資產(chǎn)評估重要考點.doc

第 一 章總論名詞解釋：1、資產(chǎn)評估：具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。2、資產(chǎn)評估的價值類型：是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性。3、資產(chǎn)評估的專業(yè)性原則：專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。4、替代原則：是當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。5、貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)總體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。6、預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。7、資產(chǎn)評估程序：資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。8、資產(chǎn)評估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。重要簡答：1、簡述資產(chǎn)評估與會計計價的主要區(qū)別：資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）發(fā)生的前提條件不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。（二）目的不同會計學(xué)中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。資產(chǎn)評估的目的是交易者提供價值的參考依據(jù)；會計的目的是為經(jīng)營、管理者或債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息的依據(jù)。（三）執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計價。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟(jì)范疇，無論在理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。2、簡述資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容：明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；編制資產(chǎn)評估計劃；資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；收集資產(chǎn)評估資料；評定估算；編制和提交資產(chǎn)評估報告書；資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。3、簡述資產(chǎn)評估程序的重要性：（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。4、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。如在損害賠償評估業(yè)務(wù)中評估對象已經(jīng)毀失，無法進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，或受到限制無法實施完整的資產(chǎn)評估程序，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。5、資產(chǎn)評估價值類型的作用：價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。.明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。6：資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：（一）貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。（二）替代原則替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。（三）預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。其他重要考點：1、資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性市場性預(yù)測性公正性咨詢性現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。表現(xiàn)在以下三個方面：資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價和報告的依據(jù)。以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來現(xiàn)實性強(qiáng)調(diào)客觀存在公正性的表現(xiàn)有兩點：資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。2、價值類型的類別市場價值。自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。在用價值。在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。投資價值。投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。持續(xù)經(jīng)營價值。持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。清算價格。清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；其二，這種交易活動只要取決于買方，占有主動權(quán)的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。保險價值。保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。課稅價值。是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。3、價值類型的決定因素評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；市場條件；資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。上述三項因素是一個有機(jī)整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響市場條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。4、適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種：繼續(xù)使用假：設(shè)從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。對這類資產(chǎn)的評估，就要從繼續(xù)使用的假設(shè)出發(fā)，不能按資產(chǎn)拆零出售零部件所得收入之和進(jìn)行估價。在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：1.資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3.資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；4.資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；5.充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)：是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。5、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)始終堅持獨立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實為依據(jù)。評估人員要從實際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。評估的指標(biāo)具有客觀性，評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等只有建立在市場和現(xiàn)實的基礎(chǔ)資料上，才具有意義。（三）科學(xué)性原則科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配。