物業(yè)業(yè)務拓展方案業(yè)務拓展方案.doc

物業(yè)業(yè)務拓展方案業(yè)務拓展方案 一、獲取信息： 1、定期做市場調(diào)查; 2、客戶主動聯(lián)系; 3、經(jīng)人推介。 二、甄選信息，確定目標客戶： 1、面積少于XXXXXXX平方米項目不接; 2、項目投入使用時間超過XX年的不接; 3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū)); 4、維修資金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū)); 5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言) 6、檔次過低的項目不接; 7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接; 8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項目不接; 9、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接; 三、談判要素 1、先人后事，與對方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能掌握對方信息，了解對方實力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ); 3、知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短; 4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進; 5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方，明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務、費用標準); 6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r，應直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動; 7、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時，應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效。 四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。 五、具體步聚(全委和顧問管理，專項培訓暫略) 1、明確意向性目標后，由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn) 場，為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。 2、財務人員根據(jù)擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經(jīng)理，確定承接方式和報價金額。 3、制定方案。方案內(nèi)容包括： (1)本企業(yè)情況：位置、規(guī)模、資質(zhì)等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等; (2)擬承接的項目簡介：周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等; (3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標; (4)擬定管理服務內(nèi)容，包括： 開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。 (5)物質(zhì)裝備計劃; 本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。 (6)管理人員配備; 根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)置人員，力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應的崗位職責和入職條件。 (7)管理規(guī)章制度;包括： 結(jié)合實際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。 (8)經(jīng)費收支預算; 根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進行大致測算，制定收支預算表。 (9)相關(guān)費用; (10)提出經(jīng)營、管理、服務的新思路 為提高管理水平，可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學化、規(guī)范化管理、開展 開源節(jié)流、服務承諾等方面提出既務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標的實現(xiàn)。 (以上僅是方案的基本內(nèi)容，至于詳略取舍可依據(jù)實情而定。) 4、與開發(fā)商作進一步溝通，細化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保