房地產(chǎn)的周期論、政策論和創(chuàng)新論（DOC 16頁）.doc

周期論、政策論和創(chuàng)新論 我非常高興參加第二次學(xué)院派研討會(huì)，我們房地產(chǎn)界學(xué)院派去年7月份第一次舉行了研討會(huì)，留給我的印象非常之好。與會(huì)人員對(duì)于產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度，對(duì)于實(shí)踐的熟悉度，和對(duì)理論觀點(diǎn)的接受程度，都是其他研討會(huì)所不能比擬的，是我參加研討會(huì)感覺最好的。我也是學(xué)院派的發(fā)起人之一了。我們學(xué)院派的主體是企業(yè)家和企業(yè)從業(yè)人員，我們既不是簡(jiǎn)單的從事開發(fā)，也不是空洞的進(jìn)行理論研究，而是致力于把理論觀念和實(shí)踐實(shí)現(xiàn)一個(gè)最好的結(jié)合，用于指導(dǎo)開發(fā)、指導(dǎo)理論研究和完善政策，從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)學(xué)院派研討會(huì)應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)界最高層次的理論殿堂，進(jìn)行最具有超前性和創(chuàng)新精神的這樣的研討，要出最有深度的和最有指導(dǎo)意義的研究成果。去年年底以來，房地產(chǎn)研討會(huì)開得比較多，其中原因之一就是由于房改造成了中國住房私有化和私有化程度的加快，使得房地產(chǎn)這個(gè)商品它的特殊性在我們國家進(jìn)一步顯露出來，它已經(jīng)成為居民家庭所能購買的最大的商品，對(duì)于不少家庭來說，是他家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。由此，居民對(duì)住房問題的關(guān)注度比對(duì)其它問題都要大，有人說你要在日本和韓國，你和不認(rèn)識(shí)的人一塊吃飯，你和他談什么？談高爾夫，保證都有話題，那么你在中國你要是和人家吃飯，你要不認(rèn)識(shí)的時(shí)候談什么？不管老的少的你談房子，大家都會(huì)津津樂道，這就是現(xiàn)在老百姓對(duì)住房問題的關(guān)注度。另外一個(gè)原因就是房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，從理論和實(shí)踐都有很多需要深入研究的東西，過去是房地產(chǎn)無學(xué)，現(xiàn)在應(yīng)該說是學(xué)問很大。比如去年下半年以來，社會(huì)上對(duì)于一些所謂熱點(diǎn)問題關(guān)注度很多，包括房?jī)r(jià)問題，房地產(chǎn)供應(yīng)的門類問題，還有房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)問題了，議論很多，有很多是真知灼見，也有一些人是在亂講。所以，我認(rèn)為還是要真對(duì)理論、真了解實(shí)踐的這樣的人員來解答和引導(dǎo)，因此我們學(xué)院派所擔(dān)負(fù)的責(zé)任還是很重要。正因?yàn)槲野褜W(xué)院派研討看作是最高層次的研討，所以為今天的發(fā)言，我還真是作了比較長(zhǎng)時(shí)間的認(rèn)真的準(zhǔn)備，而且比較注意對(duì)我這個(gè)講稿在這次講話之前的保密，只泄露了一點(diǎn)，就是中國建設(shè)報(bào)前幾天把我關(guān)于分時(shí)度假的觀念整版刊出去了，流失了這么一部分，還好主要部分還沒有流失，所以我保留下這些原汁原味的東西第一次把它講給大家，今天準(zhǔn)備的都是一些有新意的內(nèi)容，包括有一些熱點(diǎn)問題，還有其他一些新的思路、觀念和建議。之所以要這么講，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前正處在一個(gè)如何進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)關(guān)口。我今天講三個(gè)方面，就是周期論、政策論和創(chuàng)新論，我想我這三個(gè)觀點(diǎn)是彼此有聯(lián)系，我拿這些觀點(diǎn)和同行們共同探討。 我們國家的房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)發(fā)展期已經(jīng)持續(xù)4年供銷兩旺，房地產(chǎn)的銷售額平均這么一個(gè)走勢(shì)，每年都在增長(zhǎng)，這個(gè)平均增幅算下來是每年32。商品房的銷售面積也都是每年在3542之間，平均每年27，那么由于銷售狀況好，所以房地產(chǎn)企業(yè)收益狀況也比較好，我們可以看到，平均的收益率達(dá)到了10.2，那么比較好的企業(yè)將近20，甚至更高，那么全國商品房?jī)r(jià)值是穩(wěn)中有升，那么現(xiàn)在全國個(gè)人購買商品房的比例已經(jīng)達(dá)到了94，由于消費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)了投資增長(zhǎng)，最近四年以來平均每年房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)率平均數(shù)是17.4，去年投資已經(jīng)達(dá)到了六千二百多億。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的是去年的投資增長(zhǎng)額和銷售額相比，投資額已經(jīng)超過銷售額的35。所以，在這種居民喜遷新居、房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的情況下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著一定的引誘，這種形勢(shì)要求我們要根據(jù)情況的變化，與時(shí)俱進(jìn)的去進(jìn)行觀念創(chuàng)新、政策創(chuàng)新、理論創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，也要求我們房地產(chǎn)作為學(xué)院派的我們這部分人士要在理論和實(shí)踐上有所作為。 下面，我就房地產(chǎn)業(yè)如何持續(xù)發(fā)展的問題，發(fā)表今天我要講的內(nèi)容，前面介紹的形勢(shì)算是一個(gè)引言。周期論 首先談?wù)勚芷谡?。在我們房地產(chǎn)行業(yè)，供銷兩旺已經(jīng)持續(xù)4年的情況下，現(xiàn)在有不少人普遍關(guān)心房地產(chǎn)的好形勢(shì)還能持續(xù)多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業(yè)人員成熟的表現(xiàn)、理性的表現(xiàn)。但是，應(yīng)該說有兩種觀念、兩種認(rèn)識(shí)是不正確的：一種是盲目樂觀，認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)將持續(xù)高漲，市場(chǎng)將持續(xù)火爆，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，那么有些企業(yè)在開發(fā)投資上，沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一味的有項(xiàng)目就投，實(shí)際上是沒有認(rèn)真的看到這種看法和形勢(shì)。另一種就是盲目悲觀，那么有些學(xué)者在調(diào)查不充分的情況下就說房地產(chǎn)的冬天要來了，預(yù)言在今年北京的商品房要大量積壓，甚至要用炸樓來解決，這些觀點(diǎn)都缺乏理論的說服力。在持以上這兩種觀點(diǎn)的人當(dāng)中，還有人對(duì)北京的房?jī)r(jià)到底能漲到多高，能作出量化的預(yù)言，或者對(duì)房?jī)r(jià)能夠降到多低作出量化的比例性的預(yù)言，媒體對(duì)這些預(yù)言興趣很濃，把這些隨口講出來的話就當(dāng)做某種論點(diǎn)炒來炒去。 我們知道醫(yī)生下藥首先要弄清楚病人的狀況，要作出正確的診斷，而現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)亂下藥方的醫(yī)生太多，這些醫(yī)生還不那么高明，所以我們對(duì)房地產(chǎn)周期性于是規(guī)律和產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)有必要進(jìn)行理論指導(dǎo)下的分析研究，作出一個(gè)符合實(shí)際的判斷來。那么研究這個(gè)問題最重要的就是研究房地產(chǎn)的周期。首先我們看看國外的房地產(chǎn)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)屬于一個(gè)典型的周期性波動(dòng)的行業(yè)，在世界各國都有它的周期性比較規(guī)律。