探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實錄(doc 20頁).doc

探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實錄此次論壇主要探討在目前廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，什么才是成功的商業(yè)地產(chǎn)？在廣東發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)劣條件？如何看待現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)熱潮？論壇主題：關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)探尋商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主持：南方電視臺財富論壇主持人 王世軍嘉賓：正佳廣場企業(yè)總裁、副董事長 陳維民先生珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 張廣忠先生主持人：各位朋友歡迎來到這一期的南方財富論壇。在現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，大型購物中心、商業(yè)中心成為各個投資商的投資重點，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，大型商業(yè)中心發(fā)展的如何往往代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的如何，地產(chǎn)項目往往也會成為這個城市的代表。在2003到2004年，整個廣東省各個地方都開始了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，商業(yè)加地產(chǎn)代表怎樣的概念，是不是蓋一棟樓招商有商戶進(jìn)來經(jīng)營就算是成功的商業(yè)地產(chǎn)呢。首先介紹一下今天的兩位嘉賓。一位是廣州市正佳企業(yè)有限公司陳維民總裁。還有一位是珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司張廣忠副總經(jīng)理。商業(yè)加地產(chǎn)等于不同的兩個行業(yè)在一起，什么才是成功的商業(yè)地產(chǎn)概念呢？是不是蓋一棟樓分割不同的商鋪有商戶進(jìn)來有消費者進(jìn)來購物就算是成功的商業(yè)地產(chǎn)呢？陳維民：要想講清楚我們現(xiàn)在討論的主題，首先要對商業(yè)地產(chǎn)有一個定義，現(xiàn)在大家對商業(yè)地產(chǎn)的理解不一樣，只能從各自的理解來說。圖為：正佳廣場企業(yè)總裁、副董事長陳維民先生商業(yè)地產(chǎn)我個人認(rèn)為，是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)。像住宅蓋好了就是賣掉，不是經(jīng)營，也不是蓋了商業(yè)物業(yè)之后出租，國內(nèi)比較多，但是國際來看其實不是出租的方式，是和商戶共同經(jīng)營，產(chǎn)生了巨大增殖的銷售額。我覺得從本質(zhì)的意義來講，商業(yè)地產(chǎn)的概念，它生產(chǎn)的對象或者是目的，我認(rèn)為實際上地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生增殖的總額，這是商業(yè)地產(chǎn)。主持人：不是簡單的蓋一個龐大的建筑群或者是一個住宅群，講起來好像很復(fù)雜。陳維民：對，租金的來源是什么？肯定是銷售總額中的一個成本部分，而且按目前國內(nèi)租金和銷售總額的比例關(guān)系，我想是比較清楚的，大概租金是銷售總額的十分之一，廣東的市場行情也是這樣。所以如果從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，只從自己的角度考慮租金，沒有去兼顧考慮租金的源頭，就是怎樣做到多少的營業(yè)額才有租金的保障。如果簽了租金，營業(yè)額上不去，就可能出現(xiàn)斷租的情況。所以商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，應(yīng)該是你所開發(fā)的這一塊地和商業(yè)物業(yè)的營業(yè)額，作為整個的對象。主持人：實際上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商扮演和住宅發(fā)展商不同的角色，既要把地拿下來，而且要建設(shè)好，而且要和商戶共同經(jīng)營才能存活下去。這是考慮商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商最硬的標(biāo)準(zhǔn)嗎？張廣忠：可以這么說。因為商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)別于住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。目前商業(yè)地產(chǎn)也是這一兩年，在中國的大中城市興起的，而且也是由原來主要開發(fā)住宅產(chǎn)品的開發(fā)商來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營。往往這些開發(fā)商會用以前開發(fā)住宅產(chǎn)品的思路，習(xí)慣性思維開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就會遇到一系列的問題。實際上我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)是基礎(chǔ)，商業(yè)是關(guān)鍵，或者說要把商業(yè)作為龍頭帶動，然后我們地產(chǎn)是作為建筑、作為地段，或者是作為一個舞臺，讓商業(yè)經(jīng)營者在廣闊的舞臺上表演、經(jīng)營，獲取最大的市場價值，然后你的地產(chǎn)物業(yè)就有了租金來源，或者是投資來源。