廊坊市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.doc

廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 1 廊坊市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告廊坊市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 目目 錄錄 第一部分第一部分 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 一 廊坊市概況 2 二 廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 4 三 廊坊市住宅市場的發(fā)展回顧 2000 2005 年 6 四 廊坊市政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)劃 9 第二部分第二部分 廊坊市廊坊市 20062006 年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 一 前言 9 二 市場調(diào)研總結 10 三 各項目基礎資料 18 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 2 第一部分第一部分 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 提提 要要 近年來廊坊房地產(chǎn)市場呈迅速發(fā)展狀態(tài) 近年來廊坊房地產(chǎn)市場呈迅速發(fā)展狀態(tài) 20002000 20052005 年 年 市場開發(fā)量 市場需求量 市場價格 個人貸款購房率等均呈急 劇上升趨勢 市統(tǒng)計局 市房管局歷史資料顯示 2005 年初 市區(qū)施 工面積 173 36 萬平方米 同比增長 31 27 2005 年第一季度商品住 宅銷售面積 4 33 萬平方米 同比增長 38 34 05 年市區(qū) 1 3 月份商 品住宅平均價值比去年同期上漲 11 57 左右 個人貸款率上升 47 74 商品住宅空置率遞增 市場價格上漲趨向理性商品住宅空置率遞增 市場價格上漲趨向理性 根據(jù) 2005 年政府工作報告 市區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設平均每年施工面積 183 11 萬平方米左右 交易在 1 萬件左右 如以平均面積 130 平米 套 計算 則年空置 50 萬平米左右 3800 余套房 2005 年市統(tǒng)計局對房 地產(chǎn)開發(fā)預警指數(shù)運行狀況的統(tǒng)計表明 廊坊市住宅的銷售價格由過 熱狀態(tài)發(fā)展到趨熱狀態(tài)再發(fā)展到穩(wěn)定狀態(tài)又到趨熱狀態(tài) 商品房銷售 價格上漲幅度逐漸回落 逐漸接近理性上漲空間 新開工面積和開發(fā) 土地面積由綠燈逐步變化為紅燈 與 2004 年相比土地的開發(fā)量大量增 加 由此帶動新開工面積的相應增加 自有資金回落以及存量房的增 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 3 加將會給供給與需求的平衡帶來困擾 經(jīng)濟的增長及政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃將會為廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā)經(jīng)濟的增長及政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃將會為廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā) 展帶來新的機會 且市場發(fā)展的范圍將逐步擴大展帶來新的機會 且市場發(fā)展的范圍將逐步擴大 1 政府工作報告顯示 2005 年全市 含縣 市 區(qū) GDP 實現(xiàn) 632 9 億 元 財政收入完成 53 7 億元 城鎮(zhèn)人均純收入達到 10152 元 預計 06 年廊坊市 GDP 增長 14 左右 財政收入增長 20 以上 市區(qū)人均可支 配收入增長 10 即人均 11167 2 元 2 政府工作報告對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃 A 城區(qū) 加快舊城改造步伐 建設普通住宅和經(jīng)濟適用住房為主 B 環(huán)北京城鎮(zhèn)帶重點城鎮(zhèn) 面向 北京白領階層 發(fā)展花園別墅 高檔別墅等商用房地產(chǎn) C 南部地區(qū) 發(fā)展高中檔和經(jīng)濟適用住房 勝芳重點搞好勝芳新區(qū)建設 開發(fā)一批 高檔住宅別墅 一 廊坊市概況一 廊坊市概況 