我們看到房地產(chǎn)的這種周期標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)，我們把它分為標(biāo)準(zhǔn)的四個(gè)時(shí)期，復(fù)蘇和增長(zhǎng)時(shí)期、繁榮時(shí)期、危機(jī)和衰退時(shí)期以及簫條時(shí)期。國外和境外的房地產(chǎn)的周期波動(dòng)主要體現(xiàn)在房屋和土地價(jià)格的波動(dòng)上，反應(yīng)它的周期性變化的就是房屋或者地價(jià)的漲或落。不同的國家它的房地產(chǎn)周期性表現(xiàn)的幅度是不一樣的。根據(jù)國外學(xué)者提供的數(shù)據(jù)，美國大約是1820年為一個(gè)周期，這是我在MIT做訪問學(xué)者的時(shí)候，我的指導(dǎo)教師威廉維特先生他和他的研究小組研究了美國從一次大戰(zhàn)以后，二三十年一直到近年的研究作出的一個(gè)結(jié)論。那么日本的房地產(chǎn)周期一般是在10年左右，10年完成一個(gè)起落。而香港，那么普遍認(rèn)為香港的房地產(chǎn)周期是78年。 在這些周期性變化里，我們可以看到國外境外他們這些房地產(chǎn)增長(zhǎng)期一般時(shí)間比較短，而這個(gè)衰退期一般比較長(zhǎng)，特別是日本，我們看到現(xiàn)在日本仍然處在一種衰退之中。掌握周期性發(fā)展規(guī)律對(duì)社會(huì)各方面意義還是很大的，對(duì)政府來說，他就可以有效的進(jìn)行這種經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，政府調(diào)節(jié)的根本的基點(diǎn)是反周期，我們看到了美國，經(jīng)濟(jì)過熱格林斯潘要調(diào)一下，經(jīng)濟(jì)過冷也要調(diào)一下，那么就是要避免在過冷期對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的損害。我們國家，我們也看到了經(jīng)濟(jì)上的宏觀調(diào)控，成功的宏觀調(diào)控是要在經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候要壓需求，降低增長(zhǎng)的幅度，那么在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，要想辦法靠各種方式拉動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)升溫，保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。那么對(duì)于企業(yè)來說呢，掌握這個(gè)周期性變化，就可以比較理性的來把握投資和銷售和時(shí)機(jī)，多數(shù)企業(yè)應(yīng)該是順勢(shì)而行，可以趨利避害，這跟炒股票差不多，只是我們這個(gè)投資都是長(zhǎng)線的，不像股票可以短線運(yùn)作。但是本事大的人也可以作反周期的運(yùn)作，利用低谷期進(jìn)行房地產(chǎn)的投機(jī)來贏利。我們房地產(chǎn)行業(yè)之所以是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就是因?yàn)樗氖找嬷芷谛蚤L(zhǎng)，那么盲目的投資、盲目擴(kuò)大就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。我們中國大陸是不是也有房地產(chǎn)周期性規(guī)律？根據(jù)我和一些學(xué)院派博士一起多年的研究，回答這是肯定的，中國也存在房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)。但是，中國由于房?jī)r(jià)這些年來一直在持續(xù)上升，因此國外通常用來反應(yīng)房?jī)r(jià)，用房?jī)r(jià)波動(dòng)來反應(yīng)周期這個(gè)指標(biāo)我們不好用。那么，我們選擇了用下面這三個(gè)指標(biāo)，我一會(huì)兒把圖版演示出來大家看看是不是周期性波動(dòng)，一個(gè)是銷售額增長(zhǎng)，賣多少錢，第二銷售面積增長(zhǎng)，市場(chǎng)買了多少房，第三投資額增長(zhǎng)，就是由于市場(chǎng)拉動(dòng)，那么產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)是高還是低。這三個(gè)指標(biāo)來分析房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的規(guī)律。大家請(qǐng)看這個(gè)就是我們從1987年以來，房地產(chǎn)商品房屋銷售額的這種增幅，這是從人民幣來表現(xiàn)它的增幅。第二個(gè)就是商品房銷售面積，就是用平方米來表現(xiàn)的這種銷售增長(zhǎng)和下降的幅度。這個(gè)是開發(fā)企業(yè)投資的增長(zhǎng)和下降的幅度，我們可以看出，這三個(gè)圖驚人的一致，證明大陸房地產(chǎn)確實(shí)有著周期性發(fā)展的規(guī)律。那么這三個(gè)圖，其中我認(rèn)為銷售面積增長(zhǎng)它本身去除了前面我所說的，房?jī)r(jià)在持續(xù)上揚(yáng)這樣一些影響判斷的因素，它反應(yīng)的房屋需求市場(chǎng)的變化比較直接，那么我們以它作為研究周期的基礎(chǔ)，大家可以看到，我們應(yīng)該說是從1984年以來，中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)了這樣一種需求，包括投資，包括周期性變化的這種曲線。為了能夠看得更清楚，我把這個(gè)基線往上移一下，移到23，大家可以看得更清楚，解決是這樣一種曲線。大家再看不清楚，我再做一條趨勢(shì)線，那么咱們大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況反應(yīng)出的周期性波動(dòng)是這樣一條曲線，做出這條曲線來，我們花了好長(zhǎng)時(shí)間的心血。從這些曲線上我們可以看到，我們從有資料記載的1984年開始，房地產(chǎn)在中國大陸已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展期和兩個(gè)低落期，從1984年到1988年，這是一個(gè)發(fā)展期，大約五年時(shí)間，到1989到1990年是一個(gè)低落期，從1991年到1995年是第二個(gè)發(fā)展期，那么到96、97年又是一個(gè)低落期，從98年中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。我們中國大陸的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：一個(gè)是到底是多少年為一個(gè)周期，研究它的發(fā)展歷史和前兩個(gè)發(fā)展周期的這種頻率，我們可以看出，大約都是五年發(fā)展，兩年低落，也就是說七到八年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是中國大陸房地產(chǎn)的周期里邊，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這是顯示出一個(gè)以量的需求為主的國家，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，這個(gè)明顯不同于房地產(chǎn)總過剩的國家和地區(qū)；第三個(gè)再從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系我們來分析，可以看到這條曲線是我們剛才顯示的銷售的增長(zhǎng)，那么這條紅線是投資額的增長(zhǎng)，我們可以看到，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。那么，比如96年，房地產(chǎn)銷售額下降，就影響到96年和97年，特別是97年的投資。那么，從98年以來，房地產(chǎn)持續(xù)旺銷，也就拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資從98年以后持續(xù)上揚(yáng)，而且上揚(yáng)幅度還比較大，從這張圖來看銷售額的增長(zhǎng)已經(jīng)超過了市場(chǎng)銷售面積的增幅。下面我們?cè)倬瓦@個(gè)周期性發(fā)展的理論性判斷，來結(jié)合實(shí)際，分析一下我們今后，特別是今后兩年我們國家房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)，因?yàn)檫@個(gè)大家最關(guān)心。