深圳小戶型住宅市場研究.doc

深圳小戶型住宅市場研究這里所講的小戶型住宅是指的“特區(qū)”內面積在80平方米以下，總價在40萬元以內的普通住宅。 根據(jù)中國社會科學院的調查結果，深圳特區(qū)內15歲及以上年齡的180萬人口中，辦事員、個體工商戶和商業(yè)服務人員三個階層，共占了總人口的47.7%，即86萬人，另據(jù)深圳市統(tǒng)計局的調查結果，2002年，深圳人年均可支配性收入為23500元，月收入5000元的家庭屬于典型的中等收入家庭。由此可見，這些中等收入家庭的住房是深圳住宅市場中的重要組成部分。 市場表明也印證了這一調查結論。2002年，市場上“高檔住宅”銷售平緩，而小戶型住宅部分卻銷售順暢。尤其在年末，小戶型樓盤更是掀起陣陣熱浪，如南山區(qū)的幾個小戶型樓盤：現(xiàn)代城夢想家園、山海人家小小家、雅仕荔景苑、金海岸等，銷售情況都非常理想。 不過，市場上銷售情況較好的小戶型樓盤，都位于交通順暢、周邊配套設施完善的地段，如南山、南油大道沿線，羅湖、福田中心區(qū)輻射區(qū)域等。而交通不便、配套不齊的小戶型，銷售情況則是一般。這是因為小戶型住宅消費者收入較少，一般都屬于無車一族，并且非常注重生活的“時間成本”和“交通成本”，因而對住宅的交通及生活配套設施要求較高 一、小戶型市場的整體概況 自98年深圳市小戶型住宅市場火爆以來，至今已經走過了火爆沉寂回暖的過程，在這一過程中，小戶型住宅不論從戶型設計上，還是從園林規(guī)劃以及營銷理念上都在經歷一個理性發(fā)展的過程，日益趨于成熟。1、特區(qū)內各區(qū)域小戶型供應量 從各區(qū)域供應總量看，福田區(qū)成為小戶型推售的熱點，占到48%的比例，這主要得益于深圳中心區(qū)的建設，使得消費者對福田區(qū)的小戶型有較強的信心；而南山區(qū)占到28%，超過羅湖區(qū)近4個百分點，說明伴隨著近幾年中心區(qū)的西移和高新技術的快速發(fā)展，起到了很大的帶動作用，一些從事高科技的年輕白領迅速增加，也為南山區(qū)的小戶型住宅市場提供了需求空間；羅湖區(qū)則憑借傳統(tǒng)的成熟配套，供應量也占到了24%的比例。從戶型面積看，各區(qū)域的戶型平均面積的差異并不大，變化范圍不到3個平方，也顯示了小戶型物業(yè)的最主要的特征，戶型面積較低。 在價格方面，各區(qū)域的均價相差非常大，羅湖雖然供應量較少，但其成熟生活社區(qū)，使得其均價高居全市之首，福田區(qū)則稍低于羅湖區(qū)。南山區(qū)由于地理位置關系，比羅湖區(qū)和福田區(qū)低了近三千元左右，但2002年下半年南山區(qū)新開盤的小戶型樓盤的均價，有明顯的上漲，都在5500元/平方米，。樓盤的價位也顯示了小戶型對于地段的強依賴性。 本上是以自身項目為圓心，半徑在2公里的范圍內，呈現(xiàn)出較強的本土化消費特征；第四是以內銷為主，港人為輔。主要原因是市場存在一定量酒店式公寓，盡管酒店式公寓，在居住功能上比不上小戶型住宅，但其檔次較高，交通位置上更好，為港人提供了更多的置業(yè)選擇機會，一些距口岸較近的項目則是以港人為主，其中深港家庭所占比重較大。 二、 小戶型物業(yè)的未來發(fā)展模式 1、現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢 （1） 面積功能全，小三房兩廳為永恒的戶型 小戶型住宅的主要特點是面積小。一般三房面積為75平方米，二房面積為65平方米，一房面積為45平方米，同時功能齊全，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等套內功能完善，動靜分離。目前市場供應量以二房、一房為主，但從長遠來看，由于家庭結構的關系，小三房兩廳應是一個永恒的戶型，也是未來需求量最大的一種戶型。 （2） 結構合理，使用率高 小戶型住宅因為面積較小，要求采用純框架結構，方便間隔，墻體材料要輕而薄，窗臺為大凸窗，書柜、衣柜盡可能入墻體，以便室內空間更加的寬敞。同時，在戶型設計上要求越來越精致，項目的居住主題越來越被重視，包括對項目小社區(qū)的文化要求。 （3） 目標客戶承接面廣，以知識型的年輕工薪階層為主體 深圳是一個年輕的城市，高科技產業(yè)迅猛發(fā)展，大量年輕的知識精英涌入深圳，逐步形成了一個收入穩(wěn)定且逐年上升的知識型工薪階層，他們是首次置業(yè)者的主體。 （4） 總價低，付款方式靈活 對于許多工薪階層來說，特別市對于年輕的知識型階層，他們有能力承擔每月的供款，但首期款的十幾萬、二十幾萬元，對于他們是一筆不小的負擔，所以總價必須低，特區(qū)內的中心地帶要在40萬元以下。從以上各盤看，主要呈現(xiàn)以下幾點： 多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū) 從各自的區(qū)域分布來看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。 項目規(guī)模較小，容積率很高 從項目的規(guī)模來看，以總建筑面積為34萬平方米為主，最大的為麗陽天下，總建筑面積為6萬平方米，最小的是好來居，僅1萬多平方米。項目的容積率都在5以上，麗陽天下的容積率達到了9.1。戶均面積以3050平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶 從項目的戶型面積來看，大多數(shù)是以1房2房為主力戶型，一房的面積范圍從188950平方米，跨度較大，但主要以集中在3845平方米范圍內為主；從兩房來看，面積范圍在37698164平方米，主流面積集中在65平方米上下。在建筑形態(tài)上，超過95的項目為小高層和高層，同時每層的戶型在618戶，按照電梯數(shù)來平均，基本都在1梯58戶左右。這使得建筑的采光、通風及相互之間的干擾都有較大的影響。 2、 小戶型住宅客戶分析 小戶型住宅的購買者體現(xiàn)了明顯的地域性特征，另外，小戶型住宅除了口岸物業(yè)外，大部分目標客戶定位在當?shù)?，呈現(xiàn)出內銷為主，外銷為輔的典型特征。客戶以自住為主，投資為輔，存在過渡用房傾向，且存在年輕、學歷高、收入較高等特點。 戶消費的特征：第一是以自住為主，但幾乎都存在過渡用房的心理，只有少數(shù)樓盤的買家中，目的是直接用于投資；第二是以年輕人為主，包括企事業(yè)單位收入較高人士；第三是以當?shù)鼐用駷橹?，基?）向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 從小戶型的供應區(qū)域來看，雖然各行政區(qū)的中心成熟區(qū)域占了絕大多數(shù)，但已不僅僅局限于此，小戶型已開始有向泛中心化區(qū)域發(fā)展的趨勢，這些區(qū)域的特征是距離中心旺地有一定距離，周邊的生活配套也不盡理想，但這些區(qū)域物業(yè)的價格具有絕對的競爭力，同時他們未來有較好的發(fā)展前景和升值潛力，因此這些區(qū)域的小戶型物業(yè)也常常會受到市場熱烈的反饋。 （6）一次性裝修，檔次中等偏上 在早幾年的小面積住宅的裝修檔次都比較低，對于現(xiàn)在在售的小戶型，在保留一次性裝修的基礎上，裝修應該再上一個新的臺階，建議中檔裝修的每平方米的價格應為350500元/平方米，部分可考慮配套較為完善的廚衛(wèi)設備，客戶購置少量的家具即可入住。 3、 市場總結 所謂的小戶型住宅其實是可以分為兩類，一種是帶有公寓痕跡，居家、投資兩用的樓盤，另一種是以居家為主要目的的小戶型住宅。目前，小戶型住宅項目項目雖然多，但銷售并不困難，絕大多數(shù)小戶型的銷售都比較火爆，有些項目甚至在內部認購期發(fā)放的認購號就已經超過了項目的總戶數(shù)。 但是，目前的小戶型住宅項目雖然比較受市場歡迎，但是同質化現(xiàn)象比較嚴重，差異化特征并不明顯。這也就給今后的小戶型住宅項目提出了要求，在項目的建筑上，除了在布局、戶型設計上需要改進外，在細部處理、配套設施、樓盤包裝等方面也需要提升，只有不斷改進和提升，小戶型住宅市場才不至于萎縮，那些率先進行“更新?lián)Q代”的樓盤，則成了市場上的領頭羊和佼佼者。 另外，開發(fā)小戶型住宅，一定要在合適的地段開發(fā)