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 4 一 一 地理位置地理位置 廊坊市位于河北省中部偏東 北臨京都 東與津門交界 南接滄 州 西和古城保定毗連 地處京津兩大城市之間 環(huán)渤海腹地 素有 京津走廊上的明珠 之稱 現(xiàn)轄廣陽 安次兩個區(qū) 三河 霸州兩個 縣級市 大廠 香河 永清 固安 文安 大城六個縣 90 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3222 個行政村 幅員面積 6429 平方公里 二 二 城市性質(zhì)及地位城市性質(zhì)及地位 1989 年 4 月 經(jīng)國務院批準為省轄地級市 三 三 人口規(guī)模人口規(guī)模 截止到 2004 年底 全市總?cè)丝跒?387 24 萬人 市區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里 已建成面積 54 平方公里 人口 40 萬 四 四 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃 以 一體兩翼 市區(qū)和三河 霸州 為主體 各縣縣城和若干重 點建制鎮(zhèn)沿交通干線呈葡萄串式發(fā)展的城鎮(zhèn)建設格局 1 1 一體 一體 廊坊市區(qū) 按照 園林式 生態(tài)型 現(xiàn)代化 的城市定位 搞好市區(qū)總體規(guī)劃修編 近期重點構筑市區(qū) 開發(fā)區(qū) 萬莊三點組團 到 2010 年 形成具有較強帶動 輻射功能的區(qū)域中心城市 充分考慮 未來的發(fā)展空間 超前謀劃市區(qū) 永清 固安 大三角 發(fā)展格局 到 2020 年 形成 大三角 組團的城市群 成為享譽海內(nèi)外的科技教 育之城 會展旅游之城 綠色環(huán)保之城 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 5 2 2 兩翼 兩翼 三河市 霸州市 三河市按照三點 縣城 燕郊 皇莊 兩線 102 國道 三皇路 布局 霸州市按照兩區(qū) 東部勝芳區(qū) 西部市區(qū) 啞 鈴型發(fā)展格局 加快城市基礎設施建設 完善城市功能 優(yōu)化城市環(huán) 境 提升市民素質(zhì) 形成人口在 50 萬左右 與廊坊市區(qū)分工明確 對 北部 南部有較強帶動作用的兩個次中心城市 香河 大廠 文安 大城縣城按照縣級市標準 科學規(guī)劃 個性設計 一流建設 到 2020 年全部建設成為形態(tài)文明 功能文明 素質(zhì)文明齊肩并進的現(xiàn)代化小 城市 沿交通干線的燕郊 勝芳 夏墊 安平 牛駝等重點城鎮(zhèn)按串 狀分布 塊狀發(fā)展 產(chǎn)業(yè)支撐的要求 形成不同功能類型的城鎮(zhèn)群帶 二 廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況二 廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 一 一 20052005 年發(fā)展狀況 政府工作報告 年發(fā)展狀況 政府工作報告 1 2005 年 地區(qū)生產(chǎn)總值 632 9 億元 同口徑為 680 億元 年均增 長 12 1 2 2005 年全部財政收入剔除基金部分為 53 7 億元 同口徑為 58 5 億 元 是 2000 年的 3 1 倍 其中地方一般預算收入 24 3 億元 是 2000 年的 2 1 倍 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 6 3 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成 1178 億元 年均增長 17 5 是 九五 期間的兩倍 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)民人均純收入分別達到 10152 元和 4621 元 比 九五 末分別增長 49 4 和 29 8 二 二 20062006 年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標 1 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 14 左右 約實現(xiàn) 721 5 億元 2 全部財政收入增長 20 以上 約實現(xiàn) 64 44 億元 其中地方一般 預算收入增長 16 約實現(xiàn) 28 2 億元 3 全社會固定資產(chǎn)投資增長 20 以上 約實現(xiàn) 311 64 億元 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 10 以上 約實現(xiàn) 11167 2 元 農(nóng) 民人均純收入增長 6 以上 約實現(xiàn) 4898 26 元 三 廊坊市住宅市場的發(fā)展回顧 