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)處于高漲期已經(jīng)四年了，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下滑或者導(dǎo)致衰退，根據(jù)我用我們國家的房地產(chǎn)周期性發(fā)展規(guī)律進(jìn)行的理論推導(dǎo)，和對(duì)目前的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)走勢(shì)的分析，我所作出的判斷是，在這個(gè)發(fā)展周期，全國的房地產(chǎn)業(yè)還將保持兩年左右的發(fā)展增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在這個(gè)觀點(diǎn)判斷之前，過分悲觀或者過分的樂觀的認(rèn)識(shí)我認(rèn)為都是有害的或者是不必要的。那么在這個(gè)周期保持持續(xù)增長(zhǎng)，也就是說這個(gè)周期有可能被拉長(zhǎng)那么年把，它的意義是什么呢？一個(gè)是中國加入WTO，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，將形成一個(gè)全面利好的格局；第二個(gè)就是因?yàn)閲H經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政府要千方百計(jì)擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需中最現(xiàn)實(shí)的就是鼓勵(lì)老百姓買房子；第三個(gè)是我們國家的國民經(jīng)濟(jì)目前在世界上是一枝獨(dú)秀，那么政府和社會(huì)各界都會(huì)努力保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展這樣一種宏觀背景；第四個(gè)是在這個(gè)發(fā)展之中，我們可以看到?jīng)]有那種急起急落的情況，土地管理和開發(fā)投資都比較理性，這與我們多年在呼吁要理性投資有關(guān)系，雖然前兩年銷售額增長(zhǎng)那么猛，但是開發(fā)投資總體上還是在平穩(wěn)增長(zhǎng)。理性發(fā)展有利于拉長(zhǎng)目前的增長(zhǎng)期，但是房地產(chǎn)發(fā)展周期畢竟是個(gè)規(guī)律，規(guī)律就是你不可能從根本上改變，開發(fā)投資的理性化和政府的這種行為的反周期，政府宏觀調(diào)控的反周期，都只能延緩衰退或者是減緩波幅，減輕這種波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)可能造成的損害，它并不能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，資本要向贏利高的行業(yè)流動(dòng)這是你擋不住的，這是必然的，現(xiàn)在在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。那么我認(rèn)為引發(fā)周期性衰退形成的因素現(xiàn)實(shí)來說有這么三條：一個(gè)是現(xiàn)在開發(fā)投資量過大，會(huì)不會(huì)有一天做成房屋產(chǎn)出過量，如果市場(chǎng)不能有效需求擴(kuò)大，或者出現(xiàn)某些因素嚴(yán)重影響居民的購買心理，都會(huì)引發(fā)周期性衰退。剛才我們已經(jīng)看到這個(gè)圖，就是說現(xiàn)在的投資額和銷售額相比，投資額已經(jīng)超過銷售額35，應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，每年都是投資額略大于銷售額這樣一種發(fā)展態(tài)勢(shì)。為什么呢？投資額只有大于銷售額，才能為今后銷售額的擴(kuò)大提供一種物質(zhì)基礎(chǔ)，否則它不可能有銷售，沒有房子怎么辦？但是，這種投資額超過銷售額過大，就加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)說目前的這種投資增長(zhǎng)預(yù)期，是建立在一種良好的市場(chǎng)預(yù)期的條件下，那么特別是現(xiàn)在新開工項(xiàng)目的增長(zhǎng)，說明房地產(chǎn)業(yè)最近幾年來，投入產(chǎn)出和效益狀況已經(jīng)引起了人們，包括其他產(chǎn)業(yè)的重視，不少人已經(jīng)紛紛的向房地產(chǎn)投資，他也變成房地產(chǎn)商了。那么這些新開工項(xiàng)目在一年到一年半時(shí)間就要進(jìn)入銷售，在這期間還會(huì)有新的項(xiàng)目開工。但是，問題是能不能夠有效的保持和擴(kuò)大市場(chǎng)容量，并不是說開發(fā)投資過大就一定要滯銷，市場(chǎng)如果大了，能夠承接了，那么開發(fā)投資還不會(huì)顯得過大。但是，如果那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)缺乏這樣的容量，就會(huì)形成供過于求和銷售困難，就迫使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期和低谷期。從總體上說這種情況遲早會(huì)出現(xiàn)，如果在這期間出現(xiàn)了特殊因素，包括輿論因素、包括人為因素，包括政策因素，攪亂了人們購買心理，就會(huì)使房地產(chǎn)銷售下降，那么這樣衰退期就會(huì)提前到來，那么因?yàn)樵谏鐣?huì)上這種不理性的言論太多。這一節(jié)，我最后講講研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的規(guī)律和意義。把握我們國家房地產(chǎn)發(fā)展周期性規(guī)律的變動(dòng)，對(duì)于各個(gè)方面意義同樣很大：對(duì)于政府來說，那么可以更為理性的進(jìn)行政策的調(diào)節(jié)，在目前特別是應(yīng)當(dāng)保護(hù)和培育住房市場(chǎng)需求，盡量延長(zhǎng)房地產(chǎn)周期增長(zhǎng)期的期間，爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)多發(fā)揮一些作用，特別是在出口遇到困難的情況下，依靠?jī)?nèi)需的情況下，要想辦法讓房地產(chǎn)這匹馬能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，繼續(xù)多拉動(dòng)一段時(shí)間。那么從這點(diǎn)上來說，我們現(xiàn)在的管理層，應(yīng)該說比去年已經(jīng)理性化了，但是也不時(shí)冒出一些不太理性的觀點(diǎn)。 對(duì)于企業(yè)來說，可以更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，一般來說企業(yè)應(yīng)該順勢(shì)，在發(fā)展初期要果斷投資，發(fā)展周期要加快銷售，發(fā)展后期要慎重行事，這樣的話企業(yè)才能夠趨利避害。如果大家都在發(fā)展后期，猛投資，不僅影響你自己，也會(huì)牽連別人的。但是，還有更高一點(diǎn)的企業(yè)有能力進(jìn)行反周期運(yùn)作，就是在低谷期進(jìn)入項(xiàng)目，那么在高漲期銷售產(chǎn)品，因?yàn)橹袊牡凸绕诒旧砭筒婚L(zhǎng)，兩年左右，低谷期的時(shí)候土地成本也低，連鋼材水泥價(jià)格都低，如果你銷售的時(shí)候能趕上一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，你企業(yè)就會(huì)獲得較大的超額利潤(rùn)，當(dāng)然這個(gè)也是懸的，玩不好就會(huì)把企業(yè)自己玩進(jìn)去，有些企業(yè)壓不住，這種情況也不適合反周期運(yùn)作?，F(xiàn)在關(guān)鍵的是能不能正確的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確的判斷房地產(chǎn)周期性發(fā)展的規(guī)律。我這些年，我在各種場(chǎng)合在講房地產(chǎn)大勢(shì)的時(shí)候，我都是依據(jù)對(duì)這種周期的模糊認(rèn)識(shí)在判斷，現(xiàn)在我對(duì)它的認(rèn)識(shí)比過去更清晰了。我在97年在全國房地產(chǎn)低谷的時(shí)候，我就在國內(nèi)和國際會(huì)議上預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)在今后幾年成為投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)后來被國務(wù)院接受了，最近兩年，我的觀點(diǎn)和前面有變化，我認(rèn)為是要防止兩種傾向，一方面要注意滿足市場(chǎng)需求，另一方面也要注意防止房地產(chǎn)投資過量，那么的依據(jù)的就是這種周期性發(fā)展規(guī)律和我對(duì)這個(gè)周期性發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。