萬科集團(tuán)程序、表格、指引(貫標(biāo))(全套資料)

安全文明施工管理作業(yè)指引 編制 陸榮秀 日期 2007-8-23 審核 唐激揚(yáng) 日期 2007-8-23 批準(zhǔn) 劉榮先 日期 2007-8-23 流 程 要 素 流程目標(biāo)： 流程時(shí)間要求 流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目 流程主要責(zé)任崗位 項(xiàng)目經(jīng)理部 流程涉及職位數(shù)目 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 2008-3-7 A/1 文件整體修訂 陸榮秀 唐激揚(yáng) 劉榮先 2010-6-1 A/2 文件整體修訂 范 宇 孟 浩 徐洪舸 唐激揚(yáng) 1. 目的 安 全 文 明 施 工 管 理 程 序監(jiān) 理 單 位 支 持 性 文 件項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 總 經(jīng) 理 辦 公 室承 包 商總 承 包 方 商 編 制 安全 文 明 管 理 措 施審 核 備 案執(zhí) 行現(xiàn) 場(chǎng) 巡 視 、 安 全 資 料 檢查現(xiàn) 場(chǎng) 安 全 文 明 施 工 檢 查召 開 服 務(wù) 及 安 全 文 明 施工 會(huì) 議符 合 要 求發(fā) 出 整 改 指 令整 改并 驗(yàn) 證 整 改 結(jié) 果出 現(xiàn) 不 可 預(yù) 見 事 故第 一 時(shí) 間 處 理 并 通知 監(jiān) 理 單 位 及 項(xiàng) 目經(jīng) 理 部協(xié) 助 并 對(duì) 有 關(guān) 情 況 現(xiàn) 場(chǎng)取 證通 知 工 程 總 監(jiān) 、總 經(jīng) 理 辦 公 室 、工 程 管 理 部我 司 責(zé) 任編 制 提 交 報(bào) 告報(bào) 工 程 總 監(jiān) 、總 經(jīng) 理 辦 公室 、 工 程 管 理部審 核 并 報(bào) 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部否組 織 調(diào) 查 并 進(jìn) 行 處 理是否備 案?jìng)?案 項(xiàng) 目 工 程 管 理 程 序 通過預(yù)防及控制措施，減少項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)安全事故的概率。改善施工作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)形象及環(huán)境， 進(jìn)一步提升公司品牌和形象。 2. 適用范圍 2.1. 施工過程的工程安全文明施工管理和控制。 2.2. 區(qū)域各公司差異按第 8 條款執(zhí)行。 3. 術(shù)語和定義 4. 職責(zé) 4.1. 項(xiàng)目經(jīng)理部 4.1.1. 負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行過程監(jiān)視和測(cè)量。 4.1.2. 負(fù)責(zé)及時(shí)向公司通報(bào)不可預(yù)見之安全事故并獲取有利于公司的證據(jù)。 4.2. 監(jiān)理單位 4.2.1. 負(fù)責(zé)對(duì)施工單位實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)安全及文明施工管理活動(dòng)進(jìn)行過程監(jiān)視及測(cè)量。 4.2.2. 負(fù)責(zé)對(duì)不符合要求的活動(dòng)發(fā)出整改通知，并歸整改結(jié)果 進(jìn)行驗(yàn)證。 4.2.3. 報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的不可預(yù)見之安全事故。 4.3. 總承包商 4.3.1. 負(fù)責(zé)按照政府當(dāng)局有關(guān)法律、法規(guī)及合同要求實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工，保證安全生產(chǎn)。 4.3.2. 負(fù)責(zé)編制并提交安全文明施工管理措施。 4.3.3. 出現(xiàn)不可預(yù)見的質(zhì)量事故時(shí)應(yīng)立即處理并知會(huì)監(jiān)理單位及項(xiàng)目經(jīng)理部。 5. 工作程序 5.1. 工程勘察階段 5.1.1. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督 勘察單位嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，采取措施保證各類管線、 市政 設(shè)施和周邊建筑物、構(gòu)筑物的安全。 5.2. 施工招投標(biāo)階段 5.2.1. 資格預(yù)審時(shí)， 采購(gòu)管理部 負(fù)責(zé)審查承包單位的安全資質(zhì)，包括：安全資質(zhì)證書（安全生產(chǎn)許可證）、安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及安全專業(yè)人員的配置 （附職稱證上崗證復(fù)印件） 、特種作業(yè)人員的管理情況 （附上崗證復(fù)印件） 、職工意外傷害保險(xiǎn)、主要施工機(jī)械設(shè)備等的技術(shù)性能及安全條件、建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的安全業(yè)績(jī)概評(píng)情況。 5.2.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng) 向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工 程的有關(guān)資料，并保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整 ，并注意收集保留原始資料合法來源的證明材料。 5.2.3. 招標(biāo)文件中應(yīng)列明建設(shè)工程安全環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)要求及標(biāo)準(zhǔn)，并要求投標(biāo)單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)列明安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理措施費(fèi)； 投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)沒有考慮的， 如中標(biāo)則應(yīng)在中標(biāo)總價(jià)格不變的基礎(chǔ)上列編該項(xiàng)費(fèi)用。 5.2.4. 招標(biāo)文件中應(yīng)明確要求投標(biāo)單位根據(jù)工程特點(diǎn)制定安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理措施、目標(biāo)和各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度，并作為評(píng)定標(biāo)重要依據(jù)之一。 5.3. 施工準(zhǔn)備階段 5.3.1. 總承包單位完善、細(xì)化安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理措施，經(jīng)監(jiān)理單位及項(xiàng)目經(jīng)理部審批后作為現(xiàn)場(chǎng)管理依據(jù)。 5.3.2. 監(jiān)理公司應(yīng)及時(shí)組織 對(duì)參建各方進(jìn)行安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng) 管理 技術(shù)交底 。 5.3.3. 總承包單位按照已審核通過的安全環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)管理措施進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作。 5.3.4. 監(jiān)理單位、項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)監(jiān)督檢查 施工準(zhǔn)備條件落實(shí)情況 ，包括： a) 施工場(chǎng)地平整，水、電線路 及道路已接通 ； b) 安全 環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng) 管理機(jī)構(gòu)、特種作業(yè)人員等配備齊全，持證上崗并提交原件及復(fù)印件（驗(yàn)證后退回原件） ； 5.3.5. 施工前期準(zhǔn)備符合建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)（ JGJ59-99） 、 各級(jí)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定 及萬科集團(tuán)項(xiàng)目安全環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)； 5.3.6. 項(xiàng)目經(jīng)理部牽頭監(jiān)理單位對(duì)施工前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行考核，考核結(jié)果反饋至總承包單位，并跟進(jìn)整改情況。 