地役權(quán)、相鄰關(guān)系案例.doc

如何定性地役權(quán)糾紛【案情】 2000年11月，上栗縣某村民委員會(huì)將448.8平方米集體土地使用權(quán)分為三股分別轉(zhuǎn)讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉(zhuǎn)讓給原、被告的土地相鄰，且轉(zhuǎn)讓給被告的土地另一側(cè)有通行道路，村委會(huì)在與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)便約定，被告在以后建房時(shí)應(yīng)在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛(wèi)生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發(fā)生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆除建造在雙方共同通道上的衛(wèi)生間、鐵門，不得阻止其出入。 【爭議】 第一種意見認(rèn)為，村委會(huì)要求被告留出的1.3米通道己包括在轉(zhuǎn)讓的土地面積中，村委會(huì)非城市規(guī)劃部門，且城建部門未在被告后墻規(guī)劃公共通道，故村委會(huì)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給被告時(shí)，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是對被告行使土地使用權(quán)的侵權(quán)行為，屬于無效的法律行為，被告在自己購買的土地上建造衛(wèi)生間、安裝鐵門屬合法行為，是合理行使使用權(quán)，對原告不構(gòu)成侵權(quán)，故應(yīng)駁回原告訴請。 第二種意見認(rèn)為，村委會(huì)與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，屬于合法民事法律行為，應(yīng)依法受法律保護(hù)，被告在通道上安裝鐵門、建衛(wèi)生間阻礙原告出入，是對原告的侵權(quán)，對于原告的訴請，應(yīng)依法予以支持。 【管析】 筆者同意第二種意見。本案的焦點(diǎn)在于如何定性，定性準(zhǔn)確后判決才會(huì)柳暗花明。首先筆者認(rèn)為本案不屬于相鄰關(guān)系糾紛。相鄰關(guān)系是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人和使用人之間對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用時(shí)，彼此間給予便利或者接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系不是一種獨(dú)立的物權(quán)類型，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的。在本案中，村委會(huì)與被告約定留1.3米作為通道只是對以后原告通行“便利”的約定，原告出入并非只有該一條通道可行。且該通道并不屬于歷史形成。因此這并不適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，故不屬于相鄰關(guān)系糾紛。 其次筆者認(rèn)為該案應(yīng)定性為地役權(quán)糾紛。理由如下：地役權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間越出法律賦予的當(dāng)然權(quán)益范圍之外，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的，是一種獨(dú)立的用益物權(quán)類型。在本案中，村委會(huì)與被告簽訂的的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定留出1.3米作為公共通道，這是雙方對以后原告通行便利的約定，在該種情況下地役權(quán)隨即產(chǎn)生。是基于合同關(guān)系產(chǎn)生的。被告享有使用權(quán)的土地為供役地，原告享有使用權(quán)的土地為需役地。村委會(huì)將被告相鄰的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告后，根據(jù)物權(quán)法第一百六十六條之規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。因此，原告在取得該土地使用權(quán)的同時(shí)也依法享有地役權(quán)，因此被告在該公共通道上建衛(wèi)生間、安裝鐵門不讓原告通行是對原告地役權(quán)的侵犯，屬于侵權(quán)行為，原告要求被告將建造在該通道上的鐵門、衛(wèi)生間拆除，其請求于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。如何定性相鄰關(guān)系【案情】 甲與乙是東營區(qū)某村村民，平日關(guān)系甚好。只是年初甲在乙房屋后面建房時(shí)，沒有留出足夠的空間，其房屋的滴水檐距乙房屋后墻太近，以致下雨時(shí)乙房屋后墻墻體因水滴受潮導(dǎo)致屋內(nèi)墻皮脫落，進(jìn)而影響正常居住生活，甲屢勸乙不聽，兩家關(guān)系交惡，最終甲將乙告上法庭。 經(jīng)審理查明，甲所建房屋確實(shí)距乙之住房太近，既不符合情理，也不符合相關(guān)的法律規(guī)定。