釘子戶不超5%開發(fā)商可申請(qǐng)強(qiáng)拆嗎？.doc

釘子戶不超5%開發(fā)商可申請(qǐng)強(qiáng)拆嗎？ 釘子戶不超5%一般開發(fā)商是可以申請(qǐng)進(jìn)行強(qiáng)拆的，但具體的也要看法律規(guī)定的條款是怎么實(shí)施的，而且在申請(qǐng)強(qiáng)拆的時(shí)候也要提交相關(guān)的材料，在確保被遷拆者利益的情況之下，執(zhí)法人員才會(huì)同意。 一、釘子戶不超5%開發(fā)商可申請(qǐng)強(qiáng)拆嗎？目前深圳擬出臺(tái)新的政策，如果對(duì)房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，被拆遷房屋超過(guò)95%的住戶同意拆遷的，釘子戶在不超過(guò)5%的情況下，是可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，但該規(guī)定還沒(méi)有實(shí)施。于2010年開始實(shí)施的城市更新辦法實(shí)施細(xì)則中規(guī)定，“市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動(dòng)。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過(guò)去市場(chǎng)的驗(yàn)證之中從未成功過(guò)。而在相關(guān)法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強(qiáng)制執(zhí)行的方案。在此次的城市更新條例起草當(dāng)中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細(xì)制定了“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣”的條款。首先，草案第58條設(shè)置了“收回收購(gòu)”的條款，該條規(guī)定，市場(chǎng)主體組織實(shí)施拆除重建類城市更新項(xiàng)目，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利人不超過(guò)10%的，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利人可以申請(qǐng)政府以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收回、收購(gòu)其土地使用權(quán)和建筑物。而對(duì)于政府收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)和建筑物的，“應(yīng)當(dāng)以不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)出售給項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目實(shí)施主體不愿受讓的，由政府作為權(quán)利主體參與城市更新?！碑?dāng)不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過(guò)5%時(shí)，項(xiàng)目實(shí)施主體可以按照經(jīng)核準(zhǔn)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案中強(qiáng)制征收補(bǔ)償承諾，確定征收補(bǔ)償金額并預(yù)繳承買價(jià)款，申請(qǐng)區(qū)政府強(qiáng)制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體。這就是“強(qiáng)制征收”的標(biāo)準(zhǔn)。此外，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議而使得項(xiàng)目實(shí)施受阻的情形下，擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)強(qiáng)制售賣項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。就強(qiáng)制售賣的實(shí)施而言，將采用拍賣的方式實(shí)施，以項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)以三個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)的平均價(jià)為準(zhǔn)。評(píng)估費(fèi)由強(qiáng)制售賣的申請(qǐng)人預(yù)付。擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人、拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的任何一個(gè)權(quán)利主體以及其他法人和公民個(gè)人均可以依法參與競(jìng)拍。但是，拍賣不允許以聯(lián)合體競(jìng)拍。在完成拍賣后，競(jìng)得人為項(xiàng)目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權(quán)利人，其應(yīng)按本條例的規(guī)定組織實(shí)施拆除重建類城市更新項(xiàng)目;拍賣流拍的，強(qiáng)制售賣的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)以拍賣底價(jià)購(gòu)買。綜合上面所說(shuō)的，釘子戶不超5%就證明占95以上的人是同意實(shí)施補(bǔ)償政策的，對(duì)于開發(fā)商如果要