深圳_金地集團(tuán)產(chǎn)品線研究_匯報(bào)稿.ppt

1 金地格林系列產(chǎn)品線 謹(jǐn)呈 金地集團(tuán) 2 金地格林系列產(chǎn)品線架構(gòu) 1 經(jīng)營目標(biāo)要求 2 城市板塊圖 3 客戶模型 4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容 客戶特征模型傳統(tǒng)中檔的物理特征客戶價(jià)值觀的具體展現(xiàn) 客戶需求模型找到產(chǎn)品的接觸點(diǎn)價(jià)值觀在接觸點(diǎn)上的表現(xiàn) 設(shè) 計(jì) 指 標(biāo) 單 體 戶 型 示 范 區(qū) 會 所 配 套 規(guī) 劃 景 觀 交 樓 標(biāo) 準(zhǔn) 室 外 工 程 部 品 技 術(shù) 5 項(xiàng)目推廣 物業(yè) 6 成本控制 7 資源 使用說明 聚類分析 具象分析 基于接觸點(diǎn)的分析 3 傳統(tǒng)中檔客戶 價(jià)值觀 客戶特征 人口統(tǒng)計(jì)特征 購房特征 生活特征 承受能力 家庭結(jié)構(gòu) 客戶需求 土地區(qū)位 考慮購房時(shí) 土地訴求顯著性 購房動(dòng)機(jī) 考慮購房時(shí) 購房動(dòng)機(jī)排序 看重因素決策漏斗 考慮購房時(shí) 購房成交時(shí) 入住后 重要敏感圖 重要敏感圖 重要敏感圖 產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)客戶需求 設(shè)計(jì)指標(biāo) 示范區(qū) 戶型設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃 會所配套 重要敏感圖 生活方式演繹 功能需求程度 四類人群 精細(xì)化方法 以深圳為例 土地版塊劃分 可進(jìn)入片區(qū) 4 1 經(jīng)營目標(biāo)要求 5 經(jīng)營目標(biāo)原則 項(xiàng)目目標(biāo)快速質(zhì)量成本均好 途徑營運(yùn)效率高是通過各專業(yè)能力均好 產(chǎn)品缺陷少得以實(shí)現(xiàn) 原則市場大成本可控銷售價(jià)格溢價(jià)要求不高產(chǎn)品可復(fù)制性強(qiáng) 世聯(lián)對原則的解讀 普適性 產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化研究不是針對具體的項(xiàng)目 而是面向某一共同價(jià)值觀的客戶群體 充分挖掘其需求后 在住宅產(chǎn)品上給出切合其需求和價(jià)值觀的普遍適用性建議 橋梁性 產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化中很關(guān)鍵的一步是 建立客戶價(jià)值觀 客戶產(chǎn)品需求和產(chǎn)品線之間的聯(lián)系 搭建客戶到產(chǎn)品間的橋梁 6 2 客戶分析 客戶特征模型客戶決策漏斗客戶需求模型 7 基于羅蘭 貝格對地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)行為的劃分和研究 鎖定格林小城目標(biāo)客戶群 挖掘其對產(chǎn)品的功能訴求 家庭形態(tài) 價(jià)值訴求 家庭收入 單人獨(dú)居二人世界喜得貴子上小學(xué)上初中上高中子女成年三代同堂空巢家庭 住宅市場 劃分人群特征 聚焦傳統(tǒng)價(jià)值觀人群 細(xì)分人群 找到不同家庭階段人群對產(chǎn)品的不同功能訴求 聚焦細(xì)分客戶對產(chǎn)品戶型的需求 客戶家庭所處的不同階段進(jìn)行劃分 劃分人群承受能力 聚焦中檔人群 8 格林系列客戶生命周期三口之家比重最大 金地系列產(chǎn)品的客戶 按不同生命周期所占的比重劃分 具有以下特征 三口之家客戶所占比重最大 孩子多上初中和高中 男女主人事業(yè)有成 二人世界客戶所占比重約為1 4 事業(yè)和家庭剛起步 三代同堂客戶所占比重與二人世界相當(dāng) 約為1 4 孩子多上幼兒園或小學(xué) 男女主人需要將更多的精力放在家庭上 空巢家庭客戶所占比重最低 約為5 男女主人子女不定期來探望 不同生命周期客戶所占比重 9 格林系列客戶收入水平屬于社會中檔 二人世界的家庭年收入以10 15萬為主 三口之家的家庭年收入以10 20萬為主 三代同堂的家庭年收入以15 25萬為主 空巢家庭的家庭年收入以5 10萬為主 不同家庭結(jié)構(gòu)客戶對應(yīng)的家庭年收入 10 羅蘭貝格將傳統(tǒng)中檔的價(jià)值觀概括為經(jīng)典 自然 親和力 信賴 世聯(lián)通過定性調(diào)研和訪談對傳統(tǒng)中檔客戶的價(jià)值觀進(jìn)行進(jìn)一步闡釋和深化 與羅蘭貝格的價(jià)值觀形成對應(yīng)關(guān)系 11 格林系列客戶價(jià)值觀 重視家庭 追求和諧自然 主張實(shí)用和強(qiáng)調(diào)秩序與身份感 不追求過分奢華努力工作 追求更美好家庭生活 對生活品質(zhì)有一定要求 重視家庭 崇尚自然 追求和諧 秩序和身份感 重視下一代教育 重視家庭 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 家庭和睦十分重要 尊老愛幼是一種傳統(tǒng) 強(qiáng)調(diào)秩序和身份認(rèn)同 渴求老年生活豐富多彩 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 自給自足生活 渴望與子女交流 格林系列產(chǎn)品線客戶價(jià)值觀維度 三口之家 二人世界 三代同堂 空巢家庭 主張實(shí)用 親和力 自然 自然 經(jīng)典 信賴 12 3 1客戶特征模型 13 金地格林系列客戶特征構(gòu)建維度 客戶特征構(gòu)建維度 購房特征 人口統(tǒng)計(jì)特征 生活特征 14 在客戶特征劃分的維度上 對每個(gè)維度進(jìn)行細(xì)化 進(jìn)而在整體上構(gòu)建客戶特征模型 年齡階段本土比例教育水平工作屬性 樓盤信息獲取渠道付款方式首付比例置業(yè)目的置業(yè)次數(shù) 私家車數(shù)量投資偏好通勤方式運(yùn)動(dòng)方式業(yè)余娛樂 15 客戶特征模型 人口統(tǒng)計(jì)特征總結(jié) 16 客戶特征模型 購房特征總結(jié) 17 客戶特征模型 生活特征總結(jié) 18 3 2客戶需求分析 土地與客戶匹配分析客戶購房動(dòng)機(jī)分析客戶決策漏斗分析 19 3 2 1土地與客戶匹配分析 以深圳為例 20 城市板塊圖劃分的作用與思路 該城市適合這類顧客群體的土地板塊圖 戰(zhàn)略產(chǎn)品系列顧客土地訴求價(jià)格適中的區(qū)位交通便捷居住環(huán)境優(yōu)良位于城市發(fā)展熱點(diǎn)上完備的生活 商業(yè) 娛樂配套良好的教育資源良好的景觀資源良好的醫(yī)療配套 分析哪塊板塊適合 并進(jìn)行深入分析 后期會通過針對性的調(diào)研 對此版塊中目標(biāo)人群量 產(chǎn)品訴求進(jìn)行驗(yàn)證 