出于維系鄉(xiāng)鄰和睦關(guān)系，東營區(qū)人民法院對案件進(jìn)行調(diào)解。法官向雙方當(dāng)事人講法悉理，講清案件處理的利害關(guān)系。經(jīng)過共同努力，雙方當(dāng)事人握手言和，甲表示愿意賠償原告的損失，并加固原告的房屋，一場影響鄰里和睦的糾紛得到妥善處理。 評析： 1、關(guān)于相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指相鄰各方對各自所有的或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，基于法律規(guī)定而派生地享有在他人不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。如享有在他人不動(dòng)產(chǎn)上的通行權(quán)、用水排水權(quán)、鋪設(shè)管線權(quán)、采光權(quán)等。相鄰權(quán)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生，民法通過擴(kuò)張或限制不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)的方法來調(diào)整相鄰關(guān)系，目的在于使相鄰各方彼此為對方行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)給予必要的方便，以謀取相鄰各方利益的需要，從而充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，民法相鄰權(quán)制度的意義集中表現(xiàn)于此。同時(shí)，正確處理相鄰關(guān)系，還具有增進(jìn)團(tuán)結(jié)、發(fā)揚(yáng)互助精神，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序等意義，相鄰關(guān)系處理得好，互利互惠，增進(jìn)協(xié)作和友誼，促進(jìn)生產(chǎn)和生活；處理不好，往往鄰里反目，給自己和他人造成諸多煩惱及紛爭。 相鄰關(guān)系是法律直接規(guī)定，而非當(dāng)事人約定的，不同主體的不動(dòng)產(chǎn)地理位置上的毗鄰是引起相鄰關(guān)系發(fā)生的法定條件，這里的毗鄰，既包括不同主體的不動(dòng)產(chǎn)的相互“毗連”，又包括不同主體的不動(dòng)產(chǎn)的相互“鄰近”。本案中，原告與被告的房屋因地理位置“鄰近”而發(fā)生了法律規(guī)定的相鄰關(guān)系，從而雙方在行使對自己房屋的使用權(quán)時(shí)，應(yīng)相互給予對方必要的方便或接受必要的限制。 2、關(guān)于相鄰權(quán)應(yīng)遵循的基本原則。根據(jù)民法通則第八十三條的規(guī)定及相鄰關(guān)系的性質(zhì)、特征，處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循“有利生產(chǎn)、方便生活的原則”。相鄰關(guān)系無不涉及相鄰各方的生產(chǎn)或生活，有利生產(chǎn)、方便生活、充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的使用效益，是法律調(diào)整相鄰關(guān)系的目的所在。中國自古有“遠(yuǎn)親不如近鄰”之說，本案中甲與乙多年毗鄰而居且關(guān)系素好，故應(yīng)遵循“予人方便自己方便”的古訓(xùn)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)互助的精神，建立睦鄰友好關(guān)系；在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)與相鄰權(quán)時(shí)，相互尊重鄰人的權(quán)利，兼顧?quán)徣说睦?，不能以鄰為壑，損人利己；在遇到問題時(shí)，要互諒互讓，采取協(xié)商的辦法，公平合理地解決。該案中屋前3米道路糾紛案如何定性案情1985年10月，游某與陳某經(jīng)協(xié)商，決定在本村一起建造房屋。游某的房屋坐落在陳某房屋的右側(cè)，雙方約定，陳某在屋前應(yīng)留出3米寬的道路用于游某通行。2007年2月始，雙方因故產(chǎn)生糾紛，陳某遂在該路上挖洞、堆放垃圾等，妨礙游某通行。為此，游某向鄉(xiāng)政府、村委會(huì)反映，經(jīng)調(diào)解未果。2007年9月間，游某訴至法院，要求法院判令被告陳某停止侵害、排除妨礙，恢復(fù)道路通行權(quán)。分歧在審理過程中，合議庭成員對本案案由的確定產(chǎn)生二種不同的意見。第一種意見認(rèn)為，本案系不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的宅基地通行而發(fā)生的糾紛，案由應(yīng)定性為相鄰權(quán)糾紛。第二種意見認(rèn)為，本案系基于原告游某與被告陳某在建房時(shí)約定應(yīng)留出3米寬的道路用于原告通行而產(chǎn)生的糾紛，案由應(yīng)定性為地役權(quán)糾紛。評析筆者贊同第二種意見。長期以來，理論界和司法實(shí)踐中亦一直以相鄰權(quán)取代地役權(quán)。2007年物權(quán)法頒布后，人們才對相鄰權(quán)與地役權(quán)有了重新的認(rèn)識。民法通則第八十三條規(guī)定的相鄰權(quán)，屬所有權(quán)的范疇。