那么，依據(jù)這個(gè)理論，你們可以判斷，再過一段時(shí)間，我們會(huì)提出一個(gè)防止投資過量增長(zhǎng)，但是現(xiàn)在還言之過早，所以現(xiàn)在有人說房地產(chǎn)冬天到了，他對(duì)房地產(chǎn)周期性的長(zhǎng)短缺乏判斷；如果認(rèn)為房地產(chǎn)將會(huì)上揚(yáng)的話，那么他對(duì)房地產(chǎn)周期性就缺乏研究。那么現(xiàn)在針對(duì)目前的發(fā)展情況，我的建議是從政府方面要努力擴(kuò)大市場(chǎng)容量，企業(yè)要穩(wěn)定生產(chǎn)和銷售，對(duì)新投資項(xiàng)目要慎重對(duì)待，要保持產(chǎn)出略大于需求這樣一種良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)然我所分析的這些總體的數(shù)據(jù)都是全國的，那么對(duì)于房地產(chǎn)來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有地域性特點(diǎn)，那么對(duì)于不同城市的投資狀況和市場(chǎng)狀況進(jìn)行具體分析是十分重要的。那么研究周期也應(yīng)當(dāng)研究量化到某個(gè)城市的周期，這些問題我把題目提供給大家，大家都是在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)多年的人士，對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著比較清晰的了解，我希望大家能來豐富和發(fā)展這個(gè)房地產(chǎn)周期性的理論。政策論第二個(gè)題目就周期論講到政策論，政策更多是講當(dāng)前了，因?yàn)閺娜ツ暌詠?，主要?jīng)濟(jì)大國都進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響很大?，F(xiàn)在，美國經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是有周期性，從二次戰(zhàn)后美國一共出現(xiàn)了9個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退期，每個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退期的時(shí)間大約都在11個(gè)月左右，從去年3月份美國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)衰退到現(xiàn)在已經(jīng)11個(gè)月，從有些跡象看，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷開始恢復(fù)發(fā)展。由于國外的經(jīng)濟(jì)對(duì)本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，特別是我們國家，世界經(jīng)濟(jì)的影響對(duì)我們國家有非常大的影響，會(huì)影響我們國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降，我們今年的出口額就已經(jīng)下降了。按照我們國家領(lǐng)導(dǎo)人的說法，就是今年的出口比金融風(fēng)暴的時(shí)候還要嚴(yán)重。我們國家的進(jìn)出口對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的作用太大了，這個(gè)詞匯叫做外貿(mào)依存度，我們的依存度高達(dá)44，比不少國家都高。日本就因?yàn)橥赓Q(mào)依存度高，所以造成內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不大，老百姓有錢就存著，生產(chǎn)東西主要是賣給別人，都不消費(fèi)。那么誰來消費(fèi)？指望外國消費(fèi)。有一段時(shí)間我們就是這個(gè)特點(diǎn)?，F(xiàn)在看來，要進(jìn)一步鼓勵(lì)居民來加大自己的消費(fèi)，最現(xiàn)實(shí)的和最重要的就是要鼓勵(lì)居民買房。因?yàn)閺娜ツ陙砜?，最大的消費(fèi)額還是在住房方面，銀行對(duì)于居民的貸款里邊75就是住房貸款，剩下25是汽車、教育以及其它的貸款。那么要想鼓勵(lì)居民繼續(xù)買房，就出現(xiàn)了這樣一個(gè)問題，要買房的人是不是都買了？居民購買能力是不是到頂了？在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上不少人就提出了這個(gè)問題。我們計(jì)算了一下，那么這些年城市居民用于購房的資金，就這4年，光是老百姓自己買房的資金大概用了1萬億，其中使用銀行抵押貸款的是5600億，另外除了購買商品房以外，還有一個(gè)公房出售，購買公房這塊，這塊數(shù)字我是怎么問也問不出來了，建設(shè)系統(tǒng)建設(shè)部的部長(zhǎng)也都不清楚到底出售公房到底花了多少錢，我們只能作出一個(gè)沒有定量的判斷，就是花費(fèi)量也很大。就是這么一個(gè)花費(fèi)法，中國居民的儲(chǔ)蓄額還在增長(zhǎng)，大家不要忘了8次降息，還加了一次利息稅，等于9次降息，我們國家近期來的儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)是我們歷年來增長(zhǎng)最多的?，F(xiàn)在老百姓手里握有大量的金融資產(chǎn)，這里包括人民幣儲(chǔ)蓄七萬三千八百多億，現(xiàn)金有人說一萬億，有人說一萬五千億，有價(jià)證券包括國債一萬億，還有各種外幣存款折合人民幣也是七八千萬，加起來是十萬億之巨，這說明全國城鄉(xiāng)居民有支付能力，那么農(nóng)村的不敢說，因?yàn)檗r(nóng)村現(xiàn)在的生活水平增長(zhǎng)的比較慢。城市居民支付能力仍然比較強(qiáng)。在這么一種現(xiàn)實(shí)面前，只要國家能夠繼續(xù)推動(dòng)住房制度改革，努力培育內(nèi)需市場(chǎng)的擴(kuò)大，把居民潛在的購房能力變?yōu)榻诘馁彿磕芰?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)，使住房建設(shè)進(jìn)一步拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍然有很大的可能?，F(xiàn)在的問題是能不能夠有足夠的政策力度和產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)力度，產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)力度就在我們這兒了，來擴(kuò)大居民對(duì)住房的需求，國家政策鼓勵(lì)你買房，產(chǎn)業(yè)也能提供給老百姓喜歡買的包括第二套房屋來開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展這樣一個(gè)新的廣闊市場(chǎng)。過去這4年在政府主管部門的努力下，我們國家已經(jīng)實(shí)行了若干促進(jìn)消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，這里包括降息和加薪，就是為了鼓勵(lì)老百姓購買，推動(dòng)住房政策的改革，這里面主要實(shí)現(xiàn)的是出售公房，這個(gè)住房貨幣化的問題也是一個(gè)難題，變成貨幣發(fā)給大家，這里面還有很多問題沒有解決，完善住房體系，有的地方也開始進(jìn)行了廉租屋的試點(diǎn)，發(fā)展抵押購房，現(xiàn)在看來抵押的很好，那么必然成為銀行都愿意搞的業(yè)務(wù)。它的壞帳率最低的，只有0.4。我剛才講過咱們老百姓從銀行借款買房子整個(gè)用了5598個(gè)億，那么壞帳率只有0.4。銀行也都看中這塊是他的良性資產(chǎn)，開放住房二級(jí)市場(chǎng)還有減免稅費(fèi)都取得了一定的成果。實(shí)踐證明這些政策是成功的，今后幾年還要加大力度，把這些政策要貫徹到底。有些提出了并沒有貫徹到底。另一方面，我認(rèn)為還要繼續(xù)深化改革，在這些政策基礎(chǔ)上還要繼續(xù)調(diào)整，來進(jìn)一步的培育和擴(kuò)大住房需求。我認(rèn)為，政府有必要采取一些新的政策，這些政策我已經(jīng)給有關(guān)主管部門提出了一個(gè)初步的建議，在這次講之后，我還要給他們提詳細(xì)的一些建議。 那么在這里，我跟大家講到的就是我們產(chǎn)業(yè)界人士對(duì)于下一步如何鼓勵(lì)居民進(jìn)一步購房和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所提出的這樣幾條建議。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們的建議往往在幾年之后，半年到一年就被采納，我們這次提出來也希望能夠得到各方面的響應(yīng)。