完善 某城市實(shí)際土地版塊結(jié)構(gòu)圖一條產(chǎn)品線的顧客土地訴求 作用 實(shí)現(xiàn)顧客群的土地訴求和土地屬性進(jìn)行匹配 目標(biāo) 提供框架 思路及方法 指導(dǎo)區(qū)域公司深化 21 城市發(fā)展空間分析 片區(qū)市場劃分 一條產(chǎn)品線重點(diǎn)片區(qū)選擇 重點(diǎn)片區(qū)可利用土地資源分析 用于拿地參考 通過對城市發(fā)展規(guī)劃和趨勢的研究 判斷該城市的樓市發(fā)展空間 將城市劃分為若干個(gè)片區(qū) 依據(jù)城市發(fā)展方向 鎖定具有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)片區(qū) 城市版塊圖劃分方法 1 2 城市板塊圖劃分 13城市前期城市發(fā)展空間分析 片區(qū)劃分與重點(diǎn)片區(qū)選擇 22 城市版塊圖劃分方法 2 2 對重點(diǎn)片區(qū)內(nèi)交通 教育 文體 景觀 商業(yè)和醫(yī)療等配套資源進(jìn)行分析 并依據(jù)道路 自然水系和區(qū)域功能進(jìn)一步劃分片區(qū)內(nèi)的組團(tuán) 城市發(fā)展空間分析 片區(qū)市場劃分 一條產(chǎn)品線重點(diǎn)片區(qū)選擇 重點(diǎn)片區(qū)可利用土地資源分析 用于拿地參考 一條產(chǎn)品線重點(diǎn)片區(qū)定位分析與劃分組團(tuán) 23 格林小城客戶對土地的訴求 傳統(tǒng)中檔人群在郊區(qū)置業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)力 被價(jià)格擠出到郊區(qū)置業(yè) 同時(shí)又要求居住品質(zhì) 傳統(tǒng)中檔人群是怎么樣一群人 一定的經(jīng)濟(jì)承受力 重視家庭 關(guān)注孩子 居住舒適度追求 24 各主要居住區(qū)土地屬性與舉例項(xiàng)目客戶土地訴求的匹配性分析 25 續(xù)上表 26 3 2 2客戶購房動(dòng)機(jī)分析 27 整體而言 購房動(dòng)機(jī)較多是出于滿足居住需求 享受生活和孩子上學(xué)的目的 表明傳統(tǒng)中檔人群處在由滿足基本生活需求向提高生活質(zhì)量方向改進(jìn) 金地格林系列產(chǎn)品線客戶的購房動(dòng)機(jī)排序 28 整體而言 格林系列產(chǎn)品線客戶的購房動(dòng)機(jī)較多地是出于居住需要 享受靜逸 改善生活 孩子上學(xué)等原因 購房動(dòng)機(jī) 整體客戶 整體上 金地格林系列客戶的購房動(dòng)機(jī)因素排布如下 最主要的購房動(dòng)機(jī)為居家需要 享受靜逸 改善生活 孩子上學(xué)及生活便利等 出于享受人文 彰顯身份 體現(xiàn)家風(fēng)及需要居住安全等購房動(dòng)機(jī)在金地格林系列產(chǎn)品的客戶中均有分布 但所占比重較低 出于攀比心理及享受私密等購房動(dòng)機(jī)置業(yè)的客戶非常少 金地格林系列產(chǎn)品客戶購房動(dòng)機(jī)排序 29 二人世界客戶的購房動(dòng)機(jī)一般是出于居家需要 改善生活及生活便利等原因 二人世界客戶的購房動(dòng)機(jī)因素排布如下 最主要的購房動(dòng)機(jī)為居家需要 改善生活 及生活便利等 出于孩子上學(xué) 享受靜逸 攀比心理及享受人文等購房動(dòng)機(jī)在二人世界客戶中均有分布 但所占比重較低 出于居住安全 體現(xiàn)家風(fēng) 享受私密及彰顯身份等原因置業(yè)的二人世界客戶非常少 二人世界客戶購房動(dòng)機(jī)排序 購房動(dòng)機(jī) 二人世界 30 三口之家客戶的購房動(dòng)機(jī)一般是出于居家需要 孩子上學(xué) 改善生活等原因 三口之家客戶的購房動(dòng)機(jī)因素排布如下 最主要的購房動(dòng)機(jī)為居家需要 孩子上學(xué) 改善生活 生活便利及享受靜逸等 出于彰顯身份 居住安全 享受人文 體現(xiàn)家風(fēng)等購房動(dòng)機(jī)在三口世界客戶中均有分布 但所占比重較低 出于攀比心理及享受私密等原因置業(yè)的三口之家客戶非常少 三口之家客戶購房動(dòng)機(jī)排序 購房動(dòng)機(jī) 三口之家 31 三代同堂客戶的購房動(dòng)機(jī)一般是出于改善生活 居家需要 享受靜逸 孩子上學(xué)等原因 三代同堂客戶的購房動(dòng)機(jī)因素排布如下 最主要的購房動(dòng)機(jī)為改善生活和居家需要 享受靜逸及孩子上學(xué) 生活便利等 出于享受人文 居住安全 體現(xiàn)家風(fēng) 彰顯身份等動(dòng)機(jī)置業(yè)的三代同堂客戶較少 出于享受私密及攀比心理等原因置業(yè)的三代同堂客戶極少 三代同堂客戶購房動(dòng)機(jī)排序 購房動(dòng)機(jī) 三代同堂 32 空巢家庭客戶的購房動(dòng)機(jī)一般是出于居家需要 及生活便利等原因 空巢家庭客戶的購房動(dòng)機(jī)因素排布如下 最主要的購房動(dòng)機(jī)表現(xiàn)為居家需要及生活便利 出于改善生活 享受靜逸 享受人文等動(dòng)機(jī)置業(yè)的空巢家庭客戶較少 出于享受私密等其他動(dòng)機(jī)置業(yè)的空巢家庭客戶極少 空巢家庭客戶購房動(dòng)機(jī)排序 購房動(dòng)機(jī) 空巢家庭 33 3 2 3客戶決策漏斗分析 34 決策漏斗模型中客戶在 考慮購房時(shí) 購房成交時(shí) 入住后 這三個(gè)不同階段的看重因素對項(xiàng)目策劃 營銷及物業(yè)管理具有針對性的指導(dǎo)作用 指導(dǎo)策劃方向 指導(dǎo)營銷服務(wù) 指導(dǎo)物業(yè)管理及策劃 設(shè)計(jì) 決策漏斗模型不同階段客戶看重因素的指導(dǎo)作用 考慮購房時(shí) 購房成交時(shí) 入住后 Who 策劃人員When 策劃過程How 1 強(qiáng)化突出客戶最看重的因素 2 適當(dāng)提升客戶角看重的因素 3 避免在非重要因素上過多投入 Who 營銷人員When 營銷過程How 1 營銷廣告及營銷展示要著力主打客戶最關(guān)注因素 3 營銷人員銷售講解時(shí)突出客戶最關(guān)注因素 Who 物管 策劃 設(shè)計(jì)人員When 入住以后How 1 客戶入住后 物業(yè)管理部門要著力維護(hù)客戶最關(guān)注因素 2 策劃及設(shè)計(jì)部門針對客戶最關(guān)注因素 重點(diǎn)考慮并盡力解決 將客戶不滿意度減至最低 客戶在考慮購房時(shí)的看重因素主要用以指導(dǎo)策劃人員的策劃決策及方向 客戶在購房成交時(shí)的看重因素主要用以指導(dǎo)營銷人員在營銷中需注意的重點(diǎn) 客戶在入住后的看重因素主要用以指導(dǎo)物管部門應(yīng)注意的重點(diǎn) 指導(dǎo)策劃及設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目前期對客戶在入住后的看中因素做到最好 