物權(quán)法第一百五十六條規(guī)定的地役權(quán)，是用益物權(quán)。實(shí)質(zhì)上，相鄰權(quán)與地役權(quán)系兩類既有共性又有個(gè)性的民事權(quán)利，其共性表現(xiàn)在它們都是為方便自己不動(dòng)產(chǎn)的使用而利用鄰人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。它們的區(qū)別表現(xiàn)在：性質(zhì)不同。相鄰權(quán)是法律對相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人間的相鄰關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的結(jié)果，它不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán)，仍然屬于所有權(quán)的一部分；地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，是最古老的用益物權(quán)。產(chǎn)生的原因不同。相鄰權(quán)是由法律直接規(guī)定的；地役權(quán)則可由不動(dòng)產(chǎn)所有人、使用人之間基于約定產(chǎn)生，地役權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)，亦可因繼續(xù)取得，另外在“兼具繼續(xù)及表見的要件”下，地役權(quán)還可以依時(shí)效而取得。調(diào)節(jié)的范圍、作用不同。相鄰權(quán)反映的相鄰關(guān)系既包括土地相鄰關(guān)系，也包括建筑物的相鄰關(guān)系，而地役權(quán)所反映的相鄰關(guān)系只是土地相鄰關(guān)系；相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，是法律對相鄰關(guān)系進(jìn)行最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，其對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)展程度較少，而地役權(quán)作為當(dāng)事人雙方超越相鄰權(quán)限度而約定的權(quán)利，其對土地所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)展程度較大。有償或無償、存續(xù)期間不同。地役權(quán)的取得既可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，由地役?quán)的設(shè)定方式和雙方當(dāng)事人的約定來決定。而相鄰權(quán)的行使只要不給鄰人造成損失，則通常是無償?shù)?。另外，地役?quán)的存續(xù)期間，也可任由當(dāng)事人約定，并可設(shè)定永久地役權(quán)；而相鄰權(quán)的存續(xù)期間是法定的。我國民法通則及最高法院相關(guān)的司法解釋僅規(guī)定了5種土地相鄰關(guān)系，其內(nèi)容十分有限，而地役權(quán)的設(shè)置能夠運(yùn)用私法自治的特性極大地彌補(bǔ)相鄰關(guān)系的不足，有著相鄰權(quán)不可替代的功能和獨(dú)特而重要的適用空間。綜上所述，原告在本案中主張的通行權(quán)，系基于與被告在建房時(shí)約定應(yīng)留出3米寬的道路用于原告的通行而產(chǎn)生的糾紛，屬于地役權(quán)的范疇，應(yīng)定性為地役權(quán)糾紛。本案屬于相鄰權(quán)抑或地役權(quán)糾紛案情介紹甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中購得位于市中心城市花園廣場附近一塊土地，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付萬元作為補(bǔ)償。 一年后學(xué)校遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購得該房屋后建高層住宅。甲得知這一情況后，要求丙立即停止興建，遭到拒絕后便向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，并要求賠償損失。 法理分析本案屬于相鄰關(guān)系糾紛還是地役關(guān)系糾紛存在爭議。在討論本案的處理結(jié)果之前，應(yīng)從分析本案所涉法律關(guān)系來確定法律糾紛的性質(zhì)。 相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國民法通則第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等方面相鄰關(guān)系。學(xué)理上認(rèn)為，行使相鄰權(quán)需滿足以下條件：（）須對鄰人土地確有使用之必要；（）須選擇對鄰人損害最小方式使用；（）須給予鄰人一定補(bǔ)償。 地役權(quán)是指土地所有人、土地使用權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。 相鄰權(quán)和地役權(quán)的行使都意味著權(quán)利人所有權(quán)或使用權(quán)的擴(kuò)張，以及鄰人所有權(quán)或使用權(quán)的限制，故實(shí)踐中容易造成混淆。