價值類型的選擇是以評估的特定目的為依據(jù)，它對評估方法具有約束性，不能以方法取代價值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評估價值類型的唯一性，影響評估結(jié)果的合理性。另外，科學(xué)性原則還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。（四）專業(yè)性原則專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。第 二 章資產(chǎn)評估的基本方法名詞解釋：1、市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)的一種資產(chǎn)評估方法。2、成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置價格扣減其各項損耗來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。3、收益法：指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。4、重置成本：是按在現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額5、實體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少，這種損耗一般稱為物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。6、功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使企業(yè)原有資產(chǎn)和社會上普便推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，技術(shù)明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少，這種損耗稱為功能性損耗，也稱功能性貶值。7、經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。8、可修復(fù)性損耗：是指為了改進(jìn)效用而花費的成本低于所能由此得到的收益回報。9、不可修復(fù)性損耗：是指由于一項資產(chǎn)的改進(jìn)成本超過了這種改進(jìn)帶來的收益，而不能彌補(bǔ)改進(jìn)的資產(chǎn)貶值和價值損失。10、成新率：反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。11、復(fù)原得置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。12、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。重要簡答：1、 復(fù)原重置成本與更新重置成本的關(guān)系：更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本和復(fù)原重置成本是一樣的。選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本在于更新重置成本，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。2、 成新率的確定為何不能直接按照折舊年限確定？(1)折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。資產(chǎn)使用過程中，價值的運(yùn)動依次經(jīng)過價值損耗、價值轉(zhuǎn)移和價值補(bǔ)償，折舊作為轉(zhuǎn)移價值，是在損耗基礎(chǔ)上確定的。但會計學(xué)上的折舊率或折舊年限，是對某一類資產(chǎn)做出的會計處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對于該類資產(chǎn)中的每一項資產(chǎn)雖然具有普遍性、同一性和法定性，但不具有實際磨損意義上的個別性和特殊性。(2)折舊年限的確定。資產(chǎn)的維修是以為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的，也就是說，修理是作為追加勞動支出；不增加資產(chǎn)效用和價值。實際工作中，許多資產(chǎn)提前報廢或超齡服役，無不與其保養(yǎng)、修理和運(yùn)轉(zhuǎn)狀況有關(guān)?？梢?，資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)，可以增加資產(chǎn)的效用和功能，資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的實際效能。當(dāng)然，并不是所有的維護(hù)修理都是有效的，從評估的角度，只有為可修復(fù)性損耗而發(fā)生的費甩支出從而影響成新率變化才是應(yīng)予考慮的。(3)折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率確定的基礎(chǔ)損耗本身，具有差異性。確定折舊年限的損耗包括有形損耗和無形損耗；而評估中確定成新率的損耗，包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。其中，功能性貶值只是無形損耗的一種形式，而不是無形損耗的全部；經(jīng)濟(jì)性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的。(4)在資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，并且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實地勘察確定，而不是將折舊年限拿來就用。3、 重置成本估算中的物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別表現(xiàn)在哪幾方面？ 物價指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。其他重要考點：1、市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。2、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式：選擇確定參照物價格分析確定參照物的差異調(diào)整因素：時間因素、地域因素、功能因素3、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的步驟：明確評估對象進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息，尋找參照物分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物把被評估資產(chǎn)與參照物比較分析調(diào)整差異，得出結(jié)論4、市場法的優(yōu)缺點：優(yōu)點：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點：需要有公開及活躍的市場為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。5、采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是什么？資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。6、成本法運(yùn)用的前提條件是什么？應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的7、成本法公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率8重置成本的估算： 重置核算法：是按資本成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部構(gòu)建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。公式：重置成本=直接成本+間接成本 物價指數(shù)法：是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價孌動指數(shù)） 功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法，是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。公式：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）x9、實體性貶值的估算：觀察法，也稱成新率法。