盡量減低 避免營銷時(shí)和入住后客戶因看重因素發(fā)生變化而引起對項(xiàng)目的不滿意度 35 客戶在考慮購房時(shí) 購房成交時(shí) 入住后這三個(gè)階段對產(chǎn)品的看重因素的重點(diǎn)有所不同 用決策漏斗模型可以形象的反應(yīng)這一變化 比重 10 5 比重 10 比重 5 金地格林系列產(chǎn)品線的客戶的購房決策漏斗變化如下 考慮購房時(shí) 較看重的因素從高到低依次為戶型設(shè)計(jì) 園林景觀 交通配套 物業(yè)服務(wù) 生活配套等 購房成交時(shí) 對應(yīng)客戶較看重的因素從高到低依次為物業(yè)服務(wù) 戶型設(shè)計(jì) 性價(jià)比 交通配套 園林景觀等 入住后 較看重的因素從高到低依次為物業(yè)服務(wù) 戶型設(shè)計(jì) 交通配套 生活配套 園林景觀等 入住后 購房成交時(shí) 考慮購房時(shí) 36 重要敏感圖對產(chǎn)品調(diào)整的指導(dǎo)作用 重要 賦值越高表明功能空間的需求程度越高 敏感 賦值越高表明功能空間改善程度越大 客戶感知度越高 基本面象限 1 滿足基本舒適度 必須要有2 敏感程度高的應(yīng)優(yōu)先設(shè)計(jì)加分項(xiàng)象限 1 滿足舒適度提升 提升戶型品質(zhì)時(shí)使用2 敏感程度高 可作為提升戶型品質(zhì)的亮點(diǎn)苦力象限 1 滿足基本舒適度 有即可2 敏感程度低 不需花過多投入進(jìn)行改善無差異象限 1 滿足舒適度提升 提升戶型品質(zhì)時(shí)使用2 敏感程度低 功能空間一般不需要設(shè)置 37 整體而言 格林系列產(chǎn)品線的客戶在置業(yè)時(shí)較看重物業(yè)服務(wù) 園林景觀 生活便利 地理位置 戶型設(shè)計(jì)及價(jià)格優(yōu)惠等因素 整體上 金地格林系列客戶在置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 敏感 重要的因素從高到低依次為物業(yè)服務(wù) 園林景觀 生活便利 地理位置及戶型設(shè)計(jì) 價(jià)格優(yōu)惠等 重要 不敏感的因素依次為教育資源 文化底蘊(yùn)等 敏感 不重要的因素從高到低依次為金地品牌 風(fēng)水等 不敏感 不重要的因素為外立面等其他因素 看重因素 整體客戶 38 對三口之家客戶而言 置業(yè)時(shí)較看重園林景觀 生活便利戶型設(shè)計(jì) 教育資源 工作方便 價(jià)格優(yōu)惠等因素 三口之家客戶置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 敏感 重要的因素從高到低依次為園林景觀 生活便利 戶型設(shè)計(jì) 教育資源 工作方便 價(jià)格優(yōu)惠等 重要 不敏感的因素從高到低依次為金地品牌 風(fēng)水 物業(yè)服務(wù)等 敏感 不重要的因素為文化底蘊(yùn)等 不敏感 不重要的因素依次為地理位置 外立面等 看重因素 三口之家 39 對二人世界客戶而言 置業(yè)時(shí)較看重園林景觀 工作方便 金地品牌 價(jià)格優(yōu)惠 生活便利及地理位置等因素 二人世界客戶置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 敏感 重要的因素從高到低依次為園林景觀 工作方便 金地品牌 價(jià)格優(yōu)惠 生活便利 地理位置等 重要 不敏感的因素從高到低依次為戶型設(shè)計(jì) 教育資源 物業(yè)服務(wù)等 敏感 不重要的因素為外立面等 不敏感 不重要的因素為文化底蘊(yùn)等 看重因素 二人世界 40 對三代同堂客戶而言 置業(yè)時(shí)較看重園林景觀 親屬所在地 工作方便 物業(yè)服務(wù) 生活便利及戶型設(shè)計(jì)等因素 三代同堂客戶置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 敏感 重要的因素從高到低依次為園林景觀 親屬做在地 工作方便 物業(yè)服務(wù) 生活便利及戶型設(shè)計(jì)等 重要 不敏感的因素為規(guī)劃布局等 敏感 不重要的因素從高到低依次為風(fēng)水 文化底蘊(yùn) 金地品牌等 不敏感 不重要的因素從高到低依次為價(jià)格優(yōu)惠 外立面等 看重因素 三代同堂 41 對空巢家庭客戶而言 置業(yè)時(shí)較看重物業(yè)服務(wù) 園林景觀 地理位置 戶型設(shè)計(jì)等因素 空巢家庭客戶置業(yè)時(shí)的看重因素排布如下 敏感 重要的因素從高到低依次為物業(yè)服務(wù) 園林景觀 生活便利 地理位置及戶型設(shè)計(jì)等 重要 不敏感的因素為文化底蘊(yùn)等 敏感 不重要的因素從高到低依次為金地品牌 價(jià)格優(yōu)惠等 不敏感 不重要的因素為外立面等其他因素 看重因素 空巢家庭 42 3 產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容 單體戶型設(shè)計(jì)指標(biāo)展示區(qū)會所配套景觀規(guī)劃 43 3 1單體戶型 以三口之家為例 44 三口之家對單體的重要性和敏感點(diǎn)模型分析 客廳 主臥和次臥的舒適程度決定了三口之家人群的戶型選擇 Step1 看重又敏感的排序依次前三位為 1 客廳2 主臥3 次臥三口之家雖不看重對次臥 次衛(wèi)生間和書房 但對他們的敏感度較高 家庭結(jié)構(gòu)決定了三口之家對客廳 主臥重要性和敏感度強(qiáng) 書房和次臥在格林小城產(chǎn)品中具有改善空間 45 三口之家工作日室內(nèi)活動(dòng)集中在主臥 次臥和客廳 Step2 46 三口之家休息日室內(nèi)活動(dòng)集中在主臥 次臥和客廳 Step2 47 三口之家使用最頻繁的三個(gè)功能空間使用方式深化 Step3 48 增強(qiáng)格林小城產(chǎn)品競爭力的方法 基于客戶價(jià)值觀和功能訴求 對現(xiàn)有產(chǎn)品線進(jìn)行揚(yáng)長補(bǔ)短的改進(jìn)并標(biāo)準(zhǔn)化 客戶價(jià)值觀客戶對功能空間的訴求 Yourtextinhere 關(guān)鍵的產(chǎn)品接觸點(diǎn)選取產(chǎn)品設(shè)計(jì)與打造 49 根據(jù)重要敏感圖和客戶真實(shí)需求得出三口之家最看重的功能空間中需要提升的點(diǎn) 客戶需求訪談 書房 做教師 很看重書房 有個(gè)同事買了三房 但裝修時(shí)又要做書房 拖了幾個(gè)月書房的陽臺太高 光線不太好書房太小了 書房起碼得有3米乘4米就是12平左右的大小才合適 次臥開窗太小了 而且開窗方向不對 和武漢的風(fēng)向正好對著 風(fēng)正好刮不到屋里面 很悶次臥沒辦法用了 很小只能做書房整體來說 兒童房小了 做過調(diào)整 次臥 廚房沒有陽臺 如果把次臥的陽臺通過來會更好廚房小了點(diǎn) 沒有地方放冰箱廚房最好有個(gè)生活陽臺 廚房 衛(wèi)生間空間比較小 洗衣機(jī)沒有地方放次衛(wèi)如果是明衛(wèi)就好了廚房最好有個(gè)生活陽臺 次衛(wèi) 