如果沒有商業(yè)的經(jīng)營，或者沒有商業(yè)經(jīng)營的成功，地產(chǎn)就成了無源之水了。主持人：很多人心目中理解這個概念很容易，但是今年我們發(fā)現(xiàn)在廣東各地，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)開發(fā)商做大量的宣傳攻勢說我要做商業(yè)地產(chǎn)，如何如何要在這個領(lǐng)域做第一，有一哄而上的情況。其實衡量它有沒有能力做的標(biāo)準(zhǔn)，你們覺得除了他們拿到地蓋好樓，最核心的衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么？陳維民：商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅僅是一個理念的問題，涉及到的因素很多。比如說地段的選擇、城市的容量、城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民的收入水平，以及交通、周圍環(huán)境等。剛才張總也說了，好像大家都同意知己知彼，但是還是要有具體的分析和研究。主持人：在日常的生活中，就以廣州來觀察，有人說在地鐵沿線必將使商業(yè)地產(chǎn)一路旺起來。但是我們發(fā)現(xiàn)真正旺起來的，依然是過去傳統(tǒng)商業(yè)比較熱銷的地方，比如說天河城、中華廣場等，商業(yè)地產(chǎn)要成功，是策劃、理念、宣傳還是其他的一些什么東西？陳維民：在這個案子里可能觀念很重要，在另外一個案子里可能地段的選擇很重要，在第三個案子里可能是交通的配套很重要，總而言之，商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是什么，不太好講。張廣忠：我認(rèn)為一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，最關(guān)鍵的是成熟的、優(yōu)良的開發(fā)商，是這個主體。我們可以看到很多例子，同樣的項目，不同的操作者，市場有不同的期望。反過來，可能有些地段并不是特別好，但是如果說它確實有很成熟的開發(fā)商，就可以彌補(bǔ)地段或者其他不成熟的因素。成熟、優(yōu)良的開發(fā)商，包括很多因素，總而言之，如果有了很優(yōu)秀、很成熟的開發(fā)商，在選擇地段時，前中后的情況都會考慮進(jìn)去。像一些不太成熟的開發(fā)商，只會考慮一兩個因素，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有很多一系列復(fù)雜的因素，如果只選擇好了地點，沒有好的開發(fā)模式，或者是商場的設(shè)計有很大的硬傷，或者我沒有辦法招來很好的商戶，等等這些情況，都會導(dǎo)致這個項目不成熟。而一個優(yōu)秀、成熟的開發(fā)商，都會注意到這些因素。主持人：兩位都是從事商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人士，不妨以你們?yōu)槔?。陳先生有一個非常大型的在傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)地產(chǎn)項目正在做，我們提一個質(zhì)疑的問題，在這個地方空間很狹窄，已經(jīng)集中了非常多的商業(yè)地產(chǎn)項目，也做的非常好。雖然人流集中在這里，但是怎樣保證在這么擁擠狹窄的空間里，你做的項目能夠吸引更多的消費者？你們這個案例里，覺得你們能夠成功是靠什么？陳維民：我們從事的是超大型的購物中心，不是一般的商業(yè)項目?？紤]和一般零售街面鋪不一樣。重要的是這么幾條。購物中心，特別是大型購物中心的業(yè)態(tài)，本身就有生命力，我們看到在發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在基本上購物中心的營業(yè)額，占到了全社會銷售總額的50%。但是購物中心作為一個項目的并不多，因為在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定程度時，必然有一個階段，人們有閑錢了，就要衣食住行一站式的解決，刺激消費，減少了很多不必要往返的購物時間，而增加了直接購物的時間，而且選擇性更多，高中低檔都有，這是購物中心的特點，是符合社會發(fā)展消費者需求變化的。比如說沒有到小康社會時，我們經(jīng)歷過，大家的消費以省錢為標(biāo)準(zhǔn)，為什么從城東跑到城西，就是因為可以省幾毛錢。那時的購物中心肯定是生不逢時?，F(xiàn)在人們考慮的不是省了，是值不值的問題。我到這個地方，雖然這個地方比那個地方的東西貴一些，但是整個環(huán)境我覺得值。用中國人的話來說，購物中心在全世界是小康社會到來之后，應(yīng)運(yùn)而生的新興業(yè)態(tài)。國際的資料反映購物中心是人均GDP二千美元時起步，四千美元時就是快速發(fā)展期?，F(xiàn)在廣州人均GDP是五千美金，北京我印象中是三千多美金。就到了這個時候了，為什么選擇廣州，選擇西北還不行，因為廣東珠三角、長三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)，能夠承載這樣的業(yè)態(tài)。為什么考慮在天河呢？因為天河是廣州新形成的一個商圈，大型購物中心在老城區(qū)是沒有辦法做的。為什么？因為老城區(qū)的商鋪是幾十年幾百年形成的商業(yè)價值，都很小，是屬于不同的所有者，要把它們都收到你收里，要花多大的功夫多大的代價啊。這是一個問題。再一個問題，老城區(qū)的配套也是一個問題，一般街面比較窄，如果一下幾十萬人進(jìn)去，交通怎么解決。像國外大型購物中心法律規(guī)定都允許在城市中心搞，現(xiàn)在在中國是千載難逢的機(jī)會，因為中國城市急劇擴(kuò)大化，形成新的城市中心，才能嫁接到大型商業(yè)中心，要么就沒有機(jī)會了。 