購房合同備案登記之日.doc

購房合同備案登記之日 最近發(fā)表了一篇名為購房合同備案登記之日的范文，感覺寫的不錯(cuò)，希望對您有幫助，。 篇一:商品房合同備案的作用及法律效力 預(yù)售商品房合同備案的作用及法律效力 xx-08-2711:01搜房網(wǎng)綜合 摘要買受人在購買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全,法律對商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外,還規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度。 天津預(yù)售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房預(yù)售合同?商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定,預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方,預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。 買受人在購買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全,法律對商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外,還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定:商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售登記備案的作用在于: 1、商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。 2、預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件,預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前,登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱,這是對開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目合法性審查的一道屏障。 3、商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押,如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權(quán),該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。 4、預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)的,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)。預(yù)售合同備案登記作為前置程序,一定程度上保證了交易安全。 商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)及效力 目前,我國法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度,但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學(xué)界對此亦無定論。但一般認(rèn)為,商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,國外稱預(yù)告登記或預(yù)登記,即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán),例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記發(fā)生時(shí)物權(quán)尚不存在,物權(quán)變動是將來發(fā)生的行為,故所登記的權(quán)利仍是一種請求權(quán)(債權(quán)),登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權(quán)變動。 房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的權(quán)利本是一種債權(quán),經(jīng)過登記后便獲得了對抗第三人的效力,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預(yù)告登記的房屋售予第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權(quán);如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預(yù)告登記的房屋設(shè)定抵押,該抵押權(quán)不能對抗預(yù)告登記的買受人。預(yù)告登記使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。商品房預(yù)售合同登記備案的效力不同于商品房預(yù)售合同的效力。曾有個(gè)別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定,預(yù)售合同未經(jīng)登記備案的,該預(yù)售合同無效。這種規(guī)定與合同法關(guān)于合同效力的有關(guān)規(guī)定相抵觸,同時(shí)也不利于保護(hù)買受人的合法權(quán)益,故預(yù)售合同是否經(jīng)過登記備案并不影響預(yù)售合同的有效成立。 商品房預(yù)售合同登記備案的意義 商品房的預(yù)購人向售房單位預(yù)購商品房簽訂了預(yù)售合同后要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案。備案的意義在于: 第一、房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以審核售房單位的預(yù)售行為是否合法,當(dāng)然這個(gè)合法性的審核僅針對登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核的內(nèi)容而不是包含一切的。如:預(yù)售許可內(nèi)容、預(yù)售房的限制情況,排除重復(fù)登記的狀況等,起到了保護(hù)預(yù)購人的作用。 第二、當(dāng)預(yù)購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時(shí)。如:對合同的真實(shí)性有異議時(shí),往往以登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本為準(zhǔn),起到了登記備案鑒證的作用。 第三、當(dāng)售房單位因其他債務(wù)一起在建工程查封時(shí)經(jīng)登記備案的預(yù)購人可以對抗第三人,可避免被查封拍賣的事,起到了保護(hù)預(yù)購人和售房單位雙方合法權(quán)益的作用。第四、預(yù)購人要辦理個(gè)人住房貸款必須先經(jīng)合