三 廊坊市住宅市場的發(fā)展回顧 20002000 20052005 年 年 一一 建建設設狀狀況況 城鎮(zhèn)人均建筑面積從 26 04 平方米提高到 33 45 平方米 市區(qū)人 均建筑面積從 21 74 平方米提高到 31 56 平方米 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 7 十五 期間 廊坊市城鎮(zhèn)住宅建設施工面積達 1869 84 萬平方 米 竣工面積達 1099 953 萬平方米 完成投資 139 億元 平均每年施 工面積 373 97 萬平方米左右 其中 市區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設施工面積達 915 55 萬平方米 竣工面積 513 593 萬平方米 完成投資 68 56 億元 平均每年施工面積 183 11 萬平方米左右 二 交易狀況 二 交易狀況 目前 廊坊市房地產(chǎn)市場交易活躍 全市每年房屋交易達 2 萬多 件 其中市區(qū)在 1 萬件左右 而 2000 年以前 全市交易量僅在 3000 4000 件 各類房屋交易十分活躍 特別是在 九五 期間出售的各類 房改房 在 2001 年以后全面上市 給二手房市場增添了新的活力 人 們通過 以小換大 以舊換新 以遠換近 等不斷改善居住條件 與 一級市場形成了良性循環(huán) 推動了梯次消費 三 其他參考數(shù)據(jù) 三 其他參考數(shù)據(jù) 1 1 20052005 年初廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展特點 廊坊日報 年初廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展特點 廊坊日報 房地產(chǎn)開發(fā)勢態(tài)良好 增長趨勢明顯 房地產(chǎn)開發(fā)勢態(tài)良好 增長趨勢明顯 一季度 市區(qū)施工面積 173 36 萬平方米 同比增長 31 27 其 中市區(qū)商業(yè)及其它用房施工面積達 23 08 萬平方米 約占總施工量的 13 31 開發(fā)投資保持增勢 企業(yè)和個人貸款率繼續(xù)上升開發(fā)投資保持增勢 企業(yè)和個人貸款率繼續(xù)上升 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 8 一季度 市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 2 65 億元 同比增長 39 47 同時 個人住房貸款也明顯上升 一季度全市累計辦理消費 貸款 36 54 億元 同比增長 75 11 和 47 74 住宅熱銷趨勢不減 增長比例仍然較大住宅熱銷趨勢不減 增長比例仍然較大 第一季度 市區(qū)商品住宅銷售面積 4 33 萬平方米 銷售額 0 94 億元 同比分別增長 38 34 和 52 24 樓市價格持續(xù)攀升 黃金地段漲幅較大樓市價格持續(xù)攀升 黃金地段漲幅較大 據(jù)統(tǒng)計 05 年市區(qū) 1 3 月份商品住宅平均價值 2180 元 平方米 商業(yè)用房為 4619 元 平方米 市區(qū)和平麗景等住宅樓盤基準價為 2700 2800 元 平方米 部分樓盤售價已經(jīng)超過 3000 元 縱向看 市區(qū)住宅 比去年同期上漲 11 57 左右 市場交易保持活躍 二手房交易量過半市場交易保持活躍 二手房交易量過半 第一季度 市區(qū)交易量 1552 交易面積 16 25 萬平方米 協(xié)議交 易額 2 84 億元 其中 新建商品房 810 件 交易面積 9 15 萬平方米 協(xié)議交易額 1 71 億元 二手房 含房改房 742 件 交易面積 7 11 萬 平方米 交易額 1 13 億元 位置好 面積小 總價低的二手房 含房 改房 交易量首次超過新建商品住宅 2 2 20052005 年年 9 9 月份廊坊房地產(chǎn)市場開發(fā)預警指數(shù)運行狀況月份廊坊房地產(chǎn)市場開發(fā)預警指數(shù)運行狀況 2005 年 9 月 廊房預警指數(shù) 的預警燈號為綠燈 處于穩(wěn)定狀 態(tài) 從 9 月份分項指標看 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 9 開發(fā)土地面積 過熱狀態(tài)過熱狀態(tài) 新開工面積 趨熱狀態(tài)趨熱狀態(tài)銷售價格 房地產(chǎn)開發(fā)投資 國內(nèi)貸款 施工面積 竣工面積 穩(wěn)定狀態(tài)穩(wěn)定狀態(tài) 銷售面積 自籌資金 偏冷狀態(tài)偏冷狀態(tài) 空置面積 廊坊市住宅的銷售價格由過熱狀態(tài)發(fā)展到趨熱狀態(tài)再發(fā)展到穩(wěn)定 狀態(tài)又到趨熱狀態(tài) 表明市區(qū)的商品房銷售價格上漲幅度逐漸回落 逐漸接近理性上漲空間 值得注意的是新開工面積和開發(fā)土地面積由 