14-第十四講

第十四講第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法第一節(jié) 房產(chǎn)稅法已經(jīng)和城鎮(zhèn)土地使用稅比較復(fù)習(xí)第二節(jié) 契稅法一、契稅征稅范圍契稅征稅對(duì)象的具體規(guī)定：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓2.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買(mǎi)賣(mài)幾種特殊情況視同買(mǎi)賣(mài)房屋：（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂宰杂蟹慨a(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。（3）買(mǎi)房拆料或翻建新房。4.房屋贈(zèng)與要注意房屋贈(zèng)與法律要求贈(zèng)與房屋應(yīng)有書(shū)面合同，并到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或者農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。區(qū)分贈(zèng)與與繼承：（1）各種贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，都是契稅征稅范圍；（2）繼承要加以區(qū)分：法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。5.房屋交換二、稅率：3%-5%的幅度比例稅率不用記憶，考試會(huì)給，但要注意契稅稅收優(yōu)惠的相關(guān)規(guī)定。三、契稅的計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)（由支付差價(jià)的一方為納稅人）；交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；不等時(shí)，由多交付貨幣、貨物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益；5.對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅；6.房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)：（1）涉及土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的繳契稅。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。四、契稅優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠一般規(guī)定：1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房，酌情減免。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館及其外交代表、領(lǐng)事官員等承受土地、房屋權(quán)屬。7.公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)住房作公租房，免征契稅。8.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。9.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。（二）契稅優(yōu)惠特殊規(guī)定：（放棄，基本都免）【總結(jié)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中，交易雙方需要交納的稅收】轉(zhuǎn)讓方：增值稅；城建稅、2個(gè)附加費(fèi)；印花稅；土地增值稅；所得稅。承受方：契稅；印花稅。第三節(jié) 土地增值稅法二、土地增值稅征稅范圍1.土地增值稅基本征稅范圍：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2.特殊征稅范圍3.企業(yè)改制重組土地增值稅政策（放棄，不改變投資主體的基本免）。三、土地增值稅稅率：（一）、土地增值稅稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率（中國(guó)唯一 一個(gè)超率累進(jìn)稅率）要求：背過(guò)此表，不需要知道速算扣除系數(shù)怎么得來(lái)的。四、土地增值稅應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目（一）土地增值稅應(yīng)稅收入屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入； 該收入不含增值稅。不含增值稅=含稅收入（1+5%或10%）5%或10%考試中需要關(guān)注：銷(xiāo)售（含視同銷(xiāo)售）比例影響扣除項(xiàng)目比例。（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定，新5舊3（超級(jí)重點(diǎn)）計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：（1）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除（2）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除（1）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除：【強(qiáng)調(diào)】1.凡是考土地增值稅的題目，首先要瞪大雙眼，看納稅人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)！2.若是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩個(gè)特殊的地方：1）加計(jì)扣除的20%，只適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加，需要明確的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的萬(wàn)分之五貼花）允許在此扣除。1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)?！咀⒁狻可鲜鲇嘘P(guān)費(fèi)用含契稅，不含印花稅；一定要注意銷(xiāo)售的比例問(wèn)題，按照銷(xiāo)售的比例扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、含裝修費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等?！咀⒁狻坎话ɡ⒅С觯b修費(fèi)用；一定要注意銷(xiāo)售的比例問(wèn)題，按照銷(xiāo)售的比例扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，期間費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以?xún)?nèi)【利息扣除注意三點(diǎn)】提供金融機(jī)構(gòu)證明；不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期銀行貸款利率計(jì)算的金額；不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以?xún)?nèi)4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（不含房地產(chǎn)企業(yè)）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。需要明確的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的萬(wàn)分之五貼花）允許在此扣除。5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除：1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！咎厥庖?guī)定】（1）凡不能取得評(píng)估價(jià)格、但能提供購(gòu)房發(fā)票：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。若超過(guò)一年，未滿(mǎn)6個(gè)月的，未滿(mǎn)6個(gè)月的部分是不算1年的。（2）對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。（3）對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（二）土地增值稅的清算條件1.納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的三種情況：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的三種情況：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。3.土地增值稅清算時(shí)，（1）已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；（2）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；（3）銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。六、土地增值稅的四個(gè)稅收優(yōu)惠：（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅；2.對(duì)于納稅人既