主持人：顯然你們是看到了大的背景，以及城市發(fā)展對業(yè)態(tài)的需求，就你們本身的生存而言，在同一個地區(qū)有很多投資者都看到了您看到的這一點，彼此相距一兩公里。你憑什么能夠讓那么多的消費者覺得到你這個大型購物中心，購買、娛樂、游玩值得呢？你有什么特色贏過別人、勝過別人？陳維民：我剛才說了，這種業(yè)態(tài)在中國還是新出現(xiàn)的，并不說是我左鄰右舍的商鋪設(shè)計風(fēng)格、規(guī)模都跟我們同一個水平，我們肯定是有領(lǐng)先的地方，就有競爭的優(yōu)勢了。各自都有各自的考慮，我說我們有競爭優(yōu)勢，并不是別人沒有競爭優(yōu)勢了，只不過大家有錯位，像一些小店主要是方便群眾，包括像地鐵，是帶來人流，人流帶來商流，商流帶來錢流。但是人們購買電視機(jī)或者高檔商品，都不會在地鐵里購買，地鐵里購買主要是考慮到方便，和我們所營造的一站式消費、一家式的消費不是一樣的，大家都有各自的氛圍，在各自的角度都有競爭優(yōu)勢。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司張廣忠先生主持人：陳先生雖然不談自己的商業(yè)機(jī)密，說自己有什么優(yōu)勢，但是我感覺到他的優(yōu)勢不是我們平時感覺到的，房子營業(yè)面積比別人大，設(shè)計可能我要很漂亮，他希望提供消費者一站式的消費，更多是軟性的東西。張先生你同意嗎？張廣忠：在正佳廣場的旁邊，天河城提出了一個口號，天河城我的廣州生活。這意味著天河作為廣州甚至是中國第一代的購物中心，他已經(jīng)從傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，比較分散單一的業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣N業(yè)態(tài)組合的形式，從傳統(tǒng)的商圈進(jìn)入新城市的中心區(qū)商圈，發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)換。但是不僅僅停留在這里，不僅僅是賣產(chǎn)品，還是賣生產(chǎn)方式。所以他們提出這是代表廣州的消費走勢和趨勢，所以他提出的口號是“天河城我的廣州生活”，承載目前廣州生活時尚的元素。正佳提出的口號是“亞洲體驗之都”，購物中心從第一代純粹購物，或者說多業(yè)態(tài)的組合，現(xiàn)在發(fā)展到體驗，有很好的環(huán)境和很好的服務(wù)。從簡單的物質(zhì)消費轉(zhuǎn)化到附加價值和精神層面的消費，這也是全世界隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段往上走的必然產(chǎn)物。主持人：兩位過去做一些項目時，蓋好地方消費者來買東西。你們各自發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，陳先生的亞洲體驗之都要讓我感覺到亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時尚感或者其他的感覺，要管理在這個商業(yè)地產(chǎn)中成千成百到你這里來承載的商戶，這么多不同形態(tài)的店鋪，如何體現(xiàn)動感之都或者亞洲動感之都的服務(wù)理念。這已經(jīng)不是簡單的雙方租賃合同的關(guān)系，怎么辦？陳維民：這個關(guān)系，我可能不講百貨或者其他的業(yè)態(tài)。購物中心全世界的經(jīng)驗是統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，是成功的必要條件。但是又不是統(tǒng)一到百貨的層面上，比如說麥當(dāng)勞有麥當(dāng)勞的發(fā)票，有自己的經(jīng)營理念和風(fēng)格，我認(rèn)為它適合總體的風(fēng)格所以可以進(jìn)來。如果烤羊肉串的我認(rèn)為不太符合我這里的風(fēng)格，就不讓他進(jìn)來。購物中心不是經(jīng)營所有的品牌，這些品牌還是由各自商戶去經(jīng)營的，但是我們跟他們的溝通，是大家都在一條船上，大家要朝一個模式或者一種理念，或者一種氛圍共同的經(jīng)營，如果我這邊是很高雅的東西，你那邊是敲鑼打鼓的話，可能氛圍就不一樣了，不太協(xié)調(diào)了。所以我要管理使它們協(xié)調(diào)起來。還有就是我要解決同場惡性競爭的問題，不可能一個品牌的東西，在我場里幾十家都賣，這是我要調(diào)整的。還有商戶經(jīng)營的不錯，但是比如說女裝的面積過大了，有一些更好的男裝品牌要進(jìn)來，我就要調(diào)整比例了，甚至我要把國外一些品牌影響力稍差一些的挪走，讓其他的品牌進(jìn)來。主要是全場協(xié)調(diào)的問題。張廣忠：經(jīng)濟(jì)學(xué)上兩個概念，一個是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，一個是范圍經(jīng)濟(jì)，實際上購物中心就是在商業(yè)競爭領(lǐng)域里，很好的體現(xiàn)范圍經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在購物中心里，一般也會達(dá)到中型的，目前來說十萬平方米左右，大型的是二十幾萬都有，百貨公司可能有一萬或者二萬平方米，大型綜合超市是一二萬平方米，在這樣的面積里可能規(guī)模效應(yīng)比較好。購物中心是把零售業(yè)態(tài)和消費業(yè)種聚集在一起，北方人說扎堆，是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。購物中心是把各種各樣的零售商家，以及其他的消費經(jīng)營商戶很好的集中在一起，產(chǎn)生聚合的效應(yīng)，這就比單個的經(jīng)營有更好的優(yōu)勢了。當(dāng)然還要看地點，地點不具備這樣的條件也不行的。所以除了購物中心，還有傳統(tǒng)的商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)等。