5.4. 施工階段 5.4.1. 總承包單位按照已審核通過的安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理措施施工，并定期自檢、整改。 5.4.2. 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)： a) 日?，F(xiàn)場(chǎng)巡視，檢查安全環(huán)保管理資料，并 書面記錄檢查結(jié)果和事故隱患的整改情況； b) 監(jiān)督 總承包單位對(duì)自身及分包單位的安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理工作； c) 監(jiān)督各作業(yè)面的安全環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)檢查和管理； d) 定期召開安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理會(huì)議，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)協(xié)調(diào)配合處理； e) 定期組織安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)檢查，如檢查結(jié)果合格則形成評(píng)價(jià)結(jié)論，如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患和不規(guī)范等不合格的施工行為，則書面通知承包單位限期整改，及時(shí)組織整改驗(yàn)收； f) 將檢查合格及整改后合格的結(jié)論匯總后報(bào)送項(xiàng)目經(jīng)理部備案。 5.4.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)： a) 參與監(jiān)理單位組織的各種安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)檢查活動(dòng)及會(huì)議； b) 協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)安全環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)事宜； c) 檢查施工現(xiàn)場(chǎng)安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)的狀況，并跟蹤落實(shí)整改情況 。 5.5. 當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)不可預(yù)見的事故時(shí)： 5.5.1. 承包單位負(fù)責(zé)立即進(jìn)行急救處理；同時(shí)向監(jiān)理單位及項(xiàng)目經(jīng)理部匯報(bào)，監(jiān)理單位及項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)助承包單位處理事故。 5.5.2. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)通知工程分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理辦公室、工程管理部； 5.5.3. 承包單位在事故處理完畢后應(yīng)按要求編制事故報(bào)告； 5.5.4. 監(jiān) 理單位在協(xié)助處理事故完畢后應(yīng)編制事故報(bào)告； 5.5.5. 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在事故發(fā)生后判斷事故發(fā)生的原因、責(zé)任歸屬及采取一系列相應(yīng)解決措施： a) 如不是我司責(zé)任，則將事故處理情況編制成事故報(bào)告，提交 工程主管領(lǐng)導(dǎo) 、總經(jīng)理辦公室、工程管理部。 b) 如是我司責(zé)任，則由總經(jīng)理辦公室報(bào) 政府主管部門并組織調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果編制事故報(bào)告并進(jìn)行處理，最后將事故報(bào)告及處理結(jié)果歸檔。 5.5.6. 當(dāng)遇到自然災(zāi)害等突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即成立應(yīng)急處理小組，負(fù)責(zé)緊急救援工作。 6. 支持性文件 6.1. 萬科集團(tuán)項(xiàng)目安全環(huán)?，F(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 6.2. VKSZ/QP/PR012項(xiàng)目工程管理程序 6.3. VKSZ/QP/PR008工程供方管理程序 6.4. 建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn) 7. 相關(guān)記錄 7.1. 深施監(jiān)統(tǒng) A13：工程事故報(bào)告 7.2. 深施監(jiān)統(tǒng) A14：事故處理方案報(bào)審表 8. 區(qū)域各公司流程差異對(duì)照： 8.1. 職責(zé)權(quán)限差異：各公司各級(jí)管理層及部門按相應(yīng)職責(zé)權(quán)限執(zhí)行文 件中相關(guān)流程。 8.2. 流程差異：各公司本文件中以下條款按本表確認(rèn)之流程執(zhí)行。 條款號(hào)/項(xiàng)目 區(qū)域流程摘要 廣州公司流程 東莞公司流程 中山公司流程 職 責(zé) 對(duì) 項(xiàng)目經(jīng)理部 項(xiàng)目管理部 同區(qū)域 同區(qū)域 工程管理部 同區(qū)域 同區(qū)域 項(xiàng)目經(jīng)理部 照 采購(gòu)管理部 工程管理部 工程管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 萬創(chuàng) 設(shè)計(jì)管理部 同區(qū)域 同區(qū)域 / 不合格及糾正措施一覽表 編號(hào) ： 序號(hào) 糾正預(yù)防措施報(bào)告編號(hào) 責(zé)任部門 不合格概要 發(fā)出日期 要求完成日 期 完成情況 驗(yàn)證人 / 不 合 格 設(shè) 計(jì) 供 方 名 錄 記錄編號(hào)： 建筑 景觀 裝飾 序號(hào) 設(shè)計(jì)供方名稱 列入時(shí)間 檔案編號(hào) 1. XX 年 XX 月 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 編制： 日期： 審核： 日期： / 設(shè)備材料驗(yàn)收單 記錄編號(hào)： 項(xiàng) 目 名稱 ： 材 料 設(shè)備 名稱 ： 驗(yàn)收時(shí)間： 供貨單位 (蓋章 )： 送貨人： 負(fù)責(zé)人： 收貨單位（蓋章）： 收貨人： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 監(jiān)理單位（蓋章）： 驗(yàn)收人： 總監(jiān)： 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目蓋章） 經(jīng)辦人： 甲方是否參加驗(yàn)收：是 否 交貨地點(diǎn) 交貨時(shí)間 品名 型號(hào) 規(guī)格 小計(jì) 數(shù)量 備注 驗(yàn)收結(jié)果： 1、合格 2、不合格 不合格處理： 1、退貨 2、降級(jí)使用 3、違約索賠 4、單價(jià)下調(diào) 項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)： 不著 填寫說明： 1、各單位應(yīng)在接到本單后二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。 2、高壓柜、低壓柜、變壓器、發(fā)電機(jī)、水泵、口徑大于 80 的閥門必須由萬科地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)工程師參與驗(yàn)收。 3、供貨單位在申報(bào)結(jié)算資料時(shí)需附上本單原件及相對(duì)應(yīng)的貨品價(jià)格清單備查。 4、若同批貨物中有部分不合格且需降級(jí)使用，應(yīng)在備注欄注明數(shù)量。 / 材 料 設(shè) 備 樣 板 目 錄 記錄 編號(hào) ： 項(xiàng)目 工程 序號(hào) 品名 品牌 樣板類別 規(guī)格 型號(hào) 確認(rèn)日期 確認(rèn)簽編號(hào) 參加確認(rèn)人員 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. / 工程采購(gòu)方式一覽表 作業(yè)指引 編制 王衛(wèi)鋒 日期 2007-8-25 審核 唐激揚(yáng) 日期 2007-8-25 批準(zhǔn) 劉榮先 日期 2007-8-26 流程要素 流程目標(biāo)： 流程時(shí)間要求 流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目 流程主要責(zé)任崗位 工程管理部 流程涉及職位數(shù)目 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 2007-10-15 A/1 5.2.2 王衛(wèi)鋒 唐激揚(yáng) 劉榮先 2008-3-3 A/2 5.1、 6.5 王衛(wèi)鋒 唐激揚(yáng) 劉榮先 2008-4-18 A/3 5.2.1、 5.2.2 王衛(wèi)鋒 唐激揚(yáng) 劉榮先 2008-9-23 A/4 5.1、 5.2.2、 6.4 姜麗麗 唐激揚(yáng) 劉榮先 2009-8-27 A/5 5.2.1、 5.2.2（增） 楊津湘 唐激揚(yáng) 劉榮先 1. 