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城投模式大興：10區(qū)域龍頭誰是下個中天城投2010年03月22日06:33理財周報楊藍藍我要評論(0) 字號：T|T 一二級聯(lián)動開發(fā)利于降低成本，京投銀泰具備三大法寶：“土地、資金和開發(fā)能力”?！皠傞_始客戶不接受，說城投模式有什么搞頭？現(xiàn)在大家基本沒問題了，你看這波地產(chǎn)的反彈，兩個城投(云南城投、中天城投)還是龍頭。”業(yè)內(nèi)一位券商分析人士對理財周報說，他在業(yè)內(nèi)擁有為數(shù)眾多的機構(gòu)客戶?！八麄兛偸且姷綐I(yè)績才肯相信的?！彼^城投模式，即一二級市場聯(lián)動，實際上，城投模式的興起并非是近兩年才出現(xiàn)的。但是它被廣泛的認識和研究，確實是在2009年。這一并不具有技術(shù)含量的模式正在掀起波瀾。城投模式正傳城市要搞市政建設(shè)，政府卻沒錢，怎么辦？“城投模式”首先解決的是地方政府“籌錢建市”的渠道問題，這也是“城投模式”興起的直接動力。在這種模式下，“一方面，地方政府，通常是國土資源部委托城投公司對生地進行一級開發(fā)；另一方面，城投公司通過資本市場進行融資，將資金投入到城市建設(shè)中去，比如城中村改造，修建地鐵等”，第一創(chuàng)業(yè)分析師陳曉波如此解釋“城投模式”?！岸壋鞘谐擎?zhèn)化建設(shè)的巨大需求，是房地產(chǎn)城投模式的優(yōu)勢所在?！?廣發(fā)證券分析師沈愛卿認為。目前，全國已有360多個大中小城市成立了城投公司，許多二三線城市也成立了城投公司。實際上，一些知名的案例和公司，本質(zhì)上就是城投類公司。招商地產(chǎn)的存在，就是因為上世紀90年代中期起，招商局集團和深圳福田、南山等區(qū)政府的一級開發(fā)合作而互動產(chǎn)生的，當時的福田和南山，即相當于今日的西部縣城。而陸家嘴，則更是上海為了開發(fā)浦東而設(shè)置的一個平臺。在浦東的開發(fā)中，誕生了現(xiàn)在知名的“浦東四虎”：如陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋。其本質(zhì)都是城投模式。故而，城投模式名曰城投，實質(zhì)上就是一二級聯(lián)動開發(fā)的模式，也是寄生于中國龐大而激越的城市化進程中，在強勢地方政府主導下的產(chǎn)物，是政治力量與市場力量的結(jié)合，若要追求其根源，則是中國土地制度的國有性質(zhì)。城投公司的優(yōu)勢是明顯的?！半m然土地一級開發(fā)完成后，政府要將熟地收儲，城投公司同樣要通過拍賣的程序獲取土地，但由于城投公司有一級開發(fā)的優(yōu)勢，一般能很容易地拿到需要的地?！标悤圆ū硎尽３杀镜?，但土地一級開發(fā)項目利潤率較低也是“城投模式”無法回避的劣勢，同時還要承受巨大的融資壓力。最重要的是，這一模式既然受益于地方區(qū)域建設(shè)，也必然受制于此。如果浦東未能成為中國金融中心，蝸居一地的“浦東四虎”結(jié)局未可想象。同樣，若招商地產(chǎn)不在招商局集團支持下走出深圳，則恐怕早已隨著深圳建設(shè)的完成而消失。城投模式發(fā)展機遇顯然，城投模式的發(fā)展是沿著中國城市化的線索展開的。至2006年年末，我國東、中、西部城市化水平分別達到54.6%、40.4%和35.7%，我國城市化進程處在快速發(fā)展的時期，尤其是西部欠發(fā)達地區(qū)。這個背景催生了中天城投和云南城投?！袄ッ魇卸ㄎ挥诖蛟鞏|南亞旅游城市，云南省政府對其道路建設(shè)、河道治理等非常重視，因此城市建設(shè)對資金的需求非常大”，陳曉波告訴理財周報記者，這是云南城投的一大優(yōu)勢。云南城投土地儲備達到411萬平米，但三季報顯示云南城投賬面現(xiàn)金約34億元，但存在扣除預收賬款后的短期負債近20億元，而滇池一級開發(fā)的成本遲遲未收回且仍在不斷投入，以及近期獲取了2幅土地儲備尚有超過5億元需要支付，公司資金鏈已經(jīng)趨于緊張。相比較，中天城投的房地產(chǎn)開發(fā)更為優(yōu)質(zhì)，盈利能力更佳。貴陽城發(fā)增資擴股完成后，中天城投的融資平臺，將由市級升為省級?！岸蓶|實際控制人由市政府升級到省政府并不那么重要，更重要的是二股東由一個空洞的國家出資人升級為擁有大量土地資源的股份公司、實體公司?！睆V發(fā)證券分析師沈愛卿認為，股權(quán)變動將有利于中天城投獲取高速公路沿線一級土地開發(fā)的項目。京投銀泰的“軌道+地產(chǎn)”模式，實際上就是以地鐵建設(shè)帶動地產(chǎn)開發(fā)，再以地產(chǎn)開發(fā)反哺地鐵建設(shè)。京投銀泰模式最大特點，在于其獨特的股東結(jié)構(gòu)，正是因為兩大股東的強強聯(lián)合，使得京投銀泰同時具備房地產(chǎn)企業(yè)的“三大法寶”：土地、資金和開發(fā)能力。而且，理財周報獲悉，京投銀泰存在較為明確的資產(chǎn)注入的預期。區(qū)域開發(fā)中的機會同樣，中西部地區(qū)的區(qū)域開發(fā)，正如火如荼，下一個浦東新區(qū)在哪里呢？四個新區(qū)值得注意：天津濱海新區(qū)、成渝試驗改革區(qū)和中部地區(qū)的武漢城市圈和長株潭城市群。而且，理財周報了解到，上述區(qū)域當?shù)卣锌紤]做大城投平臺的意向。城投背景的公司無疑將走上前臺，如擁有大規(guī)模土地一級開發(fā)的津濱發(fā)展、泰達股份、類似浦東新區(qū)的張江高科園區(qū)建設(shè)模式的海泰發(fā)展等。另外，具有城投股東背景的渝開發(fā)，據(jù)悉早已被重慶方面定調(diào)做大。而有深厚政府背景的湖南投資，有消息稱可能采用陸家嘴的模式打造。武漢領(lǐng)域，則可關(guān)注武漢控股