主持人：現(xiàn)在給人感覺購物中心一哄而上，一個城市發(fā)展所能容納的大型購物中心是有限的，消費者的數(shù)量、溝通狀況、商流、物流、人流在一定時間里都是有限的。我們分析廣州的情況，現(xiàn)在的狀況像這樣的大型購物中心，究竟更適合在哪一個區(qū)域，在這個區(qū)域究竟能夠容納多少？比如說天河，可能有三家或者四家之后，大家都賺不到錢了，你們?nèi)绾慰创@個問題，這是很現(xiàn)實的操作問題？陳維民：從目前的情況來說很難說情況，有人感覺多了，有人認(rèn)為還不夠?，F(xiàn)在購物中心有一個數(shù)據(jù)，大型商業(yè)設(shè)施維持成本，需要每一個平米提供一年要賣八千到一萬塊錢的營業(yè)額，你蓋房子可以蓋很多，但是老百姓能夠消費的錢不是隨隨便便可以增加的，所以不管蓋一個還是蓋二個，都是從消費的飯碗里搶占有率。比如說天河城是做的很成功的大型購物中心，它大概就比平均值高了一倍，每個平米一年有二萬塊錢的營業(yè)額，所以生存的很好。主持人：你希望從二倍的概念增加到多少？張廣忠：我想補(bǔ)充一下?？梢詮膬蓚€角度來看。像美國等發(fā)達(dá)國家，目前購物中心所擁有的銷售額，占了全美國社會零售總額的50%-60%，就廣州來說，其實天河城加起來的銷售額，一年大概是20-30億，廣州一年的社會消費品的零售總額是一千五百億。30對1500億，顯然差距很大，我們再把中華廣場等中小型購物中心加起來，比例也是相當(dāng)大的，跟國際先進(jìn)水平相比，隨著我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，購物中心所占的銷售零售總額的比例會增加。目前購物中心是符合社會發(fā)展到一個階段的產(chǎn)物，會對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)有替代或者有競爭優(yōu)勢的關(guān)系，盡管測試時某個區(qū)域是飽和的，份額可能奪過來了，但是從社會管理的角度來說，也不完全希望把所有的都奪過來，還是要百花齊放。但是購物中心本身的效率或者消費的方式，還是比較先進(jìn)的，必然份額是會增加的。主持人：除了兩位剛才談的細(xì)節(jié)問題，比如說地段，還有分析消費者的實際能力，會提出怎樣的口號或者服務(wù)水平也好，我們發(fā)現(xiàn)每個城市的商業(yè)地產(chǎn)特色非常鮮明的差別，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也許跟北京、上海的就完全不同，跟香港可能也完全不同。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，是不是也反映了城市文化狀況？你們經(jīng)營過程中考慮過這個問題嗎？張廣忠：購物中心在西方是向郊區(qū)發(fā)展，在競爭中產(chǎn)生的，主要是從六十年代開始，一直到八十年代末，是一個高潮。從八十年代末到九十年代又有回到都市、回到城市的現(xiàn)象。城市的歷史、人文、經(jīng)濟(jì)活動等都有很大的魅力，商業(yè)要表現(xiàn)城市的魅力，所以現(xiàn)在在美國也好，或者歐洲、日本也好，很多購物中心已經(jīng)回到城市發(fā)展。陳維民：而且城市購物中心的發(fā)展，他們的數(shù)據(jù)表明，市區(qū)的購物中心一定比郊區(qū)的購物中心營業(yè)額高，郊區(qū)購物中心一般是周末有人，平時沒有人。張廣忠：MALL是代表城市的發(fā)展水平，每個城市的個性、文化不同，購物中心也是不同的，目前大家對購物中心的認(rèn)識、經(jīng)營管理水平都還是在初級水平，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)管理都是趨同的，但是隨著競爭的激烈化以及細(xì)分，也會出現(xiàn)差異化、個性化的競爭，上海有上海文化的特點，所以它們的MAL L或者購物中心是反映上海的海派文化以及消費文化，北京和廣州也是一樣。 主持人：在你們實際的操作過程中，畢竟一個大型購物中心存在城市當(dāng)中，依靠當(dāng)?shù)氐南M者支撐它。兩位在實踐過程中，有沒有像張先生這樣，考慮過廣州消費者的消費心理，來建設(shè)自己的購物中心？陳維民：廣州的輻射性比較大，而且像超大型的購物中心，在世界各國都是旅游點。天河城也有統(tǒng)計，70%的消費者不是本地的，現(xiàn)在旅游作為很重要新興的產(chǎn)業(yè)，和購物中心是緊密結(jié)合在一起的?；卮鹉氵@個問題，我個人的想法是這樣的，各個城市的商業(yè)地產(chǎn)或者購物中心，都帶有一定的特殊性，這是無可爭議的。但是特殊性不是一般性的表現(xiàn)形式，不是相違背的。圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：先是普遍性，然后是個性。陳維民：像服裝，北方一般到冬天要厚一點，而南方相對薄一些。還是有一些區(qū)別的。張廣忠：還有南方的消費者，特別是在廣州，飲食是非常重視的消費形式，吃在廣州，現(xiàn)在廣州也在打造全國最佳的餐飲旅游城市，也反映了我們飲食文化。吃不光是消費，而且也是一種社會交往方式，帶來很多商機(jī)，在我們的購物中心里，在飲食方面體現(xiàn)了很多個性化的特色，包括粵菜，還包括全國各地的風(fēng)味，還包括環(huán)球的飲食，其實也是跟消費者的體驗性結(jié)合在一起，也是個性化的趨勢。在廣州來說，因為跟香港距離非常近，可以很快的摸到像日本、韓國甚至歐洲美國的消費動態(tài)，在時尚方面款式變化非?？?，年輕人的個性化消費比內(nèi)地甚至比上海、北京，可能更有特色。主持人：張先生提到香港，我們離香港確實太近了，商業(yè)地產(chǎn)朋友肯定經(jīng)常過去。有一個朋友過去回來之后對我說那邊的商業(yè)地產(chǎn)比我好，我問為什么，他說我進(jìn)去之后連空氣里都有香水的味道?？疾焐虡I(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，他們表現(xiàn)的管理理念、服務(wù)水平，究竟跟我們的差別在哪里，最顯著的特點是什么？