單體戶型 三口之家 50 三口之家戶型產(chǎn)品特性訴求總結(jié) 描述 生活方式演繹 價(jià)值需求 親和力 供主人 客人等多人使用集沐浴 洗衣 清潔用房等多功 孩子日常休息 從衣柜取換衣物 孩子享受安靜的學(xué)習(xí)氛圍 在書桌前學(xué)習(xí) 上網(wǎng)游戲 父母 親戚等客人偶爾居住使用 尺寸需滿足多功能需要明衛(wèi)功能布局合理 重視下一代教育 重視家庭 次臥 產(chǎn)品特性 功能訴求 信賴 注重實(shí)用性 次衛(wèi) 自然通風(fēng) 陽光充足尺寸滿足復(fù)合功能要求設(shè)凸窗提升舒適度 書房 主人閱讀和工作孩子學(xué)習(xí) 南向采光通風(fēng)更傾向一個(gè)次臥改做書房開間不小于2 4m陽光房 女主人平時(shí)做飯 有時(shí)家人幫廚家人能穿過廚房到生活陽臺晾衣服 廚房帶生活陽臺廚房布局合理 廚房 單體戶型 三口之家 51 基于三口之家客戶需求下格林小城單體戶型競爭優(yōu)勢的獲取 次臥 書房 次衛(wèi) 采光通風(fēng)尺寸滿足復(fù)合功能要求邊套設(shè)置凸窗 廚房 重視家庭和下一代教育 注重實(shí)用 挖掘功能空間更加體現(xiàn)客戶需求 價(jià)值需求 南向采光突出次臥書房功能開間不小于2 4m 能采光空間滿足沐浴 洗衣 清潔等多功能用途 外帶生活陽臺廚房功能布局合理 洋房三房 小高層三房 戶型形成如下特點(diǎn) 更能切合客戶需求 增強(qiáng)產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 書房 突出一次臥的書房功能 南置書房和餐廳對調(diào) 可嘗試用陽光房的方式贈送書房 開間2 4m 不帶陽臺 減小干擾 廚房 廚房外連生活陽臺 生活陽臺可放置洗衣機(jī) 廚房布局更合理 操作更順暢 次衛(wèi) 適度增加次衛(wèi)使用面積 考慮次衛(wèi)沐浴 洗衣 清潔多功能使用的需求 洋房 書房 突出南向次臥書房功能 可嘗試用陽光房的方式贈送書房 開間2 4m 不帶陽臺 減小干擾 廚房 適當(dāng)擴(kuò)大廚房外延空間 生活陽臺的面積 次衛(wèi) 適度增加次衛(wèi)使用面積 考慮次衛(wèi)沐浴 洗衣 清潔多功能使用的需求 小高層 單體戶型 三口之家 52 陽光充足 功能復(fù)合的南向次臥 體現(xiàn)三口之家注重家庭和孩子成長的價(jià)值取向 南向次臥 可兼做書房 功能復(fù)合 陽光充足 安靜舒適 南向采光通風(fēng) 滿足多種使用功能的空間尺度 安靜舒適的次臥 可兼做書房 接待客人的溫馨客房空間 創(chuàng)造主人舒適的工作空間 為孩子提供舒適學(xué)習(xí)空間 戶型示例 單體戶型 三口之家 53 私密的 安靜舒適的 空間滿足孩子不同年齡階段使用需要的次臥 充分體現(xiàn)了三口之家對孩子的重視和關(guān)愛 次臥 相對私密 安靜舒適 伴隨孩子成長的空間 戶型示例 次臥保證相對私密感 不要與主臥直接相隔 設(shè)計(jì)市充分考慮孩子學(xué)習(xí)的安靜 是能伴隨孩子健康成長的空間 單體戶型 三口之家 54 廚房注重的是功能合理和方便生活 充分體現(xiàn)三口之家對實(shí)用性的追求 實(shí)用廚房 功能使用自如 空間高效合理 戶型示例 廚房 功能布局合理 方便日常生活的外延空間 便于操作的廚房布局 外帶生活陽臺 滿足更多日常生活需要的廚房外延空間 單體戶型 三口之家 55 滿足多功能需要 采光良好 布局合理的次衛(wèi)切合三口之家對實(shí)用性的追求 多用次衛(wèi) 多功能組合 采光與空間足夠 能供多人使用 集沐浴 洗漱 洗衣等功能予一身 能夠采光 單體戶型 三口之家 56 三代同堂單體的重要性和敏感點(diǎn)模型分析 客廳 主臥和餐廳的舒適程度決定了三代同堂人群的戶型選擇 看重又敏感的排序依次前三位為 1 客廳2 主臥3 餐廳三代同堂雖不看重露臺 戶內(nèi)花園 但對他們的敏感度較高 三代同堂雖看重主衛(wèi)和次衛(wèi) 但對其不敏感 家庭結(jié)構(gòu)決定了三代同堂對客廳 主臥重要性和敏感度強(qiáng) 而對戶內(nèi)花園和兒童活動(dòng)室相對低 Step1 57 三代同堂客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和餐廳 Step2 58 三代同堂客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和餐廳 Step2 59 三代同堂客戶使用最頻繁的三個(gè)功能空間使用方式深化 Step3 60 根據(jù)重要敏感圖和客戶真實(shí)需求得出三代同堂最看重的功能空間 客戶需求訪談 客廳 廚房小了 能站3個(gè)人就夠了 平時(shí)是一個(gè)人 可以站個(gè)幫手就可以 廚房要有生活陽臺 通風(fēng)采光要好一些 廚房 入戶一定要有玄關(guān) 做為緩沖空間 入戶花園比玄關(guān)要好 希望能夠有玄關(guān) 這樣有遮擋效果 可以聚財(cái) 入戶空間 希望陽臺能再伸展一點(diǎn) 露臺大一些 休閑方便 冬天可以曬太陽 養(yǎng)花 露臺 特別喜歡現(xiàn)在的庭院 平時(shí)養(yǎng)花養(yǎng)草 小孩子玩都比較方便 庭院 希望動(dòng)靜分區(qū)合理些 客廳和臥室互不干擾 感覺目前的客廳和餐廳設(shè)計(jì)的比較好 有點(diǎn)錯(cuò)位的排布比通著的要好 不喜歡穿廳的客廳 單體戶型 三代同堂 61 三代同堂戶型產(chǎn)品特性訴求總結(jié) 描述 生活方式演繹 價(jià)值需求 親和力 換鞋 接待客人的過渡空間與鄰居保持適度的私密性 老人或孩子有單獨(dú)活動(dòng)空間 互不干擾 日常會客 家庭聚會和娛樂空間 在客廳活動(dòng)不會影響到臥室 擺放玄關(guān)和鞋柜布局盡量避免鄰里對視 追求和諧 家庭和睦尊老愛幼 客廳 產(chǎn)品特性 功能訴求 信賴 注重實(shí)用性 入戶空間 空間開敞 洋房開間4 5m以上 高層開間3 9m以上客廳與餐廳有明顯區(qū)隔動(dòng)靜分區(qū) 避免穿廳 庭院露臺 早上鍛煉身體在庭院內(nèi)種植花草樹木 修身養(yǎng)性在南向露臺晾曬衣物在露臺上曬太陽 休憩 下棋 盡量南向采光庭院尺度露臺尺度 封閉 北方 庭院的需求度大于露臺 女主人平時(shí)做飯 有時(shí)多人幫廚家人能穿過廚房到生活陽臺晾衣服 廚房適當(dāng)偏大 開間2 2m以上廚房帶生活陽臺通風(fēng)采光要求更高 廚房 自然 經(jīng)典 強(qiáng)調(diào)秩序 禮儀和身份感 單體戶型 三代同堂 62 客廳 庭院 露臺 入戶空間 空間開敞區(qū)隔明顯動(dòng)靜分區(qū) 廚房 家庭和睦 強(qiáng)調(diào)秩序 挖掘功能空間更加體現(xiàn)客戶需求 價(jià)值需求 南向采光尺度滿足功能使用要求 設(shè)置玄關(guān)保證私密的過渡空間 外帶生活陽臺適當(dāng)放大 小高層三房 花園洋房戶型形成如下特點(diǎn) 更能切合三代同堂客戶需求 增強(qiáng)產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 入戶空間 獨(dú)立的玄關(guān)空間 能擺放鞋柜 