某地塊商品房可行性研究報(bào)告

知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 浙江房地產(chǎn)集團(tuán) 市場研究部 浙江置業(yè) 有限公司 營銷策劃部 2009-9-4 某 地塊 預(yù)可行性研究報(bào)告 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 項(xiàng)目概論 . - 2 - 一、項(xiàng)目概況 . - 2 - 二、可行性研究初步結(jié)論 . - 3 - 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 . - 5 - 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 . - 5 - 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 . - 10 - 三、總結(jié) . - 12 - 第三章 市場可行性分析 . - 12 - 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 . - 12 - 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場概況 . - 23 - 三、競爭樓盤分析 . - 25 - 第四章 項(xiàng)目自身可行性分析 . - 31 - 一、項(xiàng)目概況 . - 31 - 二、項(xiàng)目周邊配套 . - 34 - 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 . - 35 - 四、結(jié)論 . - 36 - 第五章 項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 . - 38 - 一、項(xiàng)目構(gòu)想 . - 38 - 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 . - 41 - 三、工程實(shí)施進(jìn)度 . - 41 - 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 . - 43 - 一、銷售價(jià)格估算 . - 43 - 二、投資估算 . - 43 - 三、財(cái)務(wù)分析 . - 45 - 四、敏感性分析 . - 46 - 五、方案二測算 . - 46 - 附件： 1、主要樓盤個(gè)案表 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 項(xiàng)目概論 一、項(xiàng)目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 1.5公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑比鄰； 西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 2.4 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目地塊 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2000 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 個(gè) 車位面積 45 平方米 注：本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936 平方米； 考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2000 平方米； 不考慮 70/90 政策的限制。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90-140 三室兩廳 30% 130 140-180 三 /四室兩廳 55% 145、 170 180-200 四 室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一）市場可行性結(jié)論 從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是 09 年截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。我們也要注意到目前市場恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒有得到完全地釋放。 從項(xiàng)目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)政府所在地周邊已經(jīng)成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項(xiàng)目周邊住 宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 18000 元 /平方米，對于本項(xiàng)目來說，有比較大的上升空間。 （二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論 項(xiàng)目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵 1號線江陵路站僅 800 米。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍，隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進(jìn)一步去化，住在濱江成為人們廣泛認(rèn)同，濱江區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃被市場高度認(rèn)可。雖然本項(xiàng)目面臨 比較激烈的競爭，但是面向整個(gè)杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢，將會(huì)有比較大的市場機(jī)會(huì)。 （三）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 由于本項(xiàng)目地塊還沒有推出，因此根據(jù)市場情況，特別是參照 綠城 同類型樓盤如 麗江公寓、西溪誠園 項(xiàng)目。在保證總投資利潤率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。 做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。預(yù)估住宅均價(jià)在25000 元 /平方米，地下車位價(jià)格為 13 萬元 /個(gè)；推算出土地總價(jià)為 83466.36 萬元，按照 2.5 的容積率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價(jià)格控制在 9128元 /平方米。 （四）項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮的因素： 1、 微觀位置：本項(xiàng)目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。 2、 競爭概況：由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。 3、 整體市場情況： 09 年杭州的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個(gè)階段：年初，由降價(jià)所引起的剛性需求的爆發(fā)；年中，由于對通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。 近兩年 濱江區(qū)內(nèi) 開發(fā) 項(xiàng) 目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 到充分釋放。 因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目， 檔次 基本 界于 西溪誠園、麗江公寓項(xiàng)目 之間 。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 1、國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。 2008 年 ，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 4781.16 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 11.0，連續(xù) 18年保持兩位數(shù)增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 178.64億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 2389.38 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 2213.14 億元，比上年分別增長 3.6、 9.0和 13.8。