安邦集團(tuán)房地產(chǎn)通訊(1).doc

房地產(chǎn)通訊 總第468期 2004/10/17安邦集團(tuán)研究總部理論與現(xiàn)實(shí)問題分析評價(jià)從建筑師的抱怨談城市戰(zhàn)略【詳情】一個(gè)城市的建設(shè)，無論政府官員是否愿意接受，城市空間戰(zhàn)略都會在其中發(fā)揮重要作用，這是因?yàn)闊o論政府官員是否具有主動意識，但各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系卻都在對應(yīng)的戰(zhàn)略框架之下發(fā)揮作用，影響著城市的建設(shè)。關(guān)鍵數(shù)據(jù)l 北京1-9月房地產(chǎn)累計(jì)完成投資870.6億元l 北京3季度租賃成交量比去年同期增長152%l 上海9月住宅上市面積118.1萬平米創(chuàng)今年最高l 3季度深圳新住宅項(xiàng)目20個(gè)，面積為183萬平米每周要點(diǎn)l 建設(shè)部規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)千萬以上要擔(dān)保l 10月北京將有22個(gè)新樓盤開盤，預(yù)計(jì)年底開盤項(xiàng)目進(jìn)入低潮l 北京近期將有20宗土地公開交易l 北京下發(fā)52號文件設(shè)定五種情況核減拆遷計(jì)劃l 上海發(fā)布全國首部地方性產(chǎn)業(yè)用地指南l 上海二手房市場出現(xiàn)“公寓趨冷別墅漸熱”新現(xiàn)象l 天津工商聯(lián)房地產(chǎn)商會成立，近70家民企成為會員l 萬科、招商地產(chǎn)攜手進(jìn)軍天津環(huán)渤海灣l 廣州環(huán)保出臺新規(guī) 今后廣州禁用13種建材產(chǎn)品l 新加坡凱德置地10億投資廣州房地產(chǎn)市場l 溫州炒房團(tuán)進(jìn)軍成都房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)/機(jī)會提示l 機(jī)會：北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)逐漸升溫l 風(fēng)險(xiǎn)：上海環(huán)外房產(chǎn)供應(yīng)量猛升，投資風(fēng)險(xiǎn)乍現(xiàn)安邦服務(wù)熱線： 電 話：86-10-67686761 傳 真：86-10-67686760 理論與現(xiàn)實(shí)問題分析評價(jià)從建筑師的抱怨談城市戰(zhàn)略 國慶節(jié)期間安邦集團(tuán)城市戰(zhàn)略研究專家陳功與一批建筑師去歐洲，在歐洲之行中，一位建筑師談起工作說，最為頭痛的是，業(yè)主不斷要求修改方案，往往是剛剛確定的方案，因業(yè)主想起了什么，就又被推翻，他對此是煩不勝煩。這位建筑師是一位老資格的建筑師，對市場，對施工，對建筑設(shè)計(jì)均有所了解，但他尚且因此而煩惱，可想類似問題之多，恐怕已到了相當(dāng)?shù)某潭取Ｍ瑯邮窃跉W洲之行中，另一位房地產(chǎn)開發(fā)商則表示說，他們遭遇到的最大問題是，政府部門圈房地產(chǎn)商的錢。在戴相龍負(fù)責(zé)天津事務(wù)之前，他們就已經(jīng)進(jìn)入了天津的房地產(chǎn)市場。當(dāng)時(shí)政府答應(yīng)了很好的開發(fā)條件，甚至可以說只要肯到天津來投資，那么政府對開發(fā)商是有求必應(yīng)。 這位開發(fā)商表示，現(xiàn)在想來，一些政府部門為了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了城市的開發(fā)建設(shè)，有意無意的還是搞了圈套，而他們現(xiàn)在回想起來，當(dāng)初顯然是中了政府部門圈錢的圈套。因?yàn)楫?dāng)初雖然答應(yīng)了不少條件，但此后政府兌現(xiàn)起來卻是困難重重，各種借口滿天飛，不但當(dāng)初的優(yōu)惠條件沒有拿到手，反倒是包袱越來越重，因?yàn)楹芏嗾畱?yīng)該解決的問題，也在政策的掩飾下推給了開發(fā)商，使得開發(fā)商頻于應(yīng)付各種矛盾和沖突。 對于為什么會出現(xiàn)這樣的問題？建筑師和開發(fā)商都還沒有找到根本性的解決方案，只是對自己講，以后遇事多加小心而已。而這位建筑師以及開發(fā)商所不知道的是，他們面臨的其實(shí)都是非常典型的城市戰(zhàn)略問題，只是這在他們的專業(yè)之外。 一個(gè)城市的建設(shè)，無論政府官員是否愿意接受，城市空間戰(zhàn)略都會在其中發(fā)揮重要作用，這是因?yàn)闊o論政府官員是否具有主動意識，但各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系卻都在對應(yīng)的戰(zhàn)略框架之下發(fā)揮作用，影響著城市的建設(shè)。 比如，在城市戰(zhàn)略上要搞CBD建設(shè)，這的確可以把土地價(jià)格炒高，但整個(gè)區(qū)域的商業(yè)成本也跟隨上升，各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系作用的結(jié)果是，各類企業(yè)的成本開支大幅上升，一旦得到機(jī)會他們就會搬離CBD。顯然，這種CBD戰(zhàn)略實(shí)施的結(jié)果是，雖然可以搞成CBD，但CBD卻未必會為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來實(shí)質(zhì)性的好處。 建筑師是一個(gè)設(shè)計(jì)性質(zhì)的領(lǐng)域，業(yè)主為什么會給他帶來困擾？關(guān)鍵是建筑師取代了城市戰(zhàn)略研究專家，從建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域跨入了其他專業(yè)領(lǐng)域，結(jié)果當(dāng)然是自添煩惱。