目的 規(guī)定采購(gòu)方式。 2. 適用范圍 施工及監(jiān)理服務(wù)采購(gòu)，設(shè)備材料產(chǎn)品采購(gòu)。 3. 術(shù)語和定義 4. 職責(zé) 5. 工作程序 5.1. 小于五萬元的零星采購(gòu) 序號(hào) 需采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)名稱 采購(gòu)方式 經(jīng)辦部門 小于等于 5 萬元的施工承包、設(shè)備材料采購(gòu) 招標(biāo)采購(gòu) 議標(biāo)采購(gòu) 任選其中一種方式 項(xiàng)目經(jīng)理部 5.2. 以下為大于 5 萬元部分： 5.2.1. 集團(tuán)戰(zhàn)略采 購(gòu)方式 序號(hào) 需采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)名稱 協(xié)議形式 經(jīng)辦部門 1. 涂料供貨及施工 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 2. 發(fā)電機(jī)供貨及安裝 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 3. 電梯供貨及安裝 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 4. 衛(wèi)生潔具及配件供貨 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 5. 開關(guān)插座供貨 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 6. PP-R 給水管材 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 7. 對(duì)講系統(tǒng) 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 8. PVC 電線管 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 9. UPVC 排水管 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 10. 龍頭及配件 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 11. 屋面混凝土瓦 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 12. 戶內(nèi)配電箱 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 13. 外墻劈離磚 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 14. 零星材料 集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 5.2.2. 深圳區(qū)域及深圳公司戰(zhàn)略采購(gòu)方式 序號(hào) 需采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)名稱 協(xié)議形式 經(jīng)辦部門 1. 環(huán)境燈具 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 2. 閉路監(jiān)控設(shè)備 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 3. 鋼質(zhì)屋面瓦 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 4. 標(biāo)準(zhǔn)化木質(zhì)入戶門及門鎖 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 5. 一體化泳池水處理設(shè)備 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 6. PVC 成品分隔條、滴水 線 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 7. 變壓器 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 8. 環(huán)網(wǎng)柜 區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 9. 工程勘探 深圳戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 10. 外墻涂料施工 深圳戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 11. 小區(qū)燃?xì)庵悄艹硐到y(tǒng) 深圳戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 12. 工程監(jiān)理 深圳戰(zhàn)略協(xié)議 工程管理部 5.2.3. 議標(biāo)采購(gòu) 方式 序號(hào) 需采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)名稱 經(jīng)辦部門 備注 1. 有線電視 工程管理部 2. 燃?xì)獗O(jiān)理 工程管理部 3. 質(zhì)量監(jiān)督 工程管理部 4. 樁基檢測(cè) 工程管理部 5. 安全檢查監(jiān)督 工程管理部 6. 室外給水工程 工程管 理部 7. 家居及小區(qū)智能化 工程管理部 8. 玻璃馬賽克 工程管理部 9. 家私及裝飾用品 萬創(chuàng)公司 示范單位、銷售大廳、會(huì)所 10. 健身器材 萬創(chuàng)公司 11. 會(huì)所和示范單位電器 萬創(chuàng)公司 12. 綠化噴灌系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工 工程管理部 5.2.4. 招標(biāo)采購(gòu)：以上三種方式未注明的其余采購(gòu)。 6. 支持性文件 6.1. VKSZ/QP/PR009工程采購(gòu)管理程序 6.2. VKSZ/WI/PR013 工程戰(zhàn)略采購(gòu)作業(yè)指引 6.3. VKSZ/WI/PR014 工程招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引 6.4. VKSZ/WI/PR015 工程 議標(biāo)采購(gòu) 作業(yè)指引 6.5. VKSZ/WI/PR042 工程采購(gòu)類別作業(yè)指引 7. 相關(guān)記錄 / 工程采購(gòu) /招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 作業(yè)指引 編制 王衛(wèi)鋒 日期 2007-8-23 審核 唐激揚(yáng) 日期 2007-8-23 批準(zhǔn) 劉榮先 日期 2007-8-23 流程要素 流程目標(biāo)： 流程時(shí)間要求 流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目 流程主要責(zé)任崗位 工程管理部 流程涉及職位數(shù)目 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 2008-3-3 A/1 4、總工程師 修改為工程總監(jiān) 王衛(wèi)鋒 唐激揚(yáng) 劉榮先 2008-9-12 A/2 修改招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組名單 涂 征 唐激揚(yáng) 劉榮先 8. 目的 負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司工程采購(gòu)及招標(biāo)業(yè)務(wù)，達(dá)到控制成本，監(jiān)督過程的目的。 9. 適用范圍 施工及監(jiān)理服務(wù)采購(gòu)，設(shè)備材料產(chǎn)品采購(gòu)。 10. 術(shù)語和定義 11. 職責(zé) 11.1. 工程采購(gòu) /招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)工程采購(gòu)與招標(biāo)的各類報(bào)告及事宜。 11.2. 公司總經(jīng)理 批準(zhǔn)成立工程采購(gòu) /招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及組成人員。 12. 工作程序 12.1. 成立 12.1.1. 工程采購(gòu) /招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由總經(jīng)理批準(zhǔn)成立，并通過本指引規(guī)定。 12.1.2. 成員：總經(jīng)理、主管設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理、 主管成本的副總經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理、萬創(chuàng)公司總經(jīng)理。 12.1.3. 