__決策分析理論(DOC 9).doc

XX決策分析理論XX顧問(wèn)專業(yè)致力于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資咨詢。公司總經(jīng)理陳建明曾任中國(guó)第一個(gè)郊區(qū)SHOPPING MALL，北京MALL的項(xiàng)目經(jīng)理。在北京MALL項(xiàng)目的操作過(guò)程中，深入研究商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展，并與國(guó)內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)投資商、發(fā)展商進(jìn)行了廣泛的溝通接觸，結(jié)合深入研究及具體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以上投資決策理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用。步驟1：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力的判斷分為兩個(gè)部分：1 判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的發(fā)展城市是否具備相應(yīng)市場(chǎng)條件：依據(jù)第四章中關(guān)于城市中心商業(yè)房地產(chǎn)和郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)條件，判斷擬建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的生產(chǎn)力水平是否可以支撐該項(xiàng)目建成后的良性運(yùn)營(yíng)；2 判斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場(chǎng)條件：在確認(rèn)擬選定的發(fā)展城市具備相應(yīng)市場(chǎng)條件后，需通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建立數(shù)學(xué)模型，或以所在城市當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產(chǎn)投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)判斷在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力做出肯定判斷后，需要進(jìn)一步判斷該投資商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如，大地集團(tuán)投資建設(shè)的北京MALL項(xiàng)目，大地集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告經(jīng)驗(yàn)；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關(guān)村生命科技院共同投資開(kāi)發(fā)的中關(guān)村國(guó)際商城，其參股企業(yè)王府井百貨和物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，上述商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從上述分析，可以得出北京MALL和中關(guān)村國(guó)際商城的投資商在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程中，其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)均可以得到發(fā)揮。企業(yè)在任何投資決策中必須準(zhǔn)確判斷自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中最大化競(jìng)爭(zhēng)力的首要過(guò)程。 步驟3：投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的發(fā)揮度在投資商確定其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)后，應(yīng)判斷在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能發(fā)揮到何種程度。其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的可行性。企業(yè)必須準(zhǔn)確判斷其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展上的發(fā)揮度。如果企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，得不到發(fā)揮或發(fā)揮很少，那么不需要做進(jìn)一步的分析判斷，企業(yè)就應(yīng)放棄該投資方向，最好去做別的投資選擇。步驟4：投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的比重判斷商業(yè)房地產(chǎn)的投資有其特定的特點(diǎn)，諸如投資大，回收期長(zhǎng)，回報(bào)率較低，風(fēng)險(xiǎn)較高等。鑒于上述投資特點(diǎn)，及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程復(fù)雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復(fù)合業(yè)態(tài)特點(diǎn)，投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)有多方面的競(jìng)爭(zhēng)需求。 投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)需求包括九大競(jìng)爭(zhēng)需求：1）、土地成本的競(jìng)爭(zhēng)需求2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)需求 3）、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)需求4）、招商能力的競(jìng)爭(zhēng)需求5）、融資能力的競(jìng)爭(zhēng)需求6）、管理能力的競(jìng)爭(zhēng)需求7)、公關(guān)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求8）、資本運(yùn)做能力的競(jìng)爭(zhēng)需求9）、其它能力的競(jìng)爭(zhēng)需求以上各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求，需要企業(yè)在決策過(guò)程中逐個(gè)謹(jǐn)慎判斷。依據(jù)對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)需求的分析，投資商才可以確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)需求不同的掌控能力的不同組合將決定最終的投資決策方案、股權(quán)組合方案、項(xiàng)目運(yùn)做方案、資本運(yùn)做方案、市場(chǎng)運(yùn)做方案等。XX顧問(wèn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期研究和實(shí)踐，在評(píng)估投資企業(yè)各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求及評(píng)估各競(jìng)爭(zhēng)需求不同組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。