綠燈逐步變化為紅燈 表明與上年同期相比土地的開發(fā)量大量增加 由此帶動新開工面積的相應增加 同時自有資金與上年同期相比增勢 稍有回落以及存量房的增加會給供給與需求的平衡帶來困擾 四 廊坊市政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)劃四 廊坊市政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)劃 至 2010 年廊坊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點 廊坊市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 摘要 推進城鎮(zhèn)化進程 拓寬住宅建設領域 抓住國家加快城市化進 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 10 程的契機 城區(qū)加快舊城改造步伐 拓寬城市發(fā)展空間 建設普通住 宅和經(jīng)濟適用住房為主的商品住宅 環(huán)北京城鎮(zhèn)帶重點城鎮(zhèn) 面向北 京白領階層追求郊區(qū)綠色生活環(huán)境的迫切要求 積極發(fā)展花園別墅 高檔別墅等商用房地產(chǎn) 南部地區(qū)以霸州城區(qū) 勝芳 文安縣城 大 城縣城為建設重點 大力開發(fā)高中檔和經(jīng)濟適用住房 勝芳重點搞好 勝芳新區(qū)建設 開發(fā)一批高檔住宅別墅 第二部分第二部分 廊坊市廊坊市 20062006 年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 一 前言一 前言 2006 年廊坊市目前主要在售商品住宅項目 1 1 廣陽區(qū) 廣陽區(qū) 阿爾卡迪亞 陽光佳和 城市旺點 都市花園 旭景 花園 逸樹家 馨境界 華夏第八大街 2 2 安次區(qū) 安次區(qū) 興盛小區(qū) 藍波灣 安泰家園 盛德花園 嘉多麗花 園 永華小區(qū) 共計 14 個 以上項目是此次調(diào)研的主要對象 調(diào)研內(nèi)容主要是項 目的基本情況 銷售狀況及戶型面積狀況等 二 市場調(diào)研總結二 市場調(diào)研總結 一 一 20062006 年初廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展狀況年初廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展狀況 1 1 廊坊市廣陽區(qū)項目狀況 廊坊市廣陽區(qū)項目狀況 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 11 序號序號項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積 1 阿爾卡迪亞 房地產(chǎn)523 畝 2 錦繡花苑 房地產(chǎn)102 畝 3 城市旺點天域房地產(chǎn)346 畝 4 都市花園建業(yè)房地產(chǎn)103 畝 5 陽光佳和恒盛房地產(chǎn)260 畝 6 馨境界中房房地產(chǎn)144 畝 7 逸樹家宏泰房地產(chǎn)142 畝 8 第八大街華夏房地產(chǎn)140 畝 9 旭景花園中太房地產(chǎn)40 畝 合計1800 畝 2 2 廊坊市安次區(qū)項目 廊坊市安次區(qū)項目 序號序號項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積 1 藍波灣華都房地產(chǎn)80 畝 2 安泰家園泰達房地產(chǎn)212 畝 3 永華小區(qū)三峰房地產(chǎn)20 畝 4 盛德花園盛德房地產(chǎn)113 畝 5 嘉多麗花園富強房地產(chǎn)40 畝 6 興盛小區(qū)雙力房地產(chǎn)60 畝 合計535 畝 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 12 3 3 其他 其他 1 房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 目前儲備土地 馨語星苑 85 畝 13 號地 125 畝 2 距 13 號地附近 中房與華夏房地產(chǎn)公司各有 100 畝左右的土地 儲備 3 天地控股公司 以 41409 萬元的價格競得東方大學城西側(cè) 827 畝 土地的開發(fā)權 建設親水型 園林式 低密度的高爾夫莊園的現(xiàn) 代化生態(tài)社區(qū) 4 4 總總結結 目前廊坊市在售項目總體占地面積統(tǒng)計為2335 畝 去 除已經(jīng)開發(fā)的土地 根據(jù)實際情況預計2006 年在售項目可開發(fā) 土地約在 700 900 畝左右 另 準備用于開發(fā)的新項目土地約在 1237 畝左右 則 2006 年用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地合計約2000 