強(qiáng)調(diào)私密性 避免鄰里對視 開間不小于2 2m 廚房 面積可適當(dāng)放大 開間2 2m以上 布局合理 廚房外連生活陽臺 客廳 開間4 5m以上 客廳與餐廳嚴(yán)格區(qū)隔 南向戶型避免穿庭 動(dòng)靜分區(qū) 自然和諧 注重實(shí)用 庭院 露臺 對庭院的需求大于露臺 南向庭院優(yōu)先 足夠的尺度 供家人聚會 種植花草等 洋房首層四房 洋房二層四房 單體戶型 三代同堂 基于三代同堂客戶需求下格林小城單體戶型競爭優(yōu)勢的獲取 63 為三代同堂營建和睦空間 老人和孩子都能享有自己的空間 具有家庭聚會 日常會客和休閑娛樂功能 寬敞 獨(dú)立的客廳 大尺度的三代同堂家庭活動(dòng)空間 家庭生活互不干擾 客廳與餐廳區(qū)隔明顯 單體戶型 三代同堂 照顧到大家庭三代人共同生活 娛樂的客廳 充分體現(xiàn)對幾代人的關(guān)懷和對家庭和睦的追求 64 南向戶型一 二層從客廳正南方中央入戶 對客廳干擾大 建議客廳如下標(biāo)準(zhǔn)化 電視墻與沙發(fā)墻位置對調(diào) 入戶門改在客廳西側(cè) 入戶空間設(shè)置玄關(guān) 其一定過渡作用 單體戶型 三代同堂 南向入戶洋房入戶方式改進(jìn) 部分化解穿廳問題 創(chuàng)造更加實(shí)用和諧的三代同堂家庭空間 65 花園洋房底層townhouse的戶型組織 能讓更多的客戶享受到庭院空間 兩戶享受庭院 四戶享受庭院 單體戶型 三代同堂 用陽光充足 空間寬裕的私家庭院 滿足三代同堂家庭向往自然 追求和諧的需要 66 擺放玄關(guān)和鞋柜布局盡量避免鄰里對視 單體戶型 三代同堂 入戶花園 可打造空中庭院 構(gòu)成玄關(guān) 形成過渡 增加家庭私密性 營建出空間秩序和家庭溫馨氣氛 67 烹飪功能完備 操作布局合理的廚房 使用頻繁 能提供家庭日常餐飲的廚房空間 清洗 備菜 烹飪等功能區(qū)相對獨(dú)立又彼此聯(lián)系 廚房一切為滿足客戶對實(shí)用性的追求 功能完備 操作合理 廚房帶生活陽臺 廚房入戶花園采光 單體戶型 三代同堂 可供多人操作 功能合理 外接生活陽臺的廚房 迎合三代同堂客戶對實(shí)用性的偏好 68 二人世界單體的重要性和敏感點(diǎn)模型分析 客廳 主臥和次臥的舒適程度決定了二人世界人群的戶型選擇 看重又敏感的排序依次前三位為 1 客廳2 主臥3 次臥二人世界雖不看重對書房 但對他們的敏感度較高 二人世界雖看重餐廳但對其不敏感 家庭結(jié)構(gòu)決定了二人世界對客廳 主臥重要性和敏感度強(qiáng) 而對餐廳相對低 Step1 69 二人世界客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和次臥 Step2 70 二人世界客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和次臥 Step2 71 二人世界客戶使用最頻繁的三個(gè)功能空間使用方式深化 Step3 72 根據(jù)重要敏感圖和客戶真實(shí)需求得出二人世界最看重的功能空間 客戶需求訪談 客廳 客廳有些小了 如果能夠把目前的一側(cè)墻往外挪一些會更好 客廳一定要有比較大的陽臺 最好是做成大的落地窗 客廳的通透性比較好 光線也充足 希望主臥的凸窗能做成真凸窗 視野寬一點(diǎn) 這樣看看外面的景觀會比較好 希望主臥的衣帽間能夠設(shè)計(jì)合理些 整理衣服 穿戴都比較方便 動(dòng)靜 干濕分區(qū)都還可以 金地這個(gè)是獲獎(jiǎng)的戶型 主臥 一般都是把次臥用做書房 在里面上網(wǎng) 看電影平時(shí)會把主臥衣櫥里擺不下的被子 毯子這些床上用品放到次臥里 面積太小了 來客人時(shí)居住不方便 次臥 單體戶型 二人世界 73 二人世界戶型產(chǎn)品特性訴求總結(jié) 描述 生活方式演繹 價(jià)值需求 信賴 平時(shí)睡覺 休憩 有時(shí)在主臥看電視 閱讀和上網(wǎng)從衣帽間取換衣物 整理衣裝 在客廳用餐 躺在沙發(fā)上看電視 能從客廳步入陽臺呼吸新鮮空氣和放松身心 空間足夠舒適 開間3 9m以上 預(yù)留足夠的空間滿足復(fù)合功能 如陽光房或轉(zhuǎn)角凸窗 配備步入式衣帽間 與主衛(wèi)聯(lián)系 不過份追求奢華 講究實(shí)用 努力工作 追求更美好生活 主臥 產(chǎn)品特性 功能訴求 客廳 功能復(fù)合 兼顧部分餐廳功能客廳面積適度控制 開間3 9 4 2m與南向陽臺相連 次臥 平時(shí)閱讀 工作 上網(wǎng) 放置生活雜物 來客臨時(shí)居住 主要做書房功能兼顧儲物間使用承擔(dān)臨時(shí)居住功能 親和力 經(jīng)典 對生活品質(zhì)有一定要求 單體戶型 二人世界 74 客廳 次臥 主臥 注重舒適步入式衣帽間與衛(wèi)生間動(dòng)線合理 生活品質(zhì) 注重實(shí)用 挖掘功能空間更加體現(xiàn)客戶需求 價(jià)值需求 主要用做書房臨時(shí)居住 功能復(fù)合面積適中連接陽臺 二人世界在家中的日常生活相對簡單 優(yōu)先保證主臥 客廳和客臥的舒適和使用 主臥 開間3 9m以上 配轉(zhuǎn)角陽光房或凸窗 提升舒適度 步入式衣帽間 與主衛(wèi)動(dòng)線合理 追求美好 次臥 強(qiáng)調(diào)書房功能 開間3 6m以上 設(shè)置凸窗 客廳 可與餐廳共享空間 開間3 9 4 2m 與南向陽臺連接 單體戶型 二人世界 基于二人世界客戶需求下格林小城單體戶型競爭優(yōu)勢的獲取 75 結(jié)構(gòu)簡單家庭的實(shí)用客廳 功能復(fù)合 空間實(shí)用 外延空間 陽臺 二人世界客廳強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 客廳兼顧餐廳功能 足夠兩人使用的舒適空間 外接南向陽臺 單體戶型 二人世界 功能多樣化 尺度舒適 有外延空間的客廳 努力切合二人世界家庭不追求奢華講究實(shí)用的價(jià)值訴求 76 強(qiáng)調(diào)舒適私密的主臥 私享空間 舒適但不奢侈 二人世界對生活品質(zhì)的追求主要體現(xiàn)在主臥 寬敞的休息空間 凸窗 衣帽間對舒適度的提升 與主衛(wèi)動(dòng)線的聯(lián)系處理 單體戶型 二人世界 空間私密 舒適實(shí)用的主臥 滿足二人世界對生活品質(zhì)的追求 77 強(qiáng)調(diào)舒適私密的主臥 書房和客臥的復(fù)合 為家庭發(fā)展預(yù)留空間 二人世界美好生活的擴(kuò)展空間 書房 完備的臥室空間 家庭發(fā)展空間 單體戶型 二人世界 次臥主要承擔(dān)書房功能 兼做客臥 兼顧二人世界家庭發(fā)展的需要 勾勒美好生活升級空間 78 空巢對單體的重要性和敏感點(diǎn)模型分析 客廳 廚房和主臥的舒適程度決定了空巢家庭人群的戶型選擇 室內(nèi) 看重又敏感的排序依次前三位為 1 客廳2 主臥3 廚房空巢雖不看重對戶內(nèi)花園 但對他們的敏感度較高 空巢世界雖看重次臥但對其不敏感 Step1 79 空巢家庭客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和廚房 Step2 80 空巢家庭客戶的室內(nèi)活動(dòng)集中在客廳 主臥和廚房 Step2 81 空巢家庭客戶使用最頻繁的三個(gè)功能空間使用方式深化 Step3 82 根據(jù)重要敏感圖和客戶真實(shí)需求得出空巢家庭最看重的功能空間 客戶需求訪談 客廳 廚房稍微小了一些 餐廳也不算是滿大 如果把冰箱放到餐廳 餐廳就會感覺很小了 但是放到廚房后又把廚房空間給占了 做了整體的櫥柜以后 電冰箱就房不下了 現(xiàn)在電冰箱放在客廳 希望冰箱能放到廚房 現(xiàn)在廚房只有4個(gè)平方 廚房 不要求主臥必須有陽臺 有個(gè)飄窗就可以了 但客廳一定要有陽臺 戶型設(shè)計(jì)方面 洋房的三樓陽臺太小 準(zhǔn)備將陽臺封住 希望封閉的陽臺 陽臺 自己客廳方方正正的 比較實(shí)用 客廳必須要有陽臺 而且陽臺一定要大 客廳也不能太小了 逢年過節(jié)子女回家 能夠一起談?wù)勑陌?