事實(shí)上，作為業(yè)主，作為甲方，究竟要搞什么樣的建筑，是要看市場的，這需要評估很多的東西，要看經(jīng)濟(jì)走勢和購買力，總之要對未來大環(huán)境的變化做到心中有數(shù)，只有這樣，業(yè)主才能確保投資的價(jià)值，而這一切因素，很多都大大超越了設(shè)計(jì)領(lǐng)域，是城市戰(zhàn)略的專業(yè)范疇。所以，業(yè)主的要求，以及改來改去的結(jié)果是完全可以理解的，因?yàn)樗闹袩o數(shù)，自然也只有改來改去。 而作為房地產(chǎn)開發(fā)商，投資是否理性，不是看政府關(guān)系，至少不能完全看政府關(guān)系，否則就會吃大虧，這已經(jīng)不斷的、一再的得到市場的有力證明。事實(shí)上，投資項(xiàng)目理性與否，重要的是要看市場，而更重要的是要看市場的變化，必須有預(yù)見的開發(fā)，有預(yù)見的收縮，有預(yù)見的對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和改變。而要做到這一切，同樣也需要城市空間戰(zhàn)略的幫助。 城市戰(zhàn)略是城市空間戰(zhàn)略的簡稱，它是一個(gè)多任務(wù)、多層維的體系，總是著眼于各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系和空間關(guān)系進(jìn)行研究。在城市空間戰(zhàn)略的案例中，充斥著對高架路的否定，對公共軌道交通支持，對產(chǎn)業(yè)區(qū)域選擇的關(guān)注，以及區(qū)域開發(fā)和建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗經(jīng)驗(yàn)，。西方國家的大量客觀實(shí)踐早已清楚表明，沒有城市空間戰(zhàn)略支持的地產(chǎn)項(xiàng)目，就猶如一只趁人不注意獲取利益的手，快速的伸出和收回還是可以的，但長期將地產(chǎn)作為基業(yè)發(fā)展的開發(fā)企業(yè)，則無論如何脫離不開城市空間戰(zhàn)略的支持和協(xié)助。（作者為安邦集團(tuán)研究總部城市戰(zhàn)略研究員 陳功）返回首頁行業(yè)數(shù)據(jù)信息北京1-9月房地產(chǎn)累計(jì)完成投資870.6億元 日前北京市統(tǒng)計(jì)局公布了，1-9月北京市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資870.6億元，增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，住宅銷售面積與去年同比增長25%。累計(jì)銷售各類商品房1130.5萬平米，實(shí)現(xiàn)銷售額573億元。另外，截至9月底，北京市累計(jì)房地產(chǎn)到位資金1950億元，其中貸款資金占本年到位資金的比重由上年同期的29.7%下降到23.9%，表明金融調(diào)控政策已取得初步成效。前9個(gè)月北京商品房空置面積為870.1萬平米，比年初減少253萬平米。從時(shí)間上看，一年以上的空置面積有所減少為301.5萬平米，比年初減少76.4萬平米。從空間來看，空置面積主要位于三環(huán)路以外，占全市空置面積的77.5%。這些變化表明，北京居民的住房需求仍保持了一定的規(guī)模，特別是價(jià)格和地理位置適中的商品房需求更為旺盛。同時(shí)受到土地調(diào)控政策的影響，今年購置土地面積298.2萬平方米，和去年同比下降63.7%；本年完成土地開發(fā)面積172.8萬平方米，同比下降66.9%；商品房新開工面積1971.4萬平方米，同比下降4.8%。先行指標(biāo)的大幅下降，無疑影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的后勁，宏觀調(diào)控措施的滯后影響今后還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。（LSJ）返回首頁北京3季度租賃成交量比去年同期增長152%據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，今年第3季度北京租賃成交量比去年同期增長152%，比上一季度增長35%，僅9月份1個(gè)月的成交量就達(dá)到了第2季度總成交量的52%。據(jù)悉，今年第3季度，在房屋租賃成交的比例中兩居室占到了59%，在房屋租賃市場中仍然占據(jù)著絕對的地位，但相比第2季度的71%下降了12%。兩居室成交比由于受朝陽、海淀兩區(qū)的成交下降所帶動，整體也有所下降，同時(shí)也促使3季度一居室和三居室的成交有了明顯的上升，分別占到23%和10%，與2季度成交比的16%和10%分別增長了7%和3%。此外，成交數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，第3季度一居室的平均月租金為1402元，分別比第2季度和去年第3季度上漲了2%和6%；二居室的月平均租金價(jià)格為1695元，與2季度的1692元基本持平，與去年3季度的1635元相比上漲了4%；三居室的月平均租金價(jià)格為2213元，分別比2季度和去年3季度上漲了3%和7%。由此可見，城區(qū)第3季度一居室和三居室的租賃價(jià)格都有不同程度的上漲，上漲的幅度在30-70元之間。但盡管如此，兩居室依舊是租賃市場的主流。（LSJ）返回首頁上海9月住宅上市面積118.1萬平米創(chuàng)今年最高近日，一份最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月上海11個(gè)中心城區(qū)新開住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)49個(gè)，總上市面積創(chuàng)出今年最高的118.1萬平米。數(shù)據(jù)顯示，在9月新開的49個(gè)住宅項(xiàng)目中，閔行和浦東分別占16個(gè)和12個(gè)，兩區(qū)新增供應(yīng)量均較8月放大，且同為40.1萬平方米列全上海市榜首，供應(yīng)量之和占全市總量的68%；徐匯、閘北和長寧三個(gè)區(qū)的供應(yīng)量在79萬平方米之間，較8月均有增加；普陀、虹口及中心城區(qū)供應(yīng)量則小幅減少；楊浦小量供應(yīng)了0.9萬平方米，較8月略有減小。