畝 左右 如 市區(qū)土地取1310 畝 容積率取 1 5 則 2006 年市區(qū) 商品房供應在 130 萬平米左右 取平均120 平米 套 則商品房 供應量約在預計 1 萬 1 千套左右 與 2005 年政府工作報告的數(shù) 據(jù)基本吻合 二 市場價格狀況 二 市場價格狀況 1 1 廊坊市廣陽區(qū)項目狀況 廊坊市廣陽區(qū)項目狀況 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 13 序號序號項目名稱項目名稱最低價最低價均價均價最高價最高價 1 阿爾卡迪亞249831503468 2 城市旺點270031503500 3 陽光佳和265029003400 旭景花園290031003500 塔樓 2850 都市花園2700 板樓 3150 3700 合計 區(qū)域平均 2689區(qū)域平均 3060區(qū)域平均 3513 4 錦繡花苑226026202800 5 逸樹家246526503058 6 第八大街240025502900 7 馨境界240027002999 合計 區(qū)域平均 2381區(qū)域平均 2630區(qū)域平均 2939 總計 整體平均 2535整體平均 2845整體平均 3226 廣陽區(qū)在售項目平均整體最低價 2535 元 平方米 均價 2845 元 平方米 最高價 3226 元 平方米 阿爾卡迪亞項目最低價低于競爭市場最低價約 200 元元 平方米左 右 均價高于競爭市場均價 100 元 平方米左右 最高價高于競爭市場 最高價 50 元 平方米左右 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 14 錦繡花苑項目最低價 最高價均分別低于競爭市場價格 120 元 平 米左右 139 元 平方米 均價與競爭市場均價基本相同 2 2 廊坊市安次區(qū)項目 廊坊市安次區(qū)項目 序號序號項目名稱項目名稱最低價最低價均價均價最高價最高價 1 藍波灣 22202500 2750 2 興盛小區(qū) 22602500 2620 3 安泰家園 21902450 2650 4 永華小區(qū) 21402450 2650 5 盛德花園 21802350 2488 合計 區(qū)域均價 2198區(qū)域均價 2450區(qū)域均價 2632 廊坊市安次區(qū)商品房項目區(qū)域整理最低價 2198 元 平米 均價 2450 元 平米 最高價 2632 元 平米 三 需求狀況分析 三 需求狀況分析 廊坊房地產(chǎn)市場 目前處于平穩(wěn)發(fā)展狀況 依據(jù)房地產(chǎn)市場的慣 性預計 2006 年商品房的有效需求量為 100 萬平方米左右 與依據(jù) 2006 年土地開發(fā)狀況測算的市場供應量 市區(qū) 基本吻合 則預計 2006 年 廊坊市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 依據(jù)依據(jù) 1 目前 廊坊市房地產(chǎn)市場交易活躍 全市每年房屋交易達 2 萬多件 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 15 其中市區(qū)在 1 萬件左右 取平均 120 平米 套 則預計需求量在 120 萬 平方米左右 2 廊坊市 2006 年城市拆遷狀況 市區(qū)總拆遷面積 26 萬平方米 06 年 啟動實施的市區(qū)十大工程和基礎設施建設項目 51 項 涉及拆遷項目 11 項 拆遷面積約 26 萬平方米 涉及廣陽區(qū) 安次區(qū) 廊坊開發(fā)區(qū) 市 直及駐廊單位 82 個 居民 916 戶 數(shù)據(jù)來源 2006 年市區(qū)十大工 程暨基礎設施重點項目建設拆遷安置實施方案 3 綜合商品房空置因素 價格增長因素及拆遷因素的影響 增加需求 量 則依據(jù)房地產(chǎn)市場的慣性預計 2006 年商品房的有效需求量為 100 萬平方米左右 四 廊坊市主要競爭對手戶型特點 四 廊坊市主要競爭對手戶型特點 阿爾卡迪亞阿爾卡迪亞 戶型戶型城市旺點陽光佳和都市花園旭景花園 主力主力 90 140 90 125 100 140 106 122 2 2 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 92 9490 左右80 左右80 101 3 3 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 105 110120 左右無106 122 3 3 室室 2 2 廳廳 2 2 衛(wèi)衛(wèi) 135 140130 150 100 140 135 146 4 4 室室 2 2 廳或復式廳或復式 233 64208 無無 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 16 錦繡花苑錦繡花苑 戶型戶型馨境界逸樹家藍波灣 主力主力 90 100107 130124 139 