土地評估的方法.doc

土地評估的方法市場比較法市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )市場比較法，就是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價方法。選用市場比較法，必須的前提條件是：1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。市場比較法估價步驟為：1、收集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；7、進(jìn)行個別因素修正；8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正；9、求出比準(zhǔn)價格；10、對若干個比較實(shí)例的比準(zhǔn)價格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：交易實(shí)例1 修正交易實(shí)例2待評估土地 待評估土地價格交易實(shí)例3市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力. 5.2.1 基本公式以市場比較法評估土地價格用以下公式：VVBABDE （13）式中：V：待估宗地價格；VB：比較實(shí)例價格；A：待估宗地情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價期日地價指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日期地價指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E：待估宗地個別因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)5.2.2 程序（1） 收集宗地交易實(shí)例；（2） 確定比較實(shí)例；（3） 建立價格可比基礎(chǔ)；（4） 進(jìn)行交易情況修正；（5） 進(jìn)行估價期日修正；（6） 進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7） 進(jìn)行個別因素修正；（8） 進(jìn)行使用年期等修正；（9） 求出比準(zhǔn)價格。5.2.3 收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。5.2.4 確定比較實(shí)例要求選取三個以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。5.2.5 建立價格可比基礎(chǔ)各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。5.2.6 交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；（2） 急于出售或者購買情況下的交易；（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；（5） 交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；（6） 相鄰地塊的合并交易。（7） 特殊方式的交易。（8） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（9） 其它非正常的交易。 將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：VE=V0Ep/EE （14）式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價格V0：情況修正前比較實(shí)例價格Ep：待估宗地情況指數(shù)EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)5.2.7 估價期日修正估價期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。主要用地價指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：VE=V0Q/Q0 （15）式中：VE：估價期日宗地價格V0：交易期日宗地價格Q：估價期日地價指數(shù)Q0：交易期日地價指數(shù)5.2.8 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：VE=V0DP/DE （16）式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價格V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價格DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)5.2.9 個別因素修正個別因素修正是將比較實(shí)例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：VE=V0SP/SE （17）式中：VE：個別因素修正后的比較實(shí)例價格V0：個別因素修正前比較實(shí)例價格SP：待估宗地個別因素條件指數(shù)SE：比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：Vt=V0K (17)式中： Vt：年期修正后宗地價格V0：年期修正前比較實(shí)例價格K：年期修正系數(shù)K11（1r）m/ 11（1r）n （18）式中： r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實(shí)例的使用年期除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。5.2.11 比準(zhǔn)價格確定所選取的若干個比較實(shí)例價格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格：（1）簡單算術(shù)平均法。（2）加權(quán)算術(shù)平均法。（3）中位數(shù)法。（4）眾數(shù)法。5.2.12 適用范圍市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。收益還原法5.1 收益還原法5.1.1 基本公式以收益還原法評估土地價格按以下公式：（1）土地收益為無限年期：V=a/r （1）式中： V：土地收益價格a：土地純收益(或地租)r：土地還原利率（2）土地收益為有限年期：V=（a/r）1-1/（1+r）n （2）式中： V、a、r含義同前n：未來土地使用年期5.1.2 程序（1）收集相關(guān)資料；（2）測算年總收益；（3）確定年總費(fèi)用；（4）計(jì)算年純收益；（5）確定還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；（7）試算收益價格；（8）確定待估宗地地價。5.1.3 收集相關(guān)資料收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。5.1.4估算年總收益年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足一年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。5.1.5 確定年總費(fèi)用總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費(fèi)用時，要根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對總費(fèi)用的支出期超過或不足一年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用的主要內(nèi)容如下：（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其它費(fèi)用；（2）房地出租：經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房屋出租年應(yīng)交稅金及其它費(fèi)用；（3）經(jīng)營性企業(yè)：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤；（4）生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及企業(yè)利潤。5.1.6 確定土地純收益純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按下列公式計(jì)算：（1） 土地租賃：a=R-C （3）式中： a:土地純收益R:年租金收入C:年總費(fèi)用 （2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4)式中： a:土地純收益Rin:房地純收益Ihn:房屋純收益式中： Rin=Rlg-Clg (5)Rin:房地純收益Rlg:房地出租年總收益Clg:房地出租年總費(fèi)用式中： Ihn=Phcr2 （6） Ihn:房屋純收益Phc:房屋現(xiàn)值r2:建筑物還原利率房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價期日的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：Phc=PhkDn= Phk-E （7）式中： Phc:房屋現(xiàn)值Phk:房屋重置價Dn:房屋成新度E:房屋折舊總額（3） 經(jīng)營性企業(yè)：a=Ijp-Ijf （8）式中： a:土地純收益Ijp:企業(yè)經(jīng)營純收益Ijf:非土地資產(chǎn)純收益Ijp=Yjp-Cjp （9）式中：Ijp:企業(yè)經(jīng)營純收益Yjp:年經(jīng)營總收入Cjp:年經(jīng)營總費(fèi)用（4） 生產(chǎn)性企業(yè)：a=Isp-Ijf （10）式中： a:土地純收益Isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益Isp:非土地資產(chǎn)純收益Isp=Ysp-Csp （11）式中： Isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益Ysp:年生產(chǎn)總收入Csp:年生產(chǎn)總費(fèi)用（5）自用土地或待開發(fā)土地：可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。5.1.7 確定土地還原利率土地還原利率應(yīng)按下列方法確定：（1) 土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在確定土地還原利率時，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中：r：綜合還原利率r1：土地還原利率r2：建筑物還原利率L：土地價格B：建筑物價格5.1.8 選用適當(dāng)計(jì)算公式根據(jù)未來年期土地收益的變化情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應(yīng)采用的公式見附錄A。5.1.9 計(jì)算土地收益價格在確定了土地純收益和土地還原利率后，可根據(jù)已選擇的公式計(jì)算土地收益價格。5.1.10 適用范圍收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。 計(jì)算公式： 土地價格土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利潤土地增值收益 其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計(jì)；土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)；工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外；既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。土地逼近法的評估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機(jī)與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等。3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。4。確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。5.按地價公式求取估價土地的土地價格。6.對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格。剩余法對某復(fù)合結(jié)局事件（A，B，C），已知它的有關(guān)（暴露）因素在特定的范圍內(nèi)（a,b,c），通過先前的歸納又知道b說明B，c說明C，那么剩余的a必定說明A。對于房地產(chǎn)估價而言：5.4.1 基本公式以剩余法評估土地價格用下列公式：VABC （21）式中：V：待估土地價格A：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值B：整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C：開發(fā)商合理利潤5.4.2 程序：（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況；（2） 確定待估宗地的最有效利用方式；（3） 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（4） 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；（5） 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；（6） 確定待估宗地的土地價格。5.4.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進(jìn)行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。5.4.4 確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。5.4.5 確定開發(fā)成本開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。5.4.6 計(jì)算利息地價款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。5.4.7 計(jì)算利潤開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。5.4.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價運(yùn)用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價格，其公式如下：V=Vr-Ph-T (22)式中：V：土地價格Vr：房地產(chǎn)交易價格Ph：房屋現(xiàn)值T：交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易價格可用正常交易成交價格，或采用市