工程采購(gòu) /招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員有權(quán)向總經(jīng)理提出成員變更建議，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)之后重新發(fā)布。 12.2. 權(quán)限 12.2.1. 批準(zhǔn)各種采購(gòu)報(bào)告。 12.2.2. 工程采購(gòu)的最終決策。 12.2.3. 決策權(quán)限： a） 單項(xiàng)金額 100 萬元：工程總監(jiān)、工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、 該項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理 、萬創(chuàng)公司總經(jīng)理。 b） 100 萬元單項(xiàng) 300 萬元： 主管成本及設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理 、工程總監(jiān)、工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、 該項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理 、萬創(chuàng)公司總經(jīng)理。但對(duì)于以下決策， 總經(jīng)理 必 須參與：櫥柜、木門、窗、墻地磚、二次裝飾、園建工程、潔具及配件、燈具。 c） 單項(xiàng) 300 萬元： 總經(jīng)理 、 主管成本及設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理 、工程總監(jiān)、工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、 各項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理 、財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理、萬創(chuàng)公司總經(jīng)理。 d） 以會(huì)議形式?jīng)Q策的，上述權(quán)限規(guī)定成員無法參加時(shí)，必須明確授權(quán)，并在事后補(bǔ)簽字，超過三分之二人數(shù)時(shí)，結(jié)論生效。 12.3. 說明 12.3.1. 萬創(chuàng)公司總經(jīng)理可選擇只參與與建筑效果有關(guān)的工作。 13. 支持性文件 13.1. VKSZ/QP/PR009工程采購(gòu)管理程序 13.2. VKSZ/WI/PR013 工程戰(zhàn)略采購(gòu)作業(yè)指引 13.3. VKSZ/WI/PR014 工程招標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引 13.4. VKSZ/WI/PR015 工程議標(biāo)采購(gòu)作業(yè)指引 14. 相關(guān)記錄 / 8 測(cè)量、分析和改進(jìn) 8.1. 總則 8.1.1. 公司應(yīng)規(guī)定、策劃和實(shí)施為實(shí)現(xiàn)以下目的所需進(jìn)行的監(jiān)控、測(cè)量、分析和持續(xù)改進(jìn)過程： a) 證實(shí)產(chǎn)品符合顧客和公司的要求； b) 保證質(zhì)量體系的符合性； c) 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系有效的改進(jìn)。 8.1.2. 在制定以上過程有關(guān)要求時(shí)應(yīng)考慮： a) 應(yīng)當(dāng)將測(cè)量得出的數(shù)據(jù)結(jié)論轉(zhuǎn)化為有益于公司的信息和知識(shí)； b) 顧客滿意度的測(cè)量結(jié)果對(duì)公司至關(guān)重要； c) 在產(chǎn)品性能滿足預(yù)期目標(biāo)的情況下，對(duì)過程 和產(chǎn)品性能數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)視和分析仍有利于更好的了解所研究的特性的性質(zhì)； d) 使用適宜的統(tǒng)計(jì)技術(shù)可以幫助提高過程和產(chǎn)品性能。 8.2. 監(jiān)視和測(cè)量 8.2.1. 顧客滿意 a) 公司應(yīng)主動(dòng)監(jiān)視顧客關(guān)于公司是否滿足其要求的感受的相關(guān)信息，作為對(duì)質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)的一種測(cè)量，并利用有關(guān)顧客滿意程度方面的信息并與顧客合作，從而預(yù)測(cè)未來的需求。 b) 顧客滿意測(cè)量由 集團(tuán)統(tǒng)一在每年底委托外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，由客戶服務(wù)中心按調(diào)查結(jié)論組織改進(jìn) 。 c) 由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)接受顧客投訴，并將投訴問題及時(shí)反饋到責(zé)任部門，責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)采取糾正預(yù)防措施并結(jié)果及時(shí)反饋給顧客。顧客投訴 處理按照顧客投訴處理程序執(zhí)行。 8.2.2. 內(nèi)部審核 公司管理者代表至少每年組織一次內(nèi)部審核，以確定質(zhì)量體系是否： a) 符合組織所確定的計(jì)劃安排和質(zhì)量管理體系的要求及本標(biāo)準(zhǔn)的要求； b) 得到有效的實(shí)施和保持； 對(duì)審核方案進(jìn)行策劃時(shí)應(yīng)考慮被審核過程和區(qū)域的狀況、重要性、以往審核的結(jié)果，在審核計(jì)劃中明確審核的準(zhǔn)則、范圍和方法，審核過程應(yīng)保持獨(dú)立性、客觀性和公正性。審核結(jié)果形成記錄并保持。 審核發(fā)現(xiàn)的不合格相關(guān)責(zé)任人應(yīng)采取糾正措施，審核組長(zhǎng)組織對(duì)糾正措施有效性的跟蹤。 具體審核過程按照內(nèi)部質(zhì)量審核程序執(zhí)行。 8.2.3. 過程的監(jiān)視和測(cè)量 a) 公司采用適宜的方法對(duì)質(zhì)量管理體系過程進(jìn)行監(jiān)視，并在適用時(shí)進(jìn)行測(cè)量，以確保產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)符合預(yù)期質(zhì)量目標(biāo)； b) 對(duì)過程監(jiān)視發(fā)現(xiàn)的不合格應(yīng)采取糾正和預(yù)防措施確保產(chǎn)品符合要求； c) 具體按照工作及服務(wù)質(zhì)量控制程序執(zhí)行。 8.2.4. 產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量 a) 公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)階段結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收，以驗(yàn)證項(xiàng)目的各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)、產(chǎn)品策劃及要求得到滿足； b) 對(duì)監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果應(yīng)進(jìn)行記錄，所有記錄上均表明有權(quán)放行的人。 c) 具體按照項(xiàng)目工程管理程序、設(shè)計(jì)管理程序執(zhí)行。 8.3. 不合格品控制 8.3.1. 公司應(yīng)確保不符合要求的產(chǎn)品及服務(wù)得到識(shí)別和控制，以防止非預(yù) 期的使用或交付。不合格處理包括： a） 采取措施，消除已發(fā)現(xiàn)的不合格 b） 經(jīng)過公司授權(quán)人員批準(zhǔn)，適用時(shí)經(jīng)過顧客批準(zhǔn)讓步使用、放行或接收不合格； c） 采取措施防止原預(yù)期的使用或應(yīng)用； 對(duì)不合格采取措施后的應(yīng)按照規(guī)定要求對(duì)其再次驗(yàn)證，以證實(shí)符合要求。 8.3.2. 具體按照不合格控制程序執(zhí)行。 8.4. 數(shù)據(jù)分析 8.4.1. 公司在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的有關(guān)階段應(yīng)確定、收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)，以證實(shí)質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性，并評(píng)價(jià)在何處可以持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。這應(yīng)包括來自監(jiān)視和測(cè)量的結(jié)果以及其他有關(guān)來源的數(shù)據(jù)。 8.4.2. 數(shù)據(jù)分析應(yīng)提供有關(guān)以下方面的信息： a) 顧客滿 意； b) 與產(chǎn)品要求的符合性； c) 過程和產(chǎn)品的特性及趨勢(shì)，包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì)； d) 供方。 