希望能為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的投資商提供有益的投資咨詢。步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個(gè)步驟實(shí)際上是漸進(jìn)式的，只有上一個(gè)步驟的分析結(jié)論是肯定的，下一個(gè)步驟的分析才是有效的-如果對(duì)某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷的結(jié)論是：該特定位置、特定市場(chǎng)環(huán)境的商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)尚不成熟，那么后面的步驟可以不進(jìn)行，即可以否定該投資機(jī)會(huì)；如果步驟一肯定了該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而步驟二、三分析發(fā)現(xiàn)該投資商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在該項(xiàng)目上無(wú)任何發(fā)揮，該項(xiàng)目也只能予以否定；如果前三個(gè)步驟分析的結(jié)論均正面肯定，第四個(gè)步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，以下八大競(jìng)爭(zhēng)需求對(duì)能否投資及如何投資的影響程度截然不同：1）、土地成本的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素可以讓投資商在項(xiàng)目初期即可以站得優(yōu)勢(shì)或處在劣勢(shì)。2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素在投資判斷中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項(xiàng)目、可否以大股東的角色獨(dú)立運(yùn)做商業(yè)房地產(chǎn)以及在何種法人治理結(jié)構(gòu)下才可以運(yùn)做完成該項(xiàng)目。具體判斷較為復(fù)雜。3）、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素對(duì)于戰(zhàn)略投資伙伴的投資判斷極為重要。4）、招商能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素對(duì)投資決策的影響力度不大，主要要求投資商在運(yùn)做時(shí)能充分考慮。5）、融資能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素是決策的核心因素，必須謹(jǐn)慎對(duì)待其角色。6）、管理能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素會(huì)影響股權(quán)機(jī)構(gòu)的最終方案以及今后項(xiàng)目的運(yùn)做模式。7)、公關(guān)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素往往不被國(guó)內(nèi)企業(yè)所重視，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度、從國(guó)際化趨勢(shì)的角度，要想將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成為成功的項(xiàng)目，必須在此方面下足夠的功夫。8）、資本運(yùn)做能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素可以說(shuō)是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否在建設(shè)完成后創(chuàng)造品牌的關(guān)鍵因素。如果要保證已投資項(xiàng)目能持續(xù)發(fā)展，必須最大化企業(yè)的資本運(yùn)做能力。9）、其它能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)影響度沒(méi)有上述8個(gè)因素大，但具體因素要具體判斷。比如，投資商在傳媒業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在投資決策時(shí)可以予以充分考慮，但一定不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)，以免決策時(shí)忽略了劣勢(shì)，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過(guò)于樂(lè)觀的投資決策或過(guò)高估計(jì)自身價(jià)值的投資判斷。在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)的不謹(jǐn)慎，嚴(yán)重的話，會(huì)讓企業(yè)血本無(wú)歸，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資極為熱盅的時(shí)候，在此特別提示所有的投資者務(wù)必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)是嶄新的產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)投資商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)-幾乎缺乏商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所有的經(jīng)驗(yàn)，如果想做出正確的投資判斷，以正確的方法把項(xiàng)目運(yùn)做完成，并以科學(xué)的方法管理項(xiàng)目，創(chuàng)造利潤(rùn)以及真正打造商業(yè)房地產(chǎn)的品牌，建議國(guó)內(nèi)投資商向國(guó)際成功企業(yè)學(xué)習(xí)：重視向業(yè)內(nèi)咨詢公司進(jìn)行投資咨詢。 XX商業(yè)房地產(chǎn)資本模型介紹XX顧問(wèn)專業(yè)致力于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資咨詢。公司總經(jīng)理陳建明曾任中國(guó)第一個(gè)郊區(qū)SHOPPING MALL，北京MALL的項(xiàng)目經(jīng)理。在北京MALL項(xiàng)目的操作過(guò)程中，深入研究商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展，并與國(guó)內(nèi)外商業(yè)房地產(chǎn)投資商、發(fā)展商進(jìn)行了廣泛的溝通接觸，結(jié)合深入研究及具體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以上投資決策理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用。下文將具體介紹XX決策分析理論在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用。 步驟1：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力的判斷分為兩個(gè)部分：1 判斷商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選定的發(fā)展城市是否具備相應(yīng)市場(chǎng)條件：依據(jù)第四章中關(guān)于城市中心商業(yè)房地產(chǎn)和郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)條件，判斷擬建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市的生產(chǎn)力水平是否可以支撐該項(xiàng)目建成后的良性運(yùn)營(yíng)；2 判斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選址地區(qū)的市場(chǎng)條件：在確認(rèn)擬選定的發(fā)展城市具備相應(yīng)市場(chǎng)條件后，需通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建立數(shù)學(xué)模型，或以所在城市當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。