一般認(rèn)為，可從如下幾方面來認(rèn)定某一法律關(guān)系究竟是相鄰權(quán)糾紛還是地役權(quán)糾紛： 有無提供便利的必要性 根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，法律要求一方必須要為另一方提供便利，這種便利實(shí)際上是他人為了使自己的權(quán)利得到正常的行使，或者說使自己能夠維護(hù)正常的生活和生產(chǎn)，從而對相鄰的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役權(quán)設(shè)定的目的是為了使自己的權(quán)利更好地得到行使，并使自身獲得更大的權(quán)利和利益，從而向?qū)Ψ教岢隽烁叩奶峁┍憷囊?，對他們的不?dòng)產(chǎn)做出超出必要限度的限制。因此，討論某個(gè)案件是屬于相鄰關(guān)系糾紛還是地役權(quán)糾紛，不能僅僅從訟爭雙方當(dāng)事人地理位置上相互毗鄰或鄰近來判斷，而應(yīng)以一方在行使自己所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，是否確有必要使自己的權(quán)利得到擴(kuò)張，而另一方是否確有必要對需要擴(kuò)張的一方提供必要的便利來認(rèn)定。本案中，甲乙之間協(xié)議約定，乙不得拆除房屋興建高樓是在自己的土地上設(shè)定了負(fù)擔(dān)，是對自己權(quán)利的行使設(shè)置了限制，而使甲權(quán)利得到了擴(kuò)張和甲的不動(dòng)產(chǎn)得到增值。但該便利是否確有必要呢？筆者認(rèn)為這種便利缺少必要性。丙購地興建高樓的行為并沒有影響到甲今后住戶的通風(fēng)采光，也不會(huì)影響其正常的生活起居，只不過是使其觀看城市花園景色的視野受到阻攔，但并不妨礙作為商品住宅樓正常所需的基本要求。作為甲周圍相鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人，也沒有必要為對方提供觀看美景的便利和法定義務(wù)。 權(quán)利取得的方式法定抑或約定 相鄰關(guān)系是為了調(diào)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的沖突而設(shè)定的強(qiáng)制性規(guī)則，相鄰一方對另一方所提供的便利，是另一方維持正常生產(chǎn)生活所必需的，所以相鄰權(quán)都是法定的權(quán)利，對方不得以雙方不存在合同關(guān)系為由而拒絕提供便利。而地役權(quán)必須要雙方通過約定而產(chǎn)生，即地役權(quán)的取得需契約化。我國現(xiàn)行法律并沒有要求一方為另一方“觀景”提供必要的便利條件，法律也不可能把“觀景”的權(quán)利賦予高層住宅的權(quán)利人。因此，“觀景權(quán)”不屬于相鄰關(guān)系調(diào)整的范疇，但這也并不妨礙雙方通過契約的方式設(shè)定。本案中，甲乙雙方正是通過約定方式在乙的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)（不得建設(shè)高樓），從而保證了甲方業(yè)主的“觀景權(quán)”和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提高。 權(quán)利取得是有償抑或無償 相鄰權(quán)的取得具有法定性，通常是無償?shù)?，但這并不排除當(dāng)事人在延伸或限制權(quán)利行使時(shí)就有關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)償問題進(jìn)行約定。如我國民法通則規(guī)定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。而地役權(quán)的取得大都是有償?shù)?，其依約定而取得，供役地人并沒有為需役地人提供便利的法定義務(wù)，但供役地人提供的便利確實(shí)滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經(jīng)超過了法律所施加的義務(wù)，為此需役地人應(yīng)當(dāng)向供役地人支付一定費(fèi)用來作為自己獲得便利的對價(jià)。本案中，雙方約定的萬元并不是甲侵害了乙的相鄰權(quán)而給予乙的補(bǔ)償，而應(yīng)為地役權(quán)向乙支付的對價(jià)。 案件處理 本案中，甲乙雙方約定的協(xié)議具有設(shè)立地役權(quán)的內(nèi)容和意圖，那么當(dāng)事人是取得合同債權(quán)還是物權(quán)呢？根據(jù)法學(xué)理論，地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)即用益物權(quán)，因而按照物權(quán)公示公信原則，該權(quán)利在設(shè)定時(shí)必須進(jìn)行登記，如此才可取得對抗第三人的物權(quán)效力，否則只是取得了合同債權(quán)而沒有取得物權(quán)。由于我國現(xiàn)行法律中沒有地役權(quán)的有關(guān)規(guī)定，實(shí)踐中登記部門也沒有關(guān)于地役權(quán)登記的項(xiàng)目內(nèi)容，因此，本案中甲乙雙方雖然訂立了具有地役權(quán)內(nèi)容的合同，但因?yàn)槲吹怯浕驘o法登記，甲取得的也只是合同債權(quán)而非物權(quán)，不能對抗第三人。