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 4.0 50.2 45.8 調(diào)整為 3.7 50.0 46.3。全市按常住人口計(jì)算的人均 GDP 為 60414 元，按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 9.4和 10.1，按國家公布的 2008 年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。 2、非公經(jīng)濟(jì)活躍，比重不斷提升。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 68.6，比上年提高 1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 47.8上升到49.2。 2008 年末，全市共有私營企業(yè) 12.82 萬戶，從業(yè)人員 123.56 萬人 ；個(gè)體工商戶 27.53 萬戶，從業(yè)人員 50.25 萬人。 3、財(cái)政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。 全年完成財(cái)政總收入 910.55 億元，比上年增長 15.5，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 455.35 億元，比上年增長 16.3。在稅收收入中，增值稅 305.44 億元，增長 16.5；營業(yè)稅 143.74 億元，增長 13.2；企業(yè)所得稅 203.64 億元，增長 13.1；個(gè)人所得稅 68.11 億元，增長 15.8。全年地方財(cái)政 支出 419.67億元，比上年增長 25.0。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出 92.8 億元，增長 23.9；社會(huì)保障和就業(yè)支出 40.31 億元，增長 34.6；醫(yī)療衛(wèi)生支出 25.95 億元，增長 31.7；環(huán)境保護(hù)支出 7.46 億元，增長 43.7；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 68.25億元，增長 26。 財(cái)政收入（單位：億元）329.7395.7820.8624.5788.4910.6150.4197.5250.5301.4391.6 419.702004006008001000總財(cái)政收入 329.7 395.7 820.8 624.5 788.4 910.6地方財(cái)政收入 150.4 197.5 250.5 301.4 391.6 419.72003 2004 2005 2006 2007 20084、人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。 2008 年末 ， 全市常住人口達(dá) 796.6 萬人，比上年末增加 10.4 萬人。其中戶籍人口 677.64 萬人，比上年末增加 5.29 萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 336.88萬人，非農(nóng)業(yè)人口 340.76 萬 人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為 9.09 ，人口自然增長率為 2.77 。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 戶籍人口（單位：萬人）642.8651.7660.5666.3672.4677.6620630640650660670680690戶籍人口 642.8 651.7 660.5 666.3 672.4 677.62003 2004 2005 2006 2007 20085、固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于 GDP 增長。 2008 年 ， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1961.72 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 1863.52 億元，分別比上年增長 16.5和 17.7。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 3.08 億元，比上年增長 32.4；第二產(chǎn)業(yè)投資570.57 億元，增長 7.9，其中工業(yè)投資 569.34 億元，增長 8.0；第三產(chǎn)業(yè)投資 1289.86 億元，增長 22.5。 房地產(chǎn)業(yè) 。 2008 年全市完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 596.63 億元，比上年增長15.0。房屋施工面積 4953.68萬平方米，比上年增長 3.7；竣工面積 893.24萬平方米，下降 5.8。全年商品房銷售面積 716.38 萬平方米，下降 37.7，其中住宅銷售 627.48 萬平方米，下降 39.9。市區(qū)公開搖號銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 82.5 萬平方米。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 固定資產(chǎn)投資/房地 產(chǎn)投資（單位：億元）100712051387 146116481962258 329411 44351959705001000150020002500固定資產(chǎn)投資 1007 1205 1387 1461 1648 1962房地產(chǎn)投資 258 329 411 443 519 5972003 2004 2005 2006 2007 20086、國內(nèi)貿(mào)易繼續(xù)活躍。 2008 年 ， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1558.38 億元，比上年增長 20.2。其中城市消費(fèi)品零售額 1481.49億元，增長 20.2；縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額 76.89億元，增長 21.4。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 1377.77億元，增長 19.9；餐飲業(yè)零售額 176.42億元，增長 23.3；其他行業(yè)零售額 4.19億元，增長 0.6。 2008 年末 ， 全市共有商品交易市場 691 個(gè)，其中億元以上商品交易市場134 個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 2201.91 億元，比上年增長 14.2。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002000社會(huì)消費(fèi)品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582003 2004 2005 2006 2007 20087、居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長。 2008 年 ，市區(qū)居民人均可支配收入 24104 元，比上年增長 11.1，扣除知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 價(jià)格因素，實(shí)際增長 5.9。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭 人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。其中 20低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長 18.4，比平均水平增幅高 7.3 個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出 16719 元，比上年增長 12.2。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積 29.83平方米 ,比上年增長 3.6。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車 17.84 輛、空調(diào)器195.53 臺(tái)、移動(dòng)電話 180.87 部、家用計(jì)算機(jī) 81.74 臺(tái)、微波爐 69.06 臺(tái)、熱水器 93.34 臺(tái)、助動(dòng)車 36.05 輛。 全市農(nóng)村居民人均純收入 10692 元，比上年增長 12.0，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 6.8 。