8.4.3. 數(shù)據(jù)分析應(yīng)要求： a) 采用有效的分析技術(shù)； b) 適宜的統(tǒng)計(jì)技術(shù)； c) 基于邏輯分析的結(jié)果，權(quán)衡經(jīng)驗(yàn)和直覺，做出決策并采取措施。 具體按照數(shù)據(jù)分析程序執(zhí)行。 8.5. 改進(jìn) 8.5.1. 持續(xù)改進(jìn) a) 公司應(yīng)利用質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、審核結(jié)果、數(shù)據(jù)分析、糾正和預(yù)防措施以及管理評(píng)審，持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。 b) 具體按照持續(xù)改進(jìn)程序執(zhí)行。 8.5.2. 糾正措施：公司應(yīng)采取措施，以消除不合格的原因，防止不合格的再發(fā)生。糾正措施應(yīng)與所遇到不合格的影響程度相適應(yīng)并應(yīng)包括以下 方面的要求： a) 評(píng)審不合格（包括顧客抱怨）； b) 確定不合格的原因； c) 評(píng)價(jià)確保不合格不再發(fā)生的措施的需求； d) 確定和實(shí)施所需的措施； e) 記錄所采取措施的結(jié)果； f) 評(píng)審所采取的糾正措施。 8.5.3. 預(yù)防措施：公司應(yīng)確定措施，以消除潛在不合格的原因，防止不合格的發(fā)生。預(yù)防措施應(yīng)與潛在問題的影響程度相適應(yīng)并應(yīng)包括以下方面的要求： a) 確定潛在不合格及其原因； b) 評(píng)價(jià)防止不合格發(fā)生的措施的需求； c) 確定并實(shí)施所需的措施； d) 記錄所采取措施的結(jié)果； e) 評(píng)審所采取的預(yù)防措施。 8.5.4. 具體按照糾正與預(yù)防措施控制程序執(zhí)行。 8.6. 支持性文件 8.6.1. VKSZ/QP/CH001內(nèi)部質(zhì)量審核程序 8.6.2. VKSZ/QP/CH002工作及服務(wù)質(zhì)量控制程序 8.6.3. VKSZ/QP/CH002數(shù)據(jù)分析程序 8.6.4. VKSZ/QP/CH004不合格控制程序 8.6.5. VKSZ/QP/CH005糾正與預(yù)防措施控制程序 8.6.6. VKSZ/QP/CH006持續(xù)改進(jìn)程序 8.6.7. VKSZ/QP/CH008顧客投訴處理程序 8.6.8. VKSZ/QP/QP012項(xiàng)目工程管理序 8.6.9. VKSZ/QP/QP013設(shè)計(jì)管理序 / 產(chǎn)品定位策劃程序 編制 陳銳彬 日 期 2007-08-21 審核 唐激楊 日期 2007-08-21 批準(zhǔn) 劉榮先 日期 2007-08-22 流 程 要 素 流程目標(biāo)： 流程時(shí)間要求 流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目 流程主要責(zé)任崗位 流程涉及職位數(shù)目 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 2007-10-23 A/1 4.2.2、 5.1、 5.2.4、 5.3.1、 陳銳彬 唐激揚(yáng) 劉榮先 5.4、 7 2009-5-17 A/2 取消編寫計(jì)劃，明確了產(chǎn)品建議書修訂記錄及分期項(xiàng)目處理方式。 方志勇 唐激揚(yáng) 劉榮先 1. 目的 產(chǎn) 品 策 劃 流 程 圖財(cái) 務(wù) 管 理 部成 本 管 理 部 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 支 持 性 文 件萬 創(chuàng) 公 司銷 售 經(jīng) 營(yíng) 部通 過未 通 過未 通 過通 過概 念 設(shè)計(jì) 研 究 程 序編 制 項(xiàng) 目開 發(fā) 工 作 指導(dǎo) 書 新 項(xiàng) 目 完全 成 本 概 算明確產(chǎn)品主題制定產(chǎn)品指標(biāo)初 步 產(chǎn) 品 建議 書產(chǎn)品形態(tài)調(diào)研市 場(chǎng) 定 位產(chǎn) 品 建 議 書產(chǎn) 品 建 議 書 編寫 工 作 計(jì) 劃新 項(xiàng) 目 建 安成 本 概 算 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。 2. 適用范圍 適用于公司新項(xiàng)目完成購(gòu)買決策之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的深入市場(chǎng)定位和明確產(chǎn)品形態(tài)、主題、和建設(shè)指標(biāo)的工作。 3. 術(shù)語和定義 3.1. 市場(chǎng)定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及其特征。 3.2. 產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目產(chǎn)品類型選擇。 3.3. 產(chǎn)品主題：指對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題與產(chǎn)品形態(tài)的選擇。 3.4. 建設(shè)指標(biāo)：項(xiàng)目各類型物業(yè)建設(shè)量的數(shù)據(jù)指標(biāo)和比例關(guān)系。 4. 職責(zé) 4.1. 銷售經(jīng)營(yíng)部 4.1.1. 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。 4.1.2. 組織項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品 建議調(diào)研工作。 4.1.3. 調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。 4.2. 總經(jīng)理 4.2.1. 批準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。 5. 工作程序 5.1. 項(xiàng)目發(fā)展部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 5.2. 工作準(zhǔn)備 5.2.1. 銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組安排調(diào)研時(shí)應(yīng)事先與項(xiàng)目發(fā)展部、項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)調(diào)和溝通。 5.2.2. 工作展開前，項(xiàng)目銷售組經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： a） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 b） 過往同類項(xiàng)目的項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。 5.3. 調(diào)研工作實(shí)施 5.3.1. 項(xiàng)目銷售組成員查閱并熟悉項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 5.3.2. 項(xiàng)目銷售組實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn) 品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。 5.3.3. 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目銷售組必須完成一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，由項(xiàng)目銷售組 經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。提交銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： a） 調(diào)研的目的和范圍。 b） 調(diào)研組成員。 c） 調(diào)研日期。 d） 調(diào)研所依據(jù)的文件。 e） 調(diào)研結(jié)果表述。 f） 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 5.4. 銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組 針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書，經(jīng) 銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組分管經(jīng)理 審核修正，銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理確認(rèn)。 內(nèi)容包括但不限于： 5.4.1. 項(xiàng)目定位 a） 潛在消費(fèi)者背景資料分析 b） 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 c） 市場(chǎng)現(xiàn)狀 5.4.2. 