陳先生考察過嗎？陳維民：差別很多。就我個人看到的，中國的購物中心和國外的購物中心，差別最大的不是在那些方面，最大是在品牌知名度。在國外能夠看到的商品，國內(nèi)很多沒有進(jìn)入，大家的選擇性還是不夠的。為什么沒有進(jìn)來？有很多原因，比如說收入水平還不到能夠消費這個產(chǎn)品的地步，或者說有些商品現(xiàn)在還進(jìn)不來。大型購物中心簡單的說，為什么就變成了大型購物中心呢？就是因為商品越來越多，消費者需要進(jìn)行選擇比較，要有比較大的地方擺，然后郊區(qū)的地方比較大，大家也有汽車，所以就在郊區(qū)發(fā)展起來了。國內(nèi)的品牌總數(shù)和國際品牌總數(shù)相比還差一倍，最大的問題是在這里了。張廣忠：現(xiàn)在已經(jīng)實行香港自由很了，很多國內(nèi)的旅客為什么去香港？就是因為那里商品豐富，這是市場決定的。另外一個因素，我剛才說了，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，背后一定有成熟、優(yōu)秀的開發(fā)商在后面。我們看香港的太古廣場、時代廣場、恒豐廣場等，開發(fā)商都是非常優(yōu)秀、有經(jīng)驗、成熟的開發(fā)管理商。在開發(fā)管理的過程中，積累了很豐富的經(jīng)驗，在全世界上管理商業(yè)物業(yè)很好的經(jīng)驗都搬了過來，這就體現(xiàn)了我們的差距。在這方面來說，正是我們做商業(yè)地產(chǎn)要考慮到的。我們不僅是簡單的做一個投資，做一個物業(yè)開發(fā)，還包括運(yùn)營模式、運(yùn)營策略、商場設(shè)計、營業(yè)管理，我們對商戶的服務(wù)，還有隨時跟蹤市場的變化，怎樣進(jìn)行商戶的調(diào)整、優(yōu)化組合，這一系列的問題，才是真正商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵地方。陳維民：我補(bǔ)充一下。蓋一個商場就象蓋一個舞臺一樣，蓋舞臺肯定是想賣票吸引觀眾來，但是票要賣的好要看誰表演了，如果是世界一級的明星表演肯定票很好賣，但是如果還是沒有出名的演員，肯定就不太好賣票了。所以演員的水準(zhǔn)，是要考慮到的。張廣忠：商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，就象是演出的經(jīng)紀(jì)人，就是一個編導(dǎo)，知道找什么樣的演出團(tuán)隊或者是演員，知道怎樣導(dǎo)好一部戲，將靜態(tài)不動產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)和運(yùn)營結(jié)合在一起。我所了解的，我最近去了香港，我們也經(jīng)常去香港考察商業(yè)地產(chǎn)，看到香港優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)背后有很優(yōu)秀的團(tuán)隊在推動經(jīng)營，他們會組合他們外部的專業(yè)資源，結(jié)合內(nèi)部的資源，去推動這個商業(yè)的發(fā)展，也就是陳總說的，找到好的演員，演出好的戲，使觀眾得到很好的享受。主持人：就象我們今天請兩位嘉賓來，談商業(yè)地產(chǎn)的項目，就要找好的嘉賓。張廣忠：還要有好的主持人。主持人：但是我們會發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和城市的發(fā)展是共命運(yùn)同步走的，什么樣的城市擁有什么樣的購物中心或者是什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。如果按照今后的發(fā)展，我們會發(fā)現(xiàn)城市的運(yùn)營也會在你們的經(jīng)營思路中。如何看待二者之間的湖東關(guān)系？你們對這個城市有什么期待？陳維民：以大型的商業(yè)地產(chǎn)項目可以更好的說明這二者的關(guān)系。城市的市，是和市場結(jié)合在一起的，正佳很大，而且在城市的中軸線上，所以跟城市的遠(yuǎn)景和規(guī)劃關(guān)系就很緊密了。我個人也到國外看了看，形成了一個看法，把大型購物中心僅僅作為商業(yè)設(shè)施恐怕是不夠的，嚴(yán)格的說，實際上它已經(jīng)是一個現(xiàn)代化城市的基礎(chǔ)設(shè)施和主要標(biāo)志了。到國外哪一個城市說沒有購物中心，全是鄰街小鋪的話，這個城市絕對不現(xiàn)代化。而且它是一個什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施，我們來看看，這個話題很有意思。基礎(chǔ)設(shè)施象機(jī)場、碼頭、體育中心等，我們已有的一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施，可以這么說，但是不是很準(zhǔn)確，基本上是功能很單一的基礎(chǔ)設(shè)施，飛機(jī)場就是飛機(jī)上上下下的。張廣忠：現(xiàn)在機(jī)場也考慮了一些消費因素。陳維民：對，但是主要的功能，蓋一個飛機(jī)場或者是體育館，都是有主要功能的。但是購物中心可以是功能最全的基礎(chǔ)設(shè)施，里面什么都有，不象比如說蓋一個博物館，那是文化必要的產(chǎn)業(yè)，但是功能比較單一，就是宣傳文化歷史科技知識，但是購物中心是復(fù)合型的設(shè)施，再往下說，和社會居民最息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，象一些人可能不去博物館，但是一定會去購物中心。怎樣來看待大型的購物中心，如果你把它看成是一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施，是現(xiàn)代化的一個主要標(biāo)志，設(shè)置是小康社會的一個綜合窗口，你想一個城市的形象和綜合發(fā)展，肯定是完全結(jié)合在一起的?