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長 11.6。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá) 69.74 平方米 ,比上年增長 2.5。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī) 77.45 臺(tái)、電冰箱 90.64 臺(tái)、空調(diào)器 90.82 臺(tái)、熱水器 73.09 臺(tái)、微波爐 19.36臺(tái)、移動(dòng)電話 178.64 部、家用計(jì)算機(jī) 30.18 臺(tái)。 2008 年末 ， 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 3476.59 億元，比上年末增長 31.8。 居民可支配收入/居民消費(fèi)性支出/城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002000030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費(fèi)性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772003 2004 2005 2006 2007 20088、旅游業(yè)保持快速發(fā)展。 全年接待入境旅游者 221.33 萬人次，比上年增長 6.1；接待國內(nèi)游客4551.67 萬人次，增長 10.7。旅游總收 入達(dá)到 707.22 億元，增長 12.2。市民出境旅游人數(shù)為 28.26 萬人次，比上年增長 4.4。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。至年末，全市各類旅行社達(dá) 437 家，其中國際旅行社 41 家；星級賓館達(dá)到 247家，其中五星級酒店 13 家； A 級景區(qū) 26個(gè)，其中 5A 景區(qū) 1 個(gè)， 4A 景區(qū) 19 個(gè)。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 旅游收入(單位：億元）326409465543.696307070200400600800旅游收入 326 409 465 543.69 630 7072003 2004 2005 2006 2007 2008二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 天堂硅谷 濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于 1990 年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積 85.64 平方公里，處于中國長三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。杭州高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)集聚、 創(chuàng)新能力強(qiáng)，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術(shù)企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 上的服務(wù)外包企業(yè)； 6 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。高新區(qū)被授予 “ 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家通信產(chǎn)業(yè)園 ” 、 “ 國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地 ” 、 “ 國家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) ” 、 “ 國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū) ” 、 “ 國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 ” 、 “ 中國服務(wù)外包基地城市示范區(qū) ” 、 “ 中國軟件 出口歐美工程試點(diǎn)基地 ” 、 “ 國家軟件出口創(chuàng)新基地 ” 、 “ 信息產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ” 等稱號。 2008 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 261.1 億元，技工貿(mào)總收入 1615 億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 444.6 億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測算達(dá)到 152.4 點(diǎn)；累計(jì)利用外資 58 億美元、 469 家外商投資企業(yè)。全區(qū)人口 25萬。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ”的 布局結(jié)構(gòu)。 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ” 的布局結(jié)構(gòu)如下： 一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級中心。 四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展 軸線。 二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 九個(gè)居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。 三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。 城市道路交通 1、快速路系統(tǒng)：中興路杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 2、主干路系統(tǒng)： 主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 3、次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。 4、公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu) 。 三、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是未來濱江區(qū)城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，對項(xiàng)目的定位提供了必要的支撐。大量高檔商 務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。 第三章 市場可行性分析 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 （一）商品房市場概況 1、商品房總體指標(biāo)（包括余杭、蕭山） 房地產(chǎn)指標(biāo) 06 年 07 年 08 年 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 總投資（億元） 442.65 7.8% 518.79 17.2% 596.63 15.0 施工面積（萬平方米） 4548.46 7.9% 4775.62 5.0% 4953.68 3.7% 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 其中：住宅施工面積（萬平方米） 3484.27 5.1% 3614.28 3.7% - - 商品房新開工面積（萬平方米） 1000.5 -16.9% 1176.57 17.6% - - 其中：住宅新開工（萬平方米） 705.23 -29% 887.22 25.8 - - 房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米） 783.26 13.2% 948.47 21.1% 893.24 -5.8% 其中：住宅竣工面積（萬平方米） 626.34 -11.2 771.61 23.2% - - 房屋銷售面積（萬平方米） 761.76 8.2% 1150.28 51.1% 716.38 -37.7 其中：住宅銷售面積（萬平方米） 679.96 9.6% 1043.67 53.5% 627.48 -39.9 2、 06-08 年商品住宅供應(yīng)與成交特點(diǎn)（不包括余杭、蕭山） 06-08 年杭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 06-08 年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一 06-08 年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二 06-08 年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 06-08 年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)分析圖 02-08 年度杭州主城區(qū)供求關(guān)系分析圖 3、 09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場概況 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 08 年市場觀望氣氛濃厚，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至 50 套以內(nèi)。