yy房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1 免責聲明：本文檔來自網(wǎng)絡(luò)并經(jīng)精心整理，提供免費閱讀，文章版權(quán)屬于原創(chuàng)者，請注意保護知識產(chǎn)權(quán)，請您下載后勿作商用，只可學習交流使用。 目錄 調(diào)查人員聲明 . 錯誤 !未定義書簽。 第一部分：項目總論 . 3 1.1項目背景 . 3 1.2項目概況 . 3 1.2.1項目名稱 . 3 1.2.2項目建設(shè)單位 概況 . 3 1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 . 3 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 . 5 1.2.5項目發(fā)展概況 . 6 1.3可行性研究報告編制依據(jù) . 6 1.4可行性研究結(jié)論 及建議 . 7 第二部分：市場研究 . 7 2.1宏觀環(huán)境分析 . 7 2.2全國 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 . 7 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 . 8 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 . 8 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 . 9 2.4板塊 市場分析 . 9 2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 . 9 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 . 9 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 . 10 2.5項目擬定位方案 . 10 2.5.1可類比項目市場調(diào)查 . 10 2.5.2項目 SWOT 分析 . 11 2.5.3項目定位方案 . 11 第三部分：項目 開發(fā)方案 . 12 3.1項目地塊特性與價值分析 . 12 3.2規(guī)劃設(shè)計分析 . 13 3.3產(chǎn)品設(shè)計建議 . 14 3.4項目實施進度 . 18 3.5營銷方案 . 18 3.6機構(gòu)設(shè)置 . 19 3.7合作方式及條件 . 20 第四部分： 投資估算與融資方案 . 20 4.1投資估算 . 20 4.1.1投資估算相關(guān)說明 . 20 4.1.2分項成本估算 . 20 4.1.3總成本估算 . 24 4.1.4單位成本 . 25 4.1.5銷售收入估算 . 25 2 4.1.6稅務(wù)分析 . 25 4.1.7項目資金預(yù)測 . 25 4.1.8現(xiàn)金流量表 . 26 4.1.9自有資金的核算 . 26 4.2融資方案 . 27 4.2.1項目融資主體 . 27 4.2.2項目資金來源 . 27 4.2.3融資方案分析 . 27 4.2.4投資使用計劃 . 27 4.2.5借款償還計劃 . 28 第五部分： 財務(wù)評價 . 28 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 28 5.2財務(wù)評價（ 方案 1） . 29 5.2.1財務(wù)盈利能力分析 . 29 5.2.2靜態(tài)獲利分析 . 30 5.2.3動態(tài)獲利分析 . 30 5.2.4償債能力分析 . 31 5.2.5綜合指標表 . 31 5.3財務(wù)評價（ 方案 2） . 31 5.4財務(wù)評價結(jié)論 . 31 第六部分： 不確定性分析 . 31 6.1盈虧平衡分析 . 32 6.2敏感性分析 . 32 6.2.1變動因素一成本變動 . 33 6.2.2變動因素二售價變動 . 33 6.2.3變動因素一容積率變動 . 33 6.3風險分析 . 34 6.3.1風險因素的識別和評估 . 34 6.3.2風險防范對策 . 34 第七部分： 綜合評價 . 34 7.1社會評價（定性） . 34 7.2環(huán)境評價 （影響及對策） . 34 7.3公司資源匹配分析 . 35 第八部分： 研究結(jié)論與建議 . 35 8.1結(jié) 論 . 35 8.2建議 . 35 第九部分： 附錄 . 35 9.1附件： . 35 9.2附表： . 36 9.3附圖： . 38 3 第一部分 ： 項目總論 1.1項目背景 這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資 理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與 地塊 的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響 ； 所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 ， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。 1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。 1.1.3項目投資的必要性 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā) 展規(guī)劃的意義（一般 3 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 1.2項目概況 1.2.1項目名稱 1.2.2項目建設(shè)單位 概況 1.2.3項目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 4 地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保 護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 項目周邊的社區(qū)配套 1） 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 5 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 2） 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污 染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 9)其他 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線 、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 6 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 1.2.5 項目發(fā)展概況 已進行的調(diào)查研究項目及成果 項目地塊初勘及初測工作情況 項目建議書編制、提出及審批過程 研究工作 進展 情況 1.3 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分： 項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件。 可行性研究 開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。 （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （ 2） A市城市拆遷管理條例 （ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （ 4）住宅設(shè)計規(guī)范 7 （ 5）住宅建筑設(shè)計標準 （ 6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準 （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 （ 8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 1.4可行性研究結(jié)論 及建議 1.4.1市場 研究 1.4.2開發(fā)方案 1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務(wù)評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價 1.4.7研究 結(jié)論 與建議 1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第 二 部分 ： 市場研究 2.1 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣 等 。 2.2全國 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策 2.2.2市場供給 與 需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 8 2.3本市 房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進 行因素分析，這是因為：首先 ， 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次 ， 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著 “ 時滯 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 ， 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 2.3.1 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷 售額。 2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 4、各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密 切相關(guān)方面。 6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 9、重點樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 9 2.3.2 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 需求預(yù)測 需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出 未來 市場對該類物業(yè)的需 求。 