，F(xiàn)在中國大型購物中心還是比較少的，還是一個新生事物，所以我們叫商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)，實際上商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)不太容易把購物中心套在里面，因為購物中心太大，自己本身就是一個網(wǎng)了，可以把現(xiàn)在商業(yè)的所有業(yè)態(tài)都集中在一起，和商業(yè)街不同的是，商業(yè)街也有吃、喝、玩，但是我認(rèn)為商業(yè)街是各種商業(yè)業(yè)態(tài)的積聚，但是購物中心不是積聚是集成。什么是集成？就是按照一定的規(guī)律，按一定統(tǒng)一的設(shè)計，按一定功能的比例分配，全部系統(tǒng)化的集成，這和商業(yè)街就不同了。商業(yè)街可能這條街全部是賣服裝的，或者是吃一條街、穿一條街，但是購物中心一定要有規(guī)劃的比例，比如說零售占百分之多少，餐飲占百分之多少，娛樂占百分之多少，為什么這么定，整個設(shè)備、層面的安排都是系統(tǒng)集成的。張廣忠：實際上購物中心是有規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)，不是自然形成的。購物中心是集成，是開發(fā)者這個主體有意識有組織的集合而成得到的。主持人：你們是不是希望城市規(guī)劃者希望從另外一個層面去認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？張廣忠：簡單來說，城市的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間和消費資源，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會為城市增添很多的活力、魅力，進(jìn)一步促進(jìn)城市的發(fā)展。也就是說我們在城市發(fā)展的過程中，或者在城市規(guī)劃的過程中，應(yīng)該把一些大型的商業(yè)中心，比如象購物中心等這些重大的基礎(chǔ)設(shè)施考慮進(jìn)去，完全是作為簡單的消費零售業(yè)態(tài)來考慮，整個城市功能的一部分去規(guī)劃去考慮去建設(shè)。反過來，作為購物中心的開發(fā)商，他們也要很好的理解城市的規(guī)劃，自覺的服從城市規(guī)劃，這樣就可以達(dá)到政府、市場、開發(fā)商的共贏局面。 主持人：現(xiàn)在有人提出城市經(jīng)營概念，認(rèn)為無論是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，或者是住宅地產(chǎn)的發(fā)展商，都必須把自己的思路融入到整個城市經(jīng)營的思路中，才有可能在未來給自己創(chuàng)造更大的空間，比如說舊城改造、新城開拓，都可以找到自己的立足點，從目前廣州的情況來看，除了天河這個正在發(fā)展的新區(qū)商貿(mào)區(qū)有很大的空間，對廣州很多老城區(qū)或者比較邊緣的區(qū)域，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可能性大不大？圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：在新一輪的廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃中，提出一個概念，比如說兩軸一帶多中心的概念，也提到內(nèi)圈層、中圈層、外圈層的概念，根據(jù)廣州的城市發(fā)展，東進(jìn)南拓西聯(lián)北優(yōu)，從整個城市發(fā)展割據(jù)來看商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，比較多的商業(yè)中心是集中在老城區(qū)，隨著城市的發(fā)展，商業(yè)設(shè)施一些大中型的購物中心，還有一些重要的消費設(shè)施會逐步的由新城區(qū)向東發(fā)展。隨著城市的周邊交通的改善，隨著政府有意識的加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的整合以及居住區(qū)的發(fā)展，在白云區(qū)、芳村區(qū)、海珠區(qū)都在逐步興起，商業(yè)地產(chǎn)也有發(fā)展的趨勢。同時隨著番禺、南沙的發(fā)展，也會有很大的發(fā)展空間，比如說華南板塊，已經(jīng)有十幾萬有積極的消費心態(tài)、現(xiàn)代生活方式的居民在那里居住，那里的商業(yè)業(yè)態(tài)還是比較落后的，或者說還有商業(yè)空白，實際上現(xiàn)在已經(jīng)有有意識有眼光的開發(fā)商在考慮怎樣開發(fā)近郊性的購物中心或者是大型的賣場，或者集休閑、娛樂、消費在一起的商業(yè)設(shè)施，沿著新光快速路、地鐵三號線、四號線等發(fā)展商業(yè)。反過來在老城區(qū)，其實也也有巨大的發(fā)展機(jī)會，怎樣把老城區(qū)的保護(hù)和改造結(jié)合起來，廣東的老城區(qū)越秀區(qū)、荔灣區(qū)有很多廣州歷史的商業(yè)文化，是值得我們珍惜的。我們怎樣發(fā)展旅游商業(yè)，還有怎樣將飲食文化和商業(yè)結(jié)合起來，都有很多文章可以做。陳維民：現(xiàn)在國家有關(guān)部門在考慮大店法等這樣的立法，也提出各個城市今后上大型商業(yè)設(shè)施時要有聽政制度，因為大型商業(yè)設(shè)施跟城市的發(fā)展關(guān)系很密切。我個人認(rèn)為大型商業(yè)中心在中國，如果選點比較好，緊緊貼著城市發(fā)展中心做，或者沿著地鐵做，香港那么多的商業(yè)中心，都是靠地下交通來解決的。大型購物中心的地位突出，并不是要抹殺其他業(yè)態(tài)的作用，其他商業(yè)業(yè)態(tài)也會好，或者作為歷史文化遺產(chǎn)來保護(hù)，但是變化很明顯，不能用商業(yè)街來說了，得說是什么特色的商業(yè)街了。比如說北京古玩字畫那就是特色，琉璃廠，什么時候都不過時，如果琉璃廠什么都賣可能就會過時了。