第一個(gè)講一講落實(shí)私人產(chǎn)權(quán)。完成第一步房改，主要還是在于通過出租提供的銷售的公房，但是公房出售了以后，還有一個(gè)變相單位產(chǎn)權(quán)問題沒有解決，比如說原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，這個(gè)問題不解決難以落實(shí)私人產(chǎn)權(quán)。除這個(gè)以外，還有一個(gè)已售的公房如果拿去上市的話，按照現(xiàn)在的規(guī)定，要補(bǔ)交土地出讓金，如果銷售的房屋獲得的金額比較多，還要按照一定的比例和政府分享，實(shí)際上和政府分享就是和社會(huì)分享。我認(rèn)為在這些問題上，在解決落實(shí)私人房產(chǎn)權(quán)問題上，應(yīng)當(dāng)加快，在解決補(bǔ)交土地出讓金和收益分享問題上，應(yīng)該讓利于民。應(yīng)當(dāng)說以上這些問題在第一步房改里面是不能馬上解決了，而且要把它設(shè)定出來，才能夠推進(jìn)房改。為什么呢？因?yàn)檫^去多年的福利分配制度已經(jīng)造成了很多在住房問題上不太公平的現(xiàn)實(shí)，當(dāng)初作出的這些規(guī)定，有利于避免公房出售中的不必要的阻力。因?yàn)?，如果沒有這些規(guī)定，房屋小的就會(huì)抱怨房屋大的，沒有房的就會(huì)抱怨有房的，他又得房又房改，最后他少交了錢還多賺了那么多，我為什么沒有，當(dāng)時(shí)不得不作出一些規(guī)定來進(jìn)行平息這些不公平的輿論。特別是當(dāng)時(shí)推出的經(jīng)濟(jì)適用房政策，解決了一個(gè)有房改的價(jià)位，就要有符合價(jià)位的房屋來適應(yīng)市場(chǎng)這樣的問題。但是現(xiàn)在應(yīng)該說解決這些問題的條件已經(jīng)在逐步具備。 我用八十年代初期農(nóng)村改革的例子來說明這個(gè)觀點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，我是親身經(jīng)歷過農(nóng)村改革，參與起草過幾個(gè)一號(hào)文件，當(dāng)時(shí)在開始進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)民的時(shí)候，也有很多不公平，比如說好田和爛田，還有近地和遠(yuǎn)地，不少好地、近地就被原來村里有權(quán)勢(shì)的人分了。所以，農(nóng)民也有意見，怎么辦呢？當(dāng)時(shí)也不得不為了平衡農(nóng)民的利益關(guān)系，作出了一些政策規(guī)定。但是總不能老這樣做，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合以后，就及時(shí)的調(diào)整了規(guī)定，落實(shí)了農(nóng)民合法擁有的這種土地使用權(quán)。我認(rèn)為，農(nóng)村改革經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我們推進(jìn)城市房改借鑒意義應(yīng)該是很明顯。第二個(gè)問題講一講推進(jìn)住房服務(wù)的貨幣化，解決居民買得起房交不起費(fèi)用的問題。為什么出現(xiàn)這個(gè)問題呢？因?yàn)檫^去的福利分配制度，不僅包括了住房分配的福利化，而且住房服務(wù)也是福利化的，比如說房屋供暖、物業(yè)管理、公物維修基金這都是由單位給你出的，現(xiàn)在公房出售已經(jīng)完成了，但是福利性的住房服務(wù)還沒有來得及進(jìn)行改革，形成公房出售以后，原單位還要繼續(xù)提供這種福利性的住房服務(wù)，成為公房上市的一大障礙。另一方面，如果你沒有房屋你去購買商品房屋，這種居民由于他收入里沒有住房服務(wù)的費(fèi)用，那么房屋供暖、物業(yè)管理都要自己交錢，那么所以就出現(xiàn)了所謂買得起房交不起費(fèi)的問題，那么也影響了物業(yè)的發(fā)展。那么應(yīng)該說居民有購房錢沒有住房服務(wù)的錢也是不公平的，那么我把這個(gè)叫做第二次房改，這次房改將徹底的切掉住房服務(wù)的尾巴，而且有利于推動(dòng)住房服務(wù)的社會(huì)化。第三個(gè)問題我逐步講講穩(wěn)定購買心理避免人為造成購買心理的波動(dòng)。因?yàn)檫@個(gè)問題牽扯到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽扯到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。特別是現(xiàn)在面對(duì)著我們國家城市商品房?jī)r(jià)格多年來一直是穩(wěn)中有升這樣的事實(shí)，要避免居民對(duì)于房?jī)r(jià)要降出現(xiàn)不必要的擔(dān)心。我們統(tǒng)觀我們所能找到的歷史數(shù)據(jù)，從1997年起，14年來全國城市的商品房平均房?jī)r(jià)變動(dòng)情況看，沒有一年是負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度曾經(jīng)比較高，這是最近幾年，98年、99年、2000年和去年，最近幾年漲幅已經(jīng)放低，這是受到全國出現(xiàn)通速趨向的影響，總體上算起來，我們這個(gè)商品房的價(jià)格在歷史上14年，平均每年增長(zhǎng)是在12.7，這是歷史事實(shí)。那么，最近幾年上漲幅度比較低，總體上是合理的。現(xiàn)在，我們?nèi)珖纳唐贩浚ǜ鞣N各樣門類的房屋，包括住房和其他門類的房屋，平均標(biāo)準(zhǔn)是每平方米2226塊錢，像北京大概是4700塊錢左右，商品住房要比這個(gè)還低，2092塊錢，這并不是過高水平，以上這些平均價(jià)格的形成是一種銷售過的商品房屋，然后把它總量計(jì)算起來，然后再處以銷售面積，得出一個(gè)算術(shù)平均值，這里就包括了高價(jià)的、中檔的和低價(jià)位的，包括經(jīng)濟(jì)適用房也在里頭。所以有人說從平均房?jī)r(jià)看老百姓已經(jīng)接受不了了，是不對(duì)的。那么平均房?jī)r(jià)其實(shí)對(duì)老百姓來說沒有實(shí)際意義，因?yàn)槔习傩召I房屋看到的都是具象的不是抽象的，那么老百姓關(guān)心的是你地市的房?jī)r(jià)，而不是平均房?jī)r(jià)，你要買房的地方有沒有適合你意愿和符合你付款條件的房屋，那么房屋服務(wù)要適合老百姓的需求這是關(guān)鍵所在。從歷史和現(xiàn)在分析，我從這個(gè)曲線我作出的結(jié)論，是商品房的價(jià)格今后幾年，從總體走勢(shì)上看，仍然是穩(wěn)中有升，我這個(gè)觀點(diǎn)是和建設(shè)部的前任部長(zhǎng)俞正聲完全一致的，王光濤同志上任以后，我也提醒他房?jī)r(jià)問題一定要看長(zhǎng)遠(yuǎn)，看走勢(shì)，他同意我的觀點(diǎn)，作為建設(shè)部長(zhǎng)，不會(huì)像過去那樣了，不會(huì)輕易去言房?jī)r(jià)要降。 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是好事，是我們國家政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定的正常反應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)?，F(xiàn)在十六大召開在即，政府、家庭都希望造成一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定、人心穩(wěn)定的這么一個(gè)社會(huì)環(huán)境。那么你這里一講房?jī)r(jià)要下降了，不得了啦，我要問的不是說你糊涂，你是居心何在呀？穩(wěn)中有升的走向應(yīng)該說對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，對(duì)于老百姓買房來說，不論是買房居住還是買房保值，還是買房出租都是很有利的。 問題是最近這幾年預(yù)言房?jī)r(jià)會(huì)大幅度下降的人屢屢出現(xiàn)，不時(shí)的去擾亂人們的購買心理。但是，都被事實(shí)的發(fā)展證明他們的判斷是失誤的。那么，房?jī)r(jià)降下來對(duì)居民有什么好處，和對(duì)經(jīng)濟(jì)有什么好處嗎？不是，我們看看香港，香港就是前幾年由于受到各種因素的影響，房?jī)r(jià)開始急速上升，接著大幅度下跌，造成了所有買房子的家庭都受到了損失，成為負(fù)資產(chǎn)的家庭有多少？有人說20萬，有人說6萬5，我前幾天，我問了香港的房地產(chǎn)權(quán)威人士簡(jiǎn)付一先生，他跟我說的是15萬家庭，不管怎么樣成千成萬的家庭由此成為負(fù)資產(chǎn)，由此就影響了人們購買房屋的資金，那么購買房屋的資金就下降了，那么由此影響到了金融、影響到了股市、影響到了就業(yè)。