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，9月新上海樓數(shù)較8小幅增加，可總上市面積則上漲了15%。并且，9月新增住宅項(xiàng)目里中高檔樓盤共29個(gè)，占總數(shù)的2/3，而中低檔樓盤數(shù)則比8月減少了1個(gè)，全市整體房價(jià)因之上揚(yáng)。據(jù)了解，統(tǒng)計(jì)中均價(jià)在4000-6000元/m2的中低檔樓盤3個(gè)；6000-8000元/m2中檔樓盤17個(gè)，其中閔行區(qū)占近60%；800010000元/m2中高檔樓盤9個(gè)；每平方米均價(jià)在萬元以上的高檔樓盤共有20個(gè)，較上月增加了54%，占總量的4成左右。由此可以看出目前上海的中高價(jià)房供應(yīng)放量趨勢不減，但新增中低價(jià)房供應(yīng)偏少的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。（LSJ）返回首頁3季度深圳新住宅項(xiàng)目20個(gè)，面積為183萬平米據(jù)統(tǒng)計(jì)，第3季度深圳市批準(zhǔn)預(yù)售面積近234萬平米，與上季大致持平，龍崗和福田兩區(qū)的批準(zhǔn)面積最大，分別為81萬多平米和78萬多平米，兩區(qū)合計(jì)超過全市批準(zhǔn)面積總量的68%，特區(qū)外的批準(zhǔn)面積上升仍較為顯著。同期全市土地公開交易共成交15幅，總供地面積近79萬平米，其中住宅用地占地面積約58萬平米（9幅），工業(yè)用地約19萬平米（4幅），酒店用地1幅約8萬平米，可建筑總面積超過80萬平米，其中住宅用地可建筑面積約53萬平米，占總量的65.8%。寶安、龍崗兩區(qū)的土地交易面積平分秋色，合計(jì)占全市總量的90%，預(yù)示著寶安和龍崗兩區(qū)將逐漸演變?yōu)樯钲诜康禺a(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，第3季度深圳市新推住宅項(xiàng)目共20個(gè)，新增住宅面積183萬平米，總量與上季度相比有所下降，但特區(qū)外供應(yīng)則大量上升。其中，羅湖、福田兩區(qū)的新盤價(jià)格沒有大的變化，南山區(qū)由于有不少高檔項(xiàng)目推出，拉高了該區(qū)的新盤價(jià)格；寶安區(qū)也因?yàn)榈貎r(jià)上漲、區(qū)域規(guī)劃更加明確、西鄉(xiāng)與寶安中心區(qū)的定位提升等因素，導(dǎo)致房價(jià)上升到約4500元/平方米。寶安區(qū)的發(fā)展前景為未來寶安區(qū)房價(jià)的走勢提供了極大的想象空間，而寶安區(qū)房價(jià)拉升的同時(shí)，也為南山區(qū)房價(jià)的繼續(xù)上漲奠定了基礎(chǔ)。目前，由于深圳房價(jià)高企而香港的經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)上升，福田南區(qū)有不少香港業(yè)主放出5-8年前購入的物業(yè)，把資金轉(zhuǎn)向香港進(jìn)行投資。（LSJ）返回首頁3季度武漢商品房均價(jià)2713元/平米，較上季度漲幅3% 近日最新發(fā)布的第三季度武漢房產(chǎn)指數(shù)顯示：經(jīng)過兩個(gè)季度的高速增長，武漢房價(jià)漲幅趨緩，邁入平穩(wěn)增長期。數(shù)據(jù)顯示：今年二季度武漢商品房漲幅達(dá)5.8%，為6年來最高，二手房漲幅更高達(dá)13.5%?？焖倥噬姆績r(jià)催生了不少炒房者，也有不少市民開始持幣待購。三季度，武漢商品房平均價(jià)格為2713元/平方米，比上季度上漲約80元/平方米，漲幅為3%。二手房平均價(jià)格為1544元/平方米，與上季度相比，每平方米上漲約6元，漲幅為0.38%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，武漢房地產(chǎn)市場投資性購房有所減少，房價(jià)漲幅趨緩。今后購房的主流將是真正有住房需求的普通居民。（LSJ）返回首頁市場動態(tài)北京央產(chǎn)房上市量還將逐月上升 綜合看北京央產(chǎn)房上市一年以來，市場行情供需兩旺，推動了整個(gè)二手房市場。央產(chǎn)房歷經(jīng)一年的上市磨合期之后，初步預(yù)計(jì)，上市月遞增速度將由目前的20%提高到25%，進(jìn)行回歸推算，到今年底，央產(chǎn)房上市量將會突破4500套。預(yù)計(jì)央產(chǎn)房成交均價(jià)仍然會維持在5800元/平米左右，波動不大。對于熱點(diǎn)區(qū)域央產(chǎn)房可能會有所降溫，非熱點(diǎn)區(qū)域逐漸火熱。因?yàn)闊狳c(diǎn)區(qū)域的央產(chǎn)房畢竟供給有限，而非熱點(diǎn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施漸漸完善，當(dāng)前的非熱點(diǎn)區(qū)域房源放量將會更快，成交量將會上升，打破目前朝陽、海淀成交量占據(jù)半壁江山的現(xiàn)狀。然而目前，央產(chǎn)房交易中仍存在一些問題，特別是一些歷史遺留問題。如一些單位在建檔時(shí)，在處理已經(jīng)離職的同志的建檔手續(xù)時(shí)就會遇到很多麻煩。還有物業(yè)管理、小區(qū)管理方面的問題。不過在多方協(xié)調(diào)配合做了大量的工作后，人們對央產(chǎn)房的態(tài)度日漸冷靜、客觀和理性。（LSJ）返回首頁北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)逐漸升溫 從近日北京市郊區(qū)商業(yè)工作會上獲知，今后北京郊區(qū)新建小區(qū)將鼓勵(lì)發(fā)展超市、快餐店、藥店以及理發(fā)、照相、修理等服務(wù)設(shè)施。