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在 08 年底沖破了 3 萬套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場，下同）。然而，進(jìn)入 09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 09 年后，一度攀升直至高達(dá) 3.3萬套的存量房源開始掉頭往下，漸漸削減，在 2 月底的時(shí)候，終于跌破 3 萬套的大關(guān)。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來了一波大反彈行情 ，日均成交量高達(dá) 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月時(shí)間，存量房源銳減 6000 余套。 3.1 一季度成交房源物業(yè)類型分布 09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布 杭州的商品房市場自啟動(dòng)以來，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、一統(tǒng)天下的局面。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達(dá) 88%（包括普通住宅和別墅）。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。 3.2 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 06 年以來政府強(qiáng)力推行的 90/70 政策自 08 年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而 07 年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為 90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場主流仍是不拼戶的 90 方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，即 90 方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的 51%。 但與此同時(shí)， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計(jì)比例已 達(dá)到 37%。由此可見，隨著杭州樓盤價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。 3.3 一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布 09 年一季度成交房源單價(jià)分布 僅住宅 就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價(jià)至少在 12000 元 /以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定， 12000 元 /以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價(jià)格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。而 12000 元 /以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對主力（尤其是 10000 元 /以下的低價(jià)房源）。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 是當(dāng)仁不讓的主力軍。改善性需求因?yàn)榫邆涓渥愕挠^望條件，其釋放程度仍然有限。 3.4 一季度住宅類物業(yè)成交總價(jià)分布 09 年一季度成交房源總價(jià)分布 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價(jià)格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價(jià)為 12000 元 /平米，那么其總價(jià)為 140 多萬。據(jù)此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價(jià)承受力基本都在 140 萬以上。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中， 140 萬以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對的優(yōu)勢地位，其比例高達(dá) 74%（尤其是 100 萬以下的低總價(jià)房源占據(jù)了 50%），而 140 萬以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動(dòng)，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn)定的市場理應(yīng)呈 現(xiàn)出一種多點(diǎn)開花的均衡局面。 3.5一季度成交房源區(qū)域分布 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 僅住宅 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求 結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因?yàn)槭袌鼋?jīng)驗(yàn)表明，首置型剛需因?yàn)橘徺I力相對有限，在市區(qū)高房價(jià)的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。 （二）土地市場概況 1、近幾年土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2003 年 3307 501 2004 年 1601 253 2005 年 1569 245 2006 年 1768 280 2007 年 4408 626 2008 年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達(dá)到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬平方米。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 09 年 1-3 月宅地成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價(jià) 競得人 成交時(shí)間 杭政儲(chǔ)出 200838 號 江干區(qū) (九堡單元R22-D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 2009-01-13 杭政儲(chǔ)出 200843 號 江干區(qū) (水湘 R21-12地塊 ) 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤楓置業(yè)有限公司 2009-01-22 杭政儲(chǔ)出 200844 號 江干區(qū) (九堡單元R22-B22 地塊 ) 居住配套公建用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服務(wù)有限公司 2009-01-22 2、項(xiàng)目周邊已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。 （三）二手房市場概況 2008 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2007 年減少 9845 套，下降 39.05%。成交價(jià)格上 ， 2008 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價(jià)為每平方米12383.8 元，比 2007 年每平方米上漲 2026.5 元，上浮 19.56%。