2 2 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 90 10082 90 比例 15 80 100 3 3 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 無107 120 比例 70 99 103 3 3 室室 2 2 廳廳 2 2 衛(wèi)衛(wèi) 120 130120 130 比例 10 124 139 4 4 室室 2 2 廳或復式廳或復式 147 140 150 比例 5 187 平米 馨語星苑馨語星苑 戶型戶型安泰家園永華小區(qū)盛德花園 主力主力 97 11898 47 11880 90 1 1 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 無 6060 2 2 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 88 75 89 80 90 3 3 室室 2 2 廳廳 1 1 衛(wèi)衛(wèi) 97 11898 47 11898 120 3 3 室室 2 2 廳廳 2 2 衛(wèi)衛(wèi) 97 118121 1198 120 4 4 室室 2 2 廳或復式廳或復式 138 160 180 含 3 室 3 廳戶 型 1 與阿爾卡迪亞可以形成競爭的項目 其戶型特點為 主力戶型在 90 140 之間 其中不同項目相同套型的面積均相對比較接近 該類 項目依托較好的地理位置 將戶型面積主要設置在 100 140 之間 3 室 2 廳一衛(wèi)戶型 100 120 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 130 140 之間 小 戶型面積主要集中在 90 100 平米左右 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 2 錦繡花苑競爭市場中的逸樹家項目與馨境界項目戶型相比 在大戶 型上面積基本相同 兩者差異主要表現(xiàn)在 其一 2 室 2 廳 1 衛(wèi)戶型馨 境界比逸樹家的戶型面積偏大 其二馨境界與逸樹家的戶型配比差異 明顯 前者主要集中在 90 100 的戶型 后者主要集中在 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 17 107 120 的戶型 藍波灣項目的戶型面積設置與逸樹家項目相近 但從兩者之間的對比來看 藍波灣項目的戶型面積設置略大于逸樹家 且藍波灣項目的戶型面積配比比重主要集中在 3 室 2 廳 2 衛(wèi)戶型 124 139 平米 3 3 馨語星苑競爭市場的項目戶型面積相對偏小 主要集中在 80 120 之間 且部分項目設置了一室兩廳戶型 相同戶型的面積設 置相近 五 在售項目營銷狀況 五 在售項目營銷狀況 1 1 阿爾卡迪亞競爭市場項目營銷狀況 阿爾卡迪亞競爭市場項目營銷狀況 項目項目開盤數(shù)量開盤數(shù)量銷售情況銷售情況促銷促銷 一期 189 套 100 B 期認購享受 2 優(yōu)惠 二期 252 套 70 A 期單位享受 日送百金 優(yōu)惠活動 6 棟 A 期 70 高層 2 期享有 送國際旅游大禮 優(yōu) 惠活動 陽光佳和 多層現(xiàn)房 300 套 3 棟 B 期認購率 40 日送百金 每日優(yōu)惠遞減 100 元 城市旺點四期 300 套銷售率近 80 左右 一次性優(yōu)惠 2 貸款優(yōu)惠 1 都市花園670 套 80 旭景花園共 374 套 92 余房約 20 套左右 均為頂層 一次性 付清優(yōu)惠 5 按揭優(yōu)惠 4 阿爾卡迪亞競爭市場項目是廊坊房地產(chǎn)市場價格最高的區(qū)域 項 目的價格分別依托成熟的地理位置或未來的發(fā)展趨勢吸引客群購房 各項目客群定位較高 銷售情況均比較樂觀 部分項目主題 陽光佳 和 37 萬平米超大高尚社區(qū) 旭景花園 城市核心 悠然貴族生 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 18 活 城市旺點 旺點 大宅 崇尚至尊至純的大家風范 聚天下財富 居尊貴宅邸 2 2 錦繡花苑競爭市場項目分析 錦繡花苑競爭市場項目分析 項目項目開盤數(shù)量開盤數(shù)量銷售情況銷售情況促銷促銷 一期 260 套95 逸 樹 家 二期 130 套預選率 65 認購客戶可參加抽獎活動 將向為贈 送不同時間段物業(yè)費 最高贈送一年 物業(yè)費 一期 719 套80 馨 境 界 二期 528 套 第八大街900 套一期 100 興盛小區(qū)二期 170 套70 根據(jù)市場調(diào)研了解到錦繡花苑競爭項目市場的客群主要來源于項 目周邊的企事業(yè)單位 私營業(yè)主 企業(yè)高管 公務員等 其中下縣與 市區(qū)的比例 1 10 在營銷推廣中 逸樹家項目主要以具有歐式新古典 主義主義的建筑風格和附近的自然環(huán)境為主要賣點 中房開發(fā)的馨境 界項目主要以中房的老品牌為營銷點 