十一黃金周期間，北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開始初露鋒芒。種種跡象表明，越來越多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中。目前北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭較好的是通州區(qū)，其次是大興、順義、昌平。易鋪網(wǎng)今年的統(tǒng)計(jì)表明，今年郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)的排序分別是底商、商業(yè)街、專業(yè)市場。商業(yè)地產(chǎn)的大量開發(fā)雖然彌補(bǔ)了商業(yè)配套的不足，有助于提升住宅的整體價(jià)值，但同時(shí)也給開發(fā)商帶來了一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。對此應(yīng)該注意的是，隨著郊區(qū)商鋪價(jià)格的不斷攀升，肯定還會吸引更多的投資者，但投資者應(yīng)該對郊區(qū)商鋪的定位有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識，切忌盲目投資。另外，商鋪的定位一定要與住宅定位相一致，在單價(jià)3000元的住宅旁邊投資高檔商鋪，顯然和住宅消費(fèi)者定位不符，如果商鋪售價(jià)過高，與周邊居民生活水準(zhǔn)不相符，肯定會影響日后的投資收益。雖然現(xiàn)階段郊區(qū)商業(yè)物業(yè)從宏觀上是需求大于供給，但目前郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)正處于起步階段，預(yù)計(jì)到2006年，經(jīng)過2-3年的市場調(diào)節(jié)后的郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)會漸趨平穩(wěn)。（LSJ）返回首頁北京望京地區(qū)房價(jià)近期普遍上漲目前，北京望京地區(qū)多數(shù)樓盤價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢，漲幅約為200-600元/平方米。就如新加坡吉寶置業(yè)在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目季景沁園，7月底開盤時(shí)精裝修均價(jià)為每平方米7300元，現(xiàn)已上漲到每平方米7700元。對此有業(yè)內(nèi)人士表示，望京社區(qū)已日益成熟，隨著區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地越來越少，再加上家樂福、沃爾瑪?shù)壬钆涮自O(shè)施的逐步完善，摩托羅拉、愛立信等國際公司的進(jìn)駐，望京地區(qū)的樓盤價(jià)格上漲是不可避免的。不過目前望京和同處四環(huán)外的上東地區(qū)部分樓盤房價(jià)仍有些差距，這主要是因?yàn)槟壳巴﹨^(qū)域配套設(shè)施還需要進(jìn)一步完善，這在一定程度上也抑制了望京房價(jià)的持續(xù)走高。（LSJ）返回首頁上海環(huán)外房產(chǎn)供應(yīng)量猛升，投資風(fēng)險(xiǎn)乍現(xiàn)據(jù)上海市房地資源管理局的今年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告顯示，今年上海房地產(chǎn)市場增量和供應(yīng)量主要集中在中外環(huán)之間和外環(huán)線以外的大部分區(qū)域內(nèi)。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研指出，今年上海房地產(chǎn)市場全年需求總量約為2600萬平方米，可供上市面積將達(dá)3000萬平方米，供需缺口400萬平方米，在開發(fā)商和買房者放慢腳步的同時(shí)，外環(huán)線以外與中外環(huán)之間承擔(dān)了主要的市場供應(yīng)。通過調(diào)研顯示我們可以看出，上海隨著環(huán)外房產(chǎn)供應(yīng)量的巨幅攀升，部分規(guī)劃配套短期內(nèi)尚無法到位的房產(chǎn)正面臨一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，包括奉賢等周邊區(qū)域的市場供求正在呈現(xiàn)嚴(yán)重的失衡狀況。（LSJ）返回首頁上海二手房市場出現(xiàn)“公寓趨冷別墅漸熱”新現(xiàn)象目前，上海市二手房成交量從7月份開始明顯回升。但由于銀行按揭貸款緊縮，住宅單價(jià)總價(jià)都已經(jīng)比較高，所以一批普通投資客開始被擠出市場，或者持幣觀望或者尋找其他投資產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度上海二手房成交量回升，成交主要集中在閔行、浦東兩區(qū)，但市中心區(qū)域交易依然平淡，除了徐匯區(qū)、長寧區(qū)以外，其他區(qū)域都未走出低迷狀況。浦東、閔行兩區(qū)雖然成交面積較大，但價(jià)格方面變化不大，基本與前期持平，這表示買賣雙方都在逐漸適應(yīng)政策帶來的房價(jià)變化。目前上海二手房市場的“公寓趨冷別墅漸熱”新現(xiàn)象值得關(guān)注。第三季度中，松江地區(qū)別墅出現(xiàn)了熱賣現(xiàn)象，且目前仍然交投活躍。根據(jù)對市場和投資人群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著宏觀調(diào)控的事實(shí)，目前實(shí)力一般、依靠銀行貸款短期獲利的投資客已經(jīng)被逐步擠出市場，這將直接帶來二手房交易量的一定下降。而對資金要求比較高的別墅市場，吸引的主要是實(shí)力較強(qiáng)客戶，這部分人群對銀行信貸的依賴比較小，而且有足夠的實(shí)力支持其對市場繼續(xù)看好的信心，所以受影響比較小。