開始，香港方面也認(rèn)為香港房?jī)r(jià)過高就影響香港的競(jìng)爭(zhēng)力，房?jī)r(jià)降下來香港的競(jìng)爭(zhēng)力就得以保護(hù)，結(jié)果事情事與愿違，沒有得到什么好處。這里面教訓(xùn)很深刻，我們經(jīng)常在這里面講，我們一般講不點(diǎn)香港，那么因?yàn)橄愀郛吘故莿倓偦貧w，那么不會(huì)，那么因?yàn)樗_實(shí)也不光是一屆董建華政府所為，那么他與房?jī)r(jià)炒得過分高有關(guān)系，與金融風(fēng)暴沒有預(yù)料得到有關(guān)系。那么我們反回來考慮中國是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國80的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60是通過公房出售來獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20的居民是通過購買商品房屋來獲得自己的私人房屋的。現(xiàn)在的城市居民所有的購房或者是有了出售公房的居民已經(jīng)不再是無產(chǎn)者了，他有了房產(chǎn)了。所以這時(shí)候要講代表無產(chǎn)者利益我們找不著人了，所以“三個(gè)代表”就要代表大多數(shù)人的利益，那么講無產(chǎn)者還有誰呢？就是進(jìn)城沒有房子、沒有工作、沒有收入的，過去叫三無人員。那天我們議論這個(gè)問題的時(shí)候，有人跟我說，還有一類人你沒有注意到，還有一類人是城市無產(chǎn)者，我說什么人啊？那么扯遠(yuǎn)了，開各玩笑。 我們現(xiàn)在居民住房比例也很高，你讓老百姓買了公房，又各種政策去鼓勵(lì)他買房，你再不去穩(wěn)定房?jī)r(jià)，甚至盼望房?jī)r(jià)跌下來，這對(duì)老百姓是多大的損失呀。我們過去聽過侯寶林的相聲，說拿一個(gè)電棒一打開，一個(gè)光柱打上去，那么讓人家爬上去，那么一個(gè)醉漢說我不爬，爬到一半你把它關(guān)了我就掉下來了。那么我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲上去了，那么一下子讓它降下來，那么讓老百姓像爬光柱一樣掉下來。那么現(xiàn)在沒有房的人呼吁房?jī)r(jià)降下來可以理解，那么現(xiàn)在有房產(chǎn)的人呼吁房?jī)r(jià)降下來，那么實(shí)際上他是呼吁自己和與他們相關(guān)的人的房?jī)r(jià)要貶值，那么為什么這樣呢？我想這是因?yàn)橹袊亩?jí)房屋市場(chǎng)沒有開發(fā)起來。那么，從這兒說到了政府管理義務(wù)，各級(jí)政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個(gè)代表的話，一定要引導(dǎo)群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過政策或者輿論去造成房屋貶值。 鑒于前幾年預(yù)言房?jī)r(jià)要下降和要求房?jī)r(jià)要降下來的輿論屢見不鮮，我們最近這幾個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，我們都出境很多，在電視上我多次講，不要盼望房屋大幅度下降，我們這個(gè)立論是站在80的有房居民的這種基礎(chǔ)上的，也保護(hù)了其他愿意購房還沒有購房的這些人他們這種購房愿望，并不是說房地產(chǎn)商盼望房?jī)r(jià)降，死活不下降，不是這個(gè)問題，我們是站在消費(fèi)者的角度考慮這個(gè)問題。 過去形成的這些不正確的議論雖然被證明不正確了，但是在當(dāng)時(shí)多少都影響了居民的情緒，影響了購買預(yù)期，造成了對(duì)房勢(shì)的打壓。 我這里舉兩個(gè)例子，一個(gè)是96年，96年七八月份冒出了一個(gè)房?jī)r(jià)要下降，當(dāng)時(shí)要減免47種稅費(fèi)，有人預(yù)言房?jī)r(jià)要降低20，結(jié)果作為了96年和97年房屋房市下降，周期性波幅加上成為它的一個(gè)導(dǎo)火索。第二個(gè)例子就是去年，去年大家也感覺到了，一季度房子好賣，二季度房子不好賣，三季度房子更不好賣，那么基本上是這樣一個(gè)下降的曲線，那么最后當(dāng)然還是穩(wěn)定了下來。那么七八月份有人炒作房?jī)r(jià)要降下來有關(guān)系，那么說太原房?jī)r(jià)上漲了25，我不管這個(gè)數(shù)據(jù)本身是不是真的？我要問他你看沒看房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售結(jié)構(gòu)，為什么去年上半年北京的房?jī)r(jià)顯得上漲比較高呢？是因?yàn)榍澳瓯本┑匿N售房屋里有三分之一是經(jīng)濟(jì)適用房，而去年經(jīng)濟(jì)適用房的比例下降到不到10，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，造成顯得商品房?jī)r(jià)格上漲過高，其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房加大產(chǎn)出就會(huì)控制平均房?jī)r(jià)的上升，那么平均房?jī)r(jià)對(duì)居民沒有意義，今后你要從粗裝修改為精裝修，這個(gè)房?jī)r(jià)看起來還會(huì)上漲，所以不忽略這些結(jié)構(gòu)性的問題，空談房?jī)r(jià)，這樣不是沒有針對(duì)性，它對(duì)打壓老百姓的購買熱情，對(duì)造成輿論，那么多少人大提案說房?jī)r(jià)要降下來，這次人大也會(huì)提案說房?jī)r(jià)要降下來，那么要保護(hù)大多數(shù)人的利益，容基同志也講這個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)我們非常高興。 現(xiàn)在我們關(guān)心的是對(duì)于房?jī)r(jià)問題不負(fù)責(zé)任的議論，有可能會(huì)成為下一個(gè)房地產(chǎn)低落期的引發(fā)點(diǎn)和導(dǎo)火索，大家要高度重視。如果要這么做，就會(huì)使國家要培育內(nèi)需市場(chǎng)與住房消費(fèi)來進(jìn)一步拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。所以現(xiàn)在還是要正確的引導(dǎo)輿論，讓大家明白這個(gè)房?jī)r(jià)是怎么回事，至少不要讓那些不負(fù)責(zé)任的說法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護(hù)內(nèi)需市場(chǎng)，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展是重要的事情。 再講一講進(jìn)一步減少住房消費(fèi)方面的稅費(fèi)，主要還是為了促進(jìn)居民購買房屋和搞活二級(jí)市場(chǎng)。 今年在年初，宣布降低購買房屋的交易手續(xù)費(fèi)和第八次降低銀行利息，這些對(duì)于鼓勵(lì)居民購買房屋都是有利的。但是，交易手續(xù)費(fèi)畢竟在購買房屋里面是個(gè)小數(shù)，對(duì)于居民購買房屋作用大的是契稅，契稅現(xiàn)在很多地方還是34，下海降到1.5，對(duì)居民購房作用很大，再有有些地方出現(xiàn)了居民購房減低所得稅，甚至全額返稅，這些政策都很好。 最后再簡(jiǎn)單講一講穩(wěn)定土地供應(yīng)和防止高低價(jià)的問題。因?yàn)楝F(xiàn)在從國家政策導(dǎo)向上來說，是要防止土地過去單純的協(xié)議出讓，造成的政府官員的一些不合規(guī)的行為，包括腐敗行為，連中紀(jì)委都下文，以后所有的土地出讓都要招標(biāo)和拍賣。但是，招標(biāo)和拍賣有可能會(huì)形成不合理的地價(jià)，這些問題也要注意到。因?yàn)閰⑴c拍賣的一些企業(yè)，他獲得的信息并不一定都是完整的，特別是在房地產(chǎn)發(fā)展比較好的時(shí)候，一個(gè)是土地翻漲過熱，再一個(gè)新來投資的本來是外行的開發(fā)企業(yè)他腦子過熱，他不一定算得過帳來，所以有的時(shí)候土地拍賣是價(jià)高者得，而是智商低者得，最后誰拿這個(gè)地，誰可能會(huì)幾年喘不過氣來。從宏觀政策看，高地價(jià)必然會(huì)催生房?jī)r(jià)，那么房?jī)r(jià)高了也影響到政府要控制房屋價(jià)格不要上漲太快這樣一個(gè)調(diào)控條件。政府的目標(biāo)并不是一個(gè)，而是多個(gè)，當(dāng)政府目標(biāo)是多個(gè)的時(shí)候，還是要堅(jiān)固多個(gè)目標(biāo)，不要是因?yàn)榕鹿賳T腐敗就不顧地價(jià)會(huì)上漲，會(huì)造成居民的購房付出更多的錢，造成不合理的上漲，是這樣的問題。 