以親情陽光 馨情領地為推廣 主題 宣傳親情物管和特色的地中海式親情園林 3 3 馨語星苑競爭市場項目分析 馨語星苑競爭市場項目分析 項目項目開盤數(shù)量開盤數(shù)量銷售情況銷售情況促銷促銷 一期 400 余套 95 藍 波 灣 二期 600 余套未開盤 首付 30 優(yōu)惠 1000 元 首付 50 優(yōu)惠 3000 元 全款 優(yōu)惠 6000 元 安泰家園一期 222 套70 永華小區(qū)200 套認購率 60 小高層一次性付清優(yōu)惠 2 貸款不優(yōu) 惠 多層一次性付清優(yōu)惠 3 貸款優(yōu) 惠 1 盛德花園二期 240 余套70 三期 4 月開盤 根據(jù)市場調(diào)研了解 該區(qū)域 80 的客群來自周邊企事業(yè)單位和私 營業(yè)主 受區(qū)位因素影響 該區(qū)域項目檔次較低 價格也相對較低 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 19 實際走訪過程中 了解到該市場營銷力度相對不足 銷售人員的素質(zhì) 銷售道具 銷售案場等比廣陽區(qū)相差較大 因此馨語星苑項目的營銷優(yōu) 勢首先體現(xiàn)在 我公司的市場形象及營銷實力上 三 各項目基礎資料三 各項目基礎資料 一 廣陽區(qū)目前在售項目情況 一 廣陽區(qū)目前在售項目情況 1 1 陽光佳和陽光佳和 開發(fā)商開發(fā)商恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地項目占地260 畝 建筑面積建筑面積37 萬平方米建筑結構建筑結構框剪 建筑形式建筑形式塔樓小高層 板樓多層綠化率綠化率36 容積率容積率 2 1 樓棟樓棟36 棟 總套數(shù)總套數(shù) 641 套 一期 189 套 二期 252 套 多層現(xiàn)房 200 套 地下室價格地下室價格700 元 平方米 戶型戶型 主力 90 125 平方米 其中 90 平米左右 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 120 平米左右 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 130 150 平米左右 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 價格價格最低價 2480 元 平米 均價 2900 元 平米 最高價 3200 元 平米 37 萬平米超大高尚社區(qū) 5 層 純板樓 現(xiàn)房 廊坊首創(chuàng)活體高層建筑 推廣賣點推廣賣點 每戶均贈送 5 7 平米陽臺面積 2 2 城市旺點 城市旺點 四期 開發(fā)商開發(fā)商天域房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目占地項目占地346 畝 建筑形式建筑形式板塔結合建筑結構建筑結構框架 綠化率綠化率30 左右容積率容積率 1 4 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 20 總套數(shù)總套數(shù)四期 300 套樓棟樓棟 5 棟 2 棟多層 3 棟小高層塔 樓 地下室地下室600 元 平方米車庫車庫13 15 萬 個 物業(yè)公司物業(yè)公司天域物業(yè)管理公司物業(yè)費物業(yè)費 多層 0 4 元 月 平方米 小高層 0 8 元 月 平方米 戶型戶型 主力戶型面積 90 140 平米 其中兩室兩廳一衛(wèi) 92 94 平米 三室兩廳一衛(wèi) 105 110 平米 三室兩廳兩衛(wèi) 135 140 平米 四室兩廳 233 64 平米 價格價格最低價 2700 元 平米 均價 3150 元 平米 最高價 3500 元 平米 推廣主題推廣主題 旺點 大宅 崇尚至尊至純的大家風范 聚天下財富 居尊貴宅邸 大戶型時代來臨 珍藏版 150 250 平米超大豪宅 推廣賣點推廣賣點 文化中心 體育中心 行政中心 城市旺點等于潛力方向 3 3 都市花園 都市花園 開發(fā)商開發(fā)商廊坊市建業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目占地項目占地103 畝 建筑形式建筑形式板樓 多層 小高層結合 建筑結構建筑結構框架 綠化率綠化率 35 容積率容積率 1 914 總套數(shù)總套數(shù)670 套樓棟樓棟12 棟 一期 11 棟 二期 1 棟 地下室地下室地下 880 元 平方米 地上 1800 元 平米 車庫車庫地下車位 520 個 地上停車位 212 個 地上車庫 15 22 萬 個 地下車位 8 15 萬 戶型戶型主力戶型 100 140 平米三室兩廳兩衛(wèi) 其余為 80 平米左右兩室及 208 平米復式 價格價格 最低價 2700 元 平米 塔樓均價 2850 元 平米 板樓均價 3150 元 平米 最高價 3700 元 平米 4 4 旭景花園 旭景花園 開發(fā)商開發(fā)商中太 