依據(jù)合同相對性原則，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求丙房地產(chǎn)開發(fā)公司停止興建高樓和承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。從一起案例談地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別案情原告：張某，男，墾利縣人。 被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”），駐墾利縣城。 張某因需購置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房產(chǎn)公司”開發(fā)的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是，宣傳圖片及小區(qū)模型顯示該房前面的大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑物，住進(jìn)去以后，在房間里就可以自由欣賞街前的景色。張某向售樓人員說明了自己的真實(shí)意思，售樓人員也向其保證將來也不會(huì)增添新的建筑設(shè)施，為了這一點(diǎn)張某接受了相對價(jià)格不菲的條件，簽訂了購房協(xié)議，交付了首期房款。2007年9月，張某交足房款住進(jìn)去不久，發(fā)現(xiàn)“房產(chǎn)公司”在花園大門處搭起了腳手架，經(jīng)了解得知，是要在大門內(nèi)側(cè)增建二層樓高的門樓。這樣一來，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購買此房的初衷。張某找到“房產(chǎn)公司”要求停止施工，“房產(chǎn)公司”認(rèn)為在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)按照變更后的設(shè)計(jì)方案搞建設(shè)，與張某無關(guān)，張某無權(quán)阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求“房產(chǎn)公司”停止施工，并支付違約金3.5萬元。 爭議對于本案的處理，存有三種不同的意見： 第一種意見認(rèn)為，被告在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造花園大門，既沒有妨礙原告權(quán)利的行使，也沒有對原告構(gòu)成侵權(quán)，與原告無關(guān)，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。 第二種意見認(rèn)為，原、被告之間屬于相鄰關(guān)系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的責(zé)任。 第三種意見認(rèn)為，原、被告之間通過合同的形式為原告設(shè)定的是一種他物權(quán)地役權(quán)，被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權(quán)，原告除去能夠要求被告承擔(dān)違約責(zé)任之外，還有權(quán)要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)的物權(quán)侵權(quán)責(zé)任。 筆者同意第三種意見。 評析本案原告張某在與“房產(chǎn)公司”簽訂房屋買賣合同時(shí)，向“房產(chǎn)公司”表示，自己之所以購買該處樓房，一個(gè)重要的原因就是看中宣傳圖片及小區(qū)模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑設(shè)施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因?yàn)槿绱?，自己才接受了這個(gè)位置和這個(gè)價(jià)格?！胺慨a(chǎn)公司”知悉張某的這個(gè)意思后，也表示以后不會(huì)在該房前增添其他建筑設(shè)施。因此說，被告出示的宣傳圖片、小區(qū)模型以及原告的購買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內(nèi)容，并已經(jīng)生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。也就是說，原、被告雙方通過商品房購買合同約定，原告所購樓房前的土地使用權(quán)雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設(shè)施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設(shè)施，違背合同的約定，對原、被告設(shè)定的原告張某所享有的“眺望權(quán)”造成了損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止損害地役權(quán)的違約責(zé)任。 此案中的“眺望權(quán)”是地役權(quán)的一種具體形式。 地役權(quán)是指土地權(quán)利人為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán)。 在我國，地役權(quán)是物權(quán)法所創(chuàng)設(shè)的法律制度，在此之前沒有關(guān)于地役權(quán)的法律規(guī)定。