實體性貶值=重置成本（1-實體性成新率）公式計算法：資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值）實際已使用年限/總使用年限總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=資產(chǎn)累計實際利用時間/資產(chǎn)累計法定利用時間100%10、功能性貶值估算：四個步驟：將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較計算兩者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性貶值。被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本11、經(jīng)濟(jì)性貶值估算：由于外部環(huán)境變化，導(dǎo)致開工不足或資產(chǎn)閑置造成價值不能實現(xiàn)12、成新率估算：觀察法使用年限法：成新率=預(yù)計尚可使用年限/（實際已使用年限+預(yù)計尚可使用年限）100%修復(fù)費用法：通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該資產(chǎn)的重置成本的百分比來確定成新率=1-修復(fù)費用/重置成本100%13、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序：確定被評估資產(chǎn)，并估算其重置成本確定被評估資產(chǎn)的使用年限估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值計算確定被評估資產(chǎn)的價值14、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點：優(yōu)點：比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用有利于企業(yè)資產(chǎn)保值缺點：工作量較大，而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性，另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也易全面準(zhǔn)確計算15、收益法應(yīng)用的前提條件：被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的16、收益法的應(yīng)用形式：資產(chǎn)未來收益期有限的情況：基本公式是評估值未來收益無限期的情況分兩種情況：未來收益等額：資產(chǎn)評估值=年收益額/資本化率未來收益不等額：基本公式為資產(chǎn)評估值=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)=以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)17、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點：程序：收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值優(yōu)點：能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值與投資策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方接受缺點：預(yù)期收益額預(yù)沒難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響在評估中適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。18、市場法與成本法的區(qū)別：成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。市場法中的現(xiàn)行市價是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程采用的，而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格，還包括該頊資產(chǎn)的運(yùn)雜費、安裝調(diào)試費等。市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。 成本示是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗后確定評估價值，市場法是按照參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。19、資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)考慮哪些因素：資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng) 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章 機(jī)器設(shè)備評估名詞解釋：1、 超額運(yùn)營成本：是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費用上低于老設(shè)備。2、 統(tǒng)計性鑒定：是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時及歷史狀況的項目或指標(biāo)，如設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、設(shè)計生產(chǎn)能力、規(guī)定運(yùn)轉(zhuǎn)里程、實際生產(chǎn)能力等，然后根據(jù)賬、卡、測試儀表等反映出的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，進(jìn)行逐項登記。3、 判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等4、 可補(bǔ)償性損耗：是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。重要簡答：1、 運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中需要考慮比較因素：個別因素設(shè)備規(guī)格型號、設(shè)備制造廠家、設(shè)備的役齡、設(shè)備的安裝方式、設(shè)備的附件、設(shè)備的實體狀態(tài)交易因素市場狀況、交易動機(jī)及背景、交易數(shù)量時間因素地域因素2、 運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中基本步驟：對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料。進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物因素比較計算評估值其他重要考點：1、 機(jī)器設(shè)備的特點：單位價值高、使用期限長評估值高低與所處地域不具有直接關(guān)系機(jī)器設(shè)備屬有形資產(chǎn)，便同時要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)更新?lián)Q代比較快2、 機(jī)器設(shè)備評估的程序：明確評估目的清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料。評定估算，撰寫評估報告。3、機(jī)器設(shè)備的核查是評估人員在評估機(jī)器設(shè)備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的核查，以確定機(jī)器設(shè)備的客觀存在?？煞譃橹痦椙宀楹统闃雍瞬椤C(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)，按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。4、機(jī)器評估的成本法：（重要）公式：評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 評估值=重置成本（1-實體性貶值率）（1-功能性貶值率）（1-經(jīng)濟(jì)性貶值率）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算：重置核算法：分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。物價指數(shù)法：是在被評估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。機(jī)器設(shè)備實體性貶值的估算：實體性貶值=重置成本實體性貶值率=重置成本（1-成新率）使用年限法：成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）100% 成新率=（設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限100%觀測分析法是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。