比較小的承載了很多歷史文化傳統(tǒng)的，就要使自己的特色化體現(xiàn)出來。如果沒有特色化，那么人們進(jìn)入大型舒適有空調(diào)的購物中心，選擇也有很多。主持人：我們發(fā)現(xiàn)在珠江三角洲很多發(fā)展商提出要在這里做最大的購物中心、主題公園，吃住行玩都在一起，但是在一個區(qū)域里，中心城市可能只有一個或者二個，對于中小城市來說，發(fā)展商選擇這些地方來發(fā)展大型購物中心，是否是明智的？張廣忠：我想在一些中小城市里，二線、三線的城市里過多的發(fā)展大型或者超大型的購物中心確實是過熱，現(xiàn)在國家在宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)，其實購物中心投入也是在要被調(diào)整的范圍之內(nèi)。實際上作為中小城市，目前的消費水平、商品豐富的程度、有良好品牌的商家，都是要考慮的問題，如果一味的僅僅從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度，就象多米諾骨牌效應(yīng)一樣，會帶來投資的損失。這方面也是有教訓(xùn)的，可能整個城市的發(fā)展速度很快，但是也是要三思而行的，我們在做顧問咨詢時，也是給開發(fā)商做提醒，確實要考慮到長遠(yuǎn)發(fā)展的過程，如果想在很短的時間內(nèi)，投資進(jìn)去馬上產(chǎn)生回報，這種情況的可能性是比較小的。陳維民：我也提供一些數(shù)據(jù)，張總的看法也可以得到一個印證?，F(xiàn)在有資料表明，到2003年年底，中國的購物中心一共是236家，已開業(yè)的購物中心總建筑面積是30670萬平方米，按照我們前面的推算，這些購物中心要生存，要完成2400億左右的營業(yè)額，這些營業(yè)額的總額和現(xiàn)在社會消費品零售總額相比，略小于新增部分。有幾個特點。中國大型購物中心都在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，這是對的，如果在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，國際經(jīng)驗表明是人均GDP四千美金才快速發(fā)展，如果人均才四百美金肯定承載不起。而且基本上都是在城市的市區(qū)，77%都是這樣，中國的老百姓，外國的城市去看，是城市空心化，就是政府機(jī)構(gòu)在里面。張廣忠：人均汽車的擁有量非常高。陳維民：中國城市化和外國不一樣，中國是城市實心化的過程中，郊區(qū)、農(nóng)村的人都往城里沖，所以中國商業(yè)地產(chǎn)的同行們也看到我們跟國外的不同，我們有一些商業(yè)地產(chǎn)是在城市的近郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)象開車一二個小時到的也有一部分，但是總體都是在市區(qū)。在幾個主要的城市里，上海是35家，大概占整個購物中心總量的18%，廣州第二，深圳第三，總之大型購物中心已經(jīng)占了購物中心總數(shù)的66%。中國的事很怪，過熱和不足永遠(yuǎn)是并存的，有些地方過熱，有些地方還不足。張廣忠：投資主體自我決定投資行為，所以發(fā)生了一些地方過熱，一些地方不足，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)不均衡的現(xiàn)象，最終是由市場來體現(xiàn)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)不完全是購物中心，購物中心只是商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式，所以在城市的邊緣地區(qū)，或者在城市的新區(qū)，甚至在老城改造的區(qū)域，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目就多種多樣了，實際上除了購物或者是商品的消費之外，還有其他的消費，娛樂、休閑，還有文化的消費，在這樣的情況下很多投資商會考慮到市場發(fā)展的趨勢，城市有空心化的趨勢，但是目前城市所具有的能量還是非常足的，特別是中國的情況，所以這兩種情況都有，所以投資者考慮到市場的需要、市場發(fā)展的潛力，會在商業(yè)房地產(chǎn)方面體現(xiàn)的特別明顯。主持人：開業(yè)第一天，究竟會有多少消費者會擁到大型購物中心，來實現(xiàn)購物的快樂或者娛樂的體驗、時尚的追求等，最后都是由營業(yè)額來說了算的。最后問兩位，你們覺得各自最重要的法寶是什么，能不能讓非?？量痰南M者接受你的理念？陳維民：我覺得中國的消費者，還不能用苛刻去形容?？量虩o非是兩個概念，一個是斤斤計較，一個是對某種牌子的產(chǎn)品很固守。中國一般來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展期的消費者都比較寬容，因為預(yù)期收入很好，象臺灣可能就不是這樣了，凡是預(yù)期收入比較好、比較穩(wěn)定的地區(qū)，一般消費者都比較寬容。另外中國消費者對品牌的意識也不是很強(qiáng)，國外商家做市場調(diào)查時發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是中國消費者品牌忠誠度非常低，但是有時候形式本身就是內(nèi)容，在一個很大的場里，作為我個人，可能男同志都喜歡去選擇性比較多的地方，不要東跑西跑，不希望最后跑來跑去的結(jié)果就是便宜了十塊錢。而女同志比較挑剔，選擇性強(qiáng)了才會表現(xiàn)出挑剔的藝術(shù)性和表現(xiàn)力。所以在中國以及和中國發(fā)展軌跡相類似的東南亞各國，包括歐美等，還都是比較喜歡去大的場，所以我覺得規(guī)模和選擇性強(qiáng)，以及一站式或者加娛樂加其他的增殖服務(wù)的方式，還是普遍的優(yōu)勢。張廣忠：我總結(jié)一下成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，包括六個因素：地點、開發(fā)模式、營銷策略、商戶組合、商場設(shè)計、營運(yùn)管理。