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 ） 2.4板塊 市場分析 2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 3-5年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 10 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 未來 2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài) 勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 2.4.3 區(qū)域市場目標客層研究 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 2.5項目 擬 定位方案 2.5.1 可類比項目市場調(diào)查 11 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商 業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外 觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106計算。 備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。 2）使我們的價格制定更客觀合理。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。 2.5.2 項目 SWOT分析 2.5.3 項目定位方案 市場定位 目標市場定位 項目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟指標 價格定位： 12 項目 銷售均價 （元 /） 出租均價 （元 / 月） 可租售面積（） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 3.1 項目 地塊 特性與價值分析 3.1.1 地塊特征分析 3.1.2 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估 算 3.1.3 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng) （ 價格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 3.1.4 土地法律性質(zhì)評估 土地所有權(quán) 、 使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評估 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風險評估 ： 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作 性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條 13 款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 3.2 規(guī)劃設(shè)計分析 3.2.1 初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 市場公共配套設(shè)施配置 方案 3.2.2 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保 護的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風水 ” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、 體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 14 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 3.2.3 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配 套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2（略） 3.3 產(chǎn)品設(shè)計建議 3.3.1綜合樓 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 3-18 層 面積： 12096 戶數(shù)： 12096 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（） 比例（按戶數(shù) %） 備注 15 100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割； 2、大戶型集中于高層。 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能： 功能 面積（） 樓層 計算依據(jù) 備注 會議室 大（ 1個） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 1.5 /人 可同時容納 200 人 中（ 2個） 200 附樓 4層 2 /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 1-2層，裙樓 2-3層，不含洗衣房 3.3.2住宅 方案 1 總面積： 7200 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120-140 160-180 或 4種戶型： 120-140 兩種 160-180兩種 頂層 4套復(fù)式 16 依據(jù)：從市場的角度， 140-160的戶型是最不好銷的。 方案 2（略） 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為 1300元， 18 層的為 1500元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 3.3.3停車場 需求：住宅戶均 0.5 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 1.5 個停車位，需 99個；酒店戶均 0.5個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192個停車位。 地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案 方案 方案 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個 35 /個 造價 693萬元 1600元 / 出租 效益 44萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 15.8年 69344 出售 效益 738萬元 6萬元 /個 利潤 45 萬元 738-693 17 方案 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630 停車場為地下 1、 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個 40 /個 造 價 1378萬元 1800 元 /（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 68.8萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 。 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。 按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%-10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 8%=4.5 萬元 /個 投資住宅（買 房出租）的年回報率一般為 4%-6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 5%=7.2 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個；綜合樓門前停車場約 15 個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。共計 168個停車位。 供需差額為 24 個。 停車場的使用管理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30 個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC 卡管 理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC卡）。 18 3.4 項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 對 項目開發(fā)周期 、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時 時間等進行預(yù)計。 附表 1開發(fā)進度模擬表 時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計招標 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工 - 3.5 營銷方案 3.5.1對租售市場的預(yù)測 3.5.2項目經(jīng)營方案 方案 A 寫字樓中留出 4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余 100個出租。 方案 B（略） 3.5.3市場 推廣構(gòu)想 19 營銷 方式 營銷 費用預(yù)測 3.5.4銷售計劃 銷售周期、 各期銷售時間、價格、面積 ； 回款時間表； 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 3.6 機構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓計劃。 企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設(shè)置 ； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采 用三級管理。 