修復(fù)費用法：以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額。機(jī)器設(shè)備功能性貶值的估算：超額投資成本形成功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本超額運(yùn)營成本形成功能性貶值步驟：分析比較被評估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營成本因素確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計算每年的的超額運(yùn)營成本計算凈超額運(yùn)營成本（注意要算出所得稅以后的凈額）確定折現(xiàn)率，計算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值估算：因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）x因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值率=設(shè)備年收益損失額（1-所得稅稅率）年金現(xiàn)值系數(shù)因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算5、機(jī)器設(shè)備評估的市場法：也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機(jī)器設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各項因素的分析比較，從而確定機(jī)器設(shè)備評估值的方法。第四章 房地產(chǎn)評估名詞解釋：1、 基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。2、 標(biāo)定地價：是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。3、 土地使用權(quán)出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。4、 轉(zhuǎn)讓價格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。5、 假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法。是在評估待估土地價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。6、 殘余估價法：是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，使可得到建筑物的收益價格。7、 土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。屬于無形資產(chǎn)范疇。其他重要考點：1、房地產(chǎn)進(jìn)指土地、建筑物及其他地上定著物。是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。其特征：位置固定性耐用性影響因素多樣性投資大量性保值增值趨勢2、房地產(chǎn)的評估程序：明確評估基本事項擬定評估工作方案實地勘查搜集資料選用評估方案評定估算確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告。3、土地資產(chǎn)的特性：包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個方面。自然特性表現(xiàn)在以下方面：土地面積的有限性土地空間位置的固定性土地使用價值的永續(xù)性和增值性土地的不可替代性經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)在以下方面：用余多樣性經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性可壟斷性4、土地資產(chǎn)價格的特點：土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定土地價格主要由土地的需求決定土地價格具有明顯的區(qū)域性土地價格的上漲性5、影響土地價格的因素：一般因素：影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普便性、一般性和共同性影響的因素，主要有：行政因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入和消費水平、物價變動、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化）、其他一般因素（人口、心理、國際因素等）區(qū)域因素：影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。影響住宅用地價格的區(qū)域因素：位置、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公用設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量度、規(guī)劃限制、其他因素。影響工業(yè)用地的區(qū)域因素：交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃限制、其他因素個別因素：位置因素、地形地質(zhì)因素、面積因素、地塊形狀因素、土地利用因素6、土地使用權(quán)評估的原則：替代原則、最有效使用原則、變動原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則7、土地使用權(quán)評估的市場法：市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。市場法步聚：廣泛搜集交易資料，確定比較案例進(jìn)行交易情況的修正進(jìn)行交易時間的修正進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個別因素修正確定待估土地評估值8、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價作為參照物，對其各種因素進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，求得待估土地評估值的一種方法。公式為：待估土地使用權(quán)評估值=基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價時間因素系數(shù)個別因素修正系數(shù)市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)9、土地使用權(quán)評估收益法：亦稱收益還原法，是指通過測算土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的不原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。土地收益額估算：土地收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，一般來說不能用于評估，客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后得至的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益是不僅要包括有形收益，還包括各項無形收益。土地還原利率估算：土地還原利率實際上是土地投資報酬率?？梢酝ㄟ^以下方法求得：利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率，通常為避免其偶然性，往往需要抽取多宗土地，求得其純收益與價格之比的平均值。通過完全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法求取還原利率各種投資入其風(fēng)險、收益法排序插入法。土地收益年限及其測算：一般是以其出讓年限減去已使用年限獲得。10、土地使用權(quán)評估成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。11、假設(shè)開發(fā)法公式：地價=樓價-建筑費-專為費用-利息-利潤-稅費-租售費用式中：樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價；建筑費為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工作預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得；專業(yè)費用是指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，通?？砂唇ㄖM的一定比例計算；利息是指全部預(yù)付資本的資金成本，包括地價、建筑費和專業(yè)費；利潤指全部預(yù)付資本的機(jī)會成本；稅費通過地價與稅率的乘積計算；租售費用通?？