我國物權(quán)法第一百五十六條第一款規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)依照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益?！钡匾蹤?quán)中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。地役權(quán)所涉及的兩塊土地中，需要役使他人土地的地塊稱為需役地，供他人役使的地塊則稱為供役地。需役地的所有權(quán)人或者使用權(quán)人成為地役權(quán)人，地役權(quán)對他來說是一種權(quán)利；供役地的所有權(quán)人或者使用權(quán)人成為地役人，對他來說，地役權(quán)則是一種負(fù)擔(dān)或義務(wù)。在本案中，張某是地役權(quán)人，“房產(chǎn)公司”則是地役人。 地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，具有以下法律特征： （1）地役權(quán)是對他人所有或者使用的土地加以利用的用益物權(quán)，因此權(quán)利主體既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我國物權(quán)法規(guī)定的地役權(quán)是以用益物權(quán)的形式出現(xiàn)的。由于我國的土地實(shí)行的是國家所有或者集體所有的形式，用益物權(quán)大都用于調(diào)整土地使用權(quán)人之間的關(guān)系，地役權(quán)也是如此。因此，在使用權(quán)人不同而所有權(quán)人一致的兩塊土地上仍有設(shè)立地役權(quán)的必要。在我國，地役權(quán)人既包括土地所有權(quán)人，也包括土地承包經(jīng)營權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人。 （2）地役權(quán)的客體通常是土地。我國的地役權(quán)客體不包括建筑物。當(dāng)然并不一定是一塊完整的土地，可以是一塊土地中的一部分。 （3）地役權(quán)是權(quán)利人為了對自己所有或使用的土地上的慣常效用之上的便利而設(shè)定的用益物權(quán)，如從他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。這里所謂的“便利”并不限于經(jīng)濟(jì)上或者財(cái)產(chǎn)價(jià)值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在內(nèi)，如眺望地役權(quán)。 （4）地役權(quán)是依照雙方當(dāng)事人的合同而設(shè)定的一方當(dāng)事人使用對方當(dāng)事人土地的權(quán)利。由于地役權(quán)的內(nèi)容超出了需役地的正常利用價(jià)值，提高了需役地的效益，從而對供役地所有權(quán)或使用權(quán)作出額外的限制，因此需要通過雙方當(dāng)事人的約定對兩塊土地的利用作出調(diào)節(jié)。 我國在出臺地役權(quán)相關(guān)法律規(guī)定之前，對與此相似的權(quán)利義務(wù)是通過相鄰關(guān)系來規(guī)范的。民法通則第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！边@樣的法律規(guī)定目的就是要使相鄰各方存在于不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利行使得以正?；龅轿锉M其用，實(shí)現(xiàn)對土地作出最低限度的調(diào)節(jié)與規(guī)制。然而，即使最高法院的司法解釋對此作了進(jìn)一步的明確與細(xì)化，但是隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們物質(zhì)精神追求程度的不斷提高，相鄰關(guān)系也越來越復(fù)雜，這些最低范圍內(nèi)的調(diào)節(jié)規(guī)范已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)對于不動(dòng)產(chǎn)更加有效利用的法律規(guī)范調(diào)整的需要。因此能夠突破相鄰關(guān)系并提高土地利用效益的法律制度地役權(quán)法律制度的構(gòu)建就顯得很有必要了。在一定程度上講，相鄰關(guān)系就是法定的地役權(quán)，二者很容易混淆，其實(shí)二者存在著明顯的區(qū)別。 1.對他人土地的利用程度不同 相鄰關(guān)系中，提供便利的目的僅僅局限于對方生產(chǎn)、生活的必需，沒有這種便利的提供，土地所有權(quán)或者使用權(quán)就無法正常利用，是對土地利用關(guān)系最低限度的調(diào)節(jié)；而地役權(quán)法律制度不再是為滿足對他人土地最低限度的利用，而是在實(shí)現(xiàn)需役地慣常效用的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步額外提高需役地的利用價(jià)值，沒有供役地提供便利，需役地的權(quán)利也能夠得到實(shí)現(xiàn)，只不過是不能實(shí)現(xiàn)需役地效益的增加，而且這個(gè)效益的增加是以增加供役地的負(fù)擔(dān)為對價(jià)的。 2.設(shè)立的淵源不同 相鄰關(guān)系是依照法律規(guī)定而設(shè)立