相反對于普通住宅來說，將可能逐漸退出投資市場，下一個(gè)房產(chǎn)投資熱點(diǎn)將集中在成熟別墅區(qū)。（LSJ）返回首頁上海政府稱上海重大工程配套商品房不會漲價(jià) 目前，上海很多中低價(jià)房已建到了外環(huán)線附近，日前上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)針對有傳言稱上海原先的3500元/平米的價(jià)格會被打破這一說法進(jìn)行了否定。焦揚(yáng)說，為進(jìn)一步保證和滿足重大工程搬遷居民的住房需求，上海市加快了每平米3500元以下的重大工程配套商品房的建設(shè)和上市進(jìn)度。今年18月，重大工程配套商品房已竣工137萬平米、新開工94萬平米，上市供應(yīng)420多萬平米。預(yù)計(jì)今年全年開工面積350萬平米，可供上市的各類配套商品房將超過800萬平米。據(jù)有關(guān)部門透露透露，上海目前對普通商品住房供地的政策傾斜加大。雖然本市房地產(chǎn)管理部門確實(shí)接到過個(gè)別配套商品房開發(fā)單位反映開發(fā)成本壓力較大的問題，但是目前有關(guān)部門還尚未研究過配套商品房價(jià)格調(diào)整的問題。（RSJ）返回首頁眾多品牌中介企業(yè)涉足天津房地產(chǎn)市場近日，來自北京、河北等地的知名企業(yè)以及魯能集團(tuán)都開始頻頻接觸天津的房屋中介市場，而天津的市政開發(fā)總公司、泰達(dá)集團(tuán)也爆出有意涉足房屋中介領(lǐng)域的信息，更有一些非房地產(chǎn)的社會資本開始向房屋中介企業(yè)集結(jié)。在目前房地產(chǎn)開發(fā)受到宏觀調(diào)控、土地成本、融資渠道等多方限制下，中介市場正在顯示著其強(qiáng)大的投資“磁性”。據(jù)了解，天津的存量房市場從去年5月份開始放量至今，無論是成交數(shù)量還是交易價(jià)格都有了明顯的提升，旺盛的市場前景是吸引各路資本關(guān)注的主要原因。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場的崛起壯大正在扭轉(zhuǎn)它在房地產(chǎn)市場中的地位，以往被稱作“房蟲子”的行業(yè)開始被人們稱作“萬歲產(chǎn)業(yè)”。目前，房屋中介企業(yè)的人才匱乏、管理分散是行業(yè)普遍存在的現(xiàn)實(shí)問題。特別是外行人想通過房屋中介實(shí)現(xiàn)盈利，加盟可以說是惟一有效的模式。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，按照目前天津的存量房市場的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)房屋中介企業(yè)一旦形成規(guī)模效應(yīng)，對于投資者來講年回報(bào)率將高達(dá)30%，這才是各路資本紛紛看好，競相殺入的真實(shí)原因。而且，房屋中介企業(yè)通過接受加盟，在增加品牌效應(yīng)的同時(shí)，將使得資金流動與渠道建設(shè)的優(yōu)勢更好的發(fā)揮，這也成為眾多品牌中介企業(yè)紛紛跟進(jìn)的原因。（LSJ）返回首頁省級以下政府批地權(quán)將上收，“圈地運(yùn)動”將被遏制中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎近日批示要求，年底前要全面完成省以下國土管理體制改革。專家認(rèn)為，這意味著今后國土資源系統(tǒng)將全部實(shí)現(xiàn)垂直管理，省級以下政府土地審批權(quán)力將上收，各地的“圈地運(yùn)動”將得到遏制。國土資源部部長孫文盛此前介紹，國土資源管理體制改革的主要內(nèi)容是：省級以下國土資源管理部門將從現(xiàn)在的政府組成部門轉(zhuǎn)變?yōu)檎ぷ鳈C(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)干部則由地方黨委管理為主改為由上級國土資源管理部門管理為主，省級以上的管理體制維持現(xiàn)狀。這一改變的最大影響是，省級以下地方政府失去了批地的權(quán)力，“以地生財(cái)”的發(fā)展門路被堵死。國家能借此舉加強(qiáng)對土地的管理，進(jìn)一步加強(qiáng)國家對國土資源的宏觀調(diào)控，將“實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”更好地落到實(shí)處。（LSJ）返回首頁溫州炒房團(tuán)進(jìn)軍成都房地產(chǎn)市場隨著目前成都房價(jià)的上揚(yáng)，單純意義上的炒樓已經(jīng)沒有多大的利潤空間，在告別“購房團(tuán)”這樣的粗放型地產(chǎn)投資后，溫州人開始向地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上游房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)大規(guī)模進(jìn)軍，并著力為溫州大量民間資金注入成都地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)做好鋪墊。上月，溫州最大的房產(chǎn)代理企業(yè)朗兆房產(chǎn)營銷有限公司，在沒有引起任何人注意的情況下在成都注冊成立。據(jù)了解，朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)代理了溫州60%以上的樓盤。溫州的優(yōu)勢在資金，而成都的優(yōu)勢在資源。由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性差異很大，要使資金優(yōu)勢和資源優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)到成功“對接”。近期，溫州開發(fā)商多次表示，在溫州，有很多資金對成都的爛尾樓很感興趣，特別是因資金原因而爛尾的樓盤。