步驟2：商業(yè)房地產(chǎn)投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)判斷在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力做出肯定判斷后，需要進(jìn)一步判斷該投資商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如，大地集團(tuán)投資建設(shè)的北京MALL項(xiàng)目，大地集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其在廣告?zhèn)髅綐I(yè)十年積淀的廣告經(jīng)驗(yàn)；由北京王府井百貨、北京物美商城及中關(guān)村生命科技院共同投資開(kāi)發(fā)的中關(guān)村國(guó)際商城，其參股企業(yè)王府井百貨和物美商城有較為豐富的商業(yè)企業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，上述商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從上述分析，可以得出北京MALL和中關(guān)村國(guó)際商城的投資商在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程中，其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)均可以得到發(fā)揮。企業(yè)在任何投資決策中必須準(zhǔn)確判斷自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中最大化競(jìng)爭(zhēng)力的首要過(guò)程。 步驟3：投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上的發(fā)揮度在投資商確定其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)后，應(yīng)判斷在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能發(fā)揮到何種程度。其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的程度越高，企業(yè)越具有投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的可行性。企業(yè)必須準(zhǔn)確判斷其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展上的發(fā)揮度。如果企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，得不到發(fā)揮或發(fā)揮很少，那么不需要做進(jìn)一步的分析判斷，企業(yè)就應(yīng)放棄該投資方向，最好去做別的投資選擇。步驟4：投資商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的比重判斷商業(yè)房地產(chǎn)的投資有其特定的特點(diǎn)，諸如投資大，回收期長(zhǎng)，回報(bào)率較低，風(fēng)險(xiǎn)較高等。鑒于上述投資特點(diǎn)，及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程復(fù)雜，牽涉行業(yè)廣，多業(yè)態(tài)的復(fù)合業(yè)態(tài)特點(diǎn)，投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)有多方面的競(jìng)爭(zhēng)需求。 投資開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)需求包括九大競(jìng)爭(zhēng)需求：1）、土地成本的競(jìng)爭(zhēng)需求2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)需求 3）、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)需求4）、招商能力的競(jìng)爭(zhēng)需求5）、融資能力的競(jìng)爭(zhēng)需求6）、管理能力的競(jìng)爭(zhēng)需求7)、公關(guān)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求8）、資本運(yùn)做能力的競(jìng)爭(zhēng)需求9）、其它能力的競(jìng)爭(zhēng)需求以上各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求，需要企業(yè)在決策過(guò)程中逐個(gè)謹(jǐn)慎判斷。依據(jù)對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)需求的分析，投資商才可以確定其各方面的掌控能力的高低、大小。對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)需求不同的掌控能力的不同組合將決定最終的投資決策方案、股權(quán)組合方案、項(xiàng)目運(yùn)做方案、資本運(yùn)做方案、市場(chǎng)運(yùn)做方案等。XX顧問(wèn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期研究和實(shí)踐，在評(píng)估投資企業(yè)各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求及評(píng)估各競(jìng)爭(zhēng)需求不同組合狀況下的決策等方面，均建立了分析模型。希望能為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的投資商提供有益的投資咨詢。步驟5：投資商做出投資與否的決策及如何投資的決策前四個(gè)步驟實(shí)際上是漸進(jìn)式的，只有上一個(gè)步驟的分析結(jié)論是肯定的，下一個(gè)步驟的分析才是有效的-如果對(duì)某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷的結(jié)論是：該特定位置、特定市場(chǎng)環(huán)境的商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)尚不成熟，那么后面的步驟可以不進(jìn)行，即可以否定該投資機(jī)會(huì)；如果步驟一肯定了該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而步驟二、三分析發(fā)現(xiàn)該投資商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在該項(xiàng)目上無(wú)任何發(fā)揮，該項(xiàng)目也只能予以否定；如果前三個(gè)步驟分析的結(jié)論均正面肯定，第四個(gè)步驟的分析將極為重要。就步驟四而言，以下八大競(jìng)爭(zhēng)需求對(duì)能否投資及如何投資的影響程度截然不同：1）、土地成本的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素可以讓投資商在項(xiàng)目初期即可以站得優(yōu)勢(shì)或處在劣勢(shì)。