(shè)計(jì)階段。 2、 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)包括： （ 1） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)； （ 2） 擴(kuò)初設(shè)計(jì)； （ 3） 施工圖設(shè)計(jì)。 （二 ） 概念設(shè)計(jì)控制 1、 土地價(jià)值分析 （ 1） 企業(yè)發(fā)展部 在公司獲取開發(fā)土地后，根據(jù)前期可行性研究和市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行土地價(jià)值分析。 （ 2） 土地價(jià)值分析是在進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，尋找“土地 23 價(jià)值最大化和投資價(jià)值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：擬訂幾個(gè)不同的產(chǎn)品方案和開發(fā)方案，并測(cè)算出不同方案的土地價(jià)值，價(jià)值最大化所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對(duì)應(yīng)著幾種開發(fā)方案，而只有一種開發(fā)方案在單位時(shí)間內(nèi)能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方案的投資時(shí)間價(jià)值最大。這種產(chǎn)品方案和開 發(fā)方案就是“最佳方案”。 2、 項(xiàng)目策劃 （ 1） 營(yíng)銷策劃部 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研資料，提出開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。產(chǎn)品建議書的內(nèi)容應(yīng)明確市場(chǎng)或客戶對(duì)產(chǎn)品的具體要求。 （ 2） 營(yíng)銷策劃部 依據(jù)前期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所確定的開發(fā)方案和產(chǎn)品建議書 ，組織工程技術(shù)部人員共同編制 提出項(xiàng)目策劃書。 （ 3） 項(xiàng)目策劃書的內(nèi)容應(yīng)包括： 本地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求與趨勢(shì)； 本地區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)； 周邊樓盤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)； 項(xiàng)目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想； 配套設(shè)施建議； 房屋主力戶型與 面積定位； 產(chǎn)品的意向客戶群體定位與價(jià)格定位； 項(xiàng)目總體開發(fā)時(shí)間和進(jìn)度與開發(fā)階段劃分； 項(xiàng)目推廣總體策略和階段性銷售策略等。 （ 4） 營(yíng)銷策劃部 將項(xiàng)目策劃書報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見對(duì)項(xiàng)目策劃書進(jìn)行修訂，將修訂后的項(xiàng)目策劃書報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。 （ 5）項(xiàng)目策劃書審批通過后，將作為概念設(shè)計(jì)的輸入轉(zhuǎn) 工程技術(shù)部 進(jìn)行下一步概念設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)委托工作。 3、 概念設(shè)計(jì) （ 1） 工程技術(shù)部 根據(jù)項(xiàng)目策劃書、產(chǎn)品建議書和“規(guī)劃要點(diǎn)”進(jìn)行概念性設(shè)計(jì)研究。 （ 2）概念性設(shè)計(jì)研究 后， 工程技術(shù)部 應(yīng)形成 2 3 個(gè)概念性方案。概念性設(shè)計(jì)方案包括： 24 項(xiàng)目核心開發(fā)理念； 項(xiàng)目整體風(fēng)格定位（要與城市風(fēng)格、自然景觀、人文景觀相融合）； 項(xiàng)目建筑、景觀、園林主題思想； 配套設(shè)施規(guī)劃； “規(guī)劃要點(diǎn)”的分解等。 主力戶型面積與房型定位； 方案的設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價(jià)值等； 總體規(guī)劃效果圖（草圖）；單體建筑效果圖（草圖）；景觀園林效果圖（草圖）； 其他方案文字描述。 4、 概念設(shè)計(jì)方案報(bào) 總工程師審核，工程副總經(jīng)理復(fù)審 ，由總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。 （三） 委托規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、 概念性設(shè)計(jì)方案審核通過后， 總工程師 根據(jù)選定的概念設(shè)計(jì)方案， 組織工程技術(shù)部 編制委托單位規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 。工程技術(shù)部負(fù)責(zé) 組織規(guī)劃招標(biāo)工作，委托進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。 工程技術(shù)部 向委托設(shè)計(jì)單位提供概念性設(shè)計(jì)方案的資料，作為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的輸入依據(jù)。 2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制內(nèi)容一定要充分、詳細(xì)、明確，應(yīng)包括公司概念設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目的開發(fā)理念和公司的詳細(xì)設(shè)計(jì)要求等內(nèi)容。 3、 委托設(shè)計(jì)單位的選擇、招標(biāo)和委托執(zhí)行有關(guān)供方和招標(biāo)的管理規(guī)定。 4、 委托設(shè)計(jì)過程中 工程技術(shù)部 及相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格控制執(zhí)行概念性設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)任 務(wù)書中確定的設(shè)計(jì)思想和要求。 （四） 設(shè)計(jì)評(píng)審 1、 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和確認(rèn)執(zhí)行設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程。 2、 因項(xiàng)目原因， 工程技術(shù)部 認(rèn)為不需要 擴(kuò)初 設(shè)計(jì)階段的，應(yīng)書面說明理由。 （五） 景觀設(shè)計(jì) 委托景觀設(shè)計(jì)的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。 25 04-06 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程 第一條 目的 圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果，是公司研究結(jié)果的反映，是公司開發(fā)理念的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)評(píng)審是保證這些要素實(shí)現(xiàn)的措施。 第二條 適用范圍 適用于公司開發(fā)的項(xiàng)目中規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的評(píng)審。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)各階段設(shè)計(jì)評(píng)審的組織和實(shí)施； 2、 負(fù)責(zé) 規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段 評(píng)審 的具體工作 ，提出各階段評(píng)審報(bào)告； 3、 負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)技術(shù)和規(guī)范方面的意見； 4、 與委托設(shè)計(jì)單位的溝通和協(xié)調(diào)。 （二）營(yíng)銷策劃部 1、 配合 工程技術(shù)部進(jìn)行 設(shè)計(jì)委托和設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制 等工作 。 2、 參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，確定市場(chǎng)和客戶的需求，提出市場(chǎng)定位方面的意見。 （三）造價(jià) 部 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審論證，提出造價(jià)和成本方面的意見。 （四）項(xiàng)目 部 （公司） 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審，提出材料和工程施工方面的意見。 （五） 客戶服務(wù)中心 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審，提出客戶使用和物業(yè)管理方面的意見。 （六）總工程師 1、主持各階段設(shè)計(jì)方案的評(píng)審工作，監(jiān)督相關(guān)部門做好設(shè)計(jì)評(píng)審的實(shí)施工作； 2、負(fù)責(zé) 提出設(shè)計(jì)評(píng)審 的 主導(dǎo)意見 。 （七） 工程副總經(jīng)理 1、負(fù)責(zé)各階段評(píng)審報(bào)告的審核及除規(guī)劃設(shè)計(jì)方案外的審批； 26 2、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)評(píng)審過程中 外部專家、顧問成員 的 選定 工作 。 （八） 營(yíng)銷副總經(jīng)理 參與各階段評(píng)審報(bào)告的審核 （九） 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的評(píng)審和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核。 （十）總經(jīng)理辦公會(huì) 1、 總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的評(píng)審和規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案的核準(zhǔn)。 2、 總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃方案 評(píng)審時(shí) 安排各專業(yè)職能部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員參與討論； 3、 總經(jīng)理辦公會(huì)采用會(huì)議商討評(píng)審的形式，由各職能 部門 根據(jù)專業(yè)分工提出評(píng)審意見， 總經(jīng)理辦公會(huì) 決定最終評(píng)審意見方案。 第四條 設(shè)計(jì)階段評(píng)審 （一） 公司對(duì)各設(shè)計(jì)階段的輸出實(shí)行嚴(yán)格的評(píng)審和審核制度，根據(jù)各設(shè)計(jì)階段的要求和設(shè)計(jì)輸出的不同，評(píng)審和審核劃分為： 1、 總體規(guī)劃方案評(píng)審； 2、 初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審； 3、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案評(píng)審； 4、 施工圖設(shè)計(jì)審核。 （二） 在各階段設(shè)計(jì)院提交方案或圖紙后， 總工程師 應(yīng)先組織 工程技術(shù)部專業(yè)工程師 對(duì)設(shè)計(jì)方案或圖紙進(jìn)行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見， 報(bào) 工程副總經(jīng)理進(jìn)行審核后提交 總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行討論、審核。 （三）總工程師 根據(jù)委托設(shè)計(jì)時(shí)間進(jìn)度和出圖時(shí)間協(xié)調(diào)和組織 各分管領(lǐng)導(dǎo)和職能部門專業(yè)人員 進(jìn)行分階段的評(píng)審或?qū)徍恕?（四）工程副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案的 審核， 總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審。 總工程師負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門進(jìn)行 施工圖設(shè)計(jì)的審核。 （五） 總經(jīng)理辦公會(huì) 成員 根據(jù)部門專業(yè) 分工 提出審核意見。各部門評(píng)審的內(nèi)容和重點(diǎn)包括： 1、總工程師、工程技術(shù)部 ：從滿足 設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范專業(yè)角度進(jìn)行評(píng)審，報(bào) 27 告預(yù)審核意見； 2、營(yíng)銷策劃 部：從市場(chǎng)產(chǎn)品定位、發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、客戶需求、其他項(xiàng)目成敗因素等角度進(jìn)行評(píng)審； 3、造價(jià) 部：從造價(jià)和成本方面進(jìn)行專業(yè)評(píng)審，并從材料是否易于采購(gòu)、采購(gòu)的成本（包括采購(gòu)價(jià)格和采購(gòu)費(fèi)用）、新材料在其他項(xiàng)目上的使用效果等角度進(jìn)行評(píng)審； 4、項(xiàng)目部 ：從施工技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等角度進(jìn)行評(píng)審； 5、客戶服務(wù)中心 從客戶使用和物業(yè)管理的便易性、低成本角度進(jìn)行評(píng)審； 6、 必要時(shí)，評(píng)審應(yīng)邀請(qǐng)有關(guān)規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家的意見。 （六）評(píng)審會(huì)議由總工程師 主持 ， 工程副總經(jīng)理參加 。評(píng)審會(huì)議應(yīng)達(dá)成一致意見，當(dāng)評(píng)審未能達(dá)成一致時(shí)應(yīng)增加評(píng)審次數(shù)。最終評(píng)審結(jié)論由 總經(jīng)理辦公會(huì) 裁定。 （七） 規(guī)劃方案評(píng)審由 工程技術(shù)部 保持記錄并整理形成規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告。 （八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告由 工程技術(shù)部 提交設(shè)計(jì)單位作為對(duì)方案進(jìn)行修改的依據(jù)。 第五條 規(guī)劃方案評(píng)審要求 （一） 規(guī)劃投標(biāo)方案重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)的依據(jù)、設(shè)計(jì)的規(guī)模、項(xiàng)目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。評(píng)審還包括環(huán)境保護(hù)、建設(shè)期限、投資概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。 （二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的 要點(diǎn) 1、 建筑風(fēng)格的選擇； 2、 不同建筑的具體位置； 3、 園林風(fēng)格的選擇； 4、 各類戶型的比例； 5、 每種戶型的面積、設(shè)計(jì)方案； 6、 建筑平面設(shè)計(jì)方案； 7、 外立面設(shè)計(jì)方案等； 8、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 第六條 初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審要求 （一） 由于初步設(shè)計(jì)是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到項(xiàng)目 28 決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審要點(diǎn) 1、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方 式、建筑高度； 2、 戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式； 3、 建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺(tái)做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。 4、 戶型設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn) 主力戶型、非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理； 每一戶型設(shè)計(jì)是否合理，創(chuàng)新點(diǎn)是什么，改進(jìn)建議； 每一戶型各房間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離”； 衛(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、怎樣改進(jìn)； 裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計(jì)尺寸的匹配性； 對(duì)單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評(píng)價(jià) ； 外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求； 廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)； 錯(cuò)層、復(fù)式的高度、安全性評(píng)價(jià)； 屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)的合理性評(píng)價(jià)。 第七條 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核要求 （一） 技術(shù)設(shè)計(jì)是在初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上方案設(shè)計(jì)的具體化，須嚴(yán)格按照公司批準(zhǔn)的方案和國(guó)家規(guī)范進(jìn)行。所以，對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙的審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計(jì)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否符合設(shè)計(jì)大綱所提的要求。 （二） 由于工程項(xiàng)目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正相關(guān)的，所以， 工程技術(shù)人員 在初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)階段審核 方案或圖紙時(shí)，需要同時(shí)審核相應(yīng)的概算文件。只有既符合預(yù)定的質(zhì)量要求，而投資費(fèi)用又在控制限額內(nèi)時(shí)，設(shè)計(jì)才能得以通過。 第八條 施工圖設(shè)計(jì) 審核要求 （一） 施工圖是對(duì)建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo) 29 施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。 （二） 對(duì)施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。 1、 建筑施工圖 簡(jiǎn)稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足 要求等。 2、 結(jié)構(gòu)施工圖 簡(jiǎn)稱“結(jié)施?！敝饕獞?yīng)審核設(shè)計(jì)構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計(jì)安全性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。 3、 給排水施工圖 簡(jiǎn)稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計(jì)是否合理，有無沖突。 