從成交價(jià)格上看，目前杭州市二手房成交價(jià)格仍處在高位運(yùn)行。 2008 年，建筑面積在 90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價(jià)在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價(jià)格約每平方米 1000 元。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米 14409.25 元。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2008 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2007 年、 2008 年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對比圖 08 年 全年均價(jià)為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價(jià) 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達(dá)到 22.12%。其中，主城五區(qū)均價(jià)為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價(jià) 10389 元 /平方米相比，全年上漲 21.66%。 從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 26.74%和 21.62%；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在 15%-20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江環(huán)比去年 上升了 35.5%。 圖表： 2008 年杭州區(qū)域二手房市場銷售價(jià)格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2008 年銷售均價(jià) 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2007 年銷售均價(jià) 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 17.94% 15.07% 19.65% 21.62% 26.74% 35.5% 12.48% 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 2008 年杭州整體二手房交易均價(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的局面。 年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 13167元 /平方米?？砷L達(dá)半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個(gè)月交易均價(jià)持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場交易回暖，價(jià)格才重新抬頭。 自 08年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價(jià)來促交易易。不僅如此，由于杭州整體 規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動(dòng)影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價(jià)。 從 08年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來房價(jià)的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2007 年 12 月至 2008 年 12 月交易面積比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 從 2008 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上 90 平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 77.21%，與去年同期相比交易比重上升了 6.34%。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 72.95%，相比去年比重增加了 4.3 個(gè)百分點(diǎn)；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了3.27%和 1.02%。 圖表： 2007 年 12 月至 2008 年 12月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關(guān)，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會(huì)占據(jù) “ 霸主 ” 地位。 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場概況 從錢江新城作為杭州市未來的行 政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。 杭州市各板塊成交情況（ 2006 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢江新城） 394646 2508 5354900000 13569 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 城南（復(fù)興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計(jì) 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2007 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2013 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城 西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計(jì) 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2008 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計(jì) 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然 08年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成 交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。 三、競爭樓盤分析 （一）周邊樓盤分布 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)主要住宅項(xiàng)目分布示意圖 （二）重點(diǎn)個(gè)案介紹（詳細(xì)個(gè)案介紹見附件） 錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)： 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流 江景樓盤戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用 人車分流將得到全面實(shí)施 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 以大戶型為主流，三房主力 面積 120 180 、四房主力面積 140 250，躍層多在 250 以上 典型樓盤概況表 樓盤名稱 陽光海岸 贊成 御樹 水岸楓庭 新綠園 藍(lán)色錢江 天宏紫軒 規(guī) 用地面積 33642 總 57333 17936 27666 84255 13479 項(xiàng)目位置 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 劃指標(biāo) （） 總建筑面積（） 107235 總 200000 60352 118000 411353 55094 容積率（） 2.5 總 2.9 2.5 3 3.52 3.2 綠化率（） 30 總 40 30 30 30 32 樓層情況（層） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*1 28*5 +7 23*4+25*1 主力戶型 四室三廳五衛(wèi) +工人房 二房兩廳 三房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 三房兩廳 ；四房兩廳 ； 四房兩廳 ；三房兩廳 兩房兩廳 ； 三房兩廳 主力面積 ( )