其中一位溫州人蔣先生向媒體公開表示，他們準(zhǔn)備將樂山大廈改建為星級酒店，綜合經(jīng)營餐飲業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州資金對爛尾樓感興趣主要有兩大原因：一是由于爛尾樓報(bào)價(jià)的水分早已擠干，并且不少樓本身就在“跳樓”，成交價(jià)一般是原投資的50%-70%甚至更低。另外，爛尾樓的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已基本完工，只需半年到一年時(shí)間進(jìn)行“穿衣戴帽”，建設(shè)周期大大縮短。目前成都樓市持續(xù)旺盛，許多地段持續(xù)增值，只要后期營銷手法得當(dāng)，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。此外，還有一部分溫州資金，投身成都房地產(chǎn)市場卻是直接參與成都市的國有土地使用權(quán)的拍賣會，拿地后直接進(jìn)行本土開發(fā)。溫州的泰豐房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳劍認(rèn)為，溫州人今后進(jìn)行“炒房”的粗放型房產(chǎn)投資會越來越少，更多的溫州商人更愿意進(jìn)入房產(chǎn)上游直接拿地進(jìn)行房產(chǎn)品牌開發(fā)。（LSJ）返回首頁南京樓市結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)，小戶型住宅供不應(yīng)求盡管南京樓市總體上已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求的狀況，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然很突出，60平米以下的小戶型住宅供不應(yīng)求。南京房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月份南京江南8區(qū)60平米以下的住宅共銷售151套，主要分布于河西與城中地區(qū)；1-8月江南8區(qū)60平米以下住宅累計(jì)銷售2330套，多于140平米以上住宅，但其上市量卻遠(yuǎn)低于140平米以下住宅；與此同時(shí)，江南8區(qū)100-140平米住宅銷售量也很高，占到總銷售量的45%。南京房地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，目前市場供應(yīng)的大戶型較為普遍，江南8區(qū)70%以上的住宅每套總價(jià)高于40萬元。分析人士指出，目前南京房價(jià)相比市民收入是處在高位，市民購房、還貸等壓力很大，在這樣情勢下，很多人只有尋找面積較小、總價(jià)較低的戶型，因而市場對小戶型需求量很大。應(yīng)該說，小戶型供不應(yīng)求的狀況是供應(yīng)和需求兩方面因素的綜合作用；一方面是由于市場供應(yīng)沒有及時(shí)跟上；另一方面，處于高位的房價(jià)促使很多人轉(zhuǎn)向選擇總價(jià)較低的小戶型，使得其需求量變大。（BSJ）返回首頁武漢政府集中控制消化大量空置房由于地方政府一道可以暫時(shí)免征2%交易契稅的政策實(shí)施，武漢市一些積壓在開發(fā)商手里長達(dá)三五年之久的空置房，在一夜間起死回生，受到整個(gè)社會的關(guān)注。據(jù)了解，武漢于9月13日和9月22日分前后二批共向社會公開推出了99套空置房。截至目前，有90%的空置房在上市一周內(nèi)就被“搶”走。據(jù)最新的數(shù)據(jù)，截至8月底，武漢1年以上的空置房面積為135萬平米，其中商品住宅55.43萬平米，營業(yè)用房43.26萬平米，寫字樓36.56萬平米。據(jù)武漢市一位業(yè)內(nèi)人士透露，武漢市真實(shí)的空置總量肯定會超過上述數(shù)據(jù)。目前武漢房地產(chǎn)開發(fā)中依然存在著三大病癥：一是商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不大合理。當(dāng)前，中小房型比例偏低，城市拆遷房和中低收入者居住要求得不到真正的滿足。二是有些商品房密集地區(qū)樓盤過剩，布局不合理。三是個(gè)別新開發(fā)的片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施滯后。造成這些社區(qū)的居民交通、教育等生活成本過高，導(dǎo)致小區(qū)入住率明顯偏低。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為市場主體的今天，政府將如何去有效控制并消化已有空置房，這將在相當(dāng)程度上充當(dāng)著量化一個(gè)市場是否成熟的重要尺度。（BSJ）返回首頁中房獲華能23億資產(chǎn)拉開央企地產(chǎn)整合大幕近日，有消息傳出，華能集團(tuán)旗下總規(guī)模高達(dá)23億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)正式劃撥中房集團(tuán)。當(dāng)事雙方正就資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)問題開展緊張的工作。華能集團(tuán)一位內(nèi)部人士透露，被中房并購的華能旗下的房地產(chǎn)公司正在加緊處置資產(chǎn)，員工的安置工作也在進(jìn)行中。華能除了處理企業(yè)關(guān)系問題外，華能旗下的房地產(chǎn)公司還有著大量的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系有待處理、過戶，這些權(quán)利、義務(wù)處理起來更是要耗時(shí)耗力。至于華能集團(tuán)此次為什么要選擇劃撥這種毫無收益的方式，而不是通過入股、出售等形式來完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，華能方面保持低調(diào)。