4、 電氣施工圖 簡(jiǎn)稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設(shè)計(jì)容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源 插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當(dāng)?shù)氐氖褂霉δ芤蟆?（三） 技術(shù)設(shè)計(jì)階段的審核由 總工程師組織工程技術(shù)部、項(xiàng)目部 根據(jù)施工圖評(píng)審項(xiàng)目記錄表的內(nèi)容進(jìn)行，并填寫和保持記錄。 第九條 景觀設(shè)計(jì)方案評(píng)審要求 （一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的要點(diǎn) 1、 環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計(jì)、場(chǎng)地布置、綠量控制； 2、 公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)識(shí)布置、背景音樂布置、綠量 控制； 3、 場(chǎng)地設(shè)計(jì)：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置； 4、 道路設(shè)計(jì)：地面材料、路牙設(shè)計(jì)； 5、 綠化設(shè)計(jì)：視線分析、樹種分區(qū)。 30 （二） 景觀設(shè)計(jì)施工圖 主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設(shè)計(jì)是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計(jì)、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好的方案。 第十條 總平 圖審核 要求 （一） 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項(xiàng)目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。 （二） 工程建設(shè)對(duì)象 本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （三） 有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計(jì)的審核，如對(duì)供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計(jì)，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。 第十一條 設(shè)計(jì)管理 （一） 在設(shè)計(jì)委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設(shè)計(jì)單位履行合同，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，按時(shí)完成設(shè)計(jì)， 工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)建立并實(shí)施與委托設(shè)計(jì)單位良好的溝通渠道。 （二）工程技術(shù)部 專業(yè)工程師每周二次定期與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的地方，必要時(shí)可到設(shè) 計(jì)單位實(shí)地了解。 （三）當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容有變更，如 公司提出新的設(shè)計(jì)要求時(shí)，需要補(bǔ)充協(xié)議時(shí)， 工程技術(shù)部 應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署。 （四） 如果設(shè)計(jì)單位無法按合同完成， 工程技術(shù)部 要及時(shí)將情況反饋給 總工程師和工程副總經(jīng)理 。 （五） 設(shè)計(jì)期間， 工程技術(shù)部 要及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方往來的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛的原始證據(jù)。 31 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告 編號(hào)： SHZY-XM-02 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 評(píng) 審 內(nèi) 容 （本報(bào)告可附相關(guān)資料） 評(píng) 審 結(jié) 論 采 取 的 更 正 措 施 參加人 員 部 門 職務(wù)或工種 參加人員 部 門 職務(wù)或工種 32 工 作 聯(lián) 系 單 編號(hào)： SHZY-XM-03 發(fā)出單位 發(fā)出人 發(fā)出時(shí)間 接收單位 接收人 接收時(shí)間 傳 遞 信 息 內(nèi) 容 信 息 處 理 建 議 批準(zhǔn)人： 日期： 備 注 附件內(nèi)容 注 1：本表格用于內(nèi)部和外部信息的溝通。 注 2： 一式兩份，發(fā)出部門和接受單位各執(zhí)一份。 33 04-07 設(shè)計(jì)變 更管理辦法 第一條 目的 通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，并保證工程建設(shè)順利進(jìn)行，特制定本程序。 第二條 適用范圍 本公司所有開發(fā)項(xiàng)目工程變更中設(shè)計(jì)變更的控制。 第三條 職責(zé) 分配 （一）工程技術(shù)部 1、負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)變更的組織評(píng)審；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、施工等方面影響的分析。 2、 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，辦理變更手續(xù)。 （二） 項(xiàng)目部 1、 參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，對(duì) 工程技術(shù)部 的設(shè)計(jì)變更辦理工作進(jìn)行督促。 2、 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的組織實(shí)施。 （三）總工程師 1、負(fù) 責(zé) 設(shè)計(jì)變更的總體控制和技術(shù)問題的處理； 2、 對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)評(píng)審，并簽署意見 ； 3、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的審核。 （四） 工程副總經(jīng)理 1、 負(fù)責(zé) 對(duì)設(shè)計(jì)變更的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行綜合評(píng)審并簽署意見； 2、 負(fù)責(zé) 一般 設(shè)計(jì)變更的審批。 （五）造價(jià) 部 參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響的分析。 （六）營(yíng)銷策劃 部 參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更對(duì)客戶和銷售產(chǎn)生影響的分析。 （七） 其他部門 參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，提出相關(guān)專業(yè)評(píng)審意見。 34 （八） 公司 總經(jīng)理辦公會(huì) 負(fù)責(zé)重大設(shè)計(jì)變更的審批。 第四條 工程變更的分類 工程 變更包括： （ 一 ）設(shè)計(jì)變更； （ 二 ）工程量變更； （ 三 ）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更； （ 四 ）施工時(shí)間的變更； （ 五 ）施工工藝或施工次序的變更； （ 六 ）合同條件的變更。 第五條 工程變更控制原則 （一） 盡量減少的原則。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。 （二） 嚴(yán)格控制的原則。要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，健全設(shè)計(jì)變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費(fèi)用。 第六條 工程變更的管理范圍劃分 （一）造價(jià) 部負(fù)責(zé)合同造價(jià)指標(biāo)變更的控制管理； （二）工 程技術(shù)部 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)工程量變更、施工時(shí)間、施工工藝或施工次序變更的控制管理。 （三）總工程師負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)變更和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件變更控制管理。 （四）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì) 變更的具體實(shí)施管理。 第七條 工程變更的審批權(quán)限 （一）總工程師 依據(jù)權(quán)限具有工程變更的現(xiàn)場(chǎng)決定權(quán)。 （二）造價(jià)部 負(fù)責(zé)所有工程變更的計(jì)價(jià)審核和變更備案。 （三） 工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)一般工程變更的最后審批。 （四）總經(jīng)理辦公會(huì) 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更的審批。 第八條 工程變更程序 本規(guī)程規(guī)定了設(shè)計(jì)變更的控制程序和控制要求，其他類工程變更根據(jù) 第六條 劃分的職責(zé)范圍，參照以下設(shè)計(jì)變更規(guī)程執(zhí)行。 第九條 設(shè)計(jì)變更程序 35 （一） 設(shè)計(jì)變更的提出 1、 設(shè)計(jì)變更的提出分以下幾種情況： 由公司內(nèi)部提出的變更，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、 總工程師、工程技術(shù)部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷策劃 部、 造價(jià) 部等； 監(jiān)理單位提出的變更； 施工單位提出的變更； 客戶提出的變更。 2、 各種情況提出的變更均需以書面的形式向 工程技術(shù)部 提出。 3、工程技術(shù)部 應(yīng)在一天內(nèi)對(duì)變更要求做出初步判斷，并 上報(bào)總工程師 做出 技術(shù)內(nèi)部評(píng)審處理決定 或意見 。 （二） 設(shè)計(jì)變更的處理 1、 設(shè)計(jì)變更的種類劃分 （ 1）否 決性變更 嚴(yán)重影響工期； 可能對(duì)結(jié)構(gòu)造成重大改動(dòng)； 影響其他客戶。如改變給排水、燃?xì)夤?、排氣道的平面位置等?影響周邊關(guān)系或嚴(yán)重污染環(huán)境。 （ 2） 重大變更 影響總平面布局； 改變單體外立面； 設(shè)計(jì)戶型改變； 使用功能變化； 裝修標(biāo)準(zhǔn)變化； 成本造價(jià)變化（成本造價(jià)發(fā)生單項(xiàng)變更 5 萬元以上的）。 （ 3） 一般性變更 除（ 1）、（ 2）以外的的變更為一般性變更。 2、 屬于否決性變更， 工程技術(shù)部 應(yīng)予以拒絕（經(jīng)工程副總經(jīng)理書面同意的情況除外）： 3、 屬于重大變 更， 工程技術(shù)部 按照 公司 規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審結(jié)果報(bào) 總經(jīng) 36 理辦公會(huì) 審批。設(shè)計(jì)變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 4、工程技術(shù)部初步判斷屬于一般性變更時(shí)，經(jīng)總工程師審定后，由總工程師組織相關(guān)部門 自行組織評(píng)審，評(píng)審可行的情況下，應(yīng)在三日形成設(shè)計(jì)變更評(píng)審單，報(bào) 工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 （三） 公司內(nèi)部提出設(shè)計(jì)變更審批程序 1、 公司除項(xiàng)目部外的內(nèi)部人員或部門申請(qǐng)變更的填寫設(shè)計(jì)變更評(píng)審單，報(bào) 工程技術(shù)部 初步審核 ，總工程師簽署審核意見 ；屬于重大設(shè)計(jì)變更的由 工程技術(shù)部 按變更流程進(jìn)行審核。 2、工程技術(shù)部 對(duì)于變更情況應(yīng)初 步判斷 ，經(jīng)總工程師審核 是否屬于一般性變更，屬于一般性變更應(yīng) 由總工程師 自行組 織評(píng)審，評(píng)審可行的情況下，應(yīng)在三日形成設(shè)計(jì)變更評(píng)審單，報(bào) 工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)；屬于重大設(shè)計(jì)變更的提交 總工程師 。 3、總工程師 應(yīng)組織項(xiàng)目部、工程 技術(shù)部 、 造價(jià) 部、 營(yíng)銷策劃 部等相關(guān)部門進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更 初步 評(píng)審 ，工程副總經(jīng)理參加 。 4、 各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更評(píng)審應(yīng)有項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理人員和 造價(jià) 部造價(jià)人員參加。