產(chǎn)品定位 a） 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 b） 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 c） 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 5.4.3. 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 5.4.4. 注意營(yíng)造的要點(diǎn) a） 交通設(shè)施 b） 環(huán)境 c） 小區(qū)配套 d） 物業(yè)管理服務(wù) 5.4.5. 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 a） 住宅部分 b） 公建部分 c） 物業(yè)服務(wù)模式的提升 5.4.6. 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 a） 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 b） 使用目的 c） 產(chǎn)品需求 5.4.7. 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) a） 工作目的 b） 工作重點(diǎn) 5.4.8. 開發(fā)節(jié)奏 5.5. 由銷售經(jīng)營(yíng)部向萬創(chuàng)提交初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書，供萬創(chuàng)進(jìn) 行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 5.5.1. 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由銷售經(jīng)營(yíng)部、萬創(chuàng)公司共同向成本管理部提交初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理部進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算 及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及資金要求概算。 5.6. 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組根據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本概算等資料組織編寫項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。內(nèi)容包括但不限于： 5.6.1. 項(xiàng)目定位 a） 項(xiàng)目與周邊的關(guān)系：與所在區(qū)域定位和規(guī)劃的關(guān)系、地塊或周邊可利用的自然資源、地塊或周邊可利用的社會(huì)資源、項(xiàng)目周邊的交通情況、 項(xiàng)目周邊的社會(huì)配套、市 場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求。 b） 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位描述、項(xiàng)目差異性的營(yíng)造。 c） 客戶資源：潛在消費(fèi)者消費(fèi)判定、潛在消費(fèi)者消費(fèi)特征、客戶購(gòu)房用途、消費(fèi)行為分析、內(nèi)外銷分析。 5.6.2. 產(chǎn)品描述 a） 產(chǎn)品規(guī)劃要點(diǎn)綜述 b） 產(chǎn)品描述：總建筑面積、住宅、會(huì)所、商業(yè)（社區(qū)配套和特色商業(yè)）、其它公建、住宅產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品具體內(nèi)容見下表） 建筑類型 比例 面積 （萬） 套數(shù) 平均面積 （） 均價(jià) (元 / ) 共計(jì) c） 項(xiàng)目的環(huán)境定位要求 d） 項(xiàng)目的公建定位 e） 功能設(shè)計(jì)：會(huì)所、商業(yè)配套、學(xué)校。 （公建視產(chǎn)品情況需要有補(bǔ)充報(bào)告） 5.6.3. 服務(wù) a） 目前 已有關(guān)聯(lián)項(xiàng)目提供的服務(wù) b） 針對(duì)項(xiàng)目客戶提供的服務(wù)、特殊產(chǎn)品提供的服務(wù) 5.6.4. 經(jīng)營(yíng) a） 項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)模式 b） 經(jīng)營(yíng)方式建議 5.6.5. 項(xiàng)目開發(fā)方案 a） 方案選取原則 b） 方案建議（含初步成本、財(cái)務(wù)測(cè)算） c） 操作風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式 5.6.6. 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 (主要產(chǎn)品的分期重點(diǎn) ) 5.6.7. 營(yíng)銷思路 5.7. 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書經(jīng)銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理確認(rèn)后，銷售經(jīng)營(yíng)部組織萬創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部向公司總經(jīng)理匯報(bào)。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由銷售經(jīng)營(yíng)部提交萬創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部，供萬創(chuàng)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目經(jīng)理部編寫項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書。 5.7.1. 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按產(chǎn) 品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引執(zhí)行。 5.7.2. 產(chǎn)品建議書定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。 5.7.3. 分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原產(chǎn)品建議書基礎(chǔ)上修訂完善。 6. 支持性文件 6.1. VKSZ/WI/PR055產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引 7. 相關(guān)記錄 7.1. 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 7.2. 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 7.3. 會(huì)議紀(jì)要 / 7 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 7.1. 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃 7.1.1. 公司應(yīng)總體策劃房地產(chǎn) 開發(fā)所需的過程，此策劃應(yīng)與質(zhì)量管理體系其他過程的要求相一致，輸出形式須適于公司運(yùn)作。 7.1.2. 策劃時(shí)，應(yīng)確定以下方面的適當(dāng)內(nèi)容： a) 產(chǎn)品的質(zhì)量目標(biāo)和要求； b) 針對(duì)產(chǎn)品確定過程、文件和資源的需求； c) 產(chǎn)品所要求的驗(yàn)證、確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗(yàn)和試驗(yàn)活動(dòng)，以及產(chǎn)品接收準(zhǔn)則； d) 為實(shí)現(xiàn)過程及其產(chǎn)品滿足要求提供證據(jù)所需的記錄。 7.1.3. 本公司房地產(chǎn)開發(fā)過程詳見本質(zhì)量手冊(cè)附件一深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司質(zhì)量管理體系總流程圖。 7.1.4. 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程管理詳見本質(zhì)量手冊(cè)附件一深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司質(zhì)量管理體系總流程圖及附件二程序文件清單所列文 件以及本公司產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)類作業(yè)指引文件。 7.2. 與顧客有關(guān)的過程 7.2.1. 