2020年房屋買(mǎi)賣(mài)合同參考.doc

房屋買(mǎi)賣(mài)合同參考 一、概念 房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。 二、形式 房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立。城市房地產(chǎn)管理法第40條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第28規(guī)定：商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。上述規(guī)定是認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式應(yīng)包括如下類型： (一)正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同 正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開(kāi)發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買(mǎi)受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房買(mǎi)賣(mài)的合同形式未作統(tǒng)一要求，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn)共同起草一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫(xiě)的制式合同只作為登記文件使用。 (二)具備特定條件的預(yù)約合同 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(下稱商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是在開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷(xiāo)售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間)。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同均為開(kāi)發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買(mǎi)受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見(jiàn)。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，表明買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。 (三)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的其他書(shū)面形式。 合同法第11條規(guī)定：書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。根據(jù)電子簽名法第3條第3款的規(guī)定，涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的的文書(shū)，不適用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。無(wú)疑排除了以數(shù)據(jù)電文為表現(xiàn)形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。記載雙方房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來(lái)資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有些情況下，沒(méi)有書(shū)面合同，也無(wú)法認(rèn)定口頭合同存在，買(mǎi)受人以其持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。此時(shí)，買(mǎi)受人持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票，既是書(shū)面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，已有書(shū)面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。 三、主要條款 房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指購(gòu)房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買(mǎi)賣(mài)所簽訂的協(xié)議。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括以下主要條款： 1、合同雙方當(dāng)事人。買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。 2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買(mǎi)賣(mài)合