【商業(yè)地產(chǎn)】成都珠江新城營銷建議案-城市中心區(qū)主題定位-26PPT

謹(jǐn)呈：珠江投資 珠江新城營銷建議案 Part one 解構(gòu)“編織的夢想” 解構(gòu)“編織的夢想” 解讀要旨 以城市和區(qū)域的“大馬”，拉動珠江帝景開發(fā)的“小車”，最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合效益最大化！ 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 孫子兵法 ：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也” 解構(gòu)新城城市形象 解構(gòu)新城 城市功能 解構(gòu)新城 特色體驗(yàn) 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 孫子兵法 ：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也” 解構(gòu)新城城市形象 解構(gòu)新城 城市功能 解構(gòu)新城 特色體驗(yàn) 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 從“成都后花園”到“成都的臥室” 建信奧林匹克花園 錦繡森鄰 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 從“溫、郫、都國家級生態(tài)示范區(qū)”到“西部健康休閑城” 隨地域的擴(kuò)張，城西已從狹隘的 “ 人文城西 ” ，向包容的 “ 休閑城西 ” 實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。 作為城市上風(fēng)上水之地，城西背靠 “ 溫郫都 ” (溫江、郫縣、都江堰 )國家級生態(tài)示范區(qū) ，是城市近郊休閑游的首選地，同時也是川西核心旅游線的起始站。 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 溫江，即將成為成都的“西城”，而地處“西部新城幾何中心的珠江新城，即將成為成都西部的“都芯”！ 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 解讀成青路 成都時尚休閑“直通車” 永寧：汽車商貿(mào)城、健康城、服裝城 金馬：金馬湖無線數(shù)字城 萬春：國色天鄉(xiāng)、云湖天鄉(xiāng) 壽安、花園：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光度假 青城山：成都后花園 大邑：花水灣、西嶺雪山 川西旅游環(huán)線 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 西城都芯先天特殊于“樞紐”！ 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 典型“樞紐型”城市中心區(qū)舉例 主要類型 都心型 樞紐型 生態(tài)型主要推動力城市產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)生的極化作用交通樞紐帶來的人流、物流、信息流基于現(xiàn)代信息技術(shù)，高品質(zhì)的工作、生活環(huán)境分布在城市中心區(qū) 城市邊緣交通樞紐獨(dú)有的環(huán)境和旅游等資源代表都市意向與市中心有便捷的交通連接低密度辦公、良好環(huán)境高檔寫字樓 辦公 個性化辦公五星級酒店 會議展覽、酒店 企業(yè)總部精品購物店 商業(yè) 休閑公寓 休閑娛樂設(shè)施 居住代表實(shí)例 曼哈頓 法 國 E u r a l i l l e 硅谷東京 C B D 東京新宿副都心 K a n s a s O v e r l a n d P a r k上海陸家嘴 倫敦 P a d d i n g t o n C a l g a r y C B D商務(wù)辦公區(qū)的主要類型主要特征主要開發(fā)元素尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 “樞紐型”的意義在于 集聚周邊產(chǎn)業(yè)精華，而高蹈于普通產(chǎn)業(yè)形態(tài)之上 西城都芯主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 都市時尚休閑 休閑、旅游、度假 汽車商貿(mào)城、健康城、金馬湖無線數(shù)字城、金馬湖無線數(shù)字城、壽安、花園鄉(xiāng)村旅游 花水灣、西嶺雪山、成都后花園、國色天鄉(xiāng)、云湖天鄉(xiāng) 高新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、時尚產(chǎn)業(yè) 高新西區(qū)、青城山軟件基地、服裝城、西部鞋都、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、海峽工業(yè)園 周邊主要產(chǎn)業(yè)組成 周邊主要產(chǎn)業(yè)聚集點(diǎn) 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 不一樣的“西城” 西部休閑健康城 南部科技商務(wù)城 東部工業(yè)商務(wù)城 北部商貿(mào)物流城 不一樣的“都芯” 都市休閑 CAD 南部科技 CBD 東部金融 CDD 北部商貿(mào) CBD 未來的珠江新城，將類似巴黎、羅馬、東京新宿中心區(qū)，成為匯集各種時尚元素的都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，從而帶言成都的都市時尚產(chǎn)業(yè)。 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 孫子兵法 ：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也” 解構(gòu)新城城市形象 解構(gòu)新城 城市功能 解構(gòu)新城 特色體驗(yàn) 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 多樣性是城市的天性 （ Diversity is nature to big cities) 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 巨構(gòu)（ mega-structure） 城市生態(tài)學(xué)理論創(chuàng)始人保羅 .所勒里根據(jù)其理論，提出巨構(gòu)設(shè)計理念：在城市中心區(qū)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行微縮化設(shè)計，使城市具有合適的高度與密度，利用最小占地，為人類提供生態(tài)、和諧、最經(jīng)濟(jì)的居住、生活環(huán)境。 珠江新城所“編織的夢想”，正是這種理念的最佳理念，利用波浪型巨蓋及完善的立體交通系統(tǒng)，和諧處理“居住、生活與商務(wù)”，“過境人流與定向人流”、“公共交通與私車交通、步行交通”三大關(guān)系。 此類巨構(gòu)設(shè)計，國際一流，國內(nèi)也鮮見類似案例，其所代表的是 “未來都芯生活的藍(lán)本” 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 深圳福田 CBD設(shè)計 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 紐約巴特利公園城包括 55萬帄方米的辦公樓面積和 16000戶住宅等開發(fā)內(nèi)容，被 時代周刊 評選為 20世紀(jì)最有影響力的城市設(shè)計項(xiàng)目 紐約巴特利公園城 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 紐約巴特利公園城 紐約巴特利公園城包括 55萬帄方米的辦公樓面積和 16000戶住宅等開發(fā)內(nèi)容，被 時代周刊 評選為 20世紀(jì)最有影響力的城市設(shè)計項(xiàng)目 尺度地產(chǎn) 運(yùn)籌城市價值 孫子兵法 ：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也” 解構(gòu)新城城市形象 解構(gòu)新城 城市功能 解構(gòu)新城 特色體驗(yàn) 2015/6/2 26 CAZ: 現(xiàn)代城市空間布局已經(jīng)超越了機(jī)械的功能分區(qū)，核心城市空間是稱為“中央活動區(qū) (Central Activity Zone，簡稱 CAZ)的多功能地區(qū)，進(jìn)入新世紀(jì)以來， CAZ已成為紐約、倫敦城市中心區(qū)改造及改建的主導(dǎo)理念。 2015/6/2 27 購物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 2015/6/2 28 1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 目錄 2015/6/2 29 一、購物中心調(diào)整和提升的目的 2015/6/2 30 購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強(qiáng)市場競爭力 3、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值 2015/6/2 31 二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 2015/6/2 32 1、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 2015/6/2 33 4、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動 5、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 2015/6/2 34 7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要 8、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績增長有較大市場空間 9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升 2015/6/2 35 三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 2015/6/2 36 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析 2015/6/2 37 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場拓展方向和市場布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備 10、調(diào)整、提升前后租金收益比較 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 2015/6/2 38 11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動線改造工程的可能性 12、調(diào)整提升的時間節(jié)點(diǎn)安排 13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 2015/6/2 39 四、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 2015/6/2 40 1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求 2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選 3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工 4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計 5、主要重點(diǎn)租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略 購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 2015/6/2 41 購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 6、 調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項(xiàng)目的