在這種情況下，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房是必要的，那么它能保證房屋供給量，也能防止房?jī)r(jià)上漲過快，那么它的房?jī)r(jià)也比較低，雖然房?jī)r(jià)比較低，但是收益還是可以的。那么企業(yè)愿意干經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房問題是你拿不到那個(gè)地，因?yàn)榈胤秸诜康禺a(chǎn)發(fā)展旺盛時(shí)期，他不愿意白拿出土地不收出讓金還要貼錢，他認(rèn)為要影響他的財(cái)政收入，地方政府這種考慮也并不是完全不合理的，但是要說服政府官員不要片面的只考慮以地生財(cái)，因?yàn)樽》坎粌H有生產(chǎn)性，而且還有保障性，經(jīng)濟(jì)適用房不僅能夠保證你政府實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障目標(biāo)，而且會(huì)促進(jìn)你相關(guān)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 創(chuàng)新論 第三方面講講創(chuàng)新論。對(duì)于我們房地產(chǎn)業(yè)來說，政策我們主要講這個(gè)觀點(diǎn)是讓大家有這么一個(gè)思路，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說我想還是講講我們自己怎么創(chuàng)新。有了前幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，特別是有了住房制度改革和出售公房，由公房變成私房，私人產(chǎn)權(quán)這樣的基礎(chǔ)，在今后幾年當(dāng)中，有可能把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，把居民的私人房產(chǎn)權(quán)和他的其他消費(fèi)品結(jié)合起來，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可以創(chuàng)造出很多新的消費(fèi)產(chǎn)品和開拓新的消費(fèi)領(lǐng)域。那么實(shí)行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，這樣的話，會(huì)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)，也有利于用住房消費(fèi)來繼續(xù)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)砹宋鍌€(gè)題目，重點(diǎn)是講前三個(gè)題目，后兩個(gè)題目就簡(jiǎn)要的說說，一個(gè)就是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結(jié)合的問題，要找到和旅游業(yè)相結(jié)合的一個(gè)點(diǎn)；第二個(gè)就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的問題，因?yàn)榻逃龑?shí)行收費(fèi)了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來找到一個(gè)點(diǎn)；第三個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人了，那么有沒有可能在這種房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結(jié)合起來，和它的私人房產(chǎn)權(quán)能不能結(jié)合起來；最后還有一個(gè)和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，和銀行金融業(yè)對(duì)個(gè)人信用建立的結(jié)合。首先我講講房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)結(jié)合，在我們國家主要的旅游城市可以推進(jìn)分時(shí)度假的方式來銷售房屋這樣的思路，我一開始準(zhǔn)備的題目都是想第一次講給大家，但是被有一家報(bào)紙搶法了一版就是這個(gè)分時(shí)度假。那么，去年我們國家旅游就達(dá)到一個(gè)新高，國內(nèi)旅游人數(shù)多，境外人數(shù)也多，旅游收入也高，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是由于目前我們國家還沒有其他的旅游居住方式。當(dāng)然，有的旅行團(tuán)，按照厲以寧教授講到的叫面包團(tuán)，不住房，不跟團(tuán)，他帶著面包，那么就不能拉動(dòng)消費(fèi)。 那么所有的旅游者都要住在酒店、旅館，在旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)的很多國家，由于旅游業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的相結(jié)合，已經(jīng)形成了不少成熟的旅游用房的方式，擴(kuò)大了居民住房消費(fèi)，國外所謂不少居民擁有的所謂第二套住房，實(shí)際上不少是通過一種特殊的消費(fèi)方式來購買和實(shí)現(xiàn)擁有的。在這些新的消費(fèi)方式和購買方式里邊，值得引進(jìn)和推廣的，包括像會(huì)員酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等等。但是，對(duì)于促進(jìn)居民購房消費(fèi)來說，更有效的是引進(jìn)分時(shí)度假這種方式，這種方式在國外早已成熟，他是一種銷售方式和管理方式，“分時(shí)度假”是旅游界人士翻譯的詞匯，其實(shí)按字面翻譯沒有度假兩個(gè)字，就是時(shí)間分割，就是按時(shí)間分割來賣房屋，這樣一種銷售方式，它是在六十年代末為法國人所發(fā)明的，七八十年代進(jìn)入美國以后得到了發(fā)展，在九十年代中期得到了完善和成熟。我最早把分時(shí)度假引到中國來是在九十年代中期，從國外進(jìn)行了考察以后介紹進(jìn)來的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來，但是因?yàn)楦鞣N因素沒有把它搞起來?，F(xiàn)在在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，我認(rèn)為實(shí)行分時(shí)度假的時(shí)機(jī)在中國已經(jīng)成熟。分時(shí)度假是一套全新的銷售理念和體系，不懂的人往往理解為酒店，那么就是把房子切開，一棟酒店里邊一間一間的賣房子，不是這個(gè)概念，它的本質(zhì)在于時(shí)間分割，他是用賣房屋使用時(shí)間的方式，把一年的時(shí)間按星期分，按星期把房屋的使用出售給購房者，由此他就形成了這樣的幾個(gè)主要特點(diǎn)和構(gòu)成方式： 一個(gè)是一個(gè)房屋或者是主要還是聯(lián)排別墅和公寓，一片房屋按照一年52個(gè)星期，實(shí)際上從理念上把每套公寓都切成了52份，其中有一份，有一個(gè)星期留下用于房屋維修，其他的51個(gè)星期都用于推向市場(chǎng)，每個(gè)購買者從房屋銷售公司購買由時(shí)間所分配的房號(hào)，比如說A5區(qū)2樓205，5月份的第一個(gè)星期是屬于你的，他就不需要自己聯(lián)系四五十家來溝通購買，最早法國人是自己聯(lián)系一家去購買。那么，購買以后，他可以按時(shí)間到這個(gè)地方來居住，行使他的居住權(quán)。 第二個(gè)特點(diǎn)就是由于居住者的需要，我不是5月份第一個(gè)星期天來住，而是要交換到其他時(shí)間去住，有沒有可能呢？這樣的話，就又興起了小區(qū)內(nèi)不同時(shí)間的交換，當(dāng)然你去換時(shí)間住的，你8月份去住的房子，通過小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)給你換到這個(gè)房子就不一定是你原來那套，由于居住者需要的進(jìn)一步發(fā)展，就形成了一個(gè)跨地域的交換，不同城市之間的房屋可以交換，就是交換使用權(quán)。那么進(jìn)而發(fā)展到國際聯(lián)網(wǎng)和國際交換，大批的房地產(chǎn)企業(yè)，各國企業(yè)紛紛加入到分時(shí)度假集團(tuán)里邊來，他們發(fā)現(xiàn)用時(shí)間分割來賣房子，使房子可以擁有更好的賣點(diǎn)和更大的價(jià)值。由此就形成了在全世界現(xiàn)在有六十多家大型的分時(shí)度假公司，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，有4500個(gè)采取分時(shí)度假制度的度假村，分布在全世界81個(gè)國家，購買者就眾多了，購買者是有124個(gè)國家，有三百多萬個(gè)家庭，那么分時(shí)度假這個(gè)產(chǎn)業(yè)在全球已經(jīng)發(fā)展成為每年?duì)I業(yè)額65億美元的這樣一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。 