參加人員分別負(fù)責(zé)技術(shù)上的可行性審查，負(fù)責(zé)評(píng)估對(duì)工期和進(jìn)度的影響，評(píng)估對(duì)造價(jià)成本的影響，簽署工程變更評(píng)審單，各部門應(yīng)評(píng)審內(nèi)容意見。 5、 工程變更評(píng) 審單的內(nèi)容應(yīng)包括： （ 1） 變更原因； （ 2） 變更對(duì)其它專業(yè)的影響（任一個(gè)專業(yè)的變更都首先必須通過其它專業(yè)的工程師簽字審核）； （ 3） 造價(jià)、工期的影響。 6、工程變更評(píng)審單經(jīng) 工程副總經(jīng)理審批后，由 工程技術(shù)部 將評(píng)審和審批結(jié)果回復(fù)變更提出人或部門。 7、 重大設(shè)計(jì)變更時(shí)， 總工程師將初步評(píng)審意見上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議?？偨?jīng)理辦公會(huì)審批后，工程技術(shù)部 在征求設(shè)計(jì)單位同意后由設(shè)計(jì)單位下發(fā)工程變更單和相應(yīng)的變更圖紙。 工程技術(shù)部 在取得最終變更方案后交 造價(jià) 部。 工程技術(shù)部 將設(shè)計(jì)變更單和圖紙轉(zhuǎn)項(xiàng)目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施 工單位。監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反饋給 工程技術(shù)部 ，由 工程技術(shù)部 報(bào) 總工程師審核， 工程副總經(jīng)理審批決定。 37 8、 一般變更的由 總工程師組織相關(guān)人員自行進(jìn)行評(píng)審，并將變更方案提交造價(jià)部；項(xiàng)目部將相應(yīng)設(shè)計(jì)變更單下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。 （四） 施工單位提出設(shè)計(jì)變更審批程序 1、 施工單位將變更申請(qǐng)、變更方案提交給監(jiān)理單位。 2、 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件等因素對(duì)變更申請(qǐng)、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書面意見一并交給項(xiàng)目部，項(xiàng)目部 認(rèn)可后提交工程技術(shù)部；工程技術(shù)部初步判斷 是否屬 于重大變更，重大變更的轉(zhuǎn)交 總工程師組織 進(jìn)行審核和評(píng)審。 3、 重大變更的，根據(jù)公司內(nèi)部評(píng)審或?qū)徟ㄟ^的情況，由 工程技術(shù)部 將設(shè)計(jì)變更單和圖紙轉(zhuǎn)項(xiàng)目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。不通過的情況，由監(jiān)理單位出具書面意見后返回施工單位。一般變更的由 總工程師組織相關(guān)部門 自行進(jìn)行評(píng)審，項(xiàng)目部將相應(yīng)設(shè)計(jì)變更單下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位，不通過的情況，由監(jiān)理單位出具書面意見后返回施工單位。 （五） 監(jiān)理單位提出設(shè)計(jì)變更審批程序 1、 監(jiān)理單位將變更申請(qǐng)、變更方案提交給項(xiàng)目部，項(xiàng)目部 認(rèn)可后提交工程技術(shù)部；工程技術(shù)部初步判斷 是否屬 于重大變更，重大變更的轉(zhuǎn)交 總工程師組織 進(jìn)行審核和評(píng)審。 2、 重大變更的，根據(jù)公司內(nèi)部評(píng)審或?qū)徟ㄟ^的情況，由 工程技術(shù)部 將設(shè)計(jì)變更單和圖紙轉(zhuǎn)項(xiàng)目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。不通過的情況，由 工程技術(shù)部出具書面意見后返回監(jiān)理單位。一般變更的由 總工程師組織相關(guān)部門 自行進(jìn)行評(píng)審，項(xiàng)目部將相應(yīng)設(shè)計(jì)變更單 下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位，不通過的情況，由項(xiàng)目 部出具書面意見后返回監(jiān)理單位。 （六） 客戶提出變更審批程序 1、 客戶提出的變更應(yīng)由 營(yíng)銷策劃 部代表客戶形成文件的形式的要求報(bào) 工程技術(shù)部 。 工程技術(shù)部 根據(jù)本程序進(jìn)行評(píng)審。 2、 當(dāng)評(píng)審結(jié)果為不予變更時(shí)， 工程技術(shù)部 在工程變更評(píng)審單上簽署不予變更意見后返遞 營(yíng)銷策劃 部，由 營(yíng)銷策劃 部負(fù)責(zé)與客戶的溝通。 3、當(dāng)評(píng)審結(jié)果為可以變更時(shí)，營(yíng)銷策劃部通知客戶認(rèn)可變更費(fèi)用并簽字，否則不予變更。營(yíng)銷策劃 部將客戶簽字后的變更預(yù)算及方案復(fù)印三份遞交 造價(jià) 部，原件入 38 該業(yè)主合同檔案。 4、 財(cái)務(wù)部將變更費(fèi)用列入該客戶應(yīng)收款戶（交房時(shí)結(jié)算變更費(fèi)用）。 第十條 設(shè)計(jì)變更注意事項(xiàng) （一） 所有設(shè)計(jì)變更由提出方填寫出具工程變更評(píng)審單，提交項(xiàng)目部或 工程技術(shù)部 。 （二） 所有設(shè)計(jì)變更由 工程技術(shù)部 或項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位對(duì)變更進(jìn) 行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任后實(shí)施變更。 （三） 所有變更由 造價(jià)部 依據(jù)最終變更方案做工程變更預(yù)算，將變更提出方簽字后的變更預(yù)算及方案自備一份與施工單位結(jié)算，其余分送 工程技術(shù)部 、項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部。 （四） 施工單位在施工中提出合理化建議，涉及到對(duì)圖紙的修改或施工組織設(shè)計(jì)的更改，及對(duì)材料、設(shè)備的換用，須報(bào)監(jiān)理，通過監(jiān)理審核后報(bào) 工程技術(shù)部，最后由工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可執(zhí)行。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改或換用時(shí)，承包人承擔(dān)由此所發(fā)生的費(fèi)用，并賠償公司的有關(guān)損失，延誤的工期不予順延。 （五） 監(jiān)理工程師根據(jù)監(jiān)理合同及施工合同的授權(quán) 范圍行使對(duì)工程變更的建議、審核或確認(rèn)權(quán)。 （六） 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的變更，公司應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。沒有設(shè)計(jì)方案的情況，不得施工。 （七） 設(shè)計(jì)變更不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)和消防、人防、防疫等設(shè)計(jì)方案。已經(jīng)過審批的項(xiàng)目，超過原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模時(shí)，應(yīng)由 總工程師組織相關(guān)部門 評(píng)審，必要時(shí)提請(qǐng) 總經(jīng)理辦公會(huì) 重新確定。 （ 八） 設(shè)計(jì)變更涉及總圖改變時(shí)，由 工程技術(shù)部 報(bào)規(guī)劃管理部門重新審查批準(zhǔn)。其他由 工程技術(shù)部 報(bào)規(guī)劃管理部門和其他管理部門重新審查批準(zhǔn)，并由設(shè)計(jì)單位提供變更的相應(yīng)圖紙和說 明。 （九） 施工方案和施工組織設(shè)計(jì)的變更必須經(jīng)過監(jiān)理和項(xiàng)目部、 工程技術(shù)部、總工程師 批復(fù)。施工組織進(jìn)行的調(diào)整，不得影響合同約定的施工日期。 39 工 程 變 更 評(píng) 審 單 項(xiàng)目名稱： 編號(hào)： SHZY-XM-02 變更提出部門（單位） 提 出 人 變更原因： 提出部門（單位）負(fù)責(zé)人： 日期： 工程變更技術(shù)方面的影響 （尤其對(duì)其它專業(yè)的影響） ： 工 程技術(shù)部： 日期： 工程變更對(duì)進(jìn)度的影響： 工程技術(shù)部： 日期： 工程變更對(duì)造價(jià)的影響： 造價(jià)部經(jīng)理： 日期： 工程變更對(duì)客戶和合同的影響： 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人： 日期： 總工程師審核意見： 工程副總經(jīng)理審核意見： 總經(jīng)理辦公會(huì)審批意見： 注：一般性設(shè)計(jì)變更由總工程師組織相關(guān)部門內(nèi)部評(píng)審，副總經(jīng)理批準(zhǔn)，并保留本記錄。 40 工 程 變 更 單 工 程名稱： 編號(hào)： SHZY-XM-03 致： ： 由于 原因，現(xiàn)提出 工程變更（內(nèi)容見附件），請(qǐng)予以審批。 附件： 公司部門： 日 期： 一致意見： 建設(shè)單位代表 設(shè)計(jì)單位代表 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)（公章） 簽字： 簽字： 簽字： 日期： 日期： 日期： 41 04-08 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作規(guī)程 第一條 目的 為了 能夠 熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解工程特點(diǎn)和設(shè)計(jì)意圖，以及對(duì)關(guān)鍵工程管理的質(zhì)量要求，同時(shí)也為了減少圖紙的差錯(cuò)，對(duì)圖紙中的質(zhì)量隱患防患于未然 ，制定本規(guī)程 。 第二條 適用范圍 適用于公司所有工程項(xiàng)目施工前的設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審的控制和管理。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、負(fù)責(zé) 公司內(nèi)部施工圖審學(xué)的組織實(shí)施； 2、 參與圖紙會(huì)審，負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的溝通聯(lián)絡(luò)。 （二）項(xiàng)目 部 1、 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審相關(guān)方的組織進(jìn)行。 2、 對(duì) 圖紙會(huì)審記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)，保留會(huì)審記錄。 （三） 設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底，解答和解決技術(shù)疑問。 （四） 監(jiān)理單位 參與圖紙會(huì)審，負(fù)責(zé)提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題。 （五） 施工單位 參與圖紙會(huì)審，負(fù)責(zé)提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題。 （六） 公司相關(guān)部門 參加 項(xiàng)目 部組織的施工圖審學(xué)。 第四條 施工圖審學(xué) （一） 為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，公司在設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)交底和施工圖會(huì)審前應(yīng)首先進(jìn)行施工圖的審學(xué)。 （二） 施工圖的審 學(xué)由工程 技術(shù) 部在最終圖紙方案確定下發(fā)后組織進(jìn)行， 項(xiàng)目部協(xié)助進(jìn)行，參加施工圖審學(xué)的部門有 工程技術(shù)部 、 造價(jià)部 、項(xiàng)目部。 （三） 參加施工圖審學(xué)的人員為 分管領(lǐng)導(dǎo)、 各部門負(fù)責(zé)人，必要時(shí)要求各部門全 42 體專業(yè)技術(shù)人員參加。 （四） 圖紙審學(xué)內(nèi)容 1、 施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求； 2、 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照，是否有不符之處； 3、 圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方； 4、 配套工程是否完善； 5、 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性 困難。 （五） 圖紙審學(xué)程序 1、 按圖紙種類分，應(yīng)先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖； 2、 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 （六）審學(xué)圖紙由工程技術(shù) 部進(jìn)行記錄，并分類整理形成審學(xué)圖紙意見書，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。 （七） 施工單位確定后， 公司應(yīng)要求施工單位、監(jiān)理單位 組織內(nèi)部審學(xué)。 第五條 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審 （一）項(xiàng)目部 確定會(huì)審時(shí)間地點(diǎn)，并通知 分管領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)部和設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。項(xiàng)目 部要安排各單位不少于兩周的施工圖審閱時(shí)間，以便各相關(guān)單位和部門對(duì)圖紙仔細(xì)的審閱。 （二 ）三方會(huì)審前項(xiàng)目 部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部專業(yè)工程師先進(jìn)行內(nèi)部初審，提出并記錄圖紙、施工和技術(shù)方面的問題，為三方會(huì)審做好準(zhǔn)備。 （三）三方圖紙會(huì)審過程由項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通 ，工程技術(shù)部配合項(xiàng)目部做好與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)與溝通 。 （四） 圖紙會(huì)審的實(shí)施 由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底，介紹設(shè)計(jì)意圖、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項(xiàng)，然后由施工單位、 公司技術(shù)人員 提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題，通過三方研究協(xié)商，擬定解決的辦法。 （五） 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審的基本程序 1、 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備 齊全且已全部到位。 2、 先由設(shè)計(jì)單位對(duì)審學(xué)圖紙意見書中所提問題統(tǒng)一解答。 43 3、 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。 4、 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言進(jìn)行總結(jié)。 （六） 設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容。 1、 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 2、 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 3、 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。 4、 對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。 5、 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 6、 其 他需提出和交待的內(nèi)容。 （七） 圖紙會(huì)審的基本內(nèi)容 1、 地質(zhì)勘探資料是否齊全； 2、 設(shè)計(jì)圖紙與說明是否齊全；有無分期供圖的時(shí)間表； 3、 設(shè)計(jì)地震烈度是否符合當(dāng)?shù)匾螅?4、 幾個(gè)設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)的圖紙相互間有無矛盾；專業(yè)圖紙之間、平立剖面圖之間有無矛盾；標(biāo)注有無遺漏； 5、 總平面與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標(biāo)高等是否一致； 6、 人防、消防設(shè)計(jì)是否滿足要求； 7、 建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯(cuò)及矛盾；結(jié)構(gòu)圖與建筑圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致；建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的表示方法是否清楚；是否符合制圖標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)埋件是否表示清 楚；有無鋼筋明細(xì)表或鋼筋的構(gòu)造要求在圖中是否表示清楚； 8、 施工圖中所列各種標(biāo)準(zhǔn)圖冊(cè)施工單位是否具備； 9、 材料來源有無保證，能否代換；圖中所要求的條件能否滿足；新材料、新技術(shù)的應(yīng)用有無問題； 10、 地基處理方法是否合理，建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)造是否存在不能施工、不全能施工的技術(shù)問題，或容易導(dǎo)致質(zhì)量、安全、工程費(fèi)用增加等方面的問題； 11、 工藝管道、電氣線路、設(shè)備裝置、運(yùn)輸?shù)缆放c建筑物之間或相互間有無矛盾，布置是否合理； 12、 施工安全、環(huán)境衛(wèi)生有無保證； 44 13、 景觀設(shè)計(jì)施工圖中各類隱蔽工程與建筑工程是否協(xié)調(diào)和銜接。 第六條 圖紙會(huì)審的確認(rèn) （一） 會(huì)審中提出的問題由設(shè)計(jì)單位答復(fù)，由施工單位、監(jiān)理單位分別記錄整理，填寫圖紙會(huì)審記錄。由施工單位匯總?cè)胶炞终J(rèn)可并加蓋公章，報(bào)設(shè)計(jì)單位批復(fù)。 （二） 甲方圖紙會(huì)審由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 （三）工程技術(shù)部 、 項(xiàng)目 部負(fù)責(zé)保留相關(guān)圖紙會(huì)審記錄。 45 04-09 開發(fā)成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)程 第一條 工程成本控制目標(biāo)確定后，相關(guān)職能部門實(shí)施對(duì)工程成本控制， 造價(jià)部負(fù)責(zé)對(duì)工程成本控制目標(biāo)執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)測(cè)。 第二條 開發(fā)成本的范圍 （一） 開發(fā)項(xiàng)目工程成本是指項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用、場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、公共配套設(shè) 施工程費(fèi)以及場(chǎng)地三通一平工程費(fèi)。 （二） 工程成本監(jiān)測(cè)的環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)（優(yōu)化設(shè)計(jì)）、工程招標(biāo)、材料設(shè)備訂購(gòu)、施工過程管理。 第三條 工程成本監(jiān)測(cè)的方法 （一） 工程設(shè)計(jì)施工圖出來后， 造價(jià)部 參與設(shè)計(jì)的優(yōu)化，參與設(shè)計(jì)交底，并做出經(jīng)濟(jì)可行性分析，指出與成本控制目標(biāo)的偏差。 （二）造價(jià)部 參與各類招標(biāo)文件及合同的制定，參與評(píng)標(biāo)和合同評(píng)審，并就各類供方承擔(dān)的投資控制職責(zé)及控制方式、方法提出自己的合理建議。 （三）造價(jià)部 參與施工過程的經(jīng)濟(jì)調(diào)整（工程變更及合同索賠、反索賠）管理，鑒定合理性，并配合計(jì)量，簽署意見。 （四） 實(shí)施工程進(jìn)度計(jì) 量，控制過程付款 1、