公司應(yīng)確定與產(chǎn)品有關(guān)的要求： a) 顧客規(guī)定的要求，包括對(duì)房屋的基本要求如房屋質(zhì)量、小區(qū)的環(huán)境、入伙日期、房產(chǎn)證的辦理等； b) 顧客雖然沒有明示，但習(xí)慣上隱含和潛在的要求，得到滿足后會(huì)提高顧客滿意度，也是公司為滿足顧客要求而做出的承諾包括產(chǎn)品和服務(wù)過程質(zhì)量的要求，如工作人員的態(tài)度、房屋的良好使用性能等潛在要求； c) 國(guó)家或地方法律、行政法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，如保修期等； d) 政府對(duì)該土地的總的規(guī)劃要求，如：建筑面積、容積率、功能及配套環(huán)境、綠化面積等； e) 具體按 照項(xiàng)目論證程序、產(chǎn)品定位策劃程序、銷售后續(xù)管理程序執(zhí)行。 7.2.2. 上述要求應(yīng)在合同或相關(guān)附件中明確，公司應(yīng)在向顧客發(fā)出要約及做出承諾之前對(duì) 7.2.1 確定之要求進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審應(yīng)確保： a) 確保各種文件對(duì)要求的的表述一致； b) 對(duì)于評(píng)審過程中提出問題的解決及評(píng)審結(jié)果的實(shí)現(xiàn)等跟蹤措施應(yīng)記錄； c) 當(dāng)顧客的要求發(fā)生變更時(shí)，相應(yīng)的文件、協(xié)議或合同應(yīng)得到修改，并應(yīng)把變更的要求通知相關(guān)人員； d) 公司不接受任何口頭訂單。 e) 具體按照銷售前管理程序、顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更控制程序、文件 收發(fā)控制程序執(zhí)行。 7.2.3. 公司與顧客有接口的部 門應(yīng)針對(duì)以下方面識(shí)別并實(shí)施與顧客溝通的安排 ： a) 顧客要求信息； b) 咨詢、協(xié)議、合同的處理，包括對(duì)其的修改； c) 顧客反饋，包括顧客對(duì)產(chǎn)品的期望信息、顧客投訴、意見征詢； d) 具體按照 銷售進(jìn)程管理程序、銷售后續(xù)管理程序、顧客投訴處理程序、顧客滿意度測(cè)量監(jiān)控程序執(zhí)行。 7.3. 設(shè)計(jì)和開發(fā) 7.3.1. 萬創(chuàng)公司應(yīng)組織對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行策劃和控制，包括確定： a) 設(shè)計(jì)過程的階段劃分、節(jié)奏安排； b) 適合每個(gè)設(shè)計(jì)階段的評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)； c) 設(shè)計(jì)過程各階段所涉及的每項(xiàng)活動(dòng)規(guī)定時(shí)間、職責(zé)和權(quán)限，以確保設(shè)計(jì)順利進(jìn)行； d) 甄選滿足要求的設(shè)計(jì)供方。 7.3.2. 策劃成果應(yīng)隨著項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)展及時(shí)修改更新。 7.3.3. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的輸入應(yīng)包括： a) 功能和性能要求，主要指項(xiàng)目的固有特性要求，如政府的規(guī)劃要求 b) 適用的法律法規(guī)要求，如國(guó)家或地方法律、行政法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求； c) （ b 項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含） d) 適用時(shí)，以前類似設(shè)計(jì)提供的信息及現(xiàn)有項(xiàng)目的文件和資料中有關(guān)的信息； e) 設(shè)計(jì)和開發(fā)所必需的其他要求。 7.3.4. 萬創(chuàng)公司應(yīng)組織包括項(xiàng) 目發(fā)展部、銷售經(jīng)營(yíng)部、成本管理部對(duì)這些輸入進(jìn)行評(píng)審，包 括經(jīng)濟(jì)性能評(píng)審，以確保其充分性與適宜性，要求應(yīng)完整、清楚，并且不能自相矛盾。 7.3.5. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的輸出在發(fā)放前得到批準(zhǔn)，以及 在必要的時(shí)候進(jìn)行更新。 a) 輸出文件所闡述內(nèi)容如經(jīng)濟(jì)可行性分析、技術(shù)可行性分析、市場(chǎng)定位等均應(yīng)能滿足輸入的要求； b) 輸出文件為各部門對(duì)該項(xiàng)目的具體運(yùn)行計(jì)劃提供適當(dāng)?shù)男畔⒑蜏?zhǔn)確的依據(jù)，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行； c) 滿足政府的規(guī)劃要求。 7.3.6. 萬創(chuàng)公司應(yīng)在適宜的階段，組織相關(guān)人員依據(jù) 7.3.1 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)審，以便 確保適宜性、充分性、有效性 ： a) 應(yīng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)和策劃結(jié)果對(duì)應(yīng)于內(nèi)外部資源的適宜性、滿足總體設(shè)計(jì)輸入 要求的充分性及其達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的程度； b) 應(yīng)根據(jù)評(píng)審結(jié)果識(shí)別和預(yù)測(cè)設(shè)策劃的不足，以便提出糾正措施，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)結(jié) 果滿足顧客的需求識(shí)別任何問題并提出必要的措施。 c) 評(píng)審的結(jié)果應(yīng)予以記錄。當(dāng)評(píng)審的結(jié)果涉及項(xiàng)目的改進(jìn)和調(diào)整時(shí)，跟蹤措施應(yīng)予以記錄。 7.3.7. 設(shè)計(jì)驗(yàn)證：為確保設(shè)計(jì)的輸出滿足輸入要求，應(yīng)在合同中約定設(shè)計(jì)供方需在評(píng)審設(shè)計(jì)時(shí)通過觀察、測(cè)量、或?qū)⑵渑c已證實(shí)的項(xiàng)目進(jìn)行比較等手段獲得證明輸出滿足輸入的要求。 7.3.8. 設(shè)計(jì)確認(rèn)：為確保產(chǎn)品能夠滿足規(guī)定的使用要求或已知的預(yù)期用途的要求，應(yīng)依據(jù) 7.3.1 對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)。 a) 確認(rèn)應(yīng)在項(xiàng)目交付之前完成； b) 確認(rèn)包括入伙前對(duì)各項(xiàng)工程的驗(yàn)收，對(duì)顧客需求或承諾進(jìn)行評(píng)審等活動(dòng)； c) 必要時(shí)，在適當(dāng)范圍、適當(dāng)階段，相關(guān) 部門可對(duì)階段性的產(chǎn)品進(jìn)行局部確認(rèn)，如建造、安裝或應(yīng)用之前的工程設(shè)計(jì)確認(rèn)。對(duì)局部確認(rèn)的時(shí)機(jī)、方法及要求，應(yīng)在相關(guān)部門編制的項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃時(shí)做出明確規(guī)定，確認(rèn)的結(jié)果（包括客觀證據(jù)）及跟蹤措施應(yīng)予以記錄。 7.3.9. 設(shè)計(jì)更改的控制 應(yīng)識(shí)別設(shè)計(jì)和開發(fā)的各類更改，并保持記錄。在適當(dāng)時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)更改進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)，并在實(shí)施前得到批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)更改的評(píng)審應(yīng)包括評(píng)價(jià)更改對(duì)產(chǎn)品組成部分和已交付產(chǎn)品的影響。 7.3.10. 設(shè)計(jì)策劃、輸入、輸出、評(píng)審、確認(rèn)具體按照項(xiàng)目論證程序、產(chǎn)品定位策劃程序、設(shè)計(jì)管理程序、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理程序 及其 相關(guān)作業(yè)指引執(zhí)行，設(shè)計(jì)確認(rèn)具體按照銷售后續(xù)管理程序、項(xiàng)目工程管理程序執(zhí)行，設(shè)計(jì)更改的控制按照顧客要求及設(shè)計(jì)工程變更控制程序執(zhí)行。 7.4. 采購(gòu) 7.4.1. 采購(gòu)過程 a) 公司應(yīng)確保采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)符合規(guī)定的采購(gòu)要求。