集團 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地項目占地40 畝 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 21 建筑形式建筑形式板樓多層小高層建筑結構建筑結構框剪 綠化率綠化率 30 容積率容積率 1 64 總套數(shù)總套數(shù)374 套樓棟樓棟9 棟 5 棟多層 4 棟小高層 地下室地下室2000 元 平米 使用面積 車庫車庫36 個 6000 元 平方米 28 平米最小 車位租約 100 元 個 價格價格均價3100 元 平米 最高價3500元 平米 最低價 2900 元 平米 戶型戶型兩室兩廳一衛(wèi) 84 101 平米 三室兩廳一衛(wèi) 101 122 平米 三室兩廳兩衛(wèi) 135 平米 左右 主題主題城市核心 悠然貴族生活 銷售率銷售率 90 5 5 逸樹家 逸樹家 開發(fā)商開發(fā)商宏泰集團項目占地項目占地142 畝 建筑面積建筑面積17 7 萬平方米建筑形式建筑形式板樓 多層小高層結合 建筑結構建筑結構框架樓棟樓棟33 棟 總套數(shù)總套數(shù)1222 套綠化率綠化率37 7 左右 容積率容積率 1 45 地下室地下室1300 元 平方米 戶型配比戶型配比主力戶型 107 130 平米 三室兩廳一衛(wèi) 107 120 平米 70 三室兩廳兩衛(wèi) 120 130 平米 10 140 150 平米 5 價格狀況價格狀況最低價 2465 元 平米 均價 2650 元 平米 最高價 3058 元 平米 客群狀況客群狀況周邊單位 私營業(yè)主 高管 公務員 下縣與市區(qū)的比例 1 10 銷售狀況銷售狀況一期 2005 年 9 月開盤 264 套 95 推廣主題推廣主題永恒的建筑永恒的逸樹 推廣賣點推廣賣點 逸樹之源 自然公園 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 22 建筑逸樹 歐式新古典主義 園林逸樹 中心花園 戶型藝術 四明設計 文化逸樹 周邊校園配套 6 6 馨境界 馨境界 開發(fā)商開發(fā)商廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司項目占地項目占地144 畝 建筑面積建筑面積17 2802 萬平方米建筑形式建筑形式板塔結合 小高層 多層 建筑結構建筑結構框架綠化率綠化率 36 93 容積率容積率 1 8 樓棟樓棟一期 10 棟 二期 11 棟 總計 21 棟 總套數(shù)總套數(shù)1247 套 一期 719 套 二期 528 套地下室價格地下室價格1100 元 平方米 套內(nèi)面積 戶型配比戶型配比主力戶型 90 100 平米兩居 100 120 平米左右三居 兩室與三室 1 1 主題主題親情陽光 馨情領地 客群客群萬莊 管道局 私營業(yè)主 主要是二次置業(yè)者 價格價格2400 元 平米起價 最高價 2999 元 平米 均價 2700 元 平米左右 銷售情況銷售情況2005 年 9 月 25 日一期開盤 700 套 現(xiàn)銷售 80 地中海式 11 大綠色組團親情園林 親情物管 陽光會所 賣點賣點 完善的商業(yè)配套 7 7 第八大街 第八大街 開發(fā)商開發(fā)商廊坊華夏地產(chǎn)項目占地項目占地140 畝 建筑形式建筑形式塔樓 小高層建筑結構建筑結構框架 綠化率綠化率 35 容積率容積率 1 914 總套數(shù)總套數(shù)900 余套樓棟樓棟35 棟 價格價格均價 2550 元 平米 銷售率 100 地下室價格地下室價格 元 平米 廊坊網(wǎng)上房地產(chǎn) 23 物業(yè)公司物業(yè)公司華夏物業(yè)公司物業(yè)費物業(yè)費電梯 元 平米 月 二 安次區(qū)項目狀況 二 安次區(qū)項目狀況 1 1 興盛小區(qū) 興盛小區(qū) 開發(fā)商開發(fā)商廊坊市雙力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目占地項目占地60 畝 建筑形式建筑形式小高層 板樓 塔樓建筑結構建筑結構框架 綠化率綠化率 30 總套數(shù)總套數(shù)二期 170 套 樓棟樓棟一期 8 棟 二期 1 棟 總計 9 棟地下室地下室1000 元 平方米 建筑面積 車庫車庫車位 3 萬元租 50 年 地下停車場價格未定 戶型戶型二期 80 90 的兩居 116 121 平米的三居 價格價格 最低價 2260 元 平米 均價 2500 元 平米 最高價 2620 元 平米 銷售率 70 2 2 藍波灣 藍波灣 開發(fā)商開發(fā)商華都房地產(chǎn)項目占地項目占地80 余畝 建筑形式建筑形式塔板結合 小高層 多層 建筑結構建筑結構框剪 綠化率綠化率 40 容積率容積率 1 6 總套數(shù)總套數(shù) 1000 余套 一期 3 棟樓 400 余套 二期 6 棟樓 600 余套 樓棟樓棟 10 棟 一期 3 棟 二期 7 棟其 中一棟為辦公樓 地下室地下室約 1