打個(gè)麻將什么的 單體戶型 空巢家庭 83 空巢家庭戶型產(chǎn)品特性訴求總結(jié) 描述 生活方式演繹 價(jià)值需求 親和力 多余的時(shí)間在陽臺曬太陽 種植花草 飼養(yǎng)寵物 在陽臺的躺椅上休憩 品味時(shí)光 大部分日子自己做飯 偶爾與子女一起操作 渴望與子女交流 喜歡家庭團(tuán)聚 自給自足的生活 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 廚房 產(chǎn)品特性 功能訴求 經(jīng)典 生活豐富多彩 廚房功能布局合理 客廳 平時(shí)最重要的活動(dòng)大多在客廳 與子女團(tuán)聚 在客廳招待子女 老年聚會 如麻將 棋牌 南向采光通風(fēng)開間不小于4 2m 信賴 陽臺 客廳外掛陽臺 大于客廳開間 單體戶型 空巢家庭 84 充滿生活氣息的客廳 廚房和陽臺 切合空巢家庭既強(qiáng)調(diào)實(shí)用又喜愛豐富多彩生活的需要 廚房 客廳 陽光充足空間合理 豐富生活 挖掘功能空間更加體現(xiàn)客戶需求 價(jià)值需求 舒適實(shí)用開放休閑 二人世界在家中的日常生活相對簡單 優(yōu)先保證主臥 客廳和客臥的舒適和使用 客廳 開間3 9m以上 連接陽臺環(huán)境自然 空間合適 可開展棋牌等活動(dòng) 強(qiáng)調(diào)實(shí)用 廚房 具有一定休閑設(shè)施 招待小孩 擺放陳設(shè) 方便老年人使用 透明的廚柜 洗菜池 灶臺等高度尺度合理 陽臺 提供陽光充沛的休息空間 尺度可放大 起到空中庭院的作用 可種植花草 陽臺 家庭親和 陽光充足自然休閑 單體戶型 空巢家庭 85 可供家人或老年人聚會的客廳 單體戶型 空巢家庭 86 充分考慮到老人使用的廚房空間 操作臺 櫥柜和擺設(shè)等充分考慮到使用者的特別要求 單體戶型 空巢家庭 87 使用性強(qiáng)的陽臺 能豐富老人們的生活 追求老有所樂 單體戶型 空巢家庭 88 3 2設(shè)計(jì)指標(biāo) 89 容積率的確定模型 結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 市場實(shí)現(xiàn) 利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定 利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo) 企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件 企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素 90 基準(zhǔn)方案推薦 小城以傳統(tǒng)中檔近郊置業(yè)為主 當(dāng)在價(jià)格可以達(dá)到的市場上 以高層搭配洋房和洋房化多層效率最高 物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度 以南方某城市為基準(zhǔn) 輸入項(xiàng)1 根據(jù)品質(zhì)和設(shè)計(jì)單位共同確定的經(jīng)驗(yàn)容積率 輸入項(xiàng)2 根據(jù)市場競爭狀況權(quán)衡容積率和產(chǎn)品品質(zhì) 高層梯戶比增高 單元連接數(shù)增加 若市場接受度沒有問題 可以選定 比選因素示例 洋房競爭比較激烈 舒適度直接決定價(jià)格 則對土地經(jīng)濟(jì)性的利用將適可而止 91 輸入項(xiàng)1 單種產(chǎn)品容積率 輸入項(xiàng)2 面積配比 輸出項(xiàng)1 整體容積率和面積 輸出項(xiàng)2 各項(xiàng)物業(yè)類型的占地和建筑面積 總用地 用地1 用地2 建面1 R1 建面2 R2 總建面 配比1 R1 總建面 配比2 R2 總建面 配比1 R1 配比2 R2 總?cè)莘e率 總建面 總用地 1 配比1 R1 配比2 R2 從不同產(chǎn)品形態(tài)的容積率和面積配比反算總?cè)莘e率和各類物業(yè)面積 92 上下限方案確定 給予市場可預(yù)期收益的極限方案評判和基準(zhǔn)方案評判 輸入項(xiàng)3 極限情況下 單種物業(yè)形態(tài)可能的量和盈利能力 輸入經(jīng)驗(yàn)容積率和成本 規(guī)模 售價(jià)預(yù)期 得到利潤 輸入項(xiàng)4 對市場消化量的評判 輸出量 高溢價(jià)產(chǎn)品 輸出項(xiàng) 現(xiàn)金流產(chǎn)品 輸出項(xiàng) 對基本戶型占比的模擬 得到備選方案1 2 3 93 3 3規(guī)劃景觀 94 規(guī)劃景觀在景觀軸線 組團(tuán)設(shè)計(jì)和公共場地三方面共有十個(gè)接觸點(diǎn) 對產(chǎn)品品牌價(jià)值的傳遞分別發(fā)揮不同的傳遞作用 1 功能場所各種功能場所的有機(jī)組合 是傳遞項(xiàng)目價(jià)值 營造小區(qū)人文氛圍的重要環(huán)節(jié) 2 空間序列空間序列的組合方式不同 傳遞給顧客不同的賞景心情和居住氛圍 3 鋪地材質(zhì)鋪地材質(zhì)的大小 面積及與材料樹種組合在一起 傳遞給顧客一種行走體驗(yàn)和風(fēng)格感受 4 空間尺度組團(tuán)空間尺度的大小影響著客戶的居家感受 景觀資源共享程度和心情舒暢度 5 界面基調(diào)界面基調(diào)是風(fēng)格的直接體現(xiàn) 起到從第一感覺層面向顧客傳遞項(xiàng)目風(fēng)格價(jià)值的作用 6 場所功能組團(tuán)內(nèi)部場所是客戶休閑 娛樂及共享資源的載體 也是客戶交流 溝通的重要場所 7 材料樹種材料樹種的選擇在間接地表達(dá)項(xiàng)目整體風(fēng)格的同時(shí)傳遞著居住者的價(jià)值觀 8 小區(qū)中心不僅是小區(qū)地理位置上的中心 更是全體居民休閑 交流 鍛煉 舞蹈的重要場所 9 10 小品布類公共場地的小品布類是社區(qū)人文氛圍和時(shí)代風(fēng)格的表現(xiàn)窗口 體現(xiàn)著居住者精神元素 組團(tuán)場地是組團(tuán)內(nèi)部居民最易到達(dá) 接觸最多的公共場地 體現(xiàn)著組團(tuán)內(nèi)部居住文化及風(fēng)格 接觸點(diǎn)對品牌價(jià)值的傳遞作用 