2）、資金勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素在投資判斷中起核心作用，將決定該投資商可否投資該項(xiàng)目、可否以大股東的角色獨(dú)立運(yùn)做商業(yè)房地產(chǎn)以及在何種法人治理結(jié)構(gòu)下才可以運(yùn)做完成該項(xiàng)目。具體判斷較為復(fù)雜。3）、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素對(duì)于戰(zhàn)略投資伙伴的投資判斷極為重要。4）、招商能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素對(duì)投資決策的影響力度不大，主要要求投資商在運(yùn)做時(shí)能充分考慮。5）、融資能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素是決策的核心因素，必須謹(jǐn)慎對(duì)待其角色。6）、管理能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素會(huì)影響股權(quán)機(jī)構(gòu)的最終方案以及今后項(xiàng)目的運(yùn)做模式。7)、公關(guān)能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素往往不被國(guó)內(nèi)企業(yè)所重視，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度、從國(guó)際化趨勢(shì)的角度，要想將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成為成功的項(xiàng)目，必須在此方面下足夠的功夫。8）、資本運(yùn)做能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 該因素可以說(shuō)是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否在建設(shè)完成后創(chuàng)造品牌的關(guān)鍵因素。如果要保證已投資項(xiàng)目能持續(xù)發(fā)展，必須最大化企業(yè)的資本運(yùn)做能力。9）、其它能力的競(jìng)爭(zhēng)需求 盡管其它諸如此類的因素在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)影響度沒(méi)有上述8個(gè)因素大，但具體因素要具體判斷。比如，投資商在傳媒業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在投資決策時(shí)可以予以充分考慮，但一定不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)，以免決策時(shí)忽略了劣勢(shì)，夸大企業(yè)自己的掌控能力，最后做出過(guò)于樂(lè)觀的投資決策或過(guò)高估計(jì)自身價(jià)值的投資判斷。在商業(yè)房地產(chǎn)投資決策時(shí)的不謹(jǐn)慎，嚴(yán)重的話，會(huì)讓企業(yè)血本無(wú)歸，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資極為熱盅的時(shí)候，在此特別提示所有的投資者務(wù)必做好投資決策分析。鑒于商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)是嶄新的產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)投資商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)-幾乎缺乏商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所有的經(jīng)驗(yàn)，如果想做出正確的投資判斷，以正確的方法把項(xiàng)目運(yùn)做完成，并以科學(xué)的方法管理項(xiàng)目，創(chuàng)造利潤(rùn)以及真正打造商業(yè)房地產(chǎn)的品牌，建議國(guó)內(nèi)投資商向國(guó)際成功企業(yè)學(xué)習(xí)：重視向業(yè)內(nèi)咨詢公司進(jìn)行投資咨詢。 可發(fā)展規(guī)模投資商在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。這一步工作的重要性不言而喻：將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)此問(wèn)題不以為然，XX顧問(wèn)認(rèn)為有必要舉例說(shuō)明其重要性。位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆，但二期2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。XX顧問(wèn)認(rèn)為，新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，即以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地址可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。該種方法被很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用。必須指出的是，不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。我們認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究，最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，投資商需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等對(duì)項(xiàng)目的定位（該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要服務(wù)的人群）進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功將是決定性的。我們不能想象一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)沒(méi)有必須的交通設(shè)施以及必要的停車場(chǎng)，它將如何面對(duì)市場(chǎng)需要及迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。否則，錯(cuò)誤選擇發(fā)展位置必然導(dǎo)致投資失敗。房地產(chǎn)投資極為強(qiáng)調(diào)地段的重要性，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。另外，不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置的要求也不同，如果開(kāi)發(fā)商不能準(zhǔn)確判斷，項(xiàng)目發(fā)生運(yùn)營(yíng)問(wèn)題幾乎是難以避免的。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，投資商需要自己組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，或者委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。市場(chǎng)條件判斷大、中型項(xiàng)目，投資商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。小型項(xiàng)目也存在這樣的問(wèn)題，只是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商往往對(duì)自己的判斷力信心百倍，不愿花時(shí)間、資金去做他們認(rèn)為的低價(jià)值事情。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都