對(duì)供方及采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)控制的類型和程度應(yīng)取決于采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)隨后的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程或最終房屋質(zhì)量的影響。 b) 公司應(yīng)規(guī)定選擇評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則，以評(píng)價(jià)供方按公司的要求提供產(chǎn)品或服務(wù)的能力。對(duì)不同的供方應(yīng)采取不同的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。 評(píng)價(jià)結(jié)果及評(píng)價(jià)所引起的任何必要措施的記錄應(yīng)予保持。 7.4.2. 采購(gòu)文件應(yīng)表述擬采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)，通常在采 購(gòu)合同中加以明確，適當(dāng)時(shí)包括： a) 對(duì)供方產(chǎn)品、程序、過程和設(shè)備的批準(zhǔn)或資質(zhì)要求； b) 人員資格的要求； c) 質(zhì)量管理體系的要求。 7.4.3. 在與供方溝通或發(fā)出采購(gòu)邀約前，公司內(nèi)部應(yīng)確保采購(gòu)信息與規(guī)定的采購(gòu)要求是充分與適宜的。 7.4.4. 采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證：公司應(yīng)對(duì)所采購(gòu)產(chǎn)品或服務(wù)的驗(yàn)證所必要的活動(dòng)及驗(yàn)證方式加以識(shí)別，并予以實(shí)施。當(dāng)公司或顧客需要到供方處進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)應(yīng)在采購(gòu)文件中明確規(guī)定驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品放行的方法。 7.4.5. 公司通過對(duì)供方的履約評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)供方的再評(píng)估。 7.4.6. 采購(gòu)過程管理具體按照以下文件執(zhí)行： a) 銷售前管理程序 b) 工程供方管理程序 c) 工 程采購(gòu)管理程序 d) 項(xiàng)目工程管理程序 e) 工程成本管理程序 f) 設(shè)計(jì)管理程序 g) 工程合同管理程序 h) 電腦維護(hù)作業(yè)指引 i) 工程維修作業(yè)指引 j) 設(shè)計(jì)供方評(píng)價(jià)作業(yè)指引 k) 營(yíng)銷合作方選擇作業(yè)指引 l) 工程造價(jià)咨詢合作方選擇作業(yè)指引 m) 物業(yè)管理供方評(píng)價(jià)作業(yè)指引 7.5. 生產(chǎn)和服務(wù)提供 7.5.1. 公司應(yīng)通過以下方面控制公司開發(fā)、施工、銷售的運(yùn)作： a) 獲得規(guī)定項(xiàng)目特性的信息。 b) 根據(jù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程的運(yùn)作情況，公司制定了關(guān)鍵流程的程序文件和必要的作業(yè)指引。 c) 公司提供了產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的適當(dāng)?shù)墓ぷ髟O(shè)施。 d) 公司通過項(xiàng)目工程管理程序 、工作及服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)控制程序及顧客投訴處理程序?qū)崿F(xiàn)對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程的監(jiān)視和測(cè)量。 e) 公司產(chǎn)品放行、交付、交付后活動(dòng)包括房屋竣工驗(yàn)收、房屋交付業(yè)主、房屋銷售后續(xù)事務(wù)辦理、房屋保修期的服務(wù)等內(nèi)容，具體按銷售后續(xù)管理程序、工程驗(yàn)收作業(yè)指引、工程維修作業(yè)指引、房屋接收作業(yè)指引、入伙 流程作業(yè)指引執(zhí)行。 7.5.2. 生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)：當(dāng)出現(xiàn)生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的輸出無法由后續(xù)的監(jiān)視或測(cè)量加以驗(yàn)證的可能性時(shí)，公司應(yīng)對(duì)任何這樣的過程實(shí)施確認(rèn)，包括僅在產(chǎn)品使用或服務(wù)已交付之后問題才顯現(xiàn)的過程。主要目的是證實(shí) 這些過程具有實(shí)現(xiàn)事先策劃的結(jié)果的能力。公司應(yīng)規(guī)定的確認(rèn)要求包括： a) 公司針對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量，規(guī)范了過程驗(yàn)收要求。 b) 規(guī)范了工作及服務(wù)質(zhì)量的控制要求。 c) 根據(jù)程序要求保持相關(guān)記錄。 d) 公司產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的特殊過程均通過供方進(jìn)行管理和控制，公司自身無特殊過程。 7.5.3. 標(biāo)識(shí)和可追溯性 住宅產(chǎn)品根據(jù)公司要求進(jìn)行樓 (棟 )、房號(hào)的標(biāo)識(shí)。 7.5.4. 顧客財(cái)產(chǎn) a) 顧客財(cái)產(chǎn)包括： 顧客已購(gòu)買但尚未交付的成品房屋以及顧客提供的資料（包括私人信息）； b) 公司應(yīng)妥善保管并在公司控制下組織使用顧客財(cái)產(chǎn)； c) 公司應(yīng)對(duì)供其使用或納入產(chǎn)品的顧客財(cái)產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)識(shí)、驗(yàn)證、保護(hù)和維護(hù)； d) 若顧客財(cái)產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞或發(fā)現(xiàn)不適用的情況時(shí)，應(yīng)報(bào)告顧客，并保持記錄。 7.5.5. 成品防護(hù)：在工程竣工后，房屋由承建方直接移交給深圳市萬科物業(yè)管理有限公司，由其負(fù)責(zé)房屋的管理和維護(hù)工作，直至顧客入伙，過程中應(yīng)針對(duì)產(chǎn)品及產(chǎn)品組成部分的特點(diǎn)提供適當(dāng)防護(hù)。 7.5.6. 生產(chǎn)和服務(wù)提供具體按照以下執(zhí)行： a) 項(xiàng)目工程管理程序 b) 設(shè)計(jì)管理程序 c) 工程合同管理程序 d) 銷售后續(xù)管理程序 e) 房屋接收作業(yè)指引 7.6. 監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制 7.6.1. 本公司 認(rèn)證范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售服務(wù)。 7.6.2. 公司各項(xiàng)目經(jīng)理部通過對(duì)監(jiān)理供方的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量 、安全、進(jìn)度等情況的監(jiān)控，監(jiān)理單位均要求通過 ISO9001 認(rèn)證 (范圍包括對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制 )。 7.6.3. 公司按以下過程確保使用的監(jiān)視和測(cè)量裝置 (除 7.6.2 條提及之外 )測(cè)量結(jié)果有效，必要時(shí)： a) 對(duì)照能溯源到國(guó)際或國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定的時(shí)間間隔或在使用前后進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定。 b) 進(jìn)行調(diào)整或必要時(shí)再調(diào)整。 c) 得到識(shí)別，以確定其校準(zhǔn)狀態(tài)。 d) 防止可能使測(cè)量結(jié)果失效的調(diào)整。 e) 在搬運(yùn)、維護(hù)和貯存期間防止損壞或失效。 f) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)備不符合要求時(shí)，應(yīng)對(duì)以往的測(cè)量結(jié)果的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)和記錄，并對(duì)該設(shè)備和任何受影響的產(chǎn)品采取適當(dāng)?shù)拇胧?，?保持記錄。 g) 當(dāng)計(jì)算機(jī)軟件用于規(guī)定要求的監(jiān)視和測(cè)量時(shí)，應(yīng)確認(rèn)其滿足預(yù)期用途的能力，確認(rèn)應(yīng)在初次使用前進(jìn)行，必要時(shí)進(jìn)行再確認(rèn)。 7.7. 支持性文件 7.7.1. VKSZ/QP/PR001項(xiàng)目論證程序 7.7.2. V