那么由于這種銷售方式和旅游業(yè)的這中天然聯(lián)系，就形成了居住在這種房屋的居民，有一種旅游服務(wù)和交通服務(wù)的需要，那么這種酒店和居住區(qū)多數(shù)是在旅游城市和旅游區(qū)，而不是建在市中心的，由于旅游有淡旺季之分，所以銷售房屋的時(shí)間切割也也不同的檔次，一般分為四個(gè)檔次，旺季、較旺季、較淡季、淡季，價(jià)格也不一樣。業(yè)余以時(shí)間分割來銷售房屋這種特殊的服務(wù)需要，一開始就是酒店式管理，現(xiàn)在已經(jīng)形成了這樣一整套的物業(yè)管理和服務(wù)，如果你購買者不去住，你可以把使用權(quán)交給公司來出租，他可以用租金來幫你交這個(gè)抵押貸款的錢，因?yàn)榫瓦@么一個(gè)房屋他還抵押貸款，也可以 返還給出租人。那么再往下發(fā)展，由于各個(gè)小區(qū)這樣一個(gè)國家有很多這樣的小區(qū)，一個(gè)小區(qū)還有很多這樣的房屋，一個(gè)房屋還有很多這樣的時(shí)間，并不一定都能賣光，于是就形成了一些時(shí)間段的剩余，那么分時(shí)度假集團(tuán)就把這些剩余的時(shí)間段集中起來，就采取賣會(huì)員卡的方式來銷售，一張會(huì)員卡就相當(dāng)于旺季或淡季的一個(gè)星期，那么種賣法方式也出現(xiàn)了很多的弊端，為此國家管理部門制定了一定的相應(yīng)的法律法規(guī)，就是對(duì)賣卡人員進(jìn)行了限制，那么你不能賣卡不賣房子。 那么這種分時(shí)度假的方式不簡(jiǎn)單，我去年在美國弄了一個(gè)多月才弄明白。所以我嘗試在這么短時(shí)間內(nèi)給大家描述清楚，我相信大家的理解力一定會(huì)超過那時(shí)候的我。那么分時(shí)度假有哪些好處呢？我分兩個(gè)方面來講：第一個(gè)方面是對(duì)購買者，對(duì)購買者來說，大家可想而知，他就可以用比較低廉的價(jià)格購買到居住條件很好的房子，如果不用這種方式，有些人買了第二套房屋，買了別墅，實(shí)際上一點(diǎn)也只能住幾個(gè)星期，其他時(shí)間都是空置，北京大學(xué)就有一些教授到昌平去買房，買了房之后沒有時(shí)間去就雇人看著，那么最近北京大學(xué)還有很多人到山東日照去買房子，那么據(jù)說很便宜，買別墅，買了之后最后還會(huì)成為負(fù)擔(dān)，那么因?yàn)槲覀冞@些人員怎么會(huì)有假期到日照那地方住呢？所以厲以寧教授那次就進(jìn)了這個(gè)問題，就是說看房成本也很高。那么更多的人還沒有買第二套房屋的奢望，因?yàn)橘I不起。那么分時(shí)度假他切塊來，一個(gè)西瓜你買不起，那么我同樣切開來你買一塊，這一塊同樣鮮美可口。那么這樣很多人就可以享受到良好的酒店式服務(wù)和舒適的服務(wù)。那么一張卡分時(shí)度假使用權(quán)，50年，50年之內(nèi)你不用再發(fā)愁付房費(fèi)，那么走到哪里都有住在自己家里的感覺。那么美國人請(qǐng)我過去居住，那么我說這房子是你的嗎？是分時(shí)度假的房子，那么不是他的，那么他說就是我的，這段時(shí)期這個(gè)時(shí)間就是我的，那么分時(shí)度假也可以繼承、出售和轉(zhuǎn)讓。那么這種房屋也很有潛力，過一段時(shí)間增值了，那么他還可以賣出去在這一部分增值中獲益。再一個(gè)就是對(duì)于我們房地產(chǎn)了，對(duì)于銷售來說好處就更大了第一，他可以使這些房屋賣出更高的價(jià)錢，在美國一般來說，都是相當(dāng)于原來賣價(jià)的4倍，比如說一套原來賣25萬美元的聯(lián)體別墅，按時(shí)間分割以后賣價(jià)一般都在100萬美元左右，購買者還不覺得貴，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槠骄粋€(gè)星期才賣2萬美元，按時(shí)間優(yōu)劣來區(qū)分來看，好的時(shí)間段賣4萬美元，差的時(shí)間段賣1萬美元，加上銀行還可以就這件事情給你抵押貸款，他部分居民都能承受得起，我們?cè)谧娜藳]有去買過這種房，但是這種事一跟中產(chǎn)階級(jí)一說就明白，他說有，我們買過這樣的房子。那么我們給我們的居民解釋，就是說買果盤的例子，一個(gè)西瓜賣你10塊錢，切開了放在盤子里一小盤也是10塊錢，就是這個(gè)道理西瓜就賣掉了，這是一方面的好處。第二方面的好處就是創(chuàng)造了新的需求市場(chǎng)，使這些企業(yè)所建的房子就容易銷售，特別是你要加上一個(gè)跨城市、跨地區(qū)，甚至跨國家交換這樣一個(gè)背景，你說我在青島買的房子，我可以交換到北海、海南、上海、大連、哈爾濱、西安、烏魯木齊，甚至夏威夷、洛杉磯等等地方去的話，那老百姓會(huì)不考慮他買的房子是物超所值嗎。那么特別是我們房地產(chǎn)是有周期性發(fā)展的，那么在房地產(chǎn)低谷期到來的時(shí)候，那么就成為了一個(gè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施，整個(gè)賣不了切著賣。 那么再一個(gè)好處解決有大型的房地產(chǎn)公司就是轉(zhuǎn)向自己不建房而轉(zhuǎn)向銷售和管理，其他企業(yè)建房只有加盟他們才能獲得這種消費(fèi)方式，才能獲得這種消費(fèi)前景和信譽(yù)度，那么這家公司就通過管理來獲得利潤(rùn)。比如說美國最大的叫RCI，這家公司全年的銷售額是4億美元，利潤(rùn)是高達(dá)1.9億美元。那么這種分時(shí)度假的方式對(duì)旅游管理、交通服務(wù)、電信和安置人員就業(yè)都有很好的作用。分時(shí)度假在我們國家還沒有得到發(fā)展，因此很多外國的分時(shí)度假公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在市場(chǎng)，前幾年也有一些外國公司到中國來推行分時(shí)度假，但是由于他們不了解中國的國情，不符合國際，有很多失敗的教訓(xùn)，主要的失敗在于這些公司他在中國就沒有什么房子可賣，就直接來賣會(huì)員卡，賣了卡以后，在珠海賣的卡，說這個(gè)卡有50年的使用權(quán)，這個(gè)卡就落在珠海的石景山飯店，珠海有個(gè)石景山賓館，結(jié)果有的居民8萬美元買了這么一張卡，說這個(gè)卡一去查，石景山飯店只還有30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)了，于是就認(rèn)為上了當(dāng)，就把這個(gè)賣卡公司告上法庭，再有有的賣卡的聽說是可以國際交換，可以換到夏威夷、洛杉磯等等地方去住，結(jié)果米了這個(gè)差就到使館去要辦簽證到外國去居住，那么使館不接受，那么結(jié)果就把賣卡人告上法庭，說是受騙上當(dāng)。那么國家旅游局買了卡的一部分人就經(jīng)常去鬧事、抗議。那么，我再三告誡這些公司，包括我們國內(nèi)也有一些公司，想賣卡，我告訴他們，直接賣卡在中國是行不通的，在中國叫做非法集資，但是分時(shí)度假畢竟在全世界已經(jīng)形成氣侯，在中國我們斷定也能夠搞成，問題是是由誰來搞成和誰來牽頭搞成的問題，應(yīng)該說以時(shí)間分割來賣房子，這是房地產(chǎn)公司才能做的事，實(shí)現(xiàn)房屋的跨城市這種交換，這也只是大的企業(yè)集團(tuán)或是形成企業(yè)聯(lián)盟的這些才能夠承擔(dān)的職能，現(xiàn)在在中國推行分時(shí)度假的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，我想組織中房集團(tuán)，我們下個(gè)月將正式成立由20個(gè)旅游城市加上一些國內(nèi)的其他大企業(yè)共同組織的這種分時(shí)度假公司，把這種分時(shí)度假在中國變成現(xiàn)實(shí)，歡迎大家來參與發(fā)起，也歡迎大家今后加盟使你自己的房子有新的賣點(diǎn)。 第二個(gè)談?wù)劮康禺a(chǎn)和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。在大學(xué)周邊可以發(fā)展成規(guī)模的大學(xué)城。建大學(xué)城好處是挺多的，高校擴(kuò)招是好處，加強(qiáng)教育戰(zhàn)略是好處，促進(jìn)增值使投資者得到回報(bào)更是個(gè)好處。 我在前年向有關(guān)方面提出這樣的建議，原因何在呢？就是因?yàn)槲沂莻€(gè)學(xué)院派，我不光在國內(nèi)，在北大，我在北大讀過9年書，同時(shí)我在國外也作過訪問學(xué)者，我在九十年代中期到印度安納的一個(gè)分校，我發(fā)現(xiàn)他這是一個(gè)小城市，占地有10萬平米，那么有10萬學(xué)生，一萬是教職員工和職工親屬，那么還有一部分人是搞商業(yè)的，那么這個(gè)大學(xué)一共有幾個(gè)分校，那么加州大學(xué)有10個(gè)分校，每個(gè)分校都是一個(gè)小城市。那么像我們北京大學(xué)，現(xiàn)在才有三萬人的容