梢愿鶕?jù)經(jīng)驗預(yù)測確定。12、建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)建物兩大類。按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)按建筑物使用功能分類：工業(yè)用建筑物民用建筑14、建筑物評估時需考慮的因素：物理因素環(huán)境優(yōu)劣的影響經(jīng)濟(jì)地理因素新舊程度用途產(chǎn)權(quán)政策因素供需狀況其他15、建筑物評估的原則：替代原則最有效使用原則供需原則房地合一原則16、建筑物評估成本法：是基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評估值。公式為：建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值的情況。建筑物重置成本的估算：預(yù)決算調(diào)整法：此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的，用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估。重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物價格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的帳面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。一般只限用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。建筑物實體性貶值率估算：主要使用年限法和打分法使用年限法：是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的實體性貶值率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%打分法：是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總出建筑物的成新率。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)+裝修部分合計得分裝修部分的評分修正系數(shù)+設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分的評分修正系數(shù)建筑物功能性貶值估算：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值估算：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率或經(jīng)濟(jì)性貶值=Ri/(1+r)i17、建筑物評估市場法：是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素及個別因素加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。市場法評估應(yīng)具備的條件主要有：要有一定數(shù)理珠正常交易實例，通常交易實例不少于3個。選擇的交易實例與侍估房地產(chǎn)具有較好的可比性。交易時間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近。交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。市場法評估受評估人員的知識經(jīng)驗約束較大，主觀因素對價格影響較大，因此，此法更適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。18、殘余估價法公式：B=（a-Lr1）/(r2+d)=a2/(r2+d)式中：a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L-土地價格；r1-土地還原利率；B-建筑物的收益價格；r2-建筑物的還原利率；d-建筑物的折舊率；a2-建筑物的純收益。上述公式包含三個假設(shè)前提：純收益每年不變；還原利率固定；收益為無限年期。第五章無形資產(chǎn)評估名詞解釋：1、割差法：2、邊際分析法：3、商譽(yù)：重要簡答：1、 計算機(jī)軟件價值評估的特殊性：其他重要考點：1、無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。其特點表現(xiàn)在：無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期長。無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大。無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)按企業(yè)取得的渠道分為企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)；按有無法律保護(hù)分為法定無形資產(chǎn)（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)）和收益性無形資產(chǎn)（專有技術(shù)）；按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。2、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素：無形資產(chǎn)的成本機(jī)會成本效益因素使用期限技術(shù)成熟程度轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度市場供需狀況同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。3、無形資產(chǎn)評估的程序：明確評估目的鑒定無形資產(chǎn)。通過無形資產(chǎn)的鑒定，可以解決以下問題：證明無形資產(chǎn)的存在；確定無形資產(chǎn)種類；確定其有效期限。確定評估方法，搜集相關(guān)資料整理和報告，做出評估結(jié)論。4、無形資產(chǎn)評估收益法：評估時需要作特殊考慮的因素：附著性（指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能）共益性積累性替代性無形資產(chǎn)評估值=最低收費額+K*Ri*(1-T)/(1+r)i式中：K-無形資產(chǎn)分成率；Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T-所得稅率；i-收益期限；r-折現(xiàn)率。無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額由以下因素決定：重置成本和機(jī)會成本。無形資產(chǎn)最低收費額=重置成本轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力/運(yùn)用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用無形資產(chǎn)收益額的確定：無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）銷售收入（利潤）分成率（1-所得稅率）評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率主要有以下兩種方法：邊際分析法：邊際分析法是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式作比較：一種是運(yùn)用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)進(jìn)行經(jīng)營，一種是運(yùn)用轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，后者的利潤大于前者利潤的差額，就是投資于無形資產(chǎn)所帶來的追加利潤；測算各年度追加利潤占總利潤的比重，并按各年度利潤現(xiàn)值的權(quán)重求出無形資產(chǎn)壽命期間追加利潤占總利潤的比重，即評估的利潤分成率。利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值利潤總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分成法：采取在成本的基礎(chǔ)上附加相應(yīng)的成本利潤率，折合成約當(dāng)投資量的辦法，按無形資產(chǎn)的折合約當(dāng)投資量與購買方投入的資產(chǎn)約當(dāng)投資量的比例確定利潤分成率。