景觀軸線 組團(tuán)設(shè)計(jì) 公共場地 95 景觀軸線的接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 1 2 沿景觀軸線漫步 居民平時(shí)會在散布的間歇來街鋪前買水 買零食 然后在景觀軸的長椅上一邊吃零食 一邊看風(fēng)景 道路旁的坐椅上有搖著扇子納涼的老人 景觀軸的兩側(cè)設(shè)計(jì)有公共廣場 步行途中的小型運(yùn)動(dòng)場地上 幾個(gè)居民在打羽毛球 道路的兩旁有座椅 出來散步的居民坐在長椅上 一邊打電話一邊欣賞風(fēng)景 在水景旁的小石桌上 老年人下午沒事的時(shí)候會扎堆聊天 有的老年人會一起打牌 景觀軸線不遠(yuǎn)處有小區(qū)最美的水景 這里經(jīng)常里有白天居民上下班都會在這里駐足觀賞 晚上居民會來這里納涼 看水景 普通商業(yè)街道 可以在街鋪前購物 消費(fèi) 分布有樹陣的公共場地 老年人可以休息活動(dòng) 步行小路沿途鏈接小運(yùn)動(dòng)場地 可以打羽毛球 景觀軸線上設(shè)置的休閑長凳 步行小路沿途的小石桌 可以納涼 下棋 打牌 小區(qū)水景與假山搭配 層次感強(qiáng) 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 功能場所 價(jià)值觀 崇尚自然 悠閑的生活 崇尚自然 講求與環(huán)境的和諧 鍛煉身體很重要 鍛煉身體很重要 渴求老年生活豐富多彩 強(qiáng)調(diào)秩序和身份認(rèn)同 對生活品質(zhì)有一定要求 96 景觀軸線的接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 2 2 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 空間序列 鋪地材質(zhì) 空間節(jié)奏逐步推進(jìn) 園林景觀層次感強(qiáng) 零星點(diǎn)綴的小水景 噴泉景觀點(diǎn)樹木構(gòu)建的小尺度休閑廣場 景觀軸線節(jié)點(diǎn)上種植名貴樹種 沿途設(shè)計(jì)蜿蜒的支路 草坪草質(zhì)易維護(hù) 點(diǎn)綴矮小灌木 灌水量小 草坪草種生命力強(qiáng) 不會因踩踏而枯死 小路鋪設(shè)材質(zhì)盡量選取平坦材質(zhì) 不宜大量采用鵝卵石 小區(qū)的園林是孩子們最親密的伙伴 他們經(jīng)常在樹叢里 假山間捉迷藏 追逐嬉戲 休息日的時(shí)候 媽媽們會帶著剛回走路的孩子散步 休閑 欣賞水景 早上起來會發(fā)現(xiàn)零零星星在草坪上打太極的老人 夫妻 情侶有時(shí)會一起沿著景觀軸線漫步 他們喜歡溫馨 浪漫 有情趣的道路 孩子們經(jīng)常會跑到草地上玩耍 家長們希望草坪不要太濕 弄臟了小孩子的衣服 居民們偶爾也會在草坪上扎堆坐一坐 在他們看來 這也是在享受生活 年輕媽媽們希望很方便地推著嬰兒車散步 遇到鵝卵石的道路她們一般會繞開 價(jià)值觀 重視家庭 重視下一代教育 對生活品質(zhì)有一定要求 尊老愛幼是一種傳統(tǒng) 崇尚自然 注重生活品質(zhì) 重視家庭 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 97 組團(tuán)設(shè)計(jì)接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 1 2 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 場所功能 空間尺度 兒童老人共用的活動(dòng)場地 有健身器材和兒童活動(dòng)設(shè)施 休憩聊天的亭子 石桌 石凳 避免設(shè)計(jì)不遮陽的涼亭 情趣化 實(shí)用的木質(zhì)長椅 長凳 多功能的樓間道路 寬度不能太窄 小廣場上 老人利用健身器材鍛煉 小孩子則在兒童滑梯上快樂的玩耍 小涼亭里有老人在一邊喝茶 一邊下象棋 也有的居民喜歡在涼亭里看報(bào)紙 居民在工作了一天后 坐在長椅上享受著傍晚的清涼時(shí)分 休息日的時(shí)候居民會在樓下的道路上打羽毛球 組團(tuán)空間既是大家居住的公共場所 也是每個(gè)家庭的私人 大客廳 封閉式的組團(tuán)讓社區(qū)居民的生活更加安全 心情更加放松 小尺度的親切空間 大人外出的時(shí)候 可以讓知己知彼的鄰居代看小孩 傍晚居民都會出來在組團(tuán)小廣場上活動(dòng) 希望廣場能夠站更多的人 部分封閉式組團(tuán) 體現(xiàn)較強(qiáng)安全感 分隔小區(qū)以小尺度為主 營造小尺度親切空間 小廣場面積與組團(tuán)大小匹配 價(jià)值觀 尊老愛幼是一種傳統(tǒng) 渴望老年生活豐富多彩 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 強(qiáng)調(diào)秩序和身份認(rèn)同 重視家庭 對生活品質(zhì)有一定要求 98 組團(tuán)設(shè)計(jì)接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 2 2 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 界面基調(diào) 材料樹種 暖色調(diào)的外立面 地磚 營造溫暖 質(zhì)樸的整體氛圍 喬木結(jié)合草地的虛實(shí)搭配 價(jià)格中低的大樹 如水杉等 喬木樹種以當(dāng)?shù)芈淙~型樹種為主 點(diǎn)承以色彩變化 步行道與廣場鋪地采用清水性 容易清洗的材料 草地以當(dāng)?shù)匾拙S護(hù)草質(zhì)為主 適當(dāng)加以設(shè)計(jì) 豐富空間 多采用防滑材料 不宜設(shè)計(jì)尖銳棱角 暖色調(diào)是組團(tuán)設(shè)計(jì)的主打色 居民走進(jìn)小區(qū) 就會有家的感覺 溫馨愜意 居民時(shí)刻感覺是與一群價(jià)值觀相似的人生活在一起 生活的每一天都無比愜意 景觀基調(diào)花草樹木搭配合理 錯(cuò)落有致 四季分明 使人賞心悅目 這里的居民喜歡春天的風(fēng) 夏天的綠 秋天的涼 冬天的寒 他們熱愛四季分明的景觀小孩子的調(diào)皮總讓大人操心 因?yàn)樗麄兛偸遣宦犜挼脑诓莸厣?