此次，華能的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃歸中房集團(tuán)，只是中房集團(tuán)按照國資委104號進(jìn)入實(shí)質(zhì)性重組行動的開始，目前除已經(jīng)大局落定的華能集團(tuán)外，中房同時(shí)還在和多家國字號企業(yè)進(jìn)行洽談。據(jù)了解，目前，中國航空信息集團(tuán)、中國誠通控股公司、中國電子科技集團(tuán)、中國工藝美術(shù)（集團(tuán)）公司等大型國企都和中房集團(tuán)就重組事宜進(jìn)行了接觸。我們不難看出，中房集團(tuán)通過華能一役已經(jīng)正式拉開了央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合大幕。（LSJ）返回首頁國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)面臨洗牌局面房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展至今，緊縮性宏觀政策對地產(chǎn)服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了很大波動，其包括地產(chǎn)廣告業(yè)、經(jīng)紀(jì)代理、咨詢策劃等在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。今年以來尤其是受“大限”的影響，使賴以房地產(chǎn)生存的服務(wù)業(yè)感受到了寒意，地產(chǎn)服務(wù)商最的項(xiàng)目不好拿了，廣告量下降了，業(yè)務(wù)少了。在這種狀況下，相當(dāng)一批規(guī)模小、實(shí)力弱、專業(yè)化水平低的公司將被淘汰出局或被兼并，整個(gè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場將向規(guī)?；图谢~進(jìn)一步。雖然在數(shù)量上房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已呈現(xiàn)出相對過剩的態(tài)勢，但該行業(yè)的專業(yè)深度和細(xì)化方面還尚待開發(fā)，市場在低水平平面上的激烈競爭有改觀的空間。在市場的緊縮形勢下，地產(chǎn)商漸從對開發(fā)量的追求轉(zhuǎn)向?qū)﹂_發(fā)質(zhì)的挖掘。地產(chǎn)服務(wù)不僅要替開發(fā)商完成樓盤包裝、分期策劃、參與市場調(diào)研和做售樓方案等服務(wù)，還要進(jìn)一步承擔(dān)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)以及塑造項(xiàng)目品牌等任務(wù)。此外，隨著很多香港、臺灣中介服務(wù)公司不斷進(jìn)入，給國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)帶來強(qiáng)大的競爭壓力。隨著大城市競爭的激烈化，部分地產(chǎn)服務(wù)商也追隨開發(fā)商大面積拓展二線城市的地產(chǎn)服務(wù)市場。對于無論是一線城市中在競爭中被逼退的中小型服務(wù)商，還是意欲進(jìn)一步擴(kuò)張市場的大型地產(chǎn)服務(wù)公司而言，在二線城市尋找發(fā)展機(jī)會都是不可忽視的選擇。同時(shí)，進(jìn)軍二線城市對于地產(chǎn)服務(wù)整個(gè)行業(yè)來說，對分散市場競爭壓力、細(xì)分市場層次、形成區(qū)域市場特征也有著重要的推動作用。（LSJ）返回首頁基本信息國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)管土地，保護(hù)耕地與政績掛鉤 嚴(yán)格控制土地是今年宏觀調(diào)控采取的主要措施之一，10月13日，由國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議，再次強(qiáng)調(diào)了實(shí)行嚴(yán)格土地管理制度的重要性。會議指出，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國人多地少的基本國情決定的，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀帶有長期性、根本性的重大舉措。各級政府和領(lǐng)導(dǎo)干部要從全局和戰(zhàn)略的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)土地管理的極端重要性，切實(shí)擔(dān)負(fù)起保護(hù)耕地的歷史責(zé)任。會議要求各級政府要認(rèn)真做好以下幾項(xiàng)工作。（一）嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。（二）切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田。全國現(xiàn)有基本農(nóng)田總量不能減少，用途不能改變，質(zhì)量不能下降?；巨r(nóng)田要落實(shí)到地塊和農(nóng)戶，嚴(yán)禁擅自改變和占用。（三）改革和完善土地管理制度。綜合運(yùn)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段，實(shí)行標(biāo)本兼治，有效解決土地管理中存在的問題。（四）運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控用地。（五）維護(hù)國有和集體土地所有者權(quán)益。不得違反國家規(guī)定低價(jià)出讓土地和減免建設(shè)用地有償使用費(fèi)，防止國有和集體土地資產(chǎn)流失。（六）切實(shí)保障被征地農(nóng)民的利益。完善征地補(bǔ)償辦法，妥善安置被征地農(nóng)民。加快清理償還拖欠的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。（七）大力推進(jìn)節(jié)約和合理用地。嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項(xiàng)目首先要利用存量土地。（八）繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓。清理開發(fā)區(qū)和糾正違法違規(guī)占地要一抓到底，違法違規(guī)設(shè)立的、不具備條件的各類開發(fā)區(qū)要堅(jiān)決撤銷，圈占的土地能復(fù)耕的要限期復(fù)耕。（九）強(qiáng)化耕地保護(hù)和土地管理責(zé)任制。抓緊建立耕地保護(hù)責(zé)任考核體系，把保護(hù)耕地作為考核政績的重要內(nèi)容。（RZHJ）返回首頁國土資源部將經(jīng)營性土地納入招拍掛出讓范圍在近日全國落實(shí)經(jīng)營性土地出讓制度座談會上，國土資源部副部長貟小蘇指出，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓工作在發(fā)展過程中仍存在不容忽視的深層次問題，需要引起高度重視。根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項(xiàng)執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有幾個(gè)深層次的問題尚待解決。此間，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近日國土資源部正在加緊擬定針對經(jīng)營性土地出讓的一系列配套政策，以利各地操作。今后，無論新增建設(shè)用地還是存量用地，都要根據(jù)市場需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，并且要明確適用范圍，對商品住宅、交通、工業(yè)等不同用途的用地分別加以細(xì)化，拿出土地供應(yīng)明細(xì)目錄，具體界定招拍掛出讓的范圍，以嚴(yán)格的計(jì)劃指標(biāo)對土地市場加以控制，加大土地供給信息的公開和引導(dǎo)力度。（RSJ）返回首頁北京下發(fā)52號文件設(shè)定五種情況核減拆遷計(jì)劃北京市政府辦公廳于日前下發(fā)52號文，文件設(shè)定了5種情況，凡出現(xiàn)其中之一，拆遷計(jì)劃即被核減。52號文規(guī)定，凡房屋拆遷中矛盾和糾紛比較集中的項(xiàng)目或區(qū)縣，除保證能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，重大社會發(fā)展項(xiàng)目及危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目之外，按下列規(guī)定執(zhí)行，即區(qū)（縣）上一年度9月底前核發(fā)房屋拆遷許可證的所有項(xiàng)目，已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民戶數(shù)低于拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民總量50%的，核減區(qū)（縣）本年度拆遷計(jì)劃；已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民戶數(shù)低于項(xiàng)目應(yīng)拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民總量50%的，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位的其他工程及該項(xiàng)目的后期工程不再安排拆遷計(jì)劃；房屋拆遷行政裁決涉及的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民戶數(shù)占本區(qū)（縣）拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民總戶數(shù)比例超過5%的，核減區(qū)（縣）本年度拆遷計(jì)劃；發(fā)生重大違法拆遷事件，造成惡劣影響的，核減區(qū)（縣）本年度拆遷計(jì)劃。除此之外，凡上一年度涉及居民回遷的房改項(xiàng)目逾期回遷情況嚴(yán)重的，核減區(qū)（縣）本年度危改拆遷計(jì)劃。返回首頁北京建委出臺新辦法對拖欠工程款強(qiáng)制管理 北京市建委近日宣布，今后如果開發(fā)建設(shè)單位拖欠工程款，市建委將會同司法部門強(qiáng)制執(zhí)行。這是本市首次將強(qiáng)制執(zhí)行公證引入解決拖欠工程款問題。根據(jù)日前出臺的關(guān)于對建設(shè)工程拖欠款還款協(xié)議賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的暫行辦法，有關(guān)部門可以直接對建設(shè)單位與施工方簽訂的還款協(xié)議進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，這樣減少了很多中間環(huán)節(jié)，最大限度、最迅速地保障農(nóng)民工權(quán)益。據(jù)辦法指出，公證機(jī)關(guān)對建設(shè)單位和施工單位簽訂的數(shù)額明確的還款協(xié)議，經(jīng)過當(dāng)事人的申請，依法出具公證書，并賦予還款協(xié)議強(qiáng)制執(zhí)行效力。辦法要求本市建設(shè)單位和施工單位簽訂還款協(xié)議書，辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證，如果建設(shè)單位拒絕對雙方簽訂的還款協(xié)議進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行效力公證，同時(shí)未能按還款協(xié)議規(guī)定的時(shí)間和比例支付工程欠款的，市建委將給予處理，如停止在本市進(jìn)行工程項(xiàng)目的招投標(biāo)活動；中止辦理其他新建項(xiàng)目