公式為：無形資產(chǎn)利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/（購買方約當(dāng)投資量+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置成本（1+適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資量=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本（1+適用成本利潤率）5、無形資產(chǎn)評估的成本法：無形資產(chǎn)成本包括研制或取得，持有期間的全部物化勞動和活勞動的費用支出。無形資產(chǎn)的成本特性：不完整性；弱對應(yīng)性；虛擬性。無形資產(chǎn)評估成本法的運(yùn)用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本成新率自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算：財務(wù)核算法：無形資產(chǎn)重置成本=（物質(zhì)資料實際耗費量現(xiàn)行價格）+（實耗工時現(xiàn)行費用標(biāo)準(zhǔn)）市價調(diào)整法：可以用加權(quán)平均法求出成本/市價系數(shù)外購無形資產(chǎn)重置成本的估算：市價類比法物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)帳面價值（評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)）無形資產(chǎn)成新率估算：專家鑒定法剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法：成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）專利權(quán)的評估：是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。專利權(quán)的特點：獨占性；地域性；時間性；可轉(zhuǎn)讓性。專利權(quán)評估程序：證明和鑒定專利權(quán)的存在確定評估方法，搜集相關(guān)資料完成評估報告，并加以詳盡說明。專利權(quán)評估收益法：專利權(quán)的收益額是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益，通?？梢酝ㄟ^直接測算超額收益和能過利潤分成率測算獲得。直接測算專利技術(shù)超額收益：R=（P2-P1）Q（1-T）式中：R-超額收益；P2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格；Q-產(chǎn)品銷售量；T-所得稅率。R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）式中：R-超額收益；Q2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Q1-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；P-產(chǎn)品的價格；C-產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率。R=（C1-C2）Q（1-T）式中：R-超額收益；C2-使用專利權(quán)技術(shù)后產(chǎn)品的單位成本；C1-未使用專利權(quán)技術(shù)的產(chǎn)品單位成本；Q-產(chǎn)品銷售量；T-所得稅率。采用利潤分成率測算專用技術(shù)收益額：專利權(quán)評估成本法：成本法用于專利技術(shù)的評估，重要的在于分析計算其重置完全成本構(gòu)成、數(shù)額以及相應(yīng)的成新率。專利分為外購和自創(chuàng)兩種，外購專利技術(shù)的重置成本確定比較容易。自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般由下列因素構(gòu)成：研制成本和交易成本。專有技術(shù)的評估：專有技術(shù)，又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。專有技術(shù)的特性：實用性；新穎性、價值性、保密性影響專有技術(shù)評估值的因素主要有：專有技術(shù)的使用期限專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力分析專有技術(shù)的市場情況專有技術(shù)的開發(fā)成本專有技術(shù)的評估方法有成本法和收益法商標(biāo)權(quán)的評估：商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自已的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般由文字、圖案或兩者組合而成。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到時法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。商標(biāo)權(quán)是以申請注冊的時間先后為審批依據(jù)，而不以使用時間先后為審批依據(jù)，商標(biāo)權(quán)一般包括排他專用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)的相同點和不同點：商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)都屬于知識產(chǎn)權(quán)中的工業(yè)產(chǎn)權(quán)，它和專利權(quán)一樣需要經(jīng)過申請、審批、核準(zhǔn)、公告等法定程序才能獲得。但取得商標(biāo)權(quán)與專利權(quán)的實質(zhì)性條件不同。表現(xiàn)在：專利法規(guī)定取得專利權(quán)的技術(shù)要求是新穎性、創(chuàng)造性和實用性，而商標(biāo)權(quán)取得的條件是具有顯著性、不重復(fù)性和不違反禁用條款。專利權(quán)有法定的有效保護(hù)期限，一般不準(zhǔn)續(xù)展，而商標(biāo)權(quán)盡管在注冊時有一個有效期規(guī)定，例如我國商標(biāo)法規(guī)定商標(biāo)注冊的有效期為10年，但可以按照每一期10年無限續(xù)展。商標(biāo)權(quán)評估的程序：明確評估目的向委托方收集有關(guān)資料市場調(diào)研和分析確定評估方法，搜集確定有關(guān)指標(biāo)計算、分析，得出結(jié)論，完成評估報告。計算機(jī)軟件的評估：計算機(jī)軟件具有獨創(chuàng)性、無形性、復(fù)制性及復(fù)雜性等特點計算機(jī)軟件價值評估的特殊性：可行性研究報告和軟件技術(shù)鑒定書是其價值評估的重要依據(jù)；權(quán)屬關(guān)系必須要清晰；計算機(jī)軟件的新穎性、創(chuàng)造性和實用性是評估中應(yīng)予關(guān)注的核心內(nèi)容計算機(jī)軟件價值評估有別于商譽(yù)與商標(biāo)等無形資產(chǎn)的價值評估，通常是在有一定的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時，如有交易（或使用）對象、有一定的生產(chǎn)規(guī)模和明確的用途，才進(jìn)行價值評估；計算機(jī)軟件評估一般是針對具體的軟件應(yīng)用者、軟件的使用范圍、使用規(guī)模以及用途等加以評定估算。 計算機(jī)軟件的評估方法可根據(jù)具體情況確定，企業(yè)自已開發(fā)自用的，一般可用成本法評估；如果是購進(jìn)的軟件，可參照購進(jìn)價估價；如果是為了銷售，能計算銷售收益的，可用收益法進(jìn)行估價。采用成本法評估的軟件，如不是全新的，應(yīng)根據(jù)使用年限和使用情況適當(dāng)考慮陳舊率。商譽(yù)的評估：商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。商譽(yù)具有如下特性：商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售商譽(yù)是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個別因素不能以任何方法單獨計價。商譽(yù)本身不是一頊單獨的，能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項價值。商譽(yù)評估的方法：割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評須值的方法。公式為：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）商譽(yù)的評估值可能是正值，也可能是負(fù)值。當(dāng)商譽(yù)是負(fù)值埋，有兩種可能：一是虧損企業(yè)；別一種是收益水平低于行業(yè)或社會平均收益水平的企業(yè)。超額收益法：超額收益資本化價格法：是把被評估企業(yè)的超額收益經(jīng)資本化還原確定該企業(yè)商譽(yù)價值的一種方法。公式：商譽(yù)的價值=企業(yè)預(yù)期年收益額-（行業(yè)平均收益率該企業(yè)的單項資