廣場上亂爬 頑皮 相對于組團(tuán)外 組團(tuán)內(nèi)部的草地上玩耍的孩子更集中 更頻繁 居民們希望草地一定要好維護(hù) 不至于小孩玩耍踩踏而干枯 大人們總擔(dān)心小孩玩耍時(shí)不小心摔倒 被景觀鋪設(shè)材質(zhì)的尖銳的棱角磕傷 價(jià)值觀 強(qiáng)調(diào)秩序和身份認(rèn)同 對生活品質(zhì)有一定要求 強(qiáng)調(diào)秩序 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 重視家庭 99 公共場地接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 1 2 價(jià)值觀 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 小區(qū)中心 開闊 充滿活力的廣場 滿足居民晨練 舞蹈 娛樂一般商業(yè)街道 供居民購物 消費(fèi)整齊有序的小樹陣廣場 供老年人晨練 休閑家人共享的游泳池滿足居民消費(fèi)的超市 便利店 中低檔餐館 清晨 老人在這里晨練 傍晚 居民們在小區(qū)中心的廣場上享受生活 老人跳舞 孩子玩耍 年輕人聊天 熱鬧非凡 傍晚居民在廣場上活動(dòng) 會時(shí)不時(shí)的去小區(qū)廣場旁的超市 便利店去買水 給孩子買零食等 小樹陣廣場是老年人的最愛 因?yàn)檫@里不但可以早上打太極 還可以聊天 納涼 夏天的午后 居民喜歡帶著家人一起到小區(qū)中心的泳池去游泳 放松身心 增進(jìn)親情 小區(qū)的中心不一定是小區(qū)的地理中心 但一定是小區(qū)的休閑中心 娛樂中心 商業(yè)中心 這里不但有超市 便利店 還有餐館 工作不忙的時(shí)候家人一起出來在消費(fèi)合理的餐館就餐也十分的愜意 尊老愛幼是一種傳統(tǒng) 重視家庭 關(guān)心下一代 渴求老年生活豐富多彩 家庭和睦十分重要 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 對生活品質(zhì)有一定要求 100 公共場地接觸點(diǎn)與顧客需求模型具體結(jié)論對接 2 2 接觸點(diǎn) 接觸點(diǎn) 生活方式推演 顧客需求模型具體結(jié)論 組團(tuán)場地 小品布類 不想多走路的居民總是喜歡在組團(tuán)的小廣場上休閑 聊天 跳舞 清晨和傍晚都可以在小廣場上利用健身器材鍛煉身體 活動(dòng)筋骨 孩子們也喜歡在這個(gè)自己的小天地里嬉戲玩耍 坐滑梯 捉迷藏 大人們總為孩子的安全操心 孩子在組團(tuán)里的小廣場上邊騎兒童車玩 大人才放心 上下班時(shí) 散步時(shí) 帶孩子玩耍時(shí) 偶爾坐在小石登上休息一下 十分愜意 個(gè)性雕塑布品不但是小區(qū)景觀的點(diǎn)綴 更是小區(qū)文化和精神元素的傳遞者 傍晚散步時(shí) 裝飾性的燈具不但美觀 更為居民照亮了道路 既美觀 又實(shí)用 每天在小路上 都能聽見動(dòng)聽的音樂 這是草坪里的音響帶來的居住享受 供組團(tuán)內(nèi)部居民使用的廣場空間 配置休閑坐椅 廣場上配置健身器材 可以隨時(shí)鍛煉使用 公用廣場上或兒童廣場上配置兒童娛樂設(shè)施 供小孩玩耍的兒童活動(dòng)廣場 配套兒童娛樂設(shè)施 供居民使用的休閑座椅 傳遞小區(qū)精神元素的個(gè)性雕塑 點(diǎn)綴小區(qū)景觀的裝飾性的燈具 增添小區(qū)情趣的草坪音響 價(jià)值觀 居住身份感 鍛煉身體很重要 注重下一代的健康成長 注重下一代的健康成長 對生活品質(zhì)有一定要求 講求秩序和身份感 強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 對生活品質(zhì)有一定要求 101 景觀軸線要素示例 1 2 分布有樹陣的公共場地 多功能的小運(yùn)動(dòng)場 層次感強(qiáng)的水景 休閑長凳 多功能的小石桌 102 景觀軸線要素示例 2 2 逐層推進(jìn)的園林景觀 零星點(diǎn)綴的小水景 零星點(diǎn)綴的小噴泉 親切小尺度休閑廣場 景觀軸上的名貴樹種 平坦鋪地材質(zhì) 易維護(hù)草坪 103 組團(tuán)設(shè)計(jì)要素示例 寬度適宜的樓間道路 實(shí)用的小涼亭 老人小孩共享的多功能廣場 容易清洗的鋪地材質(zhì) 暖色調(diào)的外立面 樹冠較大的樹種 簡約實(shí)用的長凳 104 公共場地要素示例 家人共享的游泳池 供居民消費(fèi)的商業(yè)街 多功能廣場 供居民休閑 老人活動(dòng)和小孩玩耍 個(gè)性小品 裝飾性燈具 休閑長凳 105 3 4展示區(qū) 106 根據(jù)銷售中的情況反饋 展示區(qū)不僅僅是加分項(xiàng) 其作用是圍繞客戶接觸點(diǎn) 進(jìn)行風(fēng)格化和精細(xì)化 在風(fēng)格方面客戶沒有明顯的價(jià)值觀 但是對鮮明的價(jià)值倡導(dǎo)非常敏感 展示區(qū)是加分項(xiàng)客戶敏感度強(qiáng) 而且其隨整體市場展示水平變化而變化 價(jià)值觀的啟示 展示區(qū)是加分項(xiàng) 其外化出的風(fēng)格可以劃分和引導(dǎo)客戶的價(jià)值觀 郊區(qū)大盤價(jià)格抗性決定了成本控制是貫穿始終的原則 客戶對品質(zhì)的追求決定了精細(xì)化展示區(qū)是的原則 不同市場展示水平的差異決定了靈活的設(shè)計(jì)原則 整個(gè)展示區(qū)的原則 在控制成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行風(fēng)格化和精細(xì)化 107 在小城的展示區(qū)中 價(jià)值觀貫穿體現(xiàn)在形象設(shè)計(jì)的各個(gè)接觸點(diǎn)上 售樓處 會所 道路 園林 樣板間 圍墻和大門 圍墻包裝 入口 小品 標(biāo)識系統(tǒng) 銷售賣場 商業(yè)街形象 會所設(shè)計(jì) 導(dǎo)視系統(tǒng) 由于切合了客戶對崇尚生活 重視家庭 追求品質(zhì)的價(jià)值觀 展示區(qū)的暗線是需要加強(qiáng)和固化下來的 品質(zhì) 親和力 身份感 經(jīng)典 追求和諧 追求品質(zhì) 居家 親和力 檔次感 經(jīng)典 身份感 經(jīng)典 檔次感 經(jīng)典 銷售動(dòng)線 形象設(shè)計(jì) CI 元素與價(jià)值觀對應(yīng) 108 圍墻包裝 展示項(xiàng)目品質(zhì) 營造項(xiàng)目親和力 宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢 昭示項(xiàng)目進(jìn)程 指引項(xiàng)目方位 圍墻包裝 品質(zhì) 親和力 109 入口 展示項(xiàng)目風(fēng)格 營造經(jīng)典大氣的視覺沖擊 彰顯身份感 大氣的入口廣場 醒目的標(biāo)志性建筑 寬闊的入口道路 主入口在主干道旁 入口 身份感 經(jīng)典 110 小品 增添傳統(tǒng)居家 溫馨和諧的氣氛 小品 追求和諧 111 標(biāo)識系統(tǒng) 在細(xì)微之處產(chǎn)生品質(zhì)共鳴 標(biāo)識系統(tǒng) 追求品質(zhì) 112 商業(yè)街形象 體現(xiàn)親和力 營造居家氛圍 商業(yè)街形象 居家 親和力 113 會所 銷售賣場 會所用做銷售賣場 注重檔次 強(qiáng)調(diào)經(jīng)典 會所 銷售賣場 檔次感 經(jīng)典 114 3 5會所配套 115 會所配套建設(shè)的原則 收支平衡原則 減少非營利面積 通過多種經(jīng)營模式實(shí)現(xiàn)會所收支平衡 最終達(dá)到會所長期經(jīng)營使用的目的 建造設(shè)計(jì)原則 節(jié)奏感 配合項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)和施工進(jìn)度 做到提前