在中國，在廣州，這么一個充滿活力的國家和城市，我想用兩個字來表達(dá)，“創(chuàng)造”或者“創(chuàng)新”。在一個城市發(fā)展的過程中，開發(fā)商在不斷迅速發(fā)展的市場中，不斷用創(chuàng)新，不斷用滿足主流的消費者、大眾的消費者的需求，去進(jìn)行創(chuàng)造創(chuàng)新，是自身的一個法寶。主持人：兩位專業(yè)人士給有志投身商業(yè)地產(chǎn)的人給一個忠告吧。張廣忠：我認(rèn)為首先要有良好、正確的理念。陳維民：張總說的已經(jīng)把所有的都包括進(jìn)去了。什么東西想法錯了什么都錯了，想法對了才談到行動以及效果。張廣忠：目前我覺得還是處于啟蒙的階段，我們強(qiáng)調(diào)樹正確的發(fā)展理念，這是第一步，然后才有第二步、第三步。主持人：有一句話，不怕做不到就怕想不到。我們在談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)時，今天晚上請了兩位嘉賓，準(zhǔn)確來說是漫談了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在實際操作過程中，有非常多專業(yè)的東西，在我們的節(jié)目中不可能一下子體現(xiàn)，但是兩位嘉賓告訴我們一個概念，在城市快速發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)有廣闊的空間，但是不是說有空間就可以做，除了各種條件之外，你應(yīng)該真正的明白什么才是商業(yè)地產(chǎn)，你即將投入的是怎樣的領(lǐng)域，可能面對的是以前簡單做房地產(chǎn)從來沒有面對過的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個城市發(fā)展永不落幕的風(fēng)景線，也許在你自身實力增強(qiáng)投入這道風(fēng)景線時，才是最終的成功者。感謝兩位嘉賓 東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司總經(jīng)理姚文演講全文由中國商業(yè)地產(chǎn)主辦，商業(yè)時代雜志社、廣東東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司承辦的商業(yè)地產(chǎn)與城市科學(xué)發(fā)展論壇暨東莞第一國際創(chuàng)富模式研討會，于4月1日至4月2日在東莞東城區(qū)御景灣酒店隆重開幕。以下是東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司總經(jīng)理姚文發(fā)言實錄： 各位專家學(xué)者，各位來賓，下午好！非常高興參加這次商業(yè)地產(chǎn)與城市科學(xué)發(fā)展研討會，來自北京及各地的專家學(xué)者齊聚東莞，共同探討城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的問題，使我們獲益非淺，借此機(jī)會，我代表第一國際把我們開發(fā)的經(jīng)驗向各位專家學(xué)者做一個匯報，請批評指正。關(guān)于產(chǎn)業(yè)CBD的提出與建設(shè)。居安思危，看東莞城市經(jīng)營，20年來，東莞經(jīng)濟(jì)以平均每年20%以上的增長率蓬勃發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，高速發(fā)展的東莞是珠江三角洲外新型制造業(yè)最集中的區(qū)域，代表世界制造業(yè)趨勢的東莞制造業(yè)以電腦資訊產(chǎn)品為主，依賴香港及臺灣制造業(yè)轉(zhuǎn)移而發(fā)展，迄今已成為世界電腦生產(chǎn)制造基地之一。但是今天東莞怎樣保持領(lǐng)跑地位，2001年初，廣東省委書記李長春考察東莞，在充分肯定東莞市目前已具有的恫嚇經(jīng)濟(jì)實力之后，明確提出“要求東莞按照信息化、工業(yè)化、城市化的要求抓好城市現(xiàn)代化建設(shè)，使東莞從出口加工基地向中心城市轉(zhuǎn)變，逐步建成具有特色的現(xiàn)代化中心城市”的發(fā)展目標(biāo)。東莞市委在充分學(xué)習(xí)省委的意見之后，站在經(jīng)營城市的角度，提出把東莞建設(shè)成為國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的基本思路和發(fā)展目標(biāo)。2001年5月31日，東莞市委書記佟星在市委工作會議上提出，東莞要建設(shè)成為區(qū)域性的中心城市，努力建成以IT產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)品制造基地，并成為IT業(yè)重要的消費市場，以及重要的物資集散地。結(jié)合東莞的實際，向中心城市轉(zhuǎn)移的應(yīng)該是在商貿(mào)、信息、科技、服務(wù)等方面成為區(qū)域中心，發(fā)揮輻射作用。我們在詳細(xì)調(diào)查珠江三角洲的發(fā)展態(tài)勢之后，結(jié)合珠三角的發(fā)展趨勢，以及東莞的城市定位經(jīng)營，我們做出如下判斷。東莞必須盡快完成由單一的世界加工中心向集加工、采購、物流、商務(wù)、科技、信息為一體的制造業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)核心競爭力，在打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的城市經(jīng)營主題下，我們對未來東莞的六大任務(wù)做了描繪。即現(xiàn)代制造業(yè)名城必須是制造業(yè)的加工中心、物流中心、采購中心、商務(wù)中心、科技中心、信息中心的集合體。個性發(fā)展，個性東莞，打造產(chǎn)業(yè)CBD，在這場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的宏大計劃中，我們圍繞徹底改變東莞以