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 人員培訓及費用估算 人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。 培訓方式： 培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用： 20 3.7 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 4.1 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 4.1.1 投資估算 相關(guān)說明 投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說明 4.1.2 分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。 A土地費用 ： 土地出讓金政府一次性收取的標準地價 拆遷成本 （ 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房600 平方米，合計住戶約 205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均 21 有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 1、住宅： 640元 /平方米 *（ 0.9+0.3+0.08+0） *34329 平方米 =34329*819.20元 =28122316.80元 2、經(jīng)營性用房： 640元 /平方米 *（ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7） *600平方米 =600 平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805 元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 4、室內(nèi)裝飾： 34929 平方米 *80元 /平方米 =2794320元 5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48 元 =1676592元 搬 家費、臨時過渡費： 1、搬家費： 住宅： 200戶 *300 元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 2、過渡費： 住宅： 34329平方米 *2.5元 /平方米 *6 個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600 平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 3、管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15 元 /平方米 =523935元 4、房屋拆遷評估費： 35000元 5、獎勵： 34929平方米 *100 元 /平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 1103.18 元。按照 A 市人民政府第 9 號令，對 A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2003 年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆 22 遷管理辦法，在 2003 年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100 元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為： 1103.18元 /平方米 +100元 /平方米 =1203.18 平方米 1203.18元 *34929 平方米 =42025874.2元 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 #畝，每畝 #萬元，土地總價值為 #萬元。 B建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積： 2000。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三 棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300，三棟 12 層住宅建筑面積： 29.4*13.8*12層 *3棟 =14606，合計建筑面積： 17906。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15 層 29.4*13.8*15層； 一棟 12 層 29.4*13.8*12層； 三棟 12 層 40*15*12 層； 一棟 15 層 40*15*15 層； 占地面積： 3211，建筑面積： 41554 總占地面積： 5861，建筑密度： 20.7% 總建筑面積： 61460，容積率： 2.17 高層均設(shè)計地下室，面積為 4861，總戶數(shù)約為 297戶 。 建筑成本 估算 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、 土地平整、 前期工程咨詢費等項費用。按 23 建安成本的 2%取費。 （ 規(guī)劃設(shè)計： 10萬元 ； 建筑設(shè)計： 5元 /平方米； 地質(zhì)勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /（方案 1）， 1500元 /（方案 2），綜合樓按 1600 元 /，寫字樓裝修按 600 元 /，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案2）。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 / =594.6萬元 地下室： 4861*600元 / =291.66萬元 主體： 59460*900+2000*500=5451.4萬元 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /計算，本項目的室外工程費為 萬元。 室外水電氣工程：按 50元 /計算，本項目的室外工程費為 萬元。 建設(shè)配套費用 。 包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審 查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的 10%取費。 工程建設(shè)監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。 建設(shè)單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 預(yù)備費 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6%計提。 C營銷 預(yù)算 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 24 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融 成本 貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 各項保險開支 稅收和行政性收費 不可預(yù)見開支 4.1.3 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費用 2） 前期工程費用 3） 建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4） 建設(shè)配套費用 5） 室外工程費 6） 管理費用 7） 銷售費用 8） 財務(wù)費用 9） 各種稅金支出 10） 預(yù)備費 綜合以上 1至 10 項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 25 4.1.4 單位成本 4.1.5 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 小高層住宅 1900元 / 商鋪 6000元 / 地下車庫 800元 / 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入 總成本 =142392800-137103490.2=5289309.8元 4.1.6 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 4.1.7 項目資金預(yù)測 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投 入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 26 4.1.8 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。 附： 全部投資的現(xiàn)金 流量 樣 表 （ 單位：萬元 ） ： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利 財務(wù)費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 -7238 6116 4.1.9 自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 / ；酒店管理辦公 27 設(shè)備： 50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的 10% 4.2 融資方案 4.2.1 項目融資主體 4.